《物业管理综合能力》第五章讲义

第五章行政管理学基础知识与应用第五章主要内容1.行政管理概论2.工商行政管理概论3.物业管理的行政管理第一节行政管理概论一、行政管理的含义及特点(一)行政管理的含义指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会活动。这里的行政管理，不仅包括政党和国家的立法、行政、司法组织活动，还包括企业、事业、社会团体等各种各样的社会组织的执行事务。(二)行政管理的特点1.执行性2.政治性3.权威性

二.行政管理主客体及活动原则(一)行政管理的主体是国家权力机关的执行机构，即行政机关。在我国，行政管理的主体是国务院和地方各级人民政府及其职能部门。当然法律法规授权的具有社会公共管理职能的事业单位以及某些垄断企业，也可以作为行政管理主体。第一节行政管理概论(二)行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。行政管理的范围遍及国家和社会生活的各个方面和全体国民。任何一种社会管理都没有行政管理这样广泛的外延性和关系国家、社会的全局性。第一节行政管理概论单项选择题:1.行政管理相对于其他社会管理所独有两大特性是（）A.广泛的外延性和关系国家、社会的全局性B.强烈的阶级性和高度的权威性C.极强的操作性和技术性D.“不可逆”性和“一元性”第一节行政管理概论【答案】：A

【解析】：行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。行政管理的范围遍及国家和社会生活的各个方面和全体国民。任何一种社会管理都没有行政管理这样广泛的外延性和关系国家、社会的全局性。第一节行政管理概论(三)行政管理的基本依据是行政权力。行政权力是国家行政机关为有效实现国家意志，依靠特定的手段和宪法原则，对国家事务进行管理权力。行政权利的特点如下：公共权利、具有合法性、具有很强操作性和技术性、强制性、一元性。(四)行政管理活动的根本原则是依法管理。行政管理，特别是现代行政管理必须是以法律为根本的活动准则，在法律规定的范围内实施管理。第一节行政管理概论三.行政职能的涵义及内容(一)定义:指行政管理在国家、社会生活中所起的基本作用，它是国家职能的重要组成部分。(二)性质:具有的政治性和社会性两重属性第一节行政管理概论(三)职能分类:1.行政职能分为政治统治职能和社会管理职能。这两者相互统一，互为前提，不可偏废。2行政职能分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等。3.政府在市场经济中主要是：制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务。第一节行政管理概论四.行政管理组织(一)定义:依照国家宪法和法律的规定，在一定的权限内执行各种公共事务的机构的总称，简单地说就是指政府机构。(二)特征:1.具有权威性和强制力；2.属于预算拨款制的行政组织，全部财政来源于国家预算。第一节行政管理概论(二)行政管理组织的种类行政组织按照其功能和作用的不同分为：1.领导机关2.职能机关3.辅助机关4.直属机关5.派出机关第一节行政管理概论(三)行政管理组织的结构1.行政管理组织的结构是指行政组织的各组成要素之间的相互联系方式或互动关系模式。2.种类:分为纵向结构和横向结构。纵向结构:指行政组织的上下层级之间，存在着领导和被领导的关系.横向结构:指行政组织的同一层级之中的各部门之间，是相互协调与合作平等关系.第一节行政管理概论3.行政组织的纵向结构。(1)管理层次和管理幅度是影响行政组织结构形态的两个决定性因素。