融资业务管理及房地产调查管理知识报告

编号：房地产开发结构化融资业务送审报告融资人：北京林兴房地产开发有限公司项目金额：人民币10亿元发起业务团队：北京分行世纪坛支行投资银行部负责人：包海英联系电话：送审日期：2012年9月13日送审材料清单库目亲录瞎Ⅰ沟.砌结构化融资芒业务送审报豪告猴抖4急Ⅱ摘.送审报告棉专业评审、挤风险评化审卫意感见辽及结论主19释Ⅲ宰.审批意见狸23班Ⅰ粒.趁结构化融资骗业务方案送离审报告塘第一部分越项目概况业务背景央北京林兴房胡地产开发有始限公司成立锡于2003锈年8月，注筹册资本20抓00万元，咬该企业自成吃立之后，丰幻台区太平桥与京门商住区冲西区首科大灭厦A座商住安公寓项目是相其经营的第塑一个项目，贷该项目建设闸总投资榜14.4亿昂元。目前，辨首科大厦A溜座未售房产吗建筑面积共锹计禁70,23念0.70平歇方米笨，预计可实胡现销售总额草25.59傍亿元。热本次融资人糟申请10亿修元综合授信燕额度，专项阿用于结构化谜融资业务，魂资金用途用唇于置换企业矩建设项目产费生的往来借驳款及支付工震程尾款等建尖设费用，隶将首科大厦淘A座在建工条程及分摊的洗土地使用权夕抵押至我行高。帝现次丽泽商务区逢为北京市政臂府重点开发底区域，首科粉大厦紧邻丽待泽商务区，临购买意向人钱群较多，销呼售回款有保制证。竿交易结构模糖式允我行或机构吹资金购买信翻托计划，信馒托计划投资纲券商资产管籍理计划，再积由资产管理堡计划投资给械融资人。方案要素咬产品规模：躁人民币挡10奸亿元整蕉（二）产品夺期限：妹2年期旋（三）融资肤成本：结构邪化融资成本凳9.5%跨（四）投资测人参考净收早益率：星待定娘产品管理费妇/财务顾问甜费谜：揭待定订（六）托管亏费：0.1满%察（七）合作支中介费用：防待定春（八）还款饭计划：到需期一次性还那本常（九）付息帆方式：按牲季付息仓（十）保证些措施：抵员押杀（十一）我择行与融资人牧及关联企业烈业务往来骗1、我行与姥融资人的业井务往来情况羊该企业已在墙我行开立一忽般结算账户万，我行于影2007年榆6月27日岂对该公司发奇放房地产开涂发贷款6,互000万元贫，期限3年朋；于壮2007年就7月2日妄至意2010年援6月27日速对该公司发痰放房地产开匙发贷款2亿谁元；200友9年追加贷察款2.5亿贱元，累计发相放贷款5.景1亿元，风朋险分类为正收常1，公司份主要结算业逝务均在我行敞办理。我行折为该楼盘按姨揭业务的唯芳一指定银行商，与他行无判合作，与我屋行开展个人丰住房按揭业吴务，综合效许益可观。朽2、畅我行与融资卵人关联企业锣的业务往来分情况喷我行与融资宵人关联企业先尚未建立合四作关系。覆3、融资人芽目前在我行裤的风险分类撇情况浴融资人译在我行的风同险分类均为签正常1。兰四、浴资金募集方吵式舟本笔业务的文资金募集方碧式：阁（一）通过分总行司库资堡金转移形成弊非标准化自绩营投资资产港；倡（二）通过舒资产证券化倦或其他真实强转让资产的牙方式向其他令机构或者个茶人投资者定窗向募集。锋注：项目概竟况为我分行弹对北京林兴改房地产开发班有限公司结下构化融资产柱品方案的初窄步设计，产销品方案以本宪行有权审批胃人审批通过所的审批通知舟书及结构化犬融资业务金锋融服务及交旅易结构方案杠为准。犁第二部分蹲融资人情况条分析致融资人基本政情况肝（一）弄基本资料卡列（二）历史写沿革衰北京林兴房亦地产开发有礼限公司成立爹于2003埋年8月，注志册资本2,明000万元梦。注册地点举：北京市丰蝶台区科学城仍11B2号昂楼607室何；法人代表题：林建平；快经营范围：黄房地产开发屑；商品房销清售；投资管平理。企业由疏林建平、林唉少勇分别出居资1,40绣0万元、6垃00万元成皂立，股权占曲比分别为7尽0%、30渗%，自成立柱至今未发生霉股权变化。友（三）最终弊实际控制人恒和系列企业玻股权结构将该公司注册牺资本2,0掌00万元人飞民币，股东降情况如下：麻股东名称遥网出资方式蜂催出资额继迅占比刊林建平摧撞人民币站刚1,4云00万元拆洁70%；抓林少勇座损人民币薪狐60琴0万元性齐30%。屑公司法人及围最终实际控银制人为：林朱建平，纯1957年全4月出生，厦籍贯：福建俭莆田。宴1985-节1991凯福伙建省莆田市添仙游县建筑厕工程公司副便经理史1991-附1999仆福看建省莆田市鸦建筑工程公宫司项目经理亡1999-骗2001摊福拿建省莆田市卸建筑工程公警司副经理厅威2001-怠至今谱莆田武疾夷房地产开炒发有限公司针法人代表恶北京林兴房鞠地产开发有仪限公司法人股代表约（四）公司词治理结构、流组织架构、些管理运作模北式、子公司集和对外投资莲情况扇北京林兴房妄地产开发有限限公司下设喇综合部、工尘程部、财务炕部、办公室原、采购部、给人事部、销遮售部等部门谦。严格按照暴《公司法》间及其他相关滤法律、法规忍的要求，不诊断完善公司慕法人治理结坡构，建立健报全内部管理注和控制制度乒，进一步规思范公司运作比，提高公司伶治理水平。断公司严格遵休守法律法规蛾，规范地召判集、召开股检东大会。侍该公司股东馆会由全体股苍东组成，是志公司的最高墙权力机构，签行使决定公贺司经营方针赶和投资计划捷的职权。滩股东大会的圆召集、召开喝程序、出席眼股东大会的乎人员资格及视股东大会的材表决程序均想符合《公司社法》及其他掩法律法规的验规定，公司晴拥有独立的哄业务和经营而自主能力，英在业务、人洞员、资产、哗机构、财务蜘等方面保持抖独立运营。寇公司章程已议在工商局备聋案，为公司渗现行章程。捎二、开发项手目情况单1、项目名头称和基本情纳况秘项目四至：胀东至小区开薯闭站；西至扣首科大厦B夹座；南至太赌平桥南街；变北临小区换外热站锅炉房市。鉴本次申贷项柜目名称为丰蕉台区太平桥起京门商住区览西区首科大吃厦A座。膨“仙首科大厦彩”炮项目位于北河京市丰台区召太平桥南街幕，处于首科熔花园东南端雹，西临西三组环绿化隔离茂带，规划性蓝质为首科花极园配套的者“棚公建节”假，使用性质岂为：A座为座商住两用公丛寓楼；B座瓶为酒店。A竭座层高姑97米虏共26层，扶B座层高钳72米厘共18层。伪A座楼布置旦成凹型板式渴体形，B座悬为单塔式建振筑，外墙面俊采用玻璃幕您墙和石材组叮合的装饰方搁式。建成后送，该本项目糖是六里桥至太丽泽桥西三牧环边的标志友性建筑。首刻科大厦A、级B座总建设施用地拐13,91闸1.93m丑2资（其中：A肥座横8,824伞.16m润2毕，B座醒50,87碌7.7m办2槐）；总建筑别面积狮106,2绍84.10哗m躲2板(其中：A龙座霉75,66浙6.38何m牢2箭，B座负30,61丰7.72腿m锁2惹)；地上建扒筑面积急85,17蹲8.10宋m唉2售(其中：A化座缩63,22文9.38宗m缠2悦，B座抗21,94维8.72么m爪2撑)；地下三神层A、B座鄙连通建筑面温积吓21,10句6m摘2防（其中：A策座锹12,43扣7m务2校，B座挠8,669钓m且2武）。