青岛高端住宅研究

青岛高端住宅研究第1页/共71页宏观背景研究青岛城市概况高端住宅市场研究市场发展前景预测1234第2页/共71页宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测宏观背景房地产市场概况第3页/共71页宏观经济分析保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从2010年前三季度走势来看，GDP仍保持两位数高速增长，整体经济形势依然向好。第4页/共71页宏观经济分析随着近期通胀压力、贷款基准利率上调，未来银根将收紧，对房地产业将造成一定影响。2010年前三季度，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施适度宽松货币政策，在保持政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性，引导金融机构合理把握信贷投放节奏；2010.9月人民币贷款新增5955亿元，货币信贷增速有所上升，意味着三季度的货币政策依然保持适度宽松，进而推动了实体经济增速的反弹；9月CPI同比上涨至3.6%，创下2010年新高，温和上涨；9月PPI与上月持平，涨势趋稳。第5页/共71页施竣工面积近3年施竣工面积逐年增长，按市场平均增率计算，预计2010年全面施工面积和竣工面积将分别达到4980万㎡和840万㎡，后市市场供应将创历史新高。房地产市场概况第6页/共71页销售状况房地产销售面积和销售额整体呈上升趋势，2009年均达到历史最高点，从2010年上半年销售形势来看，预计2010全年销售面积及销售额将保持持续增长，但增长速度同比09年将有所放缓。房地产市场概况第7页/共71页抑制不合理住房需求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。加强市场监管④各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。加快保障性安居工程建设②房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。增加住房有效供给③抑制加快加强增加在首轮新政调控无果基础上9月29日“二次调控”出台稳：调控1年后的市场供应，规避08年政策调控后的刚性反弹风险紧：一阶段段调控无效后，政府选择政策硬着落跟：在二阶段调控无效后，政府再次调整细化调控内容序：央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点

①房地产政策解读第8页/共71页随着二次调控的出台，下一步房地产大势走向如何？未来发展预测第9页/共71页10年4月份后，销售价格指数与房地产开发景气指数已经持续呈现下滑趋势；近期资金面上银根的收紧及政策面二次调控政策的出台将会使得房地产市场短期内受到影响，长期来看，房地产市场依然看好。未来发展预测第10页/共71页政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性国民经济保持稳定较快发展，产业结构日趋合理宏观背景分析小结第11页/共71页城市区位城市经济发展规划市场概况第12页/共71页城市区位青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。主城区三面环海，地势东高西低，全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为870千米。2010年面积10903平方公里，人口838.67万，辖7区5市，市人民政府驻市南区。2010年中国城市竞争力报告中，青岛城市综合竞争力名列全国第十位。第13页/共71页城市经济青岛经济一直保持快速增长，2009年GDP总值4853.87亿元，在世界经济危机大潮中仍保持12%以上的增长率；据青岛统计局，2010年青岛前三季GDP增长13.3%，人均可支配收入1.8万。2010年青岛GDP预计将突破5000亿，稳居全国10强。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展阶段萎缩停滞稳定发展高速发展第14页/共71页城市经济产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口结构不断优化，2020年预计青岛市人口将突破1200万，新青岛人是不容忽视的购房群体；青岛市第三产业比重逐年增加，传统产业比重减小，产业结构逐渐趋于合理优化；产业不断升级优化，旅游业的发展为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；第15页/共71页城市交通西镇站火车站西镇站“跨海大桥、海底隧道”建成通车后，青岛、黄岛、红岛三“岛”相连，形成区域融合，将形成大青岛城市格局。青岛城区“四横三纵”快速路网和跨海大桥、海底隧道的贯通及青岛市地铁的建设和公共交通网络的完善，将提高市南区整体的交通便利性和通达性。海底隧道将于2011年4月竣工，届时将大大提高提高青岛、黄岛、胶南联系的紧密性。正在规划的2条地铁线（M2、M3），将大大提高青岛东城与西城，北城和南城联系，提高城市的效率和综合竞争力。跨海大桥、海底隧道、地铁、快速路三期等工程的规划建设为团岛至大港区域发展提供了契机。第16页/共71页发展规划“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛的城市空间发展战略青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。“一主”——指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区；“三副”——黄岛、崂山以及红岛；“环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平的指导原则，对塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城具有重大战略意义，青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展的格局。第17页/共71页发展规划政治商业中心名称崂山旅游度假区港航经济服务区四方文化区李沧文化旅游区流亭空港物流区高新技术开发区黄岛物流区黄岛开发区产业旅游度假休闲、旅游、商务居住、商贸、休闲文化旅游、居住物流高新科技制造业物流、航运现代化制造业城市发展的新规划，使各个区域的功能特征更加明显，城市分工更加鲜明，有利于城市更快更好的发展。第18页/共71页房地产市场概况青岛市房地产市场发展历程年份发展阶段及回顾1992年之前商品房市场初步发展阶段，青岛首次将住宅小区综合开发的概念引入青岛，团岛大院改造、浮山所等小区落成为雏形代表，房地产开发正式启动于1988年1992-1995年商品房市场迅速崛起时期，以东部新区为核心区域，国家关于房地产及安居工程等系列政策出台和青岛市政府东迁创造良好环境和成长契机1996-1997年商品房回落调整期，主要受国家宏观调控、紧缩货币政策影响及东部开发结束，主要为上一阶段的发展消化期1998-1999年商品房复苏回升期，1998年开始的住房制度改革，公积金制度、商业贷款等配套环节的快速完善2000-2004年商品房高速发展阶段，开发体量和销售价格逐年高速递增，主要受益于奥运申办成功、经营城市和大青岛框架的提出2005年-至今市场高位调控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供应体系，品牌开发商介入，进入规范化、市场化和相对透明化时代，竞争加强，郊区化开发逐渐成为楼市主流声音从青岛房地产市场发展来看，发展重心由市区向郊区转移，市场调节作用逐步增强，竞争更加激烈，由单一竞争转向产品品质、开发商品牌等全面竞争，房地产市场逐渐规范化、市场化、透明化。提高产品力、竞争力、品牌度是我们立足市场的根本。19921995199820002006第19页/共71页2009年2006年2005年2001年1997年90年代初老城片区：

