建筑项目估算市场法

第四章市场法第一节

市场法的基本原理第二节

搜集交易实例第三节

选取可比实例第四节

建立价格可比基础第五节

交易情况修正第六节交易日期调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法运用实例第一节

市场法的基本原理主要内容:市场法的概念和理论依据市场法适用的对象和条件市场法的操作步骤一、市场法的概念和理论依据1、市场法的概念市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。二、市场法适用的对象和条件1、市场法适用的对象市场法适用的对象是具有交易性的房地产。2、市场法适用的条件

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。三、市场法的操作步骤搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例的成交价格做适当处理；求取比准价格。第二节

搜集交易实例主要内容:搜集交易实例的主要途径搜集交易实例的主要内容建立交易实例库一、搜集交易实例的主要途径政府有关部门；报刊等传媒；房产交易会；房产当事人、经纪人、银行、保险公司等；同行之间；其他。二、搜集交易实例的主要内容交易实例房地产的状况；交易双方；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况。三、建立交易实例库

搜集交易实例的内容要统一规范；制作成交易实例卡片或档案袋；分门别类保存；有条件的可开发计算机软件，将交易实例信息输入计算机。第三节

选取可比实例主要内容：可比实例的含义选取的可比实例质量要求选取的可比实例数量要求一、可比实例的含义可比实例指在估价中用于参照比较的交易实例。二、选取的可比实例质量要求估价对象房地产的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。在实际选取时，具体化为９个方面：可比实例应与估价对象处在同一供求范围内；可比实例的用途应与估价对象的用途相同。可比实例的规模应与估价对象的规模相当。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同；可比实例的档次应与估价对象的档次相当；可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的相吻合；可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格一般选取3个(含3个)以上10个（含10个）以下可比实例三、选取的可比实例数量要求第四节

建立价格可比基础主要内容：统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位统一付款方式：将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币时间价值中的折现计算。

统一采用单价：即统一为单位面积上的价格。其中土地除了单价外，还有楼面地价。

统一币种和货币单位：即统一为“元”。

统一面积内涵：现实交易中有按建筑面积、套内建筑面积或使用面积计价的，通常统一为建筑面积。统一面积单位：通常统一为平方米。例4-1：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？30×20%+30×（1－20%）÷（1+5‰）6

=29.29（万元）例4-2：搜集有甲、乙两宗交易实例。甲交易实例的建筑面积为200平方米，成交价格总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积为2500平方英尺，成交价格总价15万美元，于成交时一次付清。另知乙交易实例成交时人民币年利率为8%；人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积；1平方米=10.764平方英尺。根据上述资料建立价格可比基础。

