国信地产成本管控节点概要2

国信地产成本管控节点概要目前，国信地产成本管理作业指引按照开发时间和节点划分为：《目标成本指导书编制作业指引》、《动态成本管理作业指引》、《项目成本后评估作业指引》，根据流程文件我们编制了《房地产项目公司开发工作流程示意框图》，将各个开发阶段成本管控工作内容以图表的形式更直观地反映。下面我根据这几个步骤的内容，对每一阶段成本管控工作内容及时间要求作简要介绍。一、目标成本文件制订的步骤及时间要求

（一）目标成本（启动版）1、编制依据：项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、当地收费标准、当地类似项目指标；2、编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，研发设计部、营销策划部、投资发展部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织相关公司、部门评审通过后，报公司总经理批准后，最终形成项目启动版成本测算，并自动成为项目策划阶段成本预控目标。3、上报时间：项目策划开始前4、成果文件：启动版目标成本5、数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（二）目标成本（方案版）1．编制依据：启动版目标成本、策划报告、当地收费标准、当地类似项目指标、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部及其他相关部门参与编制，根据策划报告，各部门对项目策划阶段成本测算进行修正和细化，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织总部相关部门评审通过后，报总部领导审批，最终形成项目方案版目标成本，并自动成为项目总规方案设计阶段成本预控目标；3．上报时间：

总规设计前4．成果文件：方案版目标成本5．数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（三）目标成本（施工图预算版）

1．编制依据：方案版目标成本、规划方案设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、综合管理部、营销客服部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导、总部领导小组批准后，形成项目施工图预算版目标成本，并自动成为项目施工图设计阶段成本预控目标。此阶段可同时根据苏房投[2009]47号文件集中采购目录和房地产开发合同，提前进行合约规划工作。目前总部成本管理部已启动标准化合同工作。3．上报时间：施工图设计阶段4．成果文件：施工图预算版目标成本5．数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（四）目标成本（执行批准版）1．编制依据：施工图预算版目标成本、施工图设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；2．编制要求：由项目公司的分管领导组织评审，参与评审的部门包括：合约审算部、营销客服部、工程技术部、综合管理部、财务部等，并最终形成意见，经下属项目公司总经理审批后上报总部成本管理部；总部成本管理部收到下属公司的成本测算后，转发总部项目管理部、研发设计部、营销策划部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；由总部成本管理部组织各部门和下属公司进行评审，若评审不通过，总部成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经总部各相关部门评审通过后，最终由公司总经理签发执行，作为该阶段的成本控制目标；正式的项目目标成本文件报总部财务管理部备案；3．上报时间：总包招标完成后；4．成果文件；批准执行版目标成本5．数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（五）目标成本测算原则1．目标成本测算必须应用总部统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。2．目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及项目公司各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附目标成本编制说明、详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。3．成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。随着设计的深入，相关工程量的估算应越来越准确。依据施工图预算完成对目标成本修订后，《项目目标成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。4．成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。5．产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。6．项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。7．各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大，后阶段原则上不超过前阶段测算的目标成本；8．如果项目分多期开发，则先测算总的目标成本，再根据开发进度，拆分、分摊以确定每期的目标成本，相关指标不能超出总的目标成本。分期开发的项目中，许多费用均存在分摊的可能，测算时可按照可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊；9．对于旧项目（中途接盘的改造项目）的目标成本编制，在完成交接手续和财务审计以后，根据财务审计数据、项目重建计划书、施工图纸等依据资料，一次性编制目标成本，报公司总经理审批通过后，作为项目承包和控制依据，测算时相关指标要求准确、完整；二、目标成本的动态控制方式1．在目标成本确定后，由下属公司的合约审算部组织牵头工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部等部门，按合同分类对项目目标成本控制值进行细化、拆分，形成《项目动态成本明细表》，作为成本控制的目标值，还未实施招标的，按照预估金额考虑；2．成本控制的目标值将在实施过程中逐步被更新，已完成的合同签约、已确定的增减费用、已完成的工程结算等，要及时反馈到《项目动态成本明细表》中，真正实现动态控制；3．由下属公司合约审算部组织各部门每月更新一次，并由合约审算部负责汇总，在每月月底之前向总部成本管理部提供一份项目动态成本月度报告，阐述成本变化情况和原因分析。4、项目成本月报。在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由合约审算部用成本软件每月出一份《项目成本月报》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议.《项目成本月报》应包括文字总结和《项目基础数据表》、《动态成本总体数据表》、《动态成本明细表》、《招标／询价工作月度汇总表》、《合同及变更签证统计表》、《结算月度汇总表》、《工程材料核价/综合单价核定汇总表(按合同分类)》等表单，在完成后的三个日内报总部成本管理部。（可在成本管理软件中完成）；5、成本分析会。成本分析会按照时间划分有月度、季度和年度等，按照过程划分有施工招投标阶段、竣工结算阶段等。成本会议前5天，下属公司的合约审算部提交相关的报表和成分分析报告；6、成本大检查。总部采取定期或不定期的方式，对下属公司的成本管理工作进行检查，包括制度流程的规范性，招标采购的符合性、合同签订的完整性、现场签证和变更处理的及时性、工程结算的合理性等，总结经验，纠正错误，保证成本管理的正常运行；三、项目成本后评估1．编制依据：

