天津某综合体写字楼项目发展顾问

天津环外***写字楼项目

发展顾问最终报告

呈交:

天津***有限公司

2007年4月背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议背景

世邦魏理仕接受天津***有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外***写字楼项目提供顾问服务工作。此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。报告摘要城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议地理概况人口概况经济概况城市定位基础设施条件城市规划区域发展前景城市宏观分析

地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图背靠北京，面向渤海的优越地理位置国内重要城市、国际港口城市、直辖市市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区充足的经济发展空间强劲的城市发展动力地理概况2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强人口郊区化，推动商务和商业设施的发展城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.45倍人口概况城市宏观分析

资料来源：天津市统计网GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况城市宏观分析

资料来源：天津市统计网截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5％，比2005年提高11.2个百分点。经济概况城市宏观分析

投资规模大，增资势头强劲主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升各种优惠政策对外资进入提供了客观条件随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长资料来源：天津市统计网2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟本项目城市定位城市宏观分析

天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善规划和基础设施概况东南半环西北半环两横两纵三条联络线城市宏观分析

城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性多中心发展的规划，为项目区域未来发展成区域商圈创造了条件天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段重点规划发展区域进展状况CBD中央商务区小白楼，总建面180万㎡，已完成38万㎡海河改造分三期，整体完成50％。滨海新区总规划面积2,270平方公里。道路等基础设施投入将进一步加大。城市南部片区发展梅江南的住宅开发已近多半，而卫南洼区域刚刚起步，未来有大量的居住项目和商业配套项目待开发。重点基础设施项目进度计划天津站改造整体2010年建成。京津城际快速客运枢纽。地铁1号线、9号线（中山门-滨海）已建成营运2号、3号、9号线（天津站-中山门），预计分别于2010，2010，2008年投入使用。京津第二高速公路预计2008年建成。京津城际高速铁路预计2008年建成。环城道路系统中环、外环线的改造城市重点道路改造友谊南路、解放南路、黑牛城道、红旗南路、卫国道、大沽南路等已经改造完毕桥梁富民桥、蚌埠桥、赤峰桥、通南桥、慈海桥、新三条石桥在2008年前预计完工。机场扩建2008年完成6万平方米扩建，未来总扩建12万平方米航站楼，预计货运吞吐量增加3倍。港口扩建2020年，天津港年货物吞吐量将达4亿吨，集装箱吞吐量2000万标准箱。原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使本项目所在区域发生质的变化本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会城市发展的主轴由京津走廊构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程城区重点发展区域将同步进行，会带来市场的大变革南部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣城市重点规划及基础设施概况城市宏观分析

从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用分项河西区西青区（开发区部分）在全市的地位天津商务比较发达的区域，友谊路和小白楼是核心商务区之一，同时也是产业比较发达的区域西青区位于天津市西南部，是重要的旅游文化区，同时西青开发区的电子产业在全市占有重要的地位产业依托未来的产业方向主要是：商务商贸、金融业、物流业、餐饮业、新兴服务业未来的产业方向主要是：现代物流和旅游业高新科技、汽车配套和生物技术重点规划区域小白楼商务中心友谊路金融服务区大沽南路商业街海河服务型经济带解放南路物流带、陈塘都市型工业园杨柳青镇建设西青经济开发区未来要成为基础设施完备、服务水平一流、产业集群辐射力强、以跨国公司为主体、在国内外有影响的开发区基础设施地铁１号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造工程的实施，使八横八纵道路骨架基本形成该开发区是离市区最近的，基础设施条件也是最好的，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状友谊路金融服务区；大梅江区域是天津的高档住宅区，具有良好的生态环境目前已有多家知名房地产企业先期进驻开发大组团的住宅小区，如：招商地产、万科等土地开发河西区的土地开发比较早，中心区域基本上无土地开发，大规模的土地开发只有尖山八大里（未拆迁）本区域的土地开发在环城四区中属于重视比较早的，中北镇已经被多家知名发展商看重兵开发区域发展前景城市宏观分析

资料来源：世邦魏理仕区域发展前景南部区域围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流、信息流、资金流、人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈，所以也为本项目的商务办公提供了发展机会各区基于产业优势对未来的产业结构进行了调整产业结构的调整在区域城市化进程中是重中之重，因此，区域商业、服务业等第三产业是未来的发展重点分项津南区（部分）南开区（主要是华苑产业园区）在全市的地位津南区位于天津市东南部，是连接市中心和滨海新区的重要交通要道之一位于天津市区西南部，具有商贸、科技、文化特色的充满生机和活力的新型市区，具有综合发展的有利条件和优势产业依托目前主要是：农业、运输仓储业未来产业方向：汽车、设备制造、综合服务业产业园区主要包括电子信息、绿色能源、生物医药和新材料四个支柱产业未来方向：主要是高教区和综合性的商务办公、金融、商业等重点规划区域双港开发区、工业园区双港湖风景为工贸和商业发展区园区环外部分重点是高新技术产业；水上地区的都市旅游商业区；奥运板块的健身会展服务区基础设施规划区内已完全具备客商投资建厂所必需的基础配套设施为了2008年奥运会，南开区正在加紧基础设施的改造房地产现状靠近外环区域主要是高档别墅区，为大梅江区域的延续，金地、永泰红勘等知名发展商再次区域开发奥运板块内有大量的高档住宅项目，是天津的高档居住区，对于与梅江南区域形成大的联动土地开发作为环城四区域之一，土地开发比较晚，因而后续还有很大的发展潜力南开区的土地开发在市中心也是比较早的，老城厢的大片开发带动了城市中心区的发展，而园区环外部分还有大量的土地待开发城市宏观分析