(2)管理幅度指一个层级的行政机构或一位行政首长直接控制的下级机构或人员的数目。(3)管理层次指行政组织纵向结构的层级。第一节行政管理概论(4)相互关系:行政部门的管理层次和管理幅度在一个特定的组织内成反比关系，即就一个特定的行政组织而言，行政层次越多，每一行政机构的管理幅度就越小；反之，行政层次越少，每一行政机构的管理幅度就越大。第一节行政管理概论(5)表现形式:①尖型结构:行政层次多，幅度小。特点：尖型结构是一种集权的结构，有利于强有力的行政控制，但不利于发挥下级的主动性和创造性②扁型结构:行政层次少，幅度大。特点：扁型结构是一种分权的结构，有利于调动下级的积极性和创造性，但可能导致软弱的行政控制。第一节行政管理概论(5)表现形式:③综合型结构：在实际行政活动中，一个行政组织的结构不是纯粹尖型或扁型的特点：即组织中某些层次的机构管理幅度大，某些层次的机构管理幅度小。第一节行政管理概论2．行政组织的横向结构又称为部门结构。(1)职能部门化。即按照行政职能的界限划分行政组织的部门。行政职能部门化是目前应用最广泛的一种划分行政组织的方法，它的优点是能较好地体现专业化分工的组织原则，有利于行政组织内部的协调统一，不利之处在于实践中有时会出现各职能部门之间由于利害关系不同而发生冲突。第一节行政管理概论(2)区域部门化。即按照管辖区域的界限划分行政组织。这种方法有利于某一区域内部事务的协调统一，职权下放，也可提高各地区行政人员的主动性和积极性，有利于培养人才；但不利之处是重复性机构增多，容易产生地方主义和区域部门权力膨胀、条块分割等弊端。第一节行政管理概论(3)行业和产品部门化。即按照行业和产品的不同来划分行政部门的方法。这种方法的优点是有利于发挥某一行业内部专业技术力量的业务特长，符合专业化分工的原则，缺点是会造成机构的重叠设置，不利于整个行政组织系统的宏观协调。第一节行政管理概论一、工绣商行政阵管理的最概念（一）工岗商行政管衬理定义：指国视家为了菊建立和牙维护市宋场经济猜秩序，房诚通过市拿场监督悄和行政车执法等腐机关，盏运用行简政和法佩律手段劫，对市廊场经营想主体及标其市场诊行为进展行的监贷督管理枪。（二）工量商行政管焰理的主体是国家，雕工商行政东管理部门箱是代表国盈家行使行维政权利的绘特定市场聪主管部门击。第二节威工商行政刷管理概论一、工商尿行政管理屈的概念（三）工港商行政管厦理的对象是市场闸经营主割体及其既市场经恳济活动泛以及商垄品。最疼重要的解是起主展导作用琴的市场舱经营主顾体的市指场经济鸽行为。1.市场经营挥主体指参悦与市场经边济活动的甘组织和个伙人；2.市场经济返活动指在合市场上进筹行的、直邀接或间接轰以交换为付目的的市概场活动。第二节墓工商行政撕管理概论二.工商行红政管理吉的地位三.工商行费政管理母的作用四.工商行政油管理的目棕标及其实虹现以上内素容学员情自学第二节唱工商物行政管狼理概论五.工商行艳政管理眉机关(一)定义及断特点1.定义:工商行政高管理机关劝是代表国耻家行使工恶商行政管疮理职能，趴管理工商糊行政管理炸事务的国徒家职能机挑关，是国短家行政机颠关序列中亿的重要组捕成部分。第二节堵工商于行政管疮理概论2.基本特性为：(1)是国家维行政机帮关。(2)代表国伸家行使敢行政管球理职能辫。(3)代表国谈家行使遥对市场夫经营主讲体和市药场行为抄实行监隐督管理泄的国家狗经济管纱理职能盛。第二节赵工商行政绣管理概论(二)工商行政倾管理机关摘的基本职垂责1.研究制坡定工商稠行政管勉理的方华针、政缠策和有不关法律纺、法规捡，制定府、发布波工商行宗政管理蛇的规章树、制度蚕。2.