项目招商工作建议书

项目招商工作建议书逮目道录吼一、商业地婶产总体开发拴现状和预测殖二、商业形茂态简析体育场馆连锁超市便利店折扣店商业街专卖店购SHOPP当INGM兼ALL（销守品茂牌）演三、近招商中微观刺经营主体的托选择与配合步影响商业地钢产价值的因烟素脑2、几类商杂业投资的特涉点及3、一般的鸟商铺选择基辨本分析法左4、项目中弓经营主体选油择和配合的贿要素坛四、项目实征际操作中需冻要处理的关低系与招商简以述遭1、面临的锯投资客户陵2、面临的件租赁户岂3、必须考价虑的问题出五、项目的背大致工作步诵骤碍1、市场条盆件判断隐2、项目位宰置选择秒3、判断可福发展规模掩4、项目土随地取得及政讯府许可乱5、项目定棒位细化如6、项目规娇划设计情7、设计方奇案的市场化欺朴8、项目设渐计、市场调搅整方案及财蝇务方案的系羞统化整合蹈9、项目方碰案的政府许肤可轰六、项目招柳商的工作简撇单步骤拌1、提前招篮租项目内的葡大型主力户匙2、品牌商汇家的引进和仗规划盼3、充分掌疫握客户需求絮4、多渠道转进行招商沟杏通闻5、商户的侵最后确定七、小结捧对商业地产肆进行招商，则我认为应该菜先来了解商味业形态和其朝特征、资金苦的投资来源虫、招商对象挤等。由于商絮业形态比较能多而且复杂蠢，我在翻阅考了大量的资懒料并结合自船身的一些认揉识将出现或芹者曾经考虑哀出现在本项锹目内的商业筋形态作个简师单说明，并堆依据不同特润征和客户来执源做了简单竿的招商建议莫，时间比较际仓促请大家篇多提意见。闸一、商业地辽产总体开发阿现状和预测源商业地产对此于地产业来歌说是相对较丑新的一个范鹿畴，自从中塌国加入世界敞贸易组织后烟，许多国际政零售、娱乐蜡、家居、餐喷饮业的商业猾巨头均在加筹快进军中国蓬市场，一些敲新兴的商业吸类型推动了餐国内商业类继物业的发展暑。除北京、返上海、深圳玻等经济中心念城市外，自油2002年蒙开始，国内钱一些大中城少市商业类物彼业叫卖声迭手起，而且卖链价屡屡摸高计，商业地产仗发展势头令总人咋舌；各作地都开始争制建商业煮“草一条街酱”栽及大型购物获中心。陆有关方面提吗供的数据显暖示，目前我败国大小城市喇几乎都建有脱商业街，纯遣粹的步行商醉业街也在2劣00条以上睛。从购物中释心来看，目羡前全国已建祖成的有54脱个，面积将制近700万寨平方米，已展经在建立项套的还有20程0多个，面拿积超过30表00万平方乒米。另据中蜜原（中国）阁物业顾问有锁限公司中央偷研究部的调差查，200常3年1至1愧1月份，全才国完成商铺赔市场开发投燕资额为10赌10多亿元声，比上年同施期增长42留.5％，完迫成商铺竣工计面积达20三97万平方屑米，比上年李同期增长4叔0.9％。浑我国商业地辨产从规模和抬形态上划分楚主要为六种毯，分别为底文商、百货商躺铺、购物中约心、主题店斯、SHOP乱PING概MALL和供商业街，各链种业态互为然补充，尤以棋SHOPP呜INGM详ALL发展遇最为突出。他大连万达将螺商业地产作健为与住宅开旬发并重的主砌攻目标，与湿国际商业巨奋头沃尔玛结璃成了战略性找同盟，并于威去年秋季相派继在南京和貌沈阳开发了姥万达购物广摩场。大连万句达对商业地外产的战略定西位很快吸引妇了家乐福、护欧倍德、百轿安居、肯德延基、必胜客槐、百脑汇、峡吉盛伟邦等余国内外著名熊新型商业企垦业的加盟，君同时，也由叛此获得了中旷国银行10迁亿元的授信称。不久前，行该公司又直减接注资与港贯资合股成立骂大洋百货集截团。并计划疮在上海杨浦混和北京等1轿5个城市开滚发商业地产胖，可以说是键国内最大商玻业地产开发辩公司服。有数字表碎明，200龟2年国内商酿业地产的投绸资额增加了温11.8%也，商业地产搅市场正在从柄长达近10如年的沉寂中讨走出，并快捐速升温。衔面对行业的捐迅速发展，复经济学专家托对未来的中蜘国商业地产得发展趋势做候一个大胆的励预测，在2逗005年前献后，在中国伐各地会出现忧“轻商业地产问展题现象”：筋1详、发展商给秩商铺投资者京的回报率不理能充分兑现聚；网2狼、不少项目赌由于定位不错准确，进行饺反复调整；兄3面、一些商场产在开业不到枝一年，就要谱关闭；欧4蓝、发展商将勉商铺卖给投岔资者后，对片后期的招商豪、开业等工芝作就置之不钩理，投资商插铺者顺利益出现无阅保障喜；池5疲、一些项目摩由于发展商泽实力不够，与出现项目烂焰尾的情况；暂6壶、个别发展杂商打着做商她业地产的幌绒子，实行圈古钱目的，出先现卷款外逃组的现象；惠7杨、境外资金帽、基金加入嚼到商业地产界淘金的队伍先，带来全新症的理念、经乔验的同时，心也给国内的财发展商带来酸了压力，也巾让那些不思涌进取的地产案企业出局；非8止、零售商在岛继续做零售砍业的同时，副也会在商业设地产领域进拦行投资，同括时商业地产坛开发企业在弓做商业地产纵开发的同时惭，也会涉足吃零售业的投际资，这种现汗象将会越来投越普遍，这跌是因为零售氏企业希望有兆长久租金收踏益的优质物嘉业，地产类厕企业需要充尚足、稳定的婆现金流；爆9即、未来的中塞国会出现越头来越多的二迅房东企业，残并且会形成折集团化的趋汪势，这些二撞房东不是采携取先买地再膨开发的模式迁，而是从原流先的业主手攀中租下10抽-20年的眨合约，将物者业的功能进洋行调整，采特取统一经营剧管理，收取日高额的租金翠价差，这些射二房东当中属既有世界5鸡00强的零它售企业，也债有知名度很循高的洋快餐型，还有国产概的专业二房断东企业，泡而抄这些企业在忧二房东项目抄上的利润率笼要远远超过河他们的本行羞，那些专业醉的二房东地滋产企业所获潮得的收益，辣也并不比传瑞统的房地产寻企业获得的安收益要低，喂有的甚至要秃高出许多；桨10抗、会出现越夜来越多的有腐关研究不同抵地区消费者宜不同消费习芽惯的机构，诊而这些专业滤机构会与生缝活方式紧密捎地联系在一奋起，而这些种机构在不久回的将来，与麻世界一流的拒制造企业、溉设计企业合晓作的机会，踢会远远超过棵他们与房地司产企业的合先作。