目前咏，项目A座盗地上公寓已罩出售面积汇5,435鹅.68平方践米受，未售房产谷建筑面积拿70,23藏0.7平方听米删。该项目竣趁工备案正在换办理中，预径计9月底之忽前可取得。诵带2、项目位亦置及周边环声境吹该项目位于阔北京市丰台磁区太平桥京猜门商住区西佳区，距离公通主坟商圈仅范10分钟车猴程、距西三宵环不到抢100米闪，距六里桥肝800米肠，紧邻正在烂兴建的地铁采九号线六里赚桥站，交通闯便捷。该项晓目所在的六板里桥商圈位罗于城区二环调路和三环路森之间，包含光了丽泽桥商绘务区、西客阴站南广场办肢公区、西三妈环商业带、巧太平桥时尚徒休闲区四个顺部分，面积踢13平方公枪里。商圈拥途有莲花池、描金中都城墙好等金文化遗软迹，又荟萃阻了中国戏曲师学院、八一艘电影制片厂岛、中华书局否等现代人文阅机构；商圈骨现在有15婶0万平方米穗的公建规模枯，商业经营何档次较高，跪形成了集酒猛店、办公、端购物、餐饮密、娱乐、文肝化、教育于令一体的商务糊、休闲、居字住环境。租六里桥地区箩是京西交通沙枢纽之一，莲铁路有亚洲开最大的北京伐西客站，东浊靠广安门货青运站，长途资汽车有六里临桥长途汽车弓站和丽泽长送途汽车站，痒市区公共交跌通通行的有滋1路、4路族、6路、5更0路、特2国、205路泻、300路谊、309路摩、321路径、323路墨、324路贩、339路漆、340路暗、368路默、390路晨、704路笋、802路限、822路每、901路睬、917路娘、944路读等数十条线纸路，交通十秀分便利，能奉快速通往京弹石高速公路刺和京开高速脉公路。搏目前，六里傅桥商圈内已朵建成大中型局公建设施5棕6处，商业厦营业面积达蒜40万平方屿米；糖人街馒、威尔夏大怨道、首科花询园等一批中换档社区相继帝建设。商圈鞠内，西客站务南广场文化莫办公区已基禁本成熟；太恨平桥时尚休揭闲区与西三小环商业带正族在加快建设相速度；丽泽缓商务区的建踩设也在进行哨，该项目周通边不存在垃广圾处理、铁废路、高压线携等不利开发做因素。归3、项目手易续贼“牢首科大厦阀”借项目，其原浮开发建设单则位为北京市头华世房地产坏开发公司，绑开发背景为叶北京林兴房逼地产开发有系限公司与其班共同合作开荒发。由于北纪京华世房地达产开发有限萄公司经营方奔向调整，因压此经友好协济商，北京林摩兴房地产开岔发有限公司乐与北京市华享世房地产开薪发公司签订忙项目转让合慨同，取得该其项目土地使箱用权及项目叮建设权，（泊该项目原为弱林兴公司与模北京华世房令地产开发有渴限公司合作谈开发,双方式于省2003年永8月30日歪签订合作开课发协议:合叛作开发首科物大厦A座(尿百县大厦)牌,合作协议屠中注明地上均1,000登平米建筑归掀华世公司，禾其余为林兴嫂公司所有。呢双方商定以浮综合楼面价耕3,000举元/平方米城由林兴公司箱支付给华世站公司约17失,500万斑元。后又于秧2006年援9月8日商双方签订补僚充协议，约径定华世公司唤分得的1,切000平米棚也归林兴公迟司所有，并愈按批复规划把计算整修项觉目转让款）悬。逼2007年务2月12日食，北京市发患改委、北京引市建委下发水“办京发改[2飘007]2茫21号市”聋文，批准该亿转让行为。硬在此背景下言，北京林兴聪房地产开发置有限公司开夸始开发建设结首科大厦项码目。目前该夕项目出让金筋、契税、印吵花税等各项趁费用均已交互齐。4、户型闻根据企业提拨供的设计图简纸及相关介离绍，从户型总设计可以看斧出，该项目面在户型设计激方面，能够董兼顾大、中堪、小户型，取且构成比例压合理，可满绒足各阶层客冬户的需求。红此次申请融隶资项目为首棚科大厦A座屯，并以A座亿作为抵押，果且A座的销耳售收入完全塔可以覆盖融醉资额的本息激，所以对A兼座户型情况挣进行说明。据（1）项目把公寓格局及惧户型分析神A座六层鉴A座七~二误十层悼房间类型族间数失每间面积（稠m2）盘总面积（m丙2）逐房间类型负间数名每间面积（岗m2）寿总面积（m相2）芬1劫4卫98下392侵1抢2右107.9颈215.8闪2句2厚101圆202色2迫4盯98款392挖3裳2窗85堡170礼3旋2主85肢170奥4页4劝88.6堵354.4版4桑4巷88.6脱354.4面5寨2伟87端174丹5态2翼87码174显6厨2堤75.1海150.2岛6库2誓85.4械170.8哗7就1领68苹68直7效1鸟68拜68地8胶5米96.6垂483乒8备5肿105孟525粉9庸2至125.6束251.2坑9妨2移125.6市251.2膀合计修24抽2,244码.8潮合计按24举2,321出.2垂七至二十层护合计面积袄32,49防6.8式A座二十一横层鲁A座二十二店、二十三层窜房间类型袖间数询每间面积（剩m2）徒总面积（m伤2）江房间类型叮间数厕每间面积（闸m2）恼总面积（m山2）成1预4哄98色392奶1舱4券98滑392识2葱2亲101桑202疮2畜4吓75.6裂302.4设3窝2冒85前170或3表2享85姻170段4补4寨88.6妨354.4纷4低4磁88.6挎3舱54.4埋5单2祖87廉174元5驻2拦87敏174绕6总2劝75吓150有6滔2哀54.7蚁109.4剂7傻1绒68雾68虽7奸1艇68弃68酷8捧5堡105授525甩8差5日105幕525粮9医2撑125.6呈251.2晒9意2爷125.6泊251.2吗合计毯24硬2,286落.6茄合计注26享2,346帖.4摔二十二、二就十三层合计屈面积鸣4,692侄.8靠A座二十四谜层获A座二十五例、二十六层身房间类型默间数笑每间面积（矿m2）臭总面积（m资2）水房间类型秋间数员每间面积（戏m2）霉总面积（m数2）迎1置4鬼98袋392岂1您4剥92.3诞369.2止2增2胖101抹202居2伯2谷101特202家3侮2毕125.6冻251.2损3宵2枝125.6酸251.2装4紫8胆72.5汤580淋4证9西72.5延652.5殃5城2屿75撤150泼5润2违75冈150怀6震1诱68责68殃6支5设95.6所478具7陕5湿95.6堂478讯合计倘24秩2,102彼.9冠合计框24固2,121腹.2能二十五、二哈十六层合计拒面积牌4,205盖.8扭由上述表格就可知，大厦宣A座6-2愧6层总面积微为舒48,04颠8平方米涉；共有公寓树508套，跳即：6层2凯4套、7-矩20层为3派36套（2括4*14=缘336）、久21层为2稳4套、22狐-23层为帆52套（2像6*2=5姿2）、24请层为24套赔、25-2鉴6层为48具套（24*测2=48）（2）底商=1\*GB3里①舱地下一层：句4,273巾.50平方榨米=2\*GB3修②拍地上一层：过3,047货.7平方米=3\*GB3贯③育地上二层：费2,654线.5平方米=4\*GB3摸④侧地上三至五衣层：9,1县46.1平毛方米赞由于该项目若分A、B座将，其地下部旅分相连，地感上部分为独别立两座楼，犯上述地上底书商面积为林茶兴公司所有音，地下面积屿A座占攀12,43滴7平方米秩，此部分归薪林兴所有。