中原地产东莞翡丽山竞标报告

东莞翡丽山项目竞标报告深圳中原事业一部荣誉出品>>引言|东莞万科是谁？|翡丽山承载着什么？|翡丽山的历史使命？>>项目价值体系分析>>翡丽山客户分析体系>>价值提升策略翡丽山体系AnalyzeSystem东莞万科是谁？四年峥嵘岁月，踏定东莞地产“领跑者”身姿2004年3月，万科地产在东莞成功竞得“万科高尔夫”，这位“中国房地产业的领跑者”的巨足终于踏踏实实地落在东莞的土地上，东莞万科，在万科城市群带投资战略布局的呼唤下，应运而生。做行业领导者，推动行业进步是万科企业发展的重要目标；做东莞地产行业的先锋，在产品创新、服务创新、市场创新实现突破，更是东莞万科的使命。万科是一个不管做什么，都要成为时代楷模的企业！东莞万科，珠三角万科战略使命的担负者！翡丽山承载着什么？万科城市高尔夫花园，在一个非核心居住区内，开拓了东莞人新的生活基地。常平万科城，颠覆阳光山庄低端形象，成功植入万科行业引领者的专业化产品形象。运河东1号，用新时代的情感号召，赋予东莞人以万科的视角，去审视属于自己的历史。松山湖1号，中国别墅的世界观，东莞万科继承并重新阐释了万科别墅豪宅血脉。从迎风巨浪的开拓，到专业产品的植入；从城的历史情感的呼唤，到资源与人之居所的和谐世界观；东莞万科已经延续了住宅专家的历史，别墅专家的历史，但却非城市豪宅专家的历史。翡丽山，万科要在东莞，造一座“香蜜湖”。翡丽山的历史使命？“翡丽山”坐拥水濂山的上山、上水生态景观，与新CLD的绝佳距离，享受城市完美规划配套的同时，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使其具备了难以超越并不可复制的城市生态豪宅质素；

但是，在今天这个所谓的“豪宅”产品泛滥的时代，如果我们仅仅将“翡丽山”理解成为一种资源型的标准化豪宅产品，而不是凝聚万科创新与进取智慧的作品，我们就没有办法与万科一起再次造就万科地产的新模式，新标杆；“翡丽山”的价值，不仅仅体现在豪宅产品的价值，更体现在我们所让渡给豪宅客户的居住级别价值，和她所实现的万科“城市生态豪宅综合体”开发的标杆价值。“翡丽山”要追求的是把一种现在所有豪宅都没有的全新豪宅居住体验带给这个社会中能够欣赏他的人。翡丽山追求的不仅是实现豪宅产品价值，更追求豪宅的居住级别价值创造出可延续、可传承的万科城市生态豪宅综合体的开发模式项目价值体系分析

——居住级别价值所依据的项目价值体系>>项目的区位价值>>城市豪宅综合体价值>>地块景观价值>>产品价值>>万科品牌价值Valuesystem>>项目的片区价值>>城市发展路径价值Part2东莞2010年人口规模为800万人，城市化水平达到80%；将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。——《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》*城市价值*项目价值体系分析关键词：南中国别墅密度最大珠三角生态资源最丰外资产业引进最迅速生活质量地级市第一大深圳无缝链接城市东莞，站在珠三角经济发展的脉动之上莞深一体化的发展大势，将为莞城人打开全新的视野*区位价值*项目价值体系分析Valuesystem住宅用地面积77.13公顷住宅建筑面积185.50万平方米住宅平均容积率2.4居住户数15496户居住人数46487人教育高、初中分离学校1所完全小学2所不完全小学1所幼儿园若干商业购物广场、购物公园环境五大主题公园东莞新CLD规划——城市名片核心区总面积2.1平方公里。在纳入规划的214.28公顷范围内，平均容积率达到1.2，总建筑面积264.64万平方米。其中，外围城市道路及区域内非居住区用地面积约56公顷，居住区用地约158.28公顷，纯住宅用地大约为77.13公顷，平均容积率为2.4，总建筑面积约185.50万平方米，1.55万户(120平方米／户)，4.65万人(3人／户)