线商业形态简办析错商业房地产撑按照行业类抵型可以分为赛零售功能房红地产、娱乐撇功能房地产回、餐饮功能啊房地产、健肉身服务及休榜闲功能房地毁产等。慎零售功能房劈地产又可以辜分为诸如百葛货商场、超连市、家居建磁材、商业街肺房地产、商升品批发商业间房地产等功留能房地产，宾以及将上述很多功能集于伯一身的大型让购物中心和席SHOPP假INGM莲ALL类型然的商业房地络产。闸娱乐功能房庸地产包括用习于电影城、稿娱乐城、K吵TV等运营炉内容的商业忧房地产。有来些采取独体桂模式，有些铅与其他类型授的商业房地掉产融合发展节，其发展呈贤现大规模、风复合度高、疮时尚化的特揉点。撇餐饮功能房掀地产也呈现搭独体形式和跟融合发展的恩经营特点，喊大型和小型净连锁餐饮都权获得了良性稻发展，同时沈在项目中也词开始发挥越晕来越重要的愤作用。侍健身服务类彻商业房地产绣和休闲类房保地产首先在橡国内大城市气发展，作为勉生活品质的盼一个标准，狱被越来越多呢的运用在商杂业房产中，诞现在成功的慰案例主要存居在于国内大在型城市。锻目前，大中遭MALL在链国内的发展殃势头极为强怒劲。究其原涝因是各种商昏业业态在相筒互渗透和变透幻。我项目陵的业态依据交此点是商业赛发展的一个慨趋势。我现米将我项目内制预计出现的旧部分业态作冈个简单描述芳。写1、体育场屑馆冻体育场馆原折来在招商前纺期我们的建抬设初衷是建灶造类似杭州夕游泳馆的集帜合休闲娱乐掠为一体的，细但这样的投扎资面临2大列问题，投资徐金额巨大和暮相对维修成晃本的高昂，孤在国外每5庭年维护游泳上馆的费用可漠以再建一座瞧游泳馆，而舰这样的投资叛一般都是政浇府做的公益猾投资，所以坡对行业的了借解可以让我秩们知道如何嘉去那里找投黎资人或合作累伙伴。同时沈体育的商业巡形态在近几掌年经营的类待型也在发生伏着变化，这万和体育事业捆的蓬勃发展止是分不开的极。简单来说仍体育产业可榴分为体育服蓬务产业和体薪育商品产业明。体育服务黑产业主要包诊括：竞技观助赏、健身娱许乐消费市场可（消费者为俭健身购买运刻动器材，租遗用体育场馆匪或设施，接捕受健身训练不指导，参与楼体育旅游活冶动等）。体雄育商品产业欧是指由体育绝派生的为体坡育提供物质魄条件的器材扭、设备、服烫装、图书、殖音像、食品阔饮料等有关经体育用品的碰销售市场。柿摘录易：体育比赛受除了为运动恢员展现实力抓向人类极限汤挑战及促进宇运动技术水焦平的提高等战功能外，已棍越来越多地吩成为商业开达发的手段和卸机会，而且锤以奥运会、辟世界杯等为僻前导，赛事伯规模越来越接大，社会和毫经济效益越贿来越好。通悠过组织大型有比赛，可以途带动城市建振设、旅游、侍就业等多方暴面发展，并构带来许多潜串在的商业机伯会。无疑，察下个世纪将袍有更多从综涂合到单项的次体育赛事成式为各国竞争竞的目标，成研为一种世界睡范围的现象世和新的经济喊增长点。大主型比赛的投毕资主要有三叮个方面：举朴办城市的基歼础市政建设钱、场馆及食介宿接待设施会建设、组织籍比赛的直接松费用如文化城宣传、接待舅、交通、通童讯、人员工复资等。近几浓届奥运会在技此三方面的闪投资均已达惩到十几亿美乱元。由此可钻见与投资相尸比，举办大没型比赛的收其益则要更好滤。其中既有桌看得见的直专接效益，也塘有可持续多妄年的间接效浸益。直接经罪济收入的主助要渠道有：炉出售电视转吃播权、比赛饼标志商品特芬许权、广告当权、门票，膀发行彩票，更发行邮票、挤纪念币、纪猾念章，企业凝及个人的赞额助和捐赠等航。许多国际挨体育活动，件透过卫星电恢视的转播，黄几乎传到世独界每一个角呢落，因而成期为商品广告闻的黄金媒介悬。明2、连锁超他市瞧超市是源于霸法国家乐福患1963年军创建的特级莫市场，该业肾态首次将生恼鲜食品超市旋与大型非食扩品折扣店有种机结合，它校倡导：超大畏的营业面积灿、一站式的章购物消费、顶超低的价格奇体系、自动缘式的消费方富式，以家庭映消费为目标狭客户。超市区从商品结构族来看都是综眨合形的商品应销售中心，珍但从消费形环态来看还是厘有好多种：戚麦德龙现购喘自运的会员星制卖场、家猎友在杭州翠写苑的仓储卖奥场、广州沃浮尔玛类似购标物中心的休哄闲卖场、类朵似好又多底拒层品牌服饰厘和小商品的冻互补形卖场坑。百货零售集业态始于1棵9世纪中叶青，伴随着超美市、仓储商腿店及网络购串物的发展，航这些业态以陶商品价格、妥便利、品类污深度、环境湖、购物体验族等多种因素回，将办“赵特色眨”锤与炎“仅专营胸”绪凸现出来，架给传统的精叠于有限产品锐、高价格、尼环境优雅、牧人员密集的活百货业带来帖冲击使其不瓣再为商业主积流业态，逐午步成为追求陶高购物享受扰的载体，在家西方，百货禾业的出路主次要是并购整撒合、连锁化份、专业化三窜个方向。显超市是一种振以价格低廉旷及商品一站廊式消费来吸司引购物距离优不便顾客的刊零售业态，齿成功经营的丽基础是如何亲最大限度使矿顾客增加来和店频率与提偿高平均消费刚客单价。具装体系于2点岩：如何使客射户受超市的喘吸引，克服崭距离上的不殖便，尽量频凶繁地光顾；遍如何使来店旷顾客增加购药物物品项数辣与购物的平仿均单价。这器需要超市从残商品结构、崭商品价格、半宣传广告、胶经营方式都苹要进行仔细浅设计。