（3）车位方包含地下一锡层及地下二恩层共480垮个。恋项目设计、掩施工、监理堪单位以项目设计：水北京中元工托程设计顾问售公司灿施工单位：批北京中谷成捕开发建设有霜限公司、北饺京城建亚泰站建设工程有猜限公司（一称级资质）、木北京中泰恒畏设备安装有筑限责任公司旨监理单位：哲福建工大工蒜程建设监理蝇公司床6、工程进充展情况坟该项目已取蔽得五证，正塌在办理相关药竣工备案手跟续。瓣7、项目五刷证情况捧a、舌2006年绵12月7日骑取得《国有烂土地使用证权》（编号为块：京丰国用阀（2006咳转）第00午2779号默），用途为跃办公、地下付车库；土地踪使用权人：傅北京林兴房酱地产开发有构限公司；使肌用权类型为铅转让；使用芒权面积8,帖824.1贯6平方米。当b、收2007年碎4月17日提取得《建设熟用地规划许背可证》（编抽号为：20杆07规地字筒第0057殿号），用途饼为居住用地钓、公共设施齐用地；用地匹单位为北京文市华世房地逐产开发有限虫公司、北京闭林兴房地产袍开发有限公裤司，其中办昆公、地下车俗库用地归为原北京林兴房虾地产开发有元限公司。蜡c、发2007年熊4月20日斯取得《建设岁工程规划许丹可证》（编激号为：20恳07规建字子0142号烦），建设项枕目名称：办祸公楼A、B富座；建设单家位：北京市柳华世房地产念开发有限公鸽司、北京林杠兴房地产开具发有限公司最。页d、续2007年查4月27日贯取得《建筑钩工程施工许绘可证》（编昆号为：【2享007】施乘建字062告4号），工梨程名称：首培科大厦A座挺；建设单位剃：北京林兴笨房地产开发扭有限公司；累建设规模7传6,310附.83平方巾米。抓e、魄2011年冤11月23皇日施取得《北京收市商品房预看售许可证》列（编号为：迎京房售证字惯（2011猾）256号讲），预售范拣围：首科大岔厦A座1单串元3-26光层（扣除5微23、52碑4、525太），建筑面刷积60,9宅04.66备平方米。闭f、华世房拢地产于一级移开发时已取骆得用地整体肃环评批复，青编号：京环健监督字[1午995]0央62号，经仆确认无须再丢次办理。剃项目总投资辩额装修标准：术该项目将主孝要由精装修动商住公寓为幕主，水、电参、气齐全，阀装修标准为牧内装修每平旨米5000弃元/平米，捏外墙装修每茅平米200裤0元/平米权，各部分装锡修标准见下集面说明：冈精装修工程多费：632寿29.38仔平米*50踏00元/平境米=316宋14万元蛮外墙装修费阔用：360希00平米*羡2000元翠/平米=7爸200万元代本次建设装咏修成本整体喘高于市场平肠均水平，主肯要是项目由乐于受项目周鬼边后续拆迁庄进度较慢，浮以及奥运停度工等影响一惑度停工延误爪工期，建设粉周期较长造册成工程建设舟开支增加，理且材料成本扔不断上升；铅同时，项目坦精装修采用渠了较高的标搜准，以适应部周边新兴产鄙业衍生的高唤端居住、商距务需求。极财务费用：志主要为银行歪借款5.1滤亿元两年利佩息约800禾0万元（已惑发生），向递其他企业借斑款日均6亿牵元利息约9胡000万元淋（已结算7扒000万元门），同时还江有我行结构保化融资业务植预计产生财昆务费用1.搅8亿元。公共部分：赖外墙：优质串外墙面砖/再局部高档花绕岗岩/线脚颤部分高档仿裂石涂料款外窗：铝合酒金断桥中空沟玻璃喂首层门厅：珍地面：优质趴大理石/花减岗石肥墙面：优质嚼大理石/花院岗石/局部狠装饰务天花：立邦袖或多乐士环锡保乳胶漆/司造型吊顶配浑豪华灯饰夫电梯：广州挨日立/上海论三菱或同等旺级耳电梯门套：付优质大理石雷/花岗石雕碗刻造型公电梯门：金躲色镜面不锈孙钢腐蚀图案饿电气：有线测电视系统：把各厅室预留扯有线电视接用口（多用房盐/书房除外栽）改电话系统：呢每户两条电漠话线映信息网络系宰统：提供宽跌带平台社区思局域网，每准户三个信息努点，复式四屑个信息点强故供电系统：错每户采用独亏立电表，不野少于10(津40)A，湿大户型(复轨式)20魔(80）A浆猜保安系统：孔可视对讲系垦统、周界报扯警系统/闭矿路监视系统景/电子巡更阻系统/一激卡通系统/趴背景音乐系寸统/室内L仿ED系统/椒停车场管理柏系统赛火灾自动报杏警系统：设服烟感、疏散索广播等洋疼空调：绞中央空调诞燃气：天然躁气入户，采花用卡式表计险量物给水：室内资给水管采用黄PPR管材盏暗埋铺设，枣卡式水表计齿量（分为中罗水/生活用螺水及直接饮们水）极生活热水：夹市政24小篇时热水供应友，室内热水衡管暗埋，卡凡式水表计量室内部分：腔地坪：忍路华（RO斯VER）/阳奥龙（OL猎ONG）或唐同等级合成兔石触墙面及天花住：立邦/多咐乐士或同等歇级环保乳胶忠漆会分户门：高下档优质实木丢三防/四防词门掉大门锁及五欠金：海福乐堂（HAEF俗ELE）/耗安恒（RO棍CK）或同谷等级寒开关插座：桶西门子（S怎IEMEN漂S）/松下下（NATI办ONAL）杠或同等级缝玄关柜：史腊丹利（ST雷ANLEY页）/德仕（剑DSH）或追同等级幕可视对讲：洒MR或同等其级客厅：中地坪：圣象容/红塔/福直满地或同等刮级实木复合搜木地板死墙面及天花保：立邦/多蝶乐士或同等卧级环保乳胶援漆仿踢脚板：圣杨象/红塔/梢福满地或同乖等级实木轨开关插座：调西门子（S菌IEMEN传S）/松下穗（NATI望ONAL）欧或同等级宰窗帘杆（轨哑）窗帘盒：武高档优质金菌属或木制屠卧室摊：呼地坪：圣象脸/红塔/福克满地或同等澡级实木复合卸地板颂墙面：高档稀优质壁纸燃门及门套：拆高档优质实禾木复合造型京门道锁具及五金横：安恒（R响OCK）/句好伯（HO薪PE）或同免等级铜制锈窗台面/门削槛石：高档垒优质大理石番壁柜：史丹足利（STA隙NLEY）丙/德仕（D秒SH）或同板等级肿开关插座：芳西门子（S灯IEMEN睬S）/松下锹（NATI盗ONAL）愧或同等级甩窗帘杆（轨茂）窗帘盒：驾高档优质金蛋属或木制卫生间：好地坪：路华血（ROVE抬R）/奥龙猴（OLON其G）或同等总级人造石或院瓷砖警平顶：立邦璃/多乐士或牛同等级防水愧环保乳胶漆估灯具：高档员优质吸顶灯毁门及门套：扛高档优质木窗制造型门独锁具及五金絮：安恒（R隐OCK）/房好伯（HO买PE）或同昼等级滋洁具、龙头枣、花洒五金山：科勒（K吐OHLER登）/乐家（范ROCA）惑合成或同等峡级勿洗面盆台面耕：高档优质头大理石独化装镜配镜托灯：高档优蜘质打淋浴房：理万想/加枫或倍同等级钢化霉玻淋浴房窃开关插座：衡西门子（S呢IEMEN喜S）/松下留（NATI尿ONAL）捆或同等级展地坪及墙面广：路华（R妄OVER）筝/奥龙（O抽LONG）葱/鹰牌/诺辉贝尔或同等哲级人造石或丸瓷砖欲吊顶：轻钢强龙骨防水石佣膏板刷立邦豆、多乐士或赌同等级防水扭环保乳胶漆重灯具：高档搂优质吸顶灯尽门：史丹利耳（STAN握LEY）/程德仕（DS瘦H）同等级宋玻璃推拉门穷橱柜：百丽姐/博洛尼或狱同等级享台面石：可拴丽耐/西德贷石或同等级项人造台面石末洗涤盆：高距档优质不锈省钢子母盆均龙头：进冬口或合资品汇牌双温单柄诱拉出式水龙膝头/直饮水循龙头凭灶具：进口欲或合资品牌废开关插座：门西门子（S沿IEMEN械S）/松下唱（NATI毫ONAL）到或同等级租另外，大厦许内设12部透电梯，其中浙专用消防梯蜻2部，住户妹电梯9部，枕物业管理专献用梯一部，远另1－5层艘设有商用扶咏梯2部；客宁梯设计采用茂高、低分区架，高区4部茄，低区6部限。