商业地产前期策划

世博花园酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报昆明世博新区开发建设有限公司2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目开发方向有了更多的选择性。为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司，昆明风之铃市场调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调研报告》。成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。前言Contants01昆明房地产市场现状02昆明市房地产区域市场分析03项目宗地分析04项目开发方向建议05单一业态开发经济测算与比较分析06开发强度弹性分析

07满容开发业态配备建议08满容开发现金平衡分析09方案优选第一部分昆明房地产市场现状2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场供应洪峰体现在2012-2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市场供应压力昆明一级市场表现注：数据来源于昆明市国土资源局昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况，由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力昆明一级市场表现注：数据来源于昆明市国土资源局高库存时期，市场供求关系严重失衡自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代昆明二级市场分析注：数据来源于昆明市房产信息中心自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与成交量仍节节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了2200万㎡的惊人数字，是昆明两年的去化量总和！昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明市场表现仍显疲软昆明二级市场分析注：数据来源于昆明市房产信息中心昆明二级市场分析近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期年终促销将拉动成交量；而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活指向性商业昆明商圈分布现状市中心：三市街主力商圈，为昆明传统商圈，曾是昆明唯一集中商业区，吸引全市及绝大部分来昆外地人。北市区：片区发展较早，现已形成北辰财富中心、霖雨路及白云路等区域商圈，随重点项目推进，片区商业将有质的飞跃。南市区：南亚风情第一城代表了区域级商业中心的崛起，未来西山万达广场建成将再次完善片区商业配套。西市区：西市区尚无区域级商业中心，人民路壹号广场、保利六合、经典双城等大体量商业项目建成，方能使西市区商业大有改观。东市区：人口密集区处于二环周边，出二环后地势多起伏，人口分布不均，以车市及餐饮等指向性商业为主。东南片区：现有商业多为专业市场，经商人群众多，商业较有活力，生活商业中心集中于世纪城商圈。

昆明现有商圈分布图商圈专业市场万达广场红星国际白云路商圈世博园板块自身商业匮乏依赖主城及北市区商圈昆明商业发展趋势昆明商业格局高新区商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世纪城商圈南市区商圈巫家坝城市副中心市中心商圈东市区商圈市中心外扩商圈北京路沿线是昆明发展最密集的商业商务圈。本案处于世博板块核心区域，片区植被覆盖较多，整体偏静，且地势起伏，交通条件一般，从主城范围来看属于边缘，不利于人流聚合及大型商业体存活。南市区是目前昆明新兴商业最为集中的区域，代表了昆明城市的发展方向。近两年运营商业中心概况本案同德昆明南屏街商圈南亚风情商圈云路中心万达广场爱琴海银海尚御融城金阶公园1903七彩metown欣都龙城欣都龙城开业时间：2013年12月18日商业体量：8万㎡项目特色：地铁商业、北市区较成熟商圈昆明广场开业时间：2014年12月12日商业体量：9万㎡项目特色：二环物业、北京路、地标建筑七彩metown开业时间：2013年5月25日商业体量：5.6万㎡项目特色：一环物业、俊发品牌、人口基数大云路中心开业时间：2015年3月29日商业体量：3.5万平方米项目特色：一环物业、品相高端万达广场开业时间：2013年10月31日商业体量：12万平方米项目特色：全国知名、全业态覆盖、地标建筑银海尚御开业时间：未开业商业体量：4.5万平方米项目特色：邻里商业、街铺与地下商业结合融城金阶开业时间：2015年2月5日部分开业商业体量：5万平方米项目特色：城市综合体、城投品牌爱琴海开业时间：2014年12月20日商业体量：16万平方米项目特色：双MALL形式、业态丰富、红星品牌公园1903开业时间：2015年1月23日商业体量：22万平方米项目特色：金格奥特莱斯、环境优秀、外立面独特昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万㎡左右，属于区域型商业中心，5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳昆明市房地产市场环境总结昆明房地产市场预判2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到1100万㎡、1700万㎡、1800万㎡，而当期市场去化量仅达到700-1100万㎡左右，进而产生了巨量库存；2014年土地市场成交已明显下降，根据住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万㎡左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由于市场新增供应减少，后市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激烈、商业物业供应严重过剩，此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。昆明商业发展趋势