资料来源：世邦魏理仕城市对比城市北京上海杭州成都天津城市定位国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市围绕形成“四个中心”基本框架的发展目标，以增强城市国际竞争力为发展主线国际风景旅游城市中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市城市地位文化中心地位，不再具有经济中心的功能工商业城市向经济中心城市转变，具有国际竞争力国际旅游城市的地位旅游业作为主导产业地位北方的经济中心，新的城市定位提升了天津的城市地位城市商务区发展北京由于城市经济的发展和城市地位决定了其商务区的发展比较迅速，目前已经形成多个城市商务区由于开放比较早，所以上海的商务区形成较早，档次也比较高，城市商务区的分布也比较广以西湖旅游带动周边区域商务区的形成早期的核心商务区都在城市中心，随着城市的外扩，投资拉动，目前已经形成多个商务区商务区比较集中，主要集中在南京路和小白楼商圈，随着城市经济的发展会形成多个商务区城市宏观分析

资料来源：世邦魏理仕城市对比城市定位的转变和城市商务区的发展对于本项目有很大的启示作用，天津未来商务办公的发展也会遵循城市发展的轨迹本项目所属区域有条件逐步发展成为天津又一个新兴的综合性商务区经济中心的定位对商务办公需求的带动作用很大，北京、上海的商务区发展得到了很好的证实城市的发展都是由以前的单一核心向多核心发展，各个区域根据产业的不同特点发展新的商务区各城市的GDP对比中可以看出，上海和北京历年的经济发展要明显高于其他三个二线城市，这也是上海和北京的商务办公比较成熟的原因之一从几个城市商务区的发展对比中看出：商务区都是由市中心的核心商务区向多个区域发展，靠经济和投资的拉动作用成长起来城市宏观分析

资料来源：各城市统计局经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市定位转变的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性对项目的影响城市宏观分析

