深圳岗厦河园片区改造规划方案提报

深圳市岗厦河园片区改造规划

方案汇报深圳市福田区旧村改造领导小组办公室中国城市规划设计研究院深圳分院世联地产顾问（深圳）有限公司中心区建设的要求政府对岗厦村进行旧村改造的决心1、社会、环境、经济效益。2、规划的可行性。3、经济的可行性。福田区旧村改造领导小组办公室1、改造的范围和规模？2、改造的可行性？3、实施操作策略？中国城市规划设计研究院世联地产顾问（深圳）有限公司项目背景技术路线团队组成中国城市规划设计研究院世联地产岗厦河园片区现状概况岗厦河园片区项目经济测算岗厦河园片区改造规划市场经济规划标准完整规划与改造策略政府决策依据岗厦河园片区功能定位分析岗厦河园片区功能比例设置岗厦河园片区容积率建议岗厦河园片区改造模式一、岗厦河园片区现状概况岗厦岗厦位置岗厦河园片区区位

岗厦河园片区位于福田区中部

岗厦河园片区在中心区的位置岗厦河园片区位于福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛、市民中心位于深圳市最重要的行政、商业、文化中心区内

岗厦河园片区占地面积约20.2公顷，约占整个中心区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积16.16公顷（包括学校用地1公顷）。现状总建筑面积52.5万平方米。现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。现状规模岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷，约占总用地面积的16.0%，剩余用地全部建设。本地区现有建筑物552栋，建筑面积52.5万M²。集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万M²），占17.4%，其他0.3万M²，占2.6%。村民私宅489栋，41万M²，4及4层一下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占50.3%；9及9层以上8.5万M²，占21%。现状建设深南路：城市东主干道，红线宽度120m，双向8车道。金田路、福华路：城市主干道，红线宽度64m，双向6车道。彩田路：城市主干道，红线宽度70m，双向6车道。福华一路、福华三路：城市次干道，红线宽度24m，双向4车道。村内支路。现状规划道路二、岗厦河园片区功能定位分析项目整体功能的策划定位分析项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位技术思路项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位CBD内峰值地价与物业承租能力模型

CBD－－中央商务区（CentralBusinessDistrict）可从峰值物业租金大致判断峰值地价点零售商业、娱乐物业商务办公物业临时居住物业（旅馆、公寓）、批发业居家物业及其它物业1234峰值地价点所在区域成为CBD核美国部分城市的CBD功能国际CBD案例研究得出的结论成熟CBD存在峰值地价点峰值地价点所在区域成为CBD核临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善概念化的CBD功能示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区土地价值结构分析虚拟的城市元素国际成熟CBD功能结构A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。E区C区D区F区B区A区中心区功陵能布局分胁析地铁地铁F区A区E区C区？商务区菜已经形撒成，由槐于聚集牧效应，年中心区始西侧形短成—C区中心区议居住物办业大量竹存在，粘已经形挺成居住冶区，中踪蝶心区周露边已形辞成—F区本项目—A区着：？—B区毛：？—C区仔：？—D区锯：？—E区：？—F区：？公共管理析及办公机肿构区已经硬形成—E枕区城市购物涝中心规划竖商业面积谎近30万觉，可能形胖成专业零铅售区，但瞒需要经受剃市场和时牛间考验—A勿区项目整猴体功能粘的策划左定位分驳析确定项己目整体功肚能定位成熟C野BD功能定异位研究深圳中心绕区功能布恒局分析判定本项霉目在中心销区中可能承锅担的功藏能从市场蚂角度验询证本项目兆的功能狐定位本项目造可能承纹担的功筛能A区——高伸档零售促区难以形成，区位条沉件和政摊策条件漏不利，绕同时必曲须面对膝与中心武区大规隶模商业街的同业坊竞争。B区——次级军零售区可能形成田，中心区尚燥未形成此梦功能块，熄且区位条努件满足。C区——商娃务办公松区难以形成截，由于西折侧商务脂区形成物，已开队始产生细集聚；闭本项目骄周边商宪务氛围贴不理想而。D区——餐饮娱乐及临时居绘住区可能形牙成，中心区尚抬未形成此边功能块，薄且本项目斥有形成D陷区的良好踩条件。E区——公撞共管理暑及办公役机构区难以形成战，中心区北众区已规划定建设成为染城市行政狡、文化中则心。F区——居骗家住宅辛区可能形成海，但相对贿于中心池区四个扶角大量究居家住影宅项目寻而言本骄项目不雄具竞争唐力，且陪该定位剖无益于壳项目整舍体形象逗及层次拴的提升鼠。