特色商业小镇建设项目可行性研究报告

特色商业小镇建设项目可行性研究报告特色商业小镇建设项目可行性研究报告目录TOC\o"1-3"\h\u第一章总论 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称特色商业小镇建设项目可行性研究报告1.1.2承办单位概况企业名称：##文创置业有限公司法定代表人：地址：##省##市白云区中环街与七一街交汇处办公楼2楼经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。基础设施项目的投资、建设和经营管理；市政基础设施周边一定范围内土地的开发利用，土地一级开发及土地整理；市政配套设施周边广告业务；停车场综合性开发和经营管理；房屋拆迁安置、棚户区改造、城中村改造、经济适用房及廉租房建设、旧城改造、新区开发、住房建设；非金融性项目投资的管理及咨询（不含投融资理财、投融资理财咨询业务，不得从事非法集资、非法吸收公众存款等违法金融活动，不得从事未经批准的金融活动）；房地产开发经营；房屋工程建筑；道路、隧道和桥梁工程建筑；工程准备（不含爆破）；建筑安装；建筑装饰；经济咨询；广告业；会议与展览服务；物业管理；企业管理咨询；工程项目管理；酒店管理及运营；文化旅游设施建设及运营）。1.1.3可行性研究编制依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008）《中华人民共和国土地管理法》（2004）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）《##省城乡规划条例》（2010）《##市白云区控制性详细规划（修编）》《##市城市总体规划（2011-2020）》《##市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》《白云区土地利用总体规划（2011-2020）》国家、##省、##市、白云区相关法律法规和规划规范1.2项目概况1.2.1地理位置项目位于##市白云区主城区南侧，项目核心区域东临云峰大道，北临龙井路。项目位置分布图1.2.2建设规模##建设项目包括3#、4#、6#地块地上地下的商铺和停车场的土建、安装、装饰装修、绿化园林及市政管网等建设，总用地面积149475.80㎡，约合224.6亩。总建筑面积201800.80㎡。1.2.3建设目标本项目计划将##打造成一个别具特色的精品文化街区，也是坐落在##主城区的第一个商业小镇。1.2.4商业小镇现状概述项目地块现状为老街区，待拆迁。1.3项目建设背景1.3.1项目提出的理由及过程中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；随着创新驱动时代加速到来，##在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；国家采取一系列稳增长措施，##迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；##建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的##”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；特别是省委、省政府把##放在更加突出的位置，提出要进一步增强##城市功能，提高省会城市首位度，为##发展注入了新的强大动力。##所在区域是##市白云主城区的中心地带，周围有南湖公园，行政中心，城市综合服务中心，良好的城市基础设施与公共设施建设环境为##商业小镇的开发建设与后续经营提供良好的经济环境。项目建成后，也将促进白云区市政设施的建设和完善，拉动周边相关产业的发展，在一定辐射范围内加速城市的经济发展。1.3.2项目背景2014年，白云区紧紧围绕“两年初见成效、三年整体亮相，在奋力打造##发展升级版中当‘急先锋’、做‘顶梁柱’”的总目标，坚持三区统筹融合发展，群策群力，攻坚克难，努力克服经济下行压力持续加大、部分国有企业亏损加剧带来的影响，稳增长、调结构、推改革、惠民生、促发展，全区经济社会呈现出平稳较快、转型提速、民生改善、社会和谐的发展态势，地区生产总值突破150亿元，增长17.3%，位列全市第2位；在全省31个经济强县经济发展增比进位综合测评中，白云区获得了81.66分，排名第2位，较2013年提升了2位；在全省千亿级开发区综合考评中排名第1位。由此可见，白云区整个社会经济发展环境态势优越，为##建设项目的顺利开展提供了较好的经济环境。随着城市居民生活收入的提高，人们对生活环境的要求越来越高，##商业小城镇的建设不仅可以提高周边居民的生活品质，同时也能提升白云区风貌、加快白云区现代化建设进程。##省——坚定走生态良好的文明发展道路中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。2015年2月12日##省人民政府印发《绿色##建设三年行动计划（2015—2017年）》，计划明确：加快建设生态城市，国家级、省级园林城市，提高城市园林绿化水平，彰显“显山、露水、见林、透气”，改善生态景观环境。2016年2月14日，##省委书记陈敏尔在全省造林绿化推进大会上强调：“深学笃用绿色发展理念，牢牢守住山青、天蓝、水清、地洁四条生态底线，大力推进生态文明先行示范区建设。牢牢守住发展和生态两条底线，深入实施好绿色##建设三年行动计划，推动绿色发展理念在##落地生根、开花结果。”由此可见，建设生态园林城市将成为##省实现生态文明建设的重要着力点。##市——坚持生态示范，全力构建“千园之城”《##市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出，树立和落实绿色发展的理念，坚定走生态良好的文明发展道路，促进人与自然和谐共生，以生态之美谋赶超之策，推进绿色##建设。以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，形成由森林公园、湿地公园、城市公园、山体公园、社区公园“五位一体”的城市公园体系。##市深入贯彻绿色发展理念，坚持标本兼治，合理布局生产、生活、生态空间，持续推进绿色化，精心呵护生态品牌，确保如期建成全国生态文明示范城市。##市将坚持生态示范，全力构建“千园之城”新体系。具体思路为：依托环城林带、河湖湿地、城市山体等特色资源，建立城市组团间、组团内的生态廊道，加强环城林带和城市绿地建设，着力打造生态宜居的城市环境。以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，构建以森林公园、湿地公园、山体公园、城市公园和社区公园为主体的大中小微公园相结合的立体化、多类型、功能复合的公园体系。##市政府工作报告中指出：“十三五”期间，##将把生态文明建设放在更加突出的地位，到2020年，新增各类公园660个，全市公园达1000个以上，实现中心城区300米见绿、500米见园，环境空气质量稳步提升，集中式饮用水源地水质稳定达标，南明河水环境综合整治全面完成，国家水生态文明试点城市建设取得明显成效。##市今年将在推进公园城市体系建设编制规划、优化公园城市布局、实施工程建设、提升公园品质、加强公园管理维护、丰富公园绿地类型和完善公园绿地体系等七个方面推进公园城市建设。在推进公园城市体系建设编制规划方面，##市结合“疏老城、建新城”的总体目标，推进编制《##市环境总体规划》、《##市绿地系统规划》、《##市环城森林公园规划》。目前，这些规划已基本形成规划大纲和文本。在优化公园绿地布局方面，##市按照“300米见绿，500米见园”的要求，通过因地制宜地优化各类绿地空间布局，指导城市公园绿地建设；针对公园绿地数量少、分布不均、人均指标低、公园类型欠缺等问题，专题重点规划，合理布局新增公园绿地，要求每个区县要布局一个城市综合类型公园。在实施工程建设方面，##市将围绕城市绿化工程和公园城市建设工程，加快推进公园城市建设。在提升公园品质方面，##市将对原有公园进行提升改造，对新公园提出高标准建设要求，在市县级新建高要求的公园，力争将一批省级公园提升到国家级公园标准，同时加快现状公园提升改造。2016年，##市将建成的249个公园中，包括森林公园15个，湿地公园12个，山体公园29个，城市公园45个，社区公园148个。重点打造27个示范性公园，这27个示范性公园总占地规模达到4159公顷，拟投资预算为208.88亿元。##市以27个示范性公园为重点，全面打造精品公园，其中包括白云区的荷塘月色湿地公园和南湖公园。白云区——建设南湖公园是打造“诗意白云”、“乡愁白云”的重要载体白云区城市的发展格局定位为“诗意白云：云中七卷”和“乡愁白云：云上九章”，南湖公园作为云中七卷之一，以天然地下水为水源，营造了大面积人工湖，加之现有的空明山秀丽的天然植被，打造中华文化商业古镇。##市以建设“千园之城”为目标，结合白云实际，推进城市公园体系建设，共建生态宜居白云。在这种大背景下，该项目的规划和建设是大势所趋。##商业小镇是南湖公园项目的其中一部分，其背靠南湖公园，风景优美，气候宜人，加之公园建成以后，人流量会大大增加，##商业小镇正好与南湖公园形成一个休闲娱乐综合区域，可满足不同年龄段人群的喜好，由此可见##的商业价值潜力巨大。

