产品概念定位项目操作手册

产品概念定位项目操作手册

九洲远景

2011年4月1*第一页，共一百六十一页。狭义：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等商业地产的概念理论上没有统一的定义，通常有狭义和广义之说。简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的商业组合“商业”“地产”和商业地产概念广义：除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产商业地产商业地产的概念2资料来源：九洲远景分析2*第二页，共一百六十一页。商业地产在中国的发展分为三个阶段:第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产”阶段第二阶段为2000年～2005年，称之为“商业＋地产”的简单叠加阶段第三阶段为2006年以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资产证券化的阶段2000年以前2000年～2005年2006年以后“商铺地产”阶段“商业＋地产”的简单叠加阶段“商业与地产的价值融合与提升”阶段商业地产发展商业地产在中国的发展3资料来源：九洲远景分析3*第三页，共一百六十一页。“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”-美国城市土地利用协会（ULI）1947/1999购物中心的定义4资料来源：九洲远景分析4*第四页，共一百六十一页。九洲远景购物中心的分类功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)城市中心超级地区中心休闲娱乐中心邻里中心生活时尚中心零售公园能量中心主题购物中心区域中心工厂直销中心美食中心专业市场中心注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型55*第五页，共一百六十一页。九洲远景从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性ResidentialShoppingMall邻里购物中心43RegionalShoppingCenter地区购物中心1CityCenter城市购物中心10SpecialtyMall专业市场购物中心9Outletscenter工厂直销中心

RetailPark购物公园5Entertainmentcenter娱乐中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超级地区购物中心2LifestyleCenter生活时尚中心7购物中心定义模型购物娱乐倾向性商业组合目标消费者消费者沟通选址购物中心类型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主题购物中心6资料来源：九洲远景分析6*第六页，共一百六十一页。九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务Phase1土地阶段Phase2产品定位阶段Phase3预开业管理Phase4运营管理产品线研究选址审计2拿地规划31产品概念定位详规与设计对接65持续运营部分：首席招商工程对接市场推广营运准备87运营顾问运营实施109其他退出策略：销售代理项目融资/转让寻找管理公司一级土地规划4产品概念定位-对客户已获得的地块，通过可能性和可行性分析确定项目产品定位及分割，主题商业概念及独特卖点(USP),功能配比（包括：行业业态配比、主力店次主力店配比、不同功能模块在楼面中的配比等），开发步骤及财务模型等7资料来源：九洲远景分析7*第七页，共一百六十一页。九洲远景通过两个阶段来完成项目商业规划定位的目标，具体工作需计划6-7周时间完成，共涉及10个模块的研究内容资料来源：九洲远景分析3周

第一阶段A1消费者测试（零售）租户访谈及租金测算（零售）商业概念方案共识（零售）0项目启动会城市宏观研究初步商业概念定位竞争研究（零售）34消费者研究（零售）5案例分析79683/4周项目商业规划定位1210财务测算项目立地研究88*第八页，共一百六十一页。9城市宏观研究为项目最先启动的一个模块，主要工作安排在外部启动会前完成，根据数据更新调整后交付，为第一次沟通（会）的主要内容9资料来源：九洲远景分析1城市宏观研究序号工作模块准备期（非项目地）1W（项目地）12312345670外部启动会

1宏观研究

注释整理时间统计年鉴购买与信息、数据更新交付项目经理整合修改时间工作计划城市宏观研究工作安排紧前工作紧后工作工作实施输入信息：与BD部门完成资料交接工作，同时在九洲远景资料库搜索相关城市资料内部启动会方法：网搜资料、年鉴数据摘录、统计局访谈资料来源：城市政府网站、城市统计局网站、统计年鉴、统计公报、统计局访谈纪要城市宏观分析EXCLE表第2周的第一次沟通会，沟通内容为城市宏观判断城市商业发展阶段，及4个研究要素的核心结论，以PPT形式9*第九页，共一百六十一页。有利因素1234城市群地位经济状况产业发展人口状况不利因素从城市群看，南宁市处于大西南经济圈、泛珠三角洲经济圈、广西北部湾经济区等多个区域合作的枢纽中心，拥有中国与东盟全面合作的战略地位，区位优势明显；从经济状况看，南宁经济总量保持快速增长，人均GDP超过3000美元，中产阶级大量增加，城市零售需求不断增长从产业发展看，第三产业发展较快且增速较快，房地产业发展状况良好南宁经济整体发展水平较低，还处于二线和三线城市之间，城镇化率仅为27.4%,城市化进程发展缓慢南宁市零售市场规模增速相对较慢，零售市场还需不断挖掘潜力从宏观层面四要素分析对于城市发展有利因素与不利因素，从中得出城市商业发展的宏观阶段性判断南宁市的零售商业进入到向趋优选择市场的发展过程资料来源:九洲远景分析10城市宏观研究核心页举例10*第十页，共一百六十一页。通过城市商业发展4个阶段对照匹配，得出城市商业宏观市场代表性特征，指导商业定位趋势研判资料来源:九洲远景分析11城市宏观研究核心页举例

趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到满足Fastfashion成为主导，Topfashion占市场5%-10%份额娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现代表城市：杭州、武汉、成都传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低代表城市：德州、怀化全业态市场城市出现所有类型的购物中心，购物、餐饮及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向、价值导向到独特性导向等不同层面的消费需求均能得到最大程度满足代表城市：上海、北京、深圳大而全市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basicfashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化代表城市：扬州、嘉兴城市商业类型的演变人均GDP：3,000美元6,000美元10,000美元12,000元15,000元20,000元人均可支配收入：1,000亿元2,000亿元8,000亿元GDP：300亿元1,000亿元2,000亿元社会消费品零售色总额：30%46%70%城市化率：11*第十一页，共一百六十一页。通过城市群地位、经济状况、产业发展及人口状况四个城市要素分析，进一步分析宏观商业发展所处阶段商业城市城市群地位经济状况产业发展人口状况城市宏观研究研究目标研究内容通过城市在城市群内扮演的角色，体现城市商业对周边区域消费的带动作用,推动商业发展城市群特征城市群地位城际交通经济基础决定上层建筑，经济水平反映消费需求特征，是城市商业发展的宏观背景GDP、人均GDP与对比城市比较人均GDP对消费需求影响分析产业结构分析支撑城市需求特征判断第三产业发展为商业发展带来强大驱动产业结构占比支柱产业分析（开发区分布）第三产业发展分析（零售业、旅游业）城市化进程推动城市商业发展城市消费对商业需求的增长城市化率分析三产就业人口的分布及变化1城市宏观研究资料来源：九洲远景分析1212*第十二页，共一百六十一页。13资料来源：九洲远景分析城市数量5个以上城市人口1000万人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平20%以上国内城市群划分标准1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群

