上市房企住宅项目营销执行报告

目标高速：6个月400套、4个亿1高价：16800元/平的均价2：难度一：主力户型为50㎡左右，面积相对偏大，半年消化400套公寓！难度三：目前投资客基本撤场，长沙公寓市场成交惨淡，公寓市场将较长时间处于冬天模式！难度二：高价！16800元/㎡，几乎同同地段两倍的价格！由于长沙公寓投资市场寒冬时期，同时我们的产品高单价，高总价并且要求高速度销售，我们发现我们的公寓产品在楼市寒冬下陷入了困局！破局之两大资本破局之客户源保证破局之营销要点排布破局之信心保证楼市寒冬破局体系2346破局体系破局之新鼎倚奇胜5破局之背景篇1背景篇2012年全国楼市同比价量齐跌数据来源：中国指数研究院2011年全国大部分地区完成交易面积同比呈现下降态势。其中重庆、北京、南京、宁波等地下降幅度超过20%。2012年开年全国商品房成交情况依然延续2011年下降态势，受地方的调控政策，如上海调整标准住房限价标准等措施的影响，开发商出现小幅度涨价，也带来了成交均价的略升。长沙楼市部分项目纷纷跳水开盘整栋一口价4980元/㎡，送1600元/㎡豪装，一次性付款额外90折万科2011年长沙在售三个项目，最高降价达1250元/平特价房均价4500元/平，保利品牌直降1300元/平受政策导向、市场表现、市场存量等方面综合影响，2011年持续淡市，长沙楼市出现部分率先跳水项目，降价幅度1000多元/平，也因此获得了市场认可，促进项目大量成交。背景篇2012年政策维稳维限、调控决心无可动摇继去年严格的政策调控之后，今年开年全国楼市对2012年政策性调控何去何从，市场是涨是跌揣测不断，温家宝应时发表多次讲话，表达中央坚定调控的决心。2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会上温家宝表示：本届政府任期将满最后一年要善始敬终坚决促使房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期、稳定、健康发展

1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议上温家宝：抑制投机投资性需求促进房价合理回归

要继续巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。背景篇受大环境影响，长沙楼市可能将较长处于低位，长沙公寓市场将较长时间处于寒冰期。北极再冷，但北极熊却可以成为北极自然-88度寒冬下的霸主。原因有两个：北极熊本身皮厚，耐寒；善于借用外界力量，北极熊身上的毛是中空的，是吸收外界热量的天然工具。然而通过分析咱们发现，咱们同样有类似两大资本划破寒冰，成为一方霸主！破局之两大资本破局之客户源保证破局之营销要点排布破局之信心保证楼市寒冬破局体系2346破局体系破局之新鼎倚奇胜5破局之背景篇1资本一区域价值：从“体育新城”到“武广体育新城”，从“长沙城郊”到“长沙城市副中心”，区域已赫然成为了城市中心的组成部分和未来重要的发展方向。总体范围：位于长沙市东南部，东起京珠高速公路（以京珠高速为分水邻，京珠高速以东地产开发热度不高），西邻圭塘河，南北分别与省体育学院和雨花大道相接，总用地面积326.5公顷。版块规划：体育运动场地约45万平方米；生活居住区约245-255万平方米；配套项目用地约40万平方米，全区绿地率超过40%。是集体育、商贸、文化、娱乐、居住、休闲为一体的园区。长沙是泛珠江三角洲的一级：武广新城是长沙发展的新动力引擎；城市次中心[战略意向：城市次中心]武广新城将成为长沙离世界最近的地方武广新城，长沙未来之“心”武广新城将是推动长株潭融城乃至整个湖南快速发展的“发动机”[武广新城定位：长沙未来之心]长沙郊区东城门户长沙次中心未来之心（跳出“从属地位”形成独立的价值门户：长沙未来的核心，注意力焦点，将辐射性带动整个区域价值增长交通价值：处于万家丽路与长沙大道交汇处，近临规划地铁2B线，扼守城市交通咽喉。处于万家丽路与长沙大道交汇处处于万家丽路与长沙大道交汇处160.121.147.802.66.348.368.703.603.156等多趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；地铁2B线，成就区域交通枢纽规划中的地铁2号线，地铁的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值。地铁的建成将扩大区域置业客户范围。资本一配套价值：处于高桥商圈核心地带；紧临沃尔玛，商业气氛浓厚；毗岭26中，教育配套优；其它生活医疗等基础配套较好。本案沃尔玛高桥店高桥商圈酒店二十六中医院食府资本一规划价值：丰富的产品线，包含酒店、写字楼、公寓、住宅、商业等物业，12万平米集中式商业，长沙东部第一商业主导型综合体。④⑤⑥⑦⑧总建筑面积：360000㎡白金五星级大酒店39000㎡②超甲级5A写字35000㎡③服务性公寓30000㎡④紧凑式高端住宅46000㎡⑤大型街市商铺⑥居然之家旗舰店⑦华润万象城⑧购物中心C资本一配套价值：京派家居建材巨头——“居然之家”，打造中南地区100万级人气地标。北京居然之家投资控股集团有限公司，成立于1999年3月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，注册资本8100万元人民币。到目前为止，公司在北京投资开办有四环店、十里河店、沈阳大东店等三十七家分店，总营业面积超过200万平方米，年销售额超过200亿元，在2015年完成主要地级城市的布局，连锁店面数量超过100家，年销售额超过500亿元，成为中国家居建材流通业第一品牌。资本一配套价值：华润万家超市，华润欢乐颂百货强势进驻，大大提升项目商业价值。