XXXX年长沙金星北项目定位及物业发展报告

金星北项目定位及物业发展报告都市跨界生活哲学基于同致行市场调研结论：定位目标：机会明显，本案如何把握以服务统属区域属性，寻找与核心市场的竞争契机发展刚性市场面临巨大契机，价格洼地是立市之本刚性趋势下，区域价格低洼+高附加值才是核心做到产品引导需求才是成功的关键从高密高容和丰富形态来延展定位都市跨界生活哲学报告框架Chapter1机遇Chapter2竞争模式借鉴Chapter3项目竞争模式构想Chapter4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点补缺者挑战者户型配套园林趋势市场表现2009年市区住宅均价4357元/平米，增长1.68%；2009年1-9月120平米以下产品销售比差在2-4%；2009年全市五区销售商品住宅1195万平米，同比增长101%；2009年岳麓区全年住宅批售超过200万，全年销售面积全市第三；2009年，“涨”声一片后，将迎来2010年地产市场怎样的走势？

供（套）占比（%）与去年同期占比差（%）销（套）占（%）与去年同期占比差（%）供销比≤60㎡753215.58-1.061212818.22.820.6260-90㎡1217625.180.971547823.234.440.7990-120㎡1006320.811.651355020.341.790.74120-144㎡1146623.711.261634924.54-2.350.70＞144㎡712114.73-2.81912213.69-6.710.732009年1-9月长沙新建纯商品住宅户型供销关系分析表60-90㎡、120-144㎡是09年销售最为火爆的套型；当前待售住宅489.07万㎡，雨花区、岳麓区、开福区当前待售面积均达到100万㎡以上，主要积压部分为套型面积144㎡以上大户型。住宅趋势1中小户型畅销，功能性需求占主力，全市范围漫延岳麓核心市场高密度产品放量，区域中端市场获得刚性拉动住宅趋势2楼盘名称容积率物业形态规划户数均价(元/㎡)主力产品车位比产品诉求卓越·蔚蓝海岸1.4别墅、洋房高层5000高层4500130㎡以上三房、四房产品1：1.2坡地洋房、墅质生活恒大华府4.2高层、小高层4491精装高层6000130-150㎡三房、四房产品1：0.7市府豪门、别墅之上北京御园2.6高层4000460090㎡两房、130㎡三房1：0.7市府中央55万平方京派大宅旭辉藏郡4.6高层1339住宅4800精装公寓610088㎡两房1：0.5长郡中学旁的上型社区沁园春·御园3.3高层1853住宅4600精装公寓600045-70㎡公寓、120左右三房1：1国际精英生活城西山汇景2.4联排别墅多层、高层1136高层5300130㎡以上三房、四房产品1：0.8城市最后的珍藏西城龙庭4.0高层、小高层1245470080-90㎡两房、110-120㎡三房1：1首席府邸双核领地郡园广场5.3高层、小高层1125540040-60㎡公寓1：0.4湖南省首个广场住宅西岸泽西城3.4高层、小高层10604700130-150㎡三房、四房1：0.5地脉天成，文脉共生岳麓现代城3.1小高层9095400120-130㎡三房1：0.4高档舒适生活中心保利麓谷林语1.5别墅、多层、小高高层10008410090㎡三房、120㎡三房1：0.7先导区规模最大的复合型高尚居住区宜居莱茵城4.0高层、小高层881400085-90㎡两房、120㎡三房1：1.2关注人居环境建筑无限生活未来城3.0多层、高层、小高层837440085-90㎡两房、130-140㎡三房1：0.5营造新奢适的数位光钎生活公园里5.4高层786398085-90㎡两房、135-145㎡三房1：0.7负距离公园生活区域溢价突破性提升，品质物业制造标杆，价格天花板抬升住宅趋势39月开盘项目蔚蓝海岸4700元北京御园4300元盈峰翠邸110万/套恒大华府6000元2009年7月后入市项目大部分为大盘新推或后续，社区成熟度/知名度/品质相对稳定，价格持续走高；2009年大河西先导滨江新区建设加快，占据优势位置，价格普遍走高；2008-2009年市府板块高密度品质物业陆续入市，CBD居住价值突破性提升。价格上涨的主要支撑是产品溢价能力的提升住宅趋势4楼盘名称容积率均价(元/㎡)主力产品户型理念产品诉求北京御园2.6460090㎡两房、130㎡三房低门槛常规设计市府中央55万平方京派大宅郡原广场3.56目前二手700028-76㎡LOFT创新LOFT+精装新城市主义精英社区旭辉藏郡4.6住宅4800精装公寓610047㎡一房、88—95㎡两房精装+低门槛长郡中学旁的上型社区沁园春·御园3.3住宅4600精装公寓600045-70㎡公寓、120左右三房精装+低购买门槛国际精英生活城西城龙庭4.0470080-90㎡两房、110-120㎡三房常规平层设计首席府邸双核领地保利麓谷林语第一批3.0410090㎡三房、120㎡三房2+1.3+1改造设计先导区规模最大的复合型高尚居住区宜居莱茵城4.0400085-90㎡两房、120㎡三房常规设计关注人居环境建筑无限生活主要体现在：户型更新、物业类型的升级（平层-精装平层-情景LOFT）、高赠送面积、居住模式衍变。价格洼地效应，金星北市场的周边影响力持续加强住宅趋势52房客户3房客户4房客户公寓客户从2009年10月1日起，5-8万德购房补贴取消，但鉴于长沙核心市区房价的快速增长，河东客户仍将在金星北占据一定比例，但对岳麓的影响必然加剧。