本项目可坐能承担的湖功能难以形凭成可能形肚成B区——摆次级零售氏区D区—葛—娱乐筝、临时翅居住区F区——渐居家住宅筛区A区——蚁专业零售及区C区——寨商务办公凯区E区—鞋—公共悄管理及已办公机仔构区×√项目整体棕功能的策威划定位分纯析确定项予目整体功能黑定位深圳中心摆区功能布局忙分析判定本项匆目在中心救区中可能承担亿的功能从市场枯角度验鞠证本项目的罚功能定位成熟C歌BD功能定位决研究从市场胳角度验插证项目渣本项目蹦的功能搁定位1、居家饺住宅物业2、临乎时居住优物业3、商业西娱乐物业4、办公向物业B区——场次级零售席区D区—谣—餐饮己娱乐及除临时居豆住区F区——须居家住宅拔区1.居溉家住宅尾物业目前中心扇区已建或领在建的纯隔居家式住解宅项目有恩：黄埔雅占苑、天健莲世纪花园傍、中银花筒园、深业棒花园、雅郑颂居、中剑海华庭、忆彩福大厦垦、风华盛津世、嘉麟英豪庭、城厌中雅苑、雷星河国际祸、港丽豪讯庭等，总供应量药已达20植0万平方惕米。住宅楼运盘主要奖分布于缴中心区旁四角，苦定位普侍遍较高忌，目标客户店以高收入皇阶层及港仅人为主，贸销售均价垫在850忙0元/平队方米以上副。由于项目哗地处中心辜区，为配集合中心区法高标准的赖整体规划量定位，同汽时又考虑甚到村民的狐拆迁返建忌需求，本项目遭居家住碍宅物业疤应定位旧为中高体档次。由于中心援区现有住吩宅供应量岂已达20差0万平方扔米，而中倚心区的规无划居住人估口仅为7锤.7万人渐，住宅供结应量已较熔大，故本兽项目的居家住宅粮物业开发镇规模不宜巧过大，以顺满足中心屈区居住配牺套功能和倍村民拆迁鸣返建需求罪即可。2.临研时居住口物业临时居住库物业是相帽对于居家容式纯住宅膨物业而言桑的，它主滩要是指用穗于投资、永出租的小已户型住宅比和商务式厅酒店公寓丹等，它集居陕住、办公振、休闲为学一体，很礼受生意人战及商务人咐士的青睐总。由于项惰目地处桐中心区粱边缘商盆业繁华车地段，牲又邻近抢皇岗口逮岸，市梢政及商熟务配套递设施完龙善，交怕通便捷拴，彩田路沿积线具备了悬开发小户亿型住宅和施商务式酒幻玉店公寓（贫即临时居笋住物业）吧的先天优哭势。项目周州边的彩调田路两恼侧现已泪建有彩迈福大厦往、彩天迟名苑、胁彩虹新拴都、喜誉洋洋等敌以小户遗型为主章的住宅胜公寓，甘前三个刻楼盘均芬在一年拨内10晌0％售会出，销验售均价若在65装00元鸽/平米报以上，疏喜洋洋狂预售情辩况也非颜常好。黎另该区必域的三旬级市场叙极为活往跃，房禽屋租售摸情况良阁好；商衡务式酒贵店公寓睛主要建忌有景轩挑酒店、般江苏宾侵馆、福脏建大厦紧等，平堪时入住以率平均泪达到7演0％以杯上。依据中镇心区的东总体规怜划，中肉心区南奖片区将袋建设成贺为城市技的中心韵商务区液（CB享D），携商务式三酒店公瞎寓及小猫户型住翁宅的市犁场需求红量将会舟很大，胡故本项扇目可在僵邻近中键心区一拒侧规划绕建设高候档商务慎酒店，拘在彩田陵路一侧温规划建斧设一定箭规模量宣的中高枪档小户差型住宅缸及商务规公寓。3.商酱业娱乐物各业项目周劫边现已晃有发展冰较为成上熟的区型域级彩锈田商业雾圈，以阵家居市醒场和大仇型购物喝超市为苹主，商轻业面积维共约7序万平米得，经营衫状况良汇好。另中心区朋的南片即区中部愚规划建碎设有购详物公园姐、城市泥购物中召心、福卖华地下选商业街垮等，均徐为规模寄较大的段商业项谨目，商倍业面积比20余阁万平米敞，中心磁区商业煌圈初现阔雏形。中心区及贴本项目周毅边高档的掏休闲娱乐咸项目较少购，仅有圣蛾保罗DI怠SCO、馆拉斯维加醋斯夜总会薯和美洲健日身会，作延为定位为抽现代国际漫性城市的倒中心区，闲该部分城辱市功能较千为匮乏。本项目的怀商业功能年延续可借妨助彩田路历商业圈已认形成的成伏熟商业氛歌围，抓住河商机以地逢铁岗厦站仔为核心沿删福华路两级侧规划建项设一定规锡模的商业额物业。考址虑到中心却区商业圈锤在未来3需年内也将溉形成且项寇目规模较甲大，故本项突目应注君重发展逃特色、若互补商勿业，避愿免同构违竞争。本项目应席重点开发移建设一批味档次较高予的休闲娱素乐项目，如特色调酒吧街朋、中高蜘档餐饮侮、小型里游乐场巴、夜总巩会等，以完善中菠心区的城茅市功能，使华灯初夸上的中心志区充满商业繁华余与都市活既力。4.瞎办公物费业中心区纯击办公写字饶楼主要集拐中于中心狼区南区C痕BD的西幻玉北角，形盗成了商务渣办公核心犯区，是未每来城市的参金融、商狡务中心；中心区业写字楼悦现已开胳发规模常建筑面瓶积达1还60万三平方米寨，未来碰城市写产字楼的吨新增供草应量也机主要集令中在中此心区；本项目桌不在C景BD办锄公核心驳区范围恩内，本产项目周压边唯一阴新建办六公写字坦楼大中君华国际员交易广跃场项目丙也一直您处于烂料尾停工标状态，瘦商务办喉公气氛黄不浓，什区域办浩公形象尖不佳。故本项哪目开发壶中高档锅写字楼辩物业，翠规模不浸宜过大榜。市场验证居项目整体绿功能定位B区——寒次级零售届区D区—乎—餐饮眠娱乐及浓临时居劲住区F区—歌—居家虚住宅区市场判定可实现市场判庸定可实现市场判定可实现，仪但须控制悉开发规模√√√项目整体陈功能的策铅划定位分肌析确定项撑目整体功达能定位深圳中杂心区功能布局踩分析判定本砌项目在妖中心区糕中可能承帆担的功戏能从市场争角度验爱证本项目的厉功能定位成熟CB夸D功能定位凭研究确定项目伐整体功能惠定位：建议本项士目整体功须能定位为谅：以零售商穿业、休闲展娱乐及小漂户型居住垦为主导的棵商住多功顿能综合发砌展区。三、岗烧厦河园剂片区功键能比例谈设置项目整体概功能比例湖的优化设余置项目整体举功能比例付的优化设席置确定整继体功能比例分胃配深圳中心浮区功能比极例成熟C投BD的功能比例发现中邮心区功能缺歇陷初步确海定项目功能比例整体功能比例验证从项目周晓边市场角度分析技术思翼路项目整体泥功能比例昌的优化设志置确定整体属功能比例分先配深圳中蛋心区功能比质例成熟C法BD的功能比央例从项目碎周边市发场角度分带析发现中尽心区功能缺陷初步确六定项目功能比前例整体功能比例验证成熟C侧BD案你例研究研究国谋际CB级D案例钻近四十亭年的发晶展历程忙，可以秤看出成墨熟CB接D的发滨展是动今态的，销CBD祥的功能鲜及核心眠随着市罪场演变四在不断锹调整而屯趋于合梯理与完距善。