昆明总体商业主线呈北——南——东南方向延伸，局部地点有区域级服务中心；新兴购物中心、商业街区大量入市，商业投资、运营风险加大。良好的商业定位、规划设计及招商运营水平等能提高项目价值，拉升项目售价，降低开发风险。目前商业过剩情况较为明朗，写字楼整体租金、出租率下降明显，投资客愈发稀少。第二部分昆明市房地产区域市场分析昆明市板块划分及属性新贵区域、中高端物业为主传统富人区，低密物业为主区域级商业中心分布密集区域竞争激烈市中心核心地带区域相对封闭，发展相对落后区域逐步成熟，人口涌入较多板块位置较偏，客户认可度不高区域竞争激烈，主要面向刚需市场环境佳，心理距离远，竞争较为激烈昆明发展较活跃区域，客群基数大昆明高端住区之一，已有多年无新高端项目供应空港服务性物业新兴区域，区位及环境有一定优势，中低密项目为主区域发展较慢，内生客群市场主要依赖内生客群市场，区域相对独立区域竞争激烈，外来客群涌入较多大学城及昆明行政中心拉动，投资客为主昆明未来商业区主要集中于主城、南市区及东南片区，西市区及北市区也将逐渐形成规模昆明各区域商业供应量昆明写字楼公寓供求情况写字楼公寓产品供应逐年递增，而去化率则大幅下降，单纯依靠市场去化压力巨大注：数据来源于昆明市房产信息中心昆明商业供求情况商铺产品整体去化率较低，2014年去化率有所回升，年均去化介于30-40万㎡之间注：数据来源于昆明市房产信息中心项目名称物业类型预售证时间供应（万㎡）去化（万㎡）面积去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均价（元/㎡）霖岚国际写字楼2013.10.258.156.4779.38%223000前期预售0.8万0.9-1.3万中企万派中心写字楼2014.6.131.80.8346%155501-1.4万云路中心写字楼2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2万人民路壹号广场写字楼2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5万保利六合写字楼2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4万昆明广场写字楼2013.12.279.296.570%1836001-2.5万南悦城写字楼2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3万红星国际写字楼2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2万广福城写字楼2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1万合计————58.7832.0254.47%——————昆明主要在售写字楼项目供求分析写字楼市场去化月均400-1000㎡，需要大幅调低售价引入大客户资源提升去化量项目名称物业类型预售证时间供应（万㎡）去化（万㎡）面积去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均价（元/㎡）保利六合精装公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000现12000协信学府天地公寓2014.5.161.320.9168.64%146507500-8500绿地大城天地公寓2014.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悦城精装公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300简装7000H公寓精装复式2014.5.202.21.2355.9%1488016000万科金域国际公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500装修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合计————28.7711.6339%——————昆明主要在售公寓项目供求分析2014年后上市公寓项目月均去化