华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润（集团）有限公司旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’、blt、VanGO、Voi_la！、LEONARDO、VIVO采活、PacificCoffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。截止目前，华润万家已进入全国29个省、自治区、直辖市和特别行政区，100多个重点城市。2011年实现销售827亿元，全国门店总数超4000家，员工人数超过20万人。中央直属企业华润旗下欢乐颂时尚百货，集购物、休闲、餐饮、文化、金融等多维功能于一体，汇聚了众多中高端品牌，每年将吸引大中南200万高端客群，成为名副其实的客群核爆器。资本一产品价值：时尚大气外立面；高级防热保温隔音材料，使噪声白天黑夜都低于40DB（A声级）；集中热水、中央空调、配备24小保安系统。时尚大气外立面中央空调；24小时安保系统高级防热保温隔音材料资本一竞争锁定：本项目因引入返租，所以本项目公寓不是单纯的公寓，本项目产品的价值完全上升到商业的高度，根据地段、规模、产品、推售，核心竞争项目为金域华府、北辰三角洲、世茂铂翠湾、长房时代城。筛选原则推售产品为商铺或带返租；推售时间重合，2012年3-10月有放量；项目档次类似，竞争项目为高档次。竞争项目核心竞品：金域华府、北辰三角洲、世茂铂翠湾、长房时代城。长房时代城世茂铂翠湾北辰三角洲金域华府本案万达公馆资本一竞争价值体系点对点：本案优劣势均非常明显，但总体占优。项目地段对抗规模对抗配套对抗产品对抗投资接受度价格对抗收益对抗金域华府雨花区万家丽路与香樟东路交汇处32万方学校、医院、银行、社区商业今年下半年推商铺较高5.6万元/平左右稳定但低北辰三角洲银盆岭大桥东侧537万方学校、医院、银行、集中式商业、两馆一厅30-500平米，底商层高4.5米较高2.8万-3.5万元/平左右稳定但低世茂铂翠湾银盆岭大桥西侧55万方学校、医院、银行、滨江新城、社区商业20-2000平米，集中式商业较高2万元/平左右稳定但低万达公馆五一广场太平街口100万方商业、教育、医疗、学校成熟配套20-500平米高5万元/平左右稳定长房时代城桐梓坡西路与玉兰路交汇处40万方学校、医院、银行、社区商业30-100平米，层高4.5米较高4万元/平左右稳定但低华晨国际万家丽路与长沙大道交汇处36万方银行、学校、医院、沃尔玛公寓有待验证1.6万元/平左右8-10%的返租本项目公寓作为投资产品与这些商业项目相比，客户对公寓产品的投资接受度相对较低，但项目单价相对商铺低，而且收益大，总体优势明显。资本一丰富多样“规划力”六大价值体系居然之家“内配力”领先国际的“产品力”武广新城“配套力”交通咽喉“交通力”成熟高端的“外配力”构筑以武广为核心驱动力，区域、交通、外部配套、规划、产品、内部配套6大体系全线发力的物理价值，构筑武广新城生活新模式。资本一温德姆腿酒店：世界最大湖酒店温德求姆酒店确莫认将经营钻本项目公什寓，以8-秧10%讲回报返法租客户，为本项害目人气日提供强矩大保障岂，为客晓户提升贴重大信蚀心。温德姆茶酒店集碰团（Wynd且ham择Hote僻lGr捧oup）是世沫界上最缠大的酒富店集团湿。■200钞6年，Cend将ant治Corp裁orat袄ion分离为矮四家独莫立集团突，其中浆温德姆逃集团（Wynd绸ham湾Worl例dwid幕e）负责酒膏店和旅游任业务■旗下包括狭三大部门突：酒店集亦团（Wyn酱dha夸mH息ote融lG间rou浅p），度萍假交换汇和租赁建（RCI），度压假网络唐（Wyn硬dha丛mV亮aca抗tio晓nO献wne横rsh杂ip）■在全球拥盘有6,40输0个特许经判营的酒店易和535宋,00朱0间酒店藏客房锣■轿旗下包夜括十个离品牌：Days茄Inn夜,Ra届mada进,Ho损ward栏Joh刻nson猎,Su迹per扛8,W替yndh修am,野Wing归ate球Inn,额Tra路velo原dge,史Bay厘mont琴Inn抹,Kn傻ight符sIn奋nan滔dAm劫eriH滩ost裕Inn■在全球稠拥有最卫大的酒照店加盟积体系，坚即Trip倚Rewa休rdsDays室Inn追Wor敞ldwi百de戴斯国际炊酒店集团资本二破局之两绳大资本破局之客真户源保证破局之筒营销要沃点排布破局之哪信心保圾证楼市寒量冬破局厘体系2346破局体旧系破局之总新鼎倚撇奇胜5破局之背规景篇1客户五大维度集，保证客始源面地缘性维耐度圈层客闸维度武广线维涉度地州市译维度自带客快维度地缘性维眯度分布：集中在为高桥商垄圈，本铅项目紧确临高桥酸商圈，吸客户的男支付能催力强且艇较多一书次性付哗款，高筋桥客户厨将成本劲案的重燃点之一千。圈层客维责度武广线铸维度地州市志维度地缘性维芬度自带客现维度客户规模描：高桥大折市场及薯周边合功计25个大市失场，20多个个尊门类，紧经营户狭数达1000管0户左右猫，工作交人员保饭守估计7万左右哀。1高桥日化城14高桥医药流通园2高桥家电城15高桥粮油干货调料城3高桥玩具城16高桥现代商贸城4高桥酒店用品城17高桥小家电城5高桥美容美发成18高桥火焰大市场6高桥文体百货城19大东门商业广场7高桥安徽炒货城20上河国际广场8高桥现代建材市场21湘岳厨具商场9高桥纸制品城22欧亚达家居广场10高桥茶叶城23通程奥特莱斯11高桥电脑城24高桥名酒饮料城12高桥数码城25高桥皮具饰品城13高桥湘粤食品城26……高桥大市孕场是全国东第四大市视场定位以昂糖酒、副项食、日化杏、家电、抚百货、皮具具、文体识、农副产基品为主，乏辅以小商秀品、针织策品、服装瞎等经营项触目，年成交总体额约300亿元以上。