8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群城市群地位-城市群划分国内城市群划分情况1313*第十三页，共一百六十一页。14资料来源：九洲远景分析南宁市处于大西南经济圈、泛珠三角洲经济圈、广西北部湾经济区等多个区域合作的交汇与重合点，拥有中国与东盟全面合作的战略地位城市群地位-支持沈阳市区域空间发展战略为“北依南拓，箭形发展”，形成以沈阳为中心，辐射周边城市群的沈阳经济圈，沈阳市中心城市的辐射能力将得到进一步体现城市群核心地位体现城市的辐射能力，有力的推动城市商业的快速发展，同时有利于国际、全国性商业品牌的布点1414*第十四页，共一百六十一页。15151515城市宏观研究对比城市的筛选主要围绕城市群内城市及区域内的标杆城市，作为城市经济水平对比对象泛珠三角洲经济圈1.经济圈地位2.区域范围3.经济情况筛选的对比城市成都、重庆、广州、昆明、贵阳、钦州、海口、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重庆、广州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重庆、广州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林广州、昆明、北海、柳州、桂林大西南经济圈广西北部湾经济区资料来源：九洲远景分析经济状况-对比城市筛选举例-南宁对比城市筛选15*第十五页，共一百六十一页。通过对城市人均GDP分析预测，了解城市消费需求的转变以及消费结构的变化16资料来源：九洲远景分析人均GDP超过3000美元，进入活跃、加速发展的重要阶段，中产阶级将大量出现，个性化需求占主导地位经济水平-人均GDP分析20.5%p.a.南宁市2005-2009年GDP增长情况[亿元]人均3285美元三线城市二线城市一线城市人均GDP达4000美元时，消费需求将开始逐步向品质消费需求转变的特征人均GDP超过10000美元之后，该地区属于中等富裕程度的城市，城市发展则由资源、资本驱动转为文化和创新驱动16*第十六页，共一百六十一页。17一线城市趋于饱和，二、三线城市发展迅速、对商业地产的需求不断增加，市场前景看好，将成为新一轮投资热点城市化进程将加速推进二、三线城市的商业发展和消费升级二三线城市的商业发展正从大而全市场向趋优选择市场升级在宁波、青岛、厦门、无锡、杭州、苏州等二三线中心城市的“低价地、高价房”情况，非常符合未来地产以成本为评价核心的投资标准HeilongjiangJininInnerMongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGansuShandongJiangsuSHAZhejiangXMNKMGGuizhouHuN/AnJiangxiAnhuiHeN/AnWUHHaiN/AnTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKGTianjinQingdaoNingboHangzhou二、三线城市将成为投资热点资料来源：九洲远景分析经济水平-二三线城市商业发展17*第十七页，共一百六十一页。18购物中心的扩张区域将由现在的一线城市为主向二三线城市普及天河城，广州，1996梅龙镇广场，上海，1997津汇广场，天津，2002SM广场，厦门，2001华南mall，东莞，2005京华城，扬州，2007一线城市二线城市三线城市资料来源：九洲远景分析

经济水平-二三线城市商业发展京华城，扬州，200718*第十八页，共一百六十一页。当第三产业的GDP占比超过50%，第三产业的加速发展使商业地产需求出现拐点，进入旺盛需求阶段中国一二三产GDP占比第二产业第一产业第三产业资料来源：internet，九洲远景分析19产业发展-第三产业占比1919*第十九页，共一百六十一页。20中国商业地产处在成长阶段，商业地产年投资额的平均增长率始终保持在15%以上，第三产业占比的逐年提高也为商业发展带来强大驱动本阶段发展特点（2005-2015年）商业地产模式发生质的飞跃，呈现出众多国内外大开发商进入、融资渠道多元化等特征商业运营价值带来长期稳定收益的理念越来越得到认可，开始重视商业定位和业态规划，以长期经营获利为主的开发模式增多部分成熟的国内地产开发商已具备实力打造商业地产品牌，并在全国进行快速复制，如华润万象城、中粮大悦城及万达广场中国城市商业在此阶段明显分化成不同发展类型第二产业第一产业第三产业商业营业用房投资总额房地产投资总额商业营业用房投资额年增长率资料来源：九洲远景分析产业发展-第三产业带动作用20*第二十页，共一百六十一页。2121南宁市2005-2009年城市化率变化趋势[万人]总人口数非农业人口注1：城市化率指数=非农业人口/户籍人口资料来源：九洲远景分析城市化率1）持有经营的另一驱动因素是城市化率，中国城市化水平与商业地产规模的正相关关系反映了城市化进程带动商业规模快速增长的趋势

CARG1.4%CARG1.9%人口状况-城市化率分析2009年全国城镇化率为46.6%中国城市化水平与商业地产规模的正相关关系单位：亿元46.6%城市化率商业地产规模21*第二十一页，共一百六十一页。22立地研究为项目研究的重要模块，集中安排在第一周完成、形成项目类型的初判，是第一次沟通（会）最核心的结论内容22资料来源：九洲远景分析序号工作模块准备期（非项目地）1W（项目地）12312345670外部启动会

