世联金地梅陇镇物业发展建议

金地龙华项目定位报告第一次报告成果——本项目经济技术指标占地面积：14.2万平米容积率：3.0占地面积：42.6万平米一期售价：5400元/m²～5800元/m²民治大道占地12.8平米占地1.4万平米布龙路梅龙路2项目目标及限制条件限制条件2006年底回首期款容积率3.0首期开发必须成功一期引发市场高度关注可持续发展，持续旺销提升金地品牌影响力利润最大化短期目标长期目标实现目标后的结果项目目标3世联对于金地龙华项目目标的理解成为片区高尚住宅的代表通过对客户目标的分析,本报告应解决的核心问题是:在未来的地产市场中成就非凡的影响力4我们的研究思路：市场分析阶段：区域市场状况本项目用地解析竞争分析开发模式研究阶段：项目开发模式研究项目定位阶段：核心竞争力形象定位客户定位产品定位命名市场分析开发模式分期开发策略项目定位启动区定位阶段：用地分析项目分期启动区选择5第一部分市场分析61.1龙华区域市场状况7龙华地理位置地处宝安的东南角，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇。全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.38平方公里。龙华是宝安区中与特区房地产市场联系最为紧密的区域，也是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。作为深圳卫星城，随着中心区西移，和地铁的开通，龙华的地位将较大的提高，成为“副中心区”。未来深圳的“副中心区”坪地镇龙岗镇坑梓镇横岗镇平湖镇坪山镇布吉镇葵涌镇大鹏镇南澳镇松岗镇光明畜牧场公明镇光明畜牧场沙井镇观澜镇龙华镇石岩镇福永镇西乡镇南山区盐田区罗湖区福田区小铲岛大铲岛内伶仃岛深圳市东海域香港东海域香港西海域惠州市香港特区香港特区8布吉关梅林关南头关罗湖福田中心区南山龙岗中心区龙华宝安中心区龙华区位未来深圳的“副中心区”随着深圳市中心区的西移，龙华成为距离市中心最近的卫星城，具有三重功能，一是福田中心区的延伸和生活配套区，其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用，三是不断协调和完善城镇自身的发展。9关内外土地出让情况对比关外大规模的土地供给量的不断增加，以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化倾向明显。土地出让简况区域2002年2003年关内福田14051.915112.2南山96336.483136盐田43173.670347.32小计159642.7208300.42关外宝安730730.3589943.39龙岗287877.8835449.25小计1018608.11425392.64共计1178250.81633693.062002年土地出让关内：关外＝1:52003年土地出让关内：关外＝1:72002年关内土地出让量为总量的13.55％；2003年为总量的12.75％，关内土地供应量不足，深圳中低端、工薪阶层将会在关外置业，跨关置业成为主流。10龙华近年土地供应状况年期位置面积(㎡)总建筑面积(㎡)用途交易日期楼面地价(元/㎡)销售均价竟得者地块现状A834-006870宝安区龙华三联村6215.211808住宅2001-12-281016深圳市深港数码科技有限公司A813-001270宝安区龙华镇民治村68626.888250商住2002-1-315664500深圳市祥祺房地产开发有限公司皓月花园A823-001870宝安区龙华镇建设西路27430.752118.3商住2002-5-306453500深圳市筑友投资有限公司优品建筑A838-007770宝安龙华镇2582351921商住2003-5-8733000深圳市龙华海荣实业有限公司新城市花园A835-003270宝安区龙华镇龙观路南侧、东环二路东侧72989.93182500商住2003-10-171698宝安劲力公司A844-008650宝安区龙华大浪北路东侧25076.337650工业2002-4-10——深圳市宝安康发实业有限公司A838-16-6950宝安区龙华镇龙观路北侧1681920608工业2003-11-17——深圳市田中达实业有限公司A820-000850龙华镇油松工业大道西侧2226.61221.5工业2004-3-9——深圳华油实业发展有限公司根据《深圳市中部组团龙华片区规划修编》中的龙华1999—2010土地利用规划，龙华现有的住宅用地储备主要集中在龙华二线扩展区。2001年至今龙华公开进行招标、拍卖、挂牌的土地11龙华近五年批准预售情况批准预售面积预售套数预售户均面积销售面积销售总套数户均面积19996.69万平米--15.32万平米1778套86平米200020.99万平米--20.76万平米2501套83平米200124.18万平米2726套88平米25.47万平米3067套83平米200247.78万平米5151套93平米32.8万平米3583套92平米200348.11万平米5049套95平米60万平米7511套80平米批准预售面积（万平方米）资料来源：深圳房地产统计年鉴过去5年，龙华住宅的批准预售面积有了飞速的发展，从1999年的6.69万平方米到2003年的48.11万平方米，龙华住宅的批准预售面积增加了7倍。其中2000年和2002年分别是前一年的313.75%和7.6%。龙华2004年上半年的批准预售面积为33万平米。户型面积逐年增加12龙华近五年住宅销售情况龙华住宅需求量稳步提高2001年到2002年区间段，销售量曲线的斜率上升，可见龙华的销售量有加速增加的趋势1999年到2002年，龙华的住宅销售量是平稳增加的。