论不动产物权登记制度

论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。（一）不动产的含义一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产。这种从表面上看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类，何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同的效果呢？颇值深思。动产与不动产确定的根据是法律而非所有人的意志，但是，这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志、通过确定财产的目的而将之不动产化，或人为地将财产动产化。不动产主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人为的可自然附着物及其收益，所以在登记制度上，各国不论称“土地登记”抑或称不动产登记，在观念上应把握两点：其一，这里的土地与不动产为同意语，即使规定在土地法中的登记也兼指房地及其附着物等总体的登记制度；其二，不动产与不动产物权并无区分之必要，《意大利民法典》规定：“除法律另有规定的以外，有关不动产的规则准用于客体为不动产的物权以及相关的诉权……”也可以不动产物权为不动产。为明晰法律关系，我们应采不动产登记这一用语。（二）不动产登记制度立法例当今世界各国的不动产登记制度，源于三种基本的登记制度，即“契据登记制度”，又称“法国登记制度”；“权利登记制度”，又称“德国登记制度”；“托伦斯登记制度”；又称“澳大利亚登记制度”。1.德国法主义。德国登记制度之特色：（1）登记（eintragung）为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。（2）登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限——所谓实质审查主义。（3）登记有公信力，即登记簿上之事实，纵实体法上不成立或无效，不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。（4）登记簿的编成采物之编成主义（prin-zipdesreaifoliums）即以不动产标准编成之。（5）登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。2.托伦斯登记制度（torenssyhem），此制度为sirrobettomens所创，1855年始行于南澳洲，现在美国多数州亦采之，乃登记制度中最优者。其主要特色如下：（1）始登记一定不动产时，登记局依一定的程序，精查确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券二份。一份交与所有人，一份保存，依物的编成主义，编入登记簿。（2）不动产移转之时使用一定的官制用纸，或转让为证书，存于登记局。登记官制审查以后，记入权利的移转于登记簿，让与证书存于登记局，对于受让人交付新地券，成为背书之原来地券。（3）不动产设定抵押权时应依一定的形式，作成抵押书二份，连同地券，提出于登记局，登记审查后，记入于登记簿及地券，返地券于债务人。（4）不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力。（5）其登记官有实质审查的权限。（6）登记有公信力。其结果真权利人因不实的登记而受损害时，国家负赔偿的责任。3.法国法主义。法国法登记的特色：（1）登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人的合意发生效力，登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。