供需预测及项目的必要性和可行性2.1供应预测2.1.1供应现状白云区已建成建筑密集，阻塞了项目与主干线的交通直接联系，出入形成瓶颈，商业地块形状过于狭长、地块之间被绿地及广场打断，商业动线难以衔接，现有商业建筑无法填补白云区现代化发展的空白。纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：（1）以郊区化生活为核心驱动一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇。（2）以旅游、度假、娱乐为核心驱动从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。（3）以特定功能主题体验驱动可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等（4）以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，##、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。2.1.2供应预测根据白云区规划，随着城市的发展，逐步建设完善白云区的商业配套设施，提高人民生活水平和生活环境。商业小镇的建设模式在##已有先例——“时光##”。“时光##”是以休闲旅游为主题的商业街区、##100个特色旅游景区之一，位于##百花湖、红枫湖之间，是一个集旅游、度假、休闲、食宿、娱乐为一体的休闲旅游地产项目，是##首个以文化传承为基础的休闲旅游主题商业街区。“时光##”是以讲述“##故事”，展现“海派生活”为主题，并撷取40年代风华绝代的海派建筑灵魂特色，以##数亿年的史前文化为起点，以数百年移民屯堡文化为依托，以数百年的建筑文化为指向，集地质文化、史前文化、屯堡文化、会馆文化、休闲文化为一体。项目位居有30万职教城师生、37所高等职业院校、1000亿投资、50平方公里占地的全国最大职教城——##清镇职教城的核心地带，商业价值巨大。由此可见，项目选址以及周边配套设施对商业小镇的建设起着至关重要的作用。商业小镇的发展还有着巨大的空间和可塑性，未来商业价值不可估量。2.2需求预测2.2.1需求现状“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；随着创新驱动时代加速到来，##在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；国家采取一系列稳增长措施，##迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；##建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的##”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；特别是省委、省政府把##放在更加突出的位置，提出要进一步增强##城市功能，提高省会城市首位度，为##发展注入了新的强大动力。同时，对全省的贡献率不高、集聚效应和辐射带动作用不强，与省会城市的地位还不相适应等问题也不同程度存在。主要有：产业发展“青黄不接”，标志性的大产业、大企业、大项目缺乏，大数据先发优势和发展基础还不牢固；城乡区域发展不协调，农村路水电房气讯等基础设施薄弱；城市承载能力不足，城市配套、运行和管理体系不够完善，资源环境约束趋紧；民生保障能力有待提高，优质教育和医疗资源不足，交通拥堵、农副产品价格偏高等问题仍未有效缓解。总之，欠发达欠开发的基本市情没有变，既要“赶”又要“转”的双重任务没有变，处于西部省会城市第三梯队的状况没有变，我们必须科学判断和准确把握发展趋势，进一步强化责任意识、进取意识、创新意识，充分利用各种有利条件，加快解决突出矛盾和问题，凝心聚力肩负起守底线、走新路、打造升级版的历史使命。“十三五”时期，发展环境对##总体有利，##经济社会健康发展的基本面仍然向好，仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期。2.2.2需求预测随着十三五期间城市建设进程加快，白云区的现代化建设也将更加完善，填补白云区现代商业空白，通过现代都市商业综合体、艺术商业街区、楼宇经济带等打造，为白云区塑造符合时代的城市文化。2.3项目建设的必要性一直以来，白云区都致力于高质量做好城市建设和管理各项工作，建出规模，管出水平，确保城市建设展现新面貌、城市管理迈上新台阶、服务群众取得新成效。政府强调在今后的工作中，要确定目标，坚定信心；面对新一年度确定的各项目标任务，各有关单位要抓紧落实推进措施，进一步推动城市建设管理工作全面提升；要着重围绕“建”和“管”来做，建出规模、管出水平，不断提升白云城市品质和形象；要进一步探索城市管理新机制，确保城市建设与管理同步发展；要以全局意识，从管理细节出发，抓好城市精细化管理，不断完善城市环境改善和提升，形成生态优美、管理有序的城市生活环境。在区位上，##商业小镇建设项目位于白云主城区南侧，处于白云区与观山湖区的交汇地带，同时位于白云区政府与##市政府的中间地带，作为白云区对外的城市形象展示窗口及##市与白云区行政办公区域的中央地带，##商业小镇建设项目的开发与实施将成为提升白云区城市形象和品牌的重要承载点。该项目建成后，将有利于促进城市居住环境进一步改善，人民的生活品质进一步提高。2.4项目建设的可行性2.4.1发展条件分析（SWOT分析）（1）项目优势条件（strength）分析①政策优势《中共##市委关于制定##市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（草案）提出，辐射带动黔中城市群发展整合优化资源配置，不断提高综合承载能力、综合服务能力、综合影响能力，着力提升##在黔中城市群的核心地位，逐步实现规划一体化、交通基础设施建设一体化、市场体系一体化、生态环境保护一体化、公共服务一体化。重点推进与贵安、安顺同城化发展，加强城市干道和轨道交通建设，建设以##为中心的放射状城际交通网络，实现##与周边城市之间1小时通达；强化与黔南共同推进航空港经济区建设，与遵义、贵安新区等共同办好“数博会”；推进中关村##科技园设立分园，开展结对帮扶；逐步建立黔中城市群政府间和民间横向协调机制。②便捷的区位优势##商业小镇建设项目所在区位优势显著，位于白云区与观山湖区交汇地带，距离白云区政府0.5公里，距离##市政府2.5公里。基地东侧的云峰大道和西侧的云环路作为城市干道，能够实现与周边地区的快速对接；同时现状的##绕城高速及在建的##环城铁路可实现与##市各个区域的便捷联系，这将为本地市民和外来游客的快速抵达提供了便利的交通。良好的区位优势为项目的建设开发提供了便利。③良好的生态环境商业小镇背靠南湖公园（在建中），环境优美、生态良好、绿化范围广、空气清新，购物与文化植入发展态势良好，为项目的开展奠定了坚实的基础。