进一步推进我市土地收购储备制度的新投融资体制

PAGEPAGE6关于进一步推进我市土地储备投融资平台的探索市局：为探索在土地金融方面的创新，建立经营城市土地的投融资平台，结合我市实际，进一步推进和完善我市土地收购储备投融资平台，提出如下若干建议：一、建立、完善现行的土地投融资渠道（一）建立政府的土地储备基金制度（专项资金）。土地储备基金的建立应强调政府的主导作用，强化财政政策的支持。土地储备基金不同于一般的基金，它是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证，是确保建设项目注册资本金投入的重要来源，可以说是投融资体系建立的基础。土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。1、土地储备基金的主要来源：（1）土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；（2）财政拨款；（3）银行对政府在城市建设和土地开发中所需资金的有偿支持；（4）其它来源。（二）以市土地储备中心（下称：储备中心）为载体，建立“借、用、还”一体化模式运作重大项目。按《土地储备管理办法》规定，储备中心具备融资和开发双重职能，在运作政府项目上，储备中心既是承担项目建设的融资载体，又是重大项目的投资主体，负责市政府指令性土地储备项目的开发建设，集筹款、用款、还款一身，最终收益归市政府使用。建立起按照“借用还”一体化的运作模式，走“政府支持、整合资源，政府项目、公司运作，多元融资、综合开发，滚动发展、自行还贷”的路子，解决完全依靠政府财政资金偿还借贷本息的弊端，化解政府无限责任风险，为政府创造更大土地收益。（三）完善土地储备经营投融资机制，规避土地储备贷款风险。利用市场机制运作土地储备项目，通过招标方式引入社会资本参与土地征收储备和一级开发：1、土地储备项目可以引入社会资金，由储备中心实施土地储备，拆迁和配套建设，在土地出让后，投资人按约定收回投资及获取利润分红。2、土地储备项目可以由企业实施土地一级开发配套建设，土地交由国土部门按规定出让后，投资企业按约定收回投资及获取利润分红。3、市土地储备中心可以与投资合作者（或融资平台）共同组建项目单位，按照各自分工，储备中心负责土地储备项目具体工作，投资合作单位负责项目资金筹集，共同推进项目运行。二、进一步推进土地储备投融资平台建设，探索土地债券融资模式。贴收入之比大于7:3）有一定的要求,募集资金投向的项目符合国家产业政策及行业规范要求,政府投融资平台公司所在地方政府负债水平不能超过100%。对照城投债的发行条件，以…目前的财务水平来发行城投债（土地债券），其基本情况如下：单位：万元政府融资平台总资产总负债净资产资产负债率近3年平均可分配利润可发行债券规模债券一年利息（利率6%）…69928359933393548%34616288.8977从上表分析，…的净资产均超过6000万元，达到可发债的净资产条件，可发行城投债的最高额为16288.8万元。平台近三年平均可分配利润不够支付可发行债券一年利息，可通过调帐补税或请政府给予财政补贴，以满足发债条件。从总体上看，…经营效益良好，有较强盈利能力，而且随着企业商品房项目的开发建设和停建项目的复工，公司的业务收入将得到快速增长；…目前拥有可供开发土地近200亩，帐面价值约3000万元，如以市场价计算，其资产价值将达7—8亿；…控股项目…销售良好（帐面未体现，销售总收入可在20亿元以上），该项资产及收入尚未入帐，可通过合并报表体现。未完工的…3个开发项目，沉淀资金近亿元，可进行盘活成为利润增长点；该司近年来的资产负债率一直处于较低且稳定的水平，流动比率和速动比率处于较高水平，显示该司具有良好的长、短期偿债能力，能满足国家发展改革委对发债主体的有关要求，这为该司发行城投债（土地债券）奠定了良好基础。因此，…有条件在政府的扶持下，及时引进信誉好、知名度高、与国家发改委有深厚人脉关系的证券公司等中介机构，通过加强资产整合和财务包装，完全能够成为符合要求的发债主体。3、我市“十二五”符合城投债募投项目较多，为城投债（土地债券）的顺利发行打下良好基础。“十二五”期间，全市计划重大项目有72大项，投资约3949亿元。2011年重点建设项目计划安排143个，总投资1076.83亿元，其中年度计划投资326.71亿元，建设项目多，资金需求量巨大。根据国家发改委发改办财金[2010]2881号文的要求，城投债应主要用于对经济社会发展和改善人民群众生活具有重要作用的基础设施和市政公用事业领域。因此，建议科学筛选用债项目，从“十二五”计划项目中，选出符合优先发债要求的项目，如将保障性住房及与之关联的土地一级开发、旧城改造捆绑起来，作为发行城投债（土地债券）募集资金的投向；同时可考虑将…由发债主体进行整理开发，一方面为城投债（土地债券）的顺利发行创造条件，另一方面可产生稳定收益，利于后续的滚动开发。（二）财政部代地方政府发行土地债券据《国务院关于安排发行2009年地方政府债券的报告》，有关地方债券的发行方式为中央政府代理地方发行。在地方债（土地债券）的操作层面上，在国务院核准的额度内，财政部通过发行国债的方式，按照批准的额度，将地方债券（土地债券）向社会发售，而在偿还环节，则由地方财政将到期本息按期缴送至财政部的专户，由财政部代为偿还。未按时上交的，在办理年度结算时，中央财政与地方财政结算时如数扣缴。地方债（土地债券）的偿还义务主要由地方政府来承担，地方政府明确为偿债主体。地方债（土地债券）募集的资金主要投向土地储备项目。在发行过程中，从中