况9、资金拼尼盘庆项目总投资错14.4亿城元，其中自蒙有资金4.帅4亿元（3然0.41%咽），企业往败来借款6.信5亿元，其定余为我行结化构化融资3威.57亿元你。虏10、捐项目昨投资收益预缝测阁此次融资以贫A座为申贷纵项目及抵押叠物，其销售瑞款完全可以伸覆盖本次贷瞧款本息。司（1）项目深预测总收入仪：2559糕16万元，味明细见下表嫂：寸估价对象暑面积版单价（元耍）魂销售额（万花元）烘公寓（6-岔26层）别42,60版5.68倒36,00厦0谅午153室,380素地下车位轮480个云150,0语00波惹7孟,200将底商句15,18荒8.02堵55,00似0仆币83克,534斑底商地下1势层割3,933毁.78福30,00照0狮第11进,801附合计罩255,9烦16伤此次融资以糖首科大厦项超目A座的销汇售款作为还闲款来源。目库前首科大厦编A座未售房军产建筑面积港共计久70,23庆0.70平脊方米窝，预计可实岔现销售25鼓.6亿元。进具体情况如羊下：级①住公寓房产均旧价36,0拼00元/平疮方米：虫该项目公寓捞定价均价3度6,000卡元/平方米橡。周边同类和公寓销售价伸格情况如下肾：谅西区国际公阅寓:项目研位于丰台区寻太平桥中路碰，为祸精装修辛公寓。该项太目脂地处西客站干、CPD去、丽泽商圈舌三大经济商枣圈夜的愧核心地段扑，交通便利缝。支项目周边配材套完善。根桑据搜房网数遵据，成交均且价33,0昏00元/平乳方米。戚唐宁府（华寺尔街观典）泻：渔处于西三环颗莲花桥西南橡角，雪为精装公寓维。项目最地理位置赚优越，粗通过西三环体主路判可达风中关村需、捷金融街铁、茶西客站，帐交通便利题。周边遍布洋中央部委机降关、中央金武融机关、三妇军总部等国树家机构锈。周边商业接设施、餐饮赵、银行、邮宽局、学校等绘配套齐全。愈根据搜狐焦滤点网数据，轿成交均价3搬5,000雕元/平方米隙。慈第三区：搭位于北京市膝西客站南广优场南侧，宣析武区马连道捎胡同1号，魄西临马连道管路，东临马蹈连道东二号水路，南临红勺莲南路，北察侧为马连道誓粮库中路均，多路公交摆车经过小区铲，项目交通驾便利。宣项目集酒店伶式公寓、服皆务式公寓、源特色商街、鹿商城于一身状。根据搜房庄网数据，成川交均价37组,000元依/平方米。雄根据周边底犁商售价，本简项目公寓销康售价格定价剪较为合理。里②阁商业房产均伐价55,0脱00元/平寻方米访该项目一至隶五层销售价蛇格区间在4摧0,000久-80,0硬00元/平穿方米，均价寨约55,0技00元/平纸方米。地下敏一层价格为元30,00框0元/平方王米。周边同趟类底商销售茂价格情况如迎下：竟序号蚕项目贫位置剧价格则1申西客汇无西客站南广宅场糠一层55,限000庄元/舱㎡诚2床西区国际广破场言丰台区太平亡桥中路偶一层带二层少商铺狼58,00易0-60,琴000价元/辆㎡减，二层商铺元30魄,苗000贼-3200升0肌元/劝㎡散3塑一品公馆鞋丰台西站南陪路华源四里晒一层门53,弦000元/功㎡什4定第三区官邸叉商铺枪宣武区马连团道胡同1号尽一层50,途000-6闷0,000隶元/数㎡坏根据周边底编商售价，本用项目商铺定铺价较为合理喜。麻③休车位单价1惰50,00独0元/车位隙该项目车位倒定价为15诵0,000欧元/车位。辟周边位置较什好项目，车眼位价格一般庸在12-2桶0万元/个胁，离市中心办较远的项目共，价格一般庭在8-12疼万元/个；馋项目车位定侨价较为合理幻首科大厦A京座未售房产姓建筑面积共旺计踪70,23于0.70平牧方米上（公寓、底嘴商合计61盒727.4震8平米），旺预计可实现然销售25.密6亿元：城估价对象存面积甚（平米）卵单价（元缺）疾销售额（万沫元）漏公寓（6-岸26层）酸42,60荐5.68扇36,00孤0距劣153翻,380批地下车位榨5,249姿.10撒（480个其）公150,0肆00样魔7捏,200蔑底商掠15,18棒8.02疗55,00游0华成83遣,534桃底商地下1许层全3,933格.78岔30,00射0峡野11纵,801统设备及人防透3,254捧.12旺-居-才合计排70,23胳0.70滚-诉255,9钓16冲综上，申请奉人对项目的放销售定价较咬为合理，本策笔业务以项菊目未售部分弱房产作为融腥资资金的还烤款来源，预缓计销售收入想能够足额覆必盖业务资金街。弦11、销售沃回款计划、命销售及回款下情况掏（1）柏项目目前未工售房产建筑趴面积构成如私下：听项目郑面积（平方逗米）造公寓（6-骆26层）缸42,60据5.68摊底商1-5汁15,18能8.02仆底商地下1创层追3,933泛.78垒车位（48喘0个）凶5,24老9.10煤设备及人防习3,25烤4.12来面积合计哪70,23知0.70郑（2）未售川房产的市场级价值预测详咳见下表：腾估价对象材面积（平方受米）董单价（元秒）先销售额（万计元）狱公寓（6-质26层）境42,60窜5.68羊36,00哭0端架153无,380落地下车位匹480（个荣）饰150,0金00魂坡7疾,200倍底商席15,18胆8.0挑2袋55,00下0坑勺83况,534谊底商地下1榨层药3,933芹.78归30,00耀0赏蕉11候,801炸合计翅255,9拼16度12、周边肠楼盘对比项御目防项目名称凭首科大厦鸟威尔夏大道看第三区箭地理位置运丰台区太平泰桥京门商住碌区白丰台区太平霜桥中路户宣武区马连帐道胡同1号舍开发商诵北京林兴房茄地产开发有鉴限公司掌北京盛达兴侄业房地产开亮发有限公司命北京轻工房滩地产开发有绝限公司返物业类型肾公寓及商业抬住宅蚂公寓椅占地面积泻1.3万平凭方米晒6.7万平组方米错9.4万平讯方米佣建筑面积节11万平方隶米泊22万平米虫24万平米化楼盘类型骗公寓银普通住宅蛛精装住宅更开盘时间房2011-猴11-23平2005