传统模式制造高竞争门槛，高附加值模式大幅提升竞争力竞争项目主力产品核心优势均价销售周期销售率恒大名都87平米2房92-116平米3房128-156平米4房恒大品牌、国际级航母配套皇家园林、9A精装、突出性价比带1500精装修43008个月85%东方明珠89-100平米2房125-133平米3房155-169平米4房高品质社区、私享谷山森林公园建筑立面新颖独特、高性价比360018个月80%双盈卧龙湾90-100平米2房116-137平米3房150-169平米4房正南北，高实用，大社区340024个月80%长沙玫瑰园110-125平米3房135-155平米3房145-154平米4房大规模、配套齐全居住氛围成熟380028个月97%项目所处的金星北版块，地理位置较偏远，且目前区域内配套不足，区域不具备高溢价能力；同是恒大地产的两个项目，装修标准相同的情况下，由于区位的不同，价格差距达到1700元/㎡；卧龙湾和东方明珠产品近似，但东方明珠的高品质打造仅实现200元溢价。住宅趋势6市场供求变化的本质：房价快速上涨，但长沙房价基础较好，短期内刚性需求受到压迫，但不会退出；投机性需求因政策打压而减弱；房价涨势喜人，且具有溢价预期和避险能力，中长线投资需求将进驻市场，进而转化为新的市场需求市府新推去化明显增长，中小户型出现抢购现象住宅趋势7项目板块时间成交均价加推去化西庭龙城市府12-5470072%藏郡市府12-5500030%云栖谷麓南12-12360092%沁园春御院市府12-12470068%米兰春天麓南12-20420088%麓谷林语麓谷12-26410078%莱茵城麓谷12-26430048%开盘销售率极高，价格增长幅度惊人；排队购买现象再现市场；高溢价能力产品和中小户型产品去化速度和价格增长明显。自住兼投资将是未来金星北客户消费的整体现象住宅趋势8市府核心市场起步，物业价格上涨，改善物业成本上涨，中产阶层看到产品素质和资源环境改善，开始进驻，购买中大户型产品。2007-2008年中产、改善型客户交通、城市化初具雏形，凭借良好的区域前景和快速开发，开始逐渐吸引市区刚性阶层客户关注，一部分有远见的客户在片区安家。新客运站、滨江新区、支柱产业等完善，金星北凭借规划和地缘成为长沙西部发展的第一极受益区，快速城市化和大量供应聚集大量功能客户，同时也吸引投资客关注。2009-2010年改善和功能并重2010-2011年功能客户、投资客户2010-11年，岳麓、芙蓉、开福和望城的功能型客户将成为本项目最理想的消费对象市场发展将促动客户投资自住兼顾总价合理/产品超值/配套合用/感受超前追求性价比和物业形象素质的双优结合的居住模式未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战金星北的市场价格洼地效应仍然是未来引动客户最关键的契机。产品溢价能力大于品质溢价，高附加值模式竞争力显著。控制成本，强化产品设计和附加值打造是实现溢价和高竞争力的关键。未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战河东、市府价格飞涨，周边中端市场获得刚性拉动，区域内改善市场竞争激烈。恒大名都2009年功能型产品去化快速，供不应求，未来新界产品供应全面，刚性和改善并举，音乐界侧重中小户型居家。刚性市场机遇明显，但竞争无法避免，面对挑战必须在开发模式上寻求突破。未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战区域案例显示，改善型客户价格承受能力强，并带有一定投资特征。岳麓区以舒适居家为传统主流，但144平米以上产品明显滞销，总价合适，素质高企的项目吸附能力更强。改善型客户并非完全追求中大面积，居住感受和产品素质才是关键。我们的方向—市场的补缺者金星北的挑战者+未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战项目该如何制定市场补缺者和金星北挑战者的开发思路？发展思路的研究项目条件规划空间配套空间资源空间市场空间人文空间指标空间长沙大河西服务专区不具备山水生态景观资源市场快速发展，需求类型更加丰富指标有限，成本控制，配套空间有限周边部具备可整合资源多形态综合体项目发展空间分析价值认知楼盘名称总建面(㎡)容积率总户数绿化率内部配套卓越·蔚蓝海岸5255551.6500041.49%会所、观景塔、泳池恒大华府6100003.2449145%山景茶艺馆、休闲俱乐部、超大室内恒温游泳池、网球场、钟楼广场豪华会所北京御园4275502.5400049%幼儿园、大规模商业|酒店西城龙庭1638403.3124543%大规模商业、休闲广场郡园广场2000003.56112540%游泳池、品牌家居展示厅沁园春·御园3565243.08185344%多功能会所、网球场、游泳池幼儿园宜居莱茵城5132713.1688150%泳池、网球场、会所幼儿园、儿童游乐场恒大名都83万4.475000多46%贵族式双幼儿园、多功能超豪华会所超大室内恒温游泳池、网球场、长沙玫瑰园100万1.5110048%罗马休闲文化广场、莲花艺术馆、游泳池，景观长廊，东方明珠67万1.55358059%山体公园、儿童游乐场、风雨台行、游泳池、网球场双盈卧龙湾37万2.5300040%7000平方米的酒店式休闲会所新界128万3.0约7000——幼儿园、小学、高档会所、运动场、大型游泳池音乐界17万3.56约140051%音乐餐厅、音乐街区、音乐博物馆、金色大厅、音乐电台南山苏迪亚诺33万1.05214650%网球场、羽毛球场、社区医院在双城服务区及周边，16万平米的项目意味着什么？项目认知在金星北，12.6万平米建面的楼盘并不精彩。规模效应强势品牌精品差异40万平米以下本项目16万平米50万平米以上恒大名都新界玫瑰园东方明珠音乐界卧龙湾规模偏小品牌不够强势难以支撑长期销售寻求突破点，建立新的竞争模式是摆脱困境的唯一渠道项目认知如果不寻求突破点，本案将面临与区域内部分项目相似的困境。在区域静溢价能卵力有限样的前提旋下，控甜制成本享就是保层障利润产，但如派何保障巩项目的粘市场竞湿争力呢傲？本案景观园林样板房包装区域送面积……？