当前房地产市场形势与政策走向

当前房地产市场形势与政策走向

建设部谢家瑾2005年11月1一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题二、存在问题的原因分析三、稳定房价的意义和主要政策措施四、近期房地产市场运行情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况六、关于商品房预售制度

七、关于日本的房地产泡沫破灭八、结束语

2一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题3

1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。

城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。45针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。

严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。

6在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。

主要表现是：

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（一）房价上涨过快。房价上涨的主要特点：

一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%；

二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；8三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；9五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。10（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。

房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。11今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。12

（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。

2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。13

（四）市场供应结构不合理。

商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，我们对部分城市商品住宅供应进行调查显示，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。

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2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。15二、存在问题的原因分析16产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品房开发建设成本增加。

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但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资与投机，从而使房价进一步上涨。1819

（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西购房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。

投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。

20据调查，北京市倍商品住滨宅投资谦性购房福比例在17注%左右绒，其中狱29%青的房屋倦短期内搭倒手转拦让，2鹊3%用亏于出租症，48跳%空关含待沽。长三角主南要城市，商品住尚宅销售条中投资目性购房蒸比例达法到20户%左右淹。今年一季迁度，上海市成交单拼价超过启万元的寸预售住右宅中，畜外省市佣居民购当房面积盟占43太%；其牧中，温掀州人占假72%出。21（三）境匀外资金参盐与国内房挣地产市场终开发和炒斜作。一段时攻期以来踏，外资颂为赚取怀外汇人皆民币利廊差、预偶期汇差寻、房价盐差，纷慎纷进入猪国内房庭地产市买场。22今年1-韵2月，江苏、监上海、醋广东房地产开辛发投资中饺利用外资延分别是去酱年同期的辛6.6、六2.6、捡2.5倍车。1-2月农，上海市境菌外居民购杏房规模超过4誉0亿元衰人民币酬,比去降年同期撑增加了沿1.5筝倍。23（四）服一些地农方政府淘行为不例规范。前几年秧部分城谈市盲目大拆大建熟，带来大客量被动性穷住房需求，至今尚放未消化。去年一些墨城市拆迁冠安置需求乖一度占市痛场商品住挂宅需求的联一半，有萌的甚至达覆到60%练。在经营番城市、息经营土复地的理柿念指导某下，一裕些地方政府从土地收饶益中筹集灾大量城市由建设资金馅，抬高了忌土地和房眉地产市场推的价格。24（五）市乒场秩序比粮较混乱。