惠是商品叛集散的例黄金码系头，拥勇有6万㎡的枪中南地陆区最大善的货车溉停车场分和货运精市场，筝可保证租交通、碍通讯、搁水电无差忧;内设工商乏、税务、雕公安、卫丽生防疫、哪等10多个管茂理服务煮部门，瘦集营业午、仓储日、办公由、住宿共、餐饮泽、娱乐会于一体宝，全方酸位满足鸟经商的脉需要。累计投入20亿多元间，完成60万平方抢米的营减业、仓纱储和配公套用房塌，共有弓铺位6000个，经财营人员5万余人。兵业务辐射闪全国。人群特点原：大多来自活邵阳、娄费底、衡阳咽、常德岳浴阳等地市灰，生意所星得辛苦钱抚，收入水穿平高，有堪钱且敢花摸钱，讲排乓场。大多轮未受过系皂统的教育铅，品质追知求型客户埋，价格抗章性较小。“我是邵劫阳人，13岁就开遣始跟着嚼表哥做先生意了望，后来懂就自己匀单干了批，我曾薯经最大渴的梦想悦是吃饱蔬饭，但苗曾经也这开过百给万豪车远。”“我对自番己现在四的生活袄还算满蝇足，我涛从小没庄读过什引么书，旷很羡慕堡那些能代上大学企的人，柳希望自勺己的儿津子能考再上大学碧，最好练能出国旗留学，辩砸锅卖病铁也要喷供他。盈”“买房子柳我一定杠要买个开好楼层歼，最好植是带“8”的，当然妈，房子只童要品质高剖，价格是衔其次的。吩”“家里的探母亲我稼每月都善给三千爱块钱，坑平时给拉母亲买欢的补品破我都挑弟贵的买要，让母据亲高兴翁高兴。速”圈层客沟维度武广线维链度地州市引维度地缘性伴维度自带客稠维度地缘性宫维度生活轨迹恳：起早贪括黑，进质货送货种，一个歪字“忙”，生意益规模有贵限，财誓务、点示货等很赞多事情严还必须楚亲力亲舒为，部石分时间申在店面地上，下串班后喜声欢和老茶乡打打涂麻将。笋他们一以般有自不己稳定敲的销售晶渠道，鹿平时为染开拓新欠客户和厕维系老宋客户，香偶尔应傲酬。“做水果厅这一行批，风险柜和利润俯都很大架，有时护候一批群货赚个息几十万墙，有时额候血本冤无归，笛有一次争我就不字得不把晌几百箱禁荔枝几彩毛钱一感斤卖掉芦，有的侨直接倒欠掉，那玩个心痛之啊！”“旺季的时弊候做这一掀行非常累天，早晨三辛、四点要拍起来发货幕，晚上睡思得也比较择晚，而且速体力活多坟，现在请渗人又难而翻且不放心症，两个儿建子希望有清一个可以懂来接班。奴”“淡季闲的抢时候就和荒几个老乡晃一起打打效牌，偶尔税去和几个码老客户洗遥个脚，享裕受下，顺炮便打好关节系。”圈层客维鸡度武广线维超度地州市维效度地缘性盲维度自带客葬维度地缘性维俩度贴身手法逝：大忙人，杨很多人没刚时间看房疤，必须主担动出击，尺扫荡大市辛场。生意商讲财运，讽送“福”字日历鞭，无法刘拒绝。“福”字到来窄，给市级场内老大板一个腊不能拒花绝的理永由！拓展方档式：1、上门拜巩访：生意人铃讲究吉祥旬吉利，送枯“福”字背日历，老但板不好拒因绝！日历目内可嵌入栽项目价值系体系内容污；日历要洪精致，而尿且要便于催摆放，可疮以相当长露时间的渗稳透到大市弓场内的所旅有商户，各起到良好亮的宣传作该用。2、组织行届销团队发洪单、插车停：组织学生辽团队或销兆售人员，核扫街、扫挎市场，采测用的方法盐主要是：梁发单、插纪单、收名乒片、抄门呜头电话、3、联系茶关键人额：找市场森委员会薄、招商辛人员弄物市场业恰主号码秤等进行call客约访甲。圈层客维债度武广线颗维度地州市将维度地缘性维顶度自带客吐维度地缘性白维度圈层客航维度武广线维指度地州市维桶度地缘性维熟度自带客维晒度圈层客维唱度公务员：省政府、瓦以天心区撒政府为例城：及下属第单位合计交约158圣个，办公惜人数数千射人，构成苍一个非常边庞大的潜烛在客户群岗。省级部门名称下属单位个数省政府办公厅1省政府组成部门25省政府直属机构18省政府直属特设机构1省政府部门管理机构6厅局级事业单位17群团组织4部分中央在湘单位19其他7合计98天心区部门名称下属单位个数区政府部门组成19区直属事业单位9其他单位6区委、区政府派出机构1垂直、双重管理单位10街道办事处10群团组织5合计60圈层客维汉度武广线蛮维度地州市维霉度地缘性驴维度自带客投维度圈层客轨维度生活轨迹箭：朝九晚五茶，下班后华多有应酬懂，且属于墙“三多型慈”人物——多应酬洋、多会救议、多续培训。某干部：7点：起床搞步行至办败公楼，顺劳便锻炼下宿身体8点：办线公室工废作，其佳实也没木什么事12点半：挤去养生满会所做撞保养，换我办了均年卡，基本上件每天会英来，里蚀面最漂里亮又技巾术好的醋是我的歉固定技峰师，来零这里报尖我名字榜能打折递。15点：开会慢，然后办臭了点事18点半：知回自己抵酒楼喝豆酒，经着常有生兔意人，氏亲戚朋墨友或是氧公务员殖找我帮射忙，但权是必须闯是熟人蓄，不是拦熟人不马接待，筒再多钱灰也不干卖。这些投人都是势有求于筑我的人新，在酒武桌上我慈能充分揪地找到钩自我，扇权力真堪好！圈层客维此度武广线笔维度地州市维第度地缘性维怎度自带客训维度圈层客轻维度搞定手坝法：族群性既明显，杨适合团朝购，给顷到优惠角，给足巡寿面子1、关键内：搞定唐工会主命席。需码要一定莲的礼物漫，视情赴况给到痛一定好砖处。从片而让项孝目能进寺入宣传最团购。2、切入悲点：员辜工人脉坐资源、另自然登岛门制造黏讯性——a.抓住节点。其朝督九晚五挥的几个鉴重要节棉点，早虾餐、中皇餐、下膛班。可域在食堂拜放蒜展点进行登记字，凡是登改记的客户谷，发放礼语品兑换券娘，可凭券催到售楼部贼领取小礼尽品，例如们热水袋、谣手套等。b.赞助电影秒节。政府型员工凭她工作证兴可到售绸楼部领但取电影陵票，并喜于指定队时间在混售楼部惭集合去估包场电待影院。c.赞助活动。赞助其播诸多内部用活动，以典及在售楼喇部为他们百专场举办研一些活动进。如，篮盗球赛、羽备毛球赛、价年终总结污大会。对注获奖个人睬及团体发锈放奖品券械，需本人后凭券到售辆楼部领取攻。d.挂靠内网。将团购虾信息挂到榴其内部网腹站。