-肌6-8混2010-地9-23丙主力户型驶100平米鹿2居室、3询居室控34-11辞9平米精装牌价格水平淡36,00必0元/平米响35,00价0元/平米字37,00兄0元/平米蛙销售状况姻预售适已销售当已销售刑项目形象定争位伴高档公寓及甚商业迈普通住宅供精装公寓苗配套情况团酒店、超市兰、学校、幼缓儿园、医院熊、银行浅酒店、超市休、学校、幼旗儿园、医院挠、银行蠢酒店、超市杰、学校、幼胳儿园、医院悟、银行黎13、项目悬成本比较分企析屑土地成本比忌较分析交土地使用权侄取得人哲土地面积(躁平方米)峰地理位置稼取得时间宾土地单价戴容积率绑楼面地价阀（元/平米堪）茄北京华世房堵地产开发有三限公司爆18,08删0哗丰台区太平能桥京门商住瞎区以2004-敲8-31紫4,032失.88元日7.17谊3,000株元/平米寸北京盛达兴程业房地产开祥发有限公司降67,00业0歪丰台区太平绕桥中路怒无法核实纽无法核实喜2.61刘无法核实改北京轻工房谢地产开发有冠限公司股94,00虾0庆宣武区马连搁道胡同1号幸无法核实闪无法核实残3.0训无法核实俩建成后的含仅税综合建设豪成本比较分签析窄地理位置份开发时间激含税综合建革设成本因售价泄首科大厦晋丰台区太平仪桥京门商住滴区燥2003-箭8-30启15,00竭0糖36,00缘0骂威尔夏大道篇丰台区太平枕桥中路恢无法核实地无法核实俊35,00乡0堡第三区焰宣武区马连沸道胡同1号次无法核实荡无法核实青36,00屑0名三、融资人脱财务情况分滥析龄（一）近三丸年及最近一予期财务简表痛北京林兴房渗地产开发有昌限公司提供僚华青会计师里事务所有限革公司提供的幼2009年律（华青审字凡【2012封】第6-2葛07号）、阅2010年多（华青审字券【2012节】第6-2足08号）、富2011年悄（华青审字舰【2012而】第6-2罢09号）审狗计报告及2飘012年7册月财务报表测及科目明细银说明。2霜009-2士012年审喊计结果均为沸无保留意见姨。铁资产负债表高和利润表：黑灿傍唤监递积陵单位：万底元称年份跃2009年哗2010年纤2011年吗2012年结7月窗年份颂2009年拾2010年泼2011年债2012年订7月坊货币资金宇2,257攻2,674娃1,365静1,434山短期借款爱0泪0宏0愉0帜短期投资耕0事0生0优0奔应付票据毛0岁0潜0醉0返应收票据联0毅0钉0胖0猫应付帐款虚1康8,176搏19,21轨5费35,66韵3胜39,64咬8践应收股利环0晌0摊0蜡0危预收帐款然0近0元0期0奔应收利息遭0槐0是0糟0贷其他应付款证18,43配5兰18,33括1垫67,25非0箱61,89坊6介应收帐款刘0角0稳0妥7,821挂预提费用凳0等0叶0渣0怀预付帐款淋18,95属6芹20,51决6亚26,50喷8宿29,36亏3碧其他流动负许债唇0碰0住0圈0站其他应收款晌15,45身3舍26,65让9肾27,68休1疼25,26他9筐流动负债滤36,61渐0耀37,54滤5曾102,6格94慌101,9洒22匹存货吐55,97问9沿61,46密3烤90,56扑8轮90,30赠2菊长期借款勾36,00匹0纷55,00胡0勺0扯0途应收补贴款各0卖0悬0聋0娘专项应付款歉0寇0头0乖0响待摊费用数0芹0丈0杀0呼应付债券欣0寄0愤0目0傻其他流动资顽产搬0活0柿0法0智长期应付款家0幻0根0易0驻流动资产掠92,64愈6沸111,3和13然146,1卸23果154,1夹89饰其他长期债吨券烛0长0株0惯0梁长期投资厕0养799谈799陪799辆长期负债鲜36,00显0望55,00益0担0锐0证固定资产原吨价碍444系593著647亮总负债氏72,61及0宫92,54小5屠102,9桨64除101,9鉴22响减:累计折秘旧湿102各173否251傲股本蔬2,000距2,000涌2,000耍2,000饱固定资产净夺值誓341浪420镇396镇356气资本公积他19,30狸2恭19,30堵2卸42,98谣7匙42,98慰7厌在建工程历0洽0渔0巡0累盈余公积趋0跌0托0四0翼无形资产匆419眨419俘0侵0鹊未分配利润恰-505席-896闹-635毕8,434识总资产果93,40罢7分112,9仗52才147,3追18讲155,3诸45融所有者权益翻20,79喜7省20,40槐6厨44,35它4箱53,42学3逮利润表和主茧要财务指标轿主营业务收物入暂0捕0潜544班10,18想8协资产负债率翅0.77番0.81什0.70进0.65普主营业务成禾本沾0前0陷0垫0戚流动比常2.53啦2.96汁1.42钻1.51规主营业务利屿润嚷0极0士514京9,507笨速动比挺1.0热1.32关0.54阅0.63援营业利润虚-336筒-390棕261吉9,069关毛利率熄0睛0平0乖0豪投资收益骆0福0止0刊0耽销售利润率召0懂0伴0.47情0.89欠利润总额佛-336瞧-390凉261岗9,069脂净资产收益劈率耗0竟0歇0.01往0.17厚净利润云-336括-390引261眼9,069傻总资产收益铲率垃0饺0搭0渴0.06功2011撇年财务报表乞明细分析：洋1、截止矮2011年灾12月31育日圣，货币资金斥1,365垂万元，较年毁初2,67裁4万元减少涌1,309海万元。20浪12年7月贫末货币资金鸡1,434惊万元。历项目歼期初余额赤期末余额谎现金如182,1他30.69筝75,41漂9.41晕银行存款春26,55奉7,689哑.63移13,57盆5,818较.69旨合计例26,73姻9,820岁.3测2糟13,65妇1,238匠.10墓2、截止师2011年知12月31珍日包，预付账款艰余额为26众,508万川元，较年初季20,51矛6万元增加吼5,992部万元，主要吴为预付材料乞采购款和工夕程款。20咸12年7月形末预付账款耗29,36红3万元，主粗要原预付材贼料采购款和临工程款。点帐龄恒年初余额威期末余额默金额典比例碍金额报比例阅1年以内抄9,916激,482.情67婆4.83两%驾5遣8,732顺,716.弦67裳4.06航%删1—2年速160,1帆40,00福0.00昼78.06登%果46,73恼2,716糠.67镇21.73名%饱2—3年婆35,10员7,阔245.3聋3胶17.11赤%蕉159,6莲14,77块7.33善74.21货%艳合计肠205,1彼63,72荡8.00情100糊%批2深6扬5,080狂,210.贝67箩100%常主要债务人龟如下：坦债务人单位兄名称蕉期末余额积欠款原因物北京市华世孟房地产公司竖95,04督0,000幸.00殖工程款油北京百键开将发建设有限配公司序65,10预0,000修.00邮工程款薪北京城建亚今泰建设工程纪公司桃46,73卡2,716塑.67匠工程款应临沂宝运公战司押4,500雅,000.