批准执行版目标成本、动态成本表、成本月报、结算文件等2、编制要求：由项目公司配合、总部成本管理负责归集项目的所有相关成本基础资料，汇总项目完整的结算资料，对比项目结算与《项目目标成本指导书》中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性，整合建安成本后评估资料编制形成《项目成本后评估报告》，交分管领导审核后交总经理审阅。3．上报时间：

工程交付后；4．成果文件：

工程竣工结算及成本后评估5．数据组成：

原则上，所有的数据按实编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；

四、成本管理的改进思路

在地产管控体系下，针对项目实际情况1.制定项目目标成本——建立目标成本管理规范，主要加强“规划设计”，“招标”环节的目标成本管理；2.明确岗位职责——建立责任成本体系；3.运用动态成本管理进行跟踪执行，以合同为中心，实时对目标成本、实际发生成本、实付成本进行分析控制；4.后评估——根据执行结果，对相关业绩进行评估，总结得失，形成项目成本数据库。一、目标成本控制的关键环节1.投资决策阶段成本控制

加强项目可行性研究；配合投资发展部做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。2.设计阶段的成本控制

项目投资控制关键是设计阶段，对工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作配合设计管理部开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、宜兴市场的实际情况，邀请专家对建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。建议推行1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法

2.实行限额设计，有效控制造价（2）项目初步设计和施工图设计阶段这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。项目公司相关技术人员配合总部做好相应工作，根据项目开发定位，工程建设成本范围、质量及效果确定各项指标。加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。

设计的经济合理性——体型系数，窗墙比等指标布局的合理性

初步设计阶段配套设计的合理性竖向设计的合理性建筑系统的设计景观设计施工图设计阶段：组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，减少设计变更，避免浪费。基础形式的选择建筑结构形式的利用三材消耗指标——结构配筋、含钢量的控制设计说明，施工做法的合理性材料的选用上尤其是水电材料选用各专业间图纸的矛盾景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一

审图完成，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。认真进行设计交底工程价款调整（3）设计合同的签定———加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。

（4）二次设计问题委托专业队伍对于设计院不能完成或完成不好的专业设计进行二次设计，并完善相关手续。3.施工招标阶段的成本控制施工招标阶段成本控制包括设备、材料采购和施工招投标，其控制重点在于投标单位的选择，招标文件的制订、评标、定标，其中招标文件的编制应放在重中之重。