少数开雅发商利碍用政策填、市场攻信息不停对称与云不透明纠，通过卡虚假交绩易、虚贩假宣传闲等不正秤当手段息，谎报颠商品房店销售进赏度，发圆布不实彼价格信尼息，哄抬房灿价，误洋导市场陈预期。有的放伍慢开发沃和销售愤进度，囤积土地过、囤积房前源，人为葛造成市场商紧张，带茅来房价短患期内非正则常上涨。25（六）不渠同利益主弹体相互影敢响，共同班推动了房饮价上涨。随着房狸地产市衰场的快勺速发展皇，部分城市轿政府片面强调朵“以地生剥财”、“互经营城市糟”，一些商晨业银行以及企业过度依赖遗房地产获且取利润，有房者追求房昼产升值让，无房者担心房价冒上涨提前冒入市，有钱人加入期房苍炒作投机纳。在多重返因素的渠作用下疑，不同南利益主斜体相互企影响，锹共同推道动了房哑价非理陕性上涨鹊。26三、稳踪蝶定房价考的意义和主要政忧策措施27保持房昨地产市届场持续俘健康发栋展，始终是淋党中央侄、国务猾院高度应重视的性问题。今年以来矿，针对房分地产投资戚规模和房肢价上升幅细度过快的日问题，国馅务院领导窜多次作出丽重要批示充，温家宝总弹理在十届人挪大三次会辫议《政府丝式工作报告男》中指出岭：“要抑胳制房价橡过快上女涨势头亦”，并将此作须为今年宏皱观调控的枕一项重要瞒任务。283月27猾日，国务院办台公厅下发躬了《关于娃切实稳定树住房价格浸的通知》荡（国办发僻电〔20椒05〕8烛号），就加强飘和改善房执地产市场权宏观调控替，解决市绣场运行中庄的突出矛摸盾，特别脂是房价上贪涨过快问睛题，提出了奶八项措豆施。建设部孟及房地菠产市场雕宏观调系控部际出联席会乔议成员返单位，超坚决贯郑彻国务锹院部署吉，密切击配合，饼积极研欠究落实屠国办电饿报的措长施。294月2夸5日，曾培炎歇同志在部分泛城市房打地产市差场及房影价问题蜓座谈会尼上，就浪进一步戒加强房恼地产市招场调控核的有关辽措施，容听取了鼻地方同刮志的意雁见和建轧议，并龙发表了爬重要讲巴话。曾培炎武副总理侦指出：“房地产穿业能否持停续健康发旱展，事关娇重大。我什们要以邓锹小平理论纤和‘三个鸽代表’重竹要思想为彻指导，全权面落实科厕学发展观包，把稳定执房价作为遭当前加强赶和改善宏警观调控的敢一项重要萄任务来抓悬，切实搞阳好对房地嘱产市场的缓调控。30要遵循经肢济规律，巧更多的采倡用土地、可财税、金泳融等经济手经段，加强市捐场管理和旬监管，从供给和底需求两裕方面入恼手，积极稳妥地进行调狱控；要重点控制属不合理需妹求，遏制霸投机炒巧房，控盆制投资莫性购房温，合理沫引导住嚼房需求坊；31要改善住丈房供应结行构，增加中邮低档商台品房和咐廉租房赤供给，蚊努力满美足城镇辩中低收本入家庭畏的基本各住房需黑求；要把握好互调控的力智度，防止鬼市场大起诉大落，促进房地眠产市场供饱求基本平榜衡、结构娇基本合理雷、价格基翁本稳定，窗促进房地洗产业和国盗民经济平兔稳较快发有展。”32建设部会胃同有关部讽委对稳定彻房价问题棕进行了认厅真研究，昂提出：当前和欲今后一膏段时间休，调控孙房地产榴市场，渡要突出援稳定房订价这个倍重点，例采取积煤极稳妥津措施，加强供笑应与需村求的双僵向调控帐，侧重煎抑制不押合理需耀求；同时坚，要整顿规范报房地产市兄场秩序。33调整供应挣，重点是改章善市场供质应结构，撒着力增加区中低价位税、中小套调型普通商僚品住房和堤经济适用钉住房供应句；调控需求辆，重点是遏宇制投机性既需求，控况制投资性奴需求，合攻理引导改窜善性住房并需求，控旁制拆迁带缎来的住房棚被动性需阳求；整顿规暖范市场堆秩序，重点是之查处违荷规销售踪蝶、恶意忧哄抬房若价等行盏为。34国务院第评88次常也务会议，听取了逐建设部京的汇报偏。充分遍肯定了渡建设部纹等有关捐部门前筒一阶段香工作，梨明确了狮稳定房蛮价的有介关政策恋措施。352005丹年5月9慈日，国务率院办公厅萌又转发了辞建设部、趟发展改革赖委、财政率部、国土拴资源部、寻人民银行耽、税务总侄局、银监闭会《关于做名好稳定住到房价格工模作的意见缺》（国办慰发〔20苹05〕2述6号）。对稳定房咸价采取了封以下主要内措施：36（一）鼓强化城乖市规划创调控，匪改善住搁房供应扛结构。要求各地理尽快明确逗今明两年衬普通商品反住房和经谊济适用住狼房建设规房诚模、项目炉布局以及妖进度安排衫。住房价格掀上涨过快弓、中低价末位普通商牺品住房和包经济适用封住房供应抱不足的地俗区，住宅建设嚷要以此类烧项目为主动，并在有关凑计划中明周确开工、呈竣工面积锁和占住宅扎建设总量校的比例，足尽快向社阔会公布，踢稳定市场鸡预期。37城市规地划主管扶部门要根据况中低价疗位普通链商品住晚房和经嫩济适用吵住房的悬建设需霸求，加会快工作羽进度，督要优先霸审查规养划项目的，在项病目选址叉上予以怨保证。对中低使价普通遭商品住印房建设贴项目，在供应土龙地前，由毫城市规划恩主管部门岩提出规划语设计条件铅，房地产起主管部门遭会同有关究部门提出葡住房销售嚷价位、套猛型面积等尼控制性要床求，并作蔽为土地出功让的前置芽条件。同时，恢要求加道强对房狼地产开侧发项目忙的规划擦许可监戒管。38（二）加巡寿大土地供厘应调控力详度，严格讽土地管理探。要求各地吃在严格执墨行土地利阳用总体规桃划和土地译利用计划无的前提下慌，对居住棋用地土朝地价格涌、住房追价格上齐涨过快坦的城市寇，适当提高晋居住用地往在土地供锅应中的比拍例，着重塑增加中低齿价位普通狐商品住房尝和经济适蹈用住房建稠设用地供会应量。39在土地许出让公绍告和合校同中，要明确丘开工与摊竣工的恒条件和凡时间要扭求、违鹅约责任叶。严格土地蒜转让管理津，依法制元止炒买道炒卖土茎地行为补。要加匀大对闲稼置土地附的清理犬力度，计切实制许止囤积蚕土地行组为。40（三）霉调整住紫房转让狠环节营婶业税政浑策，严主格税收胸征管。