品牌低密度传统的党解决途编径项目认尊知“金星北遮项目”在弦一些“先蜓天性”基后础能力方章面并不具敌备优势市场不可铁改变指标不伞可改变产品可亡以改变项目发展沈分析项目认知对于本软案，我辨们必须脉从本质网上寻求农突破从成功播模式中劫发现突它破点都市跨镜界生活扭哲学报告框就架Cha晃pte抱r1机遇Chap沸ter捧2竞争模锦式借鉴Cha勒pte恩r3项目竞争命模式构想Cha滔pte歪r4物业发展问的演绎市场上吨各种现掏象的分召析引出邪项目最德初的思饱考。基于自身吃条件，从稻成功的竞补争模式中孔寻找突破醉点补缺者挑战者户型络配套受园林星巴克蚁，一杯齐咖啡带稻来的全并新思考咖啡…不是咖啡佛…不止是揭咖啡…Star赢buck坑s跨界加的咖啡咖啡——职文化决胜刃口味７元鲜叼煮咖啡忙挑战星斥巴克麦当劳欲筑和星巴克拌积极争抢虑的对象，练而麦当劳池作为咖啡爽业务的后伴来者，最枪大的卖点关就在于价雕格，拿铁适、卡布奇龙诺、摩卡络等售价均融为１３元把。星巴克的笼“客户掌经验”马斯兰利：「星哥巴克是盛一次开皆一店，毕顾客是涛一次喝蕉一杯，象我们不红做粗制着滥造的浓批发生腹意，我苍们追求罩的是“衰重复购蔽买”和爬“忠诚贴度“。狠」在20庸07年头的一次扫市场调挑查中，毛美国消咏费者认童为麦当腾劳的“质特级烘能焙”咖蚀啡口味涝已经不拣逊于星赤巴克的安同类咖纽奉啡。英国《金挑融时报》葵调查显示堪，在中国经喝一杯星佩巴克咖啡丛显然要比爬买一件“糠维多利亚帆的秘密”邻的国际名布牌内衣更怠加时髦。枯对于中国的人来说，群无论是在帝打手机还残是在上网合，被人知丧道在星巴哭克，内心制的虚荣可岩以膨胀无顾数倍。不是咖廊啡——直向生活毯方式的膛突破星巴克目洪标市场的嚷定位：不是普唤通的大龟众，而怒是富有庙小资情塞调的城省市白领阅。产品重份新定义声，把大市众商品蓝重新定摔义为星闭巴克体理验，也外就是说逃人们社窝交一个素场所，瞒因此星病巴克相番信自己鸭销售的朽不是咖享啡豆而粥是一种钩体验境。产品需求为中心生活方式为中心消费服务为中心不止是妄咖啡—杀—星巴皆克的跨乔界：第功三生活蛙空间第四元堵素：悠聪闲的交伟际空间第三元淋素：众菜人的绿神洲第二元斯素：负专担得起腰的奢华第一元素弱：源于意楼大利的浪此漫的味道与客户互遵动中创新阴，形成的第三生活江空间星巴克办第三空粗间的四界个元素浪漫的赛味道，星巴克的漆店铺装修照具有异国跪风味，来页一杯为美滚国人并不扎熟悉的苏饲门答腊或北者玛吉雅呀朵咖啡，节可以为乏数味的日子佳平添几许对浪漫。负担得起结的奢侈，在每天似购买咖兼啡的人意群中，警有平民货学生，逝也有外更科医生径。“平胃民学生唉或许无士法负担挪得起奔杨驰汽车舌的费用羽，但是嚷他可以涨和外科报医生一赞样，每拜天享受烛一杯最灵好的咖鹊啡。”众人的绿见洲，星巴克崖倡导，牧在纷扰流不堪的咏社会中定，提供胀一个静短思的环怨境。悠闲的歉交际空木间，流行的稳交际场娱所，提股供给人鼓们没有涨威胁感丸的聚集秋空间。违是在家先和公司已之外的手第三个钢好去处促。星巴克辉——昨一杯咖羞啡带来委的全新山思考咖啡市场耳竞争激烈兆，在“麦弃咖啡”妙、“8所3度C次”等同佣类连锁剧品牌的竞争冲羡击下，各焦大知名品碑牌通过建名立独占性武优势来完讯成市场覆凤盖麦咖啡—眼—7元鲜秩煮咖啡83度C锣——平价菠美味对于竞见争激烈夸的咖啡俗品牌—简—星巴冒克,应益该如何柄在市场劣中寻求车自己的担位置？替细分哪钥种客户倘？“品味积”§船“时尚罩”§“首第三空圾间”，弱全新内苍涵定位涂和场所殊精神表讽现带给碌其所针价对的中拢高端客刺户前所福未有的茂新体验屿，从根沉本上促开动了原霞来各大政品牌长觉期占有细的“领芦地”“独占性供优势”和努“塑造新柄标准”才饭能实现“痒模式突破筑”项目属迁性消费市场独占性优耕势塑造新塘标准补缺者盛——基捆于金星振北的价刑格洼地淡特征，洞塑造其情他区域瞧无法比剪拟的超扔高性价岂比挑战者—理—基于客桐户敏感点由塑造一种适全新的居辟住模式已知机水遇：控制成从本，强悠化产品星设计和袄附加值狭打造是豆实现溢另价和高详竞争力浑的关键六。立足刚性弓，成为竞窝争领导者欠是项目立驼市之本。改善和投种资客户并投非没有挖悠掘空间，厉有针对性东的进行发扣展才是关画键。价格适合的产盛品区位或惨附加值内外部侵配套园林环顽境功能型客睁户关键：三寻求一个气立足点，颠简单的生跑活和真实撕的享受12345合适的产围品园林环境内外配您套区位和附体加值规模和例物业改善型客面户关键：马生活的一氏个部分，葡理想的物泡业，理性渴成熟的甄言别12345规模和物糖业6价格6基于调研伐，区域客毯户敏感点罚分析机遇与蛙挑战合适的产纱品园林环店境内外配套区位和附案加值规模和浮物业常规投处资客户棍关键：厉存在明是显的溢磨价能力衬，广受晒关注，弯优势和烘价值鲜拣明35614价格24点劣跃势分析膊：南向加油扑站影响价疼值释放；自身配套劝和环境打摇造能力有贿限；区域刚付刚启动栋，配套冲缺乏；高容积率土带来的规因划劣势。3大机会供：先导区榆和长沙谷的扩容阀、发展鸡和改造疑；长沙近皂期热点浮板块和赵价格洼采地；刚性需是求漫延忽，注重料实际产问品价值李；2点威耀胁：市府板吗块和同史板块未巷来巨量名供应；其他区鬼域发展蒜规划带苍来的关习注转移仔；5大优辆势分析馋：大河西万先导区翼、滨江渡新区、费长沙西顽部交通浙枢纽，灭三核心谷区域的残强势规毅划；良好的路斜网现状和劈燕高度通达盐性；板块核心仅，城市发钥展红利值量得预期；板块大盘汁启市，居携住氛围成版型；高度综胜合性，旦板块唯鼓一综合棋体。项目SW傻OT分析机遇与挑袜战金星北项通目价值蓝拆海分析模恰型项目需振要超越幻玉竞争，除为了获守得新的口竞争机表遇，项签目必须僻在产品浸、符号伞和形象语上创造出一忠种全新的读体系，突破茧传统竞铲争！重要度价值链区域景观符号形象高钉度容积率价格综合性交通产品金星北项荐目竞争强父化竞争维持竞争弱桥化立足价格易洼地的显演性特征，手产品合理表分配，基练于客户，矛打造最能透迎合需求贺的户型，视并通过附你加值创造忌市场性价捏比标杆补缺者—触—产品立足目挑标客户祥敏感点施，在自六身产品其中寻找交在感受杆上的排丸他因素奏，突破湖区域常妻规范畴瓜，建立讨符号支碗点和差盈异化高薯尚形象挑战者—局—形象和蛾符号属性延薪伸下，膜区别于袜其他竞裂争对手什的项目我本质项目本脊质基于项目妖高度的蓝鞠海和模式拼研究确立祖的创新引陵导需求光，形成俗独占性序优势两大前嗓提都市跨界轻生活哲学报告框架Cha河pte鲜r1机遇Cha斑pte幸r2竞争模剪式借鉴Cha它pte全r3项目发烟展模式掘构想Chap谢ter蛇4物业发展嫩的演绎市场上哲各种现举象的分答析引出药项目最病初的思国考。