2003年龙华销售面积为60万平米，是2002年销量的将近2倍。资料来源：宝安房地产交易中心13龙华片区住宅价格走势在2001年前，龙华的房价普遍在3000元／平方米左右，而近两年来价格攀升速度比较快，目前楼盘均价约为4000元/平方米。龙华的居住氛围日渐形成，越来越多的关内白领选择龙华置业，这部分人的对于价格心理承受能力比较强，促进了楼市价格提高。价格自然增长率为9.25％14龙华近五年住宅三级市场交易情况过去5年随着龙华房地产二级市场的逐渐升温，龙华住宅的三级市场也得到了快速增长，2001年是2000年的2.45倍。其三级市场交易量与二级市场交易量之比也由2000年的0.04上升到0.09。龙华大量的商品房（尤其是素质较高的楼盘）是近几年才推出的，购房多为自住，投资成份少，影响了龙华三级市场的发展。年份1999年2000年2001年2002年2003年二级市场（m2）153174207582251300328000600000三级市场（m2）-893721966--三级/二级-4％9％--2000、2001年房地产二、三级市场交易数据资料来源：宝安房地产交易中心15片区在售项目概况本项目世纪春城风和日丽日出印象苹果园中航香水郡书香门第锦绣江南纯白领域二线拓展区目前在售项目有锦绣江南日出印象世纪春城中航香水郡书香门第锦绣江南四期拟于05年上半年入市,小高层带底层商业,计划建成餐饮一条街,另有3万平米的大型超市世纪春城四期为小高层和多层,05年4月入市书香门第二期全部TH,明年入市16片区在售项目情况中航香水郡世纪春城锦绣江南位置龙华镇新区大道与石龙路交汇处龙华镇民治大道西面，梅龙公路以东龙华人民南路与布龙公路交汇处东北

项目规模占地面积36390（平方米）建筑面积79675（平方米）

占地面积180000（平方米）

建筑面积430000（平方米）占地面积210000（平方米）建筑面积400000（平方米）开盘时间认筹阶段2004-4-17（二期）

2004-9-4价格均价4000元/平米均价3900元/平米（二期）均价4200元/平米（三期）主要建筑形态6层多层，11层小高层多层，小高层多层，小高层容积率22.391.9517日出印象一期美丽365四期书香门第位置龙华镇人民南路与布龙路交汇处宝安龙华东环二路与三联路交汇处宝安梅林关口附近项目规模占地面积74003（平方米）建筑面积96130（平方米）

占地面积100000.00（平方米）建筑面积200000.00（平方米）占地面积21240（平方米）

建筑面积47789（平方米）

发售日期2004-8-152003-5-112003-11-29价格均价3900元/平米均价3200元/平米均价4800元/平米主要建筑形态多层，小高层多层，小高层小高层，多层容积率1.22.03片区在售项目情况18市场分析小结191.2本项目地块解析20本项目地岔块区位图本项目袍位于龙误华镇,即距老城先区约4火公里,抖临近规尾划热点绞二线扩奸展区，己周边路仪网发达目前二线孟扩展区配闷套较为缺议乏,交通绝设施还在圈建设中,禾基本属于洗陌生片区本案梅龙路规划地脉铁四号政线二线扩展激区人民路稻商圈龙华新挨区商圈布龙路民治大道梅观高速21地块北向办和东向都悬是区域交映通主干道逆,但交通芽拥挤,西迁侧的梅龙叔公路还在旧建设中地块北撑临的布龙路是双向八钱车道的快稿速干道地块西界窃的梅龙路目前正抚在施工义,是双幻玉向六车迷道的城司市一级赶主干道叫,途径奴梅林检芽查站,纱预计2刺005捞年6月然建成通个车东侧民治路是连接细龙华和纪关内的魄主要道描路，目族前客货圾并行，激交通拥翼挤地块内堪规划的贫小区市政路把地块杀分割为描两个部绍分，目术前详细吗规划还赌没有出港台交通状况地块用彼地指标总占地公约14尽.2万单平方米容积率陡3.百0其他用地去指标没有修限制占地12.8平米占地1.4万平米22本项目地墙块四至地块西骄侧紧邻她建设中渔的梅龙公路,其锦怕绣江南肥段已经匠竣工,底目前尚浓未通车碎.北侧布龙路是龙华恢镇主要森东西干姑道之一扯,车行米噪音较口大,临烘街不允鸽许布置战商业.东侧的自然山披体与路面捆高差近幻玉20米修,有植甚被覆盖地块南滤向毗邻世纪春梁城一期和诊四期用坝地布龙路东侧山恭体施工中的采梅龙公路世纪春城商住用地占地1竹.4万婚平米容积率沙4.9覆盖率3遮5%地块四足至23目前只享能从民粉治大道钟绕行至胀西侧进庙入本地西块,梅伪龙路通障车后,上本地块圣的昭示膜性提高目前本校项目地泥块只能江从民治大道绕行至提西侧进芒入,目更前交通米拥挤,张路况一抛般梅龙公断路通车后,专关内的车族辆可经梅剑林关后直四接进入梅胖龙路,可负以体现本攻地块的区解位优势,昭示性较稠好如果小思区内的架市政规筐划路建遭成,客眼户可以烂从梅龙挠路拐行伏至小区导内部,移有利维岛护社区抄的私密布性和居彼家氛围进入性梅龙路规划路民治大道布龙路24地块内高均差6米左稍右,西北罩低,东南相高,且高夺于路面5万-6米,两目前有植施被覆盖本地块舰地势高齿于周边兽,临布铅龙路高兽差5-黑6米,扭地块内隶高低不宵平,西廊北低,引东南高目前地块桨覆盖有植忠被和一部诊分农田,物有大量堆绪放的建筑括垃圾有待墙清理地形,脆地貌地块内挡农田从地块疏看中诺品工业园地块内跃的土坎25市政道胜路没有佳具体规扣划,地扒块分成胁两块,帐增加建呜筑规划玻难度,题商业布产局有影括响地块内的舱高差影响室本项目的答建筑布局目前本项伐目只能从凉民治大道碰绕行而至幅,进入性项和昭示性弓较差规划市箩政路将据地块分忆割成两况块,破衰坏了地买块的整尝体性,乌影响整若体园林疾景观设爹计政府对规秃划路还没廊有详细规绕划,影响昌本项目展趴示限制条毅件世纪春城宁规划图临规划路益长约12搞3米,宽灾约13米者的面积不众能进行建篇筑排布,博只能作为灭绿化用地滩或停车位26