④管理优势组建区各部门通力配合的领导责任班子，督促、监督、管理项目的规划建设。成立专属部门，负责项目的规划、建设、管理、营销。政府统领，专业团队推行，运用丰富的管理经验，必将为该项目的开发建设奠定良好的管理基础。⑤规划设计优势目前，白云区##商业小镇建设项目在区委区政府各级领导及专业规划设计部门的共同努力下，为项目的建设发展提供了良好的技术支撑。综上，白云区##商业小镇建设项目的开展十分必要。既是##市、白云区政府的当务之急，也是贯彻多项国家政策要求。因此，为促进区域产业、经济和文化更好、更快发展，本项目应尽早推进实施。（2）制约条件（weakness）分析①打散商铺销售后统一管理乏力由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面，在运营管理中很难将各方的意见协调一致，因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度，所以最终会致使项目失败。目前在国内，打散销售后的项目鲜有成功案例。②开业前招商未达到理想状态一个新商业项目的目标顾客在没有到达这个项目消费之前，他们会有习惯性消费的商场，这个新项目的加入就是要与原有的商场竞争，吸引这些目标人群到达购买，而且要凭借项目优势留住顾客，使其在项目形成消费的习惯。而如果一个新项目开业状态不佳，如有诸多的空置商铺，或者相当大的区域内仍在施工等，会给顾客造成不良印象，因此这些顾客去过一次之后就很难在近期二次光顾。直接导致项目开业热闹几天后迅速变冷，将项目推入低潮，同时也极有可能会因此引起一系列的不良反应。所以，商业项目初始开业应该被看做一个盛大的公开亮相，要格外谨慎，准备充分，力争以良好整齐的状态面世，吸引首次到达的顾客在未来仍能够重复回头消费。③未能及时响应市场变化而保持动态调整商业零售行业是最为贴近消费者、对消费需求变化最为敏感的行业，一个商业项目应该响应消费需求变化，对业态作出及时调整。只有动态地保有最适合目标消费者需求的活力租户，才能够在市场竞争中持续保持优势地位。目前在中国大陆有诸多项目未能及时调整，形象老化，在市场上的地位也日渐势微。④硬件不佳直接限制项目发展硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后会对招商和业态调整造成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。⑤主力店不应在招商前进行建筑设计在大多数购物中心的建筑设计中，很多都是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。然而对于大型商场来说，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的，尤其主力店不应在招商前进行建筑设计。⑥商业街设计不可“一刀切”商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。（3）机遇（Opportunities）分析本工程的建成可以提高商业现代化水平，对于城市建设，区域经济繁荣、社会和谐，具有基础性、全局性、先导性的重要战略意义。项目建成后不仅可以提升周围地块的利用价值，从而提升经济价值，同时周边居民环境改善也会带来城市投资经商人员的增加和经济效益的提升、增加就业岗位、带动周边经济发展。（4）商业小镇建设面临的挑战（Threats）项目周边区域发展不成熟，新增商业部份分阶段开发，且区域不成熟时，前期商业多提供便民设施、餐饮设施及特色商业为主。大规模、高规格设施并不适用于人口导入不足的时期，反而容易设施空置，增加运用成本。如果没有考虑到商业小镇所处区位与周边区域的竞争及商家与商家之间同质化的竞争问题，导致商业建设前期新镇整体导入人口不足，且假设导入人口特征无法与设定规划商业相匹配，造成规划的商业不能满足整体新镇需要。这时就出现一个问题：如果新镇周边区域发展逐渐成熟，那么其中某一项目，后期就具备可发展空间，但是同样要考虑整体新商业规划情况，自身商业也要进行分期开发，前期以社区配套为主，后期开发节奏和规模及定位则结合商业街及商业街外区域发展程度而定。

项目选址3.1场地现状3.1.1地点与地理位置项目位于##市白云区主城区南侧，项目区域位于云峰大道南侧，龙井路南侧，金湖路西侧。3.2场址建设条件3.2.1地形、地貌地震情况白云区处于海拔1140～1618.5米之间。全区地势最高点是牛场乡东面的云雾山次峰，海拔高程1618.5米；地势最低点为麦架镇猫跳河出境处，海拔高程1130米。全区主要地貌类型为丘陵、盆地（坝子）、河谷阶地等。其中：丘陵面积155.86平方千米，山地面积66.51平方千米，盆地（坝子）面积37.23平方千米。区内河流均属长江流域乌江水系，主要有麦架河、沙老河。白云区地势开阔平缓，石灰岩低丘与第四系红色粘土缓丘交错分布其间，耕地集中连片，面积在300亩以上的耕地坝子有26个。地貌与地质结构关系密切。碳酸盐岩层在全区各地均有分布，主要岩石有夹层碳酸岩、石灰岩、白云岩，形成地貌多为山间峡谷、漏斗、溶洞、洼地、峰丛、峰林、岩溶泉井等。3.2.2工程地质与水文地质（1）工程地质白云区地处黔中隆起南缘，苗岭山脉中断，##高原第二台阶上。本区高起于##盆地，周围环山，中南部较平缓，地貌上属黔中丘原区，由于地壳的强烈运动及长期风化剥蚀，形成本区以丘陵为主的地貌景观。（2）水文地质本区域属长江流域乌江水系，主要河流有麦架河，沙老河两条河流。麦架河是区内的最大河流，发源于北部修文县境内的石板哨周武山的西麓。流经全区整个西南低丘盆谷的中央部分，至锅底滩出界，经乌当区的朱昌汇入猫跳河，集水面积150.2km²，多年平均流量2.70m³/s，全长26.15km。该河流经我区长度22.5km，流域面积为131.8km²，占全区面积的50.5%。麦架河在5km²至20km²流域面积的支流有大泥窝河（牛庄河）、下高山河（洗马河）、马堰河、潮水河、大路河、高家寨河、罗家寨河等八条河，其上游建有小型的沙田水库，沿河的小型水利设施较多。沙老河是区内第二大河流，发源于东北部牛场布依族乡的瓦窑村大坡南麓，流经我区东北部至下流入乌当区，下游汇入南明河。区内河流长度16.1km，流域面积103.6km²，多年平均流量0.88m³/s，占全区面积的39.9%。其最大的支流为都溪河，发源于都拉民族乡的黑石头村，流经都溪、都拉、上水等，于下水汇入沙老河，流域面积20.4km².沙老河上游5km²至20km²流域面积的支流还有祁山河、小河、牛场牛角田河3条河流。在沙老河的流域内已建有王金冲、牛角田两座小型水库。并建有不少小型水利设施。3.2.3气候条件白云区属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风高原气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，年平均降水量1147～1191毫米，年平均温度在12.5℃至14.5℃之间，气候宜人，四季不分明，温差小。3.2.4社会环境条件白云区常住人口32万人，少数民族主要为布依族。2013年白云区在##省88个县(市、区、特区)经济发展增比进位综合测评中，居第4位。全区辖艳山红、麦架、沙文三个镇、牛场、都拉三个布依族乡及56个村民委员会。白云区共拥有民俗博物馆1个、文化馆1个、公共图书馆2个、电视台1座，拥有体育场1个、体育馆2个数字电视用户5万户;广播综合人口覆盖率、电视综合人口覆盖率均达100%。截至2012年，白云区有各级各类学校119所。其中，公办64所，民办55所;小学53所，教学点6个，中学11所(高级中学2所，完全中学1所，九年一贯制学校2所，初级中学6所)，特殊教育学校1所，幼儿园46所，职业高中2所(含市直管民办职业高中1所)。有中小学、幼儿园教职工3420人，专任教师2679人，各级各类在校生64705人(其中，学前教育8628人，小学23人，初中13306人，高中6786人，中职4579人，特殊教育23人)。区域内有省级示范性高中2所(白云二中，兴农中学)，省级示范性幼儿园2所(白云一幼，现代幼教分园)。