(1)确定合理的可控的材料设备供应方式，专业工程分包方式。

(2)严格施工单位资质审查，能考察的项目都应进行考察，选择好的项目经理尤为重要。

(3)招标文件中必须明确

1)承包方式，付款方式，结算方式和取费标准；

2)材料设备要求，技术标准、质量标准、规格、型号、数量、供货周期等；

3)工期要求、质量要求、验收标准；

4)施工管理要求——安全、文明施工条款，各专业工程分包界面，总包配合工作的范围。项目划分要清楚清单编制——项目应可能周全清单说明要准确、全面配套表格设计要合理(4)评标、定标——制定合理的评标办法，分析技术标书及商务标书，内部邀请招标的项目进行二次商务谈判。(5)招投标工作完成，应对中标单位的商务标进行分析，形成工程造价控制目标。

4.施工阶段成本控制——组织、经济、技术、合同等方面进行控制(1)主要是过程监控，实施动态成本控制；(2)认真组织做好施工组织设计的审查工作；(3)控制设计变更和现场签证——对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；严控施工现场签证流程；（4）继续通过设计挖掘节约造价的可能性；(5)强化施工合同和索赔的管理；

1)材料设备供应（甲供）的及时，属于甲方的工作应按合同及工程进度要求完成，避免索赔；

2)做好资料的归档、保存、整理工作，做好日常例会及技术问题、进度问题及其重大问题会议记录，为反索赔提供依据。(6)加强各专业的施工协调工作；(7)严控施工进度款的拨付；(8)形成成本月报制度。

5.工程前期的成本控制根据项目的特点，同政府力争一些优惠政策，以降低成本。

6.管理费用、销售费用、财务费用的控制管理费用控制

在公司的运营管理过程中，严格执行总部的相关费用规定。销售费用控制

在销售环节中采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。财务费用控制分阶段控制开发进度，缩短开发周期，降低资金占用时间，另外争取合理避税，有效降低税收负担。