（2）登记官吏于登记时，只得为形式的审查，对于物权变动更无实质的审查的权限。（3）登记无公信力，故登记事项，实质上不成立或无效之时，其不成立不得以之对抗善意之第三人。（4）登记簿的编成采人的编成主义（prinzipdesporsonenfoliuncs），即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成之。（5）登记物之动的状态，即不仅登记物权之现在状态，而且登记物权之变动。但我们认为，我国目前立法受转型社会的影响，其行政管理倾向较为明显，保障交易安全功能不足，主要是德国登记规则，如登记生效主义、物的编成主义，登记的公信力等，其制度基础是国家干预主义。但并未建立地券、赔偿储金等制度，故不具以自由主义为基础的托伦斯登记制度的特色。我国正处于转型时期，物权法负有整理旧物权，确定、稳定物权关系的使命，登记制度是完成这一使命的重要工具。我国长期以来房地产登记为部门利益所左右，造成房产、地产的不统一，登记机关的不统一，登记程序的不统一，登记效力的不统一，登记权属证书的不统一。立法建议上，我国学者们比较赞同德国法主义，但应考虑托伦斯登记制度之优点。在登记自主主义这一点上，从中国实际出发则不宜采用，对一些法定物权应强制登记，我们赞同上述之观点。二、不动产登记的目标及性质（一）不动产登记的目标逢每一部法律牙都应有明确遭的目标，其亩中的每一制滔度有相应的际制度价值。减我国土地立志法过分强调登国家利益，食强调管理。贝而在转轨时逼期，国家利弯益又多为部耽门利益所代淘替，所以形艳成登记制度财的五种不统占一，即登记睡机关、登记服根据、登记其簿册、登记引程序、登记浑效力的不统袖一，由此带语来诸多交易事安全上的问遍题。余80年代我城国重建不动恼产登记制度仁时借鉴了前级苏联立法经盏验，亦十分遵强调国家目军标，可谓阁历史房上退步式的况回归。在转强轨时期，部检门利益又使沫登记目标加续上了部门利庆益目标。现势在的中国不奉仅土地流通债性很差，而绍且登记所保权护之交易安咏全时有被破禁坏之虞。所药以，我们建对议立法目标症应向个人倾共斜，以维护扒交易安全，瓶并以之为登差记制度之根糕基。剑（二）登记梁的性质杜对登记的性厉质大体有三辟种学说：1孤.公法上行海为说。该说巩认为：“从胳登记行为看箩，房地产权共属登记在我个国是房地产芽管理部门依概其职权所实转施的行政行孟为撇。”2.证援明行为说。榆该说避免公棵、私法性质术上的判断，拐认为“房屋叛产权饲管理局机关的职责怪范围也只是脑审查买卖双补方是否具备柜办证（交付意）条件，房灿屋产权变更犯登记本身，绸也只是对买舌卖双方履行坝买卖堤合同况的结果进行惨确认和公示樱，而不是对柿房屋买卖合膛同的审查和许批准。”更魄有人认为：命“不动产登令记在本质上肃是国家证明模行为，而不卡是批准行为驻。”3.绒我们认为，冬上述学说胡均有偏颇，于登记本质上耕应为私法行具为。证明行州为说回避这护一问题，不鄙甚确切，必邪然说不清证地明与登记行沿为的关系如碧何。荣首先，从登较记行为过程股来看，登记旨行为包含了聪诸多行为，骡但真正由当什事人参与的早仅是登记请养求及登记苹申请材两部分，研麦究登记行为姥的性质应从种这两项权利盏去考察。摔其次，从登旱记所产生的排效力来看，肯登记行为是补产生私法效惊果的行为，绩登记的首要塔意义在于物洪权变动的公撑示及公信，宾相对人及利饭害关系人均唯可查阅登记窜簿册，并且交任何人均可顿相信登记权充利而为交易吉。另外，虽钻然登记之效摇力具有统一雪性，并且自扛登记簿上登皇记后始生效挑力，但是登成记并不是扭行政买机关的权力企，对于符合粱法律蜓要求的形式如要件的登记额申请.滨再次，自罗寿马法以来，作法律在理论绳上被划分为逼公法与私法魄，其区别之荒实意“除理沿论认识目的灰以外，厥载邻于救济程序岗。易言之，驱即私法案件亦由普通法院稠管辖；公法祝案件，除刑攀事案件由普贤通法院管辖绵外，原则上磁得受行政救洲济，由行政谁机关或脏行政法辽院管辖。”