圈层客赚维度武广线维嗽度地州市衔维度地缘性维顿度自带客喊维度圈层客热维度黄金、期死货、股票荡客户：该类客街户支付可能力强耍，观念翼先进，游针对该佳类客户副最直接裳有效的轰手段就摸是转介耳。淡市转劳介分高体下！通披过对黄蹲金、期剑货、股谋票这三司类公司棕的转介庆，可以耀基本将撕长沙财弟力雄厚贯的人群封圈进来伍，从而婆将最大剧限度集甩中长沙脾投资客尽群。针劲对此类核人群建呈立长效化机制，辈充分调电动转介博人员的佛积极性胞。圈层客接维度武广线嘱维度地州市钉维度地缘性维荷度自带客维互度类别一族：由于城宪际融合午带来的颜，武广严站将成阳为收入战相对较涌高人群喊出行的爱重要交止通工具张。城市湖湘人士回长置业回长比例深圳200万人40万20%广州180万人27万15%郴州496万15万3%衡阳731万36.55万5%岳阳534万53.1万10%株洲381万57.1515%武汉831万8万1%合计3353万236.8万根据武誉广沿线搜各城市框样本计仅算，这够些城市江在长沙帽的潜在臣购房人掏群约有230万人，而眠随着武广墨的开通，逆预计数据侍还将会持孟续增加，氏潜在客户郊的总量是怨非常庞大凡的；而受地域牙临近等方抚面因素影书响，武汉钉在长沙购述房的潜在绢客户比重壳非常小，烂约为1%;备注：武醉广开通过厌，未来可虹以与深港美高铁对接制，形成武际汉至深港撞的5小时经济肤圈，这将滔为项目带齐来更多的取湘籍客户萍和投资客饭户。统计数到据来源奶：中国扯统计局武广线扫维度圈层客表维度武广线维申度地州市维染度地缘性愿维度自带客伐维度类别二崖：看中武碰广投资闻升值前藏景，以“投资价值”为主的氏来湘商镜务客群果量多。之前来长惧办公、做厚生意的以泽公路、铁厘路和机场逃为主渠道语，那么这晓些渠道的扰年人流量端？“黄花机坛场年人较流量450万人，碧按1%的商务喘客流预酱计，约隆为4.5万人！”“京珠高扮速年均330万人，按1%的商务客泡流预计，扩约为3万人。”“铁路年均350万，按1%的商务客所流预计，容约为3.5万人。”那么合那计约有11万的商臂务客户畅。备注：抛商务客叮户按照1%计算。武广线蚂维度圈层客维留度武广线维抽度地州市迅维度地缘性维驻度自带客维薪度客户特得点：路过武广旬火车站的商务客；纯投资分客：武广沿售线城市住的投资萌客，他捧们有敏次锐的嗅北觉，看挑重武广岩新城的门升值前崇景。武广线顽维度圈层客维匠度武广线话维度地州市维桂度地缘性钳维度自带客灯维度高铁是筋这群人赤的常用锅交通工猜具，围元绕武广状、吃透圾武广。贴身搞定住手法——吃透武畜广：在武广候相车大厅、层高铁杂志碧投放广告云，以及在摸动车上投鉴放印有项下目信息的末饮用水。武广线维袄度圈层客虏维度武广线旱维度地州市食维度地缘性脆维度自带客维只度贴身搞定抬手法——吃透武兽广：武广周边泳道旗，如砌花桥路、饲红旗路、皮香樟路、报长沙大道拣等。高铁是颤这群人丝式的常用赌交通工增具，围颠绕武广富、吃透跑武广。长沙大满道劳动路曲塘路香樟路万家丽路古曲路花桥路本案武广线湿维度圈层客维叫度武广线锈维度地州市椅维度地缘性维详度自带客维者度贴身搞定康手法：机场崖、高速奸、武广惯广告牌遥攻势机场、高艺速路口、垄武广沿线瓦各重要交请通要道关早键占位点记。阶段性随释放本催项目销奴售信息设。华晨国盏际广场华晨国际广场武广线荒维度武广线甩维度规模：主要是与冤长沙有关女的地市官形员、事业倾单位员工岂、生意人炮、阔太小颈姐。特别晋是邵阳、全娄底、衡病阳、永州宪等地市官悬员；以及怀矿企业主自等。据统计摄，2009年中国忌官员的挤总人数策约为214洞6万，狭荡义的公顽务员是狸指，各道级行政锐机关工凳作人员艰，数量舒为500万人；番宽义的瓦公务员音是指，杨行政机画关、政葵党机关刃和社会迎团体的机工作人弹员，数谨量为105络3万人。老分别占剂总人口改比重为0.37粪%，0.79匹%。在普通碑地州市言此比例蛮会变小克，保守按的资比例计算铲，则长沙支地州市约架有公务员22万，官员2.2万人，此止处按（官炮员：普通催公务员=1：10）换算。城市万人株洲365湘潭281邵阳770衡阳714永州580岳阳550常德571益阳458郴州441娄底405张家界167怀化500总计5802圈层客维惧度武广线顾维度地州市摆维度地缘性老维度自带客维毯度圈层客维您度武广线把维度地州市扬维度地缘性垦维度自带客对维度武广线误维度衡阳、郴厨州——湖南省政顺府：京港澳户高速—李家塘收灯费站—时代阳光辩大道邵阳、逗娄底、帮永州——湖南省菌政府：沪昆高佛速—京港澳妖高速—李家塘—时代阳捧光大道腥；岳阳——湖南省政照府：京港澳科高速—李家塘收膨费站—时代阳蝇光大道扬；常德、益饿阳——湖南省徒政府：长常高才速—长沙西舟收费站—长沙绕连城高速—黑石铺大武桥收费站—雀园路—芙蓉南路篮；常德、益填阳——湖南省兰政府：长常高速—长沙西收虎费站——岳麓大坚道—西二环塔、南二呼环—芙蓉南路人群特兰点：大多自包己有车桶，有几郑条路是仪进入长酱沙的必避经之地痒。如，嫁长潭西旗线、京锤港澳高涛速、长衬常高速短，绕城短高速等享。绕城高速京港澳高啄速长潭西高侮速长常高情速G107长株高速机场高速长浏高速机场南站李家塘长沙西鸟收费站雨花收丝式费站学士收返费站星沙收费规站湘潭收费怎站圈层客维对度武广线维埋度地州市踪蝶维度地缘性煌维度自带客茄维度武广线维旁度来长人裁员出没脖场所务政：碎省政府满、天心纯区政府缺、地州罩市驻长稍办事处架、政府截接待型主酒店务商：臭红星大稿市场、蓄汽车南女站及机烂械大市车场、雨朝花机电废大市场盲及其他务学：长穿沙四大名形校购物：堆美美百抚货、平左和堂百遇货等医疗：湘呆雅附1附2附3轨迹：当地声鞋望高，傍与省府筒常有公并务往来茂，或与配长沙有娇生意来衬往，或肤考虑小菌孩来长陆发展，画或来长故购物旅赏游访友耍，或到瓦长沙知奸名医院赏调养身伯体。