二、设计阶段成本的控制和我司现阶段执行情况的简要汇报

一、设计阶段成本控制的设置

项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据现在很多资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，本阶段影响项目投资因素占到60~65%，单体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性5~10%。项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出，发生6~8%的总投资费用，决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响。表一：二、设仿计工作锹中的成历本控制扣工作1、积极推泛进设计招桌标，开展痕方案评选字。前提：要还有准确的君项目定位翠和策划、暂目标成本控控制要求心。重点：强扶调方案的饰合理性、寺经济性要求：辱目前我歪司的邀段标函中静及设计桑合同中眉，都对皆设计单组位技术轨能力的腥配置，口设计资最历，信肯誉，已询完成项娃目的效尾果评定糟，设计棉计划推码进，设宝计组织付，项目孩负责人展的综合悔评定，任设计期粪的服务垂及施工疫期的后猫续服务着等方面款综合评奸价都有苦要求。2.设计合同巨中的成本泪控制。我们强脚调限额问设计，岁要求在居合同里帖明确规爱定成本熄控制目脾标以下是新罗完成的合著同模板中菊有关成本猴控制部分窗：1.乙方在忌提交各削阶段设反计成果谈文件时授，需要感同时提亡交此阶师段设计祥成果的折概算书拉（包括出方案阶感段的成晋本匡算嗓书，扩役初阶段串的工程厌成本概槽算书及离施工图姓阶段的券工程成削本概算健书）。溜若提交经设计成恋果文件葵不包括括概算书悉，则视婶为设计挨成本文哗件不完席整。乙孙方在提允交各阶投段匡算烦书、概乒算书时伍，必须绒首先对曲设计成悼果是否场满足限绩额指标闪进行评拘估，如聚果满足浑限额指钥标，才质能作为旷合格的谈设计成财果予以瓶提交；愚如果不古能满足损限额指月标，乙棒方必须终自行调彼整设计咐，直到报乙方认牲为满足艳限额指洗标要求肤时，再骡予以提推交。2.各阶段匡不算书、概救算书应有煌编制人、晋审核人签卫字且加盖畅编制单位翅公章。各影阶段匡算车书、概算谈书除应反先映设计成松果的总体葡成本水平博外，还应认对甲方要近求乙方应拘达到的设叛计限额指霉标作出明博确评估和妖说明。3.乙方应及肉时向甲方淋提交各阶热段概算书阳，并对其肿完整性、胖正确性及口真实性负享责，具体颗范围及要责求详见各赏阶段设计逐任务书。4.乙方应做烫到所有设文计方案经屈理合理，侧并做到认躲真计算，割如甲方认清为乙方在螺设计过程别中存在经亭济上的不料合理现象钓，有权向咬乙方提出鸭质疑，必请要时可要氏求乙方提搏供诸如计浓算书等技潮术资料，搬乙方应予此合理解释哑并积极配运合。5.乙方应杯采取限虎额设计售。结构帆含钢量法和混凝供土含量锋、强度原等级、安应控制血在经济雄、合理长的范围妻内，且捞不得超木过限额赚指标。陈乙方必数须编制乏真实准飘确完整康的方案渣阶段成抖本匡算拒书、扩困初阶段蔽成本概视算书和惑施工图菠阶段概蔑算书（粗含造价两经济指赞标、钢僚筋砼含摇量等单罪项经济牌指标）唇。乙方眯进行扩勇初设计放概算的渗计价规荡则为，袭执行《聋江苏省捕建筑工务程概算屠定额》吗（200脉5）；乙位方进行终施工图馅概算书孤的计划氧规则为永，执行厉《江苏揉省建筑横与装饰像、安装滤工程计遍价表》累（2004），设碗备材料忠价格按厕各阶段殖出图前焰一个月沙《泰州鉴工程造财价管理绞》的信倾息价（荡具体材绣料价格使信息出计处列表棵说明）唤；各设掌计阶段狮的概算脏书应视碰为设计睁成果文牺件的一纠部分（蚀具体要冶求见设勿计任务而书）。摔在施工酸图纸会层审过程恳中如果予发现工敏程项目扬不经济淹，甲方拔有权要搞求乙方苏对方案驰进行优给化调整赴，以达员到限额订指标的测标准。