重庆渝能万怡阳光城市广场定位策划报告

渝能万怡阳光100城市广场定位策划报告深圳市尺度市场策略顾问目录第一章项目地块分析5一、地块区位状况5二、地形地貌特征5三、地块景观分析6四、周边配套情况6五、地块交通状况6六、与其他城区的关联性7第二章项目总体定位8一、项目总体定位8二、居住、商业、办公功能整合8第三章住宅部分市场定位10一、住宅开发的SWOT分析10务二、项目档后次定位1幸2槐2.1、项胆目品质定位怕12粥2.2、项肿目形象定位殿12肿2.3、定桶位依据1静3茅三、市场细谋分和目标客沸户选择1市4域3.1、目均标区域市场救细分14广3.2、目扮标人群细分锋15堪3.3、目湾标客户群选辆择20璃3.4、其症他目标客户每群21存四、目标客躬户群特征和谷产品需求梦22院4.1、核均心客户群特红征和产品需颜求22露4.2、扩匠展客户群特唐征和产品需子求28猾五、目标市朗场组合的定衡性描述3懂3泰六、产品类借型定位3夹4冲6.1、产情品类型组合娃及依据3市4趁6.2、户桌型配比及依起据35玩七、价格定善位38烘7.1、定皂价总依据面38壤7.2、销却售价格定位吩推导38汪7.3、目挨标客户承受萄能力39煤7.4、定诞价结果4统0拔八、小区配她套建设4许0掩8.1、小只区内部配套心41斩8.2、小步区外部配套愉41吸8.3、内桶部配套主题跳建议41国九、营销主洋题建议4菊2文9.1、核白心营销概念趣42凭9.2、营如销概念的延洲展43惯9.3、营丘销主题的设群定43握9.4、营愁销主题的体覆现44恼第四章叨商业部分市汪场定位4融6祥一、项目商阳业开发环境逝分析46动1.1、重线庆主城区商肾业环境概况璃46魄1.2、江蔑北区商业环骨境47速1.3、竞膛争状况4逗8怠1.4、需俗求状况4盏9液1.5、供离给状况4著9抛1.6、商厅业开发的S杏WOT分析骨50奶二、商业开沙发建议5阀2嫁2.1、商奸业定位的推击导思路5素2低2.2、商题业功能定位碍55木2.3、商槽业的目标客托户群定位板69弯2.4、商寸业开发时机途建议69免2.5、部倍分地下停车素场功能转换薪70米第五章俘写字楼部分慢市场定位惠72范一、重庆写兄字楼市场供坡求状况7适2妨1.1、写眠字楼供给状恨况72当1.2、写衡字楼需求状诵况72为1.3、企概业选择办公步场地的需求息特征72恋二、开发办书公物业的S乞WOT分析泛73垫三、项目办吧公物业开发匙建议74玉3.1、开浊发方向7垦4饺3.2、开苏发物业类型座75撤3.3、档法次定位7袍7敌3.4、目垄标消费者定竟位78睛3.5、价捆格定位8命0学3.6、开测发时机建议禽82捐第一章巨项目地块分容析锡一、地块区醒位状况检本项目位于井江北区五里最店立交桥南熊侧。向东是率规划中的江串北城CBD两，向南与渝肉中区仅一桥远相隔，向西租经建新东路库可达观音桥歌，向北直通浙渝北区及重绵庆江北机场土。睡本项目占地抗约108亩片，可建设用孝地面积为炸55102州平方米宝，用地性质骂为综合性用哈地，容积率翁约为6.6冻8。项目地泪三面临路，友紧邻五里店尖立交和黄花疲园大桥引道兄，交通方便纱。以图1-1浙项目区位示捡意图莲二、地形地暖貌特征凳地块呈矩形练，宗地内地狐形复杂，南壶部与北部高它差大。地块愤中部有小山喂包，北部靠占“胸东方家园竞”罗方是一个面永积约30亩桃，低于路面率约敞20米股的沟谷地带桌。光由于北部地牧势低，东西碎两侧的黄花犬园大桥引道导和五江路道遮路路面与地捧块北部地面妹就有近槐20米帮的高差，这合给项目地块而北部的开发欲带来了较大哑的障碍。猪图1-2舒地块地形及稿北部实景吼三、地块景钢观分析涝本项目南部孔如没有其它购楼盘的遮挡养，朝南的高伤层单位可以沸观嘉陵江江盖景。同时本林项目计划利庄用地块的自狸然特征，在挠北部沟谷地普修建广场，厘可以成为本奴项目内部的菜一个的特色乳景观。另外述地块东北部魂临五里店转寒盘处规划了彻一块城市绿全化保护地，番也将成为本快项目北部的到一大景点。枝四、周边配蔽套情况孤项目地块周阶边的教育、减金融、医疗御机构较齐全穗。教育机构斤有五里店小美学、字水中桥学、十八中拨、巴蜀中学雷、长安职工垒大学等；金涝融机构有四浩大国有银行申的分支机构划、交行、农代村信用合作依社等；医疗己机构有32富4医院、红遮十字医院、低长安医院等期。窃但目前项目法地周边商业翅氛围比较弱未，几乎没什疑么商业。除岗少量其他楼创盘的临街商杆铺外，周边缴只有金泰城脖灯饰广场、幸东方家园等拣建材类商场号以及金科花途园酒店、皇摩冠东和酒店盗等酒店。章五、地块交难通状况扯本地块交通摩条件优良，叛有十多条始到发和途经的达公交线路可妄通达重庆其道他各主要区可域。地块四顶周道路系统露发达，五童挽路、五黄路由、黄花园大龄桥、滨江路欺、五江路都送交汇于此，膨是整个北部呼城区与渝中黄区的重要交版通纽带。绿六、与其他引城区的关联遮性本项目地块到或观音桥和解延放碑的距离窄基本相等，脸大约为悼5公里更左右。受这技两个市级核骗心商圈的辐城射比较大。蛋同时项目地打与规划建设胆中的重庆市忠CBD江北只城片区仅一纸路之隔。长俗远来看，五式里店片区将颤成为解放碑位和观音桥两漂大市级核心妨商圈的商业品延伸区以及隶江北城CB匆D商务区的泽门户。示第二章移项目总体定掌位其一、项目总持体定位诵根据本项目早的自身地形束特点、区位至特征及规划你要求,尺度贯项目组将其授未来形象定门位为江北五释里店片区的假建筑综合体岭。建筑综合送体是将城市趋中商业、办判公、居住、脆旅店、展览释、餐饮、会深议、文娱、婶交通等城市舒生活空间的错三项以上进恶行组合，并街在各部分间膏建立一种相览互依存、相父互助益的能架动关系，从位而形成一个况多功能、高氧效率、复杂继而统一的综淋合体。骂建筑综合体放有以下九个右主要特征：雨①许高可达性、浙②好高密度和集涛约性、免③确功能复合性求、塞④良整体统一性痛、殊⑤毙土地使用均搞衡性、井⑥膛空间连续性摘、识⑦线内外部联系血完整性、困⑧套较大的社会育效应、寒⑨隔具升值价值合。本地块已学具备前三项床特征，径④夜-戏⑦幅项是指导本劳项目开发的悼总原则，最沫后两项是尺捞度希望本项创目开发成功捧后能达到的疑效果。避二、居住、再商业、办公班功能整合戒本项目初步守定位为三大料功能，包括亮商业、办公光、居住。在看同一个小区虫里，它们之怎间的关系是缝既对立又统蹄一，对立是席指商业、办先公对居住环垦境造成局部误的破坏或产纪生不协调的塔作用；统一桨是指商业、母办公、居住凝都是与人的螺生活息息相诵关的，均可楚以用轿“愤生活属”泪将其统一协挺调。杏尺度希望充敢分整合本项惕目的优势资某源，使居住挨、商业、办澡公功能三者森优势互补，猫弱化对立，聪强化统一，款形成协同发多展的良好局吹面。足三者之间的国整合见以下组的关系图：驼图2-1子居住、商先业、办公功短能关系图疲涌食绸购买与体验酿赏阅展挣示与销售海法讲披伴港湾与实醉现思慌想与客源志缴誉兆扯筐服务及词客源页胃断置炒包港湾与潮实现很从上图可看产出，商业区款为办公区的矮企业提供展奖示及销售的菠场所，为居通住区生活的护人们提供了荐购买和体验奴的便利；办鞠公区为商业轿区提供了绍“丑思想葬”就及客源，使班商业区变得届更加有灯“舰创造力早”劣，同时为居右住区提供了赵便利的服务工及客源；而利居住区除为栋商业区、办耗公区提供了淋客源外，还拒兼顾商业区信经营者、办糠公区办公者域的生活港湾漠作用。归综上所述，窜三区所形成尊的整体形象领就是五里店坏新都市综合盈体，在这里窜通过三者的仗互动，不断窄演绎着膨“装一站式居家删生活狂”滴。辨第三章慕住宅部分市厕场定位聋一、住宅开聚发的SWO玩T分析面1.1、项卡目优势体1）交通通采达度高、便跟利性强。项抓目地紧靠五掘里店立交和向黄花园大桥哥引道，汇聚致众多交通干摧道，是渝中肾区、江北、驰观音桥之间病的交通联结触纽带，处于桑北部城区交式通网内的核盖心地位。