我们重点苹研究东京携新宿、上疗海CBD逃，希望从插中找出本劈燕项目发展食可借鉴的陕经验与启鞋示。案例一：家东京新宿企－－国际屡成熟的C驼BD案例二：丙上海CB始D－－国般内较成功冰的CBD案例一猾：东京细新宿C懒BD日本桥津、银座哗是东京年最老的抬商业、委商务中接心，成拒为东京至的都心肢。20世纪挥60年代军为疏散过安于集中的浩城市机能挎，政府决学定将位于划银座以西摔约5km荣处的新宿们地区建设盛成为综合疾性副都心垒，发展规指划于19歌60年公屯布。新宿的止发展得煮益于快悉速交通邮的完善造，新宿叫地处两求条重要衣干道交只叉口上容。新宿日本桥厉银座东京新宿谢CBD新宿C泡BD室已发展船成为较测成熟的承国际知哗名CB笛D之一躁。经过4楼0年的惑发展，供新宿总吓用地面够积已达厘到27乡丰0公顷毙，其中踢集中商扰务办公行区占地睁56公趁顷（未警包括边钩缘办公呆区及零顶星分布倘的办公绢面积）事，零售东商业娱访乐功能脖占地8隆4公顷艺。新宿日本桥银座深圳市腰中心区敲CBD蝇位于原悔罗湖金旅融商业陷中心以唉西约愁4km焰，而C港BD总窄占地面熊积约240公宴顷，从区腿位上或是跳从发展规蜂模上来说蹲，东京新胖宿都具有赞很强的可料借鉴性。用地功能悬现状功能分艳区示意银座方向集中商务另办公区边缘办公区住宅区娱乐及由临时居塌住区集中商业区办公、临许时居住混掉合区功能延续周边住宅搂区功能延续周边住沿宅区集中商务帮办公区集中商渔务办公需区东侧饰接集中停商业区疤，西侧定接新宿资中央公会园。由15虹栋商务着办公楼白组成，弄内部设嫂有健身豆、餐饮饶、零售傍等设施曲，总建筑面武积约20俭0万m2，日间人榜口达3盲0万人。新宿C侨BD形散象在早期单脑一的零售撕商业功能涝基础上，船商务办公筝、娱乐设悔施功能现刻已成为新牺宿最显著毯的特征。新宿CB训D形象：－Ⅰ-Lan痒d大厦－Ope赖raC拍ity大味厦－时代广舌场－So毛uth胞ern秩To此wer坑大厦－公园塔刻大厦－东京两新都厅……新宿CB贵D形象东京新都翼厅Ⅰ－La报nd大蹦厦新宿公园通塔大厦新宿CB炕D形象建筑之间攀的步行立粪体系统新宿鸟升瞰案例二浸：上海CB混D上海C笨BD范起围上海CB杰D是由南把京路、外狱滩与陆家津嘴金融中洒心区组成新。发达便蛛捷的交通闷连接浦东酬、浦西两妻岸，通过葵东西开发系轴形成C伐BD网络傻发展格局掌。规划总用潜地：22帽0公顷其中：－扭－浦西5肝0公顷－－浦号东17盾0公顷上海市CBD范话围外滩南京路---励---略-资料临来源：荒上海城悔市规划用院功能分区脸示意集中商业区集中商充务办公区住宅聚瘦居区休闲观光区功能延形续周边办公伯区功能延吃续周边住宅角区集中商务柜办公区集中商醋务办公脸区西侧铃接陆家崭嘴中心谅绿地，乖由十多罩栋高档馆商务办负公楼组迎成，内俭部设有担娱乐、晨健身、失餐饮、授零售等各设施，志总建筑滋面积约骑200敌万m2。陆家嘴形蔬象：－中银大拒厦－申银卡大厦－金茂大帽厦－汇丰判大厦－新上海朴国际大厦－中保大娘厦－证券抹大厦……陆家嘴形掩象集中商烟业区上海市扑南京路机东起著柴名的外矛滩商务金区，西颜到成都翻北路，爽全长2毅528多米。其剥中河南饶路到西辟藏路段致为步行句街，全屯长10切33米球。南由京路商避厦林立米，名特闸商店集显中，是赌全国规棋模最大偶的商业川街区和掀上海的爹精华荟溜萃之地浊。近两年惨南京路点步行街旧商业结洒构调整娘后，总伞营业服饭务面积秒达到5羽0万平垮方米，垫平时的选日客流磁量为8吗0万人节以上，再节假日唯高达1亲00万监～12渣0万，秒外地与宝外国的研游客占岭70%啄以上。住宅聚居涉区以仁恒、近世茂、汤月臣等邻江取地产为核党心的滨江消高档聚居幸区已经形策成，总建港筑面积达典到150醋万平米。世茂滨绵江花园成熟C堆BD的年功能比水例东京新宿宜CBD仍（Tok戴yoS砍hinj妨uku剪CBD讽）经过四笼十年的发怀展已成为陶国际知名强CBD之夺一，其占像主导地位绿的物业功婶能比例经鱼估算约为努：住宅∶办很公∶商业选＝5∶珍5∶2上海CB索D的功能街比例上海CB蛮D现占主劳导地位的盐各项物业桥功能比例进经估算约裤为：住宅∶办寒公∶商业吴＝5∶涝7∶2通过上颂海CB晴D与东印京新宿系CBD酸比较可骗以看出恨，上海强CBD怨是以金患融贸易鞋为核心浙的CB坑D，办遥公所占碌比例非王常高，堂而商业价比例稍爆显不足隶，尤其里是陆家义嘴金融言中心区蹈内商业瞧娱乐功遭能更显迎缺乏。铜该项功温能如能胳完善，嘴则上海反CBD姿的整体济国际形忌象将会蜻得到进睁一步提缓升。项目整塌体功能失比例的屡优化设迈置确定整体节功能比例分配深圳中慎心区功能比例成熟CB动D的功能比例从项目端周边市粘场角度分在析发现中心疮区功能缺膊陷初步确逐定项目功能比例整体功能比例验倍证深圳中心桨区功能布绿局（法定召图则）各类功珍能用地阿面积比于例图例各类功讽能建筑悦面积比钱例深圳中虹心区功故能比例依据中恋心区的征法定图眨则，占疗主导地武位的各浅项物业姓功能比猾例所占苹百分比宫分别为私：住伪宅38厚％、办宗公38姿％、商讽业9％让。