项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好城市经济城市定位和规划基础设施条件投资前景报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议写字楼市场写字楼市场研究范围针对天津有影响力的写字楼项目研究区域包括：友谊路/围堤道区域、海河/东站、海河区域、南京路区域、小白楼/CBD区域、奥运板块、卫津南路、解放南路其中重点区域为：友谊路/围堤道区域、奥运板块、卫津南路、解放南路研究时段：2003年—2006年市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量在示意图上划定研究范围，建议以天津城四区为主研究范围研究范围资料来源：世邦魏理仕写字楼市场No.考察内容说明位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内2交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。3周边环境邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。结构空间布局5楼层布局各楼层及纵向功能布局合理、有层次。6结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米7层高写字间净高不小于2.7米装修标准8外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料9公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准配套设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统11给水系统24小时热水供应12供电系统双路供电，有自备发电机13通信系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统14停车设施有地上、地下停车场和充足车位保证，每10000平方米写字楼面积提供65个以上车位15电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒16安全设施先进的视频保安监视系统。17楼宇管理系统采用楼宇中央自控的管理系统识别性18可识别性作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳管理19物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。运营状况20租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。21租户状况入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司22运营时间可24小时运营，节假日限制进入23保安24小时保安，智能系统国际大厦甲级写字楼标准写字楼市场商务区分布主要商务区分布图（现有及未来）目前整体市场物业档次不高，但未来将有提升的趋势不成熟的市场环境下，可能催生商务格局的转变项目北部商务氛围较好，特别是友谊路/围堤道区域，对本项目有一定的辐射作用南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD本案海河沿线老城厢奥运板块海河/东站主要商务区目前南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD海河/东站奥运板块卫津南路解放南路目前商务区主要在市中心形成，未来城市热点开发区域将成为新兴的商务区，现有商务区发展不成熟，定位的差别不明显，因此部分商务区未来可能有融合趋势潜在海河沿线老城厢板块解放南路资料来源：世邦魏理仕写字楼市洁场南京路惜商务区南京路沿线甲级国际大厦津汇广场平均入住率94%租金3.83元/平方米/天乙级今晚大厦河川大厦万科世贸富士大厦总供应量132,600平方米主要特征1990年以来天津市最早发展也是最为成熟的商务区主要分布在南京路两翼，其中南侧发展速度较快区域内主要以***为主，写字楼比重约占50%，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质目前地铁1号线贯穿此区域租户特征金融企业在国际大厦汇集跨国公司多在此区域租用写字楼世界500强企业占一定比例天津市租金最高、出租率最高的区域12345写字楼珠市场小白楼/CBD小白楼/CBD甲级ICTC（平安大厦）入住率76%乙级信达广场滨江万丽泰达大厦亚太大厦文华中心国华大厦天星河畔凯旋门大厦金皇大厦万隆太平洋大厦三联广场租金2.95元/平方米/天供应量426,201平方米主要特征小白楼区域是天津历史上的旺地，且目前被规划为天津市的CBD目前此区域高层写字楼密集，已经形成较好的商务氛围此区域是天津唯一一个不沿着主要道路形成与发展的商务区域租户特征货运代理集中的区域广告、地产租户相对较多租户租用面积相对较小3134569782101112写字楼市顿场友谊路/围堤道友谊路/围堤道乙级华盛广场B座北方金融天信大厦峰汇广场丽晶国际医药大厦环渤海发展中心大安大厦B座友谊大厦津玉大厦云翔大厦入住率73%租金2.26元/平方米/天供应量150,935平方米主要特征区域形成原因是很多国内银行在此聚集办公发展目标定位为国际金融区及经贸展示区此区域延围堤道、宾水道、友谊路、黑牛城等重要交通道路呈“丰”字形发展以纯写字楼项目为主此区域与小白楼CBD区域距离较远租户特征实业公司、办事处、服务型公司、货运代理均有1234567891011写字楼市背场海河/东站海河/东站乙级远洋大厦港湾中心津都大厦入住率80%租金2.76元/平方米/天供应量143,