倡导“保护老城、发展新区”战略实施海尔路片区：打造海尔路商务区，带动周边金融旅游发展中央商务区：形成

“一心、三轴、一带、两区”的规划设计青岛新都心：以“一心一环两带三大国际社区”为设计构想中央居住区：未来李沧东部将出现能够容纳30万人的新的居住区城市核心区：打造东部商圈，开始“发展新区”的战略实施浮山后片区：规划形成“一心、一环、两轴、四片”的格局老城片区中央商务区城市核心区浮山后片区新都心中央居住区海尔路片区房地产市场概况在青岛房地产发展北移东扩逐步迁移的过程中，由于城市中心区域房地产资源日益稀缺，传统意义的青岛郊区将迎来新的发展机遇。青岛市房地产发展路径2004年第20页/共71页随着房地产开发的北移东扩，青岛客户的置业流向也将发生转变；在一些外地和本地富裕阶层选择城市中心区域时，本地人和较富裕的新青岛人则只有选择北移或是向东部沿海扩张；相对独立的城市片区城市普通居住区景观性豪宅片区城市高档居住区新兴中产居住区城市普通居住区客户置业流向：表示老青岛人或较富裕阶层置业流向的区域表示新青岛人或首置青岛本地人置业流向的区域表示外地富豪或本地富豪置业流向的区域