本项目看区位较降好,是杆关内至松龙华的洋必经之男路,东左侧农民撇房影响驶本项目大形象项目处于嫌各主要道嘴路的交汇鸟处,交通底便利性较瞒好项目东侧猾村房目前本环境脏乱峰,居住者火多为外来飘打工,影矿响本项目照形象地块周边珠的项目均昆已在售,伪日出印象歉预计今年直底结束销铁售,锦绣来江南四期努今年底动姥工,预计擦05年下碌半年入市伐,主要以丙商业为主者,对本项和目威胁不熊大周边状况政府规划座的旧城改京造用地目前除居覆住外,主竞要业态有驻:洗浴,犬汽车配件好与维修,亮电子厂,远电器,以妖及钢材直永销部,废撇品收购站恒等万众城锦绣江南日出印乒象各单位狡封闭式艇厂区27地块解析沿小结区位:本项目著地块毗璃邻二线释扩展区轧,其高钞起点规秒划对本饺项目有冬直接利蛋好,可临以借势触发展交通:地块两根侧临区矮域主干匀道,昭茎示性和午便捷度母较好进入性:本地块目蒸前只能从蜻民治大道底绕行,2梳006年此入市时,匪可从梅龙寨公路直接男进入社区地形地貌浓:地块形缺状不规每则,地的块内有坝高差,是增加建皮筑布局售难度限制条款件:市政路车目前没斜有详细础规划周边状绞况:本项目推赖出时,目煎前周边的骂竞争项目拆基本退出豆市场,东熔侧的旧城苦改造用地眯对本项目猫打造中高赔档形象不染利281.3谅竞争央分析29通过分析降客户的工删作圈,本萍项目存在否区域外大色盘的潜在驱竞争压力512341234工作圈＋生活圈根据客美户来源示及置业打动力,猪本项目灿所在的恒龙华新嫩城区,伙未来有趟可能面蜜对宝安循新城区钢,布吉塘,横岗疑,龙岗用中心镇屈以及坂哄雪岗片炎区的竞长争威胁1-人民虫南商务圈岂、蔡屋围杰商务圈2-华勉强北商敲务圈3-中心刮区CBD闹、西部办曲公组团、孕车公庙商挡务圈4-科技贸园商务圈5-蛇壤口港商输务圈30区域竞顾争分析贸—然总结未来关内历住宅日益鼠匮乏,置业者蚊的关注略点将会坑向关外圈转移。交通,爪关口屏断障等严磨重制约质关外楼县市发展受的因素绍将会随镰着地铁兵的开通愉,二线展关的改狮革等一遮系列政信府规划寸而大大寒改善,窗从而使元二线扩碧展区、幼宝安新尿城区、坂雪岗铃、布吉魂中心镇剧、横岗巡寿、龙岗煌中心镇窄以及坂无雪岗片损区等关锻外片区挡成为未宾来置业臂者热烈粒关注区芽域,未来几丽年各个努区域房托价都会局有比较吩大幅度气的提升。由于各区度域的地理药位置和客前户地域来阁源不同,恢因而同二藏线扩展区策的竞争激闻烈程度也据不同。宝安新城轻区能够吸疮引的关内箭客户主要嚷集中在南适山区,龙乞岗中心镇拌、横岗距骨离二线扩场展区比较纺远,同时静距离市区恒也比较远幻玉,对关内织客户的吸钉引力比较若弱,而二什线扩展区厉以福田中钳心区为依比托,地铁府开通后将银会吸引大喉量福田客月户和一部深分罗湖客剂户到此置释业。因此捉,宝安新鼻城区、窄龙岗中险心镇和下横岗三况个区域兼都不会裤对二线匀扩展区垒构成直档接的竞躁争威胁。未来对二盆线扩展区态的竞争主疾要来自坂雪岗片棕区和布吉铲中心镇。同坂雪柜岗片区相之比,二线妖扩展区的贵优势在于踪蝶位于地铁萌沿线的地翠段优势,寨比坂雪岗宣片区更能燥够吸引关防内客户,自劣势在于鞭坂雪岗片熊区启动比锡较早,万项科中海等讨知名品牌夜开发商已蚕经有多个温高品质项落目推出,章口碑已经税建立,形恼象比较高羞,区域影宜响力大。洽同布吉中私心镇相比良,布吉中朵心镇未来尼吸引的关志内客户重孟点首先来槐自罗湖,洒其次来自森福田,二个线扩展区徐未来吸引池的关内客序户重点首寸先来自福词田,其次弄来自罗湖素,两个区回域客户来仔源重点不速同但区域既相同,贺因此未来讨来自布吉暂中心镇的役竞争是不盒可忽视的耳。31目前区域梅内的在售暗项目不会陡对本项目巨构成竞争键威胁本项目拟涌于200蛛6年上半章年入市.扇预计本项泽目入市时烫,目前的烫在售楼盘植都已经退临出市场.结论:本项目入驻市时面临凶的是区域蓬内未来土聚地开发的脉竞争项目调男研资料怪见市调涝报告本项目世纪春城日出印象锦绣江南苹果园风和日丽书香门第中航香水郡纯白领域32二线扩展核区内土地打出让现状本项目入堤市时面临扇的竞争主惯要来自二开线扩展区目前二蛇线扩展努区内已经出让的,尚未启动的居住用逆地和商住及用地共13块,分别安被8家开痛发商或企典业控制.商住用亭地共9块,缠总面积8誉5.8万菊平米,容追积率基本遣在1.2绒-2.5寺之间,规铲模差别较叼大,其中吊地铁直接第沿线的地艇块是7#道,10#是,11#坊,12#21435678913101211商住用婚地1新一代实业公司占地6.4万,容积率1.2-2.5部分3.2-4.02深圳市祥泰信息咨询有限公司总占地31.6万,容积率1.2-2.5,其中3.2-4.0+358++24龙华镇物业发展公司占地2.5万,容积率1.2-2.56正兴隆房地产(深圳)有限公司占地10万,容积率1.2-2.510深圳市榕江实业公司占地7.7万,容积率1.2-2.513华来利实业有限公司占地27.6万,容积率0.6-1.233二线扩肿展区内吉土地出武让现状居住用撞地共4块汤,总面成积16言3.6夹万平米黑,规模考较大,材容积率猴集中在剂1.2液-2.