000平方米主要特征临近天津火车站，交通便利临近天津商业中心目前甲、乙级的写字楼数量较少，商务氛围一般，未来市场发展潜力大租户特征货运、贸易为主因为区域的独特优势（临近交通枢纽、海河），对于部分外来的新公司具有吸引力213写字楼市钓场奥运板块213奥运板块乙级濠景国际入住率82%低密度上谷时代奥城租金2元/平方米/天供应量91,000平方米主要特征借助水上公园的自然生态景观优势，项目生态环境较好交通路网完善，可达性较好，但公共交通体系一般新兴的商务区，时代奥城为典型代表项目未来，区域内的商业、酒店、公寓、会展等配套设施较完备未来办公类物业档次将明显提升，同时其建筑形式也将更加丰富，低密度办公用房、“Loft”及“SOHO”办公物业体量将有所上升客户特征基本为内资企业大宗客户占一定比例大客户的下游企业部分成长型公司较看中区域的大环境，未来的发展潜力写字楼理市场解放南路1解放南路乙级环渤海国际经贸大厦入住率90%租金1.8元/平方米/天供应量35,000平方米主要特征据传统商务区距离较远，发展较为孤立目前商务区主要借助于解放南路家装、建材基地的发展而形成，商务氛围较淡，入市项目很少未来受政府对解放南路物流经济带规划的影响，将有上百万的办公类用方面市，其中低密度产品供应量将有所放大未来，入住区域内部分项目的企业将享有一定的产业优惠政策客户特征基本为内资企业家装、建材、物流类企业占比较大写字楼市折场卫津南耐路213卫津南路乙级京燕大厦B座新京龙大厦创业环保大厦家世界商务会馆入住率77%租金1.88元/平方米/天供应量63,000平方米主要特征主要以乙级写字楼及商住楼为主，且商住楼占据绝对主流。商务氛围不浓，为天津商务发展的非重点区域除创业环保大厦外，楼宇建筑品质均较差，租金较低除新入市项目外，入住率均较高客户特征主要为工程机械、贸易、制造类公司部分公司规模较小大型企事业单位（政府背景）4写字楼单市场天津甲级劫写字楼供再应量较少造，目前仅道为为136道,70裹1平方米目前分布陕在南京路疤两翼及小轰白楼CBD区域，未堂来主要以刻南京路及逼海河沿线系为主目前单猪体体量尝集中在御以2-5万平米，杏未来有扩认大趋势项目区蒸域内无责甲级写忍字楼供丈应，但千一些写列字楼的中硬件水蓬平接近厕传统意饿义上的请甲级写所字楼真正意讲义上的壁甲级写袄字楼较全少，主计要分布填在传统花商务区黑内，未罩来在海傻河沿线届、南京未路沿线俯、新兴辣商务区苏（南站CBD、奥运板纺块）等潜候力区域有棵扩充发展寸的趋势甲级写圈字楼市下场尚不姐成熟未来新幕的市场扮供应将按引发产进品品质术的变革在区域超分布上纸将有所奇突破，躁开始由懒点、线模向面的胆转化，乱主要表秀现由传呈统商务岸区向城酒市边缘引扩展的鱼趋势，河距传统唯商务区速较近的极区域发丝式展优势彻较大津汇广勤场ICTC韵/平安大厦国际大厦甲级写邀字楼供崭应量资料来源腿：世邦魏旅理仕写字楼市环场06年底，裙乙级写驼字楼总景供应量辅为1,14织4,20敢0平方米受90年代中喷前期经喜济的影蚊响，97-在98年供应量屈突然放大身，随后平璃稳；03年前后开钟发节奏加芬快，05-岗06年市场也室呈现出供易应量增多筐的局面主要分稠布在小勉白楼CBD、友谊皇路及围惨堤道区宏域，且暗品质较遭好。未概来老城计厢、海餐河沿线逮等区域阴发展势梯头较好项目区域起内乙级写道字楼供应约较多，占厅据市场总辞量的1/3左右乙级写字灭楼相对较商多，竞争织激烈友谊路蠢及围堤喷道、小妈白楼CBD区域为票乙级写启字楼集幻玉聚效应贤最为明立显位于南乔部的友梦谊路及绝围堤道薄区域的粱金融商恭务区将环带动区琴域商务市的发展乙级写字裂楼供应量资料来延源：世裁邦魏理逼仕写字楼市勾场现有供国应项目规模目前天谈津的写摘字楼单吵体规模拌较小，孩集中在2-4万平米层数一般在25-5临0层之间标准层一般在150芳0平米以下较其他甘城市较宵小，无较法满足趁大型企唐业的办谈公需求租售策略发展商自堪持项目较多少，其余刑项目均采生用整售或系者散售的惧推广方式分级名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积（平方米）租售方式甲级国际大厦199025,476B1-371,158只租不售津汇广场200240,000B3-381,334只租不售ICTC200391,686B2-291,500散售、整售乙级万科世贸广场199514,675B2-16823散售河川大厦199523,400B2-31984散售泰达大厦199760,153B2-391,982散售津都大厦199837,000B2-251200只租不售远洋大厦199746,000B2-431,347散售北方金融大厦199831,700B2-281,317散售今晚大厦199810,000B1-40983散售天星河畔广场199832,200B1-401,100散售天信大厦200026,000B2-281,100散售滨江万丽200014,530B2-481,453散售金皇大厦200126,800B1-471,516散售亚太大厦200337,000B1-291,017散售文华中心200321,882B1-201,500散售国华大厦200524,000B1-241,400散售峰汇广场200531,700B2-23840散售恒华大厦200520,000B2-281,133散售信达广场200541,600B3-511,600散售丽晶国际大厦200635,000B2-321,300整售港湾中心200635,000B2-281,200散售医药大厦200332,0001-161,100只租不售资料来源歪：世邦魏寸理仕写字楼市哥场现有供悬应项目总结市场起步局较晚，发东展速度缓佳慢供应量羽较大，族但多数监产品档撕次不高仅、种类设雷同，生缺乏产谁品创新分级名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积（平方米）租售方式乙级凯旋门大厦199724,000B2-31500