基于自齿身条件告，从成宝功的竞棍争模式珍中寻找原突破点如何成山为补缺组者如何成为碧挑战者户型塑配套访园林经济指扯标测算参数设望定：预计五允年内项绞目辐射猜范围内奥的消费泰指标人均消费锅支出：1器200元围（仅指可三能在社区惕商业内产乐生的消费化支出）服务半懒径内总伸人口：叠8万（投周边步怠行10至分钟内繁居住人砖口）年单位桂营业额莫：70削00元墙/平米欧（社区迷商业平该均值）测算工粗具选择凤：根据单位偏商业面积睛营业额反瓜算商业面沾积商圈内人口消费总额(c)年单位商业面积平均营业额(m)合理商业面积(s)＝测算模乘型：商圈内榴人口消脊费总额浅(c)＝人均缓消费支感出(a柴r)×巩服务半异径内总闯人口（侍就近）源消费总叠支出遣（t）商业面积窗验证测算根据消费刚测算公式粮计算可得哪出：项目合理羊商业经营娱面积应不犯超过1.震37万平搅米为宜S=舞120脏0元淹X8叉万700煤0元/凯平米=1.邻37(位万平米牌)商业面积离验证测算商务面积卡设定地理位置不佳——项目所处地理位置相对偏远缺乏竞争力——市府版块商务氛围成熟，发展迅速产业结构不符——河西区域主要以第一、二产业为主不具备发展商务市场的基础商务面巡寿积=9赤000哈㎡（仅用于绪返还公路质局使用）住宅+公袜寓面积核呆定总用地面积26888.8平方米总建筑面积126300平方米其中地上建筑面积106300平方米其中商业建筑面积-13700平方米商务建筑面积-9000平方米

住宅及公寓建筑面积83600平方米住宅及公鞋寓产品组粉合选择长西山汇景学530妙0新地.唐东长沙玫瑰忧园38偏00双盈.歌卧龙湾览34在00新地.东雪方明珠360揪0元/键㎡卓越.勉蔚蓝海遍岸450工0元/茂㎡恒大华字府精装专600求0宜居.莱运茵城400缘瑞0元/㎡泽西城奖44奖00郡原广掌场精装57庆00沁园春俘.御院460废0元/赏㎡麓谷林世语4100元/㎡西城龙贼庭4尚700南山苏迪舞亚诺别狂墅750瞧0阳光10锡0券精装5酱900元闷/㎡恒大名都嗽精装4薪300旭辉藏郡烘4800北京御授园43餐00项目所循处的金移星北版况块，地陷理位置锡较偏远泉，且目到前区域绿内配套击不足，巡寿区域不益具备高漂溢价能厨力。突勺出的表主现为：相对于市疾府版块同贷类型产品触价格差距弹在100怠0元/㎡裳以上；同是恒诊大地产刻的两个辆项目，漠装修标狭准相同疼的情况庆下，由辫于区位添的不同暂，价格窜差距达贞到17赢00元焰/㎡；

市府版块金星北版块毛坯住宅4300-48003400-3800精装住宅6000左右4300精装公寓5700-6000——预计本项庭目均价：避3500郑-380扒0区域不畅具备溢仪价能力灭，需通疑过产品锤打造提配升项目灯价值

沁园春·御院旭辉藏郡郡原广场毛坯住宅价格4600元/㎡4800元/㎡4700元/㎡公寓产品占比（建面）12.8%26.37%27.46%公寓附加值模式精装精装精装+产品创新产品形态平层平层错层、LOFT精装公寓价格6000元/㎡6000元/㎡7000元/㎡（二手）公寓类产品对项目的影响提升项目形象丰富产品构成突破产品竞争丰富产品构成提升投资价值创造产品与价值的双重标杆将同在市层府版块的云三个有公寒寓产品的胃项目进行绿对比，我葡们发现：公寓类志产品一卖般不作朋为项目惧的主力两产品，忌建筑面复积占比劣在10-侄30%蛇之间；公寓类产抵品往往都门有丰富项目惠自身产品名结构的功能脆；精装公寓勒产品更多绕时候树立喷了价值标杆，对项何目整体妇形象和牢档次有成提升作梳用；公寓产刷品多作每为提升垒项目形翅象、创克造价值塘标杆的洒形象产吸品由于本案忍容积率固青定，用地跑面积已经厌确认，因慰此，仅以盏各种产品雄所占建筑熄面积作为女变量来进枣行换算；建面收闹益对投寄入与产缠出的衡歉量更加地直观，炊因此，拾将建筑醉面积作湿为变量食；本测算圣仅对项括目未来宏的物业辛开发种扯类和主眨力发展锄方向作步出初步送预判。根据我固司对市逝场以及投地块的暖综合研氏判，结固合目前脊市场中懒的可类遵比项目址，以公真寓、高偏层（小锣高层）胸这两种昆产品为远主力方掌向，根步据公寓很产品不驳同的打蔑造方式谦进行相荒应测算符：方案一：朽普通公寓辛+住宅方案二：垄产品创新裕公寓+住漠宅物业类型裕投入产出功测算说明总用地杀面积逝2基688鞋8.8凯平方米总建筑面挤积张12负6300姥平方米其中地上建佩筑面积甩10呆630夺0平方遗米其中商业建筑毫面积券-13辈700平品方米商务建检筑面积兰-腾900眨0平方宿米住宅及鞠公寓建例筑面积阶8验360蹦0平方虎米物业类型咳投入产出个测算（普帽通公寓）根据目网前的市亭场状况般及项目课自身条筐件对各鸣类产品午销售价击格作如内下预判临：普通公腔寓产品垄均价3舰600柜元/㎡住宅均透价非35播00元贼/㎡

组合一组合二组合三组合四组合五组合六组合七公寓0%5%10%15%20%25%30%高层（小高层）100%95%90%85%80%75%70%收益率22.98%23.11%23.24%23.37%23.50%23.63%23.76%税后利润额（万元）5466.85500.15533.45566.75599.95633.25666.5利润变动率100.00%100.61%100.61%100.60%100.59%100.59%100.59%公寓产可品占比尝越多收僻益率越并高；当公寓捐比例超乖过10还%以后滥，公寓近产品每伴增加5况%所带笛来的利致润增加量率降低10%公券寓+90置%住宅是答更为合理风的产品组慈合物业类型姑投入产出往测算（产斗品创新公体寓）考虑到产艘品创新类泪公寓对项茧目形象、牲品质、价断值的提升乞作用，对玻价格做出挽预判：产品创银新公寓乌均价4铺200俭元/㎡住宅均价梯36罗00元/拥㎡公寓产品茫占比越多弯收益率越配高；当公寓唱占5%付——1众0%时柱，利润告变动率谎最高，虎每增加削1%公韵寓产品险的收益旋最高10%掘公寓+鼠90%模住宅是铜更为合避理的产恳品组合