约700㎡，多数项目比前期售价下调30%左右项目名称物业类型预售证时间供应（万㎡）去化（万㎡）面积去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均价（元/㎡）润城第一大道商铺2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5万南悦城商铺2014.11.243.140.5918.8%415005-6万（无公摊）红星国际商铺2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7万广福城商铺2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5万保利六合商铺2013.8.22.130.7434.70%213502-12万昆明广场商铺2013.12.278.041.4618.22%178601.6-5万协信学府天地商铺2013.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5万大宥城商铺2014.9.96.191.0517.03%715002-10万霖岚国际广场商铺2013.10.250.840.223.8%191001-7万中企万派中心商铺2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5万合计————29.877.3924.7%——————昆明主要胳在售商铺鸟产品供求陡分析商铺售卖砌情况普遍少较差，月上均去化500㎡左右窄，去化错周期较社长高标写傅字楼租堤售价格项目名称每平米月租金（元）均价（元/㎡）云路中心90-14016000东方首座140-16025000-29000万达双塔——18000保利六合——20000同德昆明广场15025000欣都龙城120-15017000-23000金平果商务中心10015000-17000俊发中心140——顺城100-13024000-30000蓝光昆仑中心90-140——目前昆蜜明主要抵高标写枪字楼平症均租金120元/㎡/月，市面辆均价1700歇0-22披000元/㎡，大客量户及内部症成交仅为糠市场价50-7哀0%，部分项垫目由于市叮场去化不连佳，推行劈燕“以租代招售”政策万科白沙痛润园洋房：精蒸装均价1100孝0元/㎡别墅220漫00元/㎡俊发盛唐皂城高层：予均价750朗0元/㎡云润天肿阳高层：700渡0元/㎡洋房：1200情0元/㎡清水佳湖颗雅居小高层：6600元/㎡世博首循岸大平层：捕均价1400狗0元/㎡银海白沙县郡洋房：均够价7800应-900链0元/㎡商铺2-3万/㎡紫东苑小高层宪：均价580追0-6界500元/㎡朝九晚匆五高层：均轮价750踩0元/㎡世博里地下商铺肉：均价130梦00元/㎡（带12年返租）写字楼价佩格待定本案本案地签缘竞争脆关系区域参毫考平台封价：联排别伶墅：2000刘0-22昌000元/㎡洋房：900用0-1怎200每0元/㎡高层住谋宅：750肾0元/㎡写字楼:5A1极6000元/㎡公寓：暂坛无（参考辟金尚俊园850丘0；参考花蝇之城（精格装高返租1300君0）本案处于渴世博核心般区，受用肥地规划限割制，地理脑区位及片炉区特性影铲响较大，愚与其他周针边项目可耻比度极低名；地缘圈惭外主要烘为城中脑村项目能，产品字以高层丸住宅及近大体量递综合商介业为主衣；地缘圈午内东白斧沙河区地域与本唉案区域趟条件相保仿，以澡洋房、尖别墅物犯业为主中；地缘竞争齐度较高核心竞巷争圈云山村项南目白龙寺全项目世博生回态城低躬碳中心5A写字楼：1600妙0元/㎡本案区脆位及用丛地条件墓与区域光外项目庄相似度律极低，广竞争关差系较弱状态项目名称项目类型占地（亩）建面（万㎡）容积率与本案竞争关系待售世博里商业、写字楼459.51.25★★★★★在售世博生态城低碳中心写字楼4614.392.99★★在售云润天阳高层、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高层172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商业、写字楼、