天00滨货款温合计滚211,3贱72,71粉6.67社3、截止忧2011年幕12月31垄日铸，其他应收碗款余额为2匹7,881枝万元，较年惜初26,6竭59万元增纵加1,22收2万元。2派012年7疤月末其他应妙收款25,狭269万元忆，为企业往们来款。血帐龄姓年初余额希期末余额飞金额跌比例坛金额躬比例叙1年以内楼49,12期7,178典.79楼18.43谋102丙,052,临049.5槐0艺18.48愿1—2年匹118,4呈63,59雪4.98川44.44当47,66筒2,498廊.62虫21.98态2—3年捞99,00费0,000济.00暴37.13叙129,0匹96,27翠7.77茄59.54吵合计湾266,5河9严0,773义.77斩100%龟278毯,810,敏825.8忽9院100.0定0罢%性主要债务人依如下：泰债务人单位偿名称路期末余额聚欠款原因睡北京百键开里发建设有限撒公司荒35,66营2,498伟.62暖往来款生北京新远利酬通科贸有限浩公司御29,00暂0,000题.00弊货款灰莆田武夷房易地产开发有渴限公司晶36,46粗1,300禽.00急往来款病北京首达商痰创信息咨询感有限公司窃34,80锻9,815宋.55恼往来款傅北京宜可多辉科技有限公猪司片70,00萝0,000霜.00嚼往来惠合计姨205,9冰33,61饿4.17张4、截止磨2011年贝12月31垂日规，存货余额英为90,5父69万元。显其中：土地牲开发成本1迁8,991副万元较年初脉18,87奴2万元增加牛119万元林；房屋开发特成本71,变578万元哀较年初42搞,591万尿元增加28掠,087万蝇元。201固2年7月末奖存货90,浪302万元泄，全部为待久售房屋。给项目味期初余额窑期末余额伯土地开发成额本辫188,7箩17,94玻0.63巴189,9插08,45非2.63数房屋开发成房本闹425,9申13,32腔5.95李715，7叔77，42叶6.47赖合计茅614,6静31,26堤6.58龟905，6右85，87蜘9.10慈5、截止登2011年桌12月31趟日攀，长期投资盲为股权投资教799万元菊。被投资单勤位：北京城响建亚泰建设强工程有限公占司。201恐2年7月末密长期投资7般99万元。以6、倍截止彼2011年咽12月31沈日付，固定资产验净值396物万元，其中粱：运输设备铸原值298而万元，电子份及办公设备溉原值347菜万元，累计普折旧251梢万元。20鸽12年7月果末固定资产衫356万元胡。学7、截止榜2011年腐12月31是日闷，应付账款纵为35,6广63万元，煌较年初19遣,215万吃元增加16舱,448万新元，主要原远因是根据项晨目进度安排尼，相应的应姐付款增加所奇致。201趴2年7月末芝应付账款3诵9,648项万元，为工疗程款和装修神款。潜帐龄鸟年初余额葱期末余额蜘金额月比例盒金额墨比例妥1年以内颈10,39城1,321交.87粮5.41凯156,3妈99,28留7.30精43.85设1—2年佩181,7恳56,77堤6.42需94.59离67,55特7,687份.21榜18.95春2—3年刻0.00纹0.00王132,6酒72,01棕1.08羡37.20煎3年以上糟0.00背0.00就0.00违0.00陕合计柏192,1林48,09假8.29爱100%资356,6离28,98羞5.59敏100.0关0%片主要债权人嫩情况如下：俘债权人单位互名称渣期末余额笼欠款原因救北京百键开帐发建设有限珠公司划147,0缸00,00锄0.00肯巾工程款益莆田建工建抱材检测有限积公司询2,000前,000.哈00鲜工程款麻北京中谷成旁开发建设有霸限公司越8,000领,000.浑00分工程款歌北京首达电板子有限公司额34,92哀8,400穷.00霸设备款袋北京华宝赋毫润公司飘29,00程0,000垂.00歉设备款标合计宴220,9疾28,40奸0.00热墙8、截止舞2011年柏12月31彩日伴，其他应付罚款为67,抢249万元柴，较年初1锄8,331雕万元增加4争8,918齿万元，主要确原因是企业默间借款增加蚕所致。20怨12年7月永末其他应付顿款61,8之96万元，拜为企业间往莲来借款。构帐龄古年初余额话期末余额讯金额勺比例稍金额早比例母1年以内灯14,23唯2,716投.67布7.76写582,9躺38,80即2.08增86.68迹1—2年丑91,56落0,386榴.75忧49.95卵81,79毕3,103疯.42新12.16踏2—3年夏9,752洁,267.渡50德5.32与7,767蛛,283.贤33丙1.16奸3年以上漆67,75转9,754浸.22幸36.97写0.00因0.00放合计说183,3沈05,12悼5.14畜100%屡672,4絮99,18去8.83螺100%坟主要债权人亩情况如下：家债权人单位熔名称话期末余额荷欠款原因膊莆田武夷房焦地产开发有侍限公司六80,56走0,386吐.75赠往来款利莆田市星福迷实业有限公秩司甘591,9念38,80明2.08芹往来款斑合计获672,4晃99,18荐8.83瞧9、说截止盆2011年贷12月31楼日脂，长期借款共较年初55屿,000万乐元减少55爷,000万饮元，原因为军到期归还借蛛款。陶金融机构名翅称璃期初余额腥本期增加揭本期减少魂期末余额像兴业银行北吩京世纪坛支领行唤250,0掏00,00螺0.00太0.00弦250,0舍00,00菊0.00盛0.00脖联华国际信舍托有限公司删300,0盘00,00欢0.00西0.00秋300,0睡00,00活0.00裹0.00仿合计史550,0窜00,00捡0.00店0.00本550,0昌00,00肿0.00淘0.00讲截止谊2011年瞧12月31击日梨，实收资本巡2,000磁万元。其中堂：法人林建喇平出资1,滋400万元酷，股权占比剖70%；股讲东林少勇出于资600万湖元，股权占苦比30%。龟1犯1、截止屈2011年政12月31鞭日闲，资本公积希42987欲万元。较2练010年1竹9302万杜元增加23氏685万元层。其中：哗林建平追加纷项目投资1假6785万窄元，林少勇装追加项目投省资6900矿万元渴。并已由申炉请人企业出扯具股东会决邻议，决定将改上述投入资再金转增为申也请人资本公踩积金。蚂12、障截止封2011年枯12月31仰日巨，未分配利枯润-635古万元。仔13、截止朵2011年隙12月31行日姐，主营业务台收入544敏万元，全部呀为房产销售依收入。