住宅∶贩办公∶家商业＝意8∶茂8∶土2项目整体怜功能比例滋的优化设仇置确定整体浅功能比例分砖配深圳中才心区功能比例成熟C挖BD的功能比路例从项目周枝边市场角度分丽析发现中歪心区功能缺拿陷初步确嘉定项目功能比例整体功粉能比例验肠证发现中心斜区功能缺晚陷深圳中心背区商业配源套功能不鱼完善成熟CB法D功能比奔例－－－须住宅∶办颈公∶商业每＝5：5复：2深圳中心踢区功能比型例－－住小宅∶办公我∶商业＝堂8：8签：2项目整坚体功能舍比例的欢优化设登置确定整疤体功能比例分浪配深圳中倡心区功能比例成熟CB墨D的功能比重例从项目周肾边市场角度分析发现中长心区功能缺陷初步确定柴项目功能比绸例整体功牲能比例验冻证项目周边赶市场物业依功能分析图雨例:商业住宅宾馆酒坊店办公皇岗路深坦南晴大居道滨脖河巾大葬道本项目用地中心商被业区会展中心岗厦中学彩田路福华齿三碰路雅颂居市民中心其他地铁绿化地本项目可遵能形成的甲物业功能罪（从市场朗功能延续折角度分析锁）图料例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深总南烧大芝道滨抓河虽大乌道中心商业昌区会展中心岗厦中学彩田路福华跑三路其他地铁绿化地本项目胃周边（委周边1无KM范神围内）堤现有物身业功能沉比例住宅建筑族面积：7凉6万平方羊米写字楼质建筑面辟积：2均5万平币方米商业建筑叶面积：3担9万平方川米住宅∶逃办公∶筛商业＝让5∶妄2∶3项目整尊体功能乎比例的病优化设扯置确定整锹体功能比例分奇配深圳中心需区功能比败例成熟CB截D的功能比较例从项目衫周边市馋场角度分析发现中翼心区功能缺焦陷初步确定盏项目功能比答例整体功陶能比例验置证初步确酒定本项券目功能煎比例通过研锁究本项透目可能色形成的震物业功虹能并结控合周边典现有物里业功能芽的分布曲综合考区虑，我认们初步驱确定本既项目物丧业功能假比例：住宅∶斯办公∶拒商业＝荣6∶2徐∶3本项目周炭边物业功弹能比例现状为住宅∶办间公∶商业狡＝5∶2启∶3项目整体怜功能比例闲的优化设刚置确定整体逮功能比例分配深圳中心堆区功能比葵例成熟CB反D的功能比例从项目直周边市额场角度分析发现中心翠区功能缺育陷初步确定宽项目功能比追例整体功丝式能比例验证项目物这业功能裹比例验挣证依据初步林确定的本惜项目物业荒功能比例吊，按容积赵率4.5劈燕计算，住勤宅面积为弟35.5颤万平米，粘办公面积蛾12万平弃米，商业拢面积18映万平米。按照中哀心区规我划总建爷筑面积痕750债万平米适来计算奶，则各定物业所胆占比例台分别为咸：住宅5鹿％、办事公2％禾、商业摧3％。那么中牵心区的柴各物业裙所占百剂分比相耽应变化药为：住宅4栏3％、邪办公4挨0％、训商业1依2％卡，即住宅∶办抢公∶商业屿＝7∶段6∶2本项目功徐能比例验棕证（续）通过完善设后的深圳守中心区与顽成熟CB欲D的功能晌比例比较歌，我们可币以看到通番过本项目槽的改造完粗善了中心面区的功能鸦，使深圳描中心区C川BD更趋择于国际化躁的成功发爆展模式，酒同时也提贿升了本项滨目乃至整底个中心区书的整体形妨象。因此从完继善中心区咬功能的角倚度来看，尤初定的岗协厦改造项锤目功能比狡例是合理尾的。即：住宅∶办愿公∶商业鹿＝6∶螺2∶3住宅∶吐办公∶奖商业＝比5∶蠢5∶2住宅∶办体公∶商业酸＝7∶艇6∶2岗厦各物阔业总量的捕市场实现能度验证按照住宅炭∶办公∶碗商业＝6炉∶2∶运3的比例贤，另外考榜虑约5％血的其他配扶套设施建窗设，各物毕业占本项呈目总建筑遍面积的比焦例分别为无：住宅：唱52％探办解公：1论7％登商业坚：26援％读其他：咐5％则各物业此的总量（细按容积率义4.5计驴算）分别惊为：住宅：3药5.5万刃平米办公：消12万姿平米商业：1沾8万平米市场实现逝度高可实现√市场判定总量稍削大，基骂本可实必现（分析蛙见后页筛）中心区观市场可细实现可实现猫，但规厦模须控骡制√商业的扭市场实蠢现度论录证（一告）我们做莲了街坊承式、平帆台式两挣种商业阳类型的前规划方罢案，经回过市场军论证（据参见后雅面的商热业形态按论证部蜡分），施我们认锣为最优德的商业除形态为巡寿街坊式屿，具体循设置方虏式为：街坊式原临街两心层商业妻，沿主乔干道福在华路两枕侧局部芳设置三宾层以上拴的商业狮主力店姜（约占马总量的脏30％继）。最大商掩业面积跟=15洒.16锣×50虚％×蒸2×巷（1＋旧10％仓）＝1浇6.7行（万平管米）则商业坏占项目垂总建筑帐面积比贯例＝1税6.7撤÷（1蛙5.1丙6×恐4.杜5）＝售24％在该商业访形态的布维置下，本衰项目规划忆设计能达耳到的最大覆盖率约笼为50％纵，则市场瓶可实现且卡符合规划堡布局要求砍的最大商业面抚积约为运：商业的暂市场实胡现度论肢证（二贱）若本项腔目的商芳业形态耻考虑设妹置为“疾平台式风方案”直，则沉具体布散置方案圈为：裙楼式两盒层商业，军部分设置爸三层以上滴的商业主膏力店（约繁占总量的抖30％）辅。在该商业棒形态的布堵置下，本价项目规划采设计能达词到的最大倍覆盖率约请为53％漏，则市场它可实现且炼符合规划定布局要求难的最大商似业面积约摘为：最大商珠业面积察=15狭.16坊×53勇％×席2×牧（1＋勇10％绩）＝1算7.7摆（万平止米）则商业烦占项目悦总建筑呀面积比态例＝1饲7.7晓÷（1薪5.1非6×猜4.雅5）＝进26％项目整苍体功能错比例的个优化设竞置确定整篇体功能比例分乔配深圳中牢心区功能比例成熟C索BD的功能比掩例从项目周甜边市场角度分析发现中黑心区功能缺陷初步确定唱项目功能比例整体功绝能比例验驱证确定岗纠厦改造邪项目整唉体功能飘比例住宅：5俗4％只办穷公：17括％厨商业：哥24％通其他5却％从市场葱实现度截分析的垂最优商夹业比例泥为24忠％；从筹完善中仙心区功摩能角度久提出的秃商业比西例为2借6％，英因此，报商业比假例范围悉最优为亮24％窑，不宜调超过2死6％。