者5,甚俩至更低结论:随着0券5年7畏月梅龙遥路的开员通,以裤及07冰年福龙升路通车纷,08陆年地铁鲜竣工的受规划影旱响,预计该片构区未来2愁-3年会译成为开发射热点21435678913101211居住用觉地7深圳市华电房地产开发有限公司占地28.4万,别墅用地.,容积率1.2-2.59深圳市住宅局占地125.2万,容积率1.2-2.5,部分0.6-1.211龙华镇物郑业发展公循司总占地约叛10万,岔容积率1扇.2-2倘.5+1234区域内竞过争地块入仓市分析目前区域淡内已出让伴地块规模裁较大,使差用者为龙捞华当地企立业或关内刊非品牌开羞发商地块容荐积率大季多为1塘.2-押2.5综合考谜虑项目奥规模,渡区位,彼物业类叫型及开蚁发商实恭力,预演计本项父目入市柜时主要符存在的拖潜在竞唉争有:11+睛12#珍,10尸#,9阶#有可能面程临低价竞缴争序号地块规模容积率土地用途土地使用者预计开发时间16.4万1.2-2.5商住用地新一代实业公司没有相关开发信息,预计土地要进行转让,开发时间应晚于本项目24.5万3.2-4.0商住用地深圳市祥泰信息咨询有限公司预计土地将进行转让,入市时间晚于本项目3+5+827.1万1.2-2.542.5万1.2-2.5商住用地龙华镇物业发展公司可能与本项目同期入市11+1210万1.2-2.5居住用地610万1.2-2.5商住用地正兴隆房地产(深圳)有限公司没有相关开发信息,预计晚于本项目入市728.4万1.2-2.5别墅用地深圳市华电房地产开发有限公司有可能与本项目同期入市9125.2万1.2-2.5;0.6-1.2居住用地深圳市住宅局可能与本项目同期推出107.7万1.2-2.5商住用地深圳市榕江实业公司开发实力相对较强,可能与本项目同期推出1327.6万0.6-1.2商住用地华来利实业有限公司可能与本项目同期入市,开发水平不高35二线扩伏展区内上的土地弯绝大多冶数控制蚊在企业馆和开发毛商手中么,未来鼓推出量贺很大如前所些述,二份线扩展茄区内共扛规划城艘市建设打用地1铲144运.4万退平方米狼,其中士居住用狂地和综链合功能点用地共艺430滨.39吨万平米阀,目秤前已经苏明确权诊属的土栏地有3驶53.型2万平住米.地铁四号托线二期由榆香港地铁鄙公司承担探开发,也总将同时获喘得二线扩肝展区内近总70万平呈米土地的互开发经营互权,平均嘉容积率为洗3.6,岔均位于地她铁沿线.为取得最絮大利润,班保证片区瞧的持续开烦发,港铁惜必然会引截进品牌开巨发商,进壶行高品质华的规模化吼开发,是弄本项目的详潜在竞争觉;但同时绑也会炒热予片区,提胆升整体价震格,威胁巷和机会并喊存.36市场分析港结论跨关置业家成为主流蹄，关外置遗业者结构伸发生变化占，客户覆酬盖区域进拆一步扩大役。对比二线傍扩展区土倾地的所属隙现状以及增入市时间亩的预测,滑预计本项摘目是二线璃扩展区内烤较早入市孟的先行者饿,承担打漂开市场,刑树立形象悲的责任和近风险.二线扩氏展区未糖来项目资的推出严量较大模,潜在介竞争威艰胁较大添.作为先椒期进入膏的一线葛品牌开择发商,必金地势姜必会成裁为区域执内的领景跑者,屿同时成巧为其他拘项目的悬价格参坊照系.由于金地肿品牌的强照势地位,竿其他开发摇商有可能补保持观望邪,在本项笛目入市后拆再酌情跟抛随推出,群而个别开锋发商也可梳能为了追美求短期利洞润而采取叹低价竞争蚊策略,扰雹乱市场,达影响本项津目销售37二线扩展渣区VS本须项目战略原较则二线扩展区本项目应对策略属性福田中心区的延伸和生活配套区；中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；协调和完善城镇自身的发展。配套项目特点容积率容积率3.0降低建筑覆盖率，打造低密度景观社区产品特点38确定本项付目的竞争碧地位领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者39确定本荷项目的绢竞争地垒位领导者—垄断价要格—产品有段不可重复堆性—过河拆波桥以高端舍形象入翁市树立片饺区产品和标杆打破片区听价格惯性实现项暑目可持姐续开发40第三部奸分煮项目定紫位41本项目昆突破价戴格体系测的关键雀点---岛--在移区域价和值重新稿定义的元前提下恋，进行般项目、薄品牌和糠营销资申源的整盒合本项目彻将主要误围绕区歌域价值疼重新定心位和项探目取胜朴两方面敌来进行医突破项目取胜营销推广品牌整合做好产品来让消费者真正买单整合区域、项目和品牌，并真正实现现金流品牌为项目增值项目提升开发商品牌的知名度现金流的第一步区域价值重新定义确定区域属性树立项目新形象423.1圆区域价值鲁重新定义3.1.舍1项目坦自身价值升挖掘3.1晶.2售客户资极源挖掘3.1.窗3市场和需求挖掘433.1纯.1洒项目霸自身价允值挖掘44项目的价践值----易-站在全岗市的层面指，我们是荷城市内的亿，我们是嗽都市的地处宝安皇的东南角乓，南连福拾田区、北能接观澜镇宰、东邻布旷吉镇、西印靠石岩镇遮。全镇面灾积98平戴方公里，裤其中二线湾拓展区面低积19.滑38平方桑公里。龙华是腥宝安区炒中与特螺区房地誓产市场捡联系最朝为紧密板的区域境，也是辫深圳市吴未来中拣心区的皆后勤基活地和宝摸安区的早次中心摧区。作为深枝圳卫星惯城，随乏着中心汉区西移斧，和地弹铁的开合通，龙闯华的地蹦位将较锐大的提谱高，成详为“副偿中心区长”。未来深圳拥的“副中禁心区”布吉关梅林关南头关罗湖福田中心区南山龙岗中心区龙华宝安中心区45项目的价厌值---出--大闭社区项目价值歌挖掘46项目的难价值----坛-坡地47项目自身旧价值挖掘国关键点社区感副中心区42万的忧建筑面积歇，将使我之们成为都慌市内少见钢的都市大哪规模社区区域属性项目规模区域价值菊挖掘使我狸们看清项扛目的“客观属泊性”项目价值抄挖掘42.6万m²483.1弊.2陵客户器资源挖哄掘49项目交未通辐射凑区域客药源分析关内住宅辩高价驱赶近客户外迁未来深圳苹人工作和颗生活的地收域将形成靠分野512341234工作圈＋生活圈1-人民逮南商务圈苗、蔡屋围梢商务圈2-华强柱北商务圈3-中甚心区C泼BD、鸭西部办浮公组团衔、车公卷庙商务浊圈4-科技端园商务圈5-蛇竿口港商贡务圈客户资源浓挖掘50龙华片辱区现有剂项目客鸭户来源临近梅论林关口脉的项目盐福田客垮户比例索较高，效如中航欲香水郡虾。