而绿且，五里店像片区内公共姿交通系统发维达，到渝北肥、渝中均十与分方便、快叨捷。斥2）区位优牌势明显，极业具发展与升她值潜力。项贞目地是北部坝城区中离渝封中区最近的妥区域，与解州放碑一桥相哑连，北接目始前重庆发展骂最快的北部魂新区，东邻振未来的江北洋城CBD，葡已经开建的苗朝天门大桥当更大大缩短缺了其与南岸弃区的距离。鹊3）自然环及境较好，比情较适合居住领。项目地处乳江北与渝北才交界处，空翼气清新，绿鄙化带多，周观边建筑密度漫低，居住环勿境较好。波4）拥有一然定的景观资退源。在项目买地高处可遥擦望长江、嘉盈陵江、朝天的门码头，因朱此在入市营写销时可利用液江景资源吸匙引消费者的根关注。裙5）五里店网立交即将建欺成总面积约画6万余平米肠，兼具生态沾、景观、保码健与一体的违重庆市第一忧座城市生态以园林，以满毕足居民的休钟闲、保健需专要，这不仅供提升了项目乓地的人居氛旁围，而且有全利于小区内馆外的统筹布违局。他6）大环境旅内的教育资斑源较佳，项双目地西南两英侧延伸区域帝内分布有中咱小学、职业舅中学和大学赶，义务教育览体系比较完兰善。客1.2、项秧目劣势赤1）项目地它周边缺乏大淡型商业设施绵（百货、超浑市等）及生性活配套，商迷业气氛淡薄袋，购物不便差，生活便利鸽程度较差，旺尚未形成成劫熟的生活氛忠围，是影响脾消费者选择此的不利因素镰，这也是本迷项目的最大扭弱点。但2）项目地纲内的落差增猴加了场地平考整的难度和掏成本，建筑谦规划与设计疼会受到约束察，同时使得盘项目内外交野通组织的难匀度加大，成远本增多。卸3）项目所算处区域尚处定于开发初期哀，片区形象权不明朗，在怕重庆市民心牌中尚未形成霜明确认知与液定位，因而拼对消费者的公吸引和拉动裙有限。旺4）本项目格的品牌俘——“惰阳光绝100矮”妹在重庆市的悄传播力度不责足，渗透力捕有限，与其擦他强势地产去品牌的稳固呼地位相比，摄在营销推广趣上处于劣势欣。夹1.3、项诉目机会直1）重庆经趣济运行总体陡形式良好，祥处于平衡高目速增长期，剥房地产发展堵具备了良好耐的基础环境反，保持着稳闹定的发展势励头。定2）随着经晃济增长和城蹲市建设的步秃伐加快，江达北区已日益债成为房地产炭市场的热点逼区域，商品瓣房销售的节奇节攀升趋势赤反映了市场扫需求的旺盛辉，是本项目袭面市的利好镜环境。这3）重庆市妄的城市化进役程日益推进境，大规模的挑旧城改造、叛拆迁安置促亦成了对各类欣档次住宅的湖大量需求，队已有住宅项杠目虽已占据罚部分市场，叠但仍有大量稠供需空缺需自要填补。音4）与江北筐区其他片区盏相比，五里辱店片区楼盘迁均价处于较倍低水平，综型合考虑其区们位价值以及脖在城市规划排中的地位，懒五里店片区躬的房价应有驼较大上涨空郑间。驶5）江北区煮政府欲将五晒里店建成江称北区内仅次者于观音桥的劣次级商圈，删以移“打一点六线婚”尽的布局构筑剑北部建材中身心，营造良概好的商圈氛欠围，势必带早动此片区物市业的升值。适6）随着市凉政建设和城取市生活配套汽的不断完善挤，片区内多石个住宅、商基业项目的陆酷续开发、入夕伙，项目地皱的知名度将堂不断获得提坝升，区位价红值也日益显峰现并将逐步猪提高。愉7）通过前趴期市场研究法发现，主城恰区市民对市唱政府的北迁缝、江北CB牧D规划等信站息知晓度极叼高，对五里通店片区的发士展前景十分月看好，对未享来有乐观的舍预期，对于占在五里店置塘业有较强意丰愿。脸8）重庆的乳CBD规划迫一方面增强抢了消费者对浓五里店的信耐心，另一方老面为本项目辜的远期开发石和销售提供鹿了市场机遇盼，与商务中惜心区相适应终的居住、购哲物、休闲和撒办公等多方毛面功能需求狡的扩大，恰净与本项目具妨前瞻性的定铃位理念箱——“蓄城市广场船”缎不谋而合。丝1.4、项膊目挑战烂1）本项目辜规划的建筑贿形式和功能毒多样，地形钻限制条件多桌，要进行准间确的、适应彼市场需求的改目标客户定鸽位和产品定林位有一定难捐度。时2）本项目妹营销主题的兰选择和开发国节奏的把握雾对项目的入验市形象及后费续发展至关泽重要。游3）周边片宏区内几个大素型楼盘（如章庆业惑·刊巴蜀城、鲁减能看·互星城）与本有项目区位接或近，但规模是大于本项目候，景观及低演密度优势明寨显，且其定定价也相对较膜低，因此将滑对本项目的逢入市及销售众构成直接威析胁。卖4）重庆C躺BD的规划例是政府制定遥并推动实施雀，其进程受炎国家和地区棋的宏观政策探环境、经济尿发展状况、序以及市、区王政府领导对轮CBD建设蓝的态度等外蔽在因素的影唯响，其发展吹进程不可控究制，因而对权本项目的作中用也是难以此估量的。想5）重庆市世居民购房具先有强烈的地亦域增“哭惯性岭”煎，本项目对呢江北区、渝择北区居民的跃吸引力不言奋而喻，但对湖渝中区和南巴岸区居民的草吸引要小得龟多。由于南叶岸区具有良支好的景观资悬源及与渝中验区的邻近位宪置，其对渝追中区消费者页的拉动不可尽小觑，而其河他区域消费夺者也会将之洋纳入考虑范倡围。从这个田意义上来讲透，南岸区将焦成为本项目嗽最大的竞争顺区域，因此兼如何吸引并余打动渝中区膛的消费者是蹈本项目的难涌题所在。根6）银行对这个人房贷申自请的审查加混严，央行加郑息导致贷款返成本增加，里这两项政策乐会在一定程确度上抑制消寄费者的购房阅需求。如二、项目档岔次定位梦2.1、项顷目品质定位答“形中偏高档的饺、开放的、笛缔造城市生恐活梦想的中规型社区兵”扯2.2、项肉目形象定位财1）诠释一拜个理念：汤彰显都市生腐活品质、整利合城市生活汗要素；化2）弘扬一苍种风格：膀精神上自主榜独立，功能舞上互动依存煤，多元化、离多方位的生击活方式；与3）聚焦一滋个时代：未面向城市新调生代精英，玩立足社会中欠坚阶层；巴4）把握一扣个目标：晃一个融合建狸筑、时代、奋自然、人文冤、效益的立退体生活空间份；姻5）创造一型个符号：哲新城市生活鸭的典范，未普来居住模式浮的领跑者；燥6）跨越两贿种生活：堤居住在此端革，工作在彼绒端，从昂然纤搏击到恬然袄休憩，自在勾穿行、自由篮转换、自如程回旋，一切吓尽在掌握中叶。胀7）成就三卧重价值：面现代居住理崖念打造投资粒新宠；生核心商务堡团垒占据天时廉地利；白前瞻功能形练态推动片区斥经济。根2.3、定准位依据爱怒、满足市场逗需求咱本项目主要怨是顺应市场推需求，面向绪城市新生代代提供适度产脚品，并非面蓬向高收入者园的高端产品大，因此项目滤在整体面貌鸟上应以中等哨档次入市。摆但在项目内换部，可视地么块条件和开菌发时机打造侵档次上有一塞定范围差异锹的产品，或粥待项目开发抵到一定阶段雨，根据市场垃需求和品牌功认知度的更鞠新而推出较狮高档次的产唤品。拴满、市场竞争争需要趁项目周边中纷高档楼盘如桥南方上格林控、庆业浑·缸巴蜀城和鲁换能哀·灭星城销售态南势良好，而狗阳光海岸等绕档次略低的惑楼盘市场反新应稍差。因刊此，要吸引魔本区购房者拾或者拉动外斧区购房者，都并与周边楼菠盘竞争，就蜜必须提升项承目物业素质建，增强项目壳本身的市场垒竞争力。声详、具备必要路条件敏本项目近邻区黄花园大桥价引道和五里恋店立交，交哥通优势明显肝，地理位置疗较好；同时欧具备一定的咽景观资源，播可遥望两江因，中偏高档蓄的定位与本税项目的地段乳优势匹配。决万、投资收益标的要求末由于本项目烫的地形复杂司，开发时土疾方工程量大鉴，同时要承障担较大数额注的拆迁费用晒，因此导致膝项目成本会型有所增加，严从投资收益刮的角度考虑炮，本项目不慢适宜选择低膝档方向。狼魔、与现有环到境和氛围匹角配米本项目的居奶住环境和氛址围适合于定妖位于中偏高播档，而不宜蔑定位于高档夹住宅。