3、便利店哥便利店最早哈起源于美国航，是在20培世纪40年定代末作为超惹市的补充形结式而诞生的茂。便利店基发本可以概括条为面积小、校服务时间长衣、品类少、拆日常生活服叉务性强、地吓处于人口密铸集区域等特撤征。人均G护DP和周围愁人口密度是蝶便利店能否浊存活的决定后因素，便利初店一般的面乖积基本在1通00M=2\*Arabic运2妇左右，而在文某个区域内筝可存在数量单依据消费需咐求、竞争情碍况、周围人永流而定，随穗着这一业态贝的发展，在谷西方已经不絮再作为超市矮的一种补充善业态，开始踪慢慢成为人费们消费密不童可分的一种聪主导业态，业有些地区已浙经代替超市卧成为第一零丰售业态。便叔利店在我国捐现在也开始妻迅速开始，蛾有相当规模划的还不多，族由于发展和谣存在优势还齐不明显，暂躬时还无法取惕代超市。4、折扣店肃折扣店是由诞英文傲”巾OUTLE茫TS件”否的音译，其缴含义为出路悠、销路、市送场。在西方革现在是最为踢流行的一种殊商业业态，篮它是介于标怪准超市和大朱卖场之间起同补充作用的保商业业态，揭这类店铺规砖模都不大，伪多位于城市队郊区，地价乖较低的地区瞒，购物环境纤简洁明快、潜内部不作太恼多装修，以通求最大程度卫降价让利于脖消费者，所区经营的货品凶都采用指定忙品牌加工，营采购量大，础折扣店商品黑价格比一般叛大卖场还要捎低10%左呼右。最有代框表的是20惊02年上海毯东路外滩的睁友谊商店引颜进DISC冈OUNT苗SHOP概适念折扣店和陆2002年饼底北京OU狠TLETS零—徐燕莎．奥特删莱斯购物中盼心。商业界挡普遍把折扣亡店、超市、扭购物中心视刺为三大重量耻级业态：到等百货店购物添是体验时尚赢、到超市是掌为了方便、届到折扣店是香为了采购便峡宜商品。驰沟名商品常年另打折是折扣冷店的主要法膊宝。在国外扇自有品牌是已折扣店的核老心，许多折仅扣店中的自端有商品比例贿高达80%厉，比较少的套也达到60社%左右，国森内折扣店经棒营范围还是冶偏少，经营读规模也远达剩不到连锁，岁主要的功能亲还是为著名洪厂商销售库畏存及换季商落品，消费者睛对于此业态痕概念还很模讲糊。5、商业街亦商业街是指学为数众多的症零售商店集鞋中在一个区夹域内，以一阳定的规模和将规律，形成爬带状的商业毒群体。商业切街不同于商川业区（组成鬼城市地域的柴基本街区）杜，也不同于包商业圈（特秘定商业中心昏地的商业职使能及其影响弦的地域范围献），商业街等处城市中心沈，各类商店拳群集，顾客阅即能买到所监需商品又能甲在此从事文亚化娱乐、品阁尝风味食品绿、享受综合慨服务。从此竿特性看与S师HOPPI致NGMA花LL的功能灶还是有相通惜的部分。逝依据经济学悟家万典武对与商业街的类滨型划分，可突分4类：刮Ⅰ阔.节邻里型商业找街券地处地方城答镇中心，街梨区长度10诞0-200镇M，商业设肝施1-2层尼，商业密度杆为50%-口80%，自烘身人口为3谱000人，鲜可辐射人口山为1000念0人。来此卷区域购物的砖人群主要依有靠步行和自丛行车，目的脏是单纯购物六。该区域构烦成形状为线锅状，商店数友目50家、拴行业数目2框0家，核心夏为副食品店顷或商品超市蕉。该街区采构购单次数额布低，但较频鼻繁。芬Ⅱ炒.地域型商匹业街超地处地域中阴的城市内，疫街区长度5单00-70烟0M，商业倘设施2-4浅层，商业密址度为70-猪90%，自仿身人口为3脑万人，可辐旧射人口为1慨0万人。来让此区域购物扑的人群主要疗依靠公共交限通工具，正煌常日客流量幻为1万人，童来此购物的旬比例大于闲尽逛的客流比睛例。该区域锋构成带状附誓以树状结构地，商店数目搭300-4尊00家、行愿业数目10梦0家，核心秘为粮油食品锻店和百货店比。该街区采钢购单次购物梦数额大，而竭且周频率高损。田Ⅲ肾.地区型商蔽业街没地处中等城勉市中心区或星大型城市副吊中心，其城孤市人口为3野0万人，可膝辐射人口为茧100万人良。来此区域霉购物的人群烦主要依靠公哥交车、地铁碗等交通工具启。正常日客喝流量为5万律人，该商业毅街构成形态捆为环形或圈站形。商店数疮目1000诱-3000刚家，行业数明目200家藏，核心为百耐货、服装、壮五金交电等象专营商店。男来此购物的责频率较大。体Ⅳ妹.大型商业陶街谎地处大城市游中心或交通策便捷处，街极区长度为1最000-5撒000M，篮商业设施为淋6层或6层健以上，商业颗密度为80蹈%-100册%。其城市受人口为10白0万以上，盟可辐射人口槐为300万隙人。来此区狭域购物的人拢群主要依靠惧公交车、地天铁、火车等冶交通工具。楼该商业街构雁成形态为平盲面圈状。内彻为观赏、服衣务、饮食、若商业等综合报方式，行业晕以高档商店吓、高档餐饮涝、高级娱乐港中心，行业埋数目为30扶0个，核心笑为高级时装虽店、大型游您乐场所、各搏类专业服务剖店、贸易洽腥谈场所、汽陡车商店等。齐来此街购物桂的人群购买辨频率低但数昨额巨大。断综合下来可债以看到商业鄙街的形成和码最终发展规抱模与地域（毕远期规划）炼人口流量密塑切相关。悠商业街不同军于其他商家北聚集地的最翻大区别在于足商业街的主卖题。幻从国内出现缝的案例来看苦没有特色不竿具备引导消逐费的商业街百门可罗雀。6、专卖店赢专卖店是专获营店、专业貌店、直销店写的统称，主道要包括服装鹊、电器、办骡公用品、家席装用品、汽令车、体育健阵身、化装美鸣容、工艺品茧、黄金珠宝倍、书店、音滋像制品、妇址女儿童用品悉、男士用品欢、机械设备晶等。其中服王装专卖店是昏专卖体系中属范围最广，洪变化最多的蛛一种类型。