6、各类建脆筑钢筋丢混凝土裤及建安漠工程单肿方造价似经济指初标必须思达到如屠下要求栽：表1：各类建衣筑钢筋混饲凝土经济惜指标18层点式高层建筑序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤58kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤0.42m³/㎡18层联拼高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤54kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤0.42m³/㎡11层小高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤45kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤0.36m³/㎡地下室（不含人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤130kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤1.10m³/㎡人防地下室（6级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≤180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≤1.20m³/㎡备注：建乱安包括内六容：土方尼、基础、旗地下室、向主体、门虑窗、入户取门、防火岁门、栏杆禾、外立面虏装修、公共部分持精装修、蓄室内给排替水、室内敌电气、消缠防通风、犁其中，小滑高层、高再层还包含莲有发电机简、室内智东能化、电信、电圆视。序号分部分项工程建筑面积（㎡）单方造价（元/㎡）总价（万元）111层小高层建筑不超过1250218层高层建筑不超过13503地下室不超过25004小于2.2米架空层不超过900表2各类建筑复建安工程残单方造价榨经济指标建（参考值细）33层点式高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≦65g/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≦0.48m³/㎡33板式联拼高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≦62kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≦0.48m³/㎡人防地下室（6级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积≦180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面积≦1.20m³/㎡镇江庄熄泉项目录钢筋混并凝土要绝求7.如黑经甲方示审核的秋设计成制果的建别安成本嚼突破甲嘉方提出旨的成本庆指标（蝴详见表华4.1、表4.2），则按建以下原则捏执行：当实际闲成果大弄于限额竟指标，巨且范围刊不超过3%的，可不宅予以调整浓。当实际成拿果大于限暖额指标，镜且范围在3%～6%的，乙延方在工妹程实施工前20天内完矛成设计四调整，扔调整内杂容设计叛承包方盏须做经套济性分库析及评勿估，设延计调整棍后需满新足成本挽限额指怖标的要记求。当实际恋成果大鹊于限额泻指标、熄且范围厚大于6%的，乙方速除应在工只程实施前20天内完成凶设计调整寇，调整内惑容设计承升包方须做弃经济性分鸭析及评估浴，设计调块整后需满恶足成本限惑额指标的约要求。如巡寿最终设计塌成果不能谨满足限额龟指标的要哗求，乙方甚须以书面盆形式说明熊原因，并担得到甲方寸认可。8.甲方可啦以约请及咨询公番司，按狂现行国捉家规范胁及计量嫂标准对胁乙方的委施工图垮进行同面模型、笨同条件呜的计算鼠复核。坚咨询结盗果如不腊满意第4.4.辣6.5条和4.4.都6.6条，乙方应无就条件对施游工图进行竖优化修改。9.乙方对赤咨询公烟司的计波算复核换有异议柔的，应解与甲方件一起对秤设计计律算有关纱的原始赛数据、震重要参跨数、计事算书进训行认真云的研究罩复核。疗共同找肃出问题肆的原因告，乙方繁并对相厅应设计字进行修溉改优化阿。10.直到乙量方完成忽每阶段洒设计任抄务，包言括完成缸对设计踪蝶成果的裤经济评窜审，甲方通过床经济评审棚认为乙方猜的设计成竭果达到限军额设计及宋限限额指额标的要求久后，才按会每阶段的质设计成果弱付款。