过1）本项目耽所在地既非杆传统意义上街的居住型社咸区，生活配怪套和市政建键设并不十分钟齐备；冒2）由于紧损靠交通干道津，以及将来垦可能成为喧韵嚣的商务区侦，因此本项竹目欠缺居家搬所需的宁静腥、平和、安熄谧的环境和喘氛围；责3）目前片桨区内常住人飞口的素质尚彻未有大的改碎观，居民的脾收入和消费偿能力有限，验如定位于高像档住宅，则振极易造成市鲜场饱和、吸延纳速度缓慢唐；办4）内部和唐周边均缺乏叹山水资源或撤大型景观园米林，而这又田是高档社区横通常所必备爪或十分倚重秀的。芝三、市场细搬分和目标客糖户选择裙3.1、目科标区域市场命细分崇从入户调查泪定量分析与主业主座谈会森定性分析的送结果来看，纽本项目的目盈标区域市场艺应以江北区尝市场为主，盖渝北区和渝馆中区市场为注辅，南岸区制等其他区域助可不做重点兵考虑。凯1）定量调筐查数据显示刷，重庆居民尼在原住区域党内购房趋势逝明显，南岸忌、江北两区棵居民的倾向楼尤为强烈；饲2）从座谈习会所收集的棚业主观点分换析，重庆居粱民在购房时铃倾向于选择漠原居住区域徒，一方面是班习惯于原区照域的生活环并境，另一方食面是十分看赴重由家人、灭亲朋好友等齐构成的近亲获缘居住格局温，一般不会钟轻易到外区配购房；练3）根据项渴目组在重庆毫的实地考察粮，重庆的地锁理特征及在猴售楼盘的客丙户来源也显台示出重庆购转房区域分割杏明显、藏“似惯性悄”揭强的特征；膝4）渝北区失和渝中区购窝房人群外流却趋向明显，党且首选区域叉都为江北，龄因此渝北和咱渝中是除江强北区之外的腥次级目标区群域市场，而呆南岸将对江街北项目形成土竞争。悬仍居住区域匹购房区域白项目地周边策江北区其霸他区域渝刻中区渝北争区南岸区幻渝中区1村.80.晃945.泉14.2屈2.0馆江北区8尘0.98没4.42盛9.54债3.14才.1谊南岸区1悄.80.确09.0数13.9讽93.9蚕渝北区1疲0.01满1.09摧.037旬.50.廉0数九龙坡区刚0.00作.01.狗60.0颈0.0股沙坪坝区黑4.53资.75.号71锅.40.孤0悟其他区域阻0.90清.00.庙00.0诊0.0蚁3.2、目椅标人群细分粒我们以潜在肿消费者定量世调查数据为韵依据，对项永目的目标人由群进行初步纵细分及特征担描述，思路告如下：正1）选取购当买本项目住丝宅可能性大酿于50％的酸人群作为准抬目标群，嘉2）计算各颠细分人群占远总样本的比剪例，记为比蒜例1；泉3）计算各巡细分人群占酱准目标群的讲比例，记为让比例2；蔑4）综合考饰虑比例1和晒比例2，确铸定目标人群管的特征。周两、按年龄细购分利序号年龄拐比例1（畜%）比例织2（%）号125～贩30岁2弃7.72预5.2仰231～虹35岁1教5.41脉8.2苏336～里40岁1培7.51得5.1掏441～印45岁8干.08.恒2孤546～刊50岁1供6.01睡8.2代651～问55岁7恶.48.汉8僵756～猾60岁3攀.92.览5俭861岁掠及以上4炸.13.掉8善目标人群选钳择1：以2管5～35岁未者为主，占蚊准目标群4液3.4%；旱目标人群选葱择2：以4仅6～55岁宝者为辅，占剑准目标群2虑7.0%。摆物、按学历细绘分亮序号学历费比例1（肝%）比例蔽2（%）岂1初中及韵以下24获.728以.9秤2高中/饭中专/技校鸟44.2甩44.7饺3大专幕22.1弯18.2三4本科讽8.77蚂.5歉5硕士及炭以上0.渠20.6勺目标人群选怠择1：高中揉（含中专、仍技校）学历帅者，占准目兆标群44.歉7%；邪目标人群选立择2：初中炼及以下学历蜜者，占准目喘标群28.劝9%；瑞目标人群选酿择3：高等舱（大专及以夕上）学历者厌，占准目标菠群26.4撇%。痛额、按行业细带分样目标人群选统择1：商业滔/服务业/粉零售业从业电者，占准目赤标群44.英0%；市目标人群选膨择2：生产酷/制造业从辞业者，占准牌目标群20旱.8%；休目标人群选灾择3：无职仗业者（退休愁/学生/家元庭主妇），汪占准目标群冒15.7%眨；充目标人群选顷择4：事业循单位/国家聪机关工作人货员，占准目狮标群8.2液%。罚序号行业皱比例1（猾%）比例凭2（%）菊1商业/馋服务业/零淘售45.卧944.颜0坝2生产/修制造业1记9.32嘉0.8原3无职业豪（退休/学抗生/家庭主抓妇）13圈.915盛.7粮4事业单丧位/国家机浓关7.4悦8.2难5交通运呢输3.5摩3.8啦6金融/校保险2.谊22.5旦7医疗卫救生1.5野1.9碍8电信/浅通讯1.坝11.3终吹、按职业细鞭分烘序号职业脚比例1（绩%）比例夕2（%）础1个体从期业人员2奶5.32烈5.2子2无职业竹（退休/学穷生/家庭主少妇）13相.915旧.7膊3企业/贝公司的普通畜职员11职.510严.7剥4企业/快公司的工人扩8.0被8.8批5商业/瞧服务业职工动8.0延8.8毅6一般专您业技术人员温（科/教/鹅文/卫）冶6.55匹.7淘7中级专躲业技术人员豪（科/教/曾文/卫）弊3.75厦.0揭8私营企讲业主5.椒64.4费9机关或性事业单位普眉通干部2拒.43.紧8续10机关前或事业单位缘工人2.域83.1仗11企业停/公司的部纱门经理或中档层干部3书.93.尊1淘12一般满职员（科/钱教/文/卫总）3.5顽3.1拦13机关玩或事业单位躬科处级干部坐1.7纱1.9逮14军人剂或警察0甩.60.知6萄目标人群选旺择1：个体畏从业人员，虫占准目标群怀25.2%祸；氏目标人群选祸择2：无职交业者（退休浇/学生/家春庭主妇），啦占准目标群铃15.7%查；兽目标人群选妇择3：企业蚁/公司的普乳通职员，占悟准目标群1寸0.7%；要目标人群选指择4：企业愁/公司的工邪人，占准目呼标群8.8购%；核目标人群选羊择5：商业失/服务业职励工，占准目翅标群8.8若%。上搜、按家庭规荡模细分尤序号家庭题规模比例让1（%）榜比例2（%室）番11人蝴4.33狸.1素22人制16.2创17.6倡33人孝48.7姥44.0像44人蜜17.7润20.1兔55人流11.5韵12.6伯66人岁0.91店.3呢77人痰0.61巨.3撒目标人群选岗择1：3口倾之家，占准季目标群44碌.0%；言目标人群选断择2：4～歪5口之家，仅占准目标群缴32.7%领；恒目标人群选沾择3：2口司之家，占准肌目标群17养.6%；嗓迹、按家庭状潜况细分团序号家庭真规模比例慰1（%）辽比例2（%障）景1未婚萝12.4补10.1浪2已婚，忽无小孩6造.38.所2速3已婚，绿有6岁以下课小孩18予.215卡.1赶4已婚，寒有6～18详岁小孩3遭0.63纤1.4岭5已婚，读与成年子女蔽同住23休.928争.3充6已婚，塘成年子女不避在身边6语.75.斜7则7其他清1.2告目标人群选踪择1：已婚是且有6～1硬8岁小孩的煤家庭，占准员目标群31瞧.4%；厚目标人群选妇择2：已婚叼且与成年子本女同住的家织庭，占准目恩标群28.魄3%；册目标人群选丹择3：已婚茎且有6岁以傍下小孩，占妻准目标群1盾5.1%；课目标人群选筐择4：未婚熄者，占准目板标群10.气1%。毅馒、按个人月骂收入细分摘序号个人运月收入比密例1（%）剂比例2（帐%）感1200衫0元以下龙29.2锹34.0截2200后0～250黎0元59减.754蛛.7善3250生1～300添0元3.颜93.1阶4300投1～350滔0元1.面94.4瓶5350协1～400阀0元2.血41.9叫6400驴0元以上递2.81加.9蓄目标人群选验择1：个人巡月收入为2娘000～3沃000元者支，占准目标燥群57.8扛%；晕目标人群选刃择2：个人咽月收入在2叼000元以胁下者，占准饮目标群34杂.0%；愧目标人群选悉择3：个人访月收入在3秆000元以芒上者，占准馒目标群8.代2%。婆巨、按家庭年卫收入细分屈目标人群选程择1：家庭谷月收入在4且～5万元者杆，占准目标材群60.4忆%；丽目标人群选蜂择2：家庭辣年收入在4剪万元以下者捧，占准目标朝群25.8它%；匠目标人群选狡择3：家庭宇年收入在5烫元以上者，花占准目标群未13.8%绪。梨序号家庭仆年收入比裳例1（%）曲比例2（敏%）呼14万以式下25.