演专卖店是品衣牌进行宣传舒推广自己的乓重要平台，躲是人们购买首力提高、购区物环境改变赠和消费心理向变化而形成省发展的。专求卖店的经营尚方式可分为咱厂家直营和辨加盟代理，志区别对待这诸两种方式可康以执行不同守的招商策略式。侵注：由于大壁家都于厂家离进行了很长刮时间的招商萌联系，应该坝比较了解此嘉类形式，在施此就不多作丸说明了。条7、SHO扶PPING傅MALL瘦（销品茂伙）土SHOPP凯INGM经ALL简称本MALL，障与购物中心松、商业街不蹈能等同，美犬国对MAL竹L的诠释是遗指炸“勿在毗邻的建废筑群中或一欣个大建筑物馅中，许多商重店和餐馆组请成的大型零营售综合体漠”胆，由开发商泛开发建设、罢统一管理的裹商业设施，城它拥有大型课核心店、多柴样化商业街蜡和宽广的停代车场，能满狡足消费者的掀购物需求和梅日常生活的界商业场所。屠MALL的玻支柱是大型写的百货店或俊综合超市，净大量的则是是组成室内商纽业街的多种陷专业店，还叨有餐饮、娱篇乐等企业。当MALL作吓为一种商业岩零售企业群稠体，是20所世纪中叶在限美国开始出沟现的，当时式美国人均G搏DP已达一都万美元以上昆，家庭汽车贸化和住宅郊荷区化已基本记形成，购物碗和吃喝娱乐湖有新的需求宪，这是产生抛MALL的凡重要条件。石日本、新加臂坡、韩国借即鉴了美国的缩做法，在当腹地零售业态腐如百货、超董市、仓库商铸品、专业店叉等均已成熟秧，竞争激烈亭，繁华商业谷已经饱和甚告至出现相对乡衰退的情况碌下，在郊区梨逐步开发建跑立。湖我国部分城称市人均GD盟P已达数千洞美元，繁华鼠商业区的停科车和购物环答境远远不能王满足顾客特惯别是高收入当者的需求，蚊加上年均1盏00天的节小假日如何休虑闲等因素，黄正呼唤MA核LL类的多半功能大商场咳的萌生，但炼需要考虑的数是：即使2增010年，啄我们人均G升DP预计也够只有200援0美元，少誉数大城市或锋特区可能达俱到5000揉-1000耽0美元；同娘时考虑到国恼家可建商业批土地的建立裳宽敞停车场赤、绿地园林椒式MALL盾的可行性，阶操作MAL钳L还应当采众取务实做法蜂，采取循序遣渐进和变通逮的办法进行光。虏三、笔招商中微观校经营主体的钻选择与配合歇投资者在投承资商业街、鼓专业批发市歼场、主题商卫场、购物中奉心、社区商黑铺、（底商密）SHOP蛮PING洁MALL等漆各种业态的粉商铺时，在慕投资前，衡倘量一个是否乎值得投资的榨商铺所要求甩的是地段；圾发展商的资唐金实力；发激展商的知名膜度；项目的月定位；发展头商以往的开卵发经验；商原业管理公司剃的专业水平你；所买商铺泛的性价比；骆所买项目的沿增值空间。披其中影响投器资的性价比畏可以从影响枝商业地产价单值的主要因云素梦、投资特点协和商铺选择摔的技术条件纵来看待这些卧问题。湖1、白影响商业地常产价值的因长素锋区位条件：晋宏观区位影艇响商业地产绣价值。同一演个城市的不菊同区位，具批有不同的级姿差地租，直踩接影响商业型地产的土地绸成本塌。持物业业态类判型：萝不同类型收解益性商业物闹业的租金由镰高到低的顺脖序是：商场剧、康乐中心逗、写字楼、负公寓。而珠理宝首饰、化询妆品、女子肾时装在各类饶商店的收益聪能力排比中咬则最高。加综合经营程纳度：束大型综合性佳商业大楼，烘往往一应俱宵全，它们互塞相配合，提塑升价值。喂而分散型的财物业则不具栏备价值的相薯互提升，因窄而区域商业圾物业集中化牲，综合化将特是影响因素恳之一。膜时间因素：羡区域性购物示中心有长期见投资前景，插一般用3—芒5年时间便任可进入最佳俊经营期，并炮可保持10呼年左右，此嫁时价值最大臭。之后则须箱进行重新装肺修，价值降酸低攻。功2、几类商妥业投资的特针点虫Ⅰ查、苦商业街商铺凑在城市商业平中心或住区渣中心，由沿替街商铺聚势响形成的购物范步行街是形稍成黄金商铺优的重要区域殊。但这样传协统的商业中雀心推出的新氏商铺非常少胃，投资机会满非常小搜。预旧街通过改沟造后形成的堆新商业街，牲郊区城市商迟业中心的商慢业街，大型贸住区形成的期商业街等，闻释放的商铺陡多，投资机伯会也多，投缸资回报将会狱非常可观。流Ⅱ磨、会购物中心、半专业市场席京位型商铺毙此类商用物恐业多将整层神购物中心、抹大市场分隔衡成20~3期0平米甚至士几平米的铺岭位，然后进贿行小单元零留售或长期出睁租。此种类拘型商铺投资阶门槛相对较祖低，有一定辜收益承诺保雪证，适合个勒人投资长线惑投资。但是葛从市场经验传来看此类型雪的商铺承担瞧的风险也是榆较高的，因奸为它需要发购展商进行准均确的市场定散位、完善的巨经营管理，引有力的市场朋推广等，如惜果缺乏准确四的市场分析衰，定位混乱蓬，加之招商绞渠道不畅，卫缺乏经营租桃户支持，致贫使项目建成术后无法正常辆开业或亏损煎经营，这样油投资本就会失败。卫Ⅲ挣、已底夜层桶商横铺（底商）滤底商是目前广北京最多的肤商铺类型，沈这种拥有独耽立门面的商事铺最受投资宾人的欢迎。健底商从专业萍投资眼光看肆是非常模糊低的概念，商涨业街的临街闻商铺也是底窝商，普通住锹宅下的商业音也是底商，环底商是房地魄产开发概念旦，而不是商掀业分类。办县公楼底商多插处于中心商爸务区，相对柿客流较大，惧人口消费素狐质和租金承汽受能力较高浩。但一般商月厦商铺划分盯的出售单元亏面积较大，历多在120械平米以上，辜总投资额度对也较高。办采公楼底商的纹建筑结构窄、整体也和环境应有两较大的适应稠性，这样有梅利于后期商灶户的经营使蝇用。盖住宅底商投晚入成本低，史在有针对地辈经营也能获落得长期的回喉报，风险低矮收益稳定但值投资回报率辆低。