由于该誉区域内衣中高档炉住宅售筒价与写矿字楼售和价相差量不大，炭而住宅老的市场译实现度取又远高厦于办公洲物业（播中心区弯写字楼淋供应量流已很大治，本项在目办公脂物业规渐模须控秤制），为所以住喷宅比例建可随商迈业比例叛的调整蛾而相应士上调2会％，办半公物业脚功能比跨例不变随。即（该比征例为最蝇优比例易，可考之虑1～充2％的好调整幅粱度。）本项目主的商业六形态论碧证福星沃蕉尔玛福床中凳路彩田路皇岗路金田路深骆南福大赴道滨邪河室大荐道福华见路福华斜三宜路富岛家箱居好百年世纪中心家居广撑场彩田食气街福田路本项目新一佳万佳三墙分店益田路城建购物公园泰华购物公园福华地下乘商业街香江商场愈项目国商项情目图良例:已建项美目规划建设宣项目本项目周欣边商业现寒状分析未来中祖心区商敏业圈现有彩挤田商业奔圈城市购物远公园规模：慕城建/滴泰华购征物公园领9.2首万平方虑米定位：宰集购物昏、休闲评、娱乐鞠为一体笼的大型纷综合性作公共活普动场所城市购疲物中心联盟：香薄江商场项郊目+国商京商场项目规模：脆20万丝式平方米意1毕层及-满1层为拨商业区尾，-2笛层为超炼大停车妈场定位：“阻SHOP河PING寸M小ALL”商——大型孕购物中心集购物、伙金融、贸牢易、信息燥、影视、泊休闲、娱象乐为一体彩田商牛业圈规模：富叹岛家居＋胆好百年＋习新一佳等越临街商业浙近1槐0万平方扯米定位：传趴统裙楼式字的商业形既态以家居给、零售面、餐饮欢业为主例的商业驰业态分咬布商业区形饥态与结构列分析基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心规模40万M2以上10万M2以上5万M2以下人流量日人流量50万以上日人流量5万以上居住人口5000以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民步行15分钟内居民与其他核心商圈的竞争优势与相邻同级别商圈定位存在差别必须有自己的主力品牌商家，从而以距离优势留住区域内消费者发挥低成本优势区位城市交通干道人口核心区行政区域或居住群商业核心区大型住宅小区商服中心基本条件整体商业布局连续性较多主力店与特色店支撑整体商业布局连续性1家以上主力商家居住人口数量----蹦----掠---资旨料来源：来世联分析项目的商妄业定位分优析中心区商固业圈：以大型购瞧物中心为胶主，项目魂规模大，麻且通过地雄铁连接，剑形成明显薯商圈，目削标客户为峰全市居民棋及国内外使游客，将河形成市级中晕心商业爷区。彩田商业换圈：以家居专臂业市场、阿餐饮、零耐售业为主就，有主力稍品牌商家夸好百年、潮富岛家居优及新一佳寸，目标客秧户主要为肉福田区及堤其周边居华民，已成绩为区域级纺商业区。本项目商伏业：本项目矩处于市骗级和区甲域级两列个商业勤圈之间决，商业司形态也炊处于从舅新兴的额“SH登OPP怠ING垃MA系LL”汁到传统狼裙楼式贩商业形知态的过阴渡区域抢，因此确从商业圈结构和焦商业形阅态上均朋应注重搭特色经搭营、避陆免同构宋竞争，组以期实杏现商业尘互补共牌同发展弱的“双典赢效果伙”。项目的粪商业形筒态分析“SHO西PPIN遥GMA睡LL”形樱式（大型期购物中心削）传统裙楼僻式的商业严形态“街坊鞭式”商永业形态（一般宗为1～碌2层）本项目可开能形成的更商业形态先主要有：1.“臂SHO报PPI爹NG域MAL商L”类素型我们研究船国内外mall尽的案例，甲我们发现除成功的m怖all有绳以下共性气：MALL的共性本项目是否具备单个MALL商业面积多在10万m2以上NO多数为地铁上盖物业OK开发商为业主，一般只租不售，且部分自营，以实现良好的整体经营NO能提供大型的广场、长廊、庭院等购物休闲环境和娱乐场所NO结论:由于本项脉目被市政犁道路划分引为相对独部立的6块弦，要建成密集购物、吹休闲、娱件乐为一体论的SHO涌PPIN怒GMA佛LL，先钞天条件不涌具备；同义时考虑到挤中心区已渠规划建设菠有近30趋万平米的鸡SHOP已PING椒MAL作L，故“Sho董ppin触gMa抽ll”类议型不适合盒本项目。2.传统首裙楼商业宜形态深圳三大色商圈－－恨商业畏高匹现象严重垂，餐饮娱盘乐等临街翻商业增加目前深据圳三大童商圈普娱遍存在热畏高现素象，也靠就是二终层以上著商业严黎重空置芦。人民南者及东门库业态单第一，主奏要以裙司楼形式南经营的坚服装、晴皮具、宇化妆品精为主，吹二层以摊上商业浓空置率铅居高不恭下。华强北掩业态较梨为丰富利，除了编万佳、搂赛格、祖顺电等临几大主酒力店之枕外，其巷他业态追正逐渐课向餐饮垃娱乐演圆变，而蛮这些业沿态不会骡选择2区层以上雀的物业俩。深圳三大冠商圈综合睁空置率----气---资匠料来源：征世联分析结论：以经济效渐益为中心乔的原则，法从市场可练实现的角具度考虑，裙楼为很主（尤隙其是3嘱层以上资）的商元业形态就不是本充项目的凡最优方营案。3.街坊党式商业形翁态街坊式衰商业即缩慧以“造政街造坊成”的建灭筑方式底形成大基量临街违商铺（耗多为2吐层），崖商业业伶态以休斥闲购物镜、餐饮壮娱乐业首为主。现代商汽业业态算发展趋逝势：零售空间彩的比例逐赴渐降低，唤休闲服务仰空间成为叠顾客光临驻的主要目甜的。商业贪正逐步由传枝统的集中辆式零售百陆货业向国播际化的休龟闲购物、御餐饮娱乐搏业演变。经济发展批与商业形论式发展的抖关系深圳市2钻002年迷人均GD误P已超过劣4000饰美金，融望合休闲、局娱乐与购走物的业态症已呈现迅造速发展的幕趋势。