这825.霜8恨24.1爆～5万5餐9.36弃0.4棒35.1按～6万5餐.25.候7磨46.1膝～7万3面.23.誉8乔57.1蓬～8万3述.92.盛5铅68万以腰上2.6勾1.9充修、按现居住机宅来源细分另序号家庭构年收入比租例1（%）疮比例2（痛%）姥1租用房手25.3纳24.5瞧2单位宿光舍8.9猾9.4超3借用废1.11询.3厨4原有自笋家私房7枕.610漫.1盒5自购商宿品房29垫.428借.9锈6自购的卫非商品房乔23.8神22.6宾7拆迁安签置房3.劝93.1曲目标人群选饥择1：已有楚自购商品房糠者，占准目剧标群28.印9%；淋目标人群选成择2：租用催、借用房居忘住者，占准僚目标群25趴.8%；折目标人群选白择3：已有寨自购非商品这房（单位集覆资房等）者舒，占准目标疲群22.6非%。狱艇0卵、按现居住银宅房型细分柄序号住宅融房型比例汁1（%）姐比例2（%文）困11房床26.6拖23.9猪22房腿61.5网64.8怠33房耀11.0是10.7研44房臭0.90词.6炒目标人群选虚择1：现居思住宅为2房源者，占准目茎标群64.波8%；额目标人群选碎择2：现居章住宅为1房伙者，占准目鸽标群23.叼9%；舒3.3、目撤标客户群选谁择毯虾、可供选择骗的方向省1）年龄：俊26～35币岁；46～屑55岁。夏2）学历：愈高中及以上缺、初中及以稼下。艺3）职业：肯个体从业者切；企业/公嗽司的普通职寨员和工人；张商业/服务祸业职工；事临业单位/国部家机关工作衔人员；初、瓣中级专业技到术人员（科璃/教/文/柏卫）。骡4）家庭结哪构：已婚且床有未成年子波女者；已婚桥且与成年子穷女同住者；吵已婚尚无子飞女者。舱5）家庭年渗收入：家庭迹年收入在4倦～6万元者嫁。配6）现居住快宅状况：自供有商品房者寨；自有非商嘱品房者；租莲借用房者。摘7）主要区俘域目标市场块：江北区为门一级目标市杀场，渝北区凭为二级目标争市场，渝中慧区为三级目尼标市场。魄锣、主要目标粉市场组合挺在楼盘现实狸营销过程中捞，消费者的呢职业是最重晶要、最易辨愈别、最具代女表性的特征蹄，而受教育贵水平、职业象技术水平和工经济收入水蚀平等皆可视写为职业的伴乘随特征，因收此本项目的迫目标客户群庆以告“扎职业兼”柳作为首要组挣合标准。词根据市场细盐分中确定的葛目标人群选汤择方向，结盐合尺度对重地庆市潜在消暖费者的了解裤，确定的主目要目标市场连组合为：颤1）核心客维户群A：个晨体经商者：娇包括从事商衡业、服务、怀零售等行业厉的个体工商菠户和私营企支业主；矛2）核心客牺户群B：企寿业/公司的气职员（都市萝青年白领）料：包括企业旬/公司的普练通职员及中大层领导、商衡业/服务业斥的职工等。妄3）扩展客盏户群C：公孝务员和事业土单位工作人识员，主要是纽科处级以下灿工作人员。攻4）扩展客济户群D：初湿、中级专业久技术人员，销包括教师、六律师、医生舍等。中镜、组合说明么这部分人群故的收入来源全稳定，收入糖水平中等或浇略偏高，有绍一定的购买芹能力，也有谈较强烈的置烧业倾向，对豆目前的居住耍环境不满，恰对生活的便捐利性要求较党高，本项目他地的地理位林置、交通和长环境优势对教他们有较强沫的吸引力。节3.4、其底他目标客户铲群早根据业主座号谈会及实地宇考察中搜集唱的观点，本抵项目的目标版客户群可能泥还包括下列术人士：尚1）财力充沙足的投资者敌，欲等待物阵业升值或将走之出租给他背人居住；随2）想要代盖际之间分隔接居住、但又扎相隔近便，系易于照应的全主干家庭。遭四、目标客懒户群特征和浓产品需求卵4.1、核倘心客户群特朱征和产品需狠求袖友、基本特征位1）个体/红私营经商者电：脆Ø称年龄在2林5～40岁病之间；躲Ø堤以中等学稿历为主；眨Ø经多为核心趁家庭或主干拖家庭，以3柄口和4口之念家为主；拌Ø驾个人月收腹入在200策0～300亦0元，家庭因年收入在4笑～5万元；们Ø众现居住宅蒸以租房居住适（兼经营）失和自有住房浊为主，2房疲和1房居多融；六2）企业/慕公司职员：餐Ø腐在各年龄凡段均有分布肿，以25～虹35最多；武Ø恒以高中和盖大学学历为樱主；局Ø味多为核心喊家庭，3口乱之家为主；印Ø削个人月收津入在200升0～300咳0元，家庭抄年收入在4攻～5万元；喘Ø蠢现居住宅快以自购商品跟房和租用房涉为主，以2斯房、1房居贡多。包灰、产品需求送特征站在准目标群恼中，上述两刷类核心客户舍群合计有8裕3人，下面炕将这两类人临群的产品需践求合并计算眠分析。1）户型：挽Ø饭2房1厅封1卫是首选孙重点户型；构Ø倚3房2厅炼2卫是次选负重点户型；睬2）套内面表积：奥Ø俱1房1厅狸面积在40舒～50平米川之间；旁Ø有2房1厅痕面积在70常～80平米溉之间；址Ø券2房2厅批面积在80屿～90平米器之间；侄Ø煤3房面积简在90～1蠢20平米之浪间；岛粮面积俗户型最小办值最大值渴均值虾1房1厅1阴卫35寨5047烫.0贱2房1厅1宵卫60弱1007轮5.5糊2房2厅1况卫70芝1008浩2.0划2房2厅2蚕卫70递1509刘7.0被3房1厅1粮卫90完1209料8.0岸3房1厅2暖卫100把130乏116.0挎3房2厅2馆卫90烂1601度18.6增合计38毛160嫩94.0盗3）客厅面顶积：利Ø律1房的客煎厅面积在1华7～20平奋米之间；绕Ø案2房的客玩厅面积在2燕5～28平棵米之间；束Ø惩3房的客掘厅面积在3歉0～35平条米之间。啊博客厅汤面积户型杨最小值最茂大值均值扑1房1厅1驶卫15花2519芳.6赛2房1厅1储卫15稻4025溉.9交2房2厅1透卫20窃3027抗.0钥2房2厅2湿卫20杜3527踢.6逃3房1厅1狐卫15衰4527谊.8诸3房1厅2乳卫35肾5041锻.0患3房2厅2普卫20孤5033晓.7略合计15讯502段9.2齐4）客厅开缘间：补Ø课小于20羡平米的客厅猎，开间在3幼.0～盆3.8米做之间；辩Ø丛21～3撕0平米的客扛厅，开间在瓜3.0～匹4.5米膝之间；住Ø喇31～4晒0平米的客宵厅，开间在婆4.5～霞4.9米枯之间；沸Ø殃大于40趁平米的客厅裤，开间在跨5米球左右。湾辽客厅开间挑客厅面积议最小值最再大值均值鸽11～15否3.6三3.83琴.70糊16～20富3.0蛋4.03笨.85伸21～25韵3.0宣5.04印.34垫26～30叙3.0偶5.04身.32挥31～35情3.0船5.84侄.26气36～40榴2.0为6.04讯.83罗41～45箭5.0迎5.05狸.00搞合计2.自06.0秀4.30燃5）户内空格间形式：馅Ø剪平层是首乎选空间形式决，受选比例灶过半数；雪Ø脑错层是次御选空间形式糟，受选者占龟四分之一；仓Ø恭跃式排在笑第三位，受棵选者近两成偏；屠膛、预期支付黎水平梳1）预期单肤价：授核心客户群馒的预算单价崖集中于两个贵区间，22量00元以下挎和2401瓜～3000如元，所占比只例分别为4患9.4%和彩36.1%请。削根据经验测油算，购房者完实际支付价卷格通常高于蔽预期价格3检0%（第一己阶段市场调告查报告中已迅述及，P7贤2），因此界在分户型的爱单价预算表隐中，我们给荒出了单价预剖算的调整均匙值，核心客泼户群单价预恒算的调整均磨值为305况2元/平米纳。宪Ø勺1房1厅削的单价约在绑3300～拢3500元微之间；见Ø博2房（1需厅和2厅）矿的单价约在寻2900～尊3100元病；你Ø垦3房1厅勉的单价约在晓2800～枪3000元映；昌Ø困3房2厅水的单价约在熔3200～遮3400元边。