野就登记制度讯而言，预告味登记、异议厕登记、撤销啄登记性质上哭均为向法院稿提起的私法避上之诉权，龄并且登记机肯关应负登记左错误之赔偿跌责任。轰综上所述，捞登记性质上宗为私法行为我当无异议，寻其特殊之处鲁在于其是国梨家设立的担倒负币公共廉职能的机关聚参与的私法制行为。故此邮，立法者应其注意登记之速私法属性及佩保护交易安址全之功能，仔应摒弃批准夺式的行政行话为观念，剥旱夺登记机关除之行政特权愿，确立其为制法律服务、百为当事人服挽务的立场，桨这对中国真收正登记制度听的建立具有私指导棵性意义。疗三、中国不稠动产权利登脱记的制度问福题与解决方挣案亡我们认为土终地权利登记阴能解决登记险不统一，登励记中公权干表预私权的问三题，登记的骗效力问题、夕登记的物权谜法定与意定估平衡的问题度，即将形成性物权的债权诚的保护问题悠以及物权争泰议诉讼的保谈全问题。遥（一）登记繁机关不统一寒问题的解决钉我们认为，原我国登记五舅不统一的根并源在于部门释利益之争，争解决的根本隔途径是统一际不动产登记议机关。统一原了不动产登析记机关，登赤记原则、根昼据、程序、障效力、簿册顽自然便统一洽了。我国旧贝民法缠制定之时，叮也采用由地气方法院统一击登记的作法攀，但后来由着于民国初期击的司法混乱终而改为由不聚属于行政机和关的独立部槐门——地政也局统一负责跟。二是不动腔产登记机关楼的统一性。钱为维护在不沃动产登记上高的司法统一府性，同时也醉因为不动产羡在自然联系牺上的紧密性元，悬国家法端律均规定一形国之内或一泊个统一司法饶区域内实行最统一不动产纪登记制度，些即不论是土槽地房屋还是蛾其它不动产斧，也不论是鹅何种不动产咬物权，均由脑统一的登记址机关负责。善关于登记机衫关统一性的掌问题，广州辆、深圳等地蜜已实行房产袍、地产证合雹一的制度，扯但并未为全调国性基本法某律所承认。岸我们认为，宋物权立法应澡协调各有关失部门，解决蒸好这一问题律，学习成功藏经验，建立俱统一独立的云登记机关.僚逆（二）登记鱼中公权力干章预私权利问猜题的解决产利用登记机终关行政权力新的高效、权蝇威性使物权鼠得以公示并摆获得公信力何，但同时也锹带来了公权思力对私权利陶侵扰的问题洁。为解决这蜡一问题，无研论采取实质之审查主义国死家还是采取盖形式审查主吊义国家，均亦采取了一些员补救措施，白典型的如德那国的物权行已为理论、法犁国及日本的堤公证材制度等。蚂1、实质审酒查主义。实减质审查主义哑是与公示、亲公信原则相肠协调的制度奴，登记机关如不仅就登记厨之申请在登丙记程序法上同是否适合加鹿以审查，同窑时就其登记白的申请，是恋否与实体法讲上的权利关姜系相一致，绵且其实体法战上的权利关昏系，是否有吉效，亦加以李审查。密2、形式主总义审查制度盛。形式主义详审查制度，卷指就登记的债申请，是否剪在登记程序队法上赋予登死记机关以审泪查的权限，迷惟就其登记量的申请，是众否为实体法委上的权利关所系，一般不趟得加以审查走，亦不得决贪定其登记申唱请的许否。墓法、日采之劈。这种方法黎的优点是公渡权力不干预弃私权利，登盟记的效力纯纯依当事人意唐思自治，登济记并无公信界力，仅有对黑抗力，故登非记效率很高渐，但由此产位生的弊端亦董不少。创我国登记机宾关在进行登瘦记时所拥有悉的权利相当磁大，不仅如冶德国实质登杏记主义那样科对当事人提薪交的文件资藏料有审查权毫，而且享有翁审查这些资寿料以外事实忍的权限，力晋求达到“客荣观真实”的辟理想状态。专所以，公权掌力对私权利衬的侵扰甚大被。我国土地翠立法实质登抓记主义是正皆确的，但必铅须有相应的讯立法技术对免其弊端加以惠补救，才能但达到权力与达私权平衡的绘目的。从改财革开放以来严的登记实践装看，大部分两登记机关要酬求公证这一蒸程序，只有挑公证的真实带性得到保证处，登记机关银的审查权加售以弱化，方治能结合实质斜审查与形式共审查的优点雨。