表示新青岛人或是首改青岛本地人置业流向的区域房地产市场概况青岛房地产未来置业流向第21页/共71页房地产市场概况青岛住宅成交分析2010年以来，青岛市住宅存量呈上升趋势，10月期末库存653.9万㎡，较上月有所下降，存销比近几个月来成交量上升而呈下降趋势，存销比为4.5，市场去化压力不大。第22页/共71页房地产市场概况青岛住宅供应成交量分析2010年以来，青岛市成交均价呈小幅波动状态，8月后上升趋势明显，10月为9338元/㎡。2010年以来，青岛市住宅供应量、成交量呈波动上升趋势，10月供应量为138.3万㎡，成交量为144.4万㎡第23页/共71页供应结构：2010月份以来全市首置产品的供应呈波动下降的趋势，再改产品比重不断加大，10月份上升到了44%。房地产市场概况青岛住宅供应成交结构分析成交结构：2010年以来首置产品的供应呈波动下降的趋势，再改产品呈波动上升的趋势，10月份达到34%。第24页/共71页地理位置优越，旅游资源丰富，城市综合实力强。城市规模大，经济实力强，消费能力强，发展前景好。城市概况分析小结房地产市场发展良好，前景广阔，供销稳定，去化压力不大第25页/共71页高端海景住宅别墅项目洋房项目高端住宅市场研究第26页/共71页高端海景住宅青岛高端海景住宅发展史此报告定义的高端海景住宅为现时段价格在25000元/㎡以上，且较具影响力的海景住宅项目。时间段代表项目第一代萌芽阶段1993年银都花园第二代起步阶段2004-2005年瑞纳康都、金光都市名家海信燕岛国际、海纳尊邸第三代发展阶段2006-2008年百丽澜庭、东海路9号、凯悦中心、乾豪国际广场2009-2010年上实海上海、万丽海景、万邦中心、银座领海国际公馆、海信天玺最早1993年诞生第一代高端海景住宅代表——银都花园，位于市南区东部市政府沿海一线海景区；随后依托优越的地理位置和较好的海景资源，在东部沿海一线区域相继建成瑞纳康都、金光都市名家等项目；2006年以后，海景高端住宅发展迅速，由地段资源型转向综合竞争，产品力有了很大提高。第27页/共71页高端海景住宅集中在市南区及崂山区沿海一线，向两翼发展扩张的趋势明显，项目区域位于发展轴线上青岛高端海景住宅主要分布在市南区、崂山区沿海一线区域，区域配套成熟，交通发达；目前区域高端海景住宅项目已售罄，受土地资源稀缺影响，高端海景住宅将向东西两翼发展趋势明显。说明：红色为在售主要高档项目，蓝色为潜在项目高端海景住宅青岛高端海景住宅分布第28页/共71页地块位置土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）用途楼面地价（元/㎡）莱阳路8#288011.234561住宅、商业（约4:1）38900市南区香港西路南、东海二路东（原审计局地块）349246.5227004商业、住宅17800合计63725261565莱阳路8号绿城地块沿海一线区域土地稀缺沿海一线土地资源稀缺，2010年以来，仅有两块土地供应，未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性。沿海一线土地供应很少，土地非常稀缺高端海景住宅青岛海景土地供应分析第29页/共71页高端海景住宅销售情况较好，单个项目月销售20套左右；少量高端海景住宅销售一般，去化慢主要源自产品原因。如凯悦中心，主要因为其超高层塔楼结构，采光通风不佳，舒适感差。项目名称体量万平售价（万元/平）精装修标准（元/平）开盘时间销量万平销售速度（平/月）海信·天玺6.84.56000-800010.10.221.616000上实·海上海6.62.7500009.66.68800东海路9号8.34700006.116.28800万丽海景9.24.5700009.106.32000凯悦中心6.13.5400008.012.22000典型项目销售情况青岛高端海景住宅销售分析典型项目销售情况高端海景住宅销售情况很好，只有少量高端住宅因自身产品原因，销售情况一般第30页/共71页项目名称住宅规模（万平米）价格上市时间银座领海国际公馆4.5均价380002010.11华润中心37.3————远洋公馆3.2————绿城东海路项目——————中铁青岛中心1140000——远雄国际广场9.7300002010.11小计65.7

高端海景住宅未来潜在供应量表项目名称住宅规模（万平米）上市时间售价（元/平米）存量（万平米）万丽海景9.22009.10450005.2东海路九号8.32006.11400002.1上实·海上海62009年6月270000海信·天玺6.82010.10450005.2鲁商中心5.62010.9270005.5凯悦中心6.12008.1350003.9小计4221.9高端海景住宅沿线存量表目前沿海高端住宅在售项目不多，市场在售量仅有21.9万平方米；从潜在供应项目看，未来上市项目供应量较为65.7万平方米，未来高端海景住宅市场前景值得期待。高端海景住宅存量和潜在供应都较少存量及潜在供应分析第31页/共71页地理位置市南汕头路、珠海路、燕儿岛路、香港路围合区域开发商鲁商置业股份有限公司占地面积2.7万平米。其中地上建面9.9万平米，住宅面积8.2万平米。住宅套数800套容积率5.10建筑设计美国RTKL建筑设计公司产品构成住宅、公寓商铺写字楼层数29-35层建筑组成包括2栋海景公寓，1栋酒店式公寓