圈层客齐维度武广线维朋度地州市维叙度地缘性似维度自带客维缓度武广线倒维度搞定手撕法1：锁住4大文咽喉，蹲贿点5类出瓦没点。锁住4大古咽喉：1、4大送咽喉的户纹外、道旗2、高速宿公路收费明站派发印海有项目信围息的纸巾盒、油卡兑培换券等，吸丽引前来口售楼部贿。蹲点5贴类出没大点：1、美抢美百货既展点2、联系鹊外地驻长凭办事处、钉商会3、星级弯酒店4、长虎沙四大彩名校5、湘以雅附1逼附2附醋3进军省会耍圈层，华蚊晨为您“加油”！圈层客武维度武广线维环度地州市维唱度地缘性记维度自带客缠维度武广线佛维度搞定手法涉2：采取电过视购物订（快乐巧购），赚从女人俱入手，辽隔山打晨牛。目前经济反形势有所络下行的形居势下，女美性对未来霞的担忧比北男性更为敌敏感，因笋此用投资观物业来减漆少未来的亩担忧会更胞严重，针丈对女性进雷行攻击，丧抓住这类换客户的需丽求。针对阔太伍太小姐看耽电视的时贞间相对较毙多，而且妙湖南卫视捆的快乐购械覆盖面广僵，地州市扎收视率高鸣，因此针折对这类客霉户投放快吵乐购广告甩。圈层客柄维度武广线维哥度地州市维柏度地缘性维讽度自带客维悬度武广线维舟度自带客：主要包括字居然之家滑内部员工演及商家资歌源；华润枣万家超市脚、欢乐颂贪内部员工腥及商家资叛源。省会城市性连锁店面志数量超过恭60家员工总人增数超过2玻0000标0人，2亚011年潮以827洪亿元的销币售额名列结中国连锁堆超市第一杨位。圈层客维眠度武广线维佳度地州市维验度地缘性维柔度自带客维阳度武广线锦维度搞定手没法：针对商家证资源，主每要通过招罚商会、签央约仪式介胡入，然后祖开展转介沾，将转介国做到极致橡。商家招商驴、签约大滥会淡市之下斧，资源转抬介为王破局之两沟大资本破局之故客户源猛保证破局之营墨销要点排道布破局之信辣心保证楼市寒累冬破局所体系2346破局体系破局之注新鼎倚砖奇胜5破局之召背景篇1客户需求呢分析——以投资既客为主博体，少量自住箱+办公收益性安全性进入性流动性投资客关香心的四个腥方面能不能挣窜钱？风险大不凡大？门槛高不笨高？脱手容森易吗？收益性安全性进入性流动性能不能粗挣钱？风险大茫不大？门槛高榨不高？脱手容易划吗？化解策略√客户A遵：8-10容%的返租启，高于银黑行及相关贼理财产品述，回报率产相对较高军。？客户B：这么高固的价格走，华晨和温劳德姆都是谋大品牌，翠但终究只浴是听说，侨投这么多缘瑞钱还是知潮根知底点币好。√客户C供：100注万总价瓶，首付辣三十万垮，回报副率还可甲以，但记总价高范，如果罩可以几熄个人合逗着买就谜好了。√客户D上：三年内未变备案前，顿我们可以森自由转让津就好了，蹈等过两年泰行情好转走了，我这群么多朋友伞我肯定能薄转手出去丹赚点返租禽金！小结：其多它问题都妹不是问题边，目前客尖户对资金眼回报的担闷忧，客户晶对开发商愤的信用问墙题才是最虾核心问题宰！六大攻张略，提讨升客户借信心项目影青响力塑分造开发商实茂力特别展桐示谣言营奋销六星酒店裹硬件打造六星酒店迅软件打造主题式酒哗店元素打认造在现有劈燕市场行肯情下，拖要想增酷强客户白的投资柔信心，思首先要鼠建立本举项目公弯寓产品型的影响映力。影响力绍塑造三重体系农：深化本闹项目的投鱼资概念，握将投资概吹念植入人逗心。建立项目各影响力的们三重体系影响力坑塑造炒作方鸦向：以差长沙本登土人群庙，带动园外地客辞户。本土人群亲戚朋友亲戚朋友亲戚朋友外地圈牢层本地圈层先打透本踩土人群的宅圈层，再榨通过他们充逐级逐层贯的向外扩半张，形成伞一传十、趴十传百的锋病毒式传尸播。影响力贸塑造通过时尚乘、新鲜话清题的塑造驰，以吸引客眼球，制桃造传播话堤题点。引申：华曾晨国际保庭佑你兜里诊的钱恋爱河、结婚、鹅生子，然疗后生好多但的孩子！炒作主井题：“这里的房却子会赚钱”/“让房子为系你打工”宏观层张面的影么响力法典则：意忘见领袖意见领者袖一般颇具所人格魅力睁，具有较陈强综合能萝力和较高坟的社会地异位或被认栗同感。在睛社交场合纹比较活跃哗，与受其姜影响者同代处一个团估体并有共择同爱好，忘通晓特定枣问题并乐嚼于接受和矿传播相关忆信息。《任屹长沙申行地产峰部会》——暨华远·华中心劲全球揭此幕仪式7月14日，中晋国地产故界最受类关注的协两位大胀佬——任志强、绣潘石屹聚府首长沙，伟对话理想巾城市发展葵观，并为志华远·华中心犁全球揭达幕。邀请话题汗人物意见译领袖吸引疯眼球，引轮发全城轰血动影响力倡塑造酒店式顺公寓投姿资高峰扯论坛邀请郎咸平及拥相关著名锻经济学家及华晨忌、客户贡和媒体匆的多方惰会谈，颂畅谈酒撞店式公镜寓投资阿价值。影响力裤塑造中观层面符：事件法腥则！！美国历史凯上著名的络引起青少渠年犯罪率增上升的产白品AIR吉JO著RDA仗N1要和IPHO庸NEPOIN诞T3:事脉件营销是购确立项目棵市场影响振力的最佳元法则Ipho辞ne导致青少死年犯罪率石上升事件中国移叮动为IPH灰ONE客户剪卡活事件IPH虹ONE的泄密走评测事次件IPHO乱NE4“天线门秤事件”……影响力亮塑造事件1拖：邀约剖全民进菊行投资普风险评舟估活动全民评榆估，在笔网上发流起本酒夜店式公蛾寓投资跌风险的拍评估活杨动。组源织观点氧鲜明、料见地新管颖的代天表实地岭参加评帅估，并竿将评估翠公布于径众。群塘众的口殿碑将会圈告诉您逃，这里坊，真的疤值得拥取有！影响力乒塑造事件2羡：与专梳业物业班公司联猾合举办予酒店服魄务人员蒸礼仪大件赛空姐为您恶开门，高暂姐为您斟销酒，通过餐大赛选出些一批具高浮素质的酒隆店式服务护人员。在荣长沙，可岸投资的酒羊店式公寓解有很多，症唯这里的址物业管理脖服务和设俩施水平，束值得您信辉赖和依靠桂。影响力员塑造事件3：撤筹拍武广嗓板块发展舞史及双城犯生活方式煤的微电影影响力塑手造城市发展民轨迹及速溪度，带来丛区域价值盈的保障。竹时代的进颂步，新生茄活方式的灯诞生，带氧来新的需饼求潜力。中这里有您滨投资的绝伸佳环境和敲机会。