而这些系业态所悬选择的办最佳商居业型式馅应为街逝坊式的策临街商辟业形态贺（即设耐有内街袋、步行涌街）炼。800某-15霞00U跟S$1500乓-400姓0US$400鸽0-8肉000搏US$800倚0-2方000块0US偷$——欧源美经济额发展的枕经验证彼明，当根城市的跨人均G伏DP达厘到40觉00美减金以上炕时，人诉们单纯有购物的爹时间会皱明显缩询短，此始时融合剂休闲、纪娱乐与膨购物的鞭业态将轨迅速发汇展。---敞---扯-资料没来源：要世联分续析传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费案例分沸析著名的上戚海南京路踢全长25旗28米，予其中南京植东路步行念街全长1先033米影，原有商小业面积3智4.47爬万m2，大型商忠场的比重宅为48.饺97%苗。原商业差结构为综合百货才多，普通税服装多，逼餐饮娱乐控少。近两年删南京东武路商业士结构调间整较大莲，商业希面积达诞到40鼠万m2，大型隐百货商捷业面积宴下降了先一半，仗仅剩下勉四大百蹈货（中晋百一店娃、华联坐商厦、萍新世界崇城、东弦海商都神）；而秆这条步践行街休闲娱乐昌业所占的胀比重则由雪原来的0宁.73%猴提到9.上13%，男上升了1皱1.5倍团；餐饮业词也由原来海的4.7宝%提到1订1.09锤%，上升睬了1.3隆倍。南京路舞步行街竞还将进汪一步拓污宽休闲怒娱乐、贯服务等抚行业的硬发展空丽间，使罪产业结婶构日益斧合理，亩综合功饭能更加励完善，压以早日做成为一携条国际堤化的著刊名商业卸街。资料来源伟：上海商励业信息中卫心上海南专京路步问行街－－大型商姓业比重飘减少，松休闲娱浊乐、餐池饮等临斜街商业众增加本项目袍的商业茄形态分孔析从商业犁业态的岔发展趋管势分析柳，街坊善式商业须形态是枝符合国输际化发签展趋势客的；从发展刮特色经并营、避归免与已肥有商业译同质竞炒争的角舟度分析催，街坊丝式式商业诵形态无求疑是最茂佳的选循择方案扔，它将客与中心冷区已有稳商业形柄成互补糟共同发炼展；从市场可迹实现的角附度分析，迁3层以上轨裙楼商业醉市场实现紫难度较大剖，考虑到垫经济效益触为主导的核原则，街朗坊式（2秤层以下）杰商业形态斥应是最佳济的方案；街坊式柳商业形熊态也延闯续了岗就厦旧村阵原有的嘴内街式周商业文秤脉，进右一步完晶善了中蛇心区的榨功能。结论：综合上述帅分析，街忠坊式商业宰为本项目床商业形态裹的最优方踪蝶案。本项目鸣商业形羽态的具捐体设置央方案研究国晃内包括也香港市手级商圈卡的结构赠我们发思现：成功经营靠的商圈是核由：主力店僵+临街剂商铺构成的，竿主力店一扔般占30膨％左右的惰比例。因浇此本项目毅在确定以及街坊式（州2层）商赴业为主导盛的商业形恩态前提下余，也应设流置约30禁％的主力龙店（即大孩开间商场连），具体麦设置方案和为：以“造街贼造坊”的爱建筑形式竿设置2层驱街坊式商派业，沿主妨干道福华洗路两侧局疫部设置3夕层以上的匪商业主力漠店（约占拾30％的糊比例）。成功的螺街坊式召商业案思例项目名称部：北京默建外SO炼HO地理位贺置：铅北京建绕国门外捞大街国涨贸中心关对面（莲CBD赢范围内即）占地面积炊：16央.9万平纳米建筑面盈积：零约70泰万平方烦米项目定位敢：最疯狂链热闹的飞商业中涝心，一乓个最活峡跃丰富的倡文化亮料点，一坐个最前遍卫时尚椅的生活宜橱窗。居住工跳作公寓、办于公办公第一大连道写字半楼找乐300陷个临街穿店铺，姻16条交弯曲灭的步行征商业小深街主要功砍能第一大道庆写字楼：节南北两慈座，办公羞面积98栏000平脱米，楼高马28层。郑整栋楼通卡透明亮，筐简约现代退。公寓楼白：

2屠7*2送7米的浙体量，玩体型细省长，白醋天透明售，夜晚屋发亮。离18栋挨楼高低士错落，族异常生决动。商铺：雾全部临街鼻，1、2部层铺面复屋式结构自华成一体出丽入便利。建外SO所HO不是一个摔单调的封面闭的住宅缸区，而是棚一个有住列宅、有店舱铺、有办疼公、有花掀园的混合你型都市社脏区。在这搬里有逛不律完的街、涂看不完的宁人、找不疮完的乐、炮24小时反不停息的服都市疯狂早。建外SO兔HO的设蒙计理念建外SO划HO首席守设计师：维山本理显丑（世界著肚名建筑设塘计师）山本理艘显说他酸给建外香SOH谱O做的毅是一个街区的稼计划-雅--1逗6条弯曲曲的步馒行小街秃，宽的盒6米，雪窄的眨4米。全部建气成以后悟的建外汇SOH烤O，每毫天将有慢5万人销在这里居住、王办公、护逛街、勒找乐。16偷条步行射商业小锐街30除0个沿屋街店铺钢，20痛个双层钻花园，翼在迷宫婶似的小读路上，负可以体屡味到都考市生活番的各种度乐趣。建外SO对HO是开听放的，这柿里没有围昆墙，16条小饶街是繁华浪的城市中誉心的一部预分，街上派有店铺，羽有餐厅，另有办公也望有住家，载和纽约，圣伦敦，巴胳黎的市中村心一样。现在是个董性化的年乏代，人们挪消费、娱驱乐、交流恶不再愿意姨去大广场狐、大购物恐中心，建筑外SOH祖O商业街而的规划既是对过桶去集市型傍商业精神慨的回归，舱又迎合当案代都市人介个性化的始需求。建外SO坦HO的城出市魅力问：那种描国外的商赢业街区都菊不是很高弹，像建外餐SOHO酸这样高层省建筑，下椅面是蜿蜒梦曲折的街粒区，不会押对人产生退压力吗？库张欣传：我觉得沉在城市中哥心盖房子反，人口密邪度和建筑恐密度这是伐不可避免贡的事情，男密度太低晃的时候，惧也不可能恳形成一个施繁华的商蚀业景象。宋到过香港若中环的人负，都知道抵这个地方耐的容积率箱达到14效，新加坡耀容积率是蛛8，怎样才能征创造繁华圾的商业景石象呢，跟响小、密都绒是不可分麦的。如果楼刮和楼之间切是一大片讽绿地，就毒不可能形喉成繁华的搁商业气象么。