2.2我公司矩已经完隐成项目无的钢含浩量和砼含量指标。层数分部分项工程阅景龙华无锡世家徐州龙湖世家秦淮绿洲上海海景园泰州标杆企业标控一期二期点式一期二期板式点式11层钢筋含量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618层钢筋含量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228~33钢筋含量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室钢筋含量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.3设计部门泼责任成本成本管巴理的一奏些手法目标：1、建造内驱容、建筑摘形式合理闲化2、结构指拘标合理化汤及施工图小质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率≤3%4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本3、设计过烫程中的成剪本管理通常设为计阶段擦成本控脚制的具冻体程序健是：专题调研—设计任猎务书—方案设要计—施工图汇任务书—施工图设攻计—图纸会虏审。（以上蓄共计六涛个节点灶，其中确四个节障点是要乳求甲方他完成的拘）由于关注旷点的不同尖，设计单封位往往对槐工程成本初控制的重权视程度不姜如开发单蜜位，因此其这一阶段项的成本控丸制应该由型开发单位宵牵头，由献设计单位练来实现。蛋在委托设闯计前，要组织丘力量对篇成本可遇控敏感败的部分阅进行专疏题调研，如：土摸方工程、怨基础部位织、地下室腐，主体材慌料，通过考察相关仆项目、收集惑最新技急术资料炎，组织旱专题会枯等方式督，与设静计单位颗共同完君成。在播确定项抛目技术肝方案的姥同时，沈确定成慌本控制乘目标。（我们医经常习军惯请进漏来，不砌习惯走元出去）举例一：象泰州项目朵的基础设尾计专题调季研：面项目恶公司当披地考察搬，发现扛当地地图质情况禽较好，让多采用叶筏板基抚础。设计院建恶议：桩基经两种方胃案比较，直筏板基础册比桩基基亿础节省10%，且施工表方便，最技终确定筏伟板基础。比较的关槐键点：经伸济、安全怪、施工方伞便一个经济较、安全、拍施工方便文的基础方街案是基础健方面成本拌控制的关胆键。地下室：从设计、母工程，销和售等多角旨度对地下软室设计方岁案进行可案行性分析凭。我们基茂本上每个虑项目都有较地下车库扑，有的地足下车库有暮机械停车毯位，对于史机械停车舟位的比例苹和数量，援应该根据丑不同地区循进行分析班，不能单柳纯看成本疫，造价人颂员的工作猛重点是通穷过造价分萝析，协助拍技术人员昼按技术经望济分析方誉法和价值田工程原理厚选择最佳昨设计方案闯。3、保证时始间按计划器推进是成否本上控制扇的重要点雷之一。三、影行响建筑沸成本的改八大因美素建筑的设池计有技术舞性，同样有经宣济性，研完究和分析自设计经济藏的影响因趴素，对寻芽求工程设截计经济效涉果的途径杰，降低工锦程造价有也着极其重陵要的作用铲。大体而良言，影响存建筑设计民方案经济庄性的主要烫因素有以硬下八个方冻面。1、建筑造价界构成比：建筑造价泥构成比反涛映的是不喊同工程部魂位的造价涌占总造价径的比值。碗分析这个骄可以找出居降低造价袖、提高经搜济效果的灶方向。2、户型：小户窗型单方晋造价比裕大户型路高，因筝为小户计型内墙循多，相谊应墙面蕉抺灰、栗管线敷术设安装然单方造院价就高莲。（销余售定价永要考虑坑这个因融素）3、层高：室内净室高直接影挂响建筑造对价。降低拘层高可以熊直接节省奔投资，节卫约建筑材泄料和劳动脊消耗，减南轻建筑自疲重，提高国抗震能力也。4、建筑的平妨面形状：一般霜来说，重建筑的犯平面形避状越简日单，其论造价相宅应地越党低，施骆工也经山济。5、建筑的驰单元组腔合：合理安膝排建筑的椒单元组合疗，能提高金设计方案艇的经济效怠果，单元蜜组合数可离以影响山傍墙、基础拒、屋面等气部位的造轿价。6、窗墙比疗：在满足僻规范要怨求的情丹况下，尺窗墙比罗越低越冤经济。7、结构配筋：结构懂工程师胀的设计茎水平，怖直接决寒定了建刻筑钢筋缴含量的始高低，渡从而影饲响工程宴造价。8、建筑结构寄形式：框架剪筐力墙结构抛体系造价决最高，框境架结构体鄙系次之，那砖混结构宫造价最低托。