轧错单价预算渐户型旧最小值最撕大值均值微调整均值该1房1厅1稻卫220该0300批0258阁0335该4艳2房1厅1倦卫130大0320伤0230卷7299扑9绣2房2厅1葱卫200休0320桐0230勇0299判0津2房2厅2灾卫160区0320填0220炉0286印0桌3房1厅1吉卫130边0250纵0192辛0249橡6呀3房1厅2俗卫100谷0300奉0220另0286骄0同3房2厅2挡卫190次0360的0250斗9326禽2惯合计10使0036纸0023司4830主52搁2）预期总萌价：辛核心客户群醋的预算总价记均值为22球.7万元，背以15.1能～20万和克20.1～狗25万所占抖比例最大，趴分别为28烦.9%和2刻2.9%。似分户型的总馅价预算为：子Ø吧1房1厅济的总价约在拴11～15耗万元之间；局Ø悉2房1厅林的总价约在构16～20尺万元之间；闯Ø僚2房2厅啦的总价约在稼18～22模万元之间；刺Ø候3房1厅炮的总价约在莲23～27劫万元之间；溉Ø毒3房2厅伤的总价约在组28～32昏万元之间。核吊总价预算己户型必最小值最从大值均值感1房1厅1看卫10节1512副.80扣2房1厅1欺卫10袖2618洲.00府2房2厅1贯卫16皱2419庸.20饺2房2厅2减卫15处3020挎.60革3房1厅1分卫13面3019弯.80造3房1厅2缸卫12帆3225躲.80处3房2厅2忘卫20在5229腾.82聪合计10劈522怜2.66汤3）付款方顶式：尝Ø粥选择银行恩按揭的比例邪约占6成；晴Ø柳选择一次巷性付清和工哀程期分期付兔款的比例各窜占约2成。翻4）首付、辟月供与物管瞧费：幻最小值最翼大值均值旁首付成数（剃成）2拆73.2眯9诵首付款（万救元）3副208.潜27炎月供款（元餐）500嗓3000获1319掀物业管理费替（元）0晚.52.桑00.9受2仍Ø毁首付约为复3.3成，局首付款约在戒8～10万奴元；线Ø蠢月供款约剃在1200布～1500娱元之间；贞Ø煌物业管理睁费约在0.侵9～1.0味元之间。挎4.2、扩白展客户群特饲征和产品需投求贤妖、基本特征忆1）公务员政和事业单位拜工作人员：搁Ø有年龄在2瞧5～45岁碎之间，以2原5～30岁近最多；赏Ø际以高中和尤大学学历为惨主；焦Ø盏多为核心黄家庭，3口棍之家；讽Ø希个人月收戚入在200挂0～400振0元，家庭搬年收入在4应～6万；透Ø间现居住宅伙以自购的商住品房和非商东品房为主，名以2房居多帅。婚2）初、中征级专业技术抱人员：锋Ø巷年龄在2倍5～55岁垮之间，以2幕5～35岁偿最多；继Ø劫以高中和剂大学学历为四主；召Ø撇多为核心如家庭，3口拌之家；暮Ø盗个人月收桃入在200税0～300捡0元，家庭涉年收入在4草～5万；额Ø盒现居住宅雅以自购商品衬房、租用房池和单位宿舍楚为主，2房名和1房居多雅。眯达、产品需求缸特征1）户型：尊Ø击3房2厅日2卫是首选赚重点户型；公Ø善2房1厅阳1为是次选芝重点户型；速Ø眨2房2厅仆2卫是第三响重点户型；2）面积：程Ø箱2房1厅伴面积宜在7蜂0～80平碑米之间；剖Ø盖2房2厅幅面积宜在9跃0～100独平米之间；卫Ø切3房（1绍厅和2厅）壶面积宜在1掏10～12魄0平米之间谣。倦宪面积章户型最小妹值最大值罗均值俯2房1厅1仓卫60跪9070饭.0浑2房2厅2壁卫80欣1309美3.3核3房1厅2拣卫100暖120针110.0善3房2厅2丢卫100驱130爆114.7葵合计40柱130境96.9艘3）客厅面茎积绵Ø屋2房1厅吓的客厅面积列在21～2字4平米之间弃；今Ø盗2房2厅秩的客厅面积刑在28～3巨1平米之间晶；霜Ø讲3房1厅摔的客厅面积肿在31～3恩4平米之间园；氧Ø慰3房2厅服的客厅面积观在32～3街5平米之间苦。忙蜂客厅场面积户型恶最小值最鸟大值均值进2房1厅1暴卫18潜3023巷.0嘉2房2厅2控卫20翻4029浸.8江3房1厅2透卫30蹄3532星.5真3房2厅2作卫20而4033剑.9眯合计18惕503恨0.5暮4）客厅开趁间抛Ø酱小于25绳平米的客厅蚀，开间在3草.8～眨4.2米假之间；冤Ø裤26～3歌0平米的客座厅，开间在潜4.1～今4.5米首之间；土Ø袭大于30氧平米的客厅速，开间在4惰.6～葵5.0米瓶之间。梯留客厅开间移客厅面积夕最小值最笼大值均值绒16～20犬3.5患4.03告.94角21～25出4.0详4.04尊.00械26～30盾3.0竿5.04象.38乳31～35轻4.5包5.04新.75邻36～40衡3.8小5.74始.75秘合计3.耐05.7案4.39虚5）户内空蜓间形式小Ø誓错层是首功选空间形式甩，受选比例仰为4成多；疾Ø打平层是次锡选空间形式章，受选者近威4成；死Ø骨跃式排第俭三，受选者勉近两成；赶锁、预期支付攻水平岁1）单价预赛算殖扩展客户群止的预算单价岭集中于30竟00元以内万，其中20汽00元以下倘比例为三分村之一，20脉00～30营00所占比当例约为一半状。趁同样的，我少们按30%得的比例给出鸣了单价预算爪的调整均值拦，扩展客户谁群单价预算蒜的调整均值花为3214印元/平米。谱Ø辞2房1厅踪的单价约在歪3000～阔3200元等之间；砍Ø养2房2厅斥的单价约在厘3400～骑3600元雷；灾Ø滑3房1厅校的单价约在战3000～柔3200元阁；缓Ø互3房2厅亮的单价约在霸3200～枯3400元偶。维腰单价预算临户型脂最小值最角大值均值怕调整均值赖2房1厅1茂卫180狭0320对0238孝9310运6器2房2厅2达卫190奇0350庸0268迎3348公8层3房1厅2匙卫200脑0270佛0235寨0305溪5挨3房2厅2土卫200扒0340远0253粘3329奸3客合计15秤0035喇0024补7232超14纽2）总价预造算坦核心客户群侧的预算总价怠均值为24结.8万元，津以20.1啊～25万和花25.1～门30万所占斩比例最大，妖分别为25锯.0%和2盛2.2%。鉴分户型的总盲价预算为：森Ø桃2房1厅仔的总价约在债15～19云万元之间；院Ø回2房2厅肝的总价约在其24～28振万元之间；贝Ø剪3房1厅恒的总价约在贡26～30尘万元之间；比Ø扫3房2厅馅的总价约在春28～32扔万元之间。墨心总价预算好户型汇最小值最旋大值均值顿2房1厅1右卫12黄2517忘.11颂2房2厅2脉卫20烧3025羽.83眯3房1厅2继卫25淹3027体.50避3房2厅2化卫20绪3929太.53吊合计10售392朴4.83代3）付款方粗式济Ø军选择银行免按揭的比例剩约占6成；卖Ø驻选择一次童性付清的比闪例约为3成般Ø中选择工程定期分期付款愿的比例占1晋成多。秀4）首付、置月供与物管俗费疗Ø哥首付约为留3.2，首誉付款约在8增～10万元娱；慰Ø沿月供款约帜在100～昌1300元嚷之间；六Ø采物业管理缺费约在0.仓9～1.1田元之间。雾最小值最表大值均值办首付成数（锣成）2衫63.1盼9弟首付款（万卡元）4循208.务86谈月供款（元住）600腊2000绢1181故物业管理费脖（元）0华.52.伶01.0券3训五、目标市助场组合的定援性描述咸对目标市场太组合进行定敢性描述有助悠于感性地、罗深入地理解浓目标客户群薪的产品消费评观念及其精肯神内涵，对勤于项目的定营位和营销推杂广具有独到渴价值。定性条描述的主要洁依据和启示鬼来自于：忌1）五里店盈片区楼盘业由主座谈会中登，与会者的秘陈述和观点侨；牺2）潜在消竹费者入户调拍查定量分析需报告中，对累消费者进行口产品消费和菠使用观念、丛理财消费观各念和行为的蚊两种分类；篇3）项目组泄在重庆现场催调查期间对分重庆市民的吐生存状态、察心理状态、知生活方式进戒行的直接和鹅间接了解。樱目标客户群滤基本特征沙消费观念悬生活态度燥产品需求悉特征策A.个体/偿私营经商者泡文化程度妨不高，年龄父跨度大；主丸要从事服务会业、零售业悟、商业等；烛处于事业的接上升期，收责入较高但波懂动较大，有均较强置业意昨愿，支付能岸力强。谨剪慎保守，决寻策理性，精傻打细算，购数房时注重实纹用性和经济曾性，对生活寺质量的要求赵不太高。但脚重视交通便拨利性和生活表配套的完善叨。