运用税收盏等经济手耕段，加大喝对投机性坡、投资性回购房等房遇地产交易文行为的调叼节力度。对个人鹿购买普池通住房挠不足两黑年的，炉销售时棍按销售戴额恢复朋征收营克业税；个人购买贤普通住房义超过两年猾（含两年诵）的，销吩售时继续邮免征营业蝇税。同时要龙严格界砍定现行伍有关住劫房税收野优惠政暂策的适多用范围男，加强弟税收征盒收管理愚。41（四）加拳强房地产扭信贷管理涝，防范金局融风险。人民银科行各分支惠机构要隔加大“诊窗口指闷导”力撇度，商根业银行像要加强础对房地尖产开发正贷款和域个人住坑房抵押商贷款的聪信贷管箭理.银监局要加大嫩对国有女商业银存行房地葡产贷款陈的检查渠力度，妨加强风锈险提示惊，严格什控制不荣合理的巡寿房地产卵贷款需献求，防倍范贷款斩风险。桨42（五）明练确享受优作惠政策的眨普通住房仁标准，合漫理引导住屋房建设与救消费。对中小蚂套型、馅中低价匙位普通代住房，牲在规划全审批、吹土地供糠应、信芦贷审核图、税收坝征管等恋环节，陪给予优背惠政策灿支持。对享受风优惠政唯策普通灯住房的咳认定，遮要从严睁掌握，越原则上蔬应同时师满足以狡下标准尽：住宅小桌区建筑蛙容积率总在1.论0以上圾的住房误、单套侨建筑面流积在1买20平亭方米以却下的住挣房、实铁际成交俊价格低灵于同级棒别土地吊上住房精平均交队易价格鞭1.2蚀倍以下老的住房惯。43各地可根弃据实际情湿况，制定掌本地区享甩受优惠政次策普通住顶房的具体弄标准，具隙体标准可峡在上述标杯准基础上箱适当浮动声，但向上柿浮动的比上例不得超土过20%，并报建设饥部等部门佣备案。44（六）瞧加强经涉济适用篮住房建乐设，完卡善城镇厌廉租住杯房制度闻。要求各地兄按《经济盲适用住房刃管理办法愚》和当地中政府的规警定，落实经济适觉用住房唐项目招腐投标制镰度，严场格实行纯政府指感导价，换控制套顶型面积阵和销售否对象，杰切实降遵低成本葬、控制察开发利闪润。要求把弓城镇廉茎租住房兔制度建虫设情况羡，纳入挪省级政阶府对市联（区）零、县政茄府工作塔的目标降责任制组管理。45各地要赤抓紧开沿展城镇搏最低收窄入家庭材住房困乐难情况肆的调查枣，建立峡保障对肚象档案沉；切实落实劲以财政预盗算安排为士主、多渠严道筹措廉谦租住房资铜金的规定结，着力扩钻大廉租父住房制壤度覆盖持面。46（七）切世实整顿和峡规范市场广秩序，严火肃查处违唐法违规销捧售行为。根据《中冷华人民共浮和国城市弱房地产管溉理法》有帐关规定，该国务院决疲定，禁止商品迹房预购人腿将购买的京未竣工的垮预售商品虽房再行转胆让。实行实烟名制购引房，推拐行商品辛房预销过售合同染网上即翻时备案善，防范盒私下交登易行为呆。47严肃查丛处和严鸡厉打击息房地产选开发企彩业、中限介机构馆违法违哪规销售填以及不宫履行开膛工与竣货工时间饶、销售踏价格与丢套型面稍积控制判等项目纯建设要商求的行害为。对各类倚违法违痒规行为河，房地滚产主管微部门要愚将其作罢为不良讲记录，对纳入房届地产企每业信用娱档案，素并公开锣曝光。48（八）加轨强市场监某测，完善嗽市场信息塌披露制度棉。要求各桌地加快净建立健愚全市场信吨息系统凝，加强对椒市场运株行情况续的动态饺监测，吩准确判因断建设垮用地供蜜应、土卫地价格怕和房价四变动趋汤势。要求各龙有关部鼻门加强信息沟旗通与整捉合，适时透披露土射地供应端情况、苗房地产送市场供夸求及房拆价、地拌价变动倘等信息闹。同时加蹄强舆论殃引导，碎促进市润场理性应发展。49这次调控欠，立足于促进国民凤经济和社命会稳定发阅展,立足于维护普通则居民的基帽本住房权蚂益,立足于以经济秧手段为茧主调控丑市场。基本原畜则是：积极稳添妥，把泽握力度旧；突出轿重点，恶区别对听待；因凤地制宜统，分类堪指导；育强化法辰治，加势强监管叔。50四、近期香房地产市浩场运行情难况51当前全国皇房地产市政场运行情身况：（一）派房地产筝开发投辉资增幅昏继续回紫落据国家捧统计局煎统计快乘报，今德年前三陵季度，艇全国房华地产开穷发投资同比增症长22匠.2%乏，增幅比氏去年同郊期回落绩6.1逃个百分交点，比旗今年上因半年回落1栗.3个敲百分点领；低于同折期城镇袋固定资梨产投资稿增幅5.5买个百分络点。52东部地区彻投资增幅晋回落快于珍中西部地枕区。全国3趴1个省转（区、渗市）中画，有播21个彻房地产济开发投碎资增幅送同比回即落，其千中北京、冷辽宁、中浙江、债福建等并7个激省（区滴、市）贿增幅回师落超过姻20个谁百分点届。53房地产开迟发投资增俘幅情况图54（二）市怎场成交量帐逐步趋稳三。1-9磨月，商钥品住房暴累计成略交面积拉有17个凝城市同供比下降；其中，宁波、脊温州、饰杭州市降幅达3众0％以上员，上海市下降2抄8.4昂％。但9月指份与8福月份相薪比，有23个城桥市成交面孩积环比纳有所增找长。5556此外，返买卖市辣场和租矛赁市场朵的比重慈有所改芽变。南京、宁叫波、苏州敬、北京等地一帆些投机覆、投资族性购房连和二手键住房由辜出售转提为出租夹，租赁破市场的盆房源供笛应量明笛显增多废。一些拟购盼房者也转天为租房，群租赁市场钥渐趋活跃队。57（三）中尊小套型、标中低价位驼商品住房锁成交比例写有所提高遥。9月份，欧40个大礼中城市120借平方米秩以下套型成危交面积惨占比由妄6月份纸的45启.5％喜提高到袍49.歌6％；其中80平方咐米以下套型成床交面积屑占比由孩6月份菜的12都.6％城提高到卫15.忧9％。58上海市400精0元/五平方米雷以下的尼商品住祝房成交美套数占赛比由1部－7月霸的19匠.13滤%上升前到1-窗9月的洒21.健35%贪，1万切元/平棉方米的晓高价位捉商品住像房比重匠从20拒.19残%下降挡为7.筑67%混。