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、别墅150181.19★在售白沙润园洋房、别墅300301.2★在售紫东苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潜在云山村项目住宅、商业、写字楼、公寓289874★★★★潜在白龙寺项目住宅、商业、写字楼、公寓154544.5★★★本案地缘眼竞争关系区域项膜目主要炕在售住野宅类产伯品，但稍各类型偷商业、杠商务产汪品规划野均有，车本案需棚找市场翅差异化偷切入点片区二惊手房市贪场情况项目名称类型面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）世博生态城别墅27419000520世博生态城独栋485206001000博园邻里叠加26417500460世博生态城飞行的树海洋房9111500105项目名称类型面积（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生态城依山邻里联排别墅2571200047世博生态城双拼3001600053世博生态城独栋5003000060片区别改墅二手箩房单价呼约2万元/㎡，独栋兆售价相对贵偏低主要圆受总价影束响，每平愿米月租金罪约50-飘60元注：可绳供本案妖参考的亩公寓、敬写字楼约租售样招本缺乏第三部钳分项目宗地仁分析周边配套盘龙区人民医院西南林业大学云波小学世博园金殿青云小学金实小学联盟小学解放军533医院家乐福麦德龙超市欣都龙城北辰财富中心明通小学北辰校区北市区医院中汇商业广场天详小学理工大学延安医院北区分院云南妇女儿童医院家乐福园博花鸟世博车市1KM2KM3KM项目隶属齐于世博板巨块，但该困板块的最奥大劣势就瓦为配套极极度匮乏。商业购物僵消费需求追基本在半失径三公里蜜外，商业缺非常稀缺穴。医疗资玩源基本波能保证绳就医需驴求但并拳不丰富较于资源崇较为匮孙乏，小劳学教学妹质量较类低，中延学几乎职没有。较近的商刃业类型策物业基旨本都为晃专业市贡场，如洗园博花愁鸟市场寺、世博芹车市等丛。本项目电周边基溉本为高胜档别墅态住宅小奖区，交笑通基本轧靠自驾僻车，所替以对附盗近资源星需求也扒较低，挡可接受舒较远配什套。地块现状屠及指标容积率渗：1.2建筑密狠度：40%限高：40M用地面积乘：56.7亩地块形状忠不规则，赢破差12米，地质故稳定，增坡加后期规欣划设计和趁施工建造庆的难度。学但为低容村产品的摆伍放提供高兴差条件，抚利用坡差河可打造较吗为错落的迁建筑调性寄。地块内现虽有建筑物涉，较为老逝旧。后期奇项目启动橡需协调拆割迁、安置士等后续工白作增加项共目开发周音期及难度塔；项目毗邻岛世博园，夺优资自然尘资源能很尺好拉动腹零地物业价湿值；四周均有距道路，施至工车辆进组出，施工讯废料处理算较为容易绣。建筑建筑中心绿地建筑建筑210180230280容积率1.2代表本洪项目可泻以出现服的产品后类型较戒为丰富砍，别墅沿、商街伟、公寓客、小高踏层等均摊有条件限高40M，因容携积率小叼于1.2的限制，元实际造成射的影响较融小56.较7亩用地面痰积，项目洪为较小地欺块，开发考体量较小教，资金压址力较小，岔比较灵活指向性商谊业风情化产品中高端方杜向基地属性用地性质商业商务世博园核心区知名度高自然环境绿色氧拜吧规划控制低密物业基地属性愿梳理地块规模精品小盘区域认知富人区交通人流不利普通过商业世博园核惩心资源品牌知侮名度大环境阁配套游客资拒源片区发勿展潜力基地小隔结板块价值本案位于昆明东北板块的中心，属于世博园板块，传统别墅板块区，板块资源优势较大，资源占有价值较高；周边配套变化项目周边医疗配套、教育配套，商业配套、休闲配套较为稀缺；区域内自然人口稀薄，商业氛围不够浓郁，商业业态多为高档餐饮，私密娱乐等具有较强指向性；道路及交通优势项目周边道路通达，公共交通便捷，距离地铁站较近，交通优势明显；地块板块内大盘相继开发，未来商业建成开业、小区入住率提高将共同炒热片区，本案在区域影响力也将得以提升。开发判研基地内部现存建筑增加开发周期和难度，坡差增加产品多样性，项目自然资源的利用对地块腹地产品价值拉动较大；基地小显结充分利眯用项目废自然优汽势和板蓄块优势蛇开发板疾块稀缺沫物业--创造有一定喂风情感粥、高体捡验式的亭叫嚣产骡品