经济上周规划周密，勉十分关注家院庭的财务状箩况；家庭责牌任感较强，餐重视父母赡艰养和子女教吗育,会考虑控为父母预留蚁生活空间。粗在事业到鸟达一定阶段膜、资金积累如充足时才考费虑置业；要件求实用率高蜘，布局合理割；在户型和些面积选择上辅一般会量力极而行，不求羞奢华。约B.企业/欢公司职员撒主要从事第渴三产业，年择纪较轻，处它于事业的起尿步或稳定发隙展阶段；中逆等收入水平山，且相对稳补定；已有一洲定积蓄但数忍额不高，支盘付能力一般拔。消费观夫念时尚，倾肠向于选择知龙名度较高的抖产品，但经肆济实力有限慎，因此会兼连顾经济性和皇新颖度；合大理控制支出抚，有理财观陶念。善于拉理财，有强竟烈的储蓄和祝投资意识，技并付诸行动瓦；注重生活催的自由度和偿独立性，重长视工作和生哗活的协调。奴有较强的专置业倾向，贫注重地段和吊交通便利性利，对楼盘的赴档次和社区妻配套的要求咐不太高，但躲重视生活、卫消费的便利补。倡C.公务员忘和事业单位荒工作人员D行.初、中级其专业技术人粉员政府机你关和企事业玻单位中低层用干部，工作嫩压力小，有境较广泛的社良会资源，经冈济独立，收译入稳定但支巴付能力一般依不高。消奇费观念传统均，趋向于节玻俭、内敛，爽注重产品的堆内涵和品质木；有较强的套理财观念，闭强调储蓄稳毫定和收支平隆衡。经济暑上较节俭、亏适度，家庭皮责任感较强石，注重家庭止生活，安心翅于悠闲、舒括适的生活状动态，重视下股一代的教育么。重视社央区的教育资毕源、购物环变境、社区规剧模与配套，婶关注产品细温节，注重户磨型布局合理应与辅助空间滴的功能完善特。炎六、产品类泊型定位我6.1、产厉品类型组合患及依据沿骡、产品类型售建议跃由于本项目量自身地形的名原因，同时求考虑6.6以8的容积率回及经济收益霉的因素，本控项目地块住敢宅产品只能路以高层物业挤为主。仗震、定位依据驾1）目前重因庆市在售和着新建楼盘以预高层为主流膨，销售状况仪良好，表明预高层住宅的帆市场接受度兄较高；润2）本地块代规模不大，同容积率较高脖，且拆迁成补本也较高，迎只有高层方法可满足规划纲需要，并保猎证一定的盈蚕利水平；其3）如前文渠项目档次定佳位中所述，竹项目所在地波并非传统意戏义上的居住汽型社区，居此住环境和氛乱围不够充分传，不宜建成定低密度高档逗住宅，而高愈层相对更合发宜；也4）高层具作有挺俊朗的约外观特征，斤蕴含时尚现冻代的精神内糕涵，与核心瓦目标客户群钉的心理需求抵和消费理念剃相契合；游5）南部地疤块一期以高痒层住宅面市便，可利用如“愉江景房勾”悬概念营造楼太盘整体形象胆，推动销售款，并在消费照者心目中固说化这种印象迫，后期产品支的营销则可纵借势而上；等6）根据业后主座谈会搜营集的观点，片重庆市民对橡通风、采光照非常重视，糖由于本项目霜不能做成低尽密度住宅小卵区，因此大章间距的高层浓能够满足这鱼种需求偏好溉；萄7）兴建高扇层住宅能够亚保证社区内誉包含一定数珍目的常住人沸口，对项目烈的商业部分遣形成一定的臣客流支撑，它商住物业双盐向联动，带脂动整个项目璃的持续发展敌。蛮6.2、户若型配比及依矩据吐贸、户型配比姿建议起整体而言，貌建议将中、挎小户型相组触合，以2房献为主、3房筛为辅，配以盒部分1房，蜘对4房及以弱上户型则不底做考虑。为什便于理解，孕现将下面提添到的各栋建阁筑的相对位祥置示意如下海（右侧为北垮向）：磨具体到分区县及分期上，蝶对各区及各鱼期的户型设爱置建议如下锻：蝴1）R1和例R2（南部王地块内、一决期产品）：疤设置为2房扫、3房，建扁议暂不配置看1房；其中良一栋可以3烂房和大2房同为主，另一湖栋可以小2主房为主体。役2）R3、代R4（南部圈地块内、与钟R1、R2需相邻）：以骂2房、3房仗为主，设置臂少量1房，童以探求市场穴对1房的需时求强度；留3）R5、纤R6（北部跑地块内、与芝R3、R4障相邻）：若淡R3和R4格的1房市场致反映良好，萝则R5、R蚕6以2房和娱1房为主；孙若反映不佳江，则R5、老R6以2房解为主；总之滚，可以根据婶市场需求量络及时调整1吼房所占的比裁例。匆根据前文对耐目标客户群接的需求分析咱，户型面积疫与分配比例窜建议如下：尾各户型套数座的分配比例添楼号户服型R1、牲R2R3抵、R4R胃5、R6魄1房0%仇20～2弹5%45锡～50%冲2房（小）温45～5巴0%35爹～40%壳40～45棚%卖2房（大）浅25～3杜0%20怪～25%能10～15闷%胜3房25掘～30%敞10～15哲%0%铸注1：R5评、R6的户照型配比应根揭据R3和R帐4的销售状承况及时进行栋调整。闯注2：R5愚、R6的1患房中包含部舒分单身公寓秃。眯注3：原则痛上，面积相笨近的户型相撤对集中在同亦一栋楼内。卖户型、面积膨的配比热单位：平米挽、米矿户型套内巾面积客厅都开间酬1房40丹～503久.3～3.阶9烂2房（小）滨60～7蝶03.6杠～4.2枯2房（大）汪70～8罩03.9帽～4.5看3房90六～110犹4.2～5律.0丽佳、户型布局衬设计建议辽1）各种户荐型设计宜个柴性化，户型病种类不需多壶，但规格齐哀全；即同种残户型则面积修多样化、相饥近面积则布陆局多样化设圾计；词2）设置的彼小户型（1矿房和小2房锋）可放在楼楼盘中方位较扎差的位置，漏但要考虑精里巧和实用，赖可能需要通捎过户型创新碧来增加使用衬面积，改善键居住舒适度裹；锯3）户内空枪间形式多样驰化，平层和伏错层平分秋摄色，各占约锻45%的比织例；部分户拘型设计为跃何式，比例约容为10%。册仁、定位依据桥1）总体思贸路每本项目地块赌南部相对安妇静、清雅、停环境较好，稻居家氛围较现为浓厚，私例密性较好；垄而北部地块虹邻接城市干呀道，交通便兴利，但相伴雪而来的是车轿流噪音，居手住私密性差炒。整体看来聪，从北向南菌，地块的居目家气氛逐渐妙变得浓厚，押适合居住的涂程度也逐渐斩增加。伸因此，项目轮组将最南部掘的R1和R位2定位于舒侵适型住宅，冠以居家型客委户为主，此夏类客户的收害入和素质相虎对较高，对哑居住环境和雾生活质量的洽要求相对较袄高，置业的欲主要目的在震于提高居住监质量，因此展户型设置上驰以2房、3针房为主。默另外，项目鼠组在业主座核谈会上了解游到，业主的芽置业心理是悉希望楼盘的俊户型设置比摊较纯粹，不志希望1栋住旋宅包含各种咱房型，由于恋不同房型的皮居住者具有育迥然不同的们背景特征，辜因此房型设纺置过多的住依宅会对居民目结构产生重顽大影响，并德且影响居民幕的社区认同堵感和归属感贼。因此，项竟目组建议不馆在R1和R猜2中设置1抗房户型。蔬项目最北部辜的S1、S雷2已定位于线办公物业（劈见报告第五俘章），因此嗓项目组将R长5、R6（犯与S1、S裂2相邻）初遵步定位于经晋济型、过渡碍型住宅，以删商务型客户鞭为主，此类竭客户对居住哑环境的要求美不高，但对见交通和配套客的要求较高魂，因此户型切设置上应考桶虑较大比例策的小户型为童主。旗R3和R4染位于上述居系家型和商务明型两类住宅耐之间，因此矩项目组将之爽作为这两类效住宅的过渡照空间，在客为户群上与这丽两类住宅分咸别有一定程码度的互通和爸渗透。因此窑，在R3和灰R4中，各辞种房型均有赏设置，配置乡了少量1房滔，以试探市须场反映，视下需求量来验做证和矫正对炒R5、R6扬的定位。日总体而言，潮本项目为中姿型社区，为担多种用途物此业的有机组领合，因此必田然要配备多榴种房型，才撕能体现产品郊的丰富性及与差异性，增胀加客户群的啄可选择范围晶，提高市场机占有率。激2）户型、蚂面积的配比薪依据：雅关于户型、甩面积及客厅挣面积和开间剖的配比依据耽，参见前文谋对目标客户沾群需求特征址的分析数据挑。罚3）空间形快式的配比依企据：具从前文对目庸标客户群需印求特征的分康析可以看到伶，计划购买残平层的比例锐稍高于错层望，两者均接蜂近40%，河跃式的首选纽比例在15头～20%；货业主座谈会去搜集到的信问息也显示错共层的受欢迎超程度较高。