统一付款方式甲总价=16＋32/（1＋8%）0.5＋32/（1＋8%）1

=76.422（万元人民币）

乙总价=15（万美元）统一采用单价甲单价=764220÷200=3821.1（元人民币/平方米/建筑面积）乙单价=150000÷2500=60（美元/平方英尺/使用面积）统一币率种和货眨币单位甲单价=38杂21.1（元人社民币/平恒方米/建铁筑面积）乙单价=60录×8.3=49秘8（元污人民币陪/平方熊英尺/鉴使用面劈燕积）统一面跨积内涵甲单价=382丽1.1（元涉人民币羡/平方功米/建跟筑面积疮）乙单价=49牌8×0.75=373.5（元人拥民币/平既方英尺/优建筑面积惠）统一面牌积单位甲单价=382累1.1（元人守民币/平做方米/建泉筑面积）乙单价=373.5×10.764=40港20.4（元人崭民币/平检方米/建在筑面积）第五节交易情坝况修正主要内容朱:交易情况梅修正的含良义造成成交单价格偏离淋正常价格拉的原因交易情雪况修正端的方法一、交易斑情况修正堂的含义将可比实或例的不正踢常的成交涉价格修正旬为正常的肠价格，这昏种修正称旱之为交易销情况修正捉。有利害关目系人之间骑的交易；急于出眉售或急布于购买葡的交易绕；交易双象方或某膨一方对高市场行瓶情缺乏颤了解的板交易；交易双方固或某一方顾有特别动哭机或偏好削的交易；特殊交易唤方式的交挪易；交易税剥费的非昏正常负驻担的交驰易；相邻房井地产的融合并交狮易；受债权债主务关系影咱响的交易悠。二、造成借成交价格跌偏离正常证价格的原解因三、交常易情况切修正的柳方法1.百病分率法2.差暮额法1.百趣分率法可比实例介的成交价闪格×交易株情况修正某系数=正常理价格其中，交抗易情况修透正系数应垦是以正常价归格为基本准来确定的伤，通常用养1/（1+S%）宾或10渠0/（奋100+S）来表边示。2.差额辉法可比实例海的成交价是格+交易情况圣修正额=正常芳价格2.差额洁法如税费撒非正常袜负担正常成交荷价格-应亩由卖方负余担的税费=卖方妇实际得科到的价览格正常成交鸽价格+应卖由买方负致担的税费=买方丈实际付交出的价虚格例4-巩3：一遍宗房地崖产的正殃常成交园价格为抓250算0元/支㎡，卖篮方应缴汤纳的税宵费为正倒常成交阻价格的恐7%，爱买方应诸缴纳的纪税费为味正常成晌交价格砌5%，末则：卖方实际移得到的价截格=250绘0－25掏00×7智%=232司5（元/错㎡）买方实围际付出靠的价格=250许0＋25劈燕00×5皆%=26军25（陈元/㎡费）例4-离4：某迷宗房地秀产交易欲，买卖早双方在训合同中较写明，赴买方付亮给卖方庭232斤5元/滚㎡，买过卖中涉缎及的税千费均由椅买方负券担。已捷知该地娇区房地族产交易三中应由弃卖方缴签纳的税像费为正落常成交氧价格的皱7%，瓣买方应广缴纳的标税费为羞正常成惭交价格引5%，爸求正常松成交价卡格为多捆少？正常成交押价格=232扮5÷（1缠－7%）=25娘00猫（元/越㎡）例4-坏5：某尊宗房地抚产交易揉，买卖四双方在粗合同中碍写明，脏买方付奔给卖方戚262垃5元/瓶㎡，买木卖中涉尽及的税既费均由县卖方负涌担。已鹅知该地哈区房地丈产交易红中应由耍卖方缴骡纳的税廊费为正乓常成交种价格的嚼7%，落买方应奥缴纳的参税费为垮正常成铅交价格辆5%，蹲求正常将成交价锐格为多窜少？正常成征交价格=26前25÷投（1＋甚5%）=25朴00录（元/泽㎡）第六节交易日行期调整调整的止含义调整的方做法主要内容幅：一、交桑易日期雄调整的钢含义交易日克期调整垃是将可坛比实例迅在其成勤交日期梅时的价恰格调整址为在估熔价时点船时的价就格。实质是蚂对房地闯产市场戚状况对满房地产转价格的贷影响进辅行调整此。二、交易趴日期调整蛛的方法百分率恒法价格指音数法时间序俊列分析价格变换动法可比实例竹在成交日亏期时的价这格×交易叛日期调整炮系数=在估价站时点时的光价格其中，交膊易日期调铅整系数应啄是以成交民日期时的齐价格为基潜准来确定驳的，通常舌用（1+T%）旨或（1其00+T）/1染00来表插示。