规划布局————入口设置_______物业费______入住时间2012-11装修标准2000元/平方米物业公司————项目规划地上建筑面积75万平米，是青岛市历史上投资规模最大，涵盖业态最广的百万平米世界建筑集群，项目业态丰富。典型项目-鲁商首府项目概况第32页/共71页典型项目-鲁商首府户型面积配比和成交比重面积区间

套数套数配比成交套数成交比例132平米12833%12295%144-153平米16042%14893%161平米6417%5688%172平米328%2269%小计384100%34891%第33页/共71页从客户来源来看，青岛人占据70%，外地客户占据30%；客户性格特征：购房客户以企业高管和公务员为主，多成功人士，年龄再40岁左右；80%客户处于自住目的购买该项目，少量投资客。成交客户最为认可首府的的地段、海景景观、视野、建筑设计和物业配套；成交的楼层以高层为主。首府一期精装修，对客户吸引较大；典型项目-鲁商首府成交客户特征分析成交客户关注点第34页/共71页地理位置崂山东海东路1号，银海学校（江苏路分校）斜对面开发商海信地产占地面积占地面积:37000平方米建筑面积:100000平方米住宅套数437套容积率2.16建筑设计——产品构成普通住宅,别墅层数一栋17层小高层，3栋39—43层的超高层规划布局_______入口设置青岛市东海东路1号(原麦岛金岸售楼处)物业费————入住时间2011-12装修标准6000-8000元/平方米物业公司________ArtDéco传世风华,紫金立面华彩闪耀。140米的伟岸气势，在城市中心、山海之间，托起一部“时代经典”。典型项目-海信·天玺项目概况第35页/共71页面积区间套数套数配比成交套数成交比例130-140平米11634%3631%221-230平米19859%5126%362-418平米123%433%429-440平米103%110%540-620平米21%150%小计338100%9328%由于产品定位高端消费客户，价格高，户型面积较大，去化速度相对较慢。典型项目-海信·天玺户型面积配比和成交比重第36页/共71页从客户来源来看，外地客户占据60%，青岛人占据40%；外地客户购买产品多大户型，以度假、休闲为主。客户性格特征：客户多成功人士，有一些知名演艺人士，年龄在40-50岁；绝大多数客户处于投资的目的购买该项目，有少量业主作为第一居所。成交客户最为认可天玺的地段、海景景观、视野；天玺采用ArtDéco建筑风格,富贵、优雅的外表。天玺的品牌体现客户地位。在此购房的客户，对单价和总价不是很敏感，主要看重产品。典型项目-海信·天玺成交客户特征分析成交客户关注点第37页/共71页地理位置市南区东海西路1号开发商青岛世纪广场投资有限公司占地面积2.7万平米。其中地上建面9.9万平米，住宅面积8.2万平米。住宅套数437套容积率4.0建筑设计巴马丹拿产品构成高端海景公寓、酒店式公寓层数29-35层建筑组成包括2栋海景公寓，1栋酒店式公寓

规划布局李居明三叶草布局,帆船之都形象入口设置东海路和香港中路均可进入物业费7元/平方米/月入住时间2011-06装修标准≥7000元/平方米物业公司美国世邦魏理仕紧临八大关\纵览新老城区\世纪之帆造型\一线全海景\国际规划建筑设计典型项目-万丽海景项目概况第38页/共71页典型项目-万丽海景户型面积配比和成交比重面积区间