2项目立地条件研究

注释收集城市商业主要项目资料（商业格局）政府访谈、项目组看立地条件、交通条件、核对分析物业指标、确定商圈范围交付项目经理整合修改工作计划项目立地研究工作安排紧前工作紧后工作工作实施输入信息：与BD部门完成资料交接工作，同时在九洲远景资料库搜索相关城市资料内部启动会方法：政府访谈、网搜、客户沟通、实地调研、workshop资料来源：商业类型网站、客户提供、调研结论、集中讨论（workshop)第2周的第一次沟通会，沟通内容为商业格局、立地条件区位、交通分析、区位价值体现、物业限制条件分析、商业类型初判及商圈确定2立地研究22*第二十二页，共一百六十一页。项目立地研究分为6项工作模块形成核心结论，全部集中在第一周时间内完成23资料来源：九洲远景分析2立地研究

准备期（非项目地）1W（项目地）序号工作模块12312345672项目立地条件研究

注释收集城市商业主要项目资料政府访谈、项目组看立地条件、交通条件、核对分析物业指标、确定商圈范围交付项目经理整合修改

2.0政府访谈

注释

提出配合请求提交访谈提纲政府访谈实施交付

2.1城市商业格局

注释收集城市商业主要项目资料项目组全体现场核实补充

交付项目经理整合修改时间2.2项目区位研究

注释

项目组全体看立地条件交通条件、地块周边环境交付

2.3地块物业条件分析

注释

与业主核对指标，保持沟通workshop交付

2.4项目区块价值

注释

workshop交付

2.5商业类型初判及商圈确定

注释

workshop交付

23*第二十三页，共一百六十一页。项目立地研究分解成为6大工作模块，最终通过内部讨论给出项目商业类型初判及确定项目商圈项目立地研究工作模块分解…项目区位研究：分析项目城市区位状况、项目周边的交通情况（人流动线、车流动线）、交通可视性、可达性物业条件分析：挖掘物业指标对发展商业的限制因素，指导商业定位和建筑设计建议政府访谈：了解政府对于城市发展、区域规划的政策性导向区域价值判断：从城市、区域、地块角度判断区位价值，最终得出项目商业类型初判项目商圈确定：根据项目商业类型，综合考虑商圈划分原则，给出项目核心商圈、次级商圈、扩大商圈的范围城市商业格局：根据城市规划、现有商业分布及未来商业供给，推断出未来城市商业格局，及项目所在商圈的特性2立地研究资料来源：九洲远景分析24项目立地研究24*第二十四页，共一百六十一页。政府访谈主要走访规划局、发改委、商贸委、统计局及旅游局，了解城市/区域的经济、商业、旅游业的发展规划，把握城市商业发展的政策性导向政府访谈市规划局区规划局市发改委区发改委市商贸委区商贸委市统计局城市发展规划城市道路规划城市公共交通规划城市区域人口规划区域发展规划……城市经济发展情况城市经济支柱产业情况城市第三产业发展情况城市主要项目开发情况城市主要的发展区域情况区域经济发展情况区域大型项目开发情况……城市商业网点规划城市商业发展情况城市主要大型商业项目情况城市招商引资情况区域主要商业发展规划区域商业项目情况……城市经济宏观数据的更新统计年鉴购买统计数据的摘录房地产业详细数据……注明：根据项目情况进行旅游局的访谈，城市/区域旅游规划、旅游资源的开发或者酒店等物业相关数据资料来源：九洲远景分析25立地研究-政府访谈25*第二十五页，共一百六十一页。综合考虑4个影响商业格局变迁的因素，通过workshop预测未来商业格局，从中分析项目所在城市商圈的级别，支撑商业类型的初判资料来源：九洲远景分析城市未来商业格局示意图兰山南坊河东东南罗庄市级商业中心市级商业副中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心立地研究-商业格局影响商业格局变迁因素政策因素（城市规划）人口因素（分区域人口数量的情况）住宅开发（分区域房地产业发展）交通因素（公共交通、交通枢纽、道路交通规划）26城市未来商业格局判断26*第二十六页，共一百六十一页。27项目区位条件研究主要体现在区位和交通两方面的分析，结论支撑项目区位价值的判断资料来源：九洲远景分析德城区高铁新区高档住宅区中高档住宅区行政商务办公区本项目立地研究-区位条件研究市政府德城区经济开发区东方红路东风路长河公园岔河本项目老城区高铁新区项目区位条件研究区位条件分析项目所在的区域承担的城市功能定位项目周边区域所承担的城市功能特征项目紧邻的道路情况项目周边是否有可利用的自然、人文资源交通条件分析项目与城市主要功能节点的距离，反映可达性项目周边人流、车流动线可达性分析项目地块紧邻道路的交通可视性分析27*第二十七页，共一百六十一页。28项目组全体须重视对物业条件的研究分析，多与客户沟通，建议采用workshop方式全面分析地块的限制因素举例-项目地块图及重要指标物业条件分析实际用地面积：24955平米，容积率：6.25、建筑密度：45%、商业面积比例：最多35%（地下商业面积不计容积率）项目商业回迁面积：3500平米（相对独立）资料来源：九洲远景分析长340米50米160米预留通道遵循的商业原则：尽量用足容积率和建筑密度物业重要指标：地块面积、容积率、建筑密度、商业面积占比、地块的平面坡度、土地开发程度等指标研究目标：深度、全面挖掘发展商业的限制条件如交通动线、项目物业产品组合联系、绿化带隔离、停车位预留等，给出产品适宜性建议方法：与客户多沟通，挖掘客户在地块物业条件上限制的担忧，与项目组分析相结合；采用workshop形式项目组全体重视物业方面的限制立地研究-物业条件分析28*第二十八页，共一百六十一页。从城市、区域、地块三个角度分析项目区位价值，最终得出项目商业类型的初判29从城市角度

city项目不在城市发展的重点方向，但作为老城区，人口密度高，消费潜力大项目不处于市级商业中心或城市商业副中心的核心位置，但北部商圈正逐渐形成从区域角度region