主管全界国工商仍企业和庭从事生暴产经营就活动的稻事业单捧位、社纸会团体萄、公民诊个人的载登记注牲册工作才，核发谢有关证茄照，依灿法确认婶其企业骑法人资否格或合舍法经营捧地位。稿依法监补督检查逗登记注沈册单位梦的登记重注册行堤为。依光法核定小登记注价册单位败的名称冲。第二节樱工商愈行政管简理概论3.依法监督没检查市场伴主体的交铺易活动，尸查处垄断动和不正当沿竞争、侵费犯消费者悟权益和其窃他市场交杆易违法违口章案件。权依法或经话国务院授抗权，组织间开展全国蜜性的市场繁监督与行佛政执法活音动。4.依法监督款管理经济卡合同，指慨导合同仲逐裁机构的岂工作。第二节坑工商郊行政管第理概论5.依法对国耳内外商标陆申请实行凶统一注册搞和管理，谷认定驰名完商标，查团处商标侵妥权行为，豆保护注册竿商标专用担权，认可倘商标代理芝机构并指肉导工作。刻依法对商古标评审案芝件做出终伸局决定或犯裁定。6.监督管确理消费峰品市场茫、生产日资料市毕场，参听与监督拴管理金攻融、劳村动力、毁房地产错、技术把、信息宵等生产职要素市篮场和期泽货市场猾。参与锯市场体煮系的培绝育、发输展，参莲与论证臂、规划多全国市册场布局盟，开展馆各类市沫场登记慰及统计煌工作。第二节狡工商行政留管理概论7.依法监督轰管理个体蚁工商户、蓄个人合伙愈和私营企穗业，规范杰其经营行肃为，引导鹅个体私营密经济健康蒸发展。8.依法监督止管理广告定发布与广华告经营活鸟动，指导政广告业发谢展。9.完成国务其院交办的档其他事项优。第二节竟工商行政显管理概论(三)依据法律浅、法规和笑规章以及洞国务院的阴授权，工孟商行政管增理机关的睁管理权限酸如下：1．规章拨制定和叮发布权行。主要免指国家央工商行由政管理去局有权亡依法或宽接受立时法、行我政权力捐机关委冬托，制放定、发亦布工商伞行政管踢理的规梅章、制句度。第二节敌工商行政看管理概论2．登记康注册权拖。工商末行政管沟理机关先有权在皱其管辖锋范围内佳，对申璃请企业裂和个体读工商户骆、私营远企业、恰外商投炎资企业怀进行依独法核准防登记注紧册，确言认其企叹业法人遭地位或隙合法经闷营地位瞒，核定知其名称捎，此外恋，国家缝工商行碍政管理疾局还有杠权对商仓标申请皮实行统援一注册域。各级虾工商行酿政管理监机关有抄权对商首品市场惩进行登脾记管理仓，审核遵其开办获条件和添管理制晚度。3．对市清场活动幕中的违罗法经营躁行为的摧依法确幼认权。第二节闪工商行政沈管理概论4．对违凶法经营薄行为及必其行为僵者的依潮法查处掉权。具脏体包括哨依法调晴查权、备检查权江、行政排处罚权占、行政百强制执疑行权等竖。5．市场交闪易场所的肾经营秩序竟维护权。6．工商尼行政管偶理法规丹解释权淋。7．要求执初法外部协滋助配合和政保护权。8．对消怕费者权艰益的保唉护权等聪。第二节腔工商行政净管理概论(四)工商行尖政管理挣机关行从政行为跃成立的层要件1，必须是盈在其法定蛛职权范围寨内采取行园政措施。2．行政行斥为的内容心必须是合夕法、3．必须符破合法律规慈定的程序滥。4．必须符克合法律所裂规定的方珍式。第二节高工商行政洁管理概论(五)工商行畏政管理钟机关行局政行为挖的法律厨效力如夫下：1．拘束力健。(1)其行政勒行为的井对象——市场经柜营主体尖或个人效产生法朱律拘束萝力，相笋对人必涌须服从钻和遵守樱。(2)工商行毫政管理妖机关本宵身也有强拘束力汇，它意扯味着在惕该行政羽行为有鞭效成立羊和生效桶以后未挥经废止晓或撤销蛮，工商膜行政管将理机关谁包括它电的上级萍和下级廊机关都劈燕有遵守爬的义务陈，受该钩行政行猛为的拘鉴束。第二节确工商胶行政管钉理概论2．确定破力。确功定力是标指行政驰行为一招旦有效打成立和宴生效，弄非依法腊规定而巴不得随州意变动馒其内容处。3．执行稠力。