散售三联大厦200524,000261000散售万隆太平洋大厦199831,500201600只租不售环渤海发展中心199911,0000281562只租不售大安大厦B座200411,000111100只租不售友谊大厦200440,000231400散售津玉大厦200515,000B2-12954散售华盛广场B座199726,000B2-311500散售云翔大厦199624,000B2-301085散售京燕大厦200620,000B2-181000散售新金龙大厦199413,00015800只租不售创业环保大厦20022,200020946只租不售家世界商务会馆20058000101300散售时代奥城200623,0001-62500散售濠景国际200650,000B2-161100散售上谷200518,000B1-6散售环渤海商务大厦200235,000B1-13散售资料来源旗：世邦魏浸理仕写字楼市摊场潜在项目欣为48个，建炸筑面积260胆-30杆0万平方旁米08年为供应惕高峰，08-0乖9年每年捡约为50万平米单，201劲0年达到100万未来市四场供应卸的热点证区域将坐集中在朗海河沿束线、友娱谊路/围堤道沿凡线、小白颤楼CBD区域、老男城厢板块未来供拦应中有恒不少知奶名开发圈企业开围发的项慎目，如州和黄项葛目、津胃汇二期私、嘉里谅中心、鞭津塔、予天津中逆心、合纹生创展陵北安桥施项目等未来2～3年内，供应量非竖常大，市买场竞争加爸剧中央商则务带南多北两翼——河西友岗谊路与悦南站CBD、老城逢厢区域枯，将有教部分写灵字楼入喊市，形态成一线洗为主，功两翼联纳动的格急局城市南翼福商务区的刷扩展，为紫本区域的显发展带来塌利好主流商蹄务区最楼有可能事推出大帖规模、赛高档次枕写字楼未来存量（至少）未来新增（至少）供应量未来供应资料来匠源：世杆邦魏理陡仕写字楼市味场甲级写浓字楼06年第四季众度的平均帜租金为5.19元/天*平投米乙级写艇字楼06年第四助季度的查平均租正金为2.3测5元/天*平演米各个商状务区中凉，奥运层板块、算卫津南梨路、解阴放南路唱区域内陷租金最梯低，目痕前为1.5录-2元天*平弃米本案所属便的友谊路铃围堤道区钞域均为乙么级写字楼姓，硬件水极平、软性淹服务等水那平不高，窑租金处于除全市中游那水平整体呈山现出“宝北高南饭低”的易市场特视点甲级写昼字楼的负租金水榜平保持递坚挺乙级写供字楼的细租金较鼓低，在爆一定范辞围内保溉持震荡未来短碰期内，课甲级写呼字楼的卸租金将笑会保持童小幅上疲扬，但柔是个别妖高端项昨目由于辱总体供滥应量短岭时间内树增加，赞将出现迅租金下是滑的趋扇势未来乙绿级写字浴楼的品露质将有颤所提升呜，租金小也将有惰一定的法上升空窄间，尤姑其是目鼓前水平敌较低的息南部各详板块双线表舅示甲、娇乙级写替字楼的昆租金走种势租金资料来膀源：世铲邦魏理倒仕写字楼装市场空置率过去3年空置率2003-2006趋势总结2007-2009未来预测甲级写字楼15%除03年因津汇广场与ICTC的入市而产生空置率上升外，整体基本保持稳定随着新项目的入市，短期内空置率将有所提高在项目入住成熟之后，空置率将逐步降低乙级写字楼21%05年底以来，入市项目增多，空置率有所上升大量同质化产品同期入市导致空置率上升总结由于较少的市场供应，甲级写字楼空置率明显低于乙级写字楼乙级写字楼的空置率将会上升，如何在市场中脱颖而出是未来入市项目获取成功的重要考虑因素资料来源封：世邦魏财理仕写字楼市悠场截至06年底，写徐字楼售价逝从03年的6301元/平米已上用涨至864凝7元/平米3年来，冷平均每夜年上涨毛近782元/平米，砖平均增滑幅约为11.锦1%部分新绳推项目臂中，其腾均价已莫达到9500元/平米以五上未来2-3年内，并随着上基市项目炮的增多略，增幅恼保持平亮稳目前，友郑谊路/围堤道僻区域成窜交均价闲为889夏6元/平米，追位于中剖上等水纠平，未客来短期拌内，将亩很难突猛破万元跟大关上涨的狡趋势明矛显，但跑是相对队住宅市衬场的发豆展，仍话较为滞慈后，与团其他高适速发展抄的城市雨存在一所定的差返距整体市焦场的价鉴格上扬俩，增加巷了新项翅目的机君会，但宗仍要保击持谨慎晃的态度售价走嚷势售价资料来源馒：世邦魏详理仕写字楼尖市场销售率2003-2006趋势总结2007-2009未来预测平均每个项目每季度销售1600-2000平米销售速度基本保持平稳在保持价格合理的情况下，销售率将于目前状况基本保持类似整体不会出现大起大落的现象所研究怒写字楼块平均每壶季度销飘售160独0-2缓000平米，煌一般需沿要2年以上时慨间才能达船到销售80%以上目前部麻分项目谷（如信秒达广场当）成交音量出现幅萎靡状劳态，主洒要是由对于价格撇过高所疑引起，效超出的详购买者左（投资厉者）的批心理承年受范围进入尾盘烘销售后，拼销售速度棍明显下降未来项对目在价说格合理遵的情况术下，预汁计销售呀速度类出似，但杰由于市潜场供应绢的放大推，短期悔内会产躬生一定典的波动销售率受术产品档次逼和销售价俗格的影响津很大，价议格较高的筋项目，即骗便位置占巨有较大优阁势，销售吨速度也会申受到一定晴的影响资料来源益：世邦魏然理仕销售率写字楼市默场价格敏感品度较高，滚各商务区泪内价格对慎销售速度猪影响较大项目自身定品质、区愚域发展前锐景等因素悟可以在一编定程度上般保证其价郑格与销售缸率的双赢友谊路/围堤道区前域内，原谊有项目中旷除峰汇销架售速度缓库慢外，销苦售率基本劝在85%以上小白楼区现域内，除届信达项目死外，销售献率均在90%以上奥运板肉块内项或目全部愁采用出皱售的方漫式，目仆前已销塔售完毕海河/东站区掉域内，踏港湾中善心项目应销售率抹已达到90%以上，其眨余项目均茶在06年三季度合后推出，支销售率为10-缎27%目前市场道上，均价村在850途0以下的搞项目，始销售速迅度尚可旦，景观倦及人文仙环境、拖所属区焰域发展柴潜力等副优势明势显而拉胆高价格邻，市场岭认可度该较高资料来源断：世邦魏嘉理仕写字楼市愤场季度吸纳量（平米）每年吸纳量（平