区域内的旧城改造进程在加速，将导入大量新兴人群，人口结构将不断优化北部区域现有商业供给不足，南城百货区域形成小规模的聚集，但项目周边区域商业逐步发展，本项目的开发处于机遇发展期从地块角度location举例-项目区位价值判断综述资料来源：九洲远景分析123

项目地块周边部分新兴楼盘已经启动并初具规模，商业环境的氛围正逐渐改善

项目地块的可达性及可视性较好，地块的商业价值较高立地研究-区域价值判断29*第二十九页，共一百六十一页。通过对现有项目与购物中心类型选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出可能类型，以进入消费者和竞争的筛选环节匹配?在项目地点、交通、面积、商圈条件方面，现有项目与哪些购物中心类型完全不能够匹配，哪些类型具有较高的匹配性？现有项目的地点现有项目的交通状况现有项目的面积现有项目要求的商圈范围可能的类型选择现有项目所有可能的购物中心类型可选类型的地点可选类型的交通状况可选类型的面积可选类型要求的商圈范围资料来源：九洲远景分析立地研究-购物中心类型的初判3030*第三十页，共一百六十一页。项目商圈的确定需考虑项目的商业类型、地理及空间自然属性的限制、城市主要节点特征、周边商业环境的关联性商业中心类型的商圈范围考虑地理及空间自然属性的限制-河流、公园、山川、铁路、高架桥考虑主要城市节点-交通特性：城市快速路阻隔、快速环道-社区分布特性：考虑行政区域划分界限、社区的划分界限考虑周边商业环境，如城市核心商圈影响项目商圈限制条件资料来源：九洲远景分析31………………123456项目商圈限制条件区域型商业核心商圈3公里，次级商圈6公里区域内湿地公园、河流、铁路的阻隔影响区域内火车站、客运站等交通枢纽的影响区域内快速环道、城市主干道的阻隔影响区域内区域行政和街道行政划分的界限项目与市级商圈朝阳商圈的相对位置商圈确定依据31立地研究-商圈的确定31*第三十一页，共一百六十一页。根据项目商业类型，综合考虑商圈划分原则，给出项目核心商圈、次级商圈、扩大商圈的范围商圈范围：秀灵路、快速环道（秀厢大道）、中华路、望州路围成的区域涉及范围：项目周边约2公里核心商圈举例-项目商圈定义资料来源：九洲远景分析扩展商圈：南宁市区北部区域范围涉及范围：项目周边10公里范围商圈范围：西侧区域受到心圩江和湿地公园阻隔，东侧延伸至东沟岭新区、北到安吉街道，南边受到朝阳商圈影响无法延伸涉及范围：项目周边约5公里次级商圈扩展商圈32核心商圈次级商圈32本项目立地研究-商圈的确定32*第三十二页，共一百六十一页。33第一次沟通（会）安排在第二周周一，沟通宏观、立地、商业概念初判及商圈划分的研究成果，准确把握项目方向，明确商圈范围划分，以便开展第二周工作

商业类型初判商圈确定竞争研究消费者研究资料来源：九洲远景分析供给分析城市宏观研究项目立地研究需求分析第一次沟通会第一次沟通会时间：第二周周一形式：按照客户要求，以PPT形式沟通核心页沟通内容：宏观、立地、商业概念初判及商圈划分的研究成果目标：准确把握项目方向，明确商圈范围划分，以便开展第二周工作第一次沟通会33*第三十三页，共一百六十一页。34竞争对手分析重点是市场商业供给分析，城市商业部分收集资料和调研工作最先启动，商圈内供给和典型对手分析均在第一次沟通会后逐步展开，支撑项目差异化竞争，为第二次沟通主要内容34资料来源：九洲远景分析工作计划竞争对手分析工作安排紧前工作紧后工作工作实施输入信息：与BD部门完成资料交接工作，同时在九洲远景资料库搜索相关城市资料，项目商圈确定第一次沟通会方法：政府访谈、网搜、客户沟通、实地调研、workshop、矩阵分析、专家访谈资料来源：商业类型网站、调研结论、集中讨论、九洲远景同事关系资源（潜在竞争对手）商业调研EXCLE表格第3周的第二次沟通会，沟通内容为城市商业研究，区域竞争研究、竞争对手差异化研究、典型竞争对手研究3竞争对手分析

准备期（非项目地）1W（项目地）2W（项目地）序号工作模块12312345671234567第一次沟通会

3项目竞争研究

注释城市商业资料收集城市商业项目及业态的调研商圈内商业调研workshop(确定典型竞争对手）典型竞争对手全面调研交付修改34*第三十四页，共一百六十一页。项目竞争对手分析分为城市、商圈内供给情况，针对典型竞争对手进行全面研究调研，尤其是潜在对手的信息收集35资料来源：九洲远景分析