组合一组合二组合三组合四组合五组合六组合七公寓0%5%10%15%20%25%30%高层（小高层）100%95%90%85%80%75%70%收益率25.27%25.41%25.54%25.68%25.81%25.94%26.06%税后利润额（万元）6071.36148.36226.36302.26379.26456.26533.2利润变动率100.00%101.27%101.27%101.22%101.22%101.04%101.19%方案比畅较

方案一方案二方案说明普通公寓+住宅产品创新公寓+住宅公寓占比10%10%住宅占比90%90%收益率23.24%25.54%税后利润（万元）5533.46626.3勝出经过对材比，1亮0%产毕品创新体公寓+寄90%春住宅的施产品组序合利润园率最高肚。产品创鸟新+套餐式精慕装更适合鸣本项目公裤寓产品方案一精装修方案二产品创新+精装方案三产品创新+套餐式精装方案说明常规产品全部带精装修户型设计创新全部带精装修户型设计创新根据客户要求加入精装产品附加值低高中高社区品质感中高高中高预计单价高最高客户可根据自身情况进行选择置业门槛较高高中等设计难度低较高较高成本增加较高最高中利润中最高较高虽然方案佩二利润率称最高，但新同时投入牛也最大，号而且提高糊了消费者谋的置业门构槛。综合委考量各方星面因素建健议选择产溉品创新+东套餐式精绣装的方案背。总用地面怎积退2阳6888企.8平方妄米总建筑面缺积枣1竞2630拜0平方米其中地上建筑耕面积茧106探300平侮方米其中商业建困筑面积页13兄700律平方米商务建艇筑面积普90殖00平略方米公寓建风筑面积圈83拦60平蹲方米住宅建姑筑面积犁75习240锋平方米各物业国类型面批积核定目标客设户的圈蜜定目标受众先群体分析目标圈定客户首次置殿业客户改善置业殿客户投资置锡业客户基于市场滚调研中客每户研究的驴结论，未势来区域内泄客户将主服要存在两那种种，但序不排除投之资客户存蚁在，关键惩在于如何删做到细分25-3渐5岁现状：治恒大名什都中小司2、3节房供不罗应求，番岳麓该昌类客户宫激增，笑但满足殃需求的泡产品少养。35岁冷以上为涨主现状：睡主要需界求中大与房型，考为传统宇主力，储但目前付区域内皂144俩以上产拿品滞销馋。25-栗35岁现状：市企场趋势下尊存在的隐广形客户，怎在恒大初爸现倪端，变市府市场壁逼空上演漠逼空趋势朱。目标客各户的剥必离——桶恒大未挂有效满梢足的客辛户目标受百众群体古分析120平着米以下的距占到整体微52%，停基本10间0%完成应销售；即40万弱以下的产所品基本为揉功能型换充房客户所预完全接受偿；130平夕米以上的童占到整体忽38%，跨目前销售锁完成70眼%；即40万衫以上的产杰品舒适型揭换房客相杀对接受；上述数殃据来源买为恒大瓣名都的将成交数糟据；虽然恒补大名都缎号称赠何送15俩00元驻装修，慢但该部企分价款厕也需要落客户掏钓钱买单便，说明愉其所成异交的客杜户具有工一定的另价格承佣受能力粘，他们及需求的粒面积大蠢部分在拜120哈平米以毛下，对着价格的励承受能候力在4胃0万左众右，为姑片区的朋刚性自亡住客户她；经调查搂显示，盼区域内区看房的倘客户大恳多不能降接受过泡大面积抵的产品涨，主要技是由于忙总价的库限制，此中高端恢客户的扔置业目旅的更多猫考虑改鼠善和投句资。目标圈定9070503080以上（含）总价：万拉元60-8鲁0100120140奸以上目标受过众群体油分析未满足供墨应区间恒大名腾都刘先皇生：今启年终于集挣够了庭买房的子钱，这狠里附近壤的房子苦的价格胳都比较交合适，绍而且工稠作比较污忙，1传500酬元的精槽装修能具省很多豪事。卧龙湾厅蔡小姐崇：这里涉的价格茧比较合正适，我之和先生合最近准承备结婚府，想买午套差不尝多的两使房住，倒其他的艺项目户扣型都太滔大，不在合适；恒大名糟都李先脂生：我劲是湘潭搭人，在家岳麓这碑边做生除意，以园后可能项还有变然动，这洽里就近纪，而且谣以后可端能增值惩。价格、家校人、使用未满足的切供应主流供阳应集中食在12向0平米玻以上，敲新滋生赤的中低会端换房商需求未停得到满烤足。主流供应意区间目标圈定目标客敌户的剥耐离——匆客户需劝求特点120聪平米以澡下可接受卫单价3凑500泥元/平汇米左右可接受单乡丰价购房目法的自住为眨主，投响资为辅需求面抱积自住和投梁资客主力客关户群恒大名枝都的中敬小户型难自住和伸改善或千投资客领户总价控忆制总价40始万左右他们是切难身感受到叫长沙房价森上涨的群权体，他们擦有极强的慢购买欲望威，以高实率用价值和重具有溢价途能力的中山小户型为全购房目的目标受蹈众群体急分析和区域苏内其他垃换房客完不同，劈燕具有以突下特征滥：自住客：初次置业崖或原有物死业不能满荐足需求；经过几年拨打拼逐步椅具备购房温实力或原头始物业价义格增长充雾实经济实储力；家庭结构鞋比较简单持，主要以需年青或中溜青年主主举；现有产品将供应不能策满足客户翼对于使用宋功能、总葱价对应等记方面的需诉求改善或投袭资客：早期错仙过机会患，或对朗象不合愧适；目标客武户的剥耗离目标圈定目标受众漏群体分析2房职业构成3房职业构成4房职业构成公寓职业构成尽管各项辅目在主要免客户构成悄成分上有拿一定出入袖，但从区币域内客户激的职业构筝成上来看疲，普通职到业、公务撒员和事业拦单位、企绒业员工和溪个体经营惕者为未来夸的置业主瓜力群体。2房——籍普通职员枯为绝对主窑力，刚性头特征十分纸明显；3房——座相对比较找均衡，公泛务员、企严业员工和梨个体经营探者为主力去；公寓—搏—普通叼职员、则企业员摘工和投果资客构厘成三大劫主力；4房——呢个体经营禽户和公务准员、事业晕单位员工谅构成主力飘。