通往中心逆区交通便湾捷的项目励来自福田唇的客户比舰例高，如它锦绣江南滩、日出印凤象、世纪斩春城大盘来滚自福田库的客户联比例高项目客户所在区域福田龙华宝安其他区罗湖南山龙岗其它中航香水郡60%30%2%3%5%------锦绣江南50%30%4%10%5%1%—世纪春城60%10%5%10%0.5%5%0.5%日出印象40%30%10%5%5%5%---风和日丽55%30%15%————优品建筑11%67%7%3%3%6%3%金碧世家7%86%7%————客户资源怕挖掘51项目客文户主要所来源----假渝中区和馋高新区从消费习窜惯、交通伯通达性、置消费能力怕和产品容汁积率综合秆判断我们撤的客户来秆源因素消费习惯0.4交通通达性0.3消费能力0.2产品容积率0.1总分分值分值加权分值加权分值加权分值加权龙华镇72.872.171.470.77福田72.872.151.070.76.6工业园区31.251.530.630.33.6罗湖区31.230.930.650.53.2南山区31.210.330.630.32.4影响客辜户来源鄙因素拟策合度分污析注：7分灿:最拟合泪，5分：害较拟合，悲3分：一俘般拟合，沸1分：不炸拟合福田区必和工业滴园区将涉是项目扑的潜在冬主要客举户来源客户资穗源挖掘52客户来源靠的区域属拒性分析---旱--由应于区域惜不同，阔所以定滤位不同商务区僵的白领间和中产谦多高新区的律技术人才福田区商务区棵、城市鸡中最繁雄华的地绿段经济最爪好、人拴均消费架水平最剪高，人钟均收入李最高最完善、仔最便捷的唯交通、通通讯等现代委化设施配湖套多、生壤活功能全银行、猫保险、巩咨询、黎律师、锅会计师猛行等国伞内外大叛企业均煌在此有鄙公司白领、假中产较淘多工业园菜区高新技术滨企业密集熊、现有三她个基地、纱四大产业册、五个园乐区对全市取GDP烈的贡献康较大，亿人均年弦消费能巾力强外来人口企最密集的蒜区域技术人逮才和年赤轻人多页，平均誓年龄不猾到37见岁留学生叫及海外椅来重庆虑的高新请技术人竭才多客户资顿源挖掘53客户属性得分析---伐-喜好孩有差异防，但有携追求高学品质、卖高品味泼、舒适踩和有身械份的生芬活方式痒的特点两类客户瓣的共同特绞征是喜欢笼过一种别捷人替他们塔服务的生咬活福田区体客户职业以府银行、逼保险、叙咨询、舞律师、旗媒体、备房地产跌、政府色公务员骨等行业解为主白领家状庭收入阅在4-塘8万元延之间、宗中产收挡入在8麻-15铅万元之灵间中产追绒求高品径质的生里活--邻---嗓--宽宋松、安障静的郊箩区化、仍健康、趋生态的筛生活方腰式平常工括作繁忙祥，周末气喜欢运资动，或盾与家人养外出度卖假白领讲究厨身份感和摆品质感，蜜喜欢休闲口的生活工业园惊区客户职业以罩通讯、犬计算机穴、电子饰、生物轻、机械颜等行业星为主年轻人居桨多，平均乐年龄不到饶40岁，姻家庭年收位入在4-族10万元熟之间积蓄不是滔特别多，弓但追求一冠种高品味街的生活注重细路节，追符求高舒波适度、渔便捷的足生活喜欢运涉动和旅雕游及有潜个性的别生活舒适、身过份感、注清重外在生凡活品质舒适、休妇闲、注重脖内在生活避品味客户资滑源挖掘54总体项响目客户宝定位核心客户重要客户游离客户在福田区脉工作的白尼领及公务阳员工业园兼区白领龙华镇办当地居桨民职业：桨媒体、缝房地产害、金融灯、律师皮等咨询桐行业；医生、教生师、邮电妻、银行及俗税务在内越的泛公务毯员职位：就普通白到领、部烛分中产收入：涉收入稳势定，年禾收入5监-8万余；中高扫档年收灯入8-菠15万皮元客户购买阻力强职业：湾IT类、庆通讯、光附电、生物制等技术类恭；医生、致教师、旷邮电、宅银行及助税务在刮内的泛显公务员职位：普勿通员工、喂中层管理誓人员收入：收戒入稳定，犹中等家庭诞年收入4己-8万中高档晨年收入买8-1颗5万元距项目最策近客户定位55客户的生庸活方式元伴素演绎----乒高品质的萌、高舒适寄性的、健哄康的、运和动的他们是理锯智的，以燃有限的财拍富达到最落大的满足他们上班该时谨慎而拍专业的工英作，下班互后却可以数在BAR驾里狂饮他们享浆受文明均带来的迈便捷，分却偏爱何大自然恢的质朴悼纯净他们追撕求健康阵、他们悲喜欢运回动、他长们喜欢汽旅游家是他易们展示踩个性和序情调的岛地方生活可肠以简单牌，但不级可以没眨内涵、销少情趣客户定位56客户行为腾解读对稀缺眯资源占名有的渴户望对产品时的初步碰认可成就感升级的需云求来自项目昌本身朴素编的语言落定冲苹动品牌链接信任感一种标匙签签约行首动客户解绣读573.1软.1响市场安需求挖予掘58白领住宅倡分析----闲--关内语土地日益纵稀缺、龙劫华当地援除万科丘项目外无歪高尚住宅白领住吓宅的供弦需差异愤将是本急项目社怕区能有薪所作为渔的地方市场需鸟求挖掘市场现户状白领需求需要一盼个能标崇榜身份呼的社区龙华当地痕除万科项讯目外无高吸尚住宅59区域价隙值重新漠定义60区域价静值整合----艘--对项肃目的核心疲价值进行枣整合，明壤确我们的艰优势和方以向项目价值都市客户价源值来源：田福田中舅心区＋任工业园炕区社区感喜好：品艇质、品味框、舒适、高身份感市场供月需需求：培存在供给：不绒足市场空袍间、客祥户支撑泡、项目截价值使姨我们有俗机会进别行创造忍，我们数只需要够对项目歌价值进客行充分举的挖掘岩，创造举出….杆、提供超劲越周边喇区域形训象的产景品，就能够视提升项婶目的价仪值，突嘉破周边葬项目形碌成的价戏格体系则。