微观层面分的影响力脊法则：活航动法则不间断的营低成本的炉暖场活动早是扩大项戴目主题及标市场影响日力的重要座法则影响力塑届造活动1：售楼门部、样到板房、罚会所开肝放日结合项目紫节点如售为楼部开放狂、样板房塞、会所开先放等举行病相关活动伍。影响力削塑造影响力借塑造事件2：矩联合国内矮知名企业痰举办长期以定点租用吹的签约仪殖式投资这里企，出租不梨再是问题骄！活动3：武广高建铁开通三差周年纪念辆有奖问答本项目作绵为武广高拴铁最直接纯受益者，袄应把这一么优势发挥醋到极。在兴售楼部现形场、网络仓两大途径贩进行有奖识问答活动笑，并提供观相应奖品奸，将“武广投嫩资”深化人心争。影响力塑圆造特别展示除了常注规的展手示之外羊，通过款售楼部芒外围豪短车展示畏，进行舒心理暗震示；售抗楼部内和部置业彼顾问佩宜戴大钻行戒，穿拿燕尾服腥进行开诱发商特间别展示掠；居然层之家、基华润万括家、江醋苏卫视已入驻签果约合同世等展示献。特别展示豪车心理滤暗示：租用豪华誓跑车置于腊售楼部前除停车场，桐进行心理冒暗示，同目时案场设川托，进行乏心理印证年，从而证合明本项目净客户的高咳端，一方轧面从侧面魄展示项目拦实力，一狗方面发挥索羊群效应劈燕。租豪车捡停放至逝售楼部亩门前，换并定期暴更换品进牌型号肚，从侧蜘面进行猛心理暗腹示。特别展示豪车心犁理暗示爷：置业顾袜问一律惧佩戴5狭0分钻灾戒（租罩用），朽穿燕尾恳服进行滨赤裸裸殊的炫富赖，从而屡从侧面炭展示开镇发商实震力。租用5氏0分钻揪戒，待畅销售完摘物业再观返还给液珠宝公落司，男现女置业猛顾问一谋律佩戴攻。特别展示正面展示鲁：居然之羡家、华才润万家浊超市、井江苏卫材视、进员驻合同左展示，胡正面展弹示开发孩商实力湿。租用5厌0分钻农戒，待像销售完孩物业再航返还给塌珠宝公乘司，男央女置业幼顾问一弓律佩戴覆。谣言营根销谣言营馅销，一遭种神奇唉的营销柏手法，缎201股1年炒柜食盐者越通过短穿信等途羞径释放狸食盐不登足信息疏，造成唇食盐哄煎抢局面三。本案绪通过线周上各种绞论坛、算微博等炸途径侧爱面释放住开发商法实力强谣大信息桑；同时岁与政府雪资源嫁薪接，给炕客户吃因定心丸华。谣言营悟销明线全肾面铺开久：与当年址炒食盐袜通过短移信释放翼谣言一锅样，本牺案线上罚通过网停络论坛涉等途径范释放开错发商超护强实力臭，然后夸进行专肆门灌水壁炒作。华晨国际丽开发商居饿然密谋拿眯地，欲创房诚中国新地程王！华晨国扩际开发读商密谋难上市发阳行内部秀原始股归！谣言营销明线全面首铺开：与当年毒炒食盐革通过短枕信释放坑谣言一筒样，本炸案线上歉通过网飞络论坛蒸、微博猪等途径估释放开院发商超粉强实力灭，然后潜进行专咸门灌水这炒作。谣言营销明线全叠面铺开涨：政府在民啊众的心目金的可信度氏最高，将巨本项目的偶特别展示本与政府背棕景展示出但来，这将需为客户吃置下一颗定陡心丸。据说省铺长在华戚晨国际项买了五品套公寓食！谣言营销明线全仪面铺开园：政府在目民众的质心目的讽可信度购最高，除将本项筹目的特扔别展示侍与政府成背景展显示出来罩，这将羞为客户回吃下一脸颗定心兆丸。据说某咽高官参如股长沙搂温德姆菜！谣言营销暗线雇竭佣专门泉人员先宴针对周累边村民凉配合线破上信息听炒作，境同时针墨对红星李、马王疫堆等地蝴州市客革户炒作迎线上信时息，待壶炒作形碧成一定撞氛围后蚊再向政周府圈层新、金融效圈层等姥释放线雄上炒作配信息，愈达到全垫城皆知陶的效果包，成为井人们茶途余饭后栗的话题英，从而筑达到一家提起华右晨世纪应广场，销大家都誉回答：“听说旅这个开眨发商不工仅财大万气粗，呼而且有杜背景！贩”。谣言营获销打透周边伞：口碑传介播最有躲效，先房诚打透周微边为排绿头兵，培针对周枪边村民筹，搞附挖近几个知村的村系长，举行5观000察人高桥团大宴，在宴运席上释贝放线上浑信息。宴席上借今村长口说签出：华晨谈开发商欲族创中国新猫地王和上椒市信息，调彻底搅动茎高桥村民夸圈层。宴席上设纷人体彩绘佳表演，吊迹足胃口，盾保证宴会箱到达率和姓人气。谣言营与销扩大范围插：针对红值星市场寄和马王煌堆市场哈的地州跃市生意据人群体辅，进行禽有效扩闲散。派出托向类红星、马苗王堆生意问人释放华望晨欲创新棵地王和上凑市消息，诸正面炒作芳开发商实条力。因为司机就流动性大伶，从司机渣中寻找托井，司机从腔牌局酒会锯上释放本席项目信息色，从侧面种印证开发主商实力。谣言营销全城皆桶知：针对公务杂员、金融劫行业、高再校、商档暗高场VI庄P、高档谱酒店、高肝档会所等未投资能力宋非常强的凤群体释放趟本项目。全面找混托，全错面释放馋本项目滥财大气楼粗背景仿厚的信召息。全面找托主，全面释屠放本项目坚财大气粗统背景厚的润信息。通过明暗社两条线炒出作，达到狼满城皆知峡“华晨世域纪开发商桑不仅财大凳气粗，而腔且背景厚拢”，并由执此衍生许药多“背后病的故事”授，并为此瓦津津乐道似！硬件打筹造厨卫空间粱精装修照旷片六星装杰修：室尤内装修均标准为验5000元/平米，赠共送固定家绒具和家电愈，从用材上提除升标准。精装修对住外报价：5000元/平米，孤赠送家捎具（衣恢柜、写排字台、摄电视柜柳），家父电及部共分软装格；精装修标园准：室内装脖修标准（1）开放厕式厨房地面:高级实寒木墙面：转采用诺贝尔档次的献瓷砖或嚼装饰面诉板顶棚：铸高级乳您胶漆，损局部造析型天花袍或配饰春线橱柜：整剖体橱柜，卧含地柜和事吊柜，采税用依耐斯或同档料次产品没标准五金件趣：龙头拳、洗菜锋池采用伙美国摩恩或同档次认产品标准电磁炉：西门子或同档次勺产品标准抽油烟浸机：西门子或同档次杜产品标准冰箱：西门子或同档次歼产品标准微波炉辛：LG或同档湖次产品测标准灯具：防湿雾筒灯厨房精装作修照片硬件打窄造六星装喝修：室萌内装修揪标准为培4000元/平米，倡赠送固蜘定家具酬和家电罚，从用材上狗提升标乏准。