因此，龙建筑结构软的选择，咳是影响建澡筑设计方必案经济性张的一个重督要因素。四.应加强援对设计阶段采造价的控脾制（1）增强设议计管理部盏门的组织念建设要达到截设计阶稠段三控封制（质量即、造价兴、进度哑）的目的堤，需在杀组织上剪加强本部门力悬量，专业要蚁齐全，泥部门所洁有人员绵要加强最成本意供识，加预强技术上惰对设计离院的图使纸进行甩审核，汁完成设陆计的进党度、质闯量控制纺，同时办能完成杆工程设隔计投资芳造价的瞎控制。2）用价蜜值工程稍进行设崇计方案易优化在工程设胆计阶段，饲做好技术判与经济的损统一是合贼理确定和祸控制工程洽造价的首音要环节，白既要反对悬片面强调谎节约，忽途视技术和销售上的合理挺要求；又阻要反对重押技术、轻龙经济的倾向，设计上不的保守浪罚费。运用皱价值工程愈，进行方永案优化，的对控制造朗价有着十魄分重要的愧意义。当看然并不是头片面地认钞为工程造锐价越低越作好，而是育把销售、技绕术和造价三方面综隆合起来绑分析。（3）严格推行施蚕工图限捕额设计在设计方症案确定后笼，在施工代图设计推宿行施工图姓限额设计杜，制止投誉资浪费，荒在设计合异同中要采踪蝶取必要经柴济的措施蓬，增加投资控棚制的奖歉励和处彩罚条款猾，充分税调动设贞计人员毯和工程法经济人于员的积立极性，跌使他们赶密切配疑合，严齿格按照口设计任备务书规讨定的投供资估算惊，利用勤技术经药济比较剥，利用席反馈信希息进行殖各专业他设计的雾多方案仅比较，零能动地慕影响设叉计。4）.严格控制痒设计变更僚，有效控车制工程投嫌资由于初步惯设计毕竟过受到外部对条件的限甩制，如工科程地质、蓬设备材料吩的供应、种物资采购穿、供应价鸡格的变化萝，以及人牵们主观认竟识的局限浇性，往往原会造成施激工图设计抖阶段甚至依施工过程轿中的局部百变更，由译此会引起烦对己确认惯造价的改吼变，但这践种正常的古变化在一最定范围内啄是允许的碧。至于涉帐及到建设即规模、产严品方案、岸工艺流程含或设计方旬案的重大冲变更时，滤就应进行辈严格控制五和审核。劣因此，要国加强设计刊变更的管防理和建立而相应的制革度，防止押不合理的缘瑞设计变更设造成工程她造价的提颂高，同时加强施工图设急计的审核，尽可能寒把问题暴尘露在施工难之前。5）.引入竞争机制榨，大力推谁行工程施永工图设计肥招标为了有效嚼的控制投毛资造价，攀应在建筑践方案设计届的基础上衔，按限额篮设计的思辞想进行施捆工图设计娘招标。同时我们姐会按照前奸期施工图延完成的质仁量、经济头指标各方险面进行评但定，对完枯成较好的冷设计公司仅会保持继剥续合作的丙关系，不京好的陆续诞进行淘汰谜。结构设社计管理葬人员不悉仅仅要测有设计捏经验，浩还要了句解行业醉软件，敞同时能艳考虑施序工方便饮。实现顶在设计筹过程的行各个环船节三控钉制，保傲证工程援结构设昨计的质另量，降影低工程孙成本。6）.采取奖罚分列明的合同汁措施，调动设勺计人员的右积极性由于现行等的设计取凡费办法，矿难以调动古设计人员外主动控制也工程造价丑的积极性新，不利于亏工程造价危的控制。矩设计单位崖在批准的塘投资限额湾内，认真肺运用价值童工程原理闷，在保证洲工程安全查和不降低乐功能的前狗提下，通四过合理的采用新若技术、居新材料蝇、新工蜜艺，节棕约工程据投资，倒应按字一定比嚼例给设撤计单位刘和设计趴人员提必取奖励,做到“优质优价”，在设计飞合同中应待有节约工贯程造价的挖奖励和浪焰费投资的嚷处罚条款宁，利用合剥同措施调术动设计人礼员造价控仰制的积极偶性。如被宪评为优秀株设计，同舍样也应受迅到奖励。叮相反，如性设计超投岩资，设计渣不合理或冈造成了一凳定的浪费秘，设计单欧位和设计蚁人员同样押要承担相泡应责任，环并视浪费调程度承赖担一定的摘经济损失腥。7〕.聘请专窗业设计爪咨询单片位进行跃设计优贵化房地产鸟开发企临业聘请铁专业设蝴计咨询攀单位进拖行设计藏优化，姓设计咨继询人员同均由专俘家级的里注册建弯筑师、典结构工她程师、恨设备工虎程师、鲜造价工命程师组修成，咨询设计讽公司要对织结果出评肯估报告,同时我公禾司相关人滥员对评估敬报告做出膛分析报告。造价管理产品经济壶性招标管瞧理变更签驻证管理预结算敞管理综合成况本体系成本信仗息化成本软码件信息月对报成本数据厌库目标成辆本责任成凝本无效成本综合成本、成本管泛理软件——是国信地锐产成本管文理的主要后数据平台叙，是成本逃管理的重丝式要信息工饰具。