－－张门欣在清潮华大学粥建筑学颠院回答吼部分学绒生提问十年前我以住在纽约申，还是喜绸欢遛大街特，最喜欢龙逛SOH欠O。狭窄协的街道，鉴迷宫般的亡店铺和摩责肩接踵的宜人群。街单区的魅力就在于，即料使名牌设附计师的店音面也是小办小的，美慢术馆也小跪、餐厅也粱小。池那些隐演藏在某个瞎角落的内阶容，随时帝等候你去敬发掘。－－－嗓张欣SOHO萍中国联席定总裁：张封欣（英国梯剑桥大学绸经济学硕物士、城市页规划专家盼）街坊式商港业生活无中心啦、多层伪次、混词合就是诞活力使商业连街更丰内富、更矩亲切。主力店酒商业四、岗呜厦河园胞片区容蝴积率建尘议项目的较容积率确定项熊目容积遮率确定容积廊率范围本项目现弟状容积率中心区容积率分席布周边区域容积率分的布中心区地面地价恭分布容积率建议确定核果心位置核－框理场论技术思路确定项目牲容积率确定容积看率范围本项目现未状容积率中心区容积率分买布周边区冲域容积率造分布中心区地面地价团分布容积率建议确定核削心位置核－框理铜论本项目现秋状容积率岗厦河再园旧村营现有高旬密度村右民私宅扮489树栋，共陷计41惊万m2；低密度躁集体物业巧63栋，换11.5奏万m2，现状净久容积率3钓.1。资料来源象：福田区厘旧村改铃造办编冲写的《械岗厦村蔽河园片元区拆迁宴改造研递究分析尺报告》本项目周量边区域容汽积率分布深河南膊大施道滨暖河脱大魄道彩田路皇岗路本项目未建2～53~59~1爆2广场绿地本项目周质边沿彩田炼路一侧容封积率为9颤～12，手其他区域窗容积率均传在5以下蹦。待建商垫业项目1.0以锹下3~5会展中心1.0金田路确定容积莲率确定容积猪率范围本项目现府状容积率中心区容积率分帝布周边区兔域容积率阳分布中心区地面地聋价分布容积率建议确定核拌心位置核－框发理论CBD餐核－框水理论简讯介1954勉年美国城弱市研究学果者R.E招.墨菲和彩J.E.视范斯（R超.E.M灾urph顺y&J.予EVan少ce）采避用中心商晃务指数技膜术CBI鼻法对美国北九个中等析规模的城反市进行了肚研究，首次提遇出将C演BD空文间划分胞成地域浓连续的游硬核和昂环绕硬卫核的核颤缘两部桑分组成利；1959屋年E.M诱.霍伍德虚和R.R菌.伯依斯模在墨菲等部人研究成缺果的基础碑上提出了句核—框伙（Co所re-央Fra宾me）摘结构理绣论，一无个较为箩完整的垂CBD殖内部结碎构划分勉模式。核－框理慰论是一种钞有益的土痕地使用及故功能模式贫理论，对拥于研究城铁市规划和乱再开发的够空间安排膀、商务连裙接、城市认交通、功冶能设施的鸦安排等都疮非常适用纳。目前在果CBD叫的研究慰中它是欣最具影只响力的骑技术理浓论之一诊，并受兔到业界营的广泛还认同。CBD核料－框理论夹要点在CBD亦内，地面迁地价最高伸、同时容种积率也是型最高以及肥交通可达金性最好的笨区域即为疑CBD的火硬核（H撒ard棍Core写）区；CBD英核缘即坦环绕硬抛核且处轿于核—机框间的语连续过晨渡区域抚，是核呆的补充胆与支持竞，为其机提供多岗方面的缘瑞服务与煮辅助空宣间，它炼们有：仍停车场避、交通廉枢纽、晨公寓式求住宅、孤专业化仪市场、聋娱乐服自务、部祥分零售明、仓储属空间等精。CBD月框结构果是指核浮缘以外辰、中心妨区边界海内的区蚀域，功继能物业膨以纯住崭宅为主唇，兼有猛重工业章区和天苦然屏障齿（如河承流、山管地等）翻；成功C猎BD的件核心容陡积率范仰围一般制为5～传10；景核缘容冠积率范觉围3～撤5；核味框容积捞率范围究一般在孔3以下破。在对美国诊费城、凤靠凰城以及掩南非首都肉开普敦等衫城市CB镇D的研究挽过程中，蒜核—框理衣论都得到骂了很好的妄应用，也滩应证了它丹的科学性考和正确性网。核－框锦理论参臣考文献匪：《现青代国外瘦城市中傅心商务居区研究冤与规划府》《城市者中心区傻规划》“Th葱eH猴ard邻Co当re折of及Cap蚕eT阶own区’s唐CB疗D:An休Att参emp绿ta门tD枝eli料mit怕ati量on”冤,E瘦con蜻omi孤cG紧eog英rap饲hy纸36案例：开爹普敦CB熊DCBD区域开普敦支CBD步的核－盯框定界1－核缘广街区裳2－核内徐街区公3做－CBD书框界核框核缘硬核D.H.宵戴维斯应土用核－框奸理论定界也的开普敦帅CBD，捉以地价和旷高度指数炼划定硬核股范围，硬核街慕区建筑莲容积率错在5～云10之英间；核缘街区以咸商业零牌售、娱小乐服务躬、酒店牲公寓等肠物业功恩能为主房诚，容积率称在3～观5之间；核框边界内躺以住宅医为主，容积率汁在2.它5以下，且框界用西南角为线山地，东擦北角为泰薪伯湾天然仗屏障。中心区容登积率分布1.2～醋1.51～47～107~107～92.82.83.82.8～阁4.5北区：屿开发强像度低，贼容积率窗集中在曾1.5倦和2.临8南区：壮开发强携度高，姓容积率闲以7为眼主行政、文娘化集中区2.2统～4.挂8居住集舍中区纯居住区源，因此容美积率低9～12商务办被公集中序区未定义上用地我们的损定位是揉综合发震展区容积率笔应比纯壤居住区迈高中心区地梁面地价分猛布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价峰值迟区地价峰桑值区出刊现在C留BD中胳心偏西调南，最赚高地面换地价达杂到23浅000塔元/平屋方米资料来源皮：福田区习市场地价佣图应用核服—框理释论确定乔容积率烤范围住宅住宅住宅零售商谋业区本项目行政文竟化核框核缘根据E萍.M.段霍伍德蔬和R.差R.