1、百隶分率法2、价格蹦指数定基价辽格指数环比价格呜指数（1）定字基价格指夺数定基价烦格指数是以某闻个固定温时期作欧为基期膜的价格押指数。调整公式爪为：可比实问例在成厅交日期忆时的价冶格×估喊价时点代时的价蚁格指数习÷成交攀日期时绒的价格闷指数=在估途价时点耍时的价酿格例4-6迈：某地区详某类房地族产200营2年4月蛛至10月宵的价格指具数为79行.6,7晋4.7,76.7,85若.0,览89.由2,9恰2.5记,98.1（以2纯000狠年1月激为10扒0）。伴其中某盘宗房地脱产在2旺002回年6月淡的价格孝为18液00元素/㎡，霞对其进左行交易抢日期调猴整。调整为2仍002年什10月的忍价格：180培0×馋98.咱1÷主76.屯7=2萍302维.2严（元/案㎡）环比价格立指数是以刺上一时期脂作为基期盼的价格指摄数。调整公式帜为：可比实例夫在成交日河期时的价便格×成交伍日期下一建时期的价郑格指数×桶再下一时尘期的价格四指数×…×估价时自点时的价跟格指数=在估价肯时点时的霜价格（2）橡环比价计格指数例4-缺7：某畅地区某协类房地焰产20桥02年面4月至致10月虑的价格闸指数为芬99.羡6,9里4.7谨,96腾.7,105欧.0,克109膀.2,碌112领.5,118.据1（均以上楼个月为1插00）。祖其中某宗辆房地产在舞2002姐年6月的燃价格为2勤000元历/㎡，对程其进行交希易日期调孙整。调整为2诉002年执10月的旗价格：200同0×1糕05.煤0/1比00×塑109爱.2/房诚100×11冰2.5灭/10轰0×1庭18.疏1/1凭00=30基46.8勇（元/㎡轰）3、价格漂变动率（1）逐钳期递增或卸递减的价筹格变动率可比实例解在成交日疗期时的价积格×（1+价格变性动率）期数=可比实例师在估价时狼点时的价顿格3、价衣格变动碎率（2）期午内平均上保升或下降犯的价格变讽动率可比实乳例在成窑交日期陷时的价吵格×（1+价格变动崭率×期数）=可比实例渣在估价时尿点时的价批格例4-都8：某鸡宗房地额产成交巾日期2侧001合年10抖月末，旧成交价东格为3授000笼元/㎡夏，另毒调查知于该类房让地产价迁格20呜01年验6月末且至20境02年类2月末件平均每病月比上逗月上涨写1.5霉%，估200似2年2疤月末至左200秤2年9哗月末平幼均上涨建2%，宝对该可冰比实例痛进行交梅易日期泡调整。调整到赶200炸2年9塔月末的托价格为延：300尽0×（霞1＋1觉.5%能）4×（1＋熟2%×替7）=363嘴0（元/揪㎡）例4-食9：某振个可比帆实例房磁地产2搅002倘年2月屠1日的狭价格为赛100哗0美元母/㎡，岭该类房醒地产以雁人民币间为基准呼的价格搬变动，屯平均每龄月比上路月下跌山0.2凡%。假肝设人民绩币与美终元的市合场汇价径200咸2年2止月1日裤为1美基元=8匪.26丸元人民米币，瓶200迹2年1会0月1盖日为1惩美元=梯8.2勾9元人旧民币。困对该可圣比实例贷进行交浓易日期芝调整。调整到救200碑2年1弄0月1抽日的价锈格为：1000谁×8.2辽6×（1段－0亲.2%）8=81雹29（宫人民币鹅元/㎡她）例4-梁10：免某个可抬比实例纳房地产跳200跟2年2总月1日粱的价格哑为10霜00美胞元/㎡屿，该类舰房地产磨以美元垮为基准拴的价格速变动，部平均每脸月下降破0.5叨%。假途设人民员币与美钥元的市最场汇价病200竖2年2翅月1日荣为1美娱元=8槽.26住元人民罗币，导200申2年1巴0月1拔日为1挎美元=脑8.2垂9元人陡民币。钓对该可荷比实例大进行交刘易日期黄调整。调整到2娱002年盐10月1爹日的价格降为：1000纯×（1－院0.5%匠×8灭）×8旬.29=79有58（勤人民币酱元/㎡棕）第七节房地产状毛况调整调整的学含义调整的描方法调整的谋内容调整中的赌注意问题主要内容锐：一、房陷地产状从况调整顺的含义房地产状泥况调整是揪将可比实债例在其房俯地产状况鹿下的价格纱调整为在免估价对象暮房地产状踢况下的价芦格。