准备期（非项目地）1W（项目地）2W（项目地）序号工作模块12312345671234567第一次沟通会

宏观、立地、商业初判及商圈确定

交付

3项目竞争研究

注释城市商业资料收集城市商业项目及业态的调研商圈内商业调研workshop(确定典型竞争对手）典型竞争对手全面调研交付修改3.1城市商业

注释网搜收集资料实地随时随地观察收集信息，项目组交流城市商业理解与发现（分区域、分功能重要租户的租金简单调研）交付项目经理整合修改时间

3.2区域竞争项目（现有/潜在）业态研究

针对区域商业调研，包括详实的各功能租金、售价调研交付项目经理整合修改时间

3.3重点竞争项目（现有/潜在）研究

workshop详细全面调研（尤其是租金和品牌）交付修改3竞争对手分析35*第三十五页，共一百六十一页。九洲远景针对市场供给情况分析分为三个层级：城市商业供给-商圈内商业供给-典型对手深入分析，支撑项目差异化竞争分析，同时验证项目商业类型的初判针对现有典型竞争对手全面调研，得出对项目的借鉴、挑战、机会；针对潜在典型竞争对手全面详细调研，分析对项目的借鉴、挑战、机会；城市规模以上商业供给及构成研究，包括聚集性、规模、商业类型、档次、目标客群、主力店等细分研究，矩阵分析城市商业业态按照九洲远景全面的商业分类，进行系统性分析，了解行业业态的发展状况，发现机遇点城市商业供给情况商圈内商业供给情况典型竞争对手全面研究3竞争对手分析项目核心商圈和次级商圈内具有竞争力商业供给及构成研究、矩阵分析项目核心商圈和次级商圈内商业业态的空白点分析，发现差异化资料来源：九洲远景分析3636*第三十六页，共一百六十一页。城市规模以上商业进行聚集性、定位细分研究，了解城市商业供给及发展情况，为商业类型的选择、主力店组合、功能组合、档次组合奠定宏观基础37资料来源：九洲远景分析现有集中商业在建集中商业本项目37123456789101112131415朝阳-新民商圈16171819212224232526ABCDG琅东商圈凤岭商圈FE序号项目名称商业类型体量（万平米）功能偏好目标消费者档次核心行业主力店开业时间1万达广场购物中心12.7购物、餐饮、娱乐全客层价值/生活方式导向个人时尚/食品杂货影院、大卖场、百货、家电2004年2新朝阳商业广场购物中心4.3购物、餐饮、娱乐全客层价值导向个人时尚/正餐/年轻娱乐KTV2004年城市规模以上商业的聚集性分析，同时了解项目周边规模以上商业分布情况，项目商圈与城市商圈的相对关系商业定位细分研究包含内容规模、商业类型、目标消费者、功能偏好、档次诉求、核心行业、主力店组合，了解城市商业供给及发展情况，为商业类型的选择、主力店组合、功能组合、档次组合奠定宏观基础举例-规模以上商业项目细分研究竞争对手分析-城市商业供给37*第三十七页，共一百六十一页。38功能诉求独特性导向情感诉求价值/生活方式导向生活方式导向价值导向价格导向城市主要商业定位图-举例资料来源：九洲远景分析专业化(=有限品种)一次性购足(=品种齐全)航洋国际城梦之岛水晶店梦之岛古城店万达广场国贸中心友谊百货功能与情感诉求矩阵分析，了解商业定位聚集性特征梦之岛民族店南宁百货新朝阳购物中心永凯购物中心38竞争对手分析-城市商业供给38*第三十八页，共一百六十一页。39生活方式导向价值/生活方式导向价值导向家庭女性商务行政人群年轻一族旅游客群资料来源：九洲远景分析价格导向独特性导向目标消费人群定位-举例万达广场航洋国际城国贸中心万达广场梦之岛水晶店新朝阳购物中心永凯购物中心梦之岛古城店梦之岛古城店南宁百货梦之岛民族店友谊百货友谊百货目标消费人群与情感诉求矩阵分析，了解商业目标客群定位聚集性特征

39竞争对手分析-城市商业供给39*第三十九页，共一百六十一页。40资料来源：九洲远景分析建筑形式定位-举例(封闭式)购物休闲娱乐(半开放式)建筑形式（开放式)建筑形式与功能偏好矩阵分析，了解商业建筑形式聚集性特征40万达广场航洋国际城国贸中心梦之岛水晶店新朝阳购物中心永凯购物中心梦之岛古城店友谊百货梦之岛民族店竞争对手分析-城市商业供给40*第四十页，共一百六十一页。按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行系统性分析，了解行业业态的发展状况，发现机遇点41资料来源：九洲远景分析B餐饮正餐1快餐2休闲餐饮3A购物个人时尚购物34家庭耐用品5食品杂货6儿童用品7文化用品C娱乐1家庭娱乐2健康与运动4大型主题娱乐5其他文化设置3年轻娱乐九洲远景行业分类标准美食广场4品牌多品类组合店2综合百货1以单独的模块专题研究详细业态划分见《九洲远景行业分类标准表》竞争对手分析-城市商业供给41*第四十一页，共一百六十一页。了解品牌集中度（城市商业开放度）、档次集中度（消费诉求特征）、规模范围、业态集中度，分析各重要业态的聚集性特征4242资料来源：九洲远景分析行业品牌集中度档次集中度规模集中分布特征百货国际、区域百货品牌已进驻南宁，本地百货品牌已形成连锁且占据主流区域品牌：南城百货、广州友谊百货国际品牌：百盛、巴黎春天百货本地百货：南宁百货、梦之岛百货