区域价掏值重新宜定义61项目战羞略形成利用城市乏内稀有生肾态大盘的脑这一属性即，基于市的场现状，疤考虑项目律潜在客户猜的生活追雕求：高举“闹都市稀等有大盘旦”大旗栋，打造鞭一个能意为高端区白领提进供舒适执感和身吧份感的味：“都市内镜的国际野生活典陕范”我们将此：国际生活内来源：国际社区遣的新形象则是为拔高梢项目的形蹈象，高举郑高打，更抛体现本地糟块的高形跳象典范生活境的提出是圾为打造高我端生活模浓式，提升予重庆白领点居住模式季，引领区垫域市场走摧向高端区域价值退重新定义62形象定位63形象定位冬诠释---在--分死点诠释64案名建议65产品定位66项目产源品定位新形象形象：都靠市里的稀德有大盘高档潜在客贪户客户：渝德中及高新桌区等市区惹内的中产鹿阶层、白歇领、泛公喝务员高档中高档客户目标目标：已尽可能雕提升价他值，获习取超额暴利润可能的物竭业档次：下中档、中役高档及高疤档中档：与哀周边产品柄卖同样的冤价格32趋00元/城平米，没辨有提升物电业价值，锅但是无风明险，且能猾较快回笼石资金中高档掉：超出窜周边价靠格，产容生溢价补，有一跨定风险高档：风嫁险很大，菠现有资源伶不可能完自全做到中高档售为主少量中档产品定湿位以高档楚形象在课市场占铁位，以却中高档多产品树固立区域刷标杆67档次定位----狸--整体紧以中高档册产品来获摊取超额利确润，少量和中档和高林档产品为禽中高档服郊务本项目中株高档的定惯位是针对棵市场产品滴而言中档及高缘瑞档是由地朱块特殊的景资源和企送业目标而漂来，是在族总体档次惭之下的微互社区别地块资源企业目标规避风贝险作用1：快速回偷现金流作用2水：规避风骄险，屈缓解大麻量中高托档产品妈的市场因压力作用3忙：利用资源僚不好的地泉块，丰富垄社区档次中档产品高档产皱品作用1：好地块龟资源充丢分利用作用2敞：提升社区见高档的形沫象，提升耕高档社区辨的价值作用3严：展示社区番的形象，恳社区精神坚领袖所在产品定捷位为中高刚档产品舰服务，滔让小区互高档的步形象更倘饱满，让中高妥档产品驳的价值亭充分体保现68住宅产戒品定位---阿-中高恰档为主由档次饿形象定芝位而来本项目身产品档教次的区乡丰别主要炮在于地欺块本身致资源的行不同中高档宗产品：耕80-壤85%高档产稠品：约盏占5%中档产品丈：10%棕-15%产品定位仅起到岂为中高穴档产品隔服务和托提升社云区档次德及品味馒的功能喝，不宜东量大真正提升抚价值，产让生溢价的类部分，应威是社区的袄主流产品规避风险配，所占比贷例以社区复资源较差仁地块的实塌际面积来浪决定地块复杂驼、资源相患差较大的横社区内，绝产品定位筑要有弹性摊空间69市场产丈品档次凑划分---该---事参照现宫有市场症的档次遮划分，捧界定本闭项目档甚次产品档次总价（万）面积（㎡）单价（元）案例顶级产品（别墅）150万以上250以上6000以上高档产品Townhouse60-80万2005000以上高层50-60万以上160－2004500-6000中高档产品40－50万130－1603000－4500中档产品30万左右100－1302500－3200我们的产稀品档次将退定位于核心问题校提炼70本项目信社区建翅筑风格封建议通过建筑搅风格统一通过色彩袍统一统一是筒市场主絮流区别的三束种方式风格相率异、色哗彩统一杰：波托郑菲诺、布熙园、信水榭花绝都风格统扫一、色抗彩相异置：中旅你国际公米馆（屋冤顶色彩盾变化）风格和亩色彩均怪相异：斯世纪村坡（墙体早色彩、薪屋顶形边式变化煌）风格区像别的方粪式高层建筑仔多采用现粥代风格多层及T辣H多为欧什陆风格色彩属性岔的表达明快的：傍波托菲诺尊贵的醉：熙园洋气的廉：水榭升花都社区建筑谊风格要统膏一建议“色达彩统一、啄风格相异束”社区风格酸建议以现蛾代风格为企主建议以明北快的黄色轻为主色系客户喜繁好重庆气帽候差异化典型大突盘建筑举风格特趟点本项目建产筑风格建帅议建筑风扛格71项目建筑拼风格建议----窃明快的现饺代风格，闭各组团以鸦颜色和细瞒节区分，培局部点缀肯体现高档社社区生活岁的品质体现出冈高档社现区品质脉感、身生份感的茅意象色调要风简洁明掉亮、色的彩柔和俯清新、掌有活力鸦，以暖色调为主，侍但颜色富不宜太违多，与筋组团数院相匹配整体为现代风格，基缺调大气、皇体现出高汤档社区舒士适性的新蜡意象住宅侧友重于品蛙质感，斯公寓则佛侧重于畅轻快，雀突出个贞性和活隔力尊重原生傅地貌，力邻求错落有哀致，层次型感强，让残建筑与体榨互相呼应各组团汁之间通同过颜色财的变化遇和顶部今细节的舌变化体陆现出不我同局部点缀慨欧陆风格役建筑，体娱现高档社貌区生活的钱品质，活讲跃社区的涉气氛建筑风格72本项目社亲区园林风吓格建议园林风采格与建辉筑风格北并非完披全统一风格类别辨划分自然田园慈式：以水为熔主的水务榭花都以山为主还的香蜜山异域风惧格式：风情式：挎中海怡美糊山庄、阳耕光棕榈园尊贵感耀：波托吴菲诺、样熙园、龟世纪村社区内必物须有核心安园林区，扮作为公共超活动空间园林可以蜡与建筑风舟格不一致建议采辩用异域泡风情园脉林以北美风杠格为园林岭主题以花街为待主的核心存区典型大雁盘园林阁风格特吸点本项目松园林风婚格建议园林各子碎系统之间叛有共享和件连接园林必须链有明确的庭主题欧式：役意大利才、法式旺、英式北美式：旬加州、拉遥美等亚洲：袜泰式、砖新加坡矩等民族的遇：岭南耳、江南芦风格通过步鼓行系统恭连接各炒组团园林设逐计73本项目耕园林---形炕成原版花啄街及峡谷记园林为核扰心的高品抚质北美风南格园林主题：北美风的格，体榴现高档挤社区的跑高品质曾生活核心景耍观：花嫂街+峡蚀谷园林共享：肿打通各惨园林组债团之间扫的联系池，园林亮形成渗白透要求：派体现品澡质感、事趣味性朱、自然握及参与魄性花街轧+峡疮谷园林厅+写品质元佛素打造园林祖景观体系创造性的劈燕利用地块泽原有的峡速谷、水体味及坡地加强品级质感，励注重细主节处理胜，以细歇节体现占品质花街可以额原版复制冒美国旧金宁山花街园林设计74产品取胜---时---听产品核拖心竞争扔力总结国际生活市场现状发展趋势核心竞争力地块本体资源产品创新设计增值系统会所内外街商业软件体系：长江会户型定位：3房为主户型创新：入户花园等建筑风格：明快、现代园林风格：花街＋峡谷以花街为主，四大特色元素为辅的景观园林体系打通长江二路作主入口国际工作室产品核则心竞争众力总结75第二部分杏开发蚂模式762.1吴项目开发疏模式研究77热点区域负大盘开发展模式研究研究问题挥——“处所于热点区向域的大规广模房地产拢开发项目驳的成功开蛙发模式”案例选蛙取原则1、房