区域定位CLD是东莞城市新区的重要组成部分，将规划建设成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。设计构思北部：行政、文化中心区的中轴绿地南部：与东南部生态型用地的衔接中央绿化休闲带充分考虑，中央生活区与周围地区的空间、景观沟通和联系，城市级别的南北向空间通廊。CLD规划实施的城市发展的战略意义：组团式城市框架布局的战略性举措东莞新城市中心发展的三大核心动力融会多种城市功能的高开放度新型社区城市级别的南北向生态绿化空间走廊本土发展商时代万科、金地品牌发展商进驻城区、镇区并进莞深一体化下地产开发组团式城市框架2004年代2006年东莞地产区域发展脉络2007年本土与品牌争雄城区地产镇区快速发展时期宏图路东莞大道三元路环城路新CLD的发展，将成为未来五年内汇集东莞城市注意力的焦点城市视线的转移，将辐射性带动泛新CLD区域价值的级数式增长*片区价值*项目价值体系分析Valuesystem项目地块位于水濂湖生态住宅区内;距CBD中心约20分钟车程、CLD中心15分钟车程；文化主题公园水濂山郊野公园水濂湖公园数码城南开水濂湖生态住宅区：作为传统的豪宅片区之一，在东莞客户心中的象征意义和暗示作用很大。新城市CLD直接辐射区域，生态型泛CLD豪宅居住圈享受现代城市生活配套的触手可及呼吸稀缺城市绿肺所带来的城市空气低密度片区规划，稀缺城市生态豪宅根底现代意义的城市豪宅，由于土地的稀缺性和集约化利用，已经不仅仅指别墅类物业，而是朝向高层豪宅、多层豪宅结合别墅类豪宅的综合趋势发展，深圳的华侨城、香蜜湖，城市豪宅综合体多种物业类型的价值联动，充分印证了，高层豪宅，别墅豪宅，高档公寓与稀缺环境的和谐共荣。部分商业别墅高层豪宅高档公寓多层豪宅必要配套圈层展示面高消费人流圈层效应人流商务人流\居住消费人流局部促进居住级别体验感染提升品质圈层效应价值快速实现承载圈层效应最大发挥者价值实现的承载提升品质价值链效应最大化的关键点——各物业类型档次的匹配度和生态环境的产品价值转化度。*城市生态豪宅综合体价值*项目价值体系分析Valuesystem居住级别标志城市生态豪宅必备条件生态环境舒适度功能及尺度感安全性智能化安防豪宅体验安全感尊贵感配套齐全度品质感与档次实用性品质感与档次户型公共空间档次会所室内精装修安全智能化物管*产品价值评定*具备点待提升点项目价值体系分析Valuesystem基本指标：容积率为1.5（建筑红线内的容积率达到了2.1，18层限高）会所：2500平米，小区共用1个会所，会所功能已经确定幼儿园：3000平米产品：小区共2800户酒店是公寓：外向户型45平米、内向户型55平米，一房一厅60平米，一层为商铺，层高6米，共4500平米左右。1500户高层：三栋——两梯三户面积段：为190平米，150平米、258平米，1000户左右；靠农民公寓的一排——朝外150平米，朝内180平米别墅产品：底层架空连排（4联排40套）280平米独立380平米，靠山15栋，2部电梯颠覆莞城居住产品的价值实现模式在多种物业并存的条件下建立具有居住级别价值标杆的城市生态豪宅综合体*地块景观价值*项目价值体系分析ValuesystemValuesystem山体保护区山体坡地山体坡地水体景观注：地块景观区域动线分析（示意图）横向景观资源优势评定：原生的中心围合式的多景观组团布局①②③山体坡地外围景观圈④水塘中心景观⑤⑥小区域景观组团竖向景观资源优势评定：外高内低的风水宅基坡地山体的可触及性山体包围下的水体核心南北贯通风向流动地块景观资源优势具备产品价值、附加值的可转化性景观资源的利用核心是客户对于项目资源优势的感知①②③④⑤⑥景观动线①区域标示*品牌价值*对于万科的品牌分析，我们是从几个层级进行分析的：第一层级：万科是国内地产开发商中的标杆企业，23年的地产开发经验，足迹遍布77座城，是中国地产的红筹股。第二层级：东莞万科集团通过对万科高尔夫、运河东1号、松山湖1号的成功运营，在东莞市场上树立了极高的品牌知名度与美誉度。第三层级：纵览东莞各大豪宅片区，在新CLD辐射下，凭借翡丽山城市生态豪宅质素，万科可以实现具有居住级别价值城市生态豪宅top1的目标。项目价值体系分析Valuesystem*结论*片区价值区域价值城市价值品牌产品豪宅综合体城市生态豪宅综合体翡丽山根植于水濂山这块具有巨大发展潜力的生态区域内，与城市核心新CLD保持完美距离翡丽山出自最具品牌号召力，引领地产行业的万科集团之手项目价值体系分析Valuesystem在莞深一体化的发展大势下，翡丽山要突破莞城豪宅的视野，以深圳的顶级城市豪宅为标杆，实现豪宅的居住级别价值，形成万科的城市生态豪宅综合体开发模式翡丽山客户分析体系>>客户聚类及范畴圈定>>豪宅客户敏感点分析CustomValue客户与产品的对位中原豪宅成交客户敏感点研究20名高端客户的深度访谈后的验证——项目价值的基础上的豪宅客户价值>>客户敏感点与项目价值的对位一切策略的缘起>>翡丽山客户分析体系4F客户分析法>>价值提升总纲Part3翡丽山客户分析体系AnalyzeFrame客户对位Focus1对位客户敏感点Feel敏感点修正Fix项目价值点对位Focus21234方法论依据：项目的产品价值、服务价值、精神价值能否转化为现金流的关键在于目标客户（具备购买能力）在对项目感知后对其所带来的价值判断（购买意愿）；营销工作的关键就是明确目标客户后，识别客户对项目价值的敏感点，并在该类敏感点上成功获得目标客户感知，获得客户对项目的价值认同，最终实现项目价值的现金流转换。据此，中原客户研究方法如下（4F客户分析法）：寻找现有定位和项目价值下具备购买能力的目标客户To:

城市生态豪宅客户研究普遍意义上目标客户感知路径上关键节点确定目标客户敏感点To：各物业类型豪宅客户敏感点结合项目自身质素和目标客户对于豪宅的已有认知，进行本项目目标客户敏感点修正To：项目目标客户敏感点项目价值与项目目标客户敏感点对位确定项目价值提升依据To:客户价值感知曲线翡丽山客户分析体系>>客户聚类及范畴圈定>>豪宅客户敏感点分析CustomValue客户与产品的对位中原豪宅成交客户敏感点研究20名高端客户的深度访谈后的验证——项目价值的基础上的豪宅客户价值>>客户敏感点与项目价值的对位一切策略的缘起>>翡丽山客户分析体系4F客户分析法>>价值提升总纲Part3对位方式：定性客户访谈，初判翡丽山目标客户群；项目周边项目、东莞豪宅项目成交客户统计受访群界定：对于未来房地产的发展趋势和豪宅客户有着深刻理解的专业人士从事房地产行业策划或销售多年，代理过3个以上城市或全国知名豪宅项目，对于豪宅客户的基本特征及消费特征有着全面而清晰地了解，并且掌握大量的市场一手信息的业内人士；购买过2套以上豪宅类产品的房地产炒家（中原豪宅客户及东莞部分豪宅客户）受访者数量：专业策划、销售人士：8名（东莞3名、深圳5名）专业炒家：10名（东莞3名，深圳7名）葛先生：东莞中原总监东莞豪宅策划工作五年了解东莞客户的置业心理特征张总中原二级市场豪宅事业部总经理从事豪宅销售工作十年杨经理、张经理中原豪宅项目经理从事销售工作3年以上闫先生，深圳人松山湖1号业主，贸易行业目前拥有3套以上豪宅类物业周先生金域中央业主IT人士，在东莞生活近5年年客户对位Focus11典型豪宅类产品客户分类备注：根据中原豪宅区域成交客户信息统计及深圳中原二级豪宅项目成交客户深度访谈和问卷统计得出。客户对位Focus11尽管各区域的豪宅特征不尽相同，但关于豪宅类客户的需求特征仍有一些趋同基本观点注重生活品质的自住客户（品质与舒适度）这类客户更为注重生活品质的提升，对于价格的敏感度较低，物业需求特征集中体现在追求产品的高端品质及舒适度。同时这部分客户看中圈层的归属感，身份感，居住所带来的社会认同价值是他们的追求。视其为财富工具的投资客户（财富）这类客户的构成最为复杂，多数为新兴企业主，产业企业家，在股市投资中一夜暴富的新兴财富层，还有具有灰色收入的政府官员等。资产持有型客户（财富与舒适度）这类客户将豪宅类产品作为类似奢侈品一样进行收藏，一方面追求豪宅类产品的舒适度，将其作为偶尔的居所进行度假、商务洽谈，另一方面，在其价值增长到适当程度时，也会考虑将其售出。客户对位Focus11深圳豪宅疗客户的资括产持有型宴趋势明显督，看中于拉稀缺豪宅友的升值潜宰力；东莞豪宅惊客户住房滚消费则多肉考虑满足才自住需求劝，换房趋铲势渐露具备很背强的长筛期持有阻的物业质经营特促点但是在深蛮莞一体化掌中深圳客末户投资带忧动下，东言莞客户投命资意识觉撞醒二次换房捧所占比例庭接近半数；三次以上絮投资客户伞比例居多莞深两地毫客户在置疫业用途中依的共同趋宅势集中表尊现在长期妹持有型特柜征；两者仅差5%；松山湖1号东莞成交客别户中，31%用于单纯痰居住，接报近100止%的客户援考虑长工期持有帽而非短慌线获利金域中同央54%的成交凡客户仅系考虑单趣纯居住戴；考虑投资攻的客户比很例不到30%。客户对偿位Focu扇s11金域中毅央客户——较高的教治育程度的早中青年才蚁俊这是一群厦有钱人这是一奥群有文向化的有驻钱人这是一蹈群有文兰化的而心且还很丸年轻的彻有钱人养。客户对垄位Foc壮us握1138561151913171715320102030401成交客户收入情况100万以上80-100万60-80万40-60万30-40万20-30万15-20万10-15万7-10万5-7万3-5万3万以下成交客户职位背景49%32%12%7%公司创办人、合伙人高层管理者中层管理者普通职员（职工）成交客户教育背景初中或以下7%高中/职高/中专/技校22%大专/大学非本科23%大学本科30%硕士14%博士/博士后4%松山湖1号成交客虑户——较高的悟教育程懂度的中遵青年才减俊这也是一卷群有钱人这也是一丽群有事业愉的有钱人这也是一勉群有事业傍、有文化砍文化的而梅且还很年秘轻的有钱瞎人。客户对位Focu舍s11他们大多鞭是原著民的到后代，年龄在30～40岁，一般哈都至少悼拥有一腹处房产雀，有私按家车，肾有丰厚县的经济盒来源,年收入一殿般不低于20万元；这一群伍体注重拖房子和岔小区的列品质，例对于创新产议品接受觉度和忠逗诚度高，敢于接受挑战，也越来侦越重视品味的需求班，追求格调、涂品味等精神层轮面东西，磁对于专利产揪品非常蠢认同，但圈子和案上层社健会的感覆觉对其很重瞎要；对莞城继仍然有用着较深撒厚的情牧节，因其谦发迹一已般是在兵这里的纪，习惯廊于莞城劲生活，况或与莞恭城有着轨千丝万尖缕的关熄系（工挖作关系/小孩教套育关系戚等），全较热衷涌于配套奶成熟的却市区；喜舒适仰、安全炮、健康俘的居住味环境，晓非常在意下一代着的教育及成长全环境；他们一傲般比较患稳重，仓不张扬勺，生活筑也比较手随意，甩大多与同档次人婚群交往；对产品弊需求相的对比较板传统，尊以舒适实竹用型的扁三房、举四房为央主，自我学习租能力较强，乐于粪去接受冈新事物并，对风浑水比较高在意；受访者疾关于东碰莞客户据的具象榆描述1客户对帐位Focu蠢s11他们大多仔属于新东莞人，来莞弓在5～7或以上酸，年龄浙在30-璃40岁左右，家里有小卖孩或者即及将要小孩。年收碰入在10万元以上霉，就职于各企业的恒中高层，慎包含与房候地产相关碌的政府公阁务员（城仅建、规划叠、银行、跨电力等）湾、部分专懒业人士、召广告业、妖艺术界人季士。其学历蠢水平较阀第一类千人群高江，事业雄上有了劫一定的母成功，脏并且正耻在不断累的追求浊中，对葛未来充代满信心蠢。希望杆给自己罪和家庭裳一个舒兵适的环骨境，并烫以此作浮为自己毕进一步储成功的墨一个后欠盾和基胳础，他秆们自己差的休闲辆时间相示对不多味，忙于且加班或杨自己的先生意。对于品味有一定追继求，勇于创新贪，敢于接婶受挑战，对创新、麻品牌的供关注度率极高，对于专利产忆品非常涝认同。老城对他们来码讲没有太聋多意义，骂但方便/品牌/配套是他们物关心的借。孩子和家士庭对他们海同样重要战，特别关杀注下一代伶教育。受访者秘关于东室莞客户谨的具象玩描述2客户对位Foc迎us凝11客户范仰畴圈定目标客户特征关键词注解背景年龄：30-50行业：自由职业、跨企高管、国企高管、私企主等置业角色：决策者、左右大局家族财富力量雄厚或有着丰厚的经济来源具有莞城情节的传统富贵之家，上升的新兴代深圳万科品牌的追随者多置业经历，稳重不轻易作决定相当部分是企业的决策者或高层管理者用途前期投资或兼居住为主后期居住、收藏为主前期投资客带动热销氛围后期成为限量珍藏的珍品置业价值点排序品牌、圈层、配套、安全私密感、资源目前客户认知本项目的直接价值是品牌、自然资源置业排斥点排序升值空间、担心市场前景水濂山片区规划的实现速度是阻碍项目价值提升的最大障碍对本项目期待媲美旗峰天下的顶级豪宅项目东莞的顶级富人豪宅聚居地产品对位高层：新资产阶级、深圳品牌追随者高层、公寓：稳定资产阶级和部分新资产阶级上层别墅、高层：传统财富阶层公寓、高层小面积：30-45岁，自住、投资高层中小面积：31-40，投资兼自住高层大面积：36-45，自住高层大面积、别墅：46-50及以上，自住市民阶层富裕市紫民阶层新资产阶坐层稳定资喘产阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层客户对榨位Focu垄s11客户分类城市中心豪宅客户城市生态豪宅客户居住观习惯了城市中心的生活，他们认可城市中心是一个城市的价值核心，他们对地段、配套的价值认可超过了所有其他影响置业的因素他们追求宁静的环境、优质的空气，一种可进可退的人生感受。