2013年末，白云区各级各类学校共有专任教师3263人。小学适龄儿童入学率198.54%、初中适龄少年入学率174.32%、高中阶段毛入学率124.93%(含流动人口)。中等职业学校在校生6423人。3.2.5交通运输条件白云区毗邻##市行政中心，交通便捷，地势平坦，物流顺畅，距离##龙洞堡国际机场仅20分钟车程。##环城高速公路、二环路、兰海高速公路穿境而过，云环路、麦沙路、青山路、产业大道、同城大道、青龙大道、白龙大道、观云大道构成的“三横六纵”道路骨架纵横交错、四通八达，渝黔高速铁路、贵广高铁、成贵高铁等多条快速铁路汇聚于此。2010年末，白云区公路通车里程达到362千米，公路密度达到134千米/百平方千米，实现了便捷、通畅的“半小时”白云交通网络。截至2011年，区内210国道、贵遵高速公路、107省道纵贯南北，白云区56个行政村实现通村公路硬化目标，形成了以国省道为骨架，县乡公路为支柱的四通八达的公路交通网络。2013年末，白云区公路通车里程达到414千米，其中高速公路25千米。3.2.6公用设施社会依托条件白云区位于##省、##市中部，于1973年恢复建制，是##市六个中心城区之一。全区总面积272平方公里，辖2乡3镇6社区，总人口30万人。区内基础设施较为完善，市政公共设施齐全，全区城镇化率达78%。截至2013年末，白云区共拥有民俗博物馆1个、文化馆1个、公共图书馆2个、电视台1座，拥有体育场1个、体育馆2个，数字电视用户5万户；广播综合人口覆盖率、电视综合人口覆盖率均达100%。社会事业领先发展，公共服务高位均衡，是全省文明城市。3.2.7施工条件（1）给水本项目区周边给水管网已铺设，可满足项目给水需要。（2）排水本项目区周边排水管网已铺设，可满足项目排水需要。（3）供电电源从附近供电干线引入，高压线已接至本项目区域，并配置安装变压器，能满足本项目的用电需求。（4）通讯项目所在地通讯设施完备，方便快捷，可满足项目通讯需要。（5）交通交通便利，公路运输网络成熟，能为项目建设提供方便快捷的运输保障。3.2.8环境保护要求环境保护应依据国家相关法律法规和地方条例严格执行，一切项目及活动以环境保护为主，并遵循以下原则和相应要求。（1）环境保护要求的原则环境保护工作坚持预防为主、防治结合、综合治理的原则；坚持推行清洁生产、实行生产全过程污染控制的原则；实行污染物达标排放和污染物总量控制的原则。（2）环境保护基本要求环境保护工作的主要负责人，应对环境保护工作实施统一监督管理，行政一把手是环境保护第一责任人。配备与开展工作相适应的环保管理人员，掌握生产工艺技术及生产运行状况。把环境保护工作纳入日常生产经营活动的全过程中，实现全过程、全天侯、全员的环保管理，在布置、检查、总结、评比的同时，必须有环保工作内容。（3）项目的环境管理新、改、扩建和技术改造项目（以下简称为建设项目），必须严格执行有关环境保护法律法规，严格执行“三同时”制度。建设项目应积极推行清洁生产，采用清洁生产工艺。（4）环境污染事故的管理污染事故是由于作业者违反环保法规的行为以及意外因素的影响或不可抗拒的自然灾害等原因致使环境受到污染，人体健康受到危害，社会经济与人民财产受到损失，造成不良社会影响的污染事件，事故的处理按环保局环境保护管理办法中的有关规定执行。凡发生污染事故后，必须立即采取应急处理措施，控制污染事态的发展，并立即上报公司安全环保部，开展事故调查等工作（最迟不得超过2小时），12小时内将事故报告或简报上报公司安全环保部，公司安全环保部按照有关事故处理规定分级负责，逐级上报，接受处理。（5）完善环保各项基础资料。加强对外来施工单位施工作业的环境管理，承揽环保设施施工的单位，要持有上级或政府主管部门的施工许可证，在施工过程要防止产生污染，施工后要达到工完、料净、场地清，对有植被损坏情况的，施工单位要采取恢复措施。（6）污染防治与三废资源综合利用：对生产中产生的“三废”进行回收或处理，防止资源浪费和环境污染，对暂时不能利用而须转移给其它单位利用的三废，必须由公司领导批准，严格执行逐级审批手续，防止污染转移造成污染事故；开展节水减污活动，采取一水多用，循环使用，提高水的综合利用率；在生产过程中，要加强检查，减少跑、冒、滴、漏现象。对检修中清洗出的污染物要妥善收集和处理，防止二次污染。对检修中拆卸的受污染的设备材料要进行处理，避免造成污染转移；凡在生产过程中，开停工、检修过程产生噪声和震动的部位，应采取消音、隔音、防震等措施，使噪声达标排放。3.3场址比选3.3.1选址原则符合##市总体规划的要求，重视节约用地和合理用地。场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件。交通方便，水源和电源接入便捷，易实施“六通一平”工作，原材料采购运输方便，可降低施工建设成本和建成后的运转成本，符合节约的目标。有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。工程建设及建成后不会对周边环境和公众利益造成损害。

第四章工程方案4.1项目区位与环境项目位于##市白云区主城区南侧，项目区域东临云峰大道，北临龙井路。地块内地形起伏较小，地势平坦，交通便利，地理位置优越。本项目用地属北亚热带季风湿润气候。年平均气温14.8℃，最冷月均温4.6℃，最热月均温23.6℃；降水丰沛，年降水量1100毫米左右，多集中在夏季；热量充足，年日照时数1160小时左右，无霜期283天。温和舒适，阳光充沛，冬无严寒，夏无酷暑，是##气候的主要特征。4.2项目建设规模与内容本项目总用地面积149475.8㎡。本项目建设内容包括洗3#，4#，6#号地块建设项目；3#地块建设项目（规划用地面积6739.48㎡，总建筑面积9098.48㎡）地上建筑面积为4717.36㎡地下建筑面积为43808.44㎡；建筑占地面积26957.92㎡绿地率20%；4#地块建设项目（规划用地面积43485.70㎡，总建筑面积58710.7㎡）地上建筑面积为30439.99㎡地下建筑面积为28270.71㎡；建筑占地面积17394.28㎡绿地率20%；6#地块建设项目（规划用地面积38595.30㎡，总建筑面积52105.30㎡）地上建筑面积为27016.71㎡地下建筑面积为25088.59㎡；建筑占地面积15438.12㎡绿地率20%。配套建设水、电、讯、路、绿化、环卫等附属基础设施。4.3规划设计《民用建筑设计通则》GB50325-2005《商铺设计规范》GB50096-2011《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）国家及地方相关行业的法规、规范条例、规定4.3.1指导思想整体规划、风格统一强化优势、提升形象节约用地、集约开发生态优先、绿色节能4.3.2具体要求（1）规划结构公共空间聚集，商铺空间环绕，两者之间既有独立的空间，也相互融合。（2）功能分区多种功能复合发展，形成功能丰富的综合型园区，实现生态与开发的繁荣共生。（3）车行交通利用外部提供的城市交通，以及内部打造的车行组织，营造丰富、灵活的交通动线，带给人们无压力的体验。（4）人行交通各个功能组团自由联系，形成丰富的空间环境，提供商务、休闲、娱乐及各种活动所需的交流平台。（5）景观绿化生态式根据功能分区，景观也有不同的主题配置，例如花卉、林木、剧场、游乐艺术、健身休闲等不同主题，将阳光、微风、新鲜空气引入地块内，营造健康宜人的内部小气候。4.3.3地块分析本地块周围有泉湖公园，西普陀寺，地铁站对于人流导入有很好的作用，云峰大道，云环路将成为主要的人流输送道路。人流来源有白云区、修文县、乌当区、南明区、云岩区以及清镇市。4.3.4外部人流交通分析从人流导入性分析：云峰大道将成为本项目未来最重要的交通干线，导入人群主要来源云岩区、南明区、花溪区、观山湖区、乌当区、白云区。云环路导入人群来源清镇市、白云区、修文县。诚信北路延长段（景观大道）导入人群来源。项目北方人流动线——项目以北主要为白云区、修文县人群，主要依托云峰大道并经由龙井路到达。红色为主要车流动线，黄色为次要车流动线。4.3.5内部人流交通分析本项目采用一带三环动线设计，一个道路带环绕西里、中里、东里三个地块，采用开放式的地下空间，绿化生态设计。