据苏州市141浩个房地耳产中介练信息采塑集点反棒馈的信旺息，今猎年三季恳度12漂0平方皂米以下怨的商品湾住房成告交量占对比达到竿94%解以上。59（四）商车品住房价穗格涨幅趋买缓。据国家略统计局沈城调队悦抽样调团查，9皂月份7皇0个大雾中城市新建商品刑住房销售准价格比去年避同月上蒸涨6.2烂%，同比涨幅分别较雹8月份运、7月宏份涨幅口低0.帝6、1译.3个梳百分点悦；比上悄月上涨蹈0.5奥%，环比涨诊幅与8月菜份持平摆。部分热么点地区溉价格有忠所回落阿。一些正木在销售镇的楼盘童价格表报面看未毒做调整各，但有迁的已通葱过送装戚修、汽格车、家腔电、契朱税、物注业管理蜡费等方素法隐性降价。60从统计页数据看下，上海市今年前会9个月灭商品住冬房预售桑价格环孝比涨幅着分别为捐1.1降3%、软0.1游4%、孤2.2蜜8%、誓1.2规8%、宫1.0肆6%、返－0.围94%喉、－1巡寿.51喂%、－净0.4管6%、狡－0.共17，宋比上年旅底累计潜上涨2塞.79用％。另据上海滚市调查，震考虑送装阿修、家具度等隐性降狼价因素，削一些高价爱位楼盘销降售价格实际下降盛了10％盈左右。61626364（五）房狂地产信贷究增幅放缓麻。据人民纲银行统器计，截苍止9月麻底，商业性汁房地产倡开发贷逐款余额菠和个人搅购房贷女款余额分别增调长16.芳82%哨和20音.07索%，比年初下侄降了10.1错和13.哗9个百分烛点，个人住筝房贷款意余额增屑幅已连姥续17懂个月下渐降。65与此同时遇，一些开删发企业开炎始寻求其锣它非银行婚的融资渠创道。有的以投资基金参股方票式，有串的通过信托融资用于房崇地产项充目贷款慨。据国家看统计局饥1-9掩月快报予数据，裳全国房焦地产开份发投资盲资金来鹅源中，次国内贷慨款占全听部资金悦来源的肺比重比嫁去年同乳期下降2个百分桐点，自筹资金日上升了4延个百分点陕。66（六）房办地产开发葛用地供应除总量得到帝控制，结美构有所改揪善。在前两年辅供应量较蛮大的情况溜下，今年趟前三季度枣房地产开串发用地供锦应量比去年脆同期减不少了2筐4.0四3%；其中，经济适用侄住房用地梅供应量所占比例订比去年同商期提高了挣2.2个舟百分点。67闲置土地主处置力度交进一步加陡大。前三猾季度，小存量用痰地占土然地供应择总量的57.箱96%敬，比去年同坛期提高了驶2.87俗个百分点勤。土地价钥格继续笛稳中有峰升，三三季度居住用地拢地价比去年同厚期增长1拨%，增幅览比去年同覆期下降0抹.85个何百分点。68（七）召有区别倘的税收捡政策促汇进了住睡房供应便结构的闸改善。随着享受寨优惠政策葡普通住房俯标准的制壳定和有区管别的住房糟交易营业抢税政策的成实施，一伶些开发企愈业对正在鸭开发或即讲将开发项浩目的设计弃方案作调桂整，增加谣中小户型蛮商品住房剃，以适应安市场的需含求。69北京市今茫年以来一煎度热销的某项目在第三松期开发占中，将容原设计倾的很多卵大户型摇调整为屡中小户矿型，同请时增加里一居室售、二居躺室的数割量。沈阳某开发商摔将已经建违成长期滞冰销的18梁0-24肾0平方米叛大户型商钓品住宅，递拆分改造罩成每套8膛0-90朱平方米。70（八）唯房地产粗市场秩喷序逐步神规范。以40个活大中城市转为重点的房地产市愚场信息系布统的开通，登为全面、荡及时、准援确反映房关地产市场源供求总量剪、结构、府成交价格丢等真实情貌况，提供绪了便利。燥通过即时萌发布市场块信息，增剂强了市场翅的透明度循；通过建立暂网上投诉槽等信息反主馈渠道，匠形成社会常监督机制券。717月份送以来，上海、雹杭州等地通稀过信息股系统发完现并查死处了一蹲批违法揉违规销狭（预）步售商品棵房案。南京市还通过网赴络监测每蛮一楼盘的样销售活动鲜，实时公乓布房价涨裂幅排行榜倍、转手率孕排行榜，珍促使企业雪加强自律柳。深圳、北驾京等地还武开展了办整顿房锄地产广口告、商钓品房销饮售活动殃等专项度整治活窜动。上述措崭施的实职施，为巾规范市知场秩序欺，维护泰消费者可合法利筑益发挥甘了积极韵作用。72上述情况遗表明：随着中央肉稳定住房起价格的各仍项调控政归策的落实滚，政策效萝应逐步绘显现。部分地建区房地帜产投资规贫模增长洪趋势得到控制继，投机行朴为得到遏制讽，住房价么格涨幅趋缓，合住房供应结名构有所改醉善，消费心理正发生蹦变化，例各地房价总呼体回落，房地产市场总体杰趋于稳定，朝着预期钳目标发展男。73调控政掩策对市估场的影优响，有锻两个明乖显特点舒。一是各地赖结合本地酒实际落实妻调控政策周，基本达警到了预期蚀调控目标起。市场规模县较大的东嫁部沿海城由市，特别承是原先供纵求矛盾较兽为突出、斤房价上涨敏较快的长三角地县区较为敏感躺。上海、杭艘州等热点堆城市，投资增夜幅趋缓，痰投机性需拆求基本退崇市、投资蔽性需求得辣到抑制，勺供求矛盾须得到缓解臂，市场秩晌序有所好看转，房价嘱有一定的路回落。中西部地坦区等一些饮市场发案展中矛酬盾相对传缓和的乎城市，搏调控政覆策实施趟后，市矛场运行凡情况比煌较平稳啊，但过熄快的投饶资增长养趋势有汉所抑制朴。74二是市场军变化总体哄较为平缓扶。从市场成我交量情况恳看，5、6月佩份明显下躲降，8、咬9月份有沃所回升。6月份爆，40个大屡中城市中问，有24上个城市当岛月商品住氧房成交面瞧积同比负凝增长。东爽部沿海地犯区和内地拖部分中心许城市尤为耽明显，有放些城市降霉幅在45拌％以上，逆甚至超过漆60％。8、9月跨份以来，前期成优交量下抚降较大构的地区潜开始有论所增长坏。从房回价走势盛看，成社交量的渴持续下三降和住涂房需求上结构的球优化，状促使商愈品住房君价格增器幅趋缓虫，先前林房价上乖涨过快肚的地区忆价格出扑现回落拔。75国办发坟和七部声委发的袖两个稳辛定房价荣的文件挑，对解着决全国袋房地产屡市场存肌在的突矿出问题禁，促进钱市场健私康发展借发挥了甜积极和续重要的恭作用。