再地产开蓄发热点赶区域2、属撇于发展洗区域，绝发展前烦景看好3、实现记大规模开务发，树立镇品牌及快误速抢占市联场4、客户盗群体实现狠面向全市舅，广泛传饥播深圳前砍海片区深圳后海缺片区……研究的目北的：成功存模式和核陡心竞争力78案例选滚择前海片区后海片区香蜜湖购片区选择深圳丑竞争激烈篮的片区：前海片区吴；后海片区育；香蜜湖片房诚区79案例选舞择前海片区后海片区香蜜湖片区鼎太风华中海阳光棕榈园港湾丽都星海名城绿海名都碧玉小家椰风海岸前海宜家心语家园心语雅园┅┅蔚蓝海岸招商海月海印长城滨海之窗观海台云海天城海岸明珠西海湾花园漾日湾畔蓝山美墅城市印象┅┅中旅国际公馆熙园水榭花都新天国际名苑翠海花园香域中央香蜜湖豪庭┅┅80竞争的格倘局将呈现曾鲜明的分周级特点，赔对应不同务的占位，简其核心的弯成功因素螺是不同的前海后海香蜜湖碧玉小家椰风海岸前海宜家心语家园心语雅园云海天城海岸明珠西海湾花园漾日湾畔蓝山美墅城市印象香蜜湖豪庭前海后海香蜜湖港湾丽都星海名城绿海名都海印长城滨海之窗观海台新天国际名苑翠海花园价格垄断腐性低价格垄断精性高区域发捉展推动茧力弱区域发逮展推动委力强前海后海香蜜湖鼎太风华中海阳光棕榈园蔚蓝海岸招商海月中旅国际公馆熙园水榭花都补缺者追随者领导者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者非唯一性垄断价格产品有不可重复性过河拆桥81领导者累的持续联优势—争—对区只域外的足拉动力前海后海香蜜湖鼎太风华招商海月熙园水榭花都人流导引管量少人流导仓引量多前海后海香蜜湖中海阳光棕榈园蔚蓝海岸中旅国际公馆成功价霸值低成功价值伐最高第一层级救领导者第二层级臭领导者82领导者核医心竞争力莫的共性施——至少温两种核心沸优势的组娱合『主观性』前海后海香蜜湖第一层级领导者的核心竞争力中海阳光棕榈园3+4蔚蓝海岸3+4中旅国际公馆3+4第二层级领导者的核心竞争力鼎太风华1+4招商海月3+2熙园：3+1水榭花都：3+1（附加值）（社会资源）『客观性』被动式

3142产品服务人文环境（核心产品）（外部资源/社区资源）主动式83第一层级绍领导者核悼心优势组看合的共性德：环境+毙人文前海后海香蜜湖领导者的第一层级楼盘核心竞争力中海阳光棕榈园3+4蔚蓝海岸3+4中旅国际公馆3+43=“环境”社区环境的打造：社区环境的打造：社区环境的打造+外环境4=“人文”地中海“悠闲”生活方式日子缓缓，生活散散蓝色海洋文化新公馆生活休闲商业绩街：地中海风循情园林：大气售楼控处：大面积例水景：大气售楼唉处泰式风情介展示：84发展中片屡区与成熟姿片区领导赔者核心竞岁争力的区够别：重新夜定义感知浸价值并充筛分展示片区发展中片区成熟片区前海后海香蜜湖第一层级领导者的核心竞争力中海阳光棕榈园3+4蔚蓝海岸3+4中旅国际公馆3+4第二层级领导者的核心竞争力鼎太风华3+1招商海月3+2熙园：3+1水榭花都：3+1第一：主惧打社区内美环境；第二：驰外环境屑的营造鹊：主要标榜标自己处于立新中心区中心地宣带；第三：火体验型舱展示区枯，充分展示主打成秋熟的外环僚境；展示以点带面发展中沙片区与柏成熟片毫区领导售者核心捧竞争力免都营造东了“环境毁”；85这种感知动价值遵从简的原则是介：感性因导素>理性肃因素环境1、做足放社区环境冤或外环境忌的展示；2、社区售环境是社裹区主题的准演绎；人文：飘社区主埋题1、社区主题钥是大盘开货发的核心腿竞争力；2、社前区主题城多是对召一种文腔化生活谷的演绎冻，即精度神提炼糠；3、社登区主题确是可以功持续的返；4、社区业主题的打三造不是一鹿朝一夕的丑，而是逐批步通过营朝销活动渗疫透的；86人文必沿须以渗嫁透式的骨形式形笼成2002语.10.若13组织一期绍业主登大南山罢，过重熊阳节2003哥.1.1歼3鼎太风楚华业主家园振网站正式开通2003让.5.3二期风筝纺节开幕2003倾.5.1流5第一界锅业主摄影大身赛2003辨.6.1第一界儿倡童节嘉年华补会2003境.6.7南山试验工中学正式进蛾驻鼎太指风华2003胖.7.5国际名妙门风情握月拉开帷幕2003桃.7.1根9户外游残泳池正式向业天主开放200同3.5羊.24夏日水申果节2002汇.7.2草2首次向兔业主阐沟明“明泉”剧教育理念鼎太风百华：国录际名门傲社区，之大盘改阴变生活高，主打唉教育2002辆.12.待28波托菲压诺纯水挣岸会所开踏放日波托菲诺挽：波托菲绑诺的生活逆格调，意壶大利风情龄小镇水上芭男蕾插花表尺演乐队、舞狸蹈桌球＋乒奔乓球星迪咖愤啡200讲2.1揪2.3批1入伙晚辉会钢琴表快演星迪咖抖啡新年礼品脖派送健身房开隶放200印3.1宏2.2眨4天鹅堡二痕期1区选持房水上钢亮琴狂欢赖圣诞节200裙4.2址.14商业街业窜主热舞情人节纺夜87200贡1.7蔚蓝海岸临55万平插米“泛学求区”形停成2002丽.9.1名校教猛育一条扯龙服务正式院启动200姓2.1畏1.1开0蔚蓝海岸记营造书香社织区启动识仪式2002说.12.棉24圣诞狂毕欢夜200厌2.9到.18蔚蓝海盆岸二期受入伙免费赠送治留影券蔚蓝海和岸：高妨尚海滨静社区，送高度可壤居性，繁完善的赔人居环惹境200偿0.1希0.1丽江花徐园第四浮界文化艺术系节丽江花园烟：和谐的柿邻里文化始，塑造良膊好的人文缝氛围2000世.8丽江花傲园业主运动下会200盘1.4善.27丽江网嚼开通音乐点播2000膝.12.勤13圣诞喜艰讯派送2001晃.9.1检8丽江宽带治e生活推广月活鹅动2002跃.7.2滔9社区书体画摄影征文比赛2002膏.10.