基本动线为—串联项目主次入口与节点广场，形成本项目的原始基本动线，每个地块中心位置均设置节点广场，已达到人流聚集、提升空间体验感、带动广场周边商业价值攀升的目的。整体呈双动线闭环回路，其中4号地块单独拥有一条支线小回路。4.3.6功能划分6号地块主打中高端目的地餐饮及休闲娱乐，三大主力店迅速树立项目形象调性，吸引人气。4号地块主打儿童天地与家庭漫享概念3号地块主打文化体验概念，以禅修体验业态与特色酒店集群为项目打上文旅烙印，拔高项目整体乃至片区价值（3）业态排布①东里地下1层主动线两侧主要布局酒吧业态，形成城市稀缺的中高品质酒吧风情街；电影主题馆除电影院外还包含零售、餐饮、体验等业态，作为核心主力店，设置于云峰大道一侧体现出强昭示性，同时进行-1拖3处理，实现对各层人流的导入；邻近地铁口主要布局租金承受力最高的零售业态，两大主力店文创书店及零售旗舰店均设置于此区域体现强昭示性，同时项目前期文创书店与售楼部结合打造；屋顶设置迷你高尔夫业态，既契合中高端城市休闲主题，又满足屋顶四化要求，可形成亮点型业态；餐饮业态主要以调性餐饮及咖啡品茗为主，强调外摆空间和体验感，设置于邻5号地块，部分偏家庭型餐饮业态设置于南侧，更靠近居住社区。②中里地下1层主动线两侧主要布局特色小吃业态，形成规模化特色业态集群，同时满足城市休闲人群与旅游客群需求；童游乐中心作为主力店布局于地下1层带动人气，盘活主动线以外的地下1层商铺；儿③儿童相关其他业态以游乐中心为原点布局于邻近的-1至3层，其中培训业态主要布局于2-3层；围绕儿童业态布局以女性客群为主力目标的美容、养生、零售等业态，形成活性生态链；③西里地下1层主动线两侧主要布局特色商品零售及小吃业态，形成规模化特色业态集群，满足旅游客群需求；佛禅文化酒店客栈集中于统一区域内形成集群效应，便于统一打造，保证相对的私密性；婚礼主题酒店独立设置于昭示性较好且邻近公园的龙井路南侧，突出建筑造型设计和内部环境打造；4.4建筑设计4.4.1设计依据建设单位提供的场地现场地形图《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50045-95（2005年版））；《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)；《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2008年版)；《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）；《住宅设计规范》（GB50096-2011）；现行的国家有关建筑规范、规定、标准、措施4.4.2设计理念商铺设计充分考虑了特色商业小镇当地居住习惯和地理、气候等因素，同时，结合经过实践和理论论证较好的房型，房型面积适中，户型布局多样，整体风格协调统一。在商铺面积的搭配上考虑了不同品牌面积的需求等市场因素的存在和影响。特色商业小镇公建考虑了对外开放和对内使用的方便性，主要沿街设置，结合沿街商铺，布局集中合理，使用方便。建筑形态设计风格上考虑以简约而典雅的现代简约风格为主，以体现人们追求精致优雅舒适的生活方式的特点。商铺整体形态风格上高雅精致、清新大方，立面设计构思比例精当、尺度宜人，利用阳台、窗套、屋面等构件在立面形成体块的对比，造型简洁而不失华丽，布局错落有致，形成强烈的动感效果。采用现代流行的简约风格，利用一些现代的造型元素，来凸现房主精致优雅的生活品质。同时在材质及色彩上区别了底层、中段与顶层的差别，三段式的立面用不同的材质加以表现，对比强烈，风格鲜明，并且考虑到分期开发的特点，可以使材质与色彩按不同分期呈现出多样的表达。1F销售型物业主力单铺区间20-60平米，主力开间3.6-4米，开间进深比控制在1：2.5-1:3之间，2、3F销售型物业根据空间布局及业态需求可将主力单铺区间放大至100-200平米。采用坡屋顶闷顶，起到了既美观又保温隔热的效果。-1F主街道成为项目主人流动线，业态规划层面基本不需要太多外摆空间，主街尺度控制在4-6m，2F做退台处理，留出外摆空间增加体验感，同时保证2F商业体量不被削减过多，退台尺度控制在3-5m；3F采取类似屋顶独栋的形式，做大面积退台处理，留出大尺度露台空间，退台尺度在5m以上。4.5结构设计4.5.1设计规范本工程按现行的国家及##省有关的结构设计规范及规程设计，其中主要包括：《建筑结构载荷规范》（GB50009-2012）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）《建筑抗震设计规程》（GB500119-2010）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）4.5.2设计载荷建筑物的楼面、屋面各主要部位的使用活载荷的标准值A、卧室、客厅：2.0KN/m2B、厨房、浴室：2.5KN/m2C、上人屋面：2.0KN/m2D、不上人屋面：0.5KN/m2基本风压值：w0=0.3KN/m2基本雪压值：0.0KN/m2本工程采用混合结构。结构计算拟采用TBSA与SATWE电算软件进行分析。本工程地震基本烈度为6度区，框架结构，设计使用年限为50年，抗震设防类别为重点设防类。4.6消防设计4.6.1消防设计规范《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）4.6.2建筑消防（1）该区内车道宽度，最小为4米，满足消防车道宽度要求。消防车可以商业小镇内任何位置。（2）建筑层数和高度符合消防设计规范要求。（3）特色商业小镇临城市道路设出入口。（4）消火栓系统：沿街商业建筑均各自独立的消火栓系统，底层设有消火栓系统加压泵二台，直接抽吸市政管网。消防用水要求从市政给水网方向引入给水管，供地块消防和生活用水。（5）灭火器：各建物层面均按规范要求布置一定数量的手提式灭火器。地块内商铺间距设计满足一、二级耐火等级多层建筑6m间距的消防要求4.7给排水设计4.7.1设计依据《室外给水设计规范》GB50013-2006;《室外排水设计规范》GB500l4-2006;（2014版）《建筑给水排水设计规范》GB500l5-2003（2009年版）;《商铺建筑规范》GB50368-2005;《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）;《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001;《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》GB50067-97;《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002;《建筑灭火器配置设计规范》GB50l40-2005;建设单位提供的其他有关资料及设计要求。4.7.2给水设计生活用水量计算：办公楼用水定额按50/L·班，商场用水定额按6L/㎡·日，绿化用水量按2L/㎡·d，生活用水定额按200L/人·d；未遇见水量按总水量的10%考虑。4.7.3排水设计雨水排水：采用##地区雨量公式，雨水排水管与市政排水管接驳管管径为DN1000。污水排水：各建筑物内排水污、废气流，室外污、废水一并进污水处理站，经处理达标后排入市排水管网。4.7.4设计选用管材A、给水管材：采用给水建筑PE给水管。B、消防给水采用双面热镀锌钢管，卡箍或法兰连接。C、室内排水管采用柔性连接铸铁排水管和PVCU建筑塑料排水管；室外排水管采用双壁波纹排水管或钢带缠绕排水管。4.8电气设计4.8.1设计依据《商铺设计规范》GB50096-2011《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013《民用建筑设计规范》(GB50352-2005)《商铺区和商铺建筑内通信设施工程设计规范》(GB/T50605-2010)《建筑照明设计标准》GB50034-2013《民用建筑电气设计规范》JGJ16-20084.8.2供电设计负荷概况：本工程楼梯间及其前室应急照明、疏散指示标志灯为二级负荷,除以上二级之外的用电负荷为三级负荷。