价值/生活方式导向、生活方式导向单店规模约3-5万平米分布在朝阳-新民商圈、琅东商圈、凤岭商圈等品牌多

品类组合店NNNN111112233456城市商业业态研究举例竞争对手分析-城市商业供给42*第四十二页，共一百六十一页。做好城市商业调研的前期网搜准备工作，全体项目组成员参与，在项目地随时随地收集资料，同时针对主要区域分功能抽调租金和售价，为租金/售价测算和租户访谈名单积累信息城市商业调研工作安排工作安排调研技巧到项目地之前须做好网搜准备，提高工作效率与针对性，更多为验证工作，同时在调研过程中发现并补充完善；须熟知九洲远景行业分类标准，了解商业品牌知识，总结商业调研经验，提高调研技巧；调研内容：拍照、收集重要餐饮、休闲娱乐租户的联系方式，初步了解主要租户的租金情况，购物类则集中在食品专业店、HBA药妆店、3C数码品类杀手店，家庭耐用品品类杀手店，才外服装服饰、服饰配件、化妆品、儿童用品、文化用品等购物行业主要分布在百货内，集中观察记录时间安排：内部启动会后均可开始筛选收集资料，整个搜集伴随整个项目前两周工作中人员安排：以负责竞争模块的顾问牵头，项目全体人员参与信息收集：网搜项目商业信息资料，如联街网、联商网、大众点评网、地方商业网站等，到项目地验证信息准确性到项目地全过程随时随地收集信息，包括就餐、扫街、团队建设、客户招待等随时随地的发现、观察资料来源：九洲远景分析43竞争对手分析-城市商业供给43*第四十三页，共一百六十一页。44项目核心商圈和次级商圈内具有竞争力商业供给研究、矩阵分析，分为现有商业和在建（潜在）商业项目，总结对本项目发展商业的影响44商圈内商业供给分析资料来源：九洲远景分析ABC核心商圈次级商圈竞争对手分析-商圈内商业供给功能诉求独特性导向情感诉求价值/生活方式导向生活方式导向价值导向价格导向专业化(=有限品种)一次性购足(=品种齐全)航洋国际城梦之岛水晶店梦之岛古城店万达广场国贸中心友谊百货梦之岛民族店南宁百货新朝阳购物中心永凯购物中心商圈内商业供给矩阵分析44*第四十四页，共一百六十一页。45通过对商圈内现有商业业态分析及潜在商业业态组合的预测，发现差异化竞争空白点，作为项目未来的关注点（1/2）45资料来源：九洲远景分析竞争对手分析-商圈内商业供给购物个人时尚家庭耐用品食品杂货儿童用品文化用品现有项目生生百货明珠广场佳心百货东方广场友谊商城紫荆百货南亚广场万国大都会宜欣购物公园上邦百汇城潜在项目农垦华润商城海航日月广场商圈内竞争项目业态空白点分析举例45*第四十五页，共一百六十一页。通过对商圈内现有商业业态分析及潜在商业业态组合的预测，发现差异化竞争空白点，作为本项目未来的关注点（2/2）46业态市场空白点分析核心结论举例现有项目潜在项目分析目的根据现有商业业态的情况发现市场空白点，在商业概念定位时可与现有商业形成差异化分析潜在项目业态可能的业态组合，借鉴未来商业业态的关注点餐饮现有商业中多为中西式快餐，正餐、休闲餐饮、美食广场可重点关注未来随着人口结构优化，正餐、休闲餐饮需求将不断上升娱乐现有商业对家庭娱乐和影视娱乐关注较少，存在较大市场空间潜在商业也开始关注家庭娱乐业态购物从现有商圈内大型商业业态分析，儿童用品、家庭耐用品存在较大市场空间潜在商业在儿童与家庭耐用品业态上给予更高的关注儿童用品存在空间正餐、休闲餐饮、美食广场均存在空间123家庭与影视娱乐存在空间资料来源：九洲远景分析46竞争对手分析-商圈内商业供给46*第四十六页，共一百六十一页。47项目组采用workshop的形式，确定3-4个竞争对手（现有和潜在）进行全面调研分析473个主要竞争对手海口市的大型商场零售业态零售业态商业规模商业规模目标消费者目标消费者档次定位档次定位生生百货

东方广场资料来源：九洲远景分析

上邦百汇城竞争对手分析-典型竞争对手分析47*第四十七页，共一百六十一页。48针对现有典型竞争对手全面调研，包括品牌、功能、业态、租金、售价等，分析对项目的借鉴、挑战、机会48挑战独一的高端品牌配置

-拥有几个海口独一的国际一线品牌配置，巩固了其高端定位的优势，商圈环境优越

-紧邻海口富人居住区与国贸商务区，周边高端消费能力强稳固的高端百货品牌形象

-十五年的高端百货经营历史，已经在海口树立了稳固的高端百货品牌形象高端会员的忠诚支撑

-多年经营积累了众多高忠诚度的会员，较难改变其会员的购物习惯

机会各品类的品牌覆盖深度不够

-商业总体量有限，各品类的品牌配置覆盖面较窄，缺少大型的品牌旗舰店商品组合缺乏特色

-商品组合只是将众多品牌聚集在一个区域，缺乏鲜明的特色，皮具鞋类表现最为明显商业动线不畅，购物环境一般

-受商业裙楼柱网制约，楼层商业死角较多，商场外立面装修档次不高单一购物功能，配套不足

-以购物功能为主，几乎没有其他业态的配套，无法满足客户的休闲与家庭娱乐要求借鉴独一高端品牌的引进

-为提升本项目的档次，须要引进几个独一的高端品牌购物环境

-提升项目的内部购物环境与外观形象，凸显项目的高档定位多业态组合

-单一购物业态不难满足顾客的一站式消费需求，需增加休闲娱乐、餐饮等业态的配比典型竞争对手研究核心结论举例资料来源：九洲远景分析竞争对手分析-典型竞争对手分析48*第四十八页，共一百六十一页。针对典型竞争对手全面调研，包括竞争对手项目区位、楼层布局组合、商业定位组合、竞争优劣势、租金售价等多方面，得出对项目的借鉴、挑战、机会

典型竞争对手分析要点剖析商业定位组合（功能组合、档次组合、品类组合、品牌组合、消费者定位偏好）竞争对手项目简介（区位、商业定位、商业规模、建筑形式、目标客群等）典型竞争对手分析要点分楼层各功能租金、商铺售价情况（在后期租金/售价测算中汇报）楼层定位组合（平面布局、楼层主题、楼层业态、功能组合、楼层品牌举例）竞争对手优劣势分析（综合分析竞争对手的弱点和强项，详细信息支撑）资料来源：九洲远景分析49竞争对手分析-典型竞争对手分析潜在典型竞争对手应利用各种方式尽量获得更多的信息，对有用信息进行梳理，挖掘对项目的借鉴、挑战、机会49*第四十九页，共一百六十一页。50现有典型竞争对手分析举例（1/4）50项目名称德州百货大楼地理位置紧邻新湖，位于湖滨中大道118号开发商德州德百集团建筑面积营业面积6.8万平米总体形态一座集购物、娱乐、休闲的综合性大型百货商场商业定位目前鲁西北、冀东南规模最大、档次最高、服务最优、设施最先进的百货商场开业时间1983年5月10日资料来源：九洲远景分析竞争对手项目简介德州百货大楼德州百货大楼简介竞争对手分析-典型竞争对手分析50*第五十页，共一百六十一页。51楼层业态品类BF1F2F3F4F楼层主题品牌举例居家生活财富、高贵广场食品超市、家电商场时尚舒适广场时尚仕女馆精品绅士馆日化商场、首饰、名表、鞋帽、箱包、名烟名酒、保健品少淑休闲、针织、羊毛衫时尚、青春服装、羽绒服5F运动、家居、儿童幸福生活运动服、家具床品、童装童鞋、孕婴用品、文体玩具、健身器材资料来源：九洲远景分析6F工艺礼品城男士精品、商务、休闲服装、服饰工艺品德百超市、德百家电欧米茄、浪琴、周大福、中国黄金、百丽、天美意等JACKJONES、VERYMODA、ONLY、SELECTED、纳帕佳、BasicHouse等郎姿、格力思、玖姿、雅莹等卡尔丹顿、沙驰、JEEP、马克华菲、喜尔德等罗莱、凯盛、好孩子、E-LAND童装、JEEP童装等竞争对手分析-典型竞争对手分析现有典型竞争对手分析举例（2/4）