1、依托世博园核心区优势

2、打造片区“稀缺精品楼盘”3、提高项目调性，在产品宣传和服务上做文章4、借助展示和服务实现品牌落地和价值传递减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会依托区域资源环境优势，结合项目特点和产品优势，打造片区精品项目，树立片区标杆！S优势1、开发商品牌及世博园知名度2、区域自然环境优异，毗邻世博园3、地块体量不大，适于做精品4、区域公共交通体系发达，片区未来发展潜力巨大W劣势1、周边传统商业氛围较弱，核心地缘客户稀薄2、地块道路通达性不佳；3、商业用地性质与区域接受度匹配度较低；O机会T威胁1、昆明商业、商务市场库存巨量；2、市场投资、自用客群已大幅减少；3、片区在售及潜在项目有大量商业待售。SWOT分析1、世博园核心区探索转型升级；2、项目容积率有一定空间往低密方向开发，规避市场竞争红海；3、国家政策对房地产行业积极扶持，政策利好不断利用世博园核心区规划，充分展示好片区未来规划发展，突出项目稀缺感与投资价值。结合世博园景区资源打造项目特有产品，借势周边项目配套资源，以及项目独特性，削弱劣势，打动客户。充分利用区位优势及设计资源，进行产品及区位差异化竞争，主打区域“稀缺别墅”，区别其他项目。项目SWOT分析第四部走分项目开发爽方向建议【商务公腰寓&办公】【主题商业设及商墅】【投资&居住公形寓】购物中心居住商务商业标准写字楼服务公寓LOFT主题商业邻里中心别墅高端办公商业会所投资&居住公寓项目定耗位方向庙建议符合条稻件的物虫业类型方向一植：旅游里购物风氧情商街优势项目用售地属性足为商业笛用地，旋经济指酒标条件到与开发佛物业匹融配度较存高；商业产品著开发强度否较低且溢偏价空间较态大，可实茧现高利润拢产出；商街形到式多样东且具有殊较强吸笨纳能力伪，结合坏旅游资宵源效果供好；劣势以昆明近嘴期一级土平地供应市狡场来看，推供地均为目商业用地袭属性，现你昆明市场永商业配比笛及存量远妥超服务人限群需求，嫩商业不仅恐从存量、莫投资市场抄均存在严誓重客群面滚问题；商业产使品虽溢册价空间致较大，达但可售愧性较差伞，固有夹资产仅歪为账面醒产值，砖难以实炼现现金岂利润转召化；风情商街么多需充足萝固定人口惩作为支撑雷，且对开永发商要求缝较高，需派长期运管遵方能实现稿；项目定位怕方向建议需游客资争源支撑项目定位宿方向建议方向二专：总部妈基地商枯务园区优势相比常规休高密商务肉而言项目1.2容积率活、建筑40米限高运，可规但划出较磨为高端弄的低密谣商务办感公产品欠；项目所处革板块及区拖域规划与家低密园林播式办公匹嫁配度较高糕，物业可号与酒店、躺公寓等同去类物业进爽行转换；劣势纵观昆明叨商务市场民由于现有霜存量远盛盒于需求量新，已沦为征普遍低价缺无市的尴晴尬局面；区域没交有传统市办公氛纺围，且鸟交通、漫通达性深与办公踩客群诉顽求相违壮背；物业市场孟客群稀薄需且面临同谜区域类似蓬项目直面馒竞争，项辞目若以商怖务定性将喷陷入僵局项；商务市场拿过饱和项目定块位方向欧建议方向三：描商务商业铃别墅区优势项目所盖处板块毁及区域课规划较忠为支持山该类物洪业，通健过物业旬营销推愉广可有粮效对整故盘形象够气质进泰一步提矩升；通过官邸孔类商墅兼珍顾商务与妻私家别墅茄双重属性过，从而拓原宽市场满态足高端客餐群需求；劣势物业体抹量产出聚较少，乱综合考早虑地价坚及成本吧费用还丘需进行矮经济论陶证物业题经济可锅行性；物业规截划设计迎要求较宴高，接摄受该类忘物业人状群属窄洋众客群睛，由于红总价原以因导致订购买门寨槛较高茎；物业除扇产品本诉身外还琴需公共隶产品及箩大环境告、软性型服务等版对物业圈作为强棉支撑；容积率无堪法做满第五部分单一业猛态开发辈经济测萝算与比敬较分析单一业超态经济叮测算业态利润而率比选从上表可钢看出除公寓/写字楼外笨，商业及初别墅物业作利润率相劳近，因此项目以买经济角哗度出发紫应以低万密物业滚为导向；为确保账厕面经济效舱益有效转贱化，项目朝重点在于鸭产品货系要分配的合脊理性；备注：此诊轮测算将土地灵成本按蓝零计算携，不代驱表实际把利润产忌出，仅泄用于业遍态排序腰甄选。因而利安润率偏彻高，若卫加入土丧地成本犹因素考粉虑，利具润率需爪≥20%才可保证撒项目开发搭安全。双拼独栋商业联排公寓/写字楼（单亩/零地价）业态优埋选对比物业类型容积率总建面（㎡）售价预估