这次调控孝在较短的中时间内取雨得较明显充效果，既解决当前存在池的突出矛慈盾和问题这，又保持了房地产誓市场的平应稳发展，扇得到了社氏会各界的睁普遍支持谜。充分说让明，国务院瞎的决策谊是及时献的，调择控的目茄标定位肤、决策选部署是芽科学的施，是我铲国房地词产市场兼调控一浆次较为酷成功的胜实践。76从发展走弓势看，随着各铸项调控榨政策措畅施的不以断落实票，市场树调控效祥果将继危续显现算，房地鱼产市场忌的矛盾研将进一体步得到便缓解；同时，业市场预阔期将趋拢于稳定盒，合理暴住房需翼求逐步泻入市，逝开发投屯资较为畅理性。因此，预计今殖年四季鉴度将延劫续三季狸度后期慢平稳发插展的态死势，开发投资氏、成交总相量将保持催一定的增椅长，房价补涨幅进一社步趋缓，厦市场总体僵上朝着供收求总量基嫂本平衡、烂结构基本眼合理、价雕格基本稳棍定的方向伐发展。77五、当前老存在的主变要问题及需要关恭注的新情薄况、新问应题78（一）存斗在的主要猎问题一是调整落住房供应误结构的任有务还十分干艰巨。住房供水应结构欣不合理渡是各地仇普遍存属在的突初出问题9月末守，40凉个重点书城市累昼计可售伟商品住推房面积劲中，120平代方米以上怖的住房占位50%以漫上的有21个城昂市，最高纪的达91.枕06%；有17个城蚕市套型面致积80平成方米以冷下的住创房不到周总面积筒的10毒%。79据调查而，某市套型面积60平壶方米以怠下的住房龄需求比迫例为1础6%，赔市场供佩应比例牲只有2葛.6%尚；60-1梢00平方严米的住房信需求比码例为6闸1%，辱市场供义应比例彻只有2光4%；150意平方米热以上的住房捐需求比倍例仅为中2%，顷市场供菊应比例恰则高达剩35%锅，严重销供大于勾求。80供需结构友矛盾的凸证现，一方休面导致中坦低收入锹家庭买喇不到适湾合自己忌的住房震；此外，勤供求结枝构性矛臣盾也是影响平宋均房价钓过快上兆涨的重要因专素之一。中低价位爷、中小户锄型住房供晃应不足，料使得中低寻价位商品遮住房成交惨量减少，从统计数快据上显示愁出商品住遵房平均成稳交价格的丽不断上涨川。81二是开发雕商囤积土侮地、圈占宰土地的现心象没有从邀根本上得罪到有效解膏决。据国土资改源部最近现组织的调惕查显示，埋全国有4框0万亩房揭地产开发因用地在开正发企业手捆上逾期两塞年未开发榆。开发企纠业通过柿分期开棒发、延西长建设称周期等桑手段变关相囤积嘉土地的峡行为也店较普遍司，个别棕企业1毫0年前门圈占的蒜土地至熟今尚未围开发完妖。大量开发偷土地被开赢发企业掌勇握，加大垫了调控有滴效供应的慌难度，增嫁加了开发旺商炒作房锈价的空间村，会影响污调控的总驴体效果。82三是房价酸上涨的压通力依然存宋在。当前，城达镇化过程中外来人深员住房需额求以及城倒市居民改骗善型住房筐需求仍然较为执旺盛，将协会在较长诉时间内得者到持续释众放。此外，一畜些地方为预加快城市泳建设，在谋编制拆迁惩计划时，百仍想维持类较大的拆必迁规模，醉由此影响赶对被动性为住房需撕求的控制涨。在其他投骄资渠道不构畅的条件海下，房地惜产市场仍葱然是投资去和消费的向主要方向嘉。从统计奥快报看阁，北京科、上海丛等地商久品住房新开工面黑积同比下双降较大，也可能影船响今后两给年市场供泪应量和市改场供求关虹系，加大泼稳定房价围的困难。83四是一践些地方敲住房保接障工作蛇推进情流况仍不陪理想。一些地愤方在执贼行经济适谦用住房书制度中，配池套政策杜不完善喊，优惠脖政策不骑落实，柴管理不阁到位；一些地方倦重视不够壤，廉租住茎房覆盖崭面小，有的城市呈还没有真由正启动，切有的城市粘没有建立可畅通的廉鞠租住房资葬金渠道。84五是个扭别媒体剪和专家创的舆论隆引导存邻在偏差若。中央调控讽政策实施烘以来，新肿华社等主惭流媒体进设行了大量起正面报道衡，对引导免市场预期茅起到了积苹极作用。但也有浅个别不隔负责任祝的媒体形，对调县控政策击及市场圣反应做孝了一些攀不够客游观公正覆的报道邀。有的以角偏概全江，没有坟准确把糕握调控溪政策精粉神；有岭的断章痕取义，麦歪曲解均读调控加政策；个别甚杨至捏造湿虚假新考闻，造慈成了社打会混乱窗。85（二）语需要关经注的新久情况、令新问题一是进一曾步关注供坟求关系走注向。一方面，臣关注成交腐量萎缩带顾来的问题宁。近年来为偶缓解房地患产市场供己不应求的绕矛盾，一白些地方政罪府采取了米加大市场斤供应量的承措施，目屿前这部分冬项目正处侨于上市期泥，如果成副交量持续萍萎缩，有可能使肠供应关系芬发生逆转慰，带来空里置量的上构升。86另一方面名，关注部烦分城市出闹现的新增残上市量的至减少。据1-艇8月信筹息系统刺数据，耐40个下重点城你市中，裤有18已个城市新增商品爪住房供应腐量减少，其中北京、樱杭州、彻苏州等11个汽城市批准上市娃的商品住叶房面积同糠比下降超过2深0%。新增供应馅量的减少脱，将加大击部分城市弹结构调整录、稳定房楚价的困难著。87二是关注炎部分地区腔新开工面尸积的变化杏。据国家统亦计局1-拣8月统计解快报，部啊分省市商真品住房新开工佩面积为迟负增长，如北京、上者海、浙江商品住房喂新开工面醋积同比分稀别下降15.1粉%、10少.7%、淡7.8%。88如新开工面忙积继续有绸明显下降，要做古中长期柱供求分泽析，防简范在1女－2年有后因供滚应量减柳少引发凯供求矛肢盾，带来房撒价涨幅己的反弹软。89三是关美注在建货项目的湖资金链株。因商品能房销售苗速度明财显放缓絮，开发受企业的辨资金回摩收期延塑长，杭简州等城栗市已经烟出现拖赴欠税款柜、逾期还还贷现合象。如果市场彩持续僵持姿，部分在旧建项目有暖可能因资腐金链断裂侮而出现“垄烂尾”，译产生新的嘱社会问题凳，并可能齐影响金融灰安全。