弱一般的拥商铺选择基读本分析法诵商铺不同于屿住宅，在强塔调收益的时午候更要重视兵风险，为了迎进行有效的柏控制成本，暂预见可收益顷情况，投资丘人一般都通传过分析，对好投资进行控茧制，肯德基蚀、麦当劳等宣连锁企业有这自己的择铺踏方式，但对萄于普通经营律户可进行参共考的基本依密靠以下几个站方面进行衡笋量。刮回报计算：愧购买商铺的棉最终目的是板通过租赁实妹现预期利润漆，再低的回家报总应该比无银行利息要娘高，这是一散个原则性的惧问题。所以慨判断一个商睬铺是否值得旁选择的首要肌条件是看它寿能不能获得重较高的回报罪，而判断回绑报的最有效夸方式，是看坡现实租金收乎入是否能尽轻快地回收购辟铺的前期资弟金投入。计沾算商铺回报舱的方式有很姨多种，最简较单实用的一赛种是看总售拜价与总年收关益的比值倍威数，如果大爷于15说明齐投资收益较纷低，不宜介燃入，如果小盛于15，大尊于10就可松以考虑投资景，如果小于趋10则说明弱，你碰到了纺很不错的铺河位。当然年呢收益的推算耽应尽量准确龄客观，同时和也需考虑一龙定的风险如歪空置期等等筐。通过此方撒法进行投资翼项目的初步降筛选。脆风险控制扣：聪商铺投资对凝个人资金投探入和现金流痰要求较高，埋投资者应将彻承受的风险银控制在一定绍的范围内，臭如投资额不词超过总资产济的70%，迈同时应在可斯能的情况下纪，多点选择横，分散投资葛。应尽量购容买准现房或挎现房物业。耽投资前应通属过现场实地俘调查来深入东了解铺位的杂实际情况、围环境因素、筝通过直观感思受和对区域姿商业规划的拆间接了解，续来判断未来炮商业发展的秃趋势。胃计算回报率延：籍初步决定投框资目标后，乐拟定计划的裹出租经营业听态，然后去绸拜访商户，雪通过商户拜郊访味即调查脖，了解相近餐经营商户的怠经营要求、景承受租金水圆平，来计算术实际可行的盒回报率。米检查产品品蓝质柴：夹检查商铺的棍结构和设施公是否有硬伤杜，层高、柱饰距、排污、辩水电供应等认是否合理，刮对经营业态摆是否有限制攻，比如经营爬餐饮需要有共上下水动力农电、煤气、垒排烟设施，颗如果商铺没障有这些设施乱，那这个投缺资就失败了坡，因为像排嫁水排油排烟嘱这样的问题湿等到正式交票楼后，是投勺资者根本解协决不了的。糟项目中经营企主体选择和棒配合的要素即相对整个商叔业项目，我芹们把百货店怨、专卖店、拾餐饮店、娱勉乐以及其他昂可出现在商私业项目中规僻模略小的业沙态称为微观谷经营主体。纯不同的业态勒、同行业不牙同档次业态五对于所处地榨理要求都不另同，这要求就我们准确确尘定微观经营月主体的内容岸并把他们有梅机地组合起聚来。微观经箱营主体选择源的依据是建只筑特点和建交筑条件、商察业地产的类找型和特点、盯商业房地产移项目的经营督定位。同时座，商业房地胞产的类型和愉特点也在很驼大程度上取惩决于微观经悠营主体的构增成。在执行省招商计划前票必须先确定奶各种微观商腥业经营主体鲜的组成和数出量、占整个焦可出租面积追的比例以及前所处的地位粮与位置。拨确定微观经烟营主体的组惧成即为项目尽定位，项目子定位可以根屿据地区的消酷费水平、消视费结构、消顷费能力和商瞒业房地产项散目的经营规鼻模进行经营扑定位，具体玩可以从以下抖几方面考虑禾：亩①姓业态定位：哨集购物、休拨闲、娱乐、傍文化、饮食锈等多功能服油务于一体的滩一站式大型留商业房地产吉项目；条②府目标市场定统位：满足地廊区全客层消肿费者需要；效地区或城市谈新型商业区桂的标志性企踢业；提③肝主题特色：丝符合当地人昏群的经营主肠题设计；堆④丙经营品项：毕吃、穿、用伍、玩、乐、绪赏、游等项童目的合理配馋置；势微观经营主罪体选择的第抵三点是要考妄虑零售业的略一些特点，逃这包括：病①崇经营组织形痰式（连锁经岔营、合作经牲营还是特许翠经营）；浇②敬销售方式（绣自助服务、佳自选商店还御是百货商店烟）；腊③胃经营规模（跑大百货商店茫还是小货亭学）；漂④诱经营范围（扩食品还是非析食品、日用绵品还是耐用冒品、比较购呼物还是方便俭购物）；表⑤钥经营商品档歇次（是高价革和流行商品胖、还是低价伏冲动购买商哪品）；芹⑥瞎商品本身特得点（是否产知生垃圾和气钱味、是否需给要特别安全浅保卫措施）篇。排筹需要商业房匹地产开发商额在综合平衡牌各种关系的常基础上制定勤招商政策，选对微观商业万经营主体进盛行控制，最抽基本的目标胜是微观商业老经营主体在矛商业上能够膏生存，有足下够的回报，谨让整个商业候房地产开发泳能够获得效逃益。戚然后，在微焰观经营主体尤组成确定之筝后，还需要红根据各种微聪观经营主体垂的需求和商旁业房地产自愈身的需要进篮行整合，最弃后确定它们津在商业房地门产的位置，登以促进共同主繁荣，给商贤业房地产带链来最佳效益赢。在整合中诞还应该注意恼一些问题。刺首先，核心辜微观经营主叶体对于引导计人流起着关式键作用，其高布局直接影挡响到商业房摩地产的形态辰。核心微观爸经营主体的腰位置需要最眨先确定，大廉型商业房地港产的核心商丈店适合放在五线性步行街砖的端点，不字宜集中布置俩在中间，这佳样才能达到至组织人流的思效果。秋其次，在微党观商业主体顾的布局上，秒应该考虑选摔择一些微观军商业主体集昌中布置，因储为购物者对乔商业房地产锻只有一家商记店出售某种贪商品不会感盆到满意，希橡望能够像在晕城市商业区成购物一样，挤方便的进行照款式、质量袍和价格的比吵较。集中布薯置有利于扩丝大商品覆盖持范围，提供悉与城市商业尿区一样的竞蹲争性和便利勇性，创造”轧购物气氛”戴。位接下来考虑骂普通微观经蛾营主体的位贸置，微观经仗营主体的适死当组合能够辜在一定程度岭上提高销售爹额。对于一效些大型商业撕房地产项目恼微观经营主舰体布局需要富统一规划和协布置。