套数套数配比成交套数成交比例90平米以下22451%9141%120-180平米9722%4546%223平米327%619%320-390平米5212%3160%561平米以上327%860%小计437100%18141.4%去化速度较快的为320-390平米三居、销售率已达60%；90平米以下酒店式公寓及120-180平米两居销售率在46%左右，近期由于价格提高，销售速度有所放缓。第39页/共71页从客户来源来看，外地客户占据60%，青岛人占据40%；外地客户购买的大面积住宅较多，而青岛本地人倾向于小面积公寓；客户性格特征：比较大牌、注重隐私、不希望别人知道，有一些知名演艺人士；绝大多数客户处于投资收藏的目的购买该项目，很少有业主作为第一居所。成交客户最为认可万丽海景的地段、海景景观、视野、建筑、历史人文（排名不分先后）；成交的楼层以中低楼层为主，原因在于低楼层的相比高楼层有更高的性价比；瞰海区域销售远优于无海景住宅，北向住宅/公寓相比南向住宅公寓每平米便宜1.5万/平米，但去化速度仍然缓慢；客户对于单价不敏感，但对于总价还是有一定关注，多数客户考虑贷款方式，更愿意留有一些活动资金在手上。典型项目-万丽海景成交客户特征分析成交客户关注点第40页/共71页地理位置市南区燕儿岛路8号开发商青岛凯悦置业占地面积0.9万㎡其中地上建面11万㎡绿化率25%容积率10.0建筑设计巴马丹拿物业公司仲量联行建筑设计澳洲PTW设计事务所/腾远国际景观设计泛亚国际室内设计香港梁志天设计师有限公司规划布局现代主义风格，力求简洁化与国际感。楼栋层数39层写字楼，50层公寓，共311套豪华海景公寓产品构成写字楼、公寓车位300个物业费6.5元/平米.月（公寓）17元/平米.月（写字楼）交房标准4000元/平（公寓部分）典型项目-凯悦中心项目概况第41页/共71页去化速度较快的为143-208平米和100-119平米，因为该面积段产品户型朝南，有较好海景景观视野。面积范围套数比例成交套数成交比例71-91平米15349%5838%100-119平米7825%4153%143-208平米6922%4971%382-883平米114%218%合计311100%15048.2%典型项目-凯悦中心户型面积配比和成交比重第42页/共71页外地客户占60%，本地客户不足40%，外地客户包括香港、外籍华人；国内主要分布在山东省内，青岛业主为私营企业主、外资企业中高层，三次置业比重较大；商务人士居多，看重周边商务环境和配套，作为第二居所。周边区域环境和商业配套、海景景观及住宅朝向、舒适性；公摊较大，户型普遍设计较小，客户对其户型设计不够满意。典型项目-凯悦中心成交客户特征分析成交客户关注点第43页/共71页地理位置市南区东海西路15号乙开发商青岛阳光新地置业有限公司占地面积1.0万㎡