读七、价格定剥位鞠7.1、定庭价总依据侧1）项目的总档次定位拖——道中偏高档的凭的社区；钱2）推进市璃场占有、打赛造楼盘形象未的策略实施抓；蝴3）品牌、虑规模、地段航、综合素质欺。粗项目形象定唯位于城市生祝活中偏高档谢住宅区，其种重要内容之寨一就是泄“啦推进市场占汇有、打造楼石盘形象、提悔高产品质素膀”套，做新生活荒模式和高产灰品素质的引之领者。搜7.2、销律售价格定位扛推导饱1）市场比俗较法党市场比较法申是比照目标散楼盘周边可案比楼盘售价富，通过目标互楼盘与这些西可比楼盘各潜要素的比较耍确定修正系困数，再通过舅修正并加权士等一系列步恨骤计算出目献标楼盘的参初考售价。庸销售均价市帅场比较系数滚修正表龟单位：元/摧平米（套内蓬面积）侄可比实例锡比较价格（哥销售均价）蔽修正系数扫修正价格免区位价值钞交通条件企环境景观克项目规模度物业类型仍南方上格林夏3300境106%岛108%偿95%泰95%1册00%3鼓410扒庆业巴蜀城普2850包105%侦105%逝94%匠92%1铁05%2泥853考鲁能星城逗3200嘉106%堤105%化92%9愧0%10辽5%30耍96跑龙庭蓝天苑束2900猎100%怨102%寺104%橡105%播101%创3262赢阳光海岸势3600岩102%技94%1素02%1霜04%9绪6%35阅15阿销售均价市革场比较法加萄权系数修正钞表觉单位：元/既平米（套内灰面积）指可比实例茂修正价格丝权重评估文价格综合努考虑品牌价乌值及发展定钢位说南方上格林挺3410胖0.3翠3230侵3300省庆业巴蜀城黎2853坡0.2例鲁能星城堵3096烂0.2边龙庭蓝天苑积3262鲜0.15柜汁阳光海岸搬3515伴0.15超2）上述价心格建立在当仍前市场环境估上，主要服奸务于投资分背析，价格范矛围趋向于保绢守；重庆近寿两年楼市火甘爆，价格上砍涨幅度大，沾当前又处于倍市场调整期藏，市场变化灶大，本项目歪最终定价应占注意市场变姨化，并针对缓不同产品进厦行细分。僚3）经济型倘、过渡型住蜓宅主要面对馒城市主流时堤尚人群，可华以以低价入子市，低开高区走，保证项躁目的后续开筛发。带7.3、目厦标客户承受侄能力哗1）主要目若标客户群的鞋单价预算循前文对目标暂客户群的单沉价预算分析四并调整的结寿果表明：核可心目标群的果预期购房单馅价为305碰2元/平米利，辅助客户才群的预期购抵房单价为3卷214元/俩平米，因此需项目销售均箩价不宜超过查3300元块/平米，起骂价可在30孤00元左右腰。萍2）主要目慕标客户群的恒总价预算举若以均价3宽300元/岭平米计算，晋根据前文建张议的户型面捉积配比，1傻房（40～遮50平米）通的住宅总价搭约在13～愉17万之间秘，2房（6洒0～80平北米）的住宅鼠总价约在2纵0～27万渣之间，3房络（90～1湖10平米）纯的住宅约在瞧30～35惠万之间。从象总体水平上谜看，上述总序价高出目标们客户群总价思预算的比例工约在15～米20%左右尚。散通过对实地侄调查中对重勉庆市民购房帝心理的了解隶，项目组认罩为：居民实临际支付总价迎超出预期总匪价的比例基吉本上处于1泄5～20%挠的幅度，因锹此项目组认角为3300督元的均价与确目标客户群狮的实际承受虏能力相匹配家。箭3）在潜在搁入户市场调顶查组报告中踢，通过价格拌敏感度分析呀法及平均值扔测试法，消狗费者认为本聋项目住宅较雁为合适的均障价在273皮4～340吧2元/平方绣，这是消费箩者在对重庆卡住宅市场及蜘项目地目前沉条件判断的梨基础上做出券的。匀4）根据业耍主座谈会搜六集的信息，驰已在五里店牲片区居住的肠业主认为本种项目的合理场价格应在3衰000～3篇500元之牛间。形7.4、定紫价结果派1）根据市稍场比较及项井目持续发展农角度考虑，献项目住宅一经期均价拟定姓位在320佳0-340然0元/平米体（套内面积根）左右。艰2）项目周伙边区域内已且建、在售楼持盘仍在陆续着开发中，有沸望形成连片章开发之势，如易于提高消牵费者对项目姨地居住氛围志和生活环境寿的预期，价壮格应有一定肃的上涨空间值。奏八、小区配铺套建设露根据准目标保群和核心客懒户群对小区灶必需配套的用选择比例，左按照各配套胜项目的必要饥程度和优先肉次序，项目已组将内部配揭套分为四级摧、将外部配催套分为三级首，建议依项题目的开发节该奏逐期配置毯，或者可在铸考虑各配套牲项目重要性耀的基础上，搬根据成本收烘益原则进行阴选择和组合是。订8.1、小瑞区内部配套街需求等级絮内部配套遇首选比例胸一级需求籍超市、菜市形场＞80深%俯二级需求继室外运动场华、儿童游乐禽场所、药店您50%～陕70%资三级需求鲁大型超市、纹家政服务中漫心、快餐店眠、美容美发帽店、小卖部剂、茶馆2佳0%～40膀%岂四级需求患火锅店、风昂味餐厅、酒流吧、花店、膨咖啡店、照汽相馆＜2船0%袭8.2、小缸区外部配套赛需求等级丈内部配套烦首选比例陶一级需求糟公交车站、踩银行、医院梦＞80%贱二级需求估公园、停车炸场50%深～70%催三级需求肃邮局、证券糟营业厅、学设校、幼儿园欠＜20%鼠8.3、内斜部配套主题尘建议杆在内部配套恰设施的主题予方面，建议漠向两个方向次发展：提一是突出休洞闲色彩；二扩是张扬文化乔韵味。贺1）在小区诉运动设施的剃配置上，建础议突出休闲枕色彩。即需火要配备一定泡规模的运动摄场所和设备过，以及一些泪大众化康体怕设施，其用更途不仅在于捧锻炼体魄，陪更主要是营急造一种休闲执、健康、活苏力的生活氛迎围，但注意酸要区别于单离一的运动主除题功能。婆本项目的主趴要客户群首节先是践行城储市生活方式抚的主体力量述，承担着紧微张的生活重迅压，十分需福要缓解疲劳栋的身体和心湖理，而恰“患悠闲、康体耍”索的配套不仅喝可以舒缓身纲体上的疲惫伴，更体现一霜种心境平和贡、情绪安定趋的意味。涌2）在小区声内各配套建横筑的风格选获择上，建议梳张扬文化韵额味。即在各远功能设施的算规划设计上顶注入独特的弊品味和格调及，并适当体遮现出一种设弦计感；以简棍约、现代、坏大气、精致豆而不奢华的殊设计风格赋艳予本项目特腾有的灵气和峡内涵，再通涉过个体之间凶的和谐搭配风、有机融合虽，于整体上驳形成一种独嫌有的城市居麦住文化。浅本项目的主耐要客户群定泳位于25-萍40岁年龄抗段的人群，歼他们在创造嘴社会财富的焦同时，也铭辩记着属于自竭己时代的文谋化和时尚。伸因此，在建椒筑及配套的能布局、设计纯上体现出对骄他们的人文智情怀的细致御入微的体察树，必然能够援为本项目的朽定向销售提笨供更多空间疯。煌九、营销主奸题建议屋9.1、核渗心营销概念猪对于一个项枣目而言，核假心营销概念则是在归纳、芳总结项目核翼心特征的基盏础上形成的宵。那么本项芹目的核心特每征究尽是什圣么呢？对于块第一期开发单的住宅组团学，它的核心存特征又是什紫么呢？为了绸使我们的论揭述更具逻辑有性，在阐述胁具体的核心猴营销概念前炸，先让我们猜从不同角度坛来分析一下辰项目有那些恢特点。斗邮、社区的居洒民特点歌根据项目的滑定位，社区柿的居民主要归是正处于事贞业发展期、良年轻的工商蛙界人士。他朋们大多出生卸于70年代另，参加工作纲时间并不长绑，没有太多产可以动用的医积蓄，但个薄人收入属于因中等或中上到等。因结婚污或与家人分完居等原因需销要一个属于穴自己的生活妄空间。这些忆年轻人精力抚充沛，风华喘正茂，意气贩风发，满怀经对未来的梦告想与期待；撑他们需要发犯展，渴望交拥流和成长；肠他们浪漫，肚强调自由、崇个性和独立盟，是城市未貌来的精英阶驳层。压早、社区的功录能特点踏根据项目总份体规划设计眯方案，项目予包括三种功坚能：居住功蜘能、商业功两能和办公功恨能。一期开句发的住宅组飞团则主要以守中小户型为羽主，属于第芽一次置业、融过渡型置业驳和投资型置飞业的物业类溜型。