孔17开展献敌爱心扶烈白色募捐活动2003刷.3.1摆3植树认种纺活动在开始阶梳段，人文废的创造是抵以推动营悦销为导向删的，而不镰是以建造逝人文体系把为目标的88发展区域胞的领导者晕建立组合什优势的面知向：环境外环境主打“南山前海中心区”概念，通过解决交通，与增添生活配套，树立区域中心的形象；交通：与政府协商开通公交巴士；生活配套：引入南山区阳光小学，设置商业街等，完善生活配套；内环境首期开发，做足展示；地中海园林；亲水会所（售楼处）；休闲商业街；人文确立独特的社区主题：地中海“都市＋闲情”生活方式；日子缓缓，生活散散；项目开发始终贯穿独特的社区主题，通过建筑、园林风情等营造；地中海园林；亲水会所（售楼处）；休闲商业街；项目的宣传推广，始终围绕独特的社区主题；在不同两档次中挥形成领畏导者，凡做不同输档次的桨客户最撤关注的解事情。一、阳雅光棕榈仙园89发展区域唇的领导者爷建立组合馅优势的面漂向：环境外环境主打“南山文化中心区”概念，通过解决交通，与增添生活配套，树立区域中心的形象；交通：开通住户专车；生活配套：二期引入京师范大学南山附属学校，设置商业街等，完善生活配套；内环境首期开发，做足展示；大气的售楼中心；大面积水景园林的展示；人文确立独特的社区主题：蓝色海洋文化项目开发始终贯穿独特的社区主题，通过建筑、园林风情等营造；滨海长廊；滨海建筑风格；营造大面积水景园林；项目的宣传推广，始终围绕独特的社区主题；在不同档灾次中形成般领导者，稀做不同档乞次的客户灯最关注的推事情。二、蔚蓝敲海岸90热点区添域大盘辈开发模沟式总结1、成为朗领导者，倘必须形成葛对区域外彩的持续拉友动力；2、形成怨两种以上双的竞争组统合：以环醋境+人文鼓为核心竞型争力。3、外倡环境—属—占位土：形成新新区域萍的中心雾；内环境：亿充分展示庭；人文：全确定符外合消费何群体的撇价值需细求的、或独特的冲社区主题，并提贯穿于露建筑、谦景观和墨营销推电广中人文的据打造是缴通过长赢时间的扣、逐步浊渗透的马方式进夸行的。4、发展滥区竞争激画烈区的大废盘成功处，不是抓怖时机，而橡是打硬仗。开庙盘条件：应充分吵展示、绩前期充鞠分造势挎、积累悔客户。5、发展挺中区域，唯重新定义搏客户感知叹价值并充晋分展示91本项目的糊“核心竞题争力”（附加值）（社会资源）『客观性』被动式

3142产品服务人文环境（核心产品）（外部资源/社区资源）主动式『主观性』“2”—评“服务”驶属于主流誉品牌开发衬商的竞争礼力要素本项目爸首选“币环境+约人文”欺模式——区说域性品虹牌模型趟，区域细品牌增促值性高含；一旦幻玉形成核盛心竞争铺力，很达难在区贩域内被班模仿和遵超越“蔚蓝羽海岸”担、“阳格光棕榈啦园”作埋为发展挤中区域懒代表，筐对本项利目具有宽重要参资考意义抽。92第四部分菊分期湿开发策略4.1套项目分期4.2慎启动颂区策略934.1搬项目蔑分期94项目分占期如何解决熟销售速度桂与本项目闪价值最大递化的问题概？工程如巩何分期泽，才能怠保证良甲好的销膊售率和新销售速壳度资金投入资金回鉴笼施工速眨度销售速度形象展示价格拉缠升影响项目楼分期的六大因招素项目分玩期95项目分秧期因素框分析影响因素结论资金投入资金实力强则可少分期，一次性多投入资金回笼多分期有利于资金迅速回笼施工速度施工组织能力强则可少分期销售速度多分期有利于加快销售速度价格拉升分期的次数多有利于价格拉升多分期更愿有利于项城目成功项目分理期96旺销大锁盘分期霜开发策纠略项目四季花城（第1位）桃源居（第2位）黄埔雅苑（第3位）波托菲诺（第5位）蔚蓝海岸（第6位）碧海云天（第10位）上榜年度销售量16.1万m²16.1万m²约12万m²约11.4万m²约11万m²约7万m²总销售量4年总销售量约45万m²——3年总销售量约29万m²——4年总销售量约37万m²——实现均价3850元/m²3200元/m²8800元/m²10000元/m²6200元/m²8500元/m²年均销售量约11万m²——约10万m²——约9万m²——参照系：锡《深圳销久售龙虎榜北》深圳大滚盘年销男售量最卖多16很万平方粒米左右深圳旺销均大盘平均糖年销量1召0万平方链米左右本项目炒建筑面跑积42表.6万渣，预计钟本项目格销售期祖为4－腊5年，请建议分希五期开专发，年木均开发匹量为8精万平方单米97地块划分荐建议梅龙路规划路民治大道布龙路984.2路启动趣区策略4.2.义1启动魂区位4.2.站2启动驳规模及启膜动配置994.1琴启动区位100启动区冷地块选饲择波托菲诺水榭花都熙园高形象大意盘启动区呼位的研究101234516波托菲诺访启动区位包研究项目位科置：南该山华侨下城欢乐毙谷北，药高尔夫离俱乐部牧南，临摄侨香路汇和北环掏路；分期开发宴顺序“1”，呼一期，天冻鹅堡1期“2”，洽二期，纯彼水岸“3”，捉三期Ⅰ区“4”差，三期哭Ⅱ区“5”，乐三期，纯弄水岸别墅“6”慈，三期跟Ⅲ区待定侨香路102波托菲知诺建立黑自身价能格参照杨体系建陶立研究波托菲障诺北临娃侨香路照、北环街及杂乱聚的工业许区，通凶过项目胞四周资眉源对比巴，北面载的资源倡较差；波托菲或诺反常交规而行春，先开匆发资源震较好的开天鹅堡授一期，括纯水岸筛，而最星后开发脑靠路边茶的天鹅秩堡三期胸；其开发荷模式，到最大化象的挖掘杠了项目政资源，缎并奠定多了自身唇参照系帐；高价格暴，建立唤区域价送格标杆首先树立茶市场高端罩物业形象资源好盯的资源较和差的开发顺含序后期开求发，起腹点高稀缺资炒源，建咬立区域判形象标互杆弱化了周远边较差的晃形象价值最大谱化提升利用客傲户追高夏的消费持心理103水榭花都控启动区位准研究1期2期3期项目位置帆：福田香称蜜湖度假旺村；项目分晒3期开粱发：1期：临雨水别墅与因小高层；2期：缸小高层3期：高汁层104熙园启动辈区位研究项目位穷置：福笼田香蜜宇湖路与凑莲花西绝路交汇岁处；项目一屈次性开践发完成美掬水T摘OWN早HOU醋SE（楼联排别肢墅）、瞧高层、抓小高层均和多层窜等；项目营雪销推广邪顺序：TOWN越HOUS喂E、多层介——小高葡层——高桶层123105高品质大尘盘启动区制位研究小幻玉结高价格，积建立区域懂