目标圈定目标受众建群体分析灰色中转端企业中叛端创业中抄端普通中端目前区域膨内的中端鸭客户基本咸可以分为陈四大类灰色中端主要以殿政府公黄务员和吼事业单槐位员工挡为主，清收入来笨源比较印稳定，梳且或多喂或少带苍有一些筛灰色倾诞向；企业中端主要为疯目前区部域及周恳边的企淡业的中区层管理均者和技队术人员那为主，柜他们一博般具有教比较开服阔的事魂业，对右价值的垂追求比庭较先进撤；普通中端是快速上成长型帐普通职阵员和其晕他客户案，他们岸成长过槐度期基印本在3订-4年湿，既要平基于生具活状态任变化而筛产生需卷求；创业中端得益于铸近年城慰市经济时发展，黎对生活森有特殊键的追求糖，他们荷包括私滨营企业店主和个喊体户；目标圈定按照世冻界银行渣200惩6年投垂资环境窜报告中络显示，云各大企三业的资衬本回报冒率如下知：国有7御%、私辜营19慰%，外腊资22钢%，在长浊沙私企较和外资呜企业的亮回报率沉更高，玻他们的偶成长速悄度也基胞本在3边-4年趋。置业区域他们的置业区域以市府CBD、金星北、麓谷的具有突出价值的产品为主置业驱动基于工作原因购买一套居住物业，一般带有明显的投资期望；关注点：投资价值/未来发展/交通便捷/氛围良好置业特征多集中在望城经开合麓谷产业园，一般月收入在2000元以上，且有住房补贴置业项目玫瑰园的企业客户占整体的40%以上居住区域企业会提供宿舍或在市区已经拥有物业目标受眉众群体深分析目标客逢户第一类债：企业祖中端目标圈定9070503080以上（含）总价：万墓元企业高渗管60-8菜0100120140勿以上企业中层目标受众浩群体分析目标客姜户：第厅一类：厦中小2数、3房丙对象关注中切小户型膏的企业量员工主拨要来源欲于望城融经济开鼓发区和混麓谷的唐各大企叹业，其锹中的中溉层管理专人员、楼技术人扣员或高佛级蓝领叉的置业色能力成复长较快链，且多热为首次敬置业，吸面积需敌求在8测0-1辩20平遗米之间包或高形严象公寓左；企业中锈高层经摔济实力者较强，居有车，涛需求1猴10-衔120言的3房种或14姻0以上锈4房，判关注环膀境、配拨套和品猴牌；投资兼自佩住：部分债企业客户末具有投资宵理财倾向本，关注6北0以下公瓶寓，注重呆投资潜力冈和产品价洁值。目标圈定现住厂宿似舍里。性格稳重笔、斯文，侍谨慎、内惠敛，对风敲险和变数翁敏感，既象谨慎又略夏有所张扬亦的性格。3年地申产经历迫，对金下星北城阔市发展压有清晰瓦认识。结婚一年揉，近期有何比较强烈卸的置业需单求，同时慨选择性价酱比高的产袄品，很在寨意实用性默和公摊。非常喜茄欢有内职涵、有缎历史感届的东西匆，而不贯喜欢缺赴乏大气筹和沉稳孔的个性挨项目，泥在符合何自身气纵质和生中活习惯胸的原则碎下耐心外寻找项弄目（认坑为卧龙传湾的产窜品与周肥边差异年不大和董价格面尘积比较肯符合自拾身需求溪）置业目悬的主要西是自住隆，同时沟也兼顾贱投资价检值，预患计在5搞年内会磨重新换冬房。马先生埋，30蜂岁某开关厂魂的技术员200怨9年卧夜龙湾2砖房准成连交客户中小户型作客户盘点目标圈定目标受爬众群体述分析目标客们户——裂第二类花：职业接中端职业中端仗主要包括旬了河东开斑福、芙蓉却的中青年点客户，他腾们有一定讨经济能力东，属于中匹端，私家冈车比例较樱大，注重穴产品使用道功能和相果对河东同仰类的价格链空间，对拉附加值、饮产品形象柜和整体素械质的关注宅度较大。置业区域价格相对低洼的金星北和市府性价比较高的项目是他们的首选置业驱动低门槛/未来发展/小区氛围/生活配套/附加价值置业特征集中在开福和芙蓉，一般月收入在3000元以上，经过3-4年积累或家庭资助；结婚、生子带来的功能需求为主要驱动力；外地或湘籍，发展不固定，基于家庭和投资；置业项目公园里、泽西城、卧龙湾、恒大名都等变化趋势早期未考虑过河西置业，但随着长沙房价的日益高涨和个人的成长，购房需求与日俱增，金星北的洼地效应成为首选。目标圈定职业中端规客户属于榆城市中的初成长阶层蛇，他们是列理性和感索性兼备的迅客户；中小户曾型开福骡和芙蓉波的客户属普遍为赛先买车友后买房班的青年防群体，礼对产品颤素质要苗求高，邪关注形而象、附给加值和李配套面握积，关匙注60津以下公阴寓或6须0-9农0的2价房和9赴0-1给20的盛3房；中大户副型的芙许蓉或开友福客户绳经济实肆力较强挂，重点享关注氛伯围、规艺模、品蹦牌等，吐需求面琴积为1历20-铁140旷的3房岔或4房鹿；外地客户凯主要为湘庙籍，非常晕看重项目手增值能力四，重点关脏注60以廊内的公寓弃或2、3户房，面积隔在120柏以内；9070503090以上（含）总价：望万元60-锈80100120目标客户棉：第二类君：职业中阔端目标受译众群体狐分析河东功蜘能群体外地客户目标圈定河东改善仁群体现居住琴在五一细广场某齐小区（苗租住）财富积累此有限，家柜庭财产不往到十万，钞对所购物柜业价格承慕受能力有客限；有部分敬购房款掀从父母杠处暂借接；首选芙扇蓉和市赖府片区健的中小芬户型，搜但因为文总价相乏对较高品、超出烈目前的爪支付计甲划，因她此放弃适购买，粗转向其峰他区域腊的物业脖；对名都的皆精装修和翁整体感觉亚非常喜欢公，认为不驰是简单的锻出众，接泽受程度高跨；是典型零的“先莲买车后缘瑞买房”轻一族，耀已经有暖两年的迎驾龄，叶金星北榆的驾驶庙距离并原不远；有一交往之3年的女禾友，2年杂内无结婚沟需求，喜程欢享受生尼活；把置业尺作为一胞种投资帅行为，阶看好大辫河西未括来的增贡值空间括．周先生上，28她岁，芙蓉区.允公司业务锹骨干恒大名都旋一期的成遍交客户中小户型牛客户盘点目标圈定置业区域主要集中在市府，金星北超过20%置业驱动习惯岳麓/生活便利/生活氛围/投资潜力置业特征他们初次置业的需求的户型面积侧重120平米以内的功能型2、3房，多次置业更关注中大面积，项目环境配套好的3、4房产品。置业项目玫瑰园的公务员客户超过20%，事业单位客户超过10%变化趋势投资倾向具有较强溢价能力的小户型；自住倾向规模大，环境好的中大户型；目标受栗众群体遮分析目标客户铜——第三塌类：灰色坟中端政府公务会员和事业让单位员工乘的置业区任域集中的焰市府，他凡们大多数牌已投资为栏置业目的纲，且多为倾二次以上腐置业者。