他们对地段、配套有一定的敏感度，但却不是他们做出决策的决定因素，反而更注重房子和小区的品质；对于莞城人来说，他们更具有深厚的莞城情节事业观集中于贸易、金融、证券、演艺明星、艺术等非传统行业，有更多的时间和精力科技、电子、加工制造业等传统行业人群密集生活阅历90%的客户都有海外背景，经常去海外旅游和购物，多数为三口之家，不与父母同住忙于生意，但却有着极强的家庭观念，与父母、子女同住的比例偏高；重视下一代的教育投资观对区域的认同超过对项目本身的认同居住追求品质，但作为投资他们仍然会对有潜力的区域充满兴趣个性个性张扬、追求都市时尚，喜欢成为别人瞩目的焦点稳重而不张扬，生活比较随意；越来越重视品味的需求，追求格调、品味等精神层面东西，圈子和上层社会的归属感对其很重要品牌观客户对品牌、时尚、潮流十分敏感，在他们身上演绎的是品牌最新的潮流和时尚喜欢保时捷、奔驰S320、斯巴鲁等十分另类和时尚的车型追求品牌，但却对品牌的演绎不好对于创新产品接受度和忠诚度高，敢于接受挑战对于专利产品非常认同客户聚嫌类分析客户对位Focu橡s11客户对位Focu疼s1对位客吗户敏感盏点Feel敏感点拘修正Fix项目价值越点对位Focu鹿s21234寻找现坟有定位量和项目价突值下具冷备购买能力愁的目标客凳户To:城市生嗽态豪宅有客户研究普遍袭意义上目满标客户感知路径端上关键节逮点确定目标剩客户敏感死点To：中原代理蒙豪宅客户敏感瘦点结合项留目自身办质素和目标客举户对于项钻目的已有认战知，进行溜本项目目标爷客户敏半感点修馆正To：项目目古标客户瓜敏感点项目价略值与项蝴目目标客户男敏感点对居位确定项朋目价值痒提升依据To:本项目客户价值狗感知曲线客户对葡位Foc姜us借11新兴资树产阶层城市生醒态豪宅掩客户城市中心嗽豪宅客户郊区豪宅潜客户稳定资产栽阶层财富阶层客户对秆位下的目标客屯户群体结论关键跌词：豪宅圈层财富才俊事业品味翡丽山客艘户分析体僵系>>客户聚类漏及范畴圈捧定>>豪宅客户团敏感点分川析Cust盟omVal亦ue客户与产股品的对位中原豪子宅成交耗客户敏趟感点研倚究20名高端尘客户的府深度访易谈后的平验证——项目价雕值的基尾础上的障豪宅客驰户价值>>客户敏感蜘点与项目顷价值的对颤位一切策爽略的缘丢起>>翡丽山弯客户分越析体系4F客户分析插法>>价值提圈升总纲Part病3*中原豪桶宅客户户敏感点法研究*样本组成数量比例选择原因选择说明红树西岸26445%产品价格的区域标杆项目打造、营销推广的城市标杆城市生态豪宅城市高层豪宅成交金额400-1500万圣莫丽斯17730%城市生态豪宅典范成交金额500-1000万东方尊峪9717%城市生态豪宅典范城市高层豪宅成交金额在300万以上松山湖1号325%莞深一体化趋势下的资源型生态豪杂货I莞深两地客户（东莞80%）三级市场投资客户183%豪宅市场投资主体成交金额1000万以上合计588100%——《中原豪宅佩客户敏感歌点专项调班查》相关说清明样本来肌源：近楚两年内险的中原虾代理的痛在深圳胶或区域象极具影道响力的狱豪宅产岩品成交隐客户（号口碑传巩播型客穗户——即老带西新成交充至少1套的客爸户，比根例为70%），置林业次数建为2次及2次以上，房诚成交总价闯在300万及300万以上荐。样本量：居豪宅客户弄调查总样俩本量588批具体构成剑如下：对位客户错敏感点Feel2*中原豪悔宅客户沫敏感点茎研究*588批客户中盼，单次购舟买物业总裂价分析：200万以下，9位301-篮400万，27位401让-50姓0万，51位501进-60闻0万，66位601抽-70锻0万，63位701-答800万，69位801-农900万，45位901-爸1000万，6位100视1万以上，51位拒答，201位单次购买金额比例500万以下16％501-1000万42％1001万以上9％*客户购买让能力*对位客户拌敏感点Fee长l2物业总价挎在300万以上既为调研佳客户主蜡体客户购挡房敏感弊点除地加段外，帝按重要驳程度依次次是品牌物碎管、车寒位数量相、高尚晓生活社接区、安全设施歼、室内装雁修（交楼屑标准）、规模、银社区配套投、电梯厅阿设计装修侮、会所、界智能化、型户内格局舞及功能分漂布、小区拉入口设计胆、朝向、查楼层数、静地下室设脂计舒适度霜、邻居质纹素、节能*敏感点调设查*对位客达户敏感祖点Feel2注：取声自《中原豪需宅客户脉敏感点估专项调劲查》问卷部分置业用途楼层数会所小区入口设计电梯厅设计装修户内格局及功能分布车位数量地下室设计舒适度室内装修交楼标准安全设施品牌物管社区配套朝向智能化节能邻居质素高尚生活社区规模用于居住64212604901207554211830000用于投资424245606012342907813854396024277578自住兼投资2160273636722430578751183921276642通过交使叉分析闯显示，自住客购辩房因素按赤重要程度晒排序依次粥是室内装悼修、安聋全设施答、品牌朝物管、槐车位数背量和会任所；投资客购选房因素按劈燕重要程度光排序依次授是品牌物肃管、室承内装修桑、安全东设施、驴规模和采高档生传活社区；自住兼投道资客户购绵房因素按颂重要程度甜排序依次附是品牌物街管、车俊位数量饿、高尚绕生活社嚷区、会社所和安倒全设施而品牌物纺管和安全推设施是三课种客户均骗较为看重撒的购房因产素*敏感点骄调查*对位客杠户敏感眨点Feel2高敏感除度点：豪宅区惕域（圈督层归属效感）、负品牌物返管、升欺值预期岂、开发轧商品牌欢、稀缺顽景观资兔源中度敏暖感点：公共空烦间档次茄、安全最与智能宋化、社预区配套蛋档次、借周界人视员素质低度敏感贸点：社区规模背、交通配丈套、室内笋精装修、技户型舒适瓦度、商业齐娱乐配套城市生态味豪宅客户金敏感点程陆度曲线对位客原户敏感懒点Fee悬l2客户对位Focu卖s1对位客户害敏感点Fee介l敏感点修蛋正Fix项目价悼值点对棕位Focu训s21234寻找现有形定位和项目价悠值下具戏备购买能力幻玉的目标客净户To:城市生铸态豪宅旧客户研究普遍对意义上目睛标客户感知路赶径上关撑键节点确定目垄标客户关敏感点To：中原代理法豪宅客户敏感恭点结合项目惠自身质素和目标客怜户对于项滋目的已有洗认知，量进行本劲项目目标悲客户敏多感点修态正To：项目目诉标客户掩敏感点项目价三值与项疑目目标客户监敏感点对俱位确定项目恨价值提升依据To:客户价枯值感知支曲线*近期成断交项目递客户敏兽感点*敏感点修标正Fix3近期成答交项目裹客户敏翠感点：金域中央黎客户：小束区整体规碌划、产品打户型及空驻间设计、敞建筑的外粥立面及风证格松山湖蹲客户：捎保值增其值潜力竞、稀缺句景观资剪源、良档好的周袄边环境婶、小区疗档次案名:万科·松山湖1号业主姓聚名：彭春诚年龄：50籍贯：美籍台湾推人、现住滔东莞家庭结构查：一家四答口，两狠个女儿职业：私营美资授企业的老稀板，公司叹在东莞文化水浆平：本科学铜历，有翅海外工萝作和学殖习背景购买房鸽号：松山湖1号楼王总价：超过2000万其他置平业经历葡：天琴湾一副期两套、那万科十七级英里两套锤、涟漪花睁园两套、岛星河世纪柳一整层等暑。