米）甲级写字楼4000平米16000平米乙级写字楼13000平米52000平米总结每年写字楼总计吸纳量约为68000平米甲级写字楼表现出了高于乙级写字楼的吸呐能力未来短期内，市场需求不会明显放大吸纳量市场供应浓的放大，土将会在一云定时间内纵出现供大传于求的局与面，而相商对而言，贿市场需求眨不能跟上茄市场供应君的步伐，掀相互争抢梢客户将会异是各物业迁必须面对俭的问题差异化竞将成为神项目获电得竞争亮优势的否重要手素段资料来满源：世棕邦魏理句仕优质写字足楼比较大厦信达广场平安大厦津汇广场国际大厦照片平面图区域小白楼CBD小白楼CBD南京路南京路楼层51293839单层面积（平米）99599113441060物业管理公司天孚物业物业管理,顾问DTZ君怡物业高伟宏腾前期怡高物业交付日期2005年2月2004年3月2002年1991年交付标准吊顶及地毯毛坯（无装修）消防、喷淋、烟感、灯盘及照明消防、喷淋、烟感、灯盘及照明层高（吊顶）2.452.452.32.3使用率60%标准分割56.13%70%65%电梯数86810租金(元/平方米*天)5（含物业）4.8（含物业）5.5（含物业）7.2（含物业）客户特征由于目前入住客户只有一半，所以客户特征无法划分地产公司、日资物流公司，选择该物业主要考虑地段、硬件和性价比以物流、投资、贸易公司为主，外资客户占到70%，客户选择主要考虑因素是：地段，扎堆，形象比较好外资金融机构和物流客户为主，选择该物业的主要因素是物业敢立和公司的品牌形象写字楼坦市场优质写字倾楼比较写字楼市阀场大厦天信大厦北方金融大厦友谊大厦峰汇广场照片平面图N/A区域围堤道围堤道友谊路围堤道地址天津市河西区围堤道125号天津市河西区友谊路5号天津市河西区友谊路50号天津市河西区围堤道103号楼层29282323单层面积(平米)110014001400843物业管理公司DTZ天津国信物业管理有限公司恒谊物业峰汇物业物业管理顾问DTZ交付日期2000年19982005年2005年9月交付标准吊顶及复合地板吊顶，水泥地面毛坯房吊顶及复合地板层高（吊顶）2.52.42.782.7使用率65%70%70%A-71.5%，B-65.5%电梯数7644租金(元/平方米*天)2.82.2（含物业）2.8（含物业）3.5（含物业）客户特征以物流贸易为主，外资占30%客户选择该物业主要考虑是河西区政府对外招商办公室在该写字楼里能够提供一条龙服务，其次是想家比较高日韩、欧美的企业较多，主要行业涉及金融、贸易等，选择该物业的主要是早期客户比较关注地段和价格以咨询、贸易、广告、设计等公司，主要是自用可客户为主，少量投资销售为主，以自用客户为主，投资客户为辅。客户设计贸易、咨询等写字楼市疲场大宗交易平安大厦濠景国际丽晶大厦交易时间04年06年12月（签定正式合同）06年8月价格总价近3亿（含税）7800元/平米8249元/平米面积2.93万平米1.2万平米（D座）3.25万平米购买方平安保险轧钢一厂中国节能投资天津国能分公司付款方式一次性贷款一次性处置方式自用，出租自用、部分出租给其下游企业自用，出租其他情况入住率较高该成交价格已超出项目散售部分1-5F为商业，租售，5F以上为写字楼，出租平安大厦丽晶大余厦天津的率写字楼阿市场中钳整栋买泳卖不活勿跃但从交易识价格看，文整买价格士于零售相束差不大，碌多为投资饱加自用但天津锈客户中肠，国内洒和本地部比例较称大，不太少企业纪倾向于丸购买办画公物业写字楼市化场小结甲级写字山楼较少，震乙级较大逐渐从脸传统商伪务区向纪新发展艇区域扩咏展本项目捉在规划搏上也是牢新发展生区域，下区域前峰景良好单体规倘模有明贤显增大补的趋势产品品质毒与发达城占市项目差戏距较大产品对萝项目的饼带动作蓝用比较续明显甲级写牧字楼市场表现味良好，主搁要为持有乙级写字猜楼价格随鉴产品提升唐稳步提升挠，但普遍渡消化速度痒较慢定位准确油和产品差衣异化将成嚼为吸引客显户的重要价手段传统行爽业仍是贝市场的越主要支吃撑，但诉比例将息有所降和低新旧行帮业正都箩处于快跑速变化档之中适应目标暂客户群的淋变化对项森目的定位屋和发展至旧关重要市场供应需求趋势产品特征目标客户报告摘俩要基础分析写字楼市抄场研究区域市旺场研究低密度惩办公物筑业研究竞争分析需求分析地块分杀析定位分析财务分析设计建议发展策略情建议区域写手字楼市透场写字楼庆区域市超场区域市凤场的划挎定划定的涛原则商务区影椒响行业类践型距离城市规胆划研究范围抗：北至友揉谊北路、妈南至西青狂开发区，晴东至陈塘觉庄工业园摩，西至新泻技术产业三园区主要包括址友谊路/围堤道曾、卫津见南路、润解放南郊路、宁良家房子罪区域、求奥运板泰块及西铸青开发啊区、华吧苑产业绢园区竞争项目的划定友谊路/围堤道卫津南路宁家房子奥运板块华苑产业园区西青开发区解放南路本案写字楼区该域市场目前分布切和供应124567891011211112131423145763乙丙其他低密度商住31516172348区域内写碗字楼类物缘瑞业面积为82.9万平米综合类行项目较犯少，以故纯写字涨楼为主战，有少反量密度权较低的嘴项目每年平均洪增长量约继为7-8万平米目前区域拘写字楼主魔要分布在来友谊路/围堤道学沿线，侨占总供蔽应量的71%，其次为铜卫津南路赌区域及奥恭运板块区域无干甲级写句字楼，丽乙级占59%以上，其面次为商住抗类和低档落写字楼目前区域开内写字楼泼的硬件设赔施、车位讯配置、外农观设计、帝内外部装邮饰等方面邀均存在一吩定的不足由于历史扣原因，区中域内写字菜楼建造时忠间较长，桑硬件设施狮及软件服告务水平均毫与高档写绩字楼物业载存在一定钢差距，无雪法吸引更她多的较优扮质的大宗县客户落户区域条端件适宜糖发展商嚼务办公鸣物业依靠产品温的提升，录在区域脱晨颖而出，议能够较好臂的吸引目爽标客户群友谊路秆区域的求金融功肚能将带涌动写字留楼市场镰的良性宅发展，栋中短期管内档次唤提升趋眠势明显资料来源圈：世邦魏平理仕写字楼区脚域市场目前分布尾和供应分级名称开业时间建筑面积（平方米）乙级1、医药大厦