5151*第五十一页，共一百六十一页。52现有典型竞争对手分析举例（3/4）

52食品/日用品家电服装服饰购物餐饮休闲娱乐高档中高档中档档次占比功能占比品类占比年龄、性别偏向女性男性年轻成熟中低档德百大楼资料来源：九洲远景分析家电家居儿童用品文化用品德州百货大楼竞争对手分析-典型竞争对手分析52*第五十二页，共一百六十一页。53由于规划设计的原因，德百大楼停车场出口设在车流最集中的文化路与湖滨中大道，极易形成拥挤目前湖滨中大道双向4车道已远远无法满足该区域的人流车流需求德百大楼停车场设置与车位量严重限制了未来人流车流的聚集资料来源：九洲远景分析典型竞争对手劣势分析竞争对手分析-典型竞争对手分析现有典型竞争对手分析举例（4/4）

5353*第五十三页，共一百六十一页。54资料来源：九洲远景分析荣和山水绿城项目概况荣和山水绿城本项目项目位置：位于明秀东路，本项目东侧约1公里处项目规模：山水绿城项目为南宁大型综合体项目，占地30万平米，总建筑面积147万平米，包含有住宅、办公、酒店、公寓及商业中心，其中住宅面积约100万平米，计划导入人口约3万人项目开发时序：项目分四期建设，第一、二期为纯住宅开发，第三期为住宅和办公，第四期以酒店、公寓和商业为主荣和山水绿城区位潜在典型竞争对手分析举例（1/3）

54竞争对手项目简介竞争对手分析-典型竞争对手分析54*第五十四页，共一百六十一页。55资料来源：九洲远景分析集团概况：本项目的开发商为广西荣和企业集团，该集团以住宅房地产开发为主，同时发展有酒店、金融等业务，以高品质地产开发为特点，在广西有较高的知名度代表楼盘：主要代表楼盘有荣和新城、荣和山水美地、荣和中央公园及荣和东盟国际等商业经验：荣和集团以住宅开发为主，商业作为社区配套的一部分，已成功运作荣和山水美地社区配套商业和荣和中央公园商业项目，在商业招商经营上积累了一定的经验开发商概况：荣和集团位置：青秀区东葛路功能：以发展大型主题餐饮、健身娱乐为主，致力于打造南宁高端商业中心入住租户举例：和久日式料理、碧蒂欧美容结构、维开幼儿英语教育结构、北京水木造型等开发商业项目举例：中央公园商业街潜在典型竞争对手分析举例（2/3）

55竞争对手分析-典型竞争对手分析55*第五十五页，共一百六十一页。56荣和山水绿城商业项目分析资料来源：九洲远景分析位置：紧邻明秀东路规模：商业体量约6万平米商业定位：购物、餐饮、娱乐为一体的综合性购物中心消费者定位：以中高端消费人群为主商业组合：以百货为主力店形式档次组合：以中高档为主经营模式：持有物业，以出租为主开发时序：计划2013年项目启动建设，2015年建成，预计2016年开业备注：访谈对象，荣和集团招商管理部杨经理，电话：,潜在典型竞争对手分析举例（3/3）

56竞争对手分析-典型竞争对手分析56*第五十六页，共一百六十一页。57消费者研究为市场商业需求分析，根据客户要求选择是否进行消费行为的定量研究，商圈内人口数量及特征直接影响商业类型及商业规模的判断，为第二次沟通主要内容57资料来源：九洲远景分析工作计划竞争对手分析工作安排紧前工作紧后工作工作实施输入信息：项目商圈确定第一次沟通会方法：政府访谈、网搜、实地调研、根据客户要求定量调查资料来源：统计年鉴、街道办、居委会、政府网站，定量问卷调查结果、访谈结果、规划文件人口调研EXCLE表格第3周的第二次沟通会，沟通内容为城市购买力分析、商圈内人口数量及特征、商圈内消费者消费行为定量研究结论4消费者研究

准备期（非项目地）1W（项目地）2W（项目地）3W（非项目地）序号工作模块123123456712345671234项目消费者研究（调研公司定量研究）

注释城市购买力分析

年鉴数据更新及城市规划法确定人口数量（政府访谈）确定调研公司

落实调研人员和问卷、人口数量及特征调研workshop定量调研实施整理时间交付57*第五十七页，共一百六十一页。项目消费者研究主要集中在第二周进行调研，一般在周末进行消费者消费行为的定量研究58资料来源：九洲远景分析4消费者研究