执产行力是摧指行政桂行为的销内容如导果是命杏令相对刃人为一合定行为缎或不为容一定行顽为，则厕相对人王必须执耕行。第二节都工商被行政管纵理概论一.物业管贴理的行茧政管理愧涵义及姿工作内松容(一)物业管理咐的行政管租理的涵义物业管理苦的行政管紫理是国家敲行政机关斗依据有关溜的法律、妙法规，对他物业管理怜实施行业首管理。其钟实质是国抗家通过法谜律手段、毯行政手段纤，规范物否业管理活夜动，建立载物业管理尸市场正常姻秩序，改英善人民群签众的居住渗和工作环醉境。第三节答物业失管理的催行政管扭理单项选择裤题2.国家行敏政机关敌依据有护关的法滴律、法道规，对舅物业管填理实施兔行业管论理属于惰（冬）。A.物业管创理的行乘政管理B.物业管理唱的相关行或政管理C.物业管顾理的工线商行政熄管理D.国家工商曲行政管理资局的主要指职责第三节钳物业管理丈的行政管赢理【答案】：A【解析】：物业管理恶的行政管斯理是国家谎行政机关肤依据有关刑的法律、夹法规，对狗物业管理盖实施行业占管理。其刷实质是国踏家通过法战律手段、胃行政手段贷，规范物焰业管理活泰动，建立多物业管理对市场正常犯秩序，改胶善人民群寄众的居住鸽和工作环倚境。第三节驻物业票管理的岗行政管析理(二)物业管约理的行孕政管理朴工作内产容1.行政立飞法物业管辟理行政习机关的核首要职顷责就是仿制定政朝策法规知。具体凑而言，兴行政机垒关应根梁据国家冠法律规伴定的基汽本原则跃，针对眯物业管路理中出欧现的新弹情况和题遇到的塞新问题伯，制定呢物业管哭理规章裕制度。第三节野物业哥管理的且行政管滤理2.执法监督行政机关娇根据行政坝立法进行局执法监督歉，是约束破、制止物寄业管理诸忌多主体不泊当行为、分不法行为史的重要环骄节，是整桑顿物业管峡理市场秩利序、促进鼠物业管理持行业健康径发展的有折力手段。评行政管理哑部门要根堡据行政法锤规赋予的暑行政执法洒职权进行减行政执法有，对物业鱼管理中出若现的违法庸行为依法包予以查处您。第三节音物业刚管理的师行政管览理3.协调服务对物业管定理中出现窗的业主之象间、业主搭与业主委挽员会之间竞、业主与响物业管理稀企业之间例，业主、钟业主委员繁会、物业卧管理企业枕与各行政典管理部门耗之间的关享系进行协倦调，对物唯业管理业穗与房地产犬、建筑装醒修、市政盈环保、金狱融等行业拼进行协调形。同时，质要提供各咐种服务，就包括政策析咨询，人帽才交流、诊培养，信宏息沟通等穴。第三节稻物业浓管理的晓行政管呼理4.宣传引以导通过培小训等形穗式向业棒主委员横会以及咱物业管忆理企业诸的有关巴人员普轿及物业龟管理的芒相关法腰律知识贩，促使辞其学习予物业管付理法规翻、用好产物业管殖理法规柏；同时尤，还要院对物业舅管理法足规中不千便具体碎规定或刺尚未具扎体规定跃的、有饮利于提筛高物业垫管理水殊平、促供进物业骂管理规刃范发展猫的一些搏行为进锣行积极尾倡导，逢旨在为接物业管衔理创造随和谐、监健康的纳发展环轧境。第三节别物业管理迁的行政管碰理多项选择栗题3.物业管熄理的行罪政管理戚工作内银容包括准（打）A.行政立茫法B.执法监企督C.协调服春务D.财政支任持E.税收监层管第三节且物业奴管理的闸行政管材理【答案】：ABC【解析】：(二)物业管理粪的行政管躁理工作内墓容1.行政立法2．执法监驴督3．协调服凑务4．宣传递引导第三节洲物业载管理的友行政管厅理二、物罗业管理耍的行政例管理部储门1．国家级的物业管蛋理主管机分构指国务院凑建设行政福主管部门嚼，其主要狠职责是制爱定相关法来规、政策幸及标准，符对全国范舰围内的物旬业管理活巾动进行宏岸观管理与译规范监督特。第三节地物业管理桐的行政管闻理2．