精装修标弊准：室内装腐修标准（2）卫生归间地面：是高级实锐木墙面：采传用高级大构理石铺装千，内墙或撕采用部分示玻璃与室迟内空间分赴割顶棚：躺局部吊尚顶门：玻眉璃门或见高级实辜木复合纺门淋浴间蔽：钢化搏透明玻旦璃隔断撞淋浴间爪；或浴逐缸采用吩美国科勒或同档态次产品墨标准洁具：撒科勒或胆同档次拴产品标浊准的洗漆面盆和项座便器稿，洗面区盆配石可材台面五金件：铁龙头、花粗洒、采用按德国汉斯格俭雅或同档次沉产品标准税；毛巾环驰、毛巾勾浙，浴巾架捧、手纸架斧、马桶刷骆件，梳妆刺镜采用美树国摩恩或同档次症产品标准电器：西门子或同档垮次产品鞋标准的凝洗衣机烟一台灯具：把高级防期水灯具谈及镜前饱灯卫生间防精装修板照片硬件打贸造精装修标仪准：室内装修愤标准（3）客厅棒、卧室地面:采用高照级实木冬复合地提板，复妖合木踢汪脚墙面：高揪级壁纸或胞局部高档保木饰面顶棚：高福级乳胶漆接，局部造集型天花，快配饰线，系窗户上方闭设高级窗倚帘盒或窗势帘杆家具：浊多功能菜组合柜荐一个、至高档固舍定整体心衣帽柜僵一个（屋内设隔序板、横岁杆，轨北道史丹利）灯具：舒高级灯唱饰（4）部分健户型进案门玄关地面:高级大理侨石铺装墙面：高泪级壁纸顶棚：杨高级乳符胶漆，就局部造号型天花（5）门、窗户门：“金隅北呼木”或同虏档次实佣木复合跨木质三烫防门，朝配高档岩电子锁率具和大敬尺寸猫破眼外窗：供高级免呢检断桥恢铝合金屈双层中寻空外窗道，开启老方式为港外旋并渔配进口饰五金件猎，开启咳扇配纱纵窗（6）可视对右讲：三星或同省档次产品滩标准的液备晶可视对节讲机零居室率精装修密照片六星装修哀：室内装猴修标准为莫4000元/平米，赠选送固定家驻具和家电谣，从用材上手提升标珠准。硬件打终造六星智史能安防惰：室内踩考虑适器当引进励品牌智司能化设钩施，可倦侧重安后防。硬件打万造奢侈品软远装：奢侈最品牌全屋岛家具装修较。硬件打造公共空间窄：电梯空桥间的高档偿材料、品腐牌&关键帜尺度硬件打造公共空帆间：室优内处一宰线品精雄装修，期为客户面提供真绘正的品档质。软件打骑造对酒店式宗公寓实施犯管家式服醋务某高档巨酒店服拍务项目停车场旧、出富租车会议厅商务中心免费停车茎场外币兑坚换服务前台贵胃重物品冈保险柜票务服务专职行李吩员行李存伯放服务洗衣服务残疾人名客房叫醒服务全天送餐胃服务酒店服务曾公寓建议垂引进高档电酒店资源桶，为酒店职服务式公蜓寓业主提屿供五星级梅的管家式预服务作为但项目差异怕化特色。软件打缴造“贴心”咏的服务攻：为不同贩需求的屋住户提慢供个性化镜服务、24小时高素枯质的“贴射身管家”“热心伸”的帮妄助：积极应对指客户的突迟发性服务烂需求住户锹不舒服了规，用轮椅钳推上楼，亮甚至由服品务人员背嫂上楼；住狱户生病了贵，就送到叮医院“舒心”绘的环境“放心蜻”的设氏施：要让客人朝住得更为玩安心，公鸣寓必须具备先叠进、完贷善的硬围件设施蝇和保安裤系统。设置提消防监减控、门晌禁巡更屋、可视嘉对讲等叠系统。“开心幅”的活嫂动：定期组织述各种活动业可丰富他足们的业余至生活，有助于火他们进一云步了解城绪市和结识建更多新朋言友，使他线们在这里蜜生活得更瘦开心。全能管家庆典活窑动安全服秤务隐私保醒障服务创新继、建立标顷准——提供“五恳心”级服饰务软件打屋造编号项目内容收费标准01疏通水下管道10-50元/次02安装灯具、门铃（不含材料）10-20元/次03修理、更换水、电表（不含材料）10-20元/次04修理、更换水龙头（不含材料）5-20元/次05修理洗面盆、洗菜盆下水管马桶浮球5-20元/次06修理窗帘、拉窗等（不含材料）5-20元/次07清洗安装排风扇20元/次08清洗安装抽油烟机40元/次09安装分体式空调150元/次10安装窗式空调80元/次11清洗安装空调过滤器10-50元/次12空调加氟利昂150元/次13家电维修按物价部门规定14墙面刷新（不含材料）8元/平方米提供特约胸服务内容达供业主选摘择，然后消根据服务甲内取相关赔费用。编号项目内容编号项目内容01家居清洁12代为介绍装修公司02送餐13代办收订报刊03洗烫衣服14代为联系医院04更换被单15提供家庭园艺咨询05清洗卫生间16鲜花养护指导06介绍保姆17车辆管理07代请家教18自行车充气08代办电话开户19定期检查燃气炉安全状况09代交电话费20临时代为保管小件物品10代办有线电视开通21义务宣传家庭用电知识11代订牛奶22配备急救箱主题营对造艺术主惊题营造棕原则及蒜执行要洁则现代艺猛术主题溜营造原尺则成本控万制原则——突出内笛部装修颈从整体歉至细部吊的艺术你性、设朴计感，蓄不一味冰强调高闲端材料奇的使用大众审农美原则——大气、明肤快、流畅哑的公共空巧间设计，智温馨、舒披适的套内走设计，不障走过于独五特的、小钓众化风格雄路线现代艺贿术主题能执行要寸则分楼段统宇一风格设露计——聘请专业饰室内设计隐公司，每5-1枯0层做为如一个装娘修单元群，以主嗽题统一正、风格留差异的酒方案，辣改变传音统公寓熟一成不亡变的内滩部印象完。公共空赛间主题斜打造——通过大平贡面或挑空搅手法为公寻共空间创援造疏朗氛哄围；每个邮空间强调1-2个艺术梅化视觉引焦点疏朗公后共空间选设计建错议原则——少而精大堂：位于公偏寓起始都层，面鸡积100厚-20调0平电梯前炕厅：每10层设置皮一个挑哀空电梯混前厅,约50平米艺术化残视觉焦亩点建议原则——一招点睛小而高空欢间：艺术糟灯饰大平面急空间：唯屋顶设娘计中部挑空忙空间：柱花体主题营栽造主题打造套内空间痒主题打造——通过装堆修理念禁、家居贷、陈设欧等的艺旷术化设纪计贯彻贯所在楼叛层区间扣的风格置。经典圆索点风格简欧风格简约风朋格田园风格主题化逢装修：经典风莲格：简驴约、田料园等艺术化元坟素风格：蒙圆点、海混洋、科幻沙等其他原创拴性风格：走手绘、细节主帮题营造——简单的揭器具、厕摆件，偿无不展镰现艺术金气质主题打造简约风谦格——水晶小桌田园风格——碎花洁具田园风格——艺术家电简约风格——足球台灯毛巾艺黑术折叠表服务破局之两删大资本破局之糟客户源罩保证破局之倾营销要赞点排布破局之蹄信心保异证楼市寒冬达破局体系2346破局体系破局之邀新鼎倚皱奇胜5破局之背娃景篇1内外卡案例借你鉴操作流茂程执行要点201逢1年1叠0月小蹈米手机陆首批预男定客户肃达30隆万，但强只推出房诚10万胸台，人番为制造辱供不应暑求局面情。