黄现金流量表耍：歼曾湿读障挂忽平各单位：万元品指剥标月2009年旧2010年视2011年血2012年德1-7月蝇一、经营活魄动产生的现螺金流量：诸现金流入小芳计阅1,101下前1盘4,461受勤10,18废8宫现金流出小规计习6,817佩愿14,15系2娱6,861绞塞5,306公恳经营活动产赤生的现金流快量净额衰-5,71健6抛-14,1密51烧-2400英隆4,882棵圆二、投资活当动产生的现议金流量：彻现金流入小增计希316伐0疑0玩0剧现金流出小袭计辫0促950密53红23裁投资活动产歪生的现金流评量净额休316搬-950忧-53矛-23晚三、筹资活病动产生的现由金流量：币现金流入小怠计腰10,00物0乌45,00劲0秩58,29龙4鸟663废现金流出小进计节2,767揭浩29,48久2淹57,15炕0纤5,453痒危筹资活动产芬生的现金流倾量净额组7,233碌蛋15,51柿8牲1,144结背-4,79魄0糊四、汇率变允动对现金的鞭影响呈0跃0声0雅0烦五、现金及小现金等价物什净增加额侨1,833监放417销-1309祖美69轨现金流量表痕分析：淘截止赤2011年融12月31折日茂，该公司经阳营活动产生雅的现金流净仿额为-2,湖400万元啦，主要系项软目尚未实现希销售，现金滤流入减少，出而购买商品诞、接受劳务绑需支付的现土金大大增加气所致；投资蚀活动产生的幅现金流量净蜡额为-53士万元，主要炎由于购建固间定资产需支驰付的现金增朗加所致；筹垮资活动产生鼠的现金流量斑净额为1,百144万元台，主要由于屡借款资金到蓄位所致。毛根据以上数站据分析表明房，2011教年12月末秃的财务报表汤计算其资产驳负债率为8辫3%，流动直比率为1.时19，速动乐比率为0.晕43。从各尾项指标显示泳：该公司资段产负责率较逐高，主要原还因是该公司射为房地产开肚发公司，坐辟落于丰台区丽卢沟桥乡太敞平桥京门商坦住区西区首楚科大厦A座避项目目前在珍待售阶段；蹈股东借款6辈亿元和工程潜尾款3亿元姐未付，所以凑流动负债过稻高，导致资卷产负债率较评高，速动比三较低；指标睡情况符合北肺京房地产行励业特点。是（二）企业彼资信情况、柱银行支持及乒其他重大情距况依1、贷款卡辉查询信息：蠢2012年巩9月7日趣，经贷款卡正查询，贷款辩余额为0，津无未结清银遣行承兑汇票貌、信用证、交保函，没有府其他或有负偿债，贷款卡柔状态为正常灵。缸2、企业无概其他银行支蛛持及其他重蹲大情况发生辱。凝3、准入合用规分析：押申请人不属迫于投资战线遥过长等原因轿导致资金大昌量占压周转铲困难、内部挪关联企业相彻互占用现象徐突出且无法培实施资金封有闭管理的房旱地产开发企里业；不属于乞项目资本金量不实、有不凯良信用余额会的房地产开录发企业；不誉属于以债务萝性资金或信漆托权益充当证项目资本金越的房地产开助发贷款企业程；不属于对惭有土地闲置炼、改变土地谋用途和性质桑、拖延开竣垫工时间、捂灵盘惜售等违衣法违规记录蛙的房地产企咽业。哈申请人各项错基础执照齐攻全有效，符酸合国家相关业产业政策。们本笔募集资漠金用于归还封项目建设产促生的企业往材来借款以及罩项目建设费匠用，不违反抹国家法律法茧规和本行相椅关政策规定她；泼申请人具备艇健全的内部租管理体系和乏完善的管理垒制度，具有医较好的信息燕披露能力，即能够满足结地构化融资业梯务的信息披征露要求；昏申请人不是肾处于资产划攻转、整合、饰重组、转制筝等不稳定期妖的企业。吵申请人为兴晕业银行《关敌于推进本行欲房地产开发忙业务持续健土康发展的意裳见》中分类派为第三层级侧的客户，经天办机构说明删，（1）企疮业经营及财沸务情况良好乡，无重大负航面报道，具纺备四级房地哥产开发资质拣；（2）项怪目位北京的设主要城区，敢项目交通便桥利，周边配检套齐全；（伏3）项目有暑明显的成本茶优势，建成驳后的含税综怜合建设成本泛约2万元/稼平米，低于么周边公寓3愤.6万元/炒平米，底商亚5.5万元耻/平米；（差4）项目定遍位于中、小前户型公寓、酷符合北京在赚限购政策下高的刚性需求界、销售前景殖良好；（5宾）项目开发谷主体竣工，兆正在进行内咏部精装修，富产品期限两斩年充分考虑旧了项目体量替较大所需要煌的销售回款膨周期；（6臭）项目用地既全部为净地蛮且费用已付扬清，四证齐故全；（7）帐本次担保方讨式以项目土箩地及在建工盈程抵押；（丸8）监管方伙案要求的管授理模式基本室符合现行房据地产开发贷煮款的全程封蓄闭管理模式蹄。至4、申请人抛主体合规性隶分析：烂申请人注册辣地址为北京雄市丰台区，赌在我分行管签辖范围内。级申请人具有熟房地产开发讯四级资质，侦具有主体业缠务资格。烂截至201演2年7月，晓企业无长短勉期借款，未赵超过在建工停程的五成。辞申请人不属笛于政府融资柔平台，暂无煌外部评级。糟5、项目合耕规性分析：阅项目不属于护实际控制权政（开发商或午开发商股权攻）发生过3数次（含）以恐上变更的项杯目；不属于野近一年内高黄价取得的常“叮地王惑”哥项目；不属秒于缺乏房地蚁产开发经验筑的开发商运爷作的地段偏户远、市场定自位不合理、吐销售前景不鬼明朗的项目拜；不属于跨菜地区异地房帝地产项目。棍项目属于处织于中心城区条范围内、交餐通及生活配茅套完善、不析属于土地成令本和建设成误本大幅高于甘周边同类楼皂盘的项目，鸡符合我行2香012年信宿用业务准入根细则要求。耍我行申贷项忘目总投资1难4.47亿答元，自有资义金4.4亿慢元，自有资房金比例为3遮0.41%刻，符合监管着要求；经核址实自有资金去来源于股东寿投入（20乞11财务报舌表显示企业全所有者权益豆44354背万元，其中胀：实收资本雷2000万睛元，资本公骆积4298妙7万元）。峡根据《兴业匪银行适用赤洲道原则的项梯目融资管理疾办法》的规颂定，本项目拳不适用于赤狐道原则。选“健首科大厦俩”石项目较早取狸得立项相关详批复，政府秀相关部门未久要求节能评陕估审查；除改此之外，符米合新开工项哨目的慨“蒜八项条件希”吩。油本次抵押物妹评估净值2册25591遗万元，抵押篇率44.3庆3%，符合毙我行要求。咽第三部分句担保分析及天其他风险缓遵释措施分析隐一、抵质押护物分析抵押佳经北京中大铜行房地产估缓价有限公司刷对首科大厦桐A座在建房掀产未售部分址及分摊的土所地使用权进检行评估(编匠号:[20御12]京中举大行估字第屋12052介213号)雄，确定抵押第物在产2012年被9月6日且市场价值为晨人民币24叙4,033牌万元，其中微：土地使用幕权价值17释0,442股万元；在建提房产价值7损3,591疮万元。扣减仍权属转移时灰可能发生的云相关税费，廉抵押物评估狗净值为22浙5,591乱万元。其中垒：土地使用下权价值15饶7,561孕万元；在建情房产价值6遇8,030滤万元。此次昌申请授信喂10踢亿元，抵押阀率不超过5根0%，抵押脏率充足，符恼合相关要求普。买本次抵押物尚已于窗2011年贿12月23耍日窝，将项目全禽部使用权及疏在建工程抵水押给中国金反谷国际信托宏有限责任公由司，目前仍轻在抵。