90四是关趁注商品精房销售拥纠纷增为长。部分城并市已经趟出现因降新推出容楼盘价跃位较低约，引发沸周边以仇较高价葵位购买春了住房在者的心火理不平券衡，以穴各种理龟由要求滨退房或蒙进行经贩济补偿病的纠纷四增多，甚至出别现集体工上访现网象。91五是关注习部分开发滔企业违规蝴行为的抬迷头。据南京、杭克州等城市耍反映，朋商品房搅销售环吉节的一贿些违法痰违规行观为重新姜抬头。由于市场扁销售速度搏放缓，一排些开发商研为加快资男金回笼，有的以许诺费“售后宽包租返喊销”等孤高回报居或让利绵的方式伟实现销致售；有的以产权式践酒店或“巨分时度假增”等宣传谅方式，诱饲使消费者纺投资购房责；还有的以通过奔“假按渐揭”，隙骗取银役行贷款荣。这些违法贺违规的行胖为的重新帽抬头，容泡易引发新楚的售房纠倘纷和矛盾跨，扰乱正再常的市场赢秩序。92因调控的孔时间尚短飞，以上问御题还只是踩部分城市隔反映出来较的初步现框象，不应忆影响调控果政策的全善面贯彻。当前要高驾度关注市缺场变化，竟密切跟踪携、深入分威析、加强逆监管、分及类指导，永既要防止调竿控工作伟的松动版带来房港价的反叼弹，也要注意稳定雄市场预期茧。93六、关于该商品房预己售制度94中国人民愚银行《2预004年掠中国房地勇产金融报然告》提出“考虑取筋消现行的松预售制度涨”的建议后古，社会各下界反映强袭烈，对房误地产市场我的政策预花期也产生妨了较大影剪响。根据国办万秘书局的检要求，我努部组织有屈关方面力饭量，就国竖内外商品出房预售制威度进行了酱深入的比夸较研究；腾并召开了钩完善商品舒房预售制荒度座谈会昼，听取了宝部分开发商企业、中卸介机构、液专家学者仅以及人民忙银行、工蚊商银行、愧建设银行漂的意见。95目前部角分人士颠主张取占消商品迈房预售圆制度，剩其主要材考虑：一是，罗除香港胀外，美斑国等大尽部分国础家没有供预售制闸度，新个建房屋站都是现烟售。二是，预售款由开发商库支配，资描金缺乏安晌全性，少难数开发商臣通过假按躺揭套取银份行贷款，头已直接构于成了房地随产信贷风宁险。预售摸制使市场风险过多地转垮嫁给了金败融系统和升消费者。96三是，预尊售制下，摆商品房销羊售与房屋历实际交付怪之间存在啄时间差，鸟给部分开恒发商虚假果宣传、延混期交房、货不对板等不规范尸行为留下筋了空子，过也容易造壤成“烂尾急”等现象锐，不利于连维护购房改者权益。四是，谷预售使贵得开发湾商提前收阀款，侵占购瓣房人贷款占利息。97一）世习界主要珍国家和扛地区奴商品房泼预售制启度及特毯点98据各方面孩的资料显辅示，世界上许页多国家和坛地区都允队许新建房稳屋（相当络于我国的形商品房）碑在竣工前堡进行预售勒，但对预确售的管盈理和个环人购买过预售房蠢屋的贷帐款政策桨有所区鬼别。991、有关极国家新建抹房屋销售秤情况各国新赖建房屋歉的销售垦方式有兰较大差藏别。美国新仇建房屋处大部分卵是预售者。据美国导人口普澡查局统影计，预售量占趴新建房屋众销售量的浑比例已由乐1963赵年的53躁.9%上洲升到20棚04年的76.6钳%。200臭4年，宁新建房椒屋销售120尚.3万像套，其中预哨售92.掌1万套悼。预售房欢屋中，开工前牢已经售敏出的48.咳2万套，在建造期市间售出的43.案9万套跪。100美国商资品房销秃售情况101新加坡、皂中国香港等东南响亚地区煮预售规柜模也较里大，预售率换在90杠％左右。欧洲、甩日本等一些经济锦发达国家轧，房地产集市场以二肺手房市场确为主，新闻建房屋项纱目规模普陡遍较小，到同时融资绝渠道发达宰，房地产怕投资主要骑依靠投资刻基金，新糟建房屋以柳现房销售员为主1022、有关肆国家政府件对房屋预架售的管理各国在触预售管维理上有勒明显差梯异。主要有者两类：一类是澳大利亚企、日本以狼及韩国、醋新加坡、叹马来西亚玻、中国香袍港等东南故亚国家和茎地区，政府招一般都撇规定预菠售条件孙，实施生预售许仰可管理勾，对预强售活动泳的监管帖也较严首格。如澳大利酬亚预售前需赞取得项目宝规划审批钢证书，日掩本需获得魂建筑许可内。中国香穴港还对内部挺认购比例番、期房转诞让等有明甩确规定。103另一类是欧美疗多数国魂家和地伸区，预系售条件盏比较宽桌松，也柄不实行闭许可管漏理，买纳卖双方勒通过律素师自行栗协商预丽售合同爸并受合李同法等由法律的友制约。104在预售过决程中，多数国关家和地节区对购券房人缴悲纳的首立付款比锋例或订瞧金额度今都有相忽应要求家，对预慎收款的色使用也耀有规定幕。如韩国，购房人缴拨纳的首付款为房闭款的20勇-30%言，可在一辫年内分期砖付清；日本、僚中国香伯港和澳寺大利亚购房人缴勉纳的订金仆分别为房世款的20祝%、10喝%、5-乒10%。105有的国呜家和地康区允许洞开发商仅把预收棒款用于优工程建礼设。如新加坡、圣马来西亚敬和中国香捡港，首付座款或订毛金直接乔向开发明商支付顽；购房纠贷款则联存入贷臂款银行穷与开发授商共管寨的帐户帖，由工贱料测量需师行（樱相当于教国内的股工程造手价咨询勾机构）爆根据工铜程进度倡，提出寇拨款意背见，经春律师同继意后，害购房款糟可以转轻给开发卵商。106有的则明沟确规定，易在房屋交租付使用后影购房款才纲转付给开渔发商。如澳大株利亚，买卖双惭方达成巩协议后脑，购房杠人缴纳拌5-1善0%的像订金，挖由律师快存入银灾行保证遥账户，柄待房屋垦竣工交专付后，锦连同剩遭余房款陈一并转弓给开发锋商。107欧美国家搞一般由双劫方合同约弯定。如美国，联邦和倡各州对预论售活动没嘉有法律限耳定，各州除的房地产奖委员会虽劈燕然有一些抖监管的规阻定，但服从于买岔卖双方协乒商确定的炸预售合约角，购房款的篇支付时间少、方式和抵使用主要映取决于双沉方的信用企情况，通竿常是签订超合约时买牙者支付5群-10%馆的保证金爸，根据工限程进度付附款，完工株时清算。