国土、金蚀融、公安坟等部门的团灰色收入阔占有一定聚比重，医病生和老师漂也属于此功列；事业单洋位员工盛和公务萝员中的滴中青年舍群体多嗓为二次马以上置严业，具长有较强龟的经济摆能力，势关注环乘境、配勉套和大耻社区，岸面积需扔求3房麦110猾以上，默4房1尘40以补上；群体中工采作不到5到年的中低没阶层大多慈面临结婚皂生子，迫莲切需要总兽价不高的喊中小户型糕，2房7例0-80摧，3房1切00-1速20。投资需求凡：该类人喜群是需求静成长最快怠的人群，眠一般2-现3年，已埋经具有理殿财倾向低仰总价高竞捐争力的公都寓和住宅义；目标圈定张先生，万28岁，雾某市府机之关干事关注恒安大名都肢一期和从北京御科园。有女朋呼友在谈猫；性格纹幽默，循随和，杨较为感缠性；经济实力辨有限，买棒房要靠家楚里支持；由于目前吊居住在开盖福区，住好父母家，记感觉不自筝由，而且局上班太远撇，随着近制些年手头成有些积蓄锁，有意购容置2房。对城市的孔发展趋势焦比较了解缩慧，同时喜授欢偏个性限的小区，男对东方明佛珠的评价敢是40岁劈燕以后住的指地方；同事中有延相当一部此分同买在絮金星北内锤，表示认避为该区域克价格还没诸涨起来，掌应该先下惑手，以后午市府涨了涝这里也会哪跟着涨；喜欢较沿为个性犹和对位棒的社区启形式，戏关注社础区其他椒居住者扇的身份霞，渴望护能用交殿低的价舍格淘到友最高的竖产品中小户怜型客户随置业特顽点目标圈定置业区域主要集中在市府和望城，考虑金星北置业驱动生活配套/居住氛围/增值潜力置业特征130平米左右的中户型（居住）家庭结构丰富，一次性购买，家庭居住。事业上升期，不能占用过大的运作资金。给子女买房，一般需求90的三房或80的两房。置业项目东方明珠、玫瑰园、卧龙湾、恒大名都等变化趋势随着城市化进程的加速，麓北和望城的私企主和个体户也成为了快速成长的中端客户，目前金星北的中户型3、4房成交客户中不乏此类客户。预计此类客户将成为片区中端客户的重要组成部分。目标受董众群体剑分析目标客丈户——祖第四类蹲：创业蚀中端企业主晌：他们阁多从事榴加工制道造业，类产业规推模不大菊但具备唉一定的疲基础和唉稳定的翻收益，碰自住关牵注14座0以上贺4房，臣关注规连模和环就境；给子女潜买房看且重未来梢发展和闭产品价疗值，侧素重中小停面积2激、3房圈；个体户送：多为译自营街培铺的个江体老板可，需求湿130吃平米左前右3、挪4房，纤主要看敌重性价舍比和产播品附加执值；投资需副求：通深胀预期办下，企前业主分歌散投资巩需求具形有挖掘企可能。在麓北武或望城装开有私昼营工厂拿，个体悔户（自网营街铺崭）：区演域分布典特征明健显，具劣有较强滚的消费谢能力和宿靠近市浸区，接扫受城市怎化的欲斗望强烈么，是项殊目重要如客户目标圈定孙先生碎，40驼岁，郡面原广场车关注客夜户商界人士渐，年轻有植为，厂子瓣有一定规施模；事业繁忙会，经常往堤来省内各破地；置业带有择很强的投航资性，将锐房产投资帖作为资金言的一个出秩口，个人秉科承“买复，就买延最好”煮的置业时理念，睁特别看父重稀缺丹性，包秤括：地序段、位特置、户冠型和景拥观；非常在意者公共部分绸的装修、夜产品附加料值和园林肚配套；有很强的亦鉴赏眼光凑，置业理毛念独到；挑剔社像区的气担质，但跨不挑剔截内部细仙节；投资非常语理性，关摆注持有成遇本和未来企利润空间素，郡原广处场的高赠推送、小面赞积、良好前地段就非龟常吻合其既要求；投资型客衬户置业特汗点目标圈定项目目标叶客户的圈估定客户目标呀范围客户类杆型置业目纯的价值对霉应点可接受总徐价自住投资2房、邀3房40万左坡右企业的顶技术人拘员、高泻级蓝领彩和中层犯管理灰色青澡年群体自住自住投资客户敏感胶点：关注牺絮牲区位惨后能够作换取足承够的价仰值回报慎；对价格敏脚感，关注屠总价价值对应佳点：小空间府大感受控制总荣价；35-臂45万伯左右开福、藏芙蓉的迹素质追祝求客户自住35-4峡5万左右外地人自畏用企业主那、企业扛中高层牛、灰色峡二次群纯体投资30-4扑0万左右自住投资35-4翠5万左右自住30-只40万龄左右投资20-筒60万卡左右主要客什户——解与项目斑基本对阿应：有明显塞功能性胸需求，奋但区域塌供应不耀能满足风，追求肝项目素路质、使蓄用功能晶、实用狱价值的惊中青年刚群体；重要客户捡——与项吊目存在一蔬定距离：整体市蚁场溢价撒趋势下感，具有帽较强经籍济实力纺，多次托置业的轰社会中寒坚群体；目标圈定企业主卷给子女客户敏感匪点：环境、灭配套、茂园林客户敏感笋点：持有成匙本和利钞润空间改善核心客向户岳麓、析芙蓉和孔开福的躬精英白洞领和企苍业中层交——成夜长中群袍体。重点客户岳麓公鼠务员和挂事业单火位的青松年员工婚、企业涛主给子遣女置业急和外地遥人游离客货户企业主兆、企业挨高管、排中高级滑公务员邪和事业端单位员身工的投术资/改袄善需求偶得客兼户岳麓的拆荐迁客户社会未来醋的上升力诊量成长中型的中坚霉阶层生活积极潮、务实且译注重实用项目目标讲客户的圈冶定目标圈定项目产区品定位研究因子恒大名都麓谷林语郡原广场附加值形式实际1000元/平米精装送1房送面积+800元/平米去化情况一期半年85%半年内4次月销售排名长沙前5半年100%销售溢价能力相对周边提高5%相对周边提高4%相对周边提高7%成本可回收成本，但对企业要求高，非规模化采购成本高企主要增加建筑成本，属于可回收成本对企业渠道、技术和初期资金要求高，可回收成本体现间接受益直接受益直接受益客户感知显性提升总价较低显性强化总价较高高成本市场附加处值形式分蚀析在实现山补缺定散位和打拌造长沙绣超高性困价比的巩前提下淘，类似徐麓谷林漏语的附摇加值形忆式更加划吻合项议目和企佛业的实业际需求施。产品功能梨发展趋势密——1房鹿户型面积椅趋势面积区间户型置业类型30-40㎡单房投资为主40-45㎡单房投资为主40-45㎡1F1T投资、单身置业45-70㎡1F2T投资、单身置业旭辉藏郡户型面积套数比单房47㎡18%1房2厅1卫67㎡5%单房和披1房的勉公寓楼去自20理07年反开始在塘长沙大井量上市骆，20丽09年洞批售的物1房户久型比例慨约为1秘5%，奸环比增华长29喂.17钥%；产品设检计上侧豆重于简缘瑞单居住览功能，兵以单房声居多。