钩（三）不动粪产登记效力纵问题布物权登记的新效力，是指络物权获致登风记后所取得被的私法上的究效果，亦即资对相关当事潜人所施加的妙实际作用。哥它是整个登昌记制度的核援心。因登记架效力的不同洗，世界各国矮可以划分为守登记生效主糟义及登记对险抗主义，德替国是典型的向登记生效主捡义国家，而姿且其登记还晃有公信的效倡力，有的学膊者称之为公闷信原则。公油信原则系指恢依公示方法限所表现的物附权纵不存在补或有异，但方对于信赖此览项公示方法剑所表示之物悔权、而为物痒权交易之人羞，法律仍承秀认具有与真蔽实物权存在价相同法律效彻果，以为保订护的原则。飘关于不动产印登记效力的纹问题，目前抛在我国出现昌的问题表现慰为其效力的宾不统一，以软不动产抵押牙登记为例，全实践中大体援有四种做法母：一是规定年自完成抵押婚登记时生效我；二是规定淡自合同公证左后生效；三珍是规定合同乳鉴字后生效姿；四是规定阀登记时生效逢，但当事人帖得另行约定绪。这里的生沸效一般指合沉同生效，如日《城市房地衡产抵押管理克办法》第3淹1条规定：黑“房地产抵炼押合同自抵增押登记之日反起生效。”它这样的规定椅不仅在理论附上说不通，粮实践中也必宣侵害当事人钥的利益。国枪外的有关立典法中，不论袜把登记作为剃成立要件还亦是对抗要件山，都是针对桶不动产合同梳履行或物权么行为效力而透言的，已经势登记只是说案明不动产的句物权已发生挖移转或不能啦对抗第三人丑，并不意味嗓着不动产买借卖合同本身圣无效。否则慈，当事人之柳间不仅没有霸登记请求权距，发生纠纷桶时亦不能以救有效合同为蔬据提起诉讼地。所以，不编动产民事立标法应规定登希记的效力，岸并仅针对物府权的设立或包移转，而不虽针对债权合糊同之效力。芦关于产生物萌权公信力还盯是对抗力，欣依目前大多类数学江者的看法及香我国司法、邀立法实践，漆应采公信力挠主义立法，鬼以统一登记思效力。盏（四）不动保产登记权利宾范围的问题泉登记的客体蒜为物权及其舰相关因素，味特定的债权万登记属特殊味登记程序，们但债权的效平力一般不受聋登记之影响检，我国立法量及司法实践捧中将租赁权防的登记等同削于物权登记垂，认为租赁移权不经登记病不生效力，郑这是极端错驳误的，没有同明确的登记员权利范围的驱概念。登记阳制度为物权苹实体法服务迷，故实体物没权种类、内暑容、方式的蹄法定是不动贤产登记权利溪的基础，登遵记权利范围浅就因各国法昨定物权之不监同而不同。悠《日本不动待产登记法》碰第1条规抖定：“登记稍，就不动产被标示或下列喜不动产权利圆的设定、保顽存、移转变宿更、处分限庙制或消灭而岗制定：1.酬所有权；2属.地上权；饶3.永佃权嚷；4.地役蠢权；5.先味取特权；6姿.质权；7混.抵押权；册8.承租权投；9.采石呢权。”而我适国台湾登记壶权利范围与傲此不同，计夫有所有权、蒸地上权、永捧佃权、地役余权、典权、甚抵押权、耕许作权。可见豪物权法定是末登记权利的现基础。而我锡国现代的物铲权制度呈开座放性体系，屠尚未法定，道不仅表现为腾法的依据的妻不统一，而总且表现为类垒型的未法定腊，物权变动头的未法定，汉如我国牌农村渡承包经营权止、“四荒”杀土地使用权房等作为物权柴的依据是否泊充分颇值讨窄论，但这些中权利类型不贫仅存在，而莫且日益有物墓权的特征畜。在我国存源在这样的现职象，法定需炕要登记的物烛权并不涵盖除所有物权，倘这就使得有求些物权不经育法定登记方接式也可获得城，实质上否宗定了物权法骄定。《土地绪登记规则》厌亦采开放式蜂方法，其第窜2条规定惹：土地登记馋是依法对国纯有土地使用叮权和他项权斤利的登记。店不能认为这份里的“他项淘权利”即贼法律荒上的他物权攻。大陆法系易的大多数国姨家由于采物证权法定之立造法主义，故润其登记权利贩亦随之法定数，整个物权发制度的概念剑、内容、体哑系历经百年饥而无实质改钉变；而我国售转轨时期，盼物权放任主搜义有其适宜致的土壤，并魔且一定程度鸦上有挖掘、袋整理、发展城中国物权之划功效，但相猛应地却带来瞒了登记权利健的开放性及建开放性弊端童防止问题，术如在法律上觉，土地他项之权利就是一那个开放的概跟念；随着土悼地所有权和锄土地使用权或利以外的土晚地权利的逐肌渐增加，土闲地他项权利项所涵盖的具矮体权利也会库越来越多。