2003320002、云翔大厦1996240003、峰汇广场（A座）2005410004、丽晶大厦2006325005、华盛广场(B座)1997260006、北方金融大厦1998300007、天信大厦2000230008、环渤海发展中心1999500009、大安大厦（B座）20041100010、友谊大厦20044000011、津玉大厦20051500012、燕京大厦20062000013、新金龙大厦20071300014、创业环保大厦20022200015、家世界商务会馆2005800016、濠景国际20065000017、环渤海经贸大厦200235000合计472,500平方米分级名称开业时间建筑面积（平方米）商住1、罗马花园二期（双子座）2003235002、银丰花园2001460003、广银大厦2003400004、合众大厦1999460005、峰汇广场（B座）2005160006、万顺温泉花园2000500007、华盛广场（A座）1997210008、京燕大厦200620000合计262,500平方米低密度1、时代奥城2006230002、上谷2005180003、翠泉别墅1990100004、宁昌花园别墅199010000合计61,000平方米低档及其他1、越秀大厦1999100002、华昌大厦199730003、宝轩商务楼2006100004、科技大厦199910000合计33,000平方米资料来源赖：世邦魏叛理仕写字楼奏区域市跃场未来分壤布和供疯应未来市场骂供应量较凑大，**麦*项目增界多分布区域柳变化不大“低密度看”、“生浇态类”概因念产品将亲增多乙级及疮商住产泽品仍将锯占市场住主流项目的备入市时钥间应该懒慎重考迈虑，尽把量降低改风险竞争项目的划定未来存量（至少）未来新增（至少）1234124563规划在建78956789截至201烂0年，区域饼将新增82.菜6万平米写助字楼，同切当前比将藏近增长一幸倍主要分便布在友店谊路/围堤道区那域及奥运惕板块08年是区喝域供应举的高峰晴，09年后有所淋下降未来写挠字楼品巷质将有喉明显的倍提升，左主要表酒现在综脆合化、寄物业品沸质提高抚和物业商服务趋致于成熟滤等方面未来将借滑助区域规静划特征、紧区位优势吉，主推“唤低密度”鬼、“生态次类”概念孤的产品将邀增多资料来源嘉：世邦魏那理仕写字楼区蔽域市场未来分县布和供肥应分级名称开业时间建筑面积（平方米）规划1、松江写字楼2008500002、松江C地块2008400003、平城大厦2008106004、环球金融中心2008480005、罗马新大地2009420006、天一大厦2010540007、太平广场写字楼2010300008、时代奥城后期写字楼20081570009、香港建设宾水道项目200960000合计491,600在建1、迎宾广场2008300002、大安大厦（A座）2007240003、君谊大厦2008430004、天津世贸大厦2009420005、天津国际金融中心2008600006、银河大厦2007370007、宁发大厦2007340008、宁发发展中心2008220009、风景office200742000合计334，000资料来漫源：世裕邦魏理拿仕写字楼脚区域市葡场租金情况由于区胸域产品糊档次较孟低，缺培乏吸引赔高档客素户的能剃力，因独此租金睡表现较汽差接近中宫心城区川和新入莫市项目亮表现出监了较好岁的租金筑趋势在产品宰品质提拿升的驱统动力下圆，租金丘水平将花有一定典的上涨坦空间区域内90%以上写字愈楼采用出冈租方式区域写字屑楼的平均梦租金为2.14元/天*平讨米，在窄全市范斯围内属斩较低水珍平其中友钢谊路/围堤道、终奥运板块话内租金水跃平在2.2元/天*平米蜻，其余商眨务板块内见租金范围特在1.8-毫1.9元/天*平米租金最前高的项安目为位送于友谊垒路，租掘金为3.2元/天*平赛米未来随着障入市项目虎档次、品阅质的提升泄，预计租例金将会有超所提高资料来源派：世邦魏渣理仕写字楼区敞域市场售价情况销售均衬价略低侦于天津度的整体歼平均水检平价格涨幅懒低于高档疫住宅友谊路/围堤道接区域内踩新入市穿项目价担格上升砖势头明杰显区域价挤格上涨框较慢，以主要受甜产品和费市场整添体水平防影响临近交通催较好的地划段售价较顺高近年来墙，区域殊整体售校价有较宵大的提槽升趋势目前整体杂成交均价逝为851晋5元/平米，飞与全市煮平均水蝇平相差130元/平米区域市诸场04-0猫5年开盘的可项目目前彩整盘均价蜓在7800驶-790雾0元/平米，怎而新增意供应的妙成交均忽价在100艘00-球110肿00元/平米友谊路/围堤道商苗务区单价奴最高，接济近890熊0元，且涨盏幅明显，歪目前，银溜河大厦项截目均价已嗓超过100降00元/平米解放南思路区域镇价格最位低，地踢理位置选较差成句为制约使项目价却格水平查提升的具主要因券素资料来源临：世邦魏逢理仕写字楼挺区域市郊场空置率和裙销售率区域平均保空置率为21.2唤%除少量背项目外努，销售恼率均尚喉可空置率锐将在一耐定时段照内增加销售速英度将会效随供应面量的剧退增而放平缓区域写成字楼的畜平均空虽置率为21.逗2%，其中镰友谊路/围堤道炎、卫津猜南路板窑块内由丢于有新防项目入役住，因缘瑞此空置嘱率较高拣，在23-兵25%之间友谊路/围堤道超区域内炼销售率辨基本在85%以上，奥零运板块内逃项目全部照售罄，解墨放南路与肃卫津南路坦区域在售验项目较少骂，销售率险约为30-6呈0%由于大量迈同质化写众字楼同期浆入市，因汗此空置率约将在一定带时段内增登加，同时侮销售率亦嫩会受到一造定的影响检。资料来籍源：世越邦魏理消仕写字楼区碧域市场区域行业三和客户群殿特征竞争区析域的划刑定关注项目赶所在区域每的产业发领展格局将漠是非重点袖商务区内都商务类产设品发展的粉关键项目的怜自身条承件可以庙满足对免面积需碧求较大尸的客户葛的要求区域名称客户特征友谊路/围堤道保险、金融类、律师事务所、会计事务所等与金融相关的国内公司为主，外资金融类公司极少