交通工抽具：自驾车生活方式轰：从事贸之易行业翠，基本用上是美困国和大军陆两边薯跑；注医重投资术，喜欢耻高品位袍的生活驰，其本杀人身体状不好，斧有严重聪的颈椎钢病，不欢能剧烈妇运动，离人很精购买本蜡项目的井原因：主要是悬用于投伶资，特慎别看重泊升值空旗间，买蜘了很多窃物业，病特别看默重发展爆商品牌恭和项目诱景观资哀源；豪宅价值裕敏感点：品牌发绑展商、总自然景命观、园介林景观搜、精装烈修、品俊牌物管兆、安全准性、智直能化对翡丽山扭项目感知年：规划比叔较好、叹景观资轨源一般害，看产暖品能否闻实现突古破才会趁考虑投针资*深度访谈宪客户1*敏感点猛修正Fix3选择原因：典型浅东莞城恰市生态寇豪宅投住资客高品牌忠佩诚度客户彩、口碑传煤播型案名：金略域中央业主姓慕名：陈小姐年龄：50籍贯：东莞本日地人家庭结骨构：三口之剃家，但拳小孩长援期在国牺外读书端，生活职业：自由文化水音平：本科总价：200万以上其他置业脾经历：旗茧峰天下，疏万科高尔敲夫交通工乐具：奥迪生活方亡式：老公是华佳为的高层布领导，资爪金实力雄塘厚。享受绝生活型。悲经常去松软山湖钓鱼惰，买房投极资，去健扔身房锻炼蜻。经常去姻香港购物硬，讲究品敌位。购买本项寇目的原因主：看中小区判的整体规侧划，建筑躁风格、外捷立面。豪宅价匀值敏感偿点：高尚生眉活社区洽、户型蜓舒适度据、建筑授外立面形、公共赞空间品骨质、园倍林规划迈、节能沈环保、社产品智尖能化、拘品牌物剥管对翡丽山导项目感知蹲：相信万移科的品捞牌，比脸较担忧氏升值潜错力和周三界人员否的素质天，但决理定其是腥否购房艇的还是从看产品携（园林包规划、劲建筑、背户型等率），区犯域景观缩慧还可以育，*深度访政谈客户2*敏感点赔修正Fix3选择原因：契合址项目未姻来业主嘉特征的哲典型代脊表东莞本驶地自住还客户，额口碑传圈播型案名：振旗峰天采下业主姓名谈：吴先生年龄：47籍贯：东莞人家庭结构椅：三口之每家职业：自营业主学历：本科交通工骡具：韩国名请车，限前量版生活方式颜：经营家灭族式企注业，在换东莞定拔居多年婶，具有垄浓厚的械东莞情信节，儿材子6岁，现境与父母编同住，谁为人低区调，不止好张扬共，讲究铲生活品禾味，业抚余爱好迈是爬山低、钓鱼兆，比较描容易接搏受新鲜欠事物，惧环保意盲识强。购买原因阳：自住，认遍同黄旗山卸片区的豪隐宅区域，组能够体现附个人身份破；自然景亩观较好，渗但认为楼置盘的品质裤一般，楼宗盘的智能迅化应用少详，没有节绒能意识，罪飞一线品调牌发展商芒，期待更安高的品牌济物管，会赢考虑换房豪宅价日值敏感熊点：高尚生饭活社区孩、户型腿舒适度狠、园林豆景观、赵品牌物奴管、智蹦能化与绩安防、为公共空捞间档次对翡丽杯山项目书感知：不十分欢认同其恭处在豪灵宅区域估，但肯惭定未来令新CLD对其增值运的影响，帖相信万科让能够在产风品上实现财突破。*深度访庸谈客户3*敏感点戒修正Fix3选择原因：东莞传烤统豪宅区氧域业主代隆表具备典宋型莞城好豪宅区岂域客户炼置业心泽理特征项目价气值对位Foc结us舅24客户对翻位Foc啊us泡1对位客家户敏感喊点Feel敏感点乖修正Fix项目价姿值点对妇位Foc璃us此21234寻找现拌有定位螺和项目价值站下具备购买能尼力的目阵标客户To:城市生狱态豪宅宪客户研究普企遍意义窗上目标梁客户感知路径顿上关键节竟点确定目标堡客户敏感祥点To：中原代理海豪宅客户敏感幼点结合项目坑自身质素和目标跃客户对赶于项目的已有镰认知，摧进行本除项目目标霜客户敏队感点修这正To：项目目标拦客户敏感托点项目价既值与项徐目目标客户屿敏感点对王位确定项目愚价值提升依据To:本项目客户价助值感知厚曲线评价差距项目原因与竞争项目比优势点高于期望值社区规模开发商品牌品牌物管大社区东莞万科品牌号召力万科物管的口碑体量优势专业化产品优势品牌优势等于期望值稀缺景观资源东莞景观类住宅产品丰富景观资源的可利用性潜力期望值点安全、智能化公共、户内装修档次户型舒适度社区配套相信万科出品应该不会差万科品牌所带来的客户认可度和忠诚度低于期望值豪宅区域升值空间周界人员素质商业娱乐配套非东莞传统豪宅聚集地水濂山片区现有生活配套不成熟，不同于东莞其他豪宅区域的发展历程。即将实现的规划新CLD的推进文化、生态主题公园翡丽山狡客户分土析结论Con莲clu笼sio咸n普遍意义限上的城市生骑态豪宅欧客户敏范感点客户对通位Focu颜s1对位客贤户敏感距点Fee挽l敏感点杰修正Fix项目价值赞点对位Focu演s21234回顾：4F法确定盯本项目太客户的杆敏感点潜在目标趴客户的豪陷宅敏感点评价客愤户敏感等点与翡剖丽山项烫目价值掠的差距明确打省动客户巡寿敏感点叮的策略钢和方法思考路短径：差距评价扰：翡丽山客赤户分析体槽系>>客户聚类步及范畴圈野定>>豪宅客讯户敏感欢点分析Cus芳tomVal矛ue客户与产娇品的对位中原豪宅伏成交客户伤敏感点研相究20名高端客紧户的深度腊访谈后的邪验证——项目价值净的基础上股的豪宅客扔户价值>>客户敏感岔点与项目三价值的对舍位一切策略侧的缘起>>翡丽山牧客户分为析体系4F客户分析胀法>>价值提升殿总纲Part留3形象优臭势区域优势产品优恶势情感价值品牌价案值产品价值项目价值对位说服价值提升网总纲Valu匠eEnha辛nce兔Pl量an资源优台势品牌优允势评价差距敏感指标提升手段高于期望值社区规模开发商品牌品牌物管城市豪宅综合体的价值链效应，分批推售，培育社区的成熟感水濂山，城市贵胄的居住“级”域。站在巨人肩膀：翡丽山，万科城市生态豪宅综合体创新标杆之作私人服务的神话——专属、独享的Style物管服务体系放大关键词强化居住“级别”感的传递标准化物业管理+个性化物业管理+私人服务高端调性导入和形象传播等于期望值稀缺景观资源提升景观资源业主的可利用性，私属登山道等。强化景观资源的私属性放大关键词私属性（私家花园、私家景观）可利用性（触手可及的山体、水体景观利用）等于期望值安全智能化公共、户内装修档次户型舒适度社区配套超出目前市场所有豪宅硬件配置智能化科技元素在豪宅建造中的应用提升关键词智能化标杆配置超越、用材品质低于期望值豪宅区域升值空间商业娱乐配套豪宅区域认知度诊断和提升，让翡丽山成为水濂山的代名词东莞只有一个水濂山，水濂山里只有一个翡丽山。改善关键词客户对区域信心的树立、区域热度提升翡丽山规划前景的完美展现价值提鼠升思路Valu辞eEnhan使ceP赚lan策略实施重点产品策略产品价值敏感点细化及建议产品附加值敏感点细化及建议形象策略市场高端项目形象分析、片区形象分析水濂山——豪宅区域级别形象的前期导入翡丽山——万科产品标杆之上的居住级别价值使命，城市生态豪宅综合体标杆的树立。客户策略精确制导客户梳理体系——东莞各豪宅片区客户、深圳豪宅片区客户p2p式项目价值、信息释放；万科会区域级高端客户的P2P式项目信息释放豪宅客户项目感知通路中的敏感点价值传递（研究从客户踏足项目第一步后知道购楼完成路径中的60项敏感点）；提前做好工程组织，客户提前感受翡丽山的居住级别价值。尊贵客户接待体系、诚意客户维护体系、成交客户跟踪体系，传递别墅级的客户接待体验推广、活动策略利用项目工程节点、区域规划实现节点形成市场引爆点小众影响力事件实现客户圈层效应全城、跨城引爆性事件Val竭ue宇enh槽anc节es禽tra奶teg漆y价值提块升策略项目价值亿提升策略Valu盏eRe仁aliz界eSt细rate嫂gy>>产品策略麦（针对高渣层）>>形象策琴略Part而4>>客户策略>>推广策列略产品价饿值提升产品附加而值提升服务附迈加值提喂升酒店式怎公寓价货值提升产品策详略1精装修智能化社区配套社区规划外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支*产品价遗值的客垮户敏感动点分析狼*应对敏璃感策略布：在市场城寄市生态豪喉宅普遍具结备的点上婶，满足客户期望在客户钻能看得貌见的决赤定意义窄敏感点仔上，超越客户期顽望。编号产品价值敏感点客户敏感等级应对策略高中低1户型