各种锅微观经营主申体之间的亲钓和力是不同偿的，一些经似营项目的商突店组成群体嫌有助于加强磁吸引力，另细一些经营项梯目的商店需躁要相互避开搭。商店之间须的位置关系括受承租政策立决定，研究笔发现，商店怀销售额和经币过商店的人猫流数量有一宾定的比例关颂系，这个结叙果常常用于颤确定微观经禁营主体的布砌置，一个基畅本规则就是号微观经营主困体的布置必厅须能够加强际商店之间的细交流。烈在大型商业饰房地产，四配种主要商店腔类型需要互沙相聚集。第测一类是男士布用品商店，赔男鞋、男装芝、运动用品山应当集中布仇置。第二类蛋是女士用品含和儿童用品雄店，包括女酒装、女鞋、胁童装、童鞋矛和玩具等等旅，这样便于挂在购买之前院对商品款式并、价格和颜嫁色进行比较翁。第三类是鸽食品零售店旦，包括肉店冒、鱼店、熟赠食店、面包奔店等等，聚俊集不仅给购它物者带来方艇便，而且还贷能有效的增戚加销量。此聚外，适合聚段集的还有个混人服务店，许这些服务设恨施需要靠近事停车场和入写口，有可能鉴的话集中布庸置，并与其俩它微观经营湖主体相对分付离，让购物勿者出入方便税，允许他们换在商业房地扑产营业时间联之外继续营孤业。忙一些商店类赵型适合分散肠布置，例如爽，服装店和衡外卖快餐和策冷饮应该分药开，原因很寨明显，而且羞，把服装和悬食品分开也斥有利于组织喉人流，因为居在这两种类桶型的商店中调，购物者的拣步行速度完陡全不同。超配级市场需要纤能够方便的凯进出停车场额，有可能的枪话最好设置晃单独的出入衔口，珠宝店删和音像制品抽店适合分散赴布置，这样戴可以延长购次物者的兴趣党。颂如果商业房炸地产规模比歼较大，则可震以考虑安排催百货商店。层百货商店往厨往成为大型郑商业房地产配的核心，但概是常常只能祸获得比较低岗的租金，特恢殊的情况还帽能够有所增绢加，并且随硬着面积的增裹加而递减。宅小型百货商膊店则往往成圣为大型商业遇房地产的次羽级核心经营故主体。小型版百货商店往格往也很重要环，所以也可豆以通过谈判匠得到比较低乱的租金。宣超级市场是南商业房地产损的重要补充锻，多数情况存下是全国性狸或竞争力很降强的地方连歉锁店。它有转很好的信誉鼓，能够缴纳党足够的租金壶。超级市场弯提供的是方挤便购物，研项究表明，超凡级市场对于葬吸引人流的肉作用非常大甜。因此，对奖于大型商业仿房地产而言接，超级市场航是必不可少复的。除了超址级市场之外慧，还有风味熟食品、糖果迎店、面包店遵、熟食店、芦肉店、鱼店梨等食品商店屿，它们面积伍从50～2茶00m2，都并且有较好枣的销售额。灰综合商店可饥以占到整个斯商业房地产丛营业面积的递4～9％。鹅单位面积的汽销售额非常伴低，但是它滑却非常重要挥。他们常常布是全国性的棋连锁店，具牙有良好信誉界。比对于服锣饰店的布局蓬要尽量创造费好的购物环获境，大的女熄装店和男装朽店是重要成粱员。商店规值模直接影响惨租金，全国四连锁店的租连金低于一般侍商店。取家具店对位帅置的要求不敲高，但是由峡于这种商店掠要求仓库和吓展示空间面肌积大，主要裳位于地下室怀，在主要营稍业层只需要茅小面积展示嫂空间。巷餐饮设施一宣般可以分为怖三类：即快孩餐、自助餐踢厅和高级餐负厅。快餐为分员工和购物狗者提供餐饮忆。高级餐厅蛙能够吸引汽邮车交通，所旦以最好放在律靠近停车场僚和道路的独眼立建筑中，伐同时又不能色脱离主要步色行人流。今礼品店、珠海宝店、收藏杠品商店、运潜动用品商店脚、箱包店、赴音响制品店肃和照相机商川店通常只能驱由地方经营舅者经营，也带可能包括一暴些信誉好的唤全国性珠宝旬连锁店。他鸣们能够有效蠢地增加商业醋房地产的吸学引力，其销帽售收入也很蚕高，收取的扯租金也相对杆高一些。概服务设施包雪括理发店、日美容店、减吐肥沙龙、修减鞋和修理店倘等等，在商艘业房地产项对目中占的比琴例很小，不嫩超过2％。赏由于面积小材，故抵押保恋证金比较低辜。野四、项目实弄际操作中需绪要处理的关例系与招商简绵述苹1、面临的蚕投资客户品牌生产厂究生产基地生昨产经营户合专业招商机软构投资散户当地投资户毛2、面临的史租赁户猴大型连锁企饺业（超市、惯体育馆）纳服饰日化品挑牌代理商灯休闲餐饮等喇经营户膏部分生产厂驻家健3、必须考起虑的问题摄根据连云港妖消费的特点壳和我项目所戴处地理位置进及客户群，园必须考虑以更下几个问题勺。叛1）避免出续现品牌同化熟、消费群体世不分割误区悔，招商手法早必须多样化钻。错商业地产应脉该重视展示岂地域文化特躁色据，对于商品夏同、业态同朽的商业区对竖顾客是没有唱吸引力的，棵以连云港南堆京中央门百幕货投资所建垫购物中心来斥看，我个人痰认为是失败畏的，错误在现于商品的来仅源与步行街古同化，商品怎结构不清晰巩，商场定位者存在误区。省消费者在其阵中即无法获轨得高性价比喘的商品，也粪无法享受大练商场购物的弯休闲氛围。辰这要求我们渡在招商中需泛要更多时间赏去研究如何巷招商和区域岭规划。从这彩点来说，当蓝地已有品牌舱的招商只能锯作为项目中刺的补充部分附而不是最主犁要的客户来四源。竖2）避免活端动策划中主讲题不突出，蛋无烘托性购从整个市场城调查我们可稼以看出当地从经营户对于师海州的消费皮和商品市场来认可是很低际的，为配合父进行后期的逆商业运作，凤必须在策划唉中始终培植瘦消费者信心丈，想方设法肠引导投资。焰其中策划要采注意的几点纱是：割主题要单一狂，继承总的策营销思想础；直接说明款利益点；活斗动要围绕主耗题并尽量精蛮简；实际可希行并具良好童的执行性；银忌主观不做仔数据资料分秘析。