1083、个人视购房贷款柳政策商品房炮预售时电，在多牙数国家妨和地区痰，购房市者可以鬼获得各微种形式梅的贷款青，但在兼贷款方钉式上差惰别较大等。东南亚国陵家和欧洲晌一些国家旧，在预售县时购房人土就可以向揭银行申请约购房贷款券。109美国的守金融机刺构在项斗目完工粥后才为裙购房人变发放抵释押贷款沟，但在登预售阶丙段，根神据未来济的抵押糟贷款情涌况，购些房人可诊以获得仿短期的粒建筑贷郑款，用诊以支付批房屋在驶建时分鹿段支付恭的款项保；银行可时以要求富资信不装高或新茧成立的除开发商巨将预付抱款存放要在银行只的托管误账户内背，直到哗房屋竣劈燕工。英国也有类似促的过桥贷童款。110二）我国捏商品房预掉售制度的形成排过程及虎作用111商品房预金售许可制狸度的确立锅，与我国丑房地产市渣场发展进层程紧密联求系。房地产州开发的薄前身是僻改革开此放初期弱（80米年代中坟期）的洋城市房径屋“统代建友”，即需亲要建房降的单位孙按国家害批准的裤建房计榜划委托价由政府圣组织成之立的“圾统建办尸公室”探（政府勾事业单保位）统枯一规划矛、统一愿建设、剩统一结戏算，建绸设资金岂来自各况参建单艘位。112随着房屋若商品化、扫土地有偿赏使用等制混度的推行笑，各地“卫统建办”生逐步演变哀为房地产仗开发企业学，其服务斧对象也逐划渐通过市仓场进行选椅择，但其开发建宁设资金除政获得贷款帖外，主要右仍然是购恨房者预付排的购房款岸，商品房号预售也逐节步成主要炸的销售方摧式。113199赤4年出换台的《城市覆房地产龙管理法查》在总结坏各地经铜验基础恩上，建盟立了预岗售许可走制度，妨并对预菜售条件跨、监管押作出了奇原则性若规定。目前各卵主要城陈市商品房桃预售比军例普遍袍在80严％以上崭，部分涉城市甚员至达9粉0％以沉上。114商品房鸽预售制屑度对促足进我国钻住房建阔设和房鸽地产市蛮场发展捕发挥了散积极作渔用。一是加压快了住纷房供应蚀。长期以逗来，我脂国城镇川住房总之量不足仰，商品谜房供不桃应求，携加快建学设、增沟加住房畏供应是任客观需辽要。预售制守加速了授建设资惑金周转纸，提高脚了资金辛使用效快率，降站低了资至金使用马成本，毫促进了滋住宅发竞展。根据测算记，预售项嗽目比现售腾项目的动像态投资回迹收期约缩短10速个月。115二是发撞挥了融场资作用赚。我国资本维市场发展安滞后，目存前除银行裂贷款外基条本没有其袖他可供选凡择的融资汤方式。在肤我国现有蛙的融资渠怨道无法满徒足房地产涌开发需要芬的现实条尖件下，预售实挠际上成女为房地娃产开发愤融资的逆重要手大段。据统计尚，目前肃开发资孝金来源略中，约40%穷来源于订金、预预售款。116三是适应器了成片开穷发的要求象。我国房简地产业杨起步晚特，多数挂开发企象业规模啄小、积剥累不足巩，完全煎靠自筹顾资金完胳成项目表开发，话并不现文实。特锹别是，舟由于历呜史欠帐菌多，新委建住宅调量大，我国房步地产市幅场一直群以增量项市场为追主，开与发项目炮大多是仔成片、级滚动开孩发，有帆的一开扛就是几菌十万、呢上百万摄平方米（北京方品庄、回龙哲观等），输这是有别成于世界其倍他国家的思中国特色樱。在资本津市场不救发育的毫情况下吉，完全扎靠开发智企业自针有资金队，难以徐实施项唯目成片丘开发。117四是具有耀一定的价越格优势。预售商势品房相丙对于现贺售商品等房的价界格优势谋，客观口上有利船于购房冤者，这翻也是预罢售制度谎为消费拘者所接义受的重释要原因谜。目前开预售价败格较现猴售约低10-丸15%宣。118三）取弦消商品幅房预售跌制度的呜利弊分浸析1191、商品五房预售的励融资功能帆凸现，根渣本原因是廊我国房地流产开发融伞资渠道不趴畅，金融缸工具较为软单一。从负债率木来看，我国开址发商与类国外开感发商基驶本相当销（20嘱03年串美国五露大住宅弊开发商断中资产忘负债率葱最高的检达76缩慧％，最片低的也时在51准％），不同的是累融资渠道撕，即负债孙资金来源跌不同。我国开发润企业的负停债主要是消银行贷款蔬（包括开腾发贷款和断个人消费和贷款通过卸预售转入伤开发环节渗）；而美国铸，开发当资金主脸要来自逆信托、客基金、铺债市等沃直接融跪资渠道躺，银行氏贷款仅镰占其总撞负债的或10%卧左右。1202、购途房贷款正进入开捞发建设翠环节在社一些市秤场经济迁国家同洗样存在徒，但我帜国对预缓售款使灰用的监垦管相对蠢较弱。目前尚没有形涉成银行与开在发商之外淋的第三方禽监管的有背效机制，加上有命的基层隶信贷机粘构疏于携管理，致使有年的开发项染目预售款乌由开发商察自由支配届，有的项搬目出现假按揭（从目晶前情况奸看，多备数由贷涂款银行督工作人污员与开伐发商相喘勾结造惹成），宏容易引现发贷款价风险。3、预醉售过程当中出现郊的一些可不规范辰行为，梯应当通洁过加强稍市场监咱管解决室。121从市场经屿济国家看腹，预售作抄为一种商屡业模式是锐客观存在割的。在我国三融资工浑具缺乏完、相关着配套措佛施不健副全的情短况下，简单取消继预售制度惠，将带来金较大的负初面影响。122一是市场倡供应规模叔将较大程轻度地萎缩拦，影响房妨价稳定。一方面侍大量具客备预售顾条件的变在建项牌目不能形上市，御市场即狐期供应寻量将明宁显减少吨；123另一方兄面，受偿建设资奏金的制班约，建吓设规模六缩减，验后续供腿应能力斧削弱，弓造成供干求关系内失衡，凳都会引梅起短期逗内房价倍的快速啄上涨。2000秀年上海市编政府决定句提高预售忍条件，就芳曾导致市形场出现阶欢段性的供迟不应求，房价随愈之上升合。同时，希市场价令格的传盈导机制眠，成本狗的上升马将不可咏避免地玻部分转内嫁到消挖费者身艘上。这锅与当前稳定房扬价的调讨控目标拍是不相少符的。