崇洁、社区的文脊化特点聪根据项目的赢客户群定位牢，社区的文和化特点是所雕有与年轻、久时尚、活力蠢、发展有关慌的关键词苗——灶动感、活力伏、阳光、灵宴动、奋斗、堆发展、进取皂。繁忙、紧坟张的生活节惊奏是社区的船生活写照，扭这所年轻的至精神堡垒象胡征着勇气与绒进取精神，铃涌动着充满丽活力的血液黎。六跳、核心营销岂概念辉选择居所，避不仅仅是选雨择房子，更荣是选择了一非种生活的方劣式。在市场失上产品同质耻化越来越严泊重的今天，悦社区文化成邮为客户选择调居所的重要刺标准。因此除，项目的核拿心营销概念蝶是营造一种抱适合客户居版住、生活、联发展的社区电文化氛围，你根据以上对险社区居民、饮社区功能和跳社区文化的余分析，我们耍需要为居民雕营造一种属叫于他们的个庭性化都市生惊活圈，既符注合项目多种诸功能集于一创体的事实，终又与周边众腥多项目生活这型社区的定遣位有所区别诊，避免出现侄不利的市场叶竞争局面。候9.2、营穗销概念的延苍展丛从项目的总少体功能来看绩，具备了居究住、商业和活办公三种功筑能，也就是孕说居住在社湾区的人可以嚷在社区内工慢作，在社区卖内消费，在悼社区内居住诚。在绝大部鬼分情况下，仪居民不用走杰出社区就可海以完成生活愿链条上的各融个环节。由三此我们联想陈到了sho燕pping秩mall，监借用sho陶pping加mall一艺站式购物中塞心的概念，露我们称项目锹为一站式生品活空间li叹vingm嗽all。励9.3、营带销主题的设伟定慨项目的营销纠主题必须以德精炼的语言剩准确的表达霜项目的核心而特征，只有旅这样的营销毒主题才能在险营销推广时虚达到最佳的贵推广效果。隶根据上面的品分析，形成非如下建议：危1）项目总观体营销主题贱：一站式生列活空间li故vingm苦all坏2）一期住雁宅组团的营自销主题：演管绎属于自己举的个性化生渠活慌9.4、营舍销主题的体耽现娇对于一个项细目来说，有烘了核心营销肥概念和营销斯主题只是有熔了秋“床灵魂震”铃，而并非塑“妨实体箱”出。因为项目范的核心营销款概念和营销壤主题是对项罩目核心特征默的提炼，相浇对而言显得绿比较间“鹊空泛涂”棕，这时就需樱要一个载体挡来具体的表庸现这种核心退的理念，这吃就是项目营跪销主题的体莲现。酸我们用什么爹来体现项目哈的营销理念调呢？除了在征项目的规划凝设计和配套渔方面入手外蜓，更重要的菌是营造与项步目的核心营念销理念配合融的文化氛围峰。凶耗、营销主题坏在设计方面泡的体现盯在项目的设肠计方面，注寻重建筑外立妥面的表现效排果，营造活洪泼、阳光的视社区形象，轻使之与社区嗓个性化、时专尚的文化格杀调相配合。上郊、营销主题冲在配套方面须的体现糕在项目配套怜设施方面，症注重各种配桐套设施与社压区文化的协根调性，如健德身设施，娱附乐设施和服离务设施的设夏立，都需要绒与社区文化伏相协调，表脱现社区文化降的精神。政1）健身污设施：会所失或社区内应险设置与居住徐者年龄、生投活方式相适象应的健身设例施，营造社弃区崇尚健康雹生活的形象日与氛围；河2）社区醒诊所：对于涉新事物接受吹能力强、注军重生活品质她的年轻人，胃社区诊所非龟常适合他们羽的需求，既冒为他们的健待康提供及时烂的保障，又贷符合他们经薄济、实惠的虚消费观念。暖3）社区会金所中还应包庄括酒吧、咖挥啡厅、茶吧在等其他休闲镇设施，因为闹这些设施在延通常的社区泛会所中都具妥备，形式大酱同小异，因湾此只需按照枝当地情况选牢择设置即可孔，在此不再槐细述。躲母、营销主题颠在社区文化效方面的体现伯在社区文化珠方面，可以畅建立各种各者样的平台和刻机会促进社胸区居民的互俱动与交流。裤与一般生活落小区宁静、熔悠闲的生活制氛围不同。金都市白领的涌社区更需要由互动和交流经，在互动中锋成长，在交课流中学习。规1)互助盆交流中心：茂可以在会所类中建立会员故制互助交流桑中心，每个远会员将自己舰的专长和希订望交流的知望识、技能告央诉中心，中派心根据会员亩的资料为不眉同会员相互坡介绍，使他印们各展所长乎，各补所短密。这对于正枣处于发展阶语段的年轻人机是非常重要枪的，不仅可授以学到知识驼和技能，还诵可以交到朋肯友，加强交宿流。删2)个性爹化居室命名现权：每个人恒的家都是特妙别的，每一省个居住在家壁里的人都是药与众不同的振。所有的这倦一切不是简舅单的数字可积以表示的，傲给每一位居御民命名自己耳居所的权利毫，给每一个取人展示个性棒的空间。宏第四章茫商业部分市窗场定位责一、项目商用业开发环境刺分析赛1.1、重改庆主城区商桂业环境概况艺目前重庆主为城区商业分缸布及发展已财形成装“呢一蕊五瓣剥”坦的商圈格局桥，其中西部谜和北部板块脆发展势头最膝为突出，但浸传统的商贸诸中心渝中区梨的霸主地位应仍不可动摇角。各大商圈爱都以大型商铅业为主导，抄形成了强大顷的辐射与凝丰聚力，社区庄性商业以中兰小型商业为夫主，遍地开煎花，满足了东居民日常生凤活需求。疮图4-1窃重庆市主房城区核心商求圈位置示意挎图猫从商业形态宁上分析，重祸庆市各主城废区核心商圈责内，百货与僚综合类大型帐购物商场最就多。以解放浴碑～朝天门轰为代表的商呢圈内更是云页集了众多此鞋类商业形态言，其比例占衬总经营面积裹的八成；江填北区观音桥年商圈也有超炉过七成的百密货与综合类央商业形态；论而发展时间辩最短的高新嫌区石桥铺商爆圈，百货与执综合类商业积形态也超过提总商业面积节的五成。这梨不仅说明此舍类商业在核倦心商圈内竞第争的激烈程就度，同时也接说明百货与过综合类商业掏只有在休闲爹购物人流充率足的区域才骆能得以支撑三。从另一个霸角度上看，晚消费人群前抵往核心商圈蝶逛此类商业荐场所的购物销习惯，也决虏定了各大核诱心商圈热衷鸽于大力引进程百货与综合给类商业企业暗。匆图4-2衣重庆主城针区核心商圈喉内主要业态笼比较图胡数据来源：掉2004年着重庆主城区葡大型商服用浮房调研报告饼1.2、江矿北区商业环丹境纵江北区是重堵庆北部主城余核心区，其浑商业主要由疲观音桥、五言里店、红旗逮河沟、五红颠路和大石坝岂五大片区组橡成，呈现出乖大型商业集威中于观音桥照片区，专业则市场分布于监其他片区的锅商业布局。掠观音桥片区将又是江北区吴的核心片区办，其可经营少面积占整个作江北区总量真的63%以遣上，对江北泳全区和渝北圈区都产生较窑大的辐射作搅用。五里店校片区的可经乓营面积占总呀量的15%慕左右。泽2003年午，全区的商团业用房的投警资额大幅上投升，全年已慌超过5亿，拐比2002饱年增加近一亏倍。同时，徒大量的商业猪用房开始空揭置，空置的口速度平均以誓每年170邪%以上的幅大度上升。蔑自2000胖年以来，江若北区商业用弊房的销售面友积有下降的鞋趋势，20滚03年不足乘3.7万平愚方；销售单厉价近年来涨贵幅巨大，从女2000年秧的4159口元/平方米启，涨至20神04年6月火底的751皆4元/平方漠米，累计涨塘幅1.8倍照，年均涨幅火为23%左住右。香根据江北区津商品市场发旧展10年规坟划的要求，兔江北区将在梳2023年租以前，建立灵并完善层次厨清晰和各具缓特色的区域绞商业布局规己划体系。五境里店将成为鞠主城区域商情业中心建设键的重点地区景，其普通商夹业的定位为密以服务于本电区域居民消台费为主，兼矛有一定的集爪聚辐射能力拣，突出购物芽、交易、餐拼饮、娱乐、拐文化、休闲养、服务等功贼能，形成特台色。由于五绸里店片区已铜入驻图“叼东方家园建洲材市场泼”脾、狐“哈东方灯饰广依场概”偿以及即将兴馋建的经营面乒积达11.馆8万平方米洁的美居建材此中心，该片响区的家居建岁材的功能定餐位也浮出水业面。德1.3、竞渡争状况稿肉、片区竞争喇分析执项目地位于饼五里店转盘溉，属五里店霜片区的中心踪位置。周边纠基本没有已这报建的纯商息业项目，再逃加上周边虽步有一些土地上储备，但这户些地块不是徒偏小就是位摧置欠佳。因劲此我们可以其推断，本项摔目来自片区屿内的可能竞非争主要是已危形成辐射能陡力的宰“赛东方家园建逐材市场奇”臭和植“哭东方灯饰广累