满足2园林

超越3公共空间

满足4社区配套（会所等）

超越5外立面

超越6建筑风格

满足7社区规划

满足8精装修

满足9智能化

超越应对敏感邻策略：在不同胸建筑面语积条件袭下保证链主人房基、客厅锈、厨房援基本功瓶能区间掩的舒适派尺度和酿景观朝语向；通过内民庭院、登入户花矮园、露挠台等方魄式进行择实在的预面积赠疑送，确使保赠送孝面积的啄灵活使轰用性。户型功能拉划分及布恢局、开间借尺度和赠申送面积方洽式参见附曾录1：〈中原户勿型案例钳搜集及港分析〉产品策略·户型1产品价值分支敏感点客户敏感等级高中低户型功能划分各个功能区间的实用性和完备性

开间尺度主要功能区间的开间、进深比，空间的舒适性

功能摆布功能区间单体内的布局及实用性

赠送面积赠送面积所占的总建面的比例及实用性

朝向通风采光、主要功能空间的朝向

景观主要功能区间的景观面

户型创新

交通组织

朝向开间尺度功能划分功能摆布交通组织创新赠送面积景观*户型价方值点塑足造*精装修智能化社区配套社区规模外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支功能区关键点功能描述入户方式尊贵性体现单元电梯直接入户（参考香蜜湖1号入户方式）卧室功能核心功能保证尺度主人房配有衣帽间、洗手间；目前市面衣帽间和洗手间的尺度大小有别，为体现居住舒适度，衣帽间和洗手间的空间尺度要求越来越高，圣莫丽斯达到了３ｍ进深；工人房适当配置豪宅产品对于工人房有着独特的需求，工人房设计侧重于独立性，与主人活动区域的分割；客户需求日益强调工人房的尺度和通风性，特别是工人房的人性化设计，对于部分客户，工人房的大小可接近客房尺度。会客厅核心功能保证尺度彰显主人身份的关键区域，强调会客厅的尺度与采光性，多数豪宅项目配有露台、阳台等，注意空间延展和景观面。花园增值点结合入户方式，赠送入户花园赠送面积增值点豪宅客户同样注重产品所带来的利益获得，赠送面积30-50%左右，一方面能够实现项目溢价能力的提高，同时能够更好平衡客户心理；当前市面项目的赠送面积空间的实用性日益增强，单独使用能力增强，功能变化也更为灵活。可以考虑地下层、屋前花园、楼顶花园、露台；餐厅与厨房基本功能尺度感及体现主人的生活品质最为重要；停车位基本功能地下集中式阳光车库，独立停车位（1：1）。产品策略·户型1*强化户晴型核心叶功能配舟备*功能区150㎡180㎡250㎡户型奢华三房奢华三房、四房奢华三房、四房敏感度建议敏感度建议敏感度建议主人房★★★★★16~20㎡★★★★★18~20㎡★★★★★20~40㎡主卧洗手间★★★★★必配★★★★★必配★★★★★必配衣帽间★★★★★4~6㎡★★★★★6~8㎡★★★★★8㎡以上次卧★★★★10~16㎡★★★★10~16㎡

★★★10~24㎡会客厅★★★★★20~25㎡

★★★★★25~30㎡

★★★★★25~40㎡厨房适当适当★★★★★开间＞3.5m餐厅适当适当★★★★开间＞3.2m家庭厅可无★★★可配★★★可配工人房★★4㎡左右★★★★4㎡左右★★★★★4~8㎡公共洗手间适当适当★★适当入户花园★★★赠送★★★赠送★★★赠送露台★★可配★★★★★必配★★★★★必配赠送空间★★★★30%★★★★30~50%★★★★★50%以上产品策检略·户型1*户型功能档尺度建议池*精装修智能化社区配套规模公共会所园林户型产品分支产品价值分支敏感点客户敏感等级高中低园林地面铺装1、业主日常使用功能2、社区品质感体现

水系亲水性和观赏性

植被建筑功能、工程功能调节气候、美学功能

泳池观赏性及使用功能

架空层1、私密感和领域感；2、外部园林对于建筑内部的延伸；

照明灯具造型及细节照明

智能化体现社区的高科技及环保

硬质景观小品配置及功能噱头、小区气质

高至点景观居高临下的视觉感和大气

架空层水系泳池照明硬质景观智能高至点景观地面铺装植被*园林价蛇值点塑衡造*产品策考略·园林1应对敏佩感策略馋：高敏感革度园林羞要素超欺越客户踪蝶期望中等敏感者度确保满讲足客户期罢望园林敏感点实现功能强化点水系1、观赏类2、嬉水类1、中央水景组团和环小区流动水景结合2、亲水性3、观赏性植被1、划分空间区域2、建筑隔离3、景观欣赏1、树种的名贵性（小区档次）2、树种的稀缺性3、关键节点树种的直径（一般情况下，客户认为直径越粗的树木越名贵）4、对于不同物业类型组团的区分作用，可通过高低植被错落密植方式划分不同小区组团世纪春混城天鹅堡产品策骆略·园林1*园林敏感占点强化*植被的隐运用在弱很大程避度上是毛为了考伸虑视觉鲜空间的快过渡，祥在这个烦思考点萌指导下斑，我们浑例举了哪一些对绒植被布堆置的先芳进手法厕，以作元参考。处理特色客户评测成本投入围合形成几个色彩情感型庭院空间平地、坡地、平台、露台构成多层次立体叠园绿化人为造成空间的隔离，增加了园林的参与性。空间缩小了则对局部的投入要求更高，增加成本。塑造24小时景观在景观构建上注意与照明的结合，但在销售阶段客户感知度较低。前期要考虑照明系统的铺设和树种的布局，增加设计难度。注重外围生长环境的改造此类方法拥有绝对的视觉冲击力，什么树已经不再重要。成本较低，但是要考虑维护的问题。不同颜色的四季树种对立，形成强烈与柔和的对比国际品味往往来源于这种对立的和谐。像红继木这样的树种也是2万左右一颗，红叶李就更为便宜。价钱适中产品策辽略·园林1*几种植被宿处理方式么建议*园林敏感点实现功能强化点硬质景观观赏1、小品所体现的项目品质国际级大师的雕塑作品、艺术展示区域超越客户期望方式：小品位置；大型小品应用所体现的震撼感；可延展的小品应用（有故事的小品）2、标示在设计、用材、VI中所体现的项目品质3、功能的噱头产品策略·园林1*园林敏趋感点强电化*我们对翅生活的渡理解永执远在你俭想不到发的地方园林敏感点实现功能强化点智能化绿化维护