124二是开否发资金屋链可能两出现断苹裂，并犁由此带怖来一系斯列社会裹问题和锻金融风夫险。多数开发立企业资金样压力明显恶加大，一细些中、小镜企业将因垮资金链断狡裂而被迫鼻退出市场宇，在提高洽产业集中艺度的同时热，有可能恢带来楼盘示烂尾、拖救欠工程款士、合同纠陕纷等现象解的大量出洽现，也会影游响金融碑安全。125三是外序资将可拴能大量盈进入房皂地产开纪发领域根，增加直新的不茫确定性轨因素。目前，专基于人轿民币升广值的预倍期和国底内巨大粪的市场焰需求，坑境外资壤金十分革关注中京国房地纵产市场辜。一旦取消掌预售制，每留出的开絮发资金缺客口将刺激竞外资加速锈进入市场祸，加大市俭场的不确材定性，加尘大宏观调令控的难度给，有可能土引发新的槽市场风险饮。126综上，监取消商斯品房预稼售制度痰，并不率能从根井本上解灿决商品冶房预售螺中所存闻在的问粉题，而扔且还将演带来较溜大的市子场震荡两，不利稀于房地浑产市场富持续健店康发展摇。因此，滋总体上妙弊大于痰利。当前的小着力点侮应当放毁在进一振步完善赖商品房皱预售制巷度上，秒而不是寄取消该题制度。127四）社会煤各界反映1281、绝大璃多数专家盯学者赞成闲保留预售饭制度1）预售爬作为一种猫商业运作舅模式,不缩慧宜以行政吹手段硬性扶取消。北京师范谱大学金融脑研究中心找主任钟伟认为，故预售制围度是全逝世界通忌行的一盈种营销肺手段，是房屋疯买卖双丑方的一淹种自发停选择。129清华大学创房地产研屿究所所长歉刘洪玉教截授认为，商品房凡销售和提预售是伴交易的席不同形乐式，国际上大委部分国家考都不禁止粪预售，在旧期房销售驻过程中，冲购房者实椒际上分担暴了开发商乒的一部分姓开发风险余，相应地狡也获得了孔期房和现巧房的价格扔差异作为偷回报。130国资委号研究中郑心宏观赶战略部焰部长赵箩晓认为，取键消预售本质上是苦对愿意购饺买期房的摊消费者消键费权的一沸种侵犯，有悖于房市地产市场筛的良性发览展。房屋越预售制度甜的存在是烤由房地产脊市场的供王需关系决故定的，房屋预骨售制度封的存留市应以及矿是否成弄为主流呼应该让专市场去洪调节，中而不应搁通过行世政干预霸，否则不烛利于市则场制度伟的长远透建设。131北京师截范大学干管理学甘院董藩某教授认为，对于生愧产周期具比较长陪、价值相量巨大按的产品削，有一钢个预售予的过程袜或者有喉一个订昂购的过捐程也是猫很正常饱的，在西方撞也是常词见的。真商品房首预售存挡在的风饶险和不山规范，葵不在于斤这种方建式的本懒身，只窜能是监按管上的萝问题。1322）取消善商品房预久售将减少护市场供应区量，影响将房价稳定税。一是削弱励房地产市及场后续供悬应能力。国资委研监究中心宏惨观战略部误部长赵晓认为，在咬目前房地晶产开发企壤业融资渠室道不健全多、相关配茅套措施不钢健全的情合况下，取消房辰屋预售辩制度可动能加剧进开发商稍的资金弦压力，身使开发淋商尤其驱是一些毒实力不仰强的开坛发商放椒弃相关作的开发氏项目，乏极大影嘉响房地交产开发渔投资规榆模市场优上商品犹房的供拍给数量屑。133二是大屡量具备尽预售条轧件的在鲜建项目达不能上抵市，市霸场即期尸供应将溜明显减凤少。三是取消恼房屋预售汇制度后，启短期内市佛场对存量子房的需求狼可能会急败剧增长。清华大学趁房地产研红究所主任咬刘洪玉教市授认为，洋在当前蛮需求依窝然旺盛巴的情况懒下，市受场供求恢结构失裂衡，可窑能会引侍起短期缓内房价戒的快速抱上涨。北京师善范大学喜金融研担究中心枯主任钟翼伟也认为，柏如果单纯拖取销预售纽奉，对房价区无疑是晚火上浇默油。1343）取消批预售制度薯达不到防拥范房地产时金融风险姓的目的。清华大学已房地产研做究所所长杏刘洪玉认为，代如果从善防范金笔融风险零角度出绪发，完富全可以参提高期闻房按揭茂贷款的宅利率或浆首付款谋比例，度或者干蝇脆不给滚期房销许售提供岸按揭贷胆款。金错融机构票应该根凝据自身座风险管典理的能密力，来练采取相亚应的市熟场和经性营策略灶，而不损是要求斑取消预聪售制度年。防范风险均归根到底程还是要求忆金融机构怜自身具备蠢风险管理邪的能力，艳而不是取孤消房屋预填售制度就阀能做到。135国资委咐研究中复心宏观家战略部练部长赵巷晓认为，惰央行研辟究报告匠建议取似消房屋援预售，阳主要目曾的是防保范金融彻风险。行但是防穴范风险义要靠金资融机构浴自身具客备风险夹管理的饶能力，疼而不能错靠取消钉房屋预款售这种贴简单的障做法，防范风险据不能因噎掌废食，规墨避风险不纹能以更大池的收益的菠机会成本砍为代价，而是要靠桃提高自身许的风险控扁制、管理院能力，才救是防范金叔融风险之预本，一刀酒切的做法递是不合适贫的。1364）为外忘资大量进悔入房地产洲开发领域纳开辟空间嫂。央行、就专家、肿开发商仁、中介保机构普吓遍认为澡，中国缺爱乏发达晓的多层教次房地缴产融资难市场，椅融资渠颜道狭窄宝，开发匪经营资蹄金主要膝依赖银贝行贷款秤。国资委研寒究中心宏御观战略部则部长赵晓蓄、西南证薯券房地产盼行业研究阁员段海瑞都认为，冬基于人民犯币升值的瓣预期和国芳内巨大的答市场需求壶，境外资鸟金十分关朗注中国房丽地产市场冲。137目前已文有海外阵资金以廊直接投识资或参效股、间仓接投资绪以及外跳资贷款翻等多种裳渠道进迫入房地球产市场纪。清华大学珍的刘洪玉纤认为，一旦取厅消预售制冰度，留出氧的开发资浊金缺口将街刺激外资债加速进入诸外资加速伪进入市场蝴，使国内赴大量储蓄受资金以低产收益方式片放于银行踪蝶，而银行性储蓄资金悼沉淀本身谜就是一种如损失。138五）有石关政策身建议1391、积极翻拓展房地捧产融资渠渔道2、加尾强商品裙房预售昨资金监久管3、强化迹商业银行歇风险管理4、严才格商品狱房预售踪蝶许可管亏理5、完善沾房地产市绍场信息系吧统，实现哪对每套商膀品房预售朵全过程的