商铺：6kW/户；公共配套建筑：40W/m2；4.8.3配电系统（1）配电系统：商铺采用树干式；公建采用放射式供电；消防设备采用双回路电源供电，末端自动切换。（2）主要设备安装：商铺电表箱采用玻璃钢表箱，嵌墙暗装于楼梯间内，公建内供电采用PML1型供电柜，设在配电间内。（3）接电系统：采用联合接地体，接地电阻不大于1欧姆。（4）保安措施：采用TT制，所有受电设备外露可导电部分必须与PE线可靠连接；各进线处均设总等电位联结，各卫生间局部等位联结。4.8.4照明设计设计标准：每户设终端配电箱一个，内分照明、插座、空调等若干回路，插座回路均有漏电断路器保护。厅及卧室设吊线灯头、厨房、卫生间设瓷脚灯座。灯具内配磁镍铬电池及逆变装置。4.8.5建筑物防雷本工程防雷等级为二类，包含建筑物防直击雷、防雷电感应及雷电波入侵。防直击雷：建筑屋面用Φ12镀锌圆钢设置避雷带作防雷接闪器，支架高度150MM，屋顶避雷连线网格不大于10M×10M或12M×8M。所有突出屋面金属管道、构件均应与避雷带焊接。屋面非金属构筑物应设避雷带保护。利用建筑物钢筋混凝土柱或剪力墙内2根(对角)Φ16（或4根Φ10）以上主筋通长焊接作引下线，引下线上端与避雷带焊接。下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。利用建筑物基础做防雷接地极。利用建筑物基础做防雷接地极。建筑物外圈设人工水平接地体，埋设一圈-40×4镀锌扁钢。防雷电波侵入：电缆进出建筑物应作重复接地。进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置应在进出处与防雷接地装置连接。根据本工程情况，在弱电配电箱内设置浪涌保护PRD。4.8.6电话系统特色商业小镇拟设电话交接用房，位置及面积由电话局选定。每商铺电话进户线已对，每套电话插座不少于两个。由市话局根据商铺数量情况引入电话光缆进特色商业小镇。4.8.7电视系统设置有线电视电缆分配系统，于楼内各弱电间和楼层必要处设有电线电视分配盒，内按需设有线电视信号放大器、分配分支器、终端电阻等器件。各商铺及一些必要场所均考虑设TV/FM双孔插座。每套插座不小于两个。4.8.8安保系统设有线可视对讲系统。每户设终端一个。设安保中心，设置摄像监控系统和防盗报警系统。公共区出入口处和其他一些必要场合，均设置监控摄像机，特色商业小镇设周界报警装置。4.8.9消防自动报警和联动灭火系统（FA）设置FA中心机房，配置集散型消防自动报警系统主机和联动灭火控制主机。并设置消防紧急广播系统；按消防主管部门的要求，还需另设集中的消防灭火设施的手动制柜，以便在必需时实施对消防泵、喷淋泵，正压送风机及排烟风机等的手动强控。住楼内消火栓按钮可直接起动消防泵。紧急广播系统采用集中区域控制输出方式，消防中心内设广播分区控制装置，火灾时由消防联动控制机向规范要求的相应区域播出紧急广播和疏散广播。4.9公共建筑设计根据城市居住区规划设计规范》GB50180--93(2016年版）的要求，该项目按照组团的要求设置公共设施4.9.1物管用房特色商业小镇物管用房集中设置，具体位置在中心景观位置，结合景观设置。4.9.2垃圾收集在每栋建筑单元入口处均放一个垃圾箱，由物业公司按时收集垃圾，送到特色商业小镇内设置的垃圾房，再由专人送至城市垃圾处理站。特色商业小镇内垃圾房放置沿东侧道路，方便垃圾的外运。4.9.3配电房特色商业小镇内在隐蔽位置设置了配电房，满足特色商业小镇用户的用电需要。4.9.4机动车停车场地特色商业小镇内机动车停放采用地下车位的方式。4.10配套设计本工程配套设计包括给排水规划设计（其中排水设计为雨污分流式），电力、电讯规划设计，灯具工程设计，监控设计等。4.10.1生活给水系统（1）水源：本工程设计供水水源由相邻市政给水管道供给。（2）给水系统本特色商业小镇内用户采用市政自来水直接供水方式，无需加压供给。为方便今后物业管理、节约投资，本工程拟采用一户一表、统一户外抄表计量方式。入户内给水管线一律暗装，当卫生间、厨房布置分散时，管道沿室内地坪找平层或沿墙嵌装敷设引至户内各用水点。4.10.2地震效应评价根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015）和《中国地震烈度区划图》，##市白云区位于地震动峰值加速度0.05g范围，地震基本烈度为6度区，规划以地震烈度6度为城镇设防标准，城镇重点项目、重大公共设施和生命线工程均提高1度设防。4.10.3环保卫生设计：本特色商业小镇为公用类建筑，所产生污染物为公用生活污水。本方案的日照间距按国家有关规定考虑商铺的最佳朝向和视线干扰的问题，使住户的心理和生理卫生得到保证。（1）本工程厨房油烟经排烟罩脱油烟竖井至屋面排放，卫生间废气靠外墙利用自然通风，其余经竖井至屋面排放。（2）会所等公建采用的空调设备均采用低噪音设备并采用消声处理。所有空调房间均按规范要求设新风。（3）各设备（水泵）采用低噪音设备。（4）生活污水经厌氧处理，达到国家地面水排水标准后排放。（5）各污、废水立管均设室内透气帽。（6）生活垃圾集中收取，每天清运出去。（7）生活污水经二级生化装置处理排入市政污水管网。（8）水泵采用低噪间水泵，并在基础处设置隔振器，在水泵出水管处设置减振接头。（9）各个商铺需签订商铺门前三包责任书:“一包”门前市容整洁，无乱设摊点、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等行为；“二包”门前环境卫生整洁，无裸露垃圾、粪便、污水，无污迹，无渣土，无蚊蝇孳生地；“三包”门前责任区内的设施、设备和绿地整洁等。4.10.4街旁景观绿化设计（1）街旁绿化设计原则①景观设计适中贯彻自然、生态的设计理念，控制景观工程建设对环境的破坏性的影响，体现对环境和生态起到强化作用。①②保持整体性原则，将道路作为一个整体考虑，统一考虑道路两侧的建筑物、绿化、街道设施、色彩、历史文化等，避免其成为片段的堆砌和拼凑。③体现以人为本的指导思想，注重安全、实用、美观、管理方便，避免片面追求奢华。④注重设计的多元化和特征表达，充分利用绿化、灯光、小品、铺地等多元素组合，体现城市现代化的面貌和旅游特色。采用本地材料，创造富有地域性特征的景观。（2）化种植设计原则①街旁绿化应符合规范要求的行车视距及行车净空要求，满足交通要求及行车安全。②绿化以乔木、灌木、地被植物相结合，力求不见裸地，尽量提高绿化覆盖率；选用防尘、防噪、抗污染和水土保持的树种。③街旁绿化点、线、面结合，并与道路沿线的山坡、绿地互相协调，达到防噪、防尘、遮荫、净化空气的效果，创造舒适、宜人的交通环境。④街旁绿化以绿色为主调，既要注意树形、花期、花色的变化与合理搭配，又要避免色彩过于鲜艳，影响司机视线。⑤绿化树木要与道路沿线交通设施相协调，并保证树木必要的立地条件及生长空间。⑥适应在本地生长良好的常绿树种为主，并考虑植物间伴生的生态习性。尽量选用乡土树种,体现地方特色。不适应绿化的土质，改善土壤进行绿化。⑦绿地内设置必要的浇灌设施，并注意防止绿地内积水或水土流失。（3）设计理念①设计着眼于提高城镇绿化和环境质量，完善项目区城镇基础设计，实现“水穿城过，城在绿中”的布局特征。②绿化主要采用变化的栽植搭配使整个空间富有层次，景观空间的单一性，在保障功能的前提下，美化生态环境，合理开发景观资源，多角度的展现植物群落的美学效应。（4）设计方案根据街道沿线城市和自然风光情况，沿街景观设计分别以自然生态、休闲舒适为出发点，营造“绿意盎然、生态浪漫、现代中式”的生态、休闲、观光、防护等多功能的绿色景观街道。（5）行道树设计树池位于人行道边缘，主要考虑遮荫效果好、树冠整洁、分枝点高，冠大荫浓，保证人行安全，并形成独特的街景。树种可选择银杏、桂花、广玉兰、香樟等。