小区品质1、高科技环保产品的应用2、智能照明、智能灌溉产品策略·园林1*园林敏撒感点强狼化*功能设置层次①：昼基本配套居民使用竹需求高，茫能够保证希收益的科昏目：乒乓番球、台球原、棋牌、侦羽毛球、旬网球层次②：斩创新配套投入较息少的免洋费科目罩：屋顶颤晾晒平诞台、阳饼光阅览科室、公图共洗衣迎房（可励采用投依币式，丢主要洗击涤大物珠）、网钟吧、公贴共厨房层次③风：形象欢配套投入及辫运营成枝本较高献，以提租升项目庙形象为满目的：月动感多夺功能影绘院、动座感SPA中心、装多功能雕会客厅绸、社区框招待所鼓励权衡可选产品策略·会所1*会所敏蒸感点强扰化*外立面离色彩、拍用材、亏科技含妹量及视劳觉冲击南力现代都市土感小区公冤共空间气冰质：追求用材答品质（low火-E玻璃、金嫂属与面砖拉结合）产品策对略·外立面1*外立面敏耳感点强化沿*序号产品附加值提升的智能化配备1水质软化系统2直饮水系统系统3窗墙系统、开启面大4隔热、防紫外线玻璃，局部采用钢化玻璃5太阳能源系统，将太阳辐射直接转化为水能电能6置换式全新风系统7废气实现全面烟道化8IC卡电梯管理9物管智能信息化10渗水路面11即开即热热水系统自循环12蓄冷空调13职务绿色屋顶，通过植物蒸腾作用降低能耗14楼板浇铸塑胶隔音垫15食物垃圾处理，直接粉碎后随水流入化粪池，避免室内及小区蚊蝇污染、降低保洁费用16低能耗水洁具、节能灯具17灭蚊磁场，消灭小区内蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害项目说明住户可视对讲系统与报警联动基本智能化系统配备闭路电视监控以及报警联动门禁系统――指纹锁住户煤气泄露报警系统红外线防盗系统停车场刷卡收费数据通讯系统――高速INTERNET接入*产品附加行值·智能化格科技因慎素*安全性嘴与私密馋性的智撑能化系泼统舒适度与短便捷度均铁高配备系虾统强化节能岩、环保的恩产品附加黑值产品策略·附加值·智能化1产品策略·附加值·智能化科技因子具体内容客户敏感等级高中低外窗系统断热铝型材、内外铝合金窗、LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃；●

外墙保温系统复合绝热墙体；●

屋面及地下系统屋顶保温板、铝箔阻隔膜技术、地下保温截面（冬暖夏凉）；

●

新风系统全置换式新风系统；●

防噪系统墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、陶粒混凝土加厚楼板；●

采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统；

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卫生系统中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；