省市级的物业大管理主鬼管机构县级以上首地方人民私政府房地嘱产行政主筝管部门，刊即省建设都厅(直辖市味房地局)和市房地扣产管理局愤是本行政酿区域内物厚业管理的侍主管部门雪。其职责冲主要是宣沾传、贯彻论、落实国害家的法规增、政策及铸标准，结衫合当地实斯际情况，夏制定地方类性政策，挠依法查处奴物业管理鬼活动中的事违法违规肃行为，维甚护物业管障理市场秩脱序。第三节砌物业管理钩的行政管备理3．基层物业管楚理主管辣机构包括区、虑县房地产改行政管理惊部门，是紧辖区内物误业管理的役行政管理笔部门。基质层物业管云理主管机塑构主要负汗责本辖区垂内物业管网理活动的洗执法监督坑、协调服经务、宣传董引导，并淋承担上级眯行政主管店部门和区通、县人民丢政府依法际交办的具慈体工作。第三节沾物业含管理的爽行政管句理4．基层政府劈燕及其派生淘机构包括街冲道办事蒜处、乡启镇人民熟政府等括，它们遥不仅指渔导和管禾理业主巧委员会详的工作勤，同时风也履行统一些具顿体的行填政管理晋职能。回实践工献作中，的街道办典事处和梁乡镇人恼民政府虑对物业珍管理活帝动具有挑十分重备要的监股督管理乘、协调耽支持的低作用。第三节河物业管理走的行政管宝理5．物业管烦理的相关乎行政管理居部门(1)规划、望城管、挤环卫、辆公安等筐有关行咏政管理院部门:按职责分验工，这些番行政部门舅分别负责每管理违章宋搭建、环舟境环卫以兄及维护社像会治安等遭相关工作棉。(2)工商行详政管理那部门:主要负责赌审核、管型理物业管洞理企业的不工商注册计登记、企移业经营范询围的确定姑、企业广转告宣传是牵否符合法饲律规定等驾内容。第三节工物业管理兴的行政管敢理(3)物价行镰政主管笼部门:政府价格拆主管部门秘会同房地衬产行政主连管部门依唇法对物业稍管理企业礼的收费行崭为进行监馅督。如果灵物业管理模企业违反康价格法律旷、法规和助规定，则饺政府价格蝇主管部门乏依据《中华人民踏共和国价辰格法》、《价格违法叨行为行政侍处罚规定》、《反不正虏当竞争枯法》予以处罚姿。(4)税务行政皮管理部门:依法监督话和管理物沫业管理企宴业的纳税塑情况，涉墙及的税种软有企业所彼得税、营陪业税、城势市维护建震设税和教伴育附加税撑。第三节登物业赠管理的翠行政管置理三、物业能管理的行行政管理方晨式与手段1，对物业心管理企业惊的行政管荡理方式(1)依法处罚另。(2)备案记拥载。2．对物业那管理行业欧的行政管词理方式(1)实施准入数制度。(2)创造竞利争环境济。(3)组织开展每考评活动垂。第三节翠物业兴管理的凳行政管反理单项选吊择题:4.下列选项正中，对物波业管理行纸业的行政斩管理方式洲不包括（适）。A．实施沟准入制攻度B．创造登竞争环历境C．组织泼开展考绕评活动D．备案滤记载第三节虹物业仿管理的靠行政管怠理【答案】：D【解析】：对物业管笼理行业的躺行政管理腰方式(1)实施准入泥制度。(2)创造竞争似环境。(3)组织开展老考评活动菌。第三节垮物业彻管理的叔行政管部理(4)处理投诉定。行政管福理对于柜创造良膛好的物听业管理的市场环犯境，对息于物业贷管理企搞业以及筒行业的蜓健康、众快速发淹展均具联有非常还重要的躬作用。第三节枪物业技管理的油行政管妇理3．物业管际理的行政风管理手段(1)限制手括段：主怜要有吊逐销资质杂证书、买降低资想质等级假等；(2)经济手闷段：主覆要包括侨奖励、合罚款、惰没收非岂法所得棕等；(3)教育手无段：主肆要包括晃教导、弄规劝、介告诫、夕表彰和孙经验推调广等。第三节辆物业膀管理的讲行政管陶理四、物业盏管理企业逢与行政管讨理部门的搅关系物业管理士企业与行爪政主管部难门是行政侍法律关系掘。(1)服从行备政部门轻的管理物业管泛理企业壮应及时霸、全面展、准确须地了解父并掌握凭物业管责理相关疑的政策尸、措施兽、法律死、法规奔，严格