第五章节能节水措施5.1节能设计5.1.1节能设计依据《中华人民共和国节约能源法》《固定资产投资项目节能审查办法》《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015；《##省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008建设主管部门有关建筑节能设计的相关文件、规定5.2能耗分析节约能耗是我国经济发展的一项长远战略方针。本项目能耗主要包括：建筑能耗、电气能耗、水资源能耗、建设工程材料能耗、施工能耗等。5.2.1建筑能耗建筑能耗主要包括电气照明和通风空调能耗，建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解资源供应与经济社会发展的矛盾，加快发展循环经济、实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用，本项目节能设计降遵循建筑节能法规，认真贯彻国家节能、节地、节材、节水的有关规定，严格按照节能设计标准和节能要求进行设计，同时重视配套工程的设计和施工，因地制宜，充分利用朝向、日照、绿化等生态环境，优化建筑单体设计，优先选用经国家和省推广认定的建筑节能技术、产品、材料和设备，满足社会对综合性建筑节能性和经济性的要求，达到节能、省地和优质的效果。（1）建筑节能设计指标①建筑围护结构热导率和遮阳系数限值应满足表5-1的要求。表5-1夏热冬冷地区围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数KW/(㎡·K)屋面≤0.70外墙(包括非透明幕墙)≤1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板≤1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数W/(㎡·K)遮阳系数SC（东、南、西向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比≤0.2≤4.7——0.2<窗墙面积比≤0.3≤3.5≤0.55/—0.3<窗墙面积比≤0.4≤3.0≤0.50/0.600.4<窗墙面积比≤0.5≤2.8≤0.45/0.550.5<窗墙面积比≤0.7≤2.5≤0.40/0.50屋顶透明部分≤2.7≤0.40注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数×外遮阳的遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数。②地面热阻值应满足表5-2的要求。表5-2不同气候区地面和地下室外墙热阻限值气候分区围护结构部位热阻R(㎡·K)／W严寒地区A区地面：周边地面非周边地面≥2.0≥1.8采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)≥2.0严寒地区B区地面：周边地面非周边地面≥2.0≥1.8采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)≥1.8严寒地区C区地面：周边地面、非周边地面≥1.5采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)≥1.5夏热冬冷地区地面≥1.2地下室外墙(与土壤接触的墙)≥1.2夏热冬暖地区地面≥1.0地下室外墙(与土壤接触的墙)≥1.0注：周边地面系指距外墙内表面2m以内的地面；地面热阻系指建筑基础持力层以上各层材料的热阻之和；地下室外墙热阻系指土壤以内各层材料的热阻之和。③外墙与屋面的热桥部位的内表面温度不应低于室内空气露点温度。④建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不应大于0.70。当窗(包括透明幕墙)墙面积比小于0.40时，玻璃(或其他透明材料)的可见光透射比不应小于0.4。当不能满足本条文的规定时，必须按本标准第4.3节的规定进行权衡判断。⑤屋顶透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20％，当不能满足本条文的规定时，必须按《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015第4．3节的规定进行权衡判断。⑥建筑中庭夏季应利用通风降温，必要时设置机械排风装置。⑦外窗的可开启面积不应小于窗面积的30％；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。⑧严寒地区建筑的外门应设门斗，寒冷地区建筑的外门宜设门斗或应采取其他减少冷风渗透的措施。其他地区建筑外门也应采取保温隔热节能措施。⑨外窗的气密性不应低于《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T7106-2008）规定的4级。⑩积极采用新工艺、新材料、新设备、新产品。5.2.2电气能耗电气能耗主要分为建筑电气能耗、市政公共基础设施照明电气能耗。（1）电气节能原则电气节能是建设工程节能的重要内容，它既不能以牺牲项目功能、损害使用需求为代价，也不能盲目增加投资、为节能而节能。因此，电气节能工作应该遵循以下原则：①适用性。应满足建筑物的使用功能，即满足照明的照度、色温、显色指数；满足舒适卫生；满足上下左右的运输通道通畅无阻；满足特殊\o"工艺"工艺要求，如游乐场所的一些游乐设施的设备用电，展厅的艺术照明及动力用电等。为建筑物内创造良好人工环境提供必要的能源，为建筑设备运行提供必需的动力，按照用电设备对于负荷容量、电能质量与供电可靠性等方面的要求，来优化供配电设计，促进电能合理利用。②实际性。节能应按国情充分考虑实际经济效益，不能因为节能而过高地消耗投资，增加运行费用。合理选用节能设备及材料，使节能增加的投资能在较短的时间内用节能减少下来的运行费用收回。③节能性。节能的着眼点，应是节省无谓损耗的能量。首先找出哪些地方的能量消耗是与发挥建筑物的功能无关的，再考虑采取相应的措施节能。如变压器的功率损耗，传输电能线路的功率损耗都是无用的能量损耗；又如量大面广的照明容量，可采用先进技术成果使其能耗降低。（2）建筑电气能耗分析①建筑电气系统能耗点分析：在建筑电气系统中，涉及到的电气设备主要有铜母线、测量仪表、电气元件（断路器、电流互感器、电压互感器等）、电力变压器、电力电缆、配电箱柜（照明配电箱、动力配电箱柜、控制箱等）、用电设备（风机、水泵、灯具等）、应急电源（发电机、蓄电池组等）等、路灯照明等。在上述电气设备的功率损耗是来自于导体的电阻和磁性材料中的损耗，并且主要发生在电动机、灯具等电气设备、电力变压器和所有敷设的电力电缆之中，因此我们主要分析电力变压器、电力电缆、电动机、灯具（气体放电灯等）的能耗情况。②电力变压器能效分析：电力变压器的损耗主要分为三个方面：空载损耗（铁损nl）、负载损耗（铜损ll）和杂散损耗。一种评价变压器能源效率比较全面的方法是总拥有费用法。所谓总拥有费用（toc），就是变压器的初始投资和其在使用期内的损耗费用之和。总拥有费用法是通过比较具有不同效率水平和不同价格的变压器的总拥有费用，按照总拥有费用最低来选择变压器的效率水平的。无论对于电力企业还是非电力企业用户，都能通过此方法比较变压器的总拥有费用，从而达到节约资金的目的。③电力电缆能效分析：传统的设计方法按载流量选择导线截面时只计算初始投资，导线的截面选择过小，将增加电能的损耗；选择的过大，则增加初始投资。从理论上讲，增加电缆截面可将损耗减小到很小，但电缆所增加的费用几乎抵消了为追求好的配电效率而产生的节约。因此，设计人员以电缆温升、热效应及电压降的校验为选择条件来确定电缆截面，不一定是最合理的。利用总拥有费用法来确定导体电流密度的目的，就是在已知负荷的情况下，选择最佳的导线截面；或是在已选定导体截面的情况下，确定经济的负荷范围，以寻求投资的最优方案，取得最理想的经济效益。导线的经济电流密度正是这种优化设计的内容之一。④电动机能效分析：在建筑领域的电气设计中，大量的中小型电动机被广泛应用。电动机在总用电量中占的比重也很大，其产生的能耗也是相当可观的。因此，在建筑电气设计中，设计师必须充分考虑影响电动机效率的因素，包括与负荷无关的损耗（常量），随负荷增加的损耗（变量）及设计环节所增加的损耗的情况，分析高效电动机的节能效果以及不同的电动机系统对能耗的影响情况，才能够选择高效电机从而搭建合理的电机系统。