万达公田馆针对鸭商铺、电写字楼饺、豪宅脊均发行吗内部指佩标，人探为制造庭内部指得标稀缺绢。人为产能侵不足+饥止饿营销+篇黄手手中田拿货，制冤造稀缺感荷，吊起购右买者的胃擦口。内外卡侵饥饿营问销案经丝式典案例轧：苹果锄旗下的鹿小米手晋机和I绢pho贴ne4冲通过黄怖牛，制照造供应敢稀缺，雨长沙万员达公馆资发行内煤外卡人亿为制造妻稀缺，金营销饥饼饿感。长沙万牲达公馆Iph愚one蜡4小米手机内外卡案例借劫鉴操作流距程执行要认点新鼎经典手案例——填龙柏湾（距2003螺年）内外卡案例借跳鉴操作流程执行要点新鼎经俩典案例蛇——万炭科西街谎庭院（摇200寒8年）巧，历史是掠惊人的猾巧合，背200筑8年也船是合富来面对万搏科的商康铺束手皂无策的习时候！第一阶云段：发到内卡发送人喝群：证明资产500万以上人猛员、证却明为局级以上剩干部，针对传默播力较强许的圈层进娃行精准打变击。通过发俯行内卡凡人群的趁筛选，着一方面绣建立客奸户的特权感、营阶级感、怜优越感，另一方加面适当邀营造供不应兼求的假存象，以营造蹦客户的饥饿感，为未来洽开盘哄抢吸局面埋下按伏笔。简介：坦针对部剂分特殊隶人群发剩放内卡妹，内卡筋购房比闷外卡有爱较大优仆惠，持播内卡人何员为利声益驱动寒而传播维项目，和无内卡懂想购房坑人员为挑寻求优令惠会通加过各种鞠关系寻吐找内卡悬人员打群折，从请而在市敢场上形义成供不窑应求哄耕抢局面郑，促成煮项目热狐销。案例借鉴操作流程执行要亩点内外卡案例借颂鉴操作流程执行要薄点第二阶盲段：客丧户传播持卡人栽员被利翠益驱动勾，四处批传播项受目价值候，项目幻玉在长沙续富豪、中权贵圈到层形成面热议，日长沙市拢场逐步慈被项目奖所搅热轿。第三阶阁段：客败户、全糠民美誉作，项目叙热销一卡难毅求局面肌出现，嫌饥饿感握正式形愤成，项昏目顺势档开盘，纵销售自烧然火热兆，同时堂为项目跌长期热副销奠定储一定基讯础。内外卡案例借鉴操作流莫程执行要捐点内卡优惠猪额度：建议5个伙点左右。放因为本项拌目价格高全，如果优朋惠幅度太贝大，会造叠成面价太耍高局面，萍直接吓走粪市场客户忠，同时容掌易给客户轿造成“先涨后体打折”的感觉。烫同时优惠波额度不能盛太小，太耀小没有吸填引力，难淡以形成强执有力的传畅播点。市场客雪户索要伏内卡如烂何处理叼：前期如遇这丑种现象键，坚决井不发行跑内卡，芽让市场券客户去退持内卡乖客户手姓里买内猴卡指标学，让内内卡持有仿者觉得将确实有税利可图洗，制造浩其为本蚁项目传唇播的动病力，给行项目形年成良好栗销售氛原围。中后期如遇这总种现象兽，可根风据具体无情况做盟灵活处室理。注意事壳项内外卡全民营销目前传穿统的媒恶介渠道不的效果牛已经大槽打折扣努，传统闲但行之著有效的己地面打喉法即转灭介将成驱为未来浙市场的嫩最有效真打法（畜泰盈、误万科、立恒大）另，如何武将转介喂做到极桨致实现对全民营吃销将会叨是本案诉破局的就利器。明线打法释放消凤息带客上疗门转介鉴定奖金发械放释放转鼠介消息务：通过微急博、网蔽络、报敌广、户晃外等途涨径释放灰本项目右转介奖衰励消息继，带客毙户上门奖食10元列/组，乒成交奖都500扔0元/声套。微博户外报广明线打厕法释放消息带客上门转介鉴蒜定奖金发放带客上钟门：在利益的路刺激下，本部分人将擦发动身边颈资源，带僚部分人来仿售楼部看愧房。此转介呈与老带遣新不冲浅突，全达长沙的裳人都是响老客户弹，都将爆有资格晋实行实超际意义慰上的老带乓新权利参，同时牌将有会添同等奖锣励。明线打菊法释放消息带客上门转介鉴墙定奖金发放转介鉴姑定：制定完善邮的游戏规宁划，避免项部分人钻灯漏洞，然躲后进行过靠程监控，座奖罚分明。转介资格鉴定简单示范情况满足条件注意事宜正常情况（转介者带客户上门）亲自陪同填写《申请表》新客户为首次上门客户以上二个条件同时满足视为有效第二次及以后陪同上门看房视为无效特殊情况（转介者不能陪同上门）转介者/老客户提前发短信/电话告知售楼员有客户上门新客户为首次上门看房经销售经理查阅短信并在《申请表》上签字确认4、电话告知需提前在现场审核处登记短信/电话滞后于新客户上门，视无效。明线打慰法释放消阀息带客上门转介鉴定奖金发放奖金发耻放：通奖金发避放一定要请及时，来搬访奖励来径访时发放娘，成交奖足励签合同时立发放，以屿及时刺激源积极性。发放奖胶金一定亭及时，知以刺激闸带客的倒积极性傅！暗线打法外拓培训细分行忘业发展下谋线带客上门拓客专袜员培训飞：招聘40南名专门外穗拓人员，降设定底薪前，对本项摔目的基本膏知识进行拿培训，统喊一外拓口揪径。奖励激砍励熟习外拓鸦发展下线盐基本规则鸦。针对外拓输人员对本睬项目进行交详细全面肆了解，同锄时让外拓偿人员及时量了解售楼阳部销售政伪策，让外朱拓人员可酒以与客户经进行基本欧交流，经馒考核合格裁后外出拓睁展。明线打法细分行业僻：将40傍名外拓含人员进鹊行行业妇细分，禾分成三级地撕铺组、哗公务员屋组、生兵意人群芒组、高涛档百货句组、装殃修公司徒组、高自校教师左组、金鄙融行业烦组。外拓培训细分行子业发展下线带客上门奖励激励对行业细愁分，分组督负责相关旺行业，组泥内再细分更区域。明线打汤法发展下线闹：各外拓组抚分别外出购拓展客户吩，发展下均线。外拓培腥训细分行业发展下线带客上门奖励激咱励外拓人梯员下线下线次下线次下线次下线次下线外拓人觉员寻找赤行业内晋有客户治资源的思人发展即为下线伴，建立含联系。外拓人模员按培影训规定嗓与下线值确定转板介规则叠，双方喷互相签义定协议捎。外拓人息员进行航下线关浇系维系尽跟踪，莫同时引怀导其发鸣次下线骆。