伯芳依斯的泄核—框既（Co波re-膊Fra行me）晋结构理六论，结机合中心闪区容积集率分布界图和地滴价分布蚁图，可景以确定三中心区湖的核心疾位置，和而本项酷目处于扔CBD接的核缘团区域内壳，容积缺率范围棉可以据瓣此初步确定江为3~5之倦间。硬核核心容可积率范传围5～潜10；爷核缘容凤积率范奖围3～婆5；核挖框容积辟率范围番3以下茧。住宅容积率泡确定确定容于积率范围本项目现版状容积率中心区容积率柏分布周边区域容积率分办布中心区地面地价涛分布容积率建议确定核心绳位置核－框理贿论确定容积战率范围依据核帮－框理壳论本项肌目容积平率应在迎3～5盯之间，物但考虑持到中国鹊国情与绵国际化梢CBD欣的差异聋性，再菌结合项允目及周缺边市场熔的实际概情况，衣初步确困定本项席目合理墨的容积丙率范围恒为：3.5～嫂5.5之间。确定容积广率确定容积旺率范围本项目零现状容积率中心区容积率红分布周边区遗域容积率痰分布中心区地面地价晕分布容积率建议确定核心疤位置核－框腐理论容积率兵建议经过以冰上理论穗研究并小结合初箱步的经虹济试算纷，建议筹本项目强的最优御容积率势在4.0～啄5.0之间。五、岗变厦河园弹片区改喂造模式推荐改造钻模式：整体规刚划、整惩体改造龟！理由一来:岗厦河涝园片区袭的现状傅建筑不具有导保留价晶值从规划饰、建筑页、文化撤等方面画分析，现迅状建筑杜不具有杆保留价值；全部拆历除只有既经济上熄的损失。理由二产:局部改造薄的方式不抗符合中心区整怪体建设棕目标的早要求质量分类闻、整治的运难度大；周期长农民思想澡工作难做誓。经济效秀益差。理由三:非整体改违造不易统哗一建设标睡准充分利爪用岗厦慢河园片灶区改造锹的有利时机余，全面拆畅除现状建召筑，为完善快中心区尖的结构辣提供完鸦整的改造勒用地和毫空间,细便于形杀成统一的建设妈标准。整体规划串、整体改眉造的优点1、按中怕心区规划攀的要求安拨排空间和冬功能；2、整它体环境君容易控富制，达透到规划确要求；3、周期餐短，带来卧良好的社柴会效益；4、农度民思想借工作宜抱做通，巧产权合魂法化；5、提供务空间，由亩政府引导脂实现三个凑效益的协丹调发展；6、改笨造的资哲金缺口适小，操折作实施剥性强。整体规划洞、整体改贪造的问题1、一春次性投怒入的资停金大，清对开发信商的实早力要求梢较高。2、改造犯的量大、建人多、情目况复杂，矮需要政府念成立强有王力的组织奖协调部门适；改造模寒式：整体规厚划、整诞体改造丘！六、岗厦喘河园片区斗改造规划规划背艇景与条栗件福田中心躁区是深圳市重要算的核心突地区福田中侮心区是波带动深圳市、猴福田区消经济发展的强慰大动力研之一岗厦河秃园片区纱已经严重阻碍叛了中心碗区发展16公顷芳用地52鼠.5万M伙²;现状居住仓人口6.鲁8万人;全部是农刻民自建私缴房一线天握手楼比友比皆是;配套设为施不能严满足使笑用;没有系夸统的道伯路网;存在各种穗安全隐患鄙;历史遗留掩问题及区浴位优势增加决了改造难庆度历史遗留谦问题造成概了城中村肿的密度规遮模偏高、火环境差、都改造成本预增加；政府基抢础设施彼建设带奔来的良扰好区位蜻使改造果地区的圾土地增蛾值，进墨一步增凑加了改今造的成衣本和难转度；89现浇状82总规89现状从198鼓4年首次柴提出福田助中心区的珠设想到1该995年销城市设计驱阶段，岗掌厦村统一普规划统一友建设；1995休年后，实臭施建设阶捞段岗厦村坛已经成为前不可逾越贺的障碍；景84年至牛今的19脚年时间里患，刚厦村汽“屹立”针在中心区丙内，其改奴造难度已注经超越了哗中心区建亿设的要求岗厦河范园片区赴改造的鹅迫切性滚和重要捷性完善中心恭区整体功袄能结构；改善环境爬消除隐患挡完善城市整体汉形象；带动全区巷经济的发洽展；加快深仿圳城市嗓化步伐姨；实现深圳雪市全面建登设小康社扔会目标的精战略举措脱；带来良疤好的社月会示范败效应。中心区冶详细蓝箩图要求贯穿岗厦顾河园1、开2号地块另东西向2辱00m限飘高微波通醉道。周边建战筑退道胳路红线忍：金田兆路退后叨6m，侍福华一舱路退后允10m符，福华客路退后摩6、3伐m，福万华三路挤退后1拒0m。高度控制爬：酒店商呢务公寓2氏50m，士办公20凝0m福华三路拔、海田路扮中心区环怕形步行系量统一部分葛。金田路侧调为中心区按二层联廊雷系统，宽婶4.5m掉。福华路肺地下商暂业横穿梨中心区葵东西，芹并与中申心区南葬北地下轨商业街纯衔接(娘截止深触南路)序，福华将路两侧潮岗厦段孝6个下雾沉广场斩，9个消出口。规划定位窜、原则与腐目标岗厦河园等片区的规评划原则承上启下界的原则。受深化和完阔善上一层姐次的规划喂要求，同卧时指导下夹一层次总伶平面和建寺筑设计的独规划建设粘。整体性找改造的凯原则，良充分利俯用现有兔岗厦河遭源片区选改造的届有利时爷机，一院次性改争造。可实施性永原则，充怕分考虑旧比村改造的佳难度，兼猜顾政府、粘村民、开钟发商的利乒益，以经禁济效益最泄大化为主汽要原则，平充分考虑朽改造经济粪上的可行训性，使岗椒厦河源片笛区的旧村偷改造切实铁可行。优先落实闯配套设施码用地，解茫决交通问狮题，改善维环境的原钟则。强调政肥府政策城支持和跳合理引松导的原宗则。鼓励公众雕参与的规泻划原则。岗厦河大园片区瞒的规划丸目标加快深词圳城市化裹步伐，早厅日将深圳份建设国际置性、现代始化园林城述市。完善桨中心区输的功能惯结构。通过后改造引砍导农村载的经济蚀发展，爬从更高搬层面上赔参与市篮场竞争茎。明确位产权关软系，使纤原有农拿民私房达合法化判，改善爹环境杜贝绝各类娃安全隐猜患。功能、比关例、容积突率的规划颂的验证片区功能定女位岗厦河鸟园片区澡位于福若田中心区内养，是中草心区的蛮重要组成部分西，其功能衫定位必须符合中返心区总体展规划的要求。中心区元的功能弓结构南北中受轴线和别“