产3）乳提升开发商辅开发理念捆、而合理分配利尿润空间扎一般而言，通商业地产是喜开发商、投松资者和经营称者”三合一舌”的有机整帽体，是一个仅不可中断的秤链条，开发道商不能只管灶卖铺赚钱，亩而必须考虑故为投资者和役经营者留下需充分的利润穗空间，做到后不是仅仅开档发商赚得利拆益但投资者罚与经营者利溜益微薄，从装而使投资以小及经营积极涝性降低；另蠢外，商业地钻产应该与城余市协调发展成，依托城市急经营的大环却境，商业地抱产才能顺势斥起飞从而使庭得地区商业掏价值提高，朱以实现商业栗物业的可持泥续发展。这分是许多专家叹学者都提出衫并强调的观茂点私。宿开发商在操氧作商业地产桑项目时，应超在运作中表掘现出城市商絮业地产开发担水平的总体武提升。从单嗓一、低档的缩沿街店铺提猜升为内涵丰式富、社会效切益巨大的”亦朝阳产业”皂。准4）认同商鸭业的持续发轰展特性型商业地产包诸括有商业和抱地产两个概测念。商业地驰产有4个权键益可以分开方：即开发的的权益、所有森的权益、经僚营的权益、役管理的权益既。按4个分凑开和其他特蒜点，商业地观产赚钱可以膜有多个渠道更：一是开发牧商通过运作举项目赚取开泳发投资利润稻，二是所有喘者出租商铺扫赚取租赁利狂润，三是商吐铺经营者赚写取经营利润叹，四是商业临物业管理者粥赚取管理利若润。商业地长产投资开发共赢利模式具痛有多样性选咐择：一是只对售不租，出死让产权，很口快收回投资转。二是只租柄不售。好处尼是产权握在巴开发商手里蝶，可以抵押探再贷款，还培可以待增值芬后出售，甚体至可以将商胖业物业进入侄资本运作。授三是又租又盖售，部分租池，部分卖，贸出租部分起僵示范作用；培或者以租代筹售，又租又姥售；还可不喘租不售，自茂己做商业经锡营，同时赚窄到投资开发翻利润和商业辽经营利润；林还可与商家竖联营，以物秧业为股本，种成立专业商锐业经营公司坚，合作或合杠伙经营；还鼠有更巧妙的调办法是，以隶物业与其他错人共同建立盾商业经营公乐司，专门经屡营其开发的昆商业物业，算并以租赁的恩方式从其手五中租用他的堤商业物业，叶同时享有租晋赁收入、合决伙经营收益喝、物业增值浩三部分利益倡。勤5）合理把叛握赢利模式碰选择商业地句产赢利模式骆需要把握以帝下几个方面立的问题：一山是把握好项侵目的市场背信景，认真做由好市场调查跑，进行准确屈的市场定位纯，不要同质鸣化，不要跟镜风，也不要莲想当然。许煤多烂尾楼并次不都是因为猪资金短缺造吨成的，主要该还是开发商纠或合作伙伴纹对项目的市沫场研究不够爬，市场定位慈不准。二是图要考虑自己纵的投资实力春，根据实力取决定到底是起卖，还是租蹈，还是采用贝其他方式，征自己实力达韵不到的赢利常模式是无法孩驾驭的。三贯是有无运作岭商业地产的栏人才团队，撞如果自己没乘有现代商业溪地产的理念纤，缺乏商业宗地产的操盘临经验，而是说用住宅开发奶的习惯性思蓄维搞商业地况产，不仅赚爱不到钱，甚估至会把老本竭都赔了。四旧、投资回报奴的期望值要禾设定好，是起只赚开发投烘资的钱，还嚼是把经营管签理的钱一起络赚，是赚最瞎大化利润，皮还是赚平均卷利润，是赚沃短期利润还抄是谋求长远酱利润，据此搞设定科学合眨理的赢利模溉式。敌总之，商业节地产成功与活否，市场运脚作是关键，薄除了上述的浓原则与要点关之外，在具猫体的运作环辆节中，后期军的经营管理椒会成为其可腿持续发展以及及地价提升代的关键，只涛有做到商业液物业整体合屋理经营，才裕能极大提升译物业商业价据值，使得开撞发商、投资币者、运营者廊以及消费者设四方受益。阔五、项目的钢大致整体步忙骤际1、市场条遮件判断妇项目初期，婶首先对项目练拟选择地区朗的市场条件悔进行初步分毕析判断。该扫判断可以称艺之为初判断构：不进行针佳对项目微观妨角度的分析纸，仅从所在第地区的市场讲状况及潜力硬入手判断该茎城市或地区悟发展相应商秘业房地产项降目的可行性商，对该项目眠的定位有个选宏观的思考棋。因为商业纤房地产的形培式种类比较赚多，而且各拾种商业房地驱产形式都存堡在市场成熟侨性的问题。皂碧2、项目位点置选择须商业房地产幕项目的位置按选择问题对堂于项目的成角功将是决定饭性的。实际咱上，并不是邮所有泽的地方都适磁合做商业房尾地产的开发更，只有某个漆地方具备了萄相应的条件增后，才可以贷做。四房地产鉴于瓶其功能特点居，对位置和短周边条件的销要求与普通蒜房地产相比添有过之而无叫不及。一个予住宅社区，采一幢写字楼在所要解决的齐客流局限在就一定范围内再，但商业房牢地产则不同夫，所要解决搂的客流会随开着经营状态近的变化，会阿发生倍增，并也会发生锐紫减。当一个牛商业房地产解项目的客流躁发生倍增的健时候，项目辽所在位置能诉否适应就成育为一个重要亩的问题。明不同的项目慎有不同的确忠定方案，组年织自己的团别队进行该项着工作的研究寒分析，充分微进行选址。吹3、判断可沟发展规模竖在完成商业忙房地产项目筝选址工作后钉，需要针对娃特定项目地武址进行市场赤前景及可发尤展规模的可厨行性分析。扣将确定该项泪目的市场基锅础，周边商闸圈覆盖人口算的情况，可斜能的客户流咬量，客户流轿产生的项目光营业额及项庭目的可发展品规模等一系辰列相关问题栗。辞例：位于北县京崇文门的农新世界商场碗一期可出租少面积达74丸000平方伴米，二期可汁出租面积达甜43000去平方米，一捧期1998块年投入运营期后，生意兴强隆，但二期式2000年书开业后，二盼期长期经营半状况不佳，到管理商开始介认为是因为歉商品组合不壳同的原因，橡但一、二期悠商品组合调咱整后二期依冷然经营状况旷不良。直到便最近，二期叼经营状况才拆得到改观。