妈登记权利的狂开放性必然氧会带来物权量法定的否定盲，而物权放邮任主义立法达不仅有违物网权绝对、排株他性质，而注且使以物权昌为内容的契息约不能无争国议的事先确何定，进而使架契约无以自末由，同时也彩会造成交易恐程序混乱。风所以，当务恰之急是登记畜权利的法定犯化，使复杂胀的物权圣社会邻关系明晰化俭。踏中国的不动滥产权利类型虑纷繁复杂，执难点在于对丢农村钳不动产的整爷理。城市不来动产权利在黑流通中已逐夸步有明确的激权利内容及爹类型，如国留有土地使用抵权，而农村姐不动产权利泽则不然，并兔未真正建立脱土地他物权妈体系，土地滋及房屋缺乏偏流通性，从奶而并未真正繁进行保障交蝇易安全的登版记，所进行育的登记不过披是为了保护剩耕地，整理危土地，政府悬财税等。佩我国欢民法冒通则、土地腰管理耽法、担保法泼、渔业法、捎城市房地产胶管理法、矿欺产资源法、兔海商法及水床法等法律，响已规定了所考有权、国有班土地使用权扁、宅基地使昆用权、土地罗承包经营权搂、抵押权、考留置权、采许矿权等若干暖不动产权利泼类型，但法言律并未明确尸这些权利的择性质与效力悬。如果登记罗权利范围容爬纳了这些权迁利，同时又禾规定登记生拌效主义，则吹就完成了这围些权利物权您化及法定化离，这一工作遮又是特定物溜权法的前提胖。登记权利榜范围的确定劝解决了物权插法定的问题拌，而登记制扫度本身又可寿避免物权法谣定的僵化，剧平衡物权法罚定与意定的啊冲突。现代梦生活日益复挪杂，债权与援物权的界限远有模糊的领须域，典型的挠如土地上债革权所出现的已物权化现象夺，故物权有佩一定公示方放法后，其具竿体存在的合哄理性便可以雨被确认。掀（五）即将锯形成物权的我债权或请求导权的保护问猜题。恩为解决债权盲及物权请求衬权保护的问妖题，各国规滋定了两种性坑质的准备登每记，即异议母登记及预告睛登记。德国碧法称预告登狐记与异议登壶记，日本相拼应称为假登万记及预登记哈。瑞士则分天为三种，第彩一种为债权把的预登记，车第二种为处鉴分权限制，灯第三种为暂战时登记，前禽两种相当于逮德国民法的迈预告登记，并第三种相当晕于德国民法似的异议登记定。预告登记胞（vorm甲erkun浅gen）为映债权请求权禁的准备登记督。目的是为岩了保全关于鱼不动产的请捞求权，并有犁警示的作用春，其登记权宇利并不是不延动产权完成纵权，例如在缸瑞士民法，刃先买权、买良回权、购买赛权、用益和紧使用权、使绢用租赁权等坛债权均可预箭登记。登记剩顺位也可预萄先保留，由隶此可见这种托制度的优越显性；异议绪登记（wi锋dresp盟rudn）陡为物的请求涨权的准备登挣记，即因状登记原因的问无效或撤销盲之物的请求泻权，提起登鉴记、涂销或朋恢复之诉时啊，对于既有件物权所为之李异议登记，掘有阻止公信冈力之效力。得预告登记制证度的核心问劲题在于其效嫩力。在不动桐产债权行为耗成立之后和义不动产物权庸移转之前，估虽然，不动乘产的所有权营人或者其他萝物权的持有思人已经承担筋了未来移转欧物权的义务员，但因为冒合同施相对人享有徐的债权的相秀对性，并不悼能对抗第三伍人，所以为哈平衡当事人轻间的利益，帐将债的请求右权预告登记桂之后，该项劲请求权既获能得物权的对塘抗力及排他沉力。关于异福议登记的效海力，有国家怀规定物权经盆异议登记后提，即冻结登侍记簿，即物撤权不得为处闲分，如德国驶。而瑞士的再暂时登记却迟不生冻结土答地登记簿之貌效力，原登渐记名义人，奏仍得为处分是，被暂时登蹦记人无处分刘权。如果其玉主张暂被登要记之权因判甚决而确定，邪则其确定溯枣及于暂时登垃记之时，发劳生效力。登幻记名义人于继其间所为之腰登记不发生碎效力，而且壤对于一切人吐，并对于处水分人及其继石承人不发生举效力。胜诉挂之原告，得共迳请不正当樱登记的变更锈或涂销。由美上可见，“驴处分行为的端重点其实是薪在交付或登绸记，藉以满紧足