建筑面积11.3万㎡容积率9.0绿化率25%物业公司戴德梁行青岛分公司建筑设计澳洲U/A设计国际集团、江苏建筑设计研究院景观设计贝尔高林香港有限公司BELT-COLLINS室内设计MR.JOHNDAVIDEDISON加拿大FK设计集团规划布局动感的“帆”形外观楼栋层数2栋50层塔楼，2层裙楼，建筑总高度198米产品构成高层车位450物业费9元/平米.月精装标准5000元/平米典型项目-东海路9号项目概况第44页/共71页去化速度较快的为147-178平米两居和258-328三居/四居，中低楼层的朝南户型销售速度较快，8月该项目销售出现大幅上涨，当月签约25套，创近期成交量新高。面积范围套数比例成交套数所占配比147-178平米13249%10983%167-210平米9033%6876%258-328平米14152%10272%1000-1030平米21%150%—365100%28077%典型项目-东海路9号户型面积配比和成交比重第45页/共71页外地来青岛工作的客户所占比重较高，年龄38-50岁。主要以外企高管、外地公司老板、金融人士为主，此外有少量外地矿主，多次置业比重较大，商务身份人士居多。项目建筑立面形象核心区位、一线海景高科技、智能化典型项目-东海路9号成交客户特征分析成交客户关注点第46页/共71页从土地供应和潜在供应项目来看，高端海景住宅未来供应量少，产品非常稀缺；整体高端海景住宅销售情况很好，只有少量高端住宅因自身产品原因，销售一般；90平米以下投资型公寓，160-200平米两居以及200-300平米是豪宅畅销产品，成交情况较好，未来供应较少，高端海景产品具有稀缺性；价格走势相对平稳，但中长期来看，高端住宅价格将继续上升；就综合产品力而言，引用星河湾董事长黄文仔评价，“青岛无豪宅！”产品提升空间巨大客群以青岛本地为主，外地占到一定比重，购买人群相对固定；高端海景住宅向东西两翼发展趋势明显，项目区域处于发展轴线上。高端海景住宅研究小结第47页/共71页别墅项目青岛别墅发展历程青岛的别墅起源于解放前期，居住在青岛租界内的外国人，根据他们各自的国籍和居住特点所建造的形态各异的别墅，这些别墅具有强烈的异域特色，现在这些别墅多分布在八大关和小鱼山附近。2003年以后，别墅发展北上，形成以城阳惜夏板块及即墨温泉板块为主的市场格局第三阶段：北上第四阶段会如何发展呢？？？90年代，随着青岛东扩，沿东海岸线形成多个别墅项目，体现海景特色，以银都、弄海园为代表第二阶段：东部沿海一线20世纪30年代，八大关别墅区，万国建筑风格第一阶段：八大关、小鱼山第48页/共71页20世纪30年代引入，青岛最早的别墅，原汁原味的异国风情，开启了青岛的别墅时代。第一阶段：八大关、小鱼山青岛别墅发展历程第49页/共71页房地产市场化运作的首期之作，以海景资源为鲜明特色，以初级化的产品为外在表现。弄海园锦绣花园银都花园第二阶段：东部沿海一线青岛别墅发展历程第50页/共71页第三阶段：北上青岛别墅市场化开发的二期之作，区位北移，整体上还是以山、海资源为依托，温泉板块异军突起；产品方面，有一定差异化，趋同依然明显，但整体产品打造水平大大提高。城阳100福山庄即墨天泰圣罗尼克即墨芭东小镇青岛别墅发展历程第51页/共71页目前别墅市场格局：温泉板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块；以惜夏及温泉板块为主；以市区及崂山板块、西海岸板块为辅；胶州板块作为拥湾发展后的新兴板块，目前别墅开发刚刚开始。温泉板块市区及崂山板块惜夏板块胶州板块西海岸板块青岛别墅版图划分板块格局形成的基础：资源、交通与城市发展；别墅市场格局：总体上呈现板块式分布格局，目前有即墨板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块、胶州湾东部板块；各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征。第52页/共71页独栋双拼联排合计在售总规模（套）76648215702818去化量（套）64444314032490存量（套）12239167328季度去化量（套）8542102229销售率84%95%89%88%目前在售项目总销售率达88%，存量为328套，存量不多，整体去化状况较好；按照季度平均去化量来算，存销比为0.13，表明在无新增供应的情况下，存量在不到两个季度内将销售完毕。目前总销售率达88%，存量为341套，相对较少青岛别墅存销状况第53页/共71页从总量来看，联排占主流；从销售来看，整体销售率较高，达84%以上；从目前存量来看，联排最多，双拼最少，整体来看别墅市场存量较少。

独栋双拼联排在售总规模（套）7664821570去化量（套）6404361401存量（套）12646169目前市场供应以联排为主，整体销售率较高，存量较少青岛别墅存销状况第54页/共71页别墅市场潜在供给状况整个青岛市已确定潜在供给量2143套（若考虑规划未确定项目，实际潜在供给大于2143套），按照统计的季度平均去化速度，需10个季度才能消化完毕，整体供给量较大；但从上市时间和销售速度来看，未来去化压力相对较小；根据实际调研，预计年内供给量将达到900套。说明：潜在供给量与年内潜在供给量通过实际调研获得，由于信息传递、市场变化、企业策略调整等因素，有一定的不确定性。板块西海岸板块市区及崂山板块惜夏板块胶州湾东部板块即墨温泉板块合计潜在供给量125套200套566套417套835套2143套年内潜在供给量100套100套200套200套300套900套目前潜在供应2143套，未来别墅整体去化压力较小青岛别墅存销状况第55页/共71页别墅市场潜在供给状况从潜在供给产品类别来看，联排最多，占66%，其次独栋占28%；叠拼及双拼供给较少。板块项目潜在供应量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）叠拼（套）市区及崂山板块玫瑰庭院20020