位其实新世界眠二期运营不蚕佳的原因在荷于市场规模吓判断不准确窃：崇文门地貌区在200恨0年尚不足搁以支撑面积服十多万平方宰米的商业，候这说明开发博商对市场可送支撑的发展砌规模的判断启不够准确。眯（资料来于狗报纸）极该项工作属杏于微观判断澡，很多咨询铅机构分析时那使用的方法磁是：以市场雨调查为基础铸，建立相关层分析模型，承测算出该项碍目地址可能扒发生的客户谈流量，依据气对所在地区倚人均零售消掀费额的判断祝，可以测算损出该项目可渔能的零售额筐，再参照所承在地区商业同设施每平方餐米平均零售兰额，即可以香得出该项目翼地可发展商瞒业房地产项梁目的规模。席应不同的咨询辟机构在进行禾上述分析时柔因为基础数旁据信息取得拖的渠道不同乳，分析结果形可能有很大碍的不同。比均如，有些咨阶询机构在为刘商业房地产摔项目做市场粒分析时采用吉政府年鉴作稠为基础信息遇，并在分析中过程中采用法较多基于其道市场经验的桥假设，该种储分析方法有幸其优点，但蛛缺点也是很岭明显的。某融些以市场调瓶查为主业的诞咨询机构在全做商业房地科产项目的市辣场分析时充泼分发挥其优肯势，依靠其戚大量调查信吐息，建立全靠方位分析模磨型对项目的出市场潜力进夜行分析判断诉，假设较少尾，结论更具枕有时效性。跃我认为最好送是上述两种称咨询机构的呀融合。棚在做完市场炎咨询及可承慨受发展规模用的研究后，武需要依据项鸣目特定位置腹、市场潜力点、商圈分析谋等资料对项躲目的客户定如位进行阶段筛性判断。虽锦然在此阶段作完成该项工索作有存在偏绝差的可能性政，但需要做袭初步确定，鞠同时在后面疑的环节中可故以作出丰富晃和调整。笨4、项目土批地取得及政杂府许可筋完成商业房跨地产项目市扑场前景及可翻发展规模的县分析后，将忘面临项目土参地取得及政蔽府许可的问荡题。土地取篮得指投资商马按照与政府贪土地主管部识门商定的价浩格从政府土朱地部门得到柔相应地块一挡定期限的土匆地开发使用欠权。政府许映可指向政府的相关主管部缴门申请建设恰商业房地产询项目，并得圈到政府相应链计划委员会取、规划局、抱商业委员会内等政府机构镇的批准等。翁肝5、项目定敏位细化弃浙彻底的，细梅致的研究分善析项目的目跨标客户，市厌场定位，产吹品形式，特序点，启动策涉略，财务测扮算等相关问纷题。此步骤定是项目成功仔与否的重要插因素，如果非定位出现偏葱差，则项目立没有成功的北可能。反复疑探讨，反复位修改定位，迷定位的准确哗程度取决于丙市场。合通常第四与案第五步同时贤实施，在取偿地的过程中骆修正项目定分位，在项目韵定位过程中扣取地工作已逃开始。随6、项目规甩划设计悔项目的规划躁设计包括项蚊目的方案设接计、初步设降计及施工图采设计等。其蚀中，尤其以矮方案设计为牧重中之重：浅方案设计可赠以称之为宏该观设计，将都决定商业房傻地产项目的泄外部布局、堆内部功能、般土地的利用棕效率、室内事空间的利用木效率、商铺薪出租的价格亡潜力、室内番空间的合理排动线布局等爹。初步设计步及施工图设忘计可以称之投为微观设计衔，即在方案腰设计基础上屯进行纯建筑黎工程角度的艺深化、细化落。菌7、设计方讽案的市场化洪愉指投资商将施建筑师的概途念设计方案鞠提供给商业唉房地产市场纪专家或商业雾策划公司，著由市场专家罚或商业策划手公司针对此盏概念设计提欣出基于市场洲角度的修改轧建议，并且锣三方之间的即沟通交流必脾须经过几次云循环，才可药以最大限度祝保证最终设浪计方案的市注场化理念，咐具有市场准听确度。野这是很多开逗发商忽略或拌不重视但又殖十分重要的劲环节。原因矛在于商业房烦地产项目必蓝须强调经营与，无论是百衡货店、超市锐、专卖店或贴任何业态都它对商业房地则产里面的合府理布局、客刑流有效引导刺有需求，如悼果商业房地条产的设计不彻能最大限度洋满足商户的烛功能需求，港那么商户最挎简单的选择旺就是不选择猾该项目，所甲以任何商业寨房地产项目筛的设计必须滤遵守市场需悬求。姿建筑师的最湿大的长处是进通过其建筑叨美学思路有逆效创造美学演空间，而且技不同建筑师裁将展现不同牙特点及风格象的美学空间晨概念。必须浆注意是要把前一个建筑艺哑术品转化为添商业产品必史须将市场概凉念、功能概益念融合进去蔬，否则该项起目将面临空慌前的市场压躬力。暴8、项目设新计、市场调脱整方案及财车务方案的系内统化整合疤在完成了上箭述项目设计踢、市场调整葱方案及财务悲融资方案后接，需要就以寇上方案进行护调整，即系举统整合问题喂。通过调整兰整合，判断睬项目规模和径投资回报的连关系是否合佣理；判断项物目投资规模群和企业自身跳资金、资源痛背景是否符言合投资规律条；判断投资负商自身资金嘱、资源和其狸对股权的期沿望之间是否驴合理可行等界。如果上述梦判断的结果蛙存在问题，常那么需要回姐到设计阶段摘进行相关调凳整，并再循里环进行市场边调整方案及泰财务融资方亮案，验证确躺定最终可行牢方案。幼9、项目方棍案的政府许栏可姓指完成项目严方案的系统剂化整合后，洒需要向政府唱计划部门提适交可行性研策究报告，向浩规划部门提壤交方案设计娘，向交通部脂门提交交通姿方案，向消辈防部门提交嫩消防方案，壶向环保部门仿提交环境评途估报告，向剩供电部门提可交项目用电楼方案，向天歇然气、自来陆水公司、市屿政管理部门丑提交相应方宝案以及向其亚他主管部门倚提交别的文胡件，并得到搞上述部门认占可批准的过躲程。项目方承案的政府许粮可过程，常铃规来讲需要渣至少近半年划的时间，需胜要认真对待奇。买在上述政府甲许可的各项扯内容中，可量行性批复、凭规划审批、牌交通审批、腥消防审批及骆市政审批是奋比较核心的袋部分，影响鸡到项目的最银终规划，项毙目的交通条拳件保证，项悦目的方案能锅否满足消防停规范，以及货项