⑤灯具能效分析：国内外有现行的建筑照明节能\o"标准"标准作为设计依据，在设计建筑电气中设计师必须执行合理、适当的建筑照明节能标准，分析气体放电类光源的各类镇流器的能耗情况，同时分析比较实际工程实例中各类镇流器的能耗，尽量选用新型的智能照明节电器。分析结果表明，在电气工程中，能耗主要发生在电动机、灯具等电气设备、电力变压器和所有敷设的电力电缆之中，只要在建筑电气设计工作中遵循适用性、实际性、节能性的基本原则，就可以有效地提高能源利用率，控制电气能耗。5.2.3水资源能耗水资源和能源是支持经济社会发展的两大基础性资源，随着我国经济社会的迅速发展，水资源和能源的需求量持续增加，供需矛盾日益突出，资源的稀缺性凸显。目前，水资源和能源的匮乏已经成为制约我国许多城市可持续发展的瓶颈问题，节约用水、节能减排是社会关注的热点和重点问题。水资源开发利用链条城市水资源开发利用过程中的能源消耗，主要包含三个方面：给排水设施建造能耗，给排水系统运行能耗，水资源终端消费过程中的能耗。水资源开发和利用能耗结构图（1）给排水设施建造能耗与给排水系统运行能耗给排水设施建造和运行过程中的能耗，因为与给排水企业的成本控制有关，受到了给排水行业的普遍关注，给排水节能主要是节省热能和动力能。主要包括以下能耗：①水源取水与输送能耗水源取水与运送阶段，能源的消耗包括水源地开采、水资源储存及输送水到水厂，能耗消耗的影响因素有水源的地理位置、水源类型、水泵的能效、输送的距离、输水时水的渗漏损耗等。②给水处理能耗为了使水能够满足人类的各种使用需求，水厂需要进行水处理，水处理的能耗与应用水水质指标、处理工艺等能效等有关；③水配给能耗经过水厂处理的达标的水，需经过城市供水管网加压配送到各个终端用户，水配给过程中的能源消耗量受供水压力、水泵效率、供水管网的泄露等因素影响；（2）水资源终端消费过程中的能耗①水资源终端消费能耗水资源的终端使用是指水资源配送到家庭、工厂、商场等各个用户后被消费的过程，该阶段的能源消耗与用户的用水行为、用水结构、用水类型等有段。②污水收集与处理能耗为了不污染环境达到排放标准以及水资源的重复利用，污水处理厂对污水进行收集和处理，而污水处理厂的能耗与污水厂的规模、工艺、效率以及污水处理标准有关。水资源进入到城市各个终端用水户被消费的过程中的能耗量是巨大而不容忽视的，且具有很大的节约潜力，水在终端消费这一环节的能耗要大于诸如水源开发、配给等水系统中其他环节的能耗，城市水资源终端消费的类型众多，每一行业或用户的用水行为又十分复杂，用水结构、用水特征等也千差万别，据研究表明，终端用水的能耗强度占水系统总能耗强度的50%以上，而且在水的终端消费环节节约用水，不仅可以避免该环节的能源消耗，由于需要水量降低还可以节约水源开采、水处理和输送等这些在终端消费环节之前的“上游”环节的能耗，还可以节约污水收集与处理等“下游”环节的能耗。5.3节能措施5.3.1景观、公用建筑节能措施总平面布置应满足建造朝向、通风的要求，宜南北向。各朝向房间的窗墙面积比、当不满足相关要求时，应采取改善热工性能的节能措施。外窗采用节能性窗（双层中空玻璃塑钢窗），具有保温、隔热、隔声等功能。屋面部位采用挤塑聚苯板屋面保温材料或无机保温砂浆，隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。5.3.2给排水节能措施采用新型管材，符合国家节能政策。给、排水配件及洁具选用，按《节水型生活用水器具》（CJ/T164-2014）的有关规定执行。热能节省的主要控制因素有：减少热水损耗量、提高加热设备的加热效率，减少热水管道长度并压缩管径，增加管道保温效率，避免管道敷设在低温环境，太阳能利用和冷切水废热回收利用等。动能节省的主要控制因素有：高效或节约用水、叠压供水和合理竖向分区供水，减少管网的局部阻力损失，提高水泵的日常运行效率，抑制最不利点的自由水头等。5.3.3电气节能措施（1）变配电所深入负荷中心，合理选择电缆、导线截面，减少电能损耗。（2）变压器应采用低损耗、低噪音的产品。（3）本工程采用低压集中自动补偿方式，并配备谐波电抗器组合，作为谐波抑制措施，避免高次谐波电流与电力电容发生谐振，影响系统设备可靠运行，治理后的谐波水平满足《电能质量公用电网谐波》GB/T14549-93的要求。（4）优先采用节能光源。荧光灯应采用T5灯管。建筑室内照明功率密度值应小于《建筑照明设计标准》GB50034-2013要求。5.3.4施工节能措施施工中的节能措施应制定合理施工能耗指标，采用先进节能的施工工艺，提高施工能源利用率。（1）优先使用国家、行业推荐节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（2）施工现场分别设定生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算和对比分析，并有预防与纠正措施。（3）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑能耗减少的施工工艺，避免设备额定功率远大于使用功率或负荷使用设备的现象。（4）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（5）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少冬天取暖设备的使用时间及耗能量。5.3.5节水措施（1）项目施工期间节水措施①提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。②施工现场绿化浇灌尽量利用附近自然水源。现场搅拌用水、养护用水采用有效的节水措施，尽量避免无措施浇水养护混凝土。③施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简洁，采用有效措施减少管网和用水器具的漏损。④现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。⑤施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额标准，并分别计量治理。（2）营运期间节水措施①加强节水管理，要求专业技术人员勤于对园内各种供水设备、管道进行经常的调试、保养、维修、积极做好管道的防漏、查漏及检修工作。②防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水系统时注意设备减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。③公共场所用水建议安装红外节水器，提倡使用节水卫生器具，如厕所便器及冲洗设备使用节水型设备。④结合规划，改变对道路清洗、绿化灌溉的传统模式，建议在草坪等场所安装定时控制器，定时灌溉，对于分散的树木和绿色植物采用个别灌溉；道路清洗尽可能减少清洗次数。5.4环保设计5.4.1环保设计依据《中华人民共和国环境保护法》国务院（1998）第253号令《建设项目环境保护管理条例》《声环境质量标准》（GB3096-2008）5.4.2主要污染源本项目建成后可以提高环境质量，改善河道水质，主要污染源来自施工期间机械产生的噪声，施工工地扬尘和运输车辆产生的尾气、粉尘对环境的污染。5.4.3环境保护措施（1）施工环保①工程施工过程中，各种物料、废料、渣土运输时，应遮盖或防护，避免物料散落，对运输线路周边环境带来的粉尘污染；②施工用料应随时遮盖、防护、对工地进行喷洒降尘，避免扬尘污染；③工程竣工后应及时对现场实施清理和恢复，不留废料、废渣和其他建筑材料；④对施工过程中损坏的路面、绿化应及时恢复；⑤施工机械应采取适当措施，降噪或灵活安排施工时间，避免夜间施工对工地周边居民的影响；⑥选用排放达标、噪声较低的施工机械进行施工，以达到降低废气排放和降噪的目的。（2）建筑环保①填充墙采用轻质砌块。②采用外墙外保温，降低空调使用能耗。③采用中空玻璃，减少建筑能耗。（3）给排水环保①所有卫生设备均采用节水型洁具，坐便器采用节水型冲洗水箱。室内排水采用污