●

水处理系统中水回收—利用、墙排—直饮水、雨水收集系统；

●智能操作系统可视系统、网络智能家电、远程控制终端设备、智能电梯●

其它太阳能能源系统●

地热系统

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植被绿色屋顶●

南向大窗户●

低耗水洁具

●

节能灯具

●科技含量她重点打造室的方向*附加值·科技因子盘*1MOM骨A窗框Mom脾a采用断热乘铝合金材株料，其保态温性能明崖显优于普丘通铝合金挣窗，可以洞避免热桥才出现，有寻良好的气拨密性、水流密性、断占热性能，叛防止空气看渗透。断拼桥铝合金原窗采用断予热冷桥技砖术，即将犹铝合金窗喂框分成三毒部分组成另复合材料含，外部铝水合金框，轿内部铝合芳金框以及佳连接内外哨铝框的中盗间芯子部偏分，中间枯芯子部分电即“断热最冷桥”MOMA在精装阶贯段设计了元加厚一倍效的户门和题室内门及婚门窗暗藏邪的隔音、缺隔热胶条贺，能够有日效隔热、蔬隔音LOW-E玻璃＋氩气断桥铝合金窗反射80％以上的嫌远红外线晴辐射（普船通玻璃只恭反射12％左右）传热系数寨小于1.3烈5W/（m2·K）〔传统单农层玻璃筐窗为5.4改W/（m2·K），中胶空普通玻萝璃窗只有2.9走W/（m2·K）〕MOM主A玻璃技术关居键：窗渐户和玻堆璃采用汤断热铝则合金窗泛框＋LOW-宝E镀银膜结低辐射摧保温玻们璃A外窗系统技术档案产品策决略·附加值·智能化1进气散热伸缩缝空气层外保温混凝土层干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架Moma外墙系统采用欧饿洲标准合四层外役墙防护不技术，箩总厚度420至520厘米：能严密饰阻止冷叫热辐射情和传导干挂幕墙役起到“遮父阳伞”的乎功能，保葵护外保温棒板不受雨化雪侵蚀，滔可以抵挡孕辐射外保温粉方式防煌止冷/热桥产乖生，优捧于内保堡温流动空气闷层挥发保脉温板水汽册，永久保手持保温板含的干燥及均保温效果传热系歉数低至0.2至0.3（北京料规范0.9至1.16）室内室外外墙保逆温截面断桥加厚混凝投土外墙加厚保温商层流动空气裁层干挂砖年幕墙干挂幕碧墙MOM叼A和锋尚的培外墙子系嘴统B外墙系统产品策略·附加值·智能化11、墙面糊基层2、界面旺剂3、聚合物充砂浆4、背胶5、保温塌板6、聚合物纪砂浆7、玻璃纤肆维网格布8、聚合砍物砂浆9、外墙什砖万科朗润用园的外墙澡保温系统才共5层工艺，秆墙的厚度挺增加了5－6公分，跪加上窗铲户和玻象璃保温医措施，勿空调能叉耗可以后节约30％左右万科朗润细园外墙技术关键撒：外墙系统统采用标沙准五层防忙护技术（栋朗润园或席安亭新镇挎技术）B外墙系拌统产品策略·附加值·智能化1“下送上回”低速送硬风方式保证新风帖和废气的夹分离，控捐制室内空羡气流动方猛向经预处理绞后的新鲜鄙空气比室泛温略低自然沉阿积在下方形成“新风湖”淹没人挺体新鲜空通气顺人把体上升黄，经呼肺吸变为胀废气后吸经上部乘排风口静排出人体24小时呼剧吸新鲜须空气低速送鸣风，无妄噪声、中无气流致感、无工扬尘楼顶设冷/热能量耳回收装剩置，回僚收排出古室外的呀冷/热能量降低/升高引鼓入的新犯风温度扶，节省缝新风预脖冷/预热成薯本污浊空气技术关键堆：采用MOM项A的新风笼过滤系培统，保种持室内巾恒温恒师湿C新风系统产品策略·附加值·智能化1锋尚国敢际用的册是德国乎爱屋公每司Alul龄ux明装卷指帘窗，很该公司晒还有多另种门窗耽产品：蒙暗装卷变帘窗、禽防盗卷技帘窗、皂爬升式笛车库门梢、侧行括式车库恭门、标游准型车速库门、财经济型逼车库门Alu专lux卷帘窗闷的功能原：保温/隔音/防盗/遮阳/挡风沙/挡视线/防虫结论：柿墙壁上啄增加挤趁塑聚苯兆材料隔艇音、保孔温；门拥窗内装悼隔音隔宇热胶条冷，用陶杯粒混凝哗土加厚尿楼板；辈采用四难层外墙让系统、漂卷帘门胃窗、节熄能玻璃柄系统D降噪系沙统Alu粥lux卷帘中空low-贯e玻璃断热铝绝型材产品策帆略·附加值·智能化1太阳能弟能源系慌统的推耐广使社冈区更清绢洁、更鄙舒适太阳能匠光电系偷统太阳能热塞水系统将太阳爱辐射直暗接转化裙为水能杰与电能夜，为建蚀筑提供求清洁的郊能源。侵太阳能裹光电系规统的组浪件与复沾合板相那似，其院潜在的胖成本效茂益比很户高并且床适用于版垂直建贤筑。E太阳能认源系统产品策略·附加值·智能化1F屋顶绿私化与立拨体植被楼板隔温声屋顶绿化绳结合太阳贷能收集系胡统，楼板填采用隔声足材料；建筑主辰体利用洁公共空煌间种植爱立体绿匆化。空中花园产品策略·附加值·智能化1楼梯间、肢走道、厕候所等“冷空间”朝北布置肃，作为朝甚南布置的后起居“热空间”的热能拐缓冲区拐。南向立洽面最大椒限度的谱利用太虫阳能，告并设置池通长的干条廊或垦者百叶块，以起籍到遮阳猾作用。G南向大封窗户创暖造高效润能空间南向窗叛户最大催化产品策略·附加值·智能化1外窗系统倡：断热铝咳型材＋LOW-辛E镀银膜低澡辐射保温齿玻璃外墙系统狠：标准五猾层防护饭技术防噪系统叙：墙壁挤塑夜聚苯材料据；门窗内肝装隔音隔安热胶条，只陶粒混凝衡土加厚楼汗板；四层咏外墙系统崖、卷帘门案窗、节能萝玻璃系统新风系随统：moma全置换唐式新风摘系统建议住宅燃着重处理量的科技因杜子屋顶绿化鸦与立体植坟被：引入自阵然通风痰系统证发实本项蓄目规划闭方案的撞优越性够；建筑斩设计以碧“自然穴采光”敏为主要游原则；押采用多浆样化绿稼化系统怪，屋顶渔绿化、叛西山墙鞠垂直绿理化、立歇体绿化技术优化体系统的全耳面使用可识大大提高岗居室的舒遗适性——恒温：20-屡26度；恒民湿：30%田-70迟%；声环境奴：35-杜45分贝；节能它等科技皇的应用绕可大大押增加用逢户的居监住便捷贴性与舒矮适度。太阳能源狠系统：太阳能热银水系统和稀太阳能光民电系统南向大匀开窗创预造高效勿能空间技术核心技术核心技术核挎心产品策略·附加值·智能化1*产品附满加值·精装修巴*必备原创因溢价空间夫、营销噱麻头相应客户宾群特征项目城惜市豪宅毕形象避免入迅伙对客草户对长槐时间干按扰实施建议公寓部分蜻采取精装遭修高层部吨分可适户当考虑差异化精娃装修原则别墅产品勺请顶级名团师进行室啄内设计或捆世界顶级瞧品牌家私旁应用——超越标匪准之争标准单区位精装福修套餐奏式处理——提供若干浴套精装修搁方案供客尤户选择接受的装修风格选择酒店式装修豪华装修日常居家装修满足休闲度假功能商务接待产品策扮略·附加值·精装修1*附加值·物管服搜务*私人管家仔级服务，名聘请物业丢管理经验最丰富的中瓣年人作为袄资深管家煤，进行英受式家政管激理“影子拣式”服掀务—“平常在小毫区里可能毯看不到服肤务人员，惭但一旦你义您有需要摆，服务人过员即能马苹上出现在猛您面前”虏。在小区昏每隔一段缓位置设置齐一个物业否呼叫按钮希，一按即纠可与服务活人员进行岂通话并要菊求服务。香蜜湖1号的深敏蓝服务奇体系松山湖1号的“H&Q”服务体筋系产品策略·附加值·物管服务1LOND缺ON-San柴der匆son斯Ho蛾telLOND柿ON-St.Mart榜ins努Lane辈l门厅设鸡计简约菜精致、泼线条明膀快，玻科璃和钢灯材质和说谐搭配肃，凸现阻品质感床、时尚安感、商哥务感。酒店式业公寓—社区的工门产品策略·酒店式房诚公寓价罪值提升1酒店式公旋寓—社区的浮门产品策略·酒店式计公寓价棚值提升1NEW嘴YORK御-Hud职son氧Hote峡l：玻璃巾花园屋路顶的大鸦堂大堂是客举户感知的盛重要元素饼，空间设寄置应注重值商务氛围耐的营造，执并适当引擦入生态功饺能，让人热在其中心绒旷神怡。酒店式公欺寓—大堂产品策略·酒店式公孩寓价值提愉升1LON膀DON高-St.Mart多ins数Lane史l酒店式加公寓—大堂产品策顷略·酒店式公考寓价值提灿升1酒店式公佣寓—装修标纽奉准全套品牌呼家私家电央、厨房卫聚浴，设施撕齐全室内精装窑修，风格汁极简但却量精致无比晒，高品质家装饰材敢料贯穿葱始终产品策略·酒店式做公寓价哀值提升1国际配沃套狂想津：HBO电视，叹宽带上烧网；设俗置国际筛卫星接臂收系统奥，在卫吐生间里躺设置电日视和网卫络接口金；惬意的膜居住，榆需要设突置恒温终泳池、揪健身室轨、桑拿推、会所扁等等生互活设施产品策略·酒店式呀公寓价县值提升1让服务创造价值酒店式检公寓服搅务内容每周三蹦次客房俊清理服结务每日免龄费早餐胳服务宽带网络匪接口服务至重要狮商务和侦购物区考的免费份定时穿米梭班车傍服务免费停车顿位服务前台、宾炒客服务以控及二十四铃小时保安弯服务插卡式有个人管写理电梯