二、房地含产状况调罩整的内容区位状况槐调整的内参容权益状况而调整的内发容实物状况抹调整的内排容三、房获地产状原况调整坊的方法百分率浮法间接比生较调整直接比较很调整差额法可比实奴例在其况房地产迹状况下耀的价格沙×房地林产状况假调整系帽数=在估价辨对象房地厦产状况下浪的价格其中，番房地产猫状况调产整系数苗应是以酸估价对鲁象房地固产状况腹为基准半来确定馅的，通窃常用1/（1+R%）剧或10拿0/（峡100+R）来武表示。1、百秆分率法2、差献额法可比实工例的成瓣交价格+房地产状功况调整额=正常价底格直接比较填调整一般居是采用评摸分的办法竹，以估价举对象的房通地产状况炮为基准（也通常定为营100）姑，将可比斑实例的房暖地产状况航与它逐项崭比较打分扭。具体公跟式：可比实例托在其房地盟产状况下病的价格×100饮/（）=在估价深对象房地鼓产状况下零的价格3、直接膨比较调整间接比臣较调整导一般是平采用评准分的办态法，首怎先设想扁一个标债准的房平地产状格况，以独标准的萄房地产州状况为苗基准，施将可比腾实例及秧估价对气象的房添地产状滑况均与桑它逐项指比较打婆分，然纤后将所垦得的分睡数转化疯为修正赴价格的左比率。具体公搁式：可比实男例在其看房地产右状况下抽的价格×100言/（）腔×（）景/100豆=在估派价对象房群地产状况逆下的价格4、间接宵比较调整可比实暴例房地舟产状况雅，无论缺是区位妇状况、所权益状冬况还是朽实物状律况，都住是可比裙实例房候地产在爽其成交查日期时笼的状况阅，而不己是在估召价时点弯或其他洪时候发沿生了变碍化后的宵状况。由于不同赔使用性质晌的房地产终，影响其晨价格的区洋位因素和肢实物因素印不同，因趴此，在进牌行区位状万况和实物抢状况的比乳较调整时稿，具体比拐较调整的疤内容和权法重应有所探不同。在房地背产状况爬调整中秤，可以字根据每勾个因素拿的具体拒情况而谱分别予拉以调整旷。四、房地桐产状况调迷整应注意患的问题第八节求取比夜准价格主要内约容：求取某个待可比实例允对应的某杀个比准价童格的方法将多个可狸比实例对拆应的比准当价格综合节成一个最酬终比准价济格的方法1、百蹈分率法估价对级象的价葬格=可速比实例床的成交晒价格×伤交易情绕况修正款系数×弱交易日复期调整针系数×彻房地产荷状况调娃整系数2、差释额法估价对任象的价申格=可超比实例蹄的成交滑价格+交易情侧况修正加额+交易日厌期调整障额+房地产状翻况调整额3、直眨接比较哥修正与音调整估价对嗽象价格早=可比粮实例成功交价格涝×交易冰情况修岛正系数矩×交易翻日期调悔整系数俗×房地抚产状况醋调整系秋数4、间旗接比较竭修正与奏调整估价对象絮价格=可桌比实例成季交价格×葡交易情况江修正系数供×交易日煮期调整系歇数×标准化缝调整系壤数×房地产支状况调整摆系数二、将亭多个可挡比实例深对应的维比准价梨格综合牵成一个射最终比屿准价格屋的方法平均数简单算术醋平均数加权算恰术平均偶数中位数众数1、平你均数简单算术识平均数，是把编修正出欣的各个削价格相营加，再侨除以价揪格的个断数，所污得的数晋即为综委合出的归一个价予格。例4-1叫1：三个颈可比实例渣的价格分可别为52将00、元稳/㎡5乳600元组/㎡、点5300资元/㎡豪。用“简茂单算术平袋均”综合悉出的一个消价格。（520舒0+56踪蝶00+5坝300）宇÷3=53违67（嘱元/㎡语）1、平盲均数加权算具术平均凝数，是把究修正出为的各个谨价格综狼合成一隐个价格刃时，考暗虑到每臣个价格膛的重要挡程度不潜同，先荷赋予每退个价格槐不同的美权数，字然后综献合出的教一个价展格。例4-敲12：冈在例4茧-11肤中，如放果赋予习三个价完格的权宿数分别解时0.岛5、0沿.3、葬0.2装。用“峰加权算冬术平均原”综合刮出的一辫个价格相。5200颂×0.丝式5+5氧600×关0.3螺+53完00×鸡0.2=534召0（元/识㎡）2、中计位数中位数是逆把修正出恼的各个价痒格按从低巨到高或从怜高到低的讯顺序排列况，当项数茧为奇数时跪，位于中序间位置的开那个价格桃为综合出萌的一个价魔格，当项龟数为偶数坦时，位于洋中间位置颂的那两个渡价格的简嫩单算术平饼均数为综循合出的一终个价格。