实现全项目成本的动态核算；

进行目标成本、预算及合同管理；

为领导的决策提供有效的数据支持。

做资金管理，成本与财务之间协调高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本管旗理软件像系统模格块结构漆图：

目标成本

动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目动态影成本的构可成动态成夸本=合同性成芬本+非合同承性成本+待发生成惰本各产品类抽型动态成智本的形成项目动态课成本合同性成董本非合同朴性成本各类产雾品动态绍成本拆分指定分肌摊引入录入分摊公式：泽各产品咱的动态详成本=∑已发生己指定分棵摊+∑待发生鞋指定分各摊+（本科汗目总成潜本-∑已发生切指定分黎摊-∑待发生唐指定分挑摊）×比例待发生盆成本指定分劝摊调整地块区票位示意江苏饭博店地块杨公井慕地块太平南路游府西题街延龄巷杨公井户部街小火瓦融巷地块区牛位说明地块位于欺南京老城言区中心地振段，新街吐口商业圈夺，百年老捷街太平南鉴路（南北闯全长160避0米）沿线眨上，北与这总统府相你连（相距500米），南萄接“夫子本庙”地块所遗在位置债为商贾效必争之辱地、商牧业繁华虫中心。A、B、C三个地块葛由三条东负西向知名原商业街：怪杨公井、本淮海路、铃游府西街崖与两条南露北向道路洽：太平南地路、延龄痒巷分隔围补合成“金角银即边”商业街，搂改造后可顿成为南京滚高端商务油中心和地跪标级中心柱商业街区帽。项目羽沿等革本项目曾理为200度6年南京金匹秋恳谈会穷重点招商询项目，原桨投资方于2006年11月与政府御正式签约蜜，按人民摔币9.3蓝8亿价格以请净地定向舱摘牌转让南方式获得距。自2006年12月至200极8年11月期间滚，投资窑方先后桨已支付4.38亿元，距后因受侨金融危透机影响恨，至今嫁尚缺口5亿元未柜按约支移付，土地权属命尚未办至乌该投资人摘名下。项目泪因涉及占城市核苦心区段矿改造而腿倍受政剂府关注梦，面临充易主或心强行收宿回。该项目招袋商初期，闹政府有意凉立足区域奏成熟商圈跌，拟规划应一定规模管的商业开疾发，引入垂国际知名芦品牌，打数造“国际黄金径珠宝城”主题商集业，形成贝特色经营卧和品牌亮左点。初步分析鱼判断——缴开发指标驻说明总可开发宅面积：32万平米其中：地臭上部分：22万平米酒店式互公寓：6.5万平米办公：6.5万平米商业：9万平米地下面晶积：10万平米南。注明：公当寓、办公爪、商业比醒例为3：3：4地上商海业部分求拟建成9至12层裙房类拔型；地下考量虑未来知地铁3号线站点越对接，拟删建4层，负1、2层均为与筐地铁站相阁连的地下肃商业街区拒，负3、4层为停车异场。初步分目析判断桨——销痕售预期说明：鞠项目获恋取后201躬0年即可美开工，红开发周疑期6年。201嫁2年公寓及鲜办公物业家开盘销售淘，商业实馋现进入招埋商运营阶突段。开发年度20102011201220132014开发进度（万平米）酒店式公寓3.53办公3.53商业（含地下）1054销售进度（万平米）酒店式公寓3.53办公3.53商业9初步分邀析判断量——销免售预期参考同榨类型物默业销售蹲业绩及暂未来市述场走势劫判断，泻各类型拼物业销交售价格缝预期如绝下：酒店式公奶寓：在2012年开始销童售时，综把合销售均焦价可达到3.2万元/平米，整乘个销售周子期（2012～2013）的综雹合销售钞均价可躲达约3.3万元/平米；办公：销售全周喇期（2012～2013）的综合跟销售均价弊可达约2.1万元/平米；商业：201刚4年折现兼额可达3万元/平米。此外，租从谨慎性翻原则出发答，假定商没业部分在201恭2～2014年的培龟育期仅屈能实现匀收益与葡成本持侵平，故宵测算商棵业部分桥成本时据需增加趋