国内贸易、进出口公司国内电子、机械类公司投资者卫津南路区域国内中小型企业为主，部分具政府背景的企事业单位行业类型涉及贸易、工程、贸易、制造类、培训、网络及中介服务等解放南路基本为内资企业保险、贸易、装饰、建材、物流类企业占比较大宁家房子内资企业占绝对主流工程机械、房地产奥运板块基本上无明显聚集效应基本为内资企业大宗客户占一定比例大客户的下游企业部分成长型公司较看中区域的大环境，未来的发展潜力未来将分流部分宁家房子内区域客控户群包冈括保险吴、金融互类；国水内贸易凳和咨询耕和服务灵类公司柔，知名绘企业较削少内资企尊业占90%以上，淹同时私披企占一钳定比例需求面比积，100疼-30满0平米占桌据区域偿主流。似而500平米以份上所占畏比例较蔬少，不筐足10%大单成竖交占一疾定比例泛。同时仔，大宗治客户所材带来的缴上下游悬企业也缝是项目期成交的拆次重点隔客群。随项目忌档提升上，入住驴客户的类品质将致有所提泰升，成投为分流猎传统核遇心商务葛区客源鲜的主要掏区域写字楼叠区域市娘场区域主要莲产业园区旬包括华苑配产业区和唉西青经济司开发区华苑产瓶业区位于市区极西南部，次是天津园奸区的主体堂产业区和偶中心区,占地12平方公樱里，被亲称为：驰天津高踏新区现有企则业2000多家，拾包括海投泰发展自、天大掌天财、府中天通切信、天沟药药业令和微软想、西门监子、NEC、三美电括机、三洋写等外资企节业区内办公忘物业主要漆以少量办卸公楼、孵贞化器为主缎，规模约30～40万平方宴米，但色可办公喷用房较蹄少，大不部分和担厂房混谷合使用区内办公盲物业售价游早期在3000元/平米左右静，目前达仪到5000元/平米左劈燕右，租溪金基本疗上都在1元/天*平米另左右待开发介地块园区规划办平面图环内部狭分产业园区项目所在位置建筑规模（万㎡）入住时间开发商租金/售价（元/天*㎡、元/㎡）火炬创业园物华道2号4.382002年海泰房地产售/3300海泰大厦华天道5号32003年海泰房地产售/2800国家出口软件基地榕苑路1号2.42002年海泰房地产租/1.1鑫茂民营科技园梓苑路132001鑫茂科技投资有限公司售/3000天大天财大厦梓苑路2.02002天大天财租1.1-1.3国际创业中心梅苑路与华天道交口1.72002天津新技术产业园区管委会租1（三年内没有租金）华科创业中心开华道7号1.72005华苑产业园区建设发展公司租1南大科技园开华道与榕苑路交口3.42003南大允公集团租1海泰诚品国际复康路与梅苑路交口4.932007.6.30海泰地产售5700海泰信息广场远舰复康路与梅苑路交口4.932007.6.30海泰地产售5200海泰绿色产业基地华苑产业区华天道100厂房已入驻海泰房地产售3300目前区亚内办公炒物业大曾多管理谜水平低真，配套溪设施不脾健全，旧交通不裂便利，端园区吸叔引企业奶投资的哪唯一方站式就是抱优惠政甲策和低土廉物业芽租金/售价水平近期未丧来规划字包括科驻研产业牧区和服腾务产业冬区两大女功能区岭域，规吨模超过100万平方米寺，包括医蛙疗、商务夹、文化、剪金融、酒言店以及综求合服务设熄施写字楼区宗域市场产业园里区资料来源斜：世邦魏洁理仕写字楼区絮域市场西青开伯发区开发区毗柔邻梅江生匠态居住区侍，距离市汤较近，交寨通非常便敬利园区云挑集了世依界五百输强企业14家和许多邪知名企业骄，如：中首芯国际、晴飞思卡尔屿、松下电贿子、三和逐电机、罗宴姆电子等区内主要爆物业为工杨业厂房，彼同时入住骑企业可以剥买地自建鼻物业园区内60%为外资企制业，从数兼量上而言俩，日资、先韩资企业版占据主流园区长宋期规划洗为100平方公里肤，目前已同开发17平方公匪里。园区内将堆规划酒店括、酒店式芽公寓及大晌量的生活妇配套设施赚。同时未贺来，园区洞北部临外脱环线处，得将规划部预分商业、践写字楼等胖设施，作庭为园区的剩公建配套沾设施产业园盲区写字楼导区域市消场距离市区拒较近的园朵区多分布世在南部外省环附近，确距离本项刊目较近目前区内肠物业多以器厂房等产阵业用途的闸建筑为主驴，也有少恒量办公楼红，但规模患小、档次城低、不能延符合综合南性企业的去需求目前吸浙引一些赛商务企阵业入住睛园区的本主要原界因是园姜区优惠扔的政策计和低廉插的办公撤成本华苑和柏西青开叔发区未芳来均规栽划了大章量相关内商务和底商业设豆施，并华也计划任引进专震业的管爪理和品找牌服务总体来讲踪蝶，这些园少区距离市是区较近，发且分布于孟交通主干息道附近，握其发展对怖整个天津蹲南部区域循发展的影栏响较大上述产业学园区距离帖本项目较它近，其相坝对优惠的云政策、低熔廉的办公驳成本、较鼻大的规模资将分流区毫域部分客梨源园区未赖来也将册建设商袄务和商介业物业崭设施，脱对本项披目形成露一定的饺竞争园区规划涨条件较为竹宽松，也毁可以打造亩环境好、裁空间舒适每的低密度级物业产品但根据拖这些园浇区发展集来看，颈资金和吵开发计咽划尚未躬落实，缠距离形外成影响棕力尚有森一段时谅间产业园弄区写字楼区建域市场总结分布比较倚集中的区念域在友谊共路/围堤道沿导线、卫津笛南路区域裹和奥运板塞块低密度革办公类耍产品相见对集中种的区域区域未来章供应量较厅大周边产复业园区搜未来将仰具有一查定的影仪响本项目需证要在办公咏物业的开泛发规模和眠节奏上有北所控制，归保证将竞谁争风险降痕到最低区域现拍有办公筛物业大征多为乙罢级写字帝楼，近佛期出现稻少量低叼密度产杀品大多硬件牧水平较低升，具有较芽大提升空攀间区域在蛾规划商队务办公春产品方稳面自身巷的优势产是吸引榨目标客慈户群的烦重要因狸素区域租符金居于犬全市较季低水平才，有一秋定的上忍涨空间销售均控价略低堤于天津穴的整体季平均水示平友谊路/围堤道莫区域内沙新入市少项目价湾格上升棵势头明匹显产品品液质对租躲金和售找价的影春响较大距离商耍务区较溪近或交轰通便利对的项目季售价较狮好内资企业乘占90%，外资企淘业比例少大宗客亏户是非室主流商崭务区域茫发展写杆字楼类送项目的但主要潜并在客源酒之一区域需求戴的变化受栋区域产业子发展的变啊化较大传统商务弟区不能释首放需求特岸征将在类俭似区域解武决市场供应需求趋势产品特征目标客户报告摘衰要基础分析写字楼除市场研勾究区域市所场研究低密度鹿写字楼叙研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分穴析设计建盾议发展策尚略建议低密度写理字楼低密度疏写字楼锈分析概念和特邀点低密度：痕容积率低隐、绿化率阶高绿色环保比：多分布犹于城市边腔缘区域，汤周边一般线都具有良播好的自然共环境高效交通箭：一般位宽于主要道提路沿线创新：突话破传统写赶字楼内部铃格局和配达套方面的禾标准，突肺出空间感蹄、专享性乔，灵活性：恨在使用分勇割、内部穴空间利用肚、个性化爪、产权划芝分等方面初都享有非疗常高的灵随活性经过多济年发展像，目前承已经衍弹生为多吨种产品:商务花园寒，综合性而较强，功变能完善研发空间站，突出专塞业性，与艺产业联系秆紧密企业总尸部，单单体规模蔑较大，奶可以自狗成体系低密度写裁字楼分析发展历阵程中心商务区发展阶段低密度发展初期低密度高速发展期低密度成熟发展期设施发展城市商务功能逐步发展成熟，已经基本形成以城市中心和高层写字楼群为主体的商务区区内配套齐全、设施完善人口稠密、交通拥挤、空间狭小城市中心土地出现紧张，开发成本增大导致租金和售价升高开发商针对客户的发展趋势，利用郊区较低的土地成本和宽松的规划环境，开发出低密度的办公物业低密度产品的概念开始逐步多样化和完善成规模、配套完善的综合低密度物业群逐渐成为市场重要的角色客户发展企业产品较为单一，研发、市场和售后服务等体系没有完全分离现状基本可以满足企业需求企业由于发展，衍生出更多的部门和职能，导致办公成本增加，一些部门开始同总部分离，迁到距离城市中心较远的地区企业职能随着跨区域的扩张和全球化发展，内部职能完全分化，导致不同的职能对物业的需求也更加不同传统商务区更趋于服务于对中心城区依赖较大的企业，例如销售、行政等一些企业将整个企业迁到非中心商务区办公对办公物业的需求基本形成由功能转化到行业转化天津商奶务区逐鸡步发展钉成熟，夏土地供炮应逐渐止减少，置使用成拦本逐渐翠增高产业内部展的变化开陷始出现，低企业职能兆增多，一洽些开始逐半步同核心翁职能分离久出来低密度产郑品逐渐显虎示出了对亏传统写字旺楼的优势魄，并逐步央引起使用满者的兴趣低密度猛写字楼级分析目前代爹表性项涨目全部疯分布在巧四环以挂外地区膨，这充壶分反映兆了该类绩物业郊龄区化分童布的特浴性由于开贷发区廉虏价的土针地和优牢惠政策椒以及以抄进驻企企业，不绸少项目哨集中在慰开发区茄周边规模较大捎的项目开损发和销售椒周期较长洋，近期出翁现销售放胶缓的趋势租售价吐格方面虏，多数暑售价650叹0～800董0之间，以口目前的水谋平来看，圣大多都低晌于同区域姑住宅的价壳格与传统写慨字楼相比泪，价格体仰现出了较遥大的优势表现方面特征总结位置均位于城市的边缘区域的主要交通干道沿线大部分依托于产业发展区域内，以便获得优惠政策和良好市政、商务配套规模总共约有200万平方米，单个项目最大规模130万平方米时间多出现在2003年前后价格价格受区位和交通条件影响较大租售情况多采用出售形式，较少出租物业特征由单体2000平方米的独栋到1万平方米左右的总部大厦主流面积集中在3000～5000平方米客户特征多以国内企业为主很多是外省市企业在北京的机构，承担区域管理、销售和售后服务的职能在国内各杯城市中，野北京办公史类的低密留度物业相样对发展的殿较好，目较前有超过200万平方米东的规模上救市市场发浆展情况低密度辞写字楼斧的优势摇在于产箩品特征野和价格女优势的锁结合其目标辣客户群截有限，疏不能代肿替