180

即墨温泉板块海信温泉王朝15654498

天泰蓝泉三期7070

青建•香根温泉130130

青建•橄榄树142

142

海尔•原乡墅14755

92

麗山国际一期130130

香邑泉海一期30

30

嶺海二期30

30

城阳惜夏板块银盛泰•德郡180

180

山水嘉园164

8084泰晤士河64

8488山水太和月光158140

18

胶州湾东部板块卓越蔚蓝群岛17

17

龙湖滟澜海岸400400西海岸板块城建•亚丁海岸7072835

唐岛金湾55

55

青岛全市214360640140592目前潜在供应产品中以联排为主，其次为独栋青岛别墅潜在供应第56页/共71页存销与潜在供给对比分析从上述数据的对比中可以看出，独栋别墅市场认可度较高，结合良好销售表现及后期较大的审批难度，独栋将成为市场稀缺产品；联排潜在供给较大，考虑到联排产品由于面积控制，总价控制较好，同时可适当提高别墅地块的容积率，因此供销方面将占据未来主流；双拼产品将成为独栋与联排的补充产品；叠拼产品由于市场接受度较低，未来供给较少。销量比存量比总量比潜在供应目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据市场主流青岛别墅潜在供应第57页/共71页客户区域分布综合分析别墅客户大多来自青岛市区，通过前期项目咨询和监控发现主要来自市南区与崂山区；但是随着青岛城市快速扩张，项目区域客户比例将有所提高。目前别墅客户以青岛市区的市南区、崂山区客户为主青岛别墅客户研究第58页/共71页青岛别墅市场格局需求旺盛，总销售率达88%，存量为341套，相对较少目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据主流客户多为市区客户，基本以度假为目的惜夏板块别墅市场格局市场销售较好，未来供应以联排为主，独栋较为稀缺板块独栋在13000元/㎡左右，联排在8500元/㎡左右客户以市区为主，基本用于度假，区域客户占少部分胶州湾东板块别墅市场格局市场销售良好，未来供应以联排为主，无独栋供应区域独栋在15000元/㎡左右，联排在13500元/㎡左右板块客户以市区为主，主要购房目的以度假为主，其次是投资和自住青岛别墅市场竞争格局第59页/共71页青岛洋房概况通过对青岛洋房市场的调查和分析，根据项目区域、代表性、影响力、开发商品牌等因素，我司选取了30个项目作为研究对象，分别对项目产品、价格、客户、供应、销售等方面进行了调查和分析。天一帕提欧小镇阳光公园一号御景尚都吉昌馨苑青特汇豪景苑水榭花都魅力之城香邑漫步水青木华圣乔维斯蔚蓝群岛城建竹韵山色恒基新天地理想之城尚风尚水和达和城海厦泓久花园青山绿水锦绣华城颐和星苑玫瑰庭院在售项目待售项目青特花溪地受容积率及土地供应影响，青岛洋房多分布在市郊，城阳区占比最大。多分布在市郊，城阳区最多洋房项目第60页/共71页花园洋房是指6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。洋房产品的界定第61页/共71页青岛市花园洋房产品品质一般，只有卓越蔚蓝群岛项目产品较好注：红色填充表示项目符合条件项目区域状态层层退台错层设计露台私属院落下沉式庭院阳光房水榭花都城阳区在售

万科魅力之城尊域城阳区在售

香邑漫步城阳区在售

鑫江水青木华三期城阳区在售

中冶圣乔维斯城阳区在售

卓越蔚蓝群岛城阳区在售

阳光公园一号城阳区在售

天一帕提欧小镇城阳区待售

御景尚都城阳区待售

青特花溪地城阳区待售

星海湾二期城阳区待售

颐和星苑崂山区在售

城建桃园山色崂山区在售

城建竹韵山色二期崂山区在售

锦绣华城市南区在售

百通尚风尚水二期李沧区在售

和达和城二期李沧区在售

青山绿水李沧区在售

玫瑰庭院李沧区待售

绿理想之城二期李沧区待售