3、众坐数众数是液一组数型值中出耳现次数觉最多的筑数值。第九节市场法孔运用实杂例例4-管13：姜为评估匀某写字跟楼20打00年垫10月凯31日购的正常肤市场价犬格，在晕写字楼中附近地梢区调查堡选取了吩A、B亲、C三宇宗类似鲜写字楼售的交易具实例作祝为可比数实例，刚有关资装料如下费：A的成否交价格姨：50郑00（型人民币端元/平案方米）B的禾成交价惯格：火600蓝（美元撕/平方钱米）C的成军交价格情：5谁500杨（人民堪币元/者平方米）A的成轻交日期软：20教00年档1月3认1日B的成交秤日期：2即000年弊3月31葱日C的成交殃日期：2梨000年赶7月31伸日A的交役易情况病：＋菜2；亡房丸地产状洞况：－遣8B的交易侄情况：沫＋5；哥房地同产状况：呢－4C的交易半情况：驳－3；乘房地是产状况：登+6交易情芳况的正当（负）什值表示臭可比实筑例的成港交价格涌高（低岸）于其荣正常价程格的幅至度；房地产状帐况的正（帅负）值表唇示可比实访例的房地稳产状况优菜（劣）于支估价对象锋的房地产塞状况导致茧的价格差若异幅度。另假设嫂人民币哑与美元停的市场兰汇价2歼000军年3月痰31日既为匹1迹：8.5，20乡丰00年1居0月31聪日为1：贝8.3；该类写求字楼以耀人民币风为基准期的市场极价格2俯000图年1月腔1日至猎200横0年2用月31课日基本存保持不来变；2000刑年2月3偶1日至2梨000年泪5月31域日平均每孙月比上月敌下降1%倒，以后平伶均每月比竹上月上升程0.5%。试利用层上述资拒料估算忽该写字炼楼20执00年钩10月含31日得的正常筒市场价间格。估算该写谦字楼20鞭00年1低0月31延日的正常毅市场价格疫如下：1、计腹算公式怀：比准价格处=可比实祝例成交价猛格×交易气情况修正我系数×交贞易日期调辱整系数×劲房地产状体况调整系剂数2、比泊准价格艰：A=50遗00×1朋00/（扫100＋坏2）×（页1－1%留）3×（1＋鸦0.5%）5×100刷/（10诵0－8）=659咱8.33（匠人民币渗元/平拍方米）都；2、比准朝价格：B=6吧00×鼻8.5×10珍0/（1闷00＋5持）×（1寒－1%）2×（1颜＋0.5%）5×100墓/（10愚0－4）=63何28.88（晌人民币乘元/平寄方米）员；C=55险00×1报00/（晌100－酿3）×（1＋覆0.5%）3×100秩/（10竭0＋6）=619朝2.31（人长民币元/津平方米）田；3、将上鹊述三个比睬准价格的搬简单算术重平均数作公为比较法日的估价结农果，则：估价对象滚价格（单折价）=（6疏598.33＋庸632潮8.88＋6止192.31）÷辛3=637筑3.17（人让民币元/私平方米）例4-买14：喊为评估吐某商品固住宅2斜002薄年10房诚月24泻日的正病常市场调价格，舞在该商唇品住宅宿附近地除区调查盼选取了欠A、B贫、C三灯宗类似察商品住计宅的交赠易实例冠作为可今比实例仆，有关尚资料如偶下：A的成那交价格东：37网00（熄元/平财方米）B的粉成交价唱格：晓420肾0（故元/平境方米）C的成交扒价格：储3900华（元/歉平方米）A的成交拘日期：2淋002年陵5月24监日B的成交雪日期：2接002年摧8月24抛日C的成交毛日期：2婚002年凳9月24钳日A的交辉易情况袖：－直2；B的交蜂易情况肝：0熊；C的交易易情况恼：＋笋1；该类商肿品住宅拳200求2年4眉月至1搂0月的放价格指芬数为（馆定基价草格指数半）：虾100培,92版.4,汤98.恐3,9讨8.6检,10体0.3背,10滴9.0盒,10灵6.8房地产滩状况的熄比较判未断结果纱：试利用亭上述资晓料估算嘴该商品贱住宅2急002跳年10的月24坐日的正织常市场还价格。房地产状况权重估价对象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100估算该锣商品住惠宅20篇02年子10月钩24日窃的正常铸市场价牛格如下庭：1、计驾算公式离：比准价炒格=可源比实例祥价格×