系申蜜请人以存“夸首科大厦焦”认项目A座为丰其下属莆田厨林兴实业公射司的信托贷阴款6亿元提样供抵押担保睁。冲企业将在使久用自有资金盲结清上述业黑务后，注销兄抵押担保，忠确保抵押物夹权属清晰的妻情况下启用干我行授信，母第四部分喝还款来源分垫析反一、还款计罩划颤本笔结构化村融资业务按想季付息，到替期一次性还邮本。由于此千次贷款为结鸭构化融资，竟若发行理财烤产品募集资众金，期限为丘两年，期间积不可以提前谁赎回，所以蜂此笔贷款到河期一次性归怪还本金。我芽行要求企业麻销售回款全梯部划入监管饲账户。挎二、还款来健源苹（一）第一痒还款来源为救项目销售收锤入馒项目收入分康析：勿首科大厦A痒座已取得预直售许可证，垃正在办理竣播工备案手续妹。目前,未径售房产市场凑价值清单（早经北京中大参行房地产评喘估有限公司乔于管2012年看9月6日脊为其进行估快价）：雨估价对象惨面积（平方偶米）恨单价（元钳）凭销售额（万吉元）喝公寓（6-搁26层）把42,60热5.68菊36,00认0毛派153毅,380系地下车位烂480（个服）旋150,0北00严租7愧,200问底商哪15,18旬8.02职55,00键0返泪83趁,534穗底商地下1和层悄3,933并.78闷30,00东0杏榨11届,801部合计恢255,9剪16剧该项目地理由位置相对优香越，性价比内合理，绿化筒率相对较高醉，居住环境居良好，且交筹通便捷，销愁售前景看好漫。申请人信描誉较好，能膊够履行合同工,公司销售践结算收入可扒以归还贷款玻，还款来源宅充足。质该项目市场播分析：苦丰台六里桥胃地区区位优爬势明显、交肚通便捷、公币共配套设施孩齐备、在政踏策的不断推咏动下，经济膜发展水平将歉进一步加快皂。随着相邻诉几大特色商胆圈的建设，湖作为其交叉晚、核心区域沈的六里桥商谊圈，对商业弟、住宅、办奏公、休闲等贫项目的需求饼将越来越大榆。该项目作创为高档商住端公寓项目，选定位准确、吴起步较早，党具有良好的赠市场前景。鼠（1）区位检优势明显带项目所在区隆域为北京市暴重点建设的迫西南商圈-饭丽泽商务区厕。呀为加快南城存发展，北京走市出台重大眠决策，举全追市之力开发社建设位于丰怜台区的北京轨丽泽金融商爱务区，使之厌成为首都经慧济发展的新撑引擎。炎丽泽金融商盖务区地处北漫京西二、三典环路之间，恨规划总用地美面积5.2萝5平方公里会，可开发建斩设用地1.苏15平方公旷里。拥有相订对优越的地挡理区位、便勿利的交通条宵件和集中成趟片可开发利雄用的土地资纯源。200厌8年，丽泽些金融商务区骄被正式纳入命北京市增“茎一主一副三灾新四后台勺”白的金融业总修体空间布局奥，规划定位测为现代化的械首都金融发怒展新空间和坑新兴金融机好构聚集区，凶成为习“卫立足北京、刃服务全国、鹿面向世界储”异的新兴金融总机构聚集区澡。怒今年，北京颂市将对丽泽策金融商务区邀内道路、电戒力、供水、夜供热、燃气辣、电信等市竖政基础设施蚕进行统筹建锄设，丰台区酒目前也正在灯进行城市设厚计方案国际纵征集和交通后规划专项研随究。在规划嚼调整完成后易，将综合考节虑道路与未苍来立体交通限的有机结合控，有序推动谦商务区内相遵关市政道路晓建设工作。词据了解，丽蛛泽金融商务颗区土地一级配开发、公共沸服务设施投景资达600较亿元，建成圆后可吸纳就腐业7万人，挽年上缴税收船超过40亿淡元。蹈丰台区日前式出台了专门谦促进丽泽金臂融商务区发熊展的政策，该为金融业入览驻发展提供彻更大的舞台怠和空间。同赢时，在基础河设施建设、命支持金融产碌业项目、区再域发展配套奴服务、重大惰贡献企业奖粥励、人才引奸进、子女教渗育等方面也膏做了具体规指定，以更有存针对性和可搏操作性的政病策支持，营想造一流的金些融产业投资米和发展环境侨。够上述因素表黎明，在建设荒的房地产项珍目作为高档洁商住公寓及感配套设施项比目，定位合塞理，符合该忠区域整体规复划，解决了悠该地区该类斤房地产结构凤性供给不足协的矛盾。该攻项目具有良舌好的发展前臭景，价值提付升潜力较大沫。赔（2）交通易便捷续本项目所在对六里桥地区车交通是京西矩交通枢纽之缴一，铁路有演亚洲最大的育北京西客站送，东靠广安叼门货运站，乏长途汽车有舅六里桥长途屿汽车站和丽四泽长途汽车允站，能快速晚通往京石高胳速公路和京介开高速公路场。周边有有谢1路、4路仁、6路、5团0路、特2廊、205路赏、300路睛、309路泊、321路琴、323路福等数十条公忧交线路，地本铁9号线、鲁10号线将起通过此地区蛮，交通十分前便利。跟（3）公共羊配套齐备。着本项目位于阁六里桥商圈慢中心地带，欣公共配套齐第全。商圈内诉已建成大中开型公建设施若56处，商油业面积达4纵0万平方米控：糖人街、猴威尔夏大道签、首科花园众等一批中档素社区相续建躬成。商圈内纵、西客站南疗广场文化办同公区以基本窝成熟；太平曲桥时尚区与苦西三环商业凤带正在加速低建设速度。遥（4）环境语优势移本项目周边龙拥有莲花池恶、金中都城华墙等金文化僵遗迹，又荟醒萃了中国戏绢曲学院、八窝一电影制片歌厂、中华书朝局等现在人膛文机构。聚（5）本项感目规划、设哪计合理静本项目定位采为商住两用伟公寓楼，由疏于地理位置菊优越：标准丽层高优势明穴显，为案3.6米蜻；楼内共用孙12部电梯像，其中专用棒消防梯2部饱，住户电梯促9部，物业决管理专用梯槽一部，另1晕~5层设有唇商用扶梯2逆部；楼内套顶形设计合理俭，既有小户残型砍68m丛2袭，中户型由85m陵2别、908m都2离及大户型暮125m骂2伴可满足各阶愉层客户的需锈求。俩本项目地理胖位置优越，桐交通非常便贞捷，区域内渴用地供给日让趋不足，这银些无疑将会责为本项目带塞来旺盛的人腔气，成为本币项目未来旺难盛销售的乐恼观条件。扫综上，该项神目第一还款伸来源充足且宰有保障。蔽（二）债务键结构分析偿公司拟通过套结构化融资咱和其他债务挣融资工具等纯形式获得外毫部融资。同（三）资金嘉封闭管理方做案救（1）我行塔与融资人签贱订贷款的专瓶户管理协议靠，对于该项勇目销售进行申全程封闭式漆管理，监督搏其将资金用兔于约定用途珍。探（2）要求阻融资人提供离归还信托借垒款相关凭证狗，及支付工鸦程相关费用高的凭证。僻（3）我行捞将要求该项黄目的个人按屡揭贷款全部三在我行办理陕。拴（4）剥对该项目发蚕放的个人住炎房按揭贷款污全部进入封穴闭式专户管革理。同时监那督其项目销乎售过程中购鸭房款也全部递进入我行监呈管账户。沟（5）申请窗人向我行申鼠请综合授信榜额度人民币近10亿元，床专项用于结州构化融资业昂务，融资资以金用于归还秘企业间往来常借款，支付演工程尾款等姐项目建设相粉关费用，期沟限2年。宵本次内融资资金用带于归还企业碑开发首科大踏厦A座产生练的企业往来检借款，以及愈项目工程尾番款等建设费液用，均是用局于申贷项目嘉建设，用