塑创新性拢弱，使幼用率不业高，需携要加以疏完善；以40谢-45掀平方米沸的区间笛为市场慈主力面疏积，未呜来将以篮精致化魄、提高隆户型使贤用空间译为产品累趋势。御院户型面积套数比单房43-45㎡15%1房1厅1卫58-71㎡8%未来城户型面积套数比1房1厅1卫35-42㎡14%1房2厅1卫45-68㎡26%产品功耐能发展扁趋势—叉—2房沿户型面汪积趋势面积区间户型置业类型75-80㎡2F2T功能型产品/自住/投资85-110㎡2F2T赠送功能房经济型/舒适型产品/自住麓谷林语一期户型面积套数比二房二厅75-79㎡24%二房二厅带空中花园82-109㎡70%二房户痰型在市韵场上表断现已经静成熟，摔主力面氏积以8乱0-9舞0平方谜米的功鲁能型产冻品为市耳场主力坡；多以赠印送大凸朋窗、赠凑送可改吸房来提幅升产品队性价比脸；主要满寻足刚需恩客群，抗功能型位二房占栏据市场仰份额大婆、去化熔快，未缓来市场江供应仍粘将以中索小二房坛为主。湘江世纪城户型面积套数比二房二厅90-99㎡27%凤凰城户型面积套数比二房二厅80㎡32%二房二厅带花院88-90㎡20%产品功色能发展啄趋势—钢—3房阵户型面失积趋势面积区间户型置业类型80-90㎡3F2T经济产品/投资/首次置业90-110㎡3F2T功能型产品/自住/投资110-130㎡3F2T功能需求型/自住130以上㎡3F2T舒适型自住需求金域蓝湾户型面积套数比三房二厅87-90㎡67%三房二厅122-126㎡20%苹果社区户型面积套数比三房二厅91-93㎡45%凤凰城户型面积套数比三房二厅115-121㎡10%三房二厅带花院127-133㎡20%110鲜-13单0㎡左此右的三海房兼顾魔实用与挂舒适，艘为次主割流的改座善型产野品；满足功史能型自胜住需求摆的11今0㎡以卫下三房欢产品在绩长沙市望场表现耗已经比绿较成熟鸭。占据主返力位置项的三房粪产品功牧能已发脊生转变觉，80叨-90闷和90蚊—11学0㎡的燃成熟3羽房产品钱将是该缓类户型吴的主流辟。产品功能塘发展趋势运用1：参不改动室岂内空间优势：相对增父加空间敬舒适度继；劣势：实用率供下降，姓空间使旅用尴尬粗；运用2：荒合理封闭芳、加盖优势：功能增加置、空间尺状度增加，侄实用率站提升，性勒价比更高花；运用3：隙合理封闭刺、内结构羡改造优势：空间尺度唱增加，舒嗓适度大幅庙增加，馋实用率提限升；劣势：功能未缴变化，油置业成创本增加剂，对社邀区资源策环境有佛一定要泪求；通过对此国类单位的市分析，运统用方法中文的2和3胜最为实用估，但运用肝3的适用肺产品范围细有限，所蒙以，主流足还是运用洗2，因此锐，在该类均产品出现对稀缺的情拒况下，客嗓户将会出林现分化：实用的造中小二喊房和三访房。产品功能透发展趋势梢——面积赢线趋势总怕结65—8方5㎡两为房经济型细决分舒适型细泄分（资源桌环境要求镰）60—7墙0㎡两默房70—8殿0㎡两捏房90—1送20㎡晚三房经济型殊细分舒适型靠细分（粱资源环混境要求竹）功能型著细分110—统120朵㎡三房80—9其0㎡三猾房90—1挣10㎡巧三房产品功能皮发展趋势愉——面积厘线趋势总芝结单房产任品：3佣0左右盛㎡；一房产田品：4茎5左右记㎡；两房产品曾：小两房仁——60爱—70㎡单；中两房紧——7底0-8卵0㎡；三房产品位：经济三股房——8将0—90房诚㎡；功能三缘瑞房——咳90—蛾110集㎡；舒适三房册——11屯0—12瘦0㎡；主力面般积线趋惕势2房职业构成3房职业构成4房职业构成公寓职业构成基于核心涛客户关注第下的产品含对应客户指向2房——绸适合经济秤或功能型愁发展注重实用纠价值4房——挂适合高舒弓适高品质讨高形象打搁造3房——众需要兼顾毅居住和改睁善功能，会应着重产文品溢价能傅力公寓—绝—投资尖和青年晌群体，莲注重产功品溢价逮能力、寻形象的孔打造基于匹统配分析误，本案袋产品发耕展方向蒜如下：整体以风吻合市浸场大势符的中小热户型定辈位为基车础，整座体应注我重产品印的投资谱溢价能颗力；公寓应注宝重居家兼阵顾投资需懂求；2房秧为功能居漠家产品；雅3房兼顾未改善和居六住；注重谊实用功能仆和溢价能串力；4房蜡着重舒适沉度，应控雀制比重。A1——写产品升级轮需求；A2——胀价值最大备化需求；A3—锁—差异蹦化产品电、建立衔产品价纳值标杆隙；价值2刑：舒形适户型价值3：身公寓A1—担—区域疏逐渐成罩熟需求探；A2—很—项目窝形象标欣杆需求麻；A3—贴—项目植溢价需擦求；价值1谨：中退小户型A1—掩—迎合蚀刚性需惹要；A2—猛—刚性陵产品、榜稳健；A3——舒客户需求其、热销产晓品、需求旷大；A4—捞—快速希建立项凳目市场慢形象和纵知名度虑；A5——甲利于产品御的升级结论：项询目必将是拿多元化物液业组合发债展！基于目嘴标客户嘴需求下岁的项目氧产品定庄位方向产品定位首次置怀业二次置业置业总咳价天花抛板：30万置业总价砖天花板：45万参考均检价（35歇00—丛400腔0元/枕平米）3700细元/平米120平米70平米基于目标平客户需求锐下的项目喷产品定位抬方向产品定略位客户来源客户性质主力需求预计比例河西客户外地人60以下公寓、70-80的2房10%企业中高管120㎡以上3房、4房8%企业中层人员公寓、70-80㎡2房，90-110㎡3房30%小私营业主、个体户120㎡以上的3房、4房6%公务员以及事业单位青年70-80㎡2房，95-120㎡3房10%河东客户纯投资客户公寓、80㎡以下2房；130㎡以上4房、复式3%河东功能换房一族65-80㎡2房，85-120㎡3房30%河东舒适换房一族90-160㎡3房、4房3%80%基于目标映客户需求萍下的项目坦产品定位碌方向产品定攀位注：以械上配比器需根据手具体规昂划设计高的实际旦情况和情容积率以的变化着可略有就偏差55-65（LOFT）145-155110-120（高赠送）80-90