（万元/㎡）总销售额（万元）建安成本（元/㎡）其它开发成本（元/㎡）成本合计（万元）单亩利润额（万元）利润率独栋0.32002.85603500708321234862.20%双拼0.453002.47203500526826345763.47%联排0.75500210003500428838961161.06%商业0.85331.89603000394237059061.44%公寓办公2.214670.8512473000207074450340.35%联排商业公寓办公双拼独栋业态利润额凭比选业态优势等比选通过以上杰折线图进恢行分析独栋、双熊拼别墅均令属单亩建准筑面积少岔，利润率好高的物业爬；商业及捷联排别戴墅单亩业面积产锯出与利员润产出姜大致相凡同；酒店公寓抗为单亩建扣筑体量大购、经济效督益相对较唉差物业，击由经济性扭出发因尽言量少配；项目用地阿性质为商碌业用地，跑故而可考贿虑比选物筹业受到局帽限，仅能评从别墅、骆商务、商俱业角度进驰行考虑；随产品省方案容桌积率增傲加，利便润上升左状况并籍不明显齐！相反询，利润燃率下降助严重产品业态辽建议业态利润客群面市场稀缺度商业★★★★★★★独栋★★★★★★★★★★★双拼★★★★★★★★★★★联排★★★★★★★★★★★公寓/写字楼★★★★业态各项胃权重分桶析商业体殊量需根芝据项目签需求程柄度切实另规划，灶综合考顺虑其市糟场需求紧及自持俭可能；公寓/写字楼产晃品根据甲炮方诉求具盾体考虑，退随容积率箩升高，在蒜零地价条榨件下，项糕目利润率冠明显下降树，产品去序化风险也封将增高。综合项目恳自身条件三、市场、惨经济预算膀多重因素垄考虑，产握品业态建臂议以低密锈类别墅为温主或优先贺选择！为浓提高项目糊经济效益雾，应考虑群容积率突级破手法设颤计，在相俊同的业态痛标准下，杆尽量提升辱容积率。第六部分开发强顿度弹性条分析项目开姻发风险输提示综合分析羞：通过不同缸容积率模订拟规划经箩济效益对饼比发现，若以全别葛墅产品进经行规划，脏项目开发邻利润较为过乐观；相比以异满容积辅率1.2为目标勉配置公乒寓\写字楼硬产品，庸项目开征发强度档增加，馆虽利润煌额增加哑，但利挖润率大转幅度缩脆减；说摧明项目所风险加悔大。建议若以经济舒、可售等蝇角度进行心综合考虑系必须降低匆容积率才岔能有效确絮保项目开神发合理性，若满容献开发，在停目前投资扑客缺乏的水市场条件叫下，高容道产品销售叶难以保证晓。在不同冒容积率朱比选下享，计入1.06亿地价成屿本，在R=0龟.75时利润率膛最优容积率0.30.450.7511.2总成本2245325331324083471737600账面产值3136040320560005367056341利润率28%37%42%35%33%第七部分满容开漂发业态痕配备建戏议产品配比霜建议满容配胶比建议满容规划颂建议：项目若考虑满出足规划，公寓、惹写字楼为逐填充容积昂率产品，坡由于综合阳效益较低足，应按照座最低配比炭进行规划剖；低密物污业注重产堤品的价值仙感建立；分布物业类型建筑面积

（㎡）销售面积

（㎡）预估单价

(元/㎡)账面产值

（万元）自持率（%）可售产值（万元）地上商业15001500.001800027000%2700独栋商墅10301030.002800028840%2884双拼商墅20602060.002400049440%4944联排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/写字楼2966229662.008500252130%25213小计地上总建面4455244552

56341

56341

住宅下车位

地下停车位14257358140000/个50120%5012小计地下总建面14257

5012

5012合计总建筑面积58809

61353

61353项目开发总成本45510整盘现金销售总额61353开发周期现金收益15843开发周期现金利润率25.8%第八部分满容开寄发现金坦平衡分疾析项目现谅金平衡觉建议现金平硬衡建议现金平衡颤建议：项目低密恶物业全部挤销售，可促快速回流化大量开发想资金；同期销港售部分窗公寓及俗写字楼槽，当销忧售面积摧达到58%时，项目攻总投入与曾销售收入房诚基本持平帮，实现现浑金平衡。分布物业类型建筑面积

（㎡）销售面积

（㎡）预估单价

(元/㎡)账面产值

（万元）销售率（%）售卖产值（万元）地上商业15001500.00180002700100%2700独栋商墅10301030.00280002884100%2884双拼商墅20602060.00240004944100%4944联排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/写字楼2966229662.0085002521358%14623小计地上总建面4455244552

56341

45751

住宅下车位

地下停车位14257358140000/个50120%0小计地下总建面14257

5012

0合计总建筑面积58809

61353

45751项目开发总成本45510现金销售总额45751自持部分酒店公寓/写字楼自持面积（㎡）12458车位（个）358现金平衡注：按灯现金平将衡要求知，项目篇将自持1.2判5万㎡酒落店公寓/写字楼控。车位狂可完全填自持。第九部旺分方案优选方案优选在测算胀不同业饶态项目杰收益率肠的基础值上，必尿须从市昆场销售膀的角度顽综合考证虑产品迟开发方励向。由于市仔场对世御博片区受“富人倘居住区毫”的认史知一卧直未变死（在该俘片区长矮期未推包出房地妖产项目垃的同时戴，滇池四度假片召区高品安质楼盘斯层出不蹈穷，导篇致世博渠片区认功知的唯耀一性被峡打破）允。我们认屯为方向三这样“礼低强度生，高品弃质，多台