准备期（非项目地）1W（项目地）2W（项目地）3W（非项目地）序号工作模块123123456712345671234项目消费者研究（调研公司定量研究）

注释城市购买力分析

年鉴数据更新及城市规划法确定人口数量（政府访谈）确定调研公司

落实调研人员和问卷、人口数量及特征调研workshop定量调研实施整理时间交付4.1城市人口购买力研究

注释整理时间统计年鉴购买与数据更新

4.2商圈区域人口数量及特征

注释

城市规划法确定商圈内人口情况（政府访谈）

项目区域内人口调研（总量和特征）交付

4.3商圈人口消费特征研究

无需定量分析

注释

与人口调研同步进行交付

需定量分析（项目组）

注释

寻找调研者提交调研问卷

workshop定量调研实施整理时间交付

需定量分析（调研公司）

注释

寻找筛选调研公司并确定

落实调研人员和问卷

workshop定量调研实施整理时间交付58*第五十八页，共一百六十一页。消费者研究核心集中在人口数量推测及消费者行为特征分析，人口数量通过两种方法测算，消费者行为特征分析根据客户要求选择执行方法，支撑商业规模测算及商业目标客群定位59项目商业需求分析商圈内人口数量及特征商圈内消费者消费特征分析城市购买力分析从城市消费市场及人民生活水平进行城市购买力分析，通过消费支出结构变化反映人民消费需求的升级人口数量测算方法：城市规划法与人口自然增长法人口数量及特征为项目商业的需求状况，为商业规模有效购买力测算法的重要依据，同时也是商业主要的目标客群执行方法：调研法、定量问卷分析法（项目组），定量问卷分析法（调研公司），根据客户需求选择消费者行为特征分析为各功能的商业业态定位提供需求依据4消费者研究资料来源：九洲远景分析59*第五十九页，共一百六十一页。人口数量采用两种推导方法，根据项目客户的要求、灵活运用，人口特征的调研与现有人口调研同步进行人口数量测算方法现有人口+新楼盘导入人口=人口数量现有人口：通过项目商圈内街道办、居委会的走访，了解现有人口总量及特征，根据自然增长率推测开业年限的人口数量新楼盘导入人口：通过商圈内现有楼盘和潜在楼盘的统计和汇总（可参考当地房地产业相关推广文件或者杂志资料），根据入住时间，结合入住率的推测，得出开业年限人口数量根据第一周政府访谈获得的人口区域承载数量的规划，推算出项目商圈人口承载值估算项目开业时人口总量推测方法一：城市规划法依据《南宁市城市总体规划（2008-2020年）》，项目所在的核心商圈与次级商圈属于规划的城北片区与城西片区的广西大学大学片区，预计总人口约为51.5万举例方法二：人口自然增长法消费者研究-人口数量及特征资料来源：九洲远景分析6060*第六十页，共一百六十一页。人口数量城市规划测算法举例

61核心商圈与次级商圈涵盖南宁城市发展规划中的城北片区组团与广西大学片区，2015-2020年总计规划人口约51.5万资料来源：

九洲远景分析12城北片区组团：包括金桥片区、友爱片区、安吉片区、东沟岭片区，规划人口：48万广西大学片区，规划人口：3.5万中心城组团结构分析示意图消费者研究-人口数量及特征61*第六十一页，共一百六十一页。人口数量调研举例-项目核心商圈内人口构成明细62行政区街道名称人口数量人口构成职业构成家庭构成龙华区中山街道3万以中低、低收入人群为主，其中有300多户为低保户下岗职工和老企业职工居多2人滨海街道6.3万以中低收入为主，多为旧的住宅多为老企业的员工3人大同街道5.6万以中等收入为主，多为普通的住宅小区多为金融贸易区职员3人金宇街道7.3万以中高收入为主，多为中高档小区多为本地居民的安置小区，多出租给上班白领3人金贸街道5.4万以中高收入为主，多为高档住宅多为金融贸易区公司白领或者管理人员3人琼山区国兴街道7万以中高等收入为主，高档住宅和普通小区导入的公务员与与办公人员居多3人美兰区海府街道6万以中低收入为主，多为普通住宅老城区范围，多为老村民3人蓝天街道3.6万以中低收入为主，旧城改造范围当地企业职员，少量无业人员3人/4人

海甸街道3.7万以中等收入为主，普通住宅为主本地上班族居多3人白龙街道5.5万以中低收入为主，处于城乡结合部，多为村改居以本地村民为主3人和平南路街道2.9万以中高收入为主，省政府所在地，中高档住宅为主多为公司职员或者政府公务员3人资料来源：九洲远景分析62消费者研究-人口数量及特征62*第六十二页，共一百六十一页。现有人口数量调研举例-项目周边3公里区域成熟小区人口（常住人口）测算表序号名称档次户数入住率现有人口1弘基书香园（一期）中档42095%11972弘基书香园（二期）中档50095%14253弘基书香园（三期）中档252590%68184学清园中档27095%7705世嘉星海（一期）中高档75090%20256电力大厦中档15295%4337造船小区低档37895%10778星海人家中高档594495%169409和平现代城中高档161695%460610德源中高档27395%77811幸福e家一期-福吉园中档40090%108012幸福e家二期-福祥园中档40090%108013星台花园一期中低档50095%142514星台花园二期中低档35095%99815兰亭山水中档116590%314616星海中龙园中高档80490%217117大重小区低档322595%919118健龙苑中档36090%97219南平花园中低档36690%98820鹏顺园小区中档48790%131521锦绣台山小筑中档14295%40522台扩社区低档603995%1721123大重小区低档210095%5985资料来源：九洲远景分析63消费者研究-人口数量及特征6363*第六十三页，共一百六十一页。导入人口调研举例-项目周边3公里区域新建楼盘人口测算表序号名称档次户数入住率现有人口1国泰-环球金融中心高档500002星海湾壹号高档6000%03世纪经典中高档11550%1734东方星海中高档8060%05星海大观高档1800006海天下高档146007金玉星海中高档30850%4628大连明珠高档87170%18299百年汇C座高档28975%65010星海国宝高档307270%645111一品星海高档164845%222512一方公馆高档1280013星海阳光中高档33750%50614杰特公寓高档6000015华世-玫瑰东方高档12190016世嘉星海（二期）中高档55620%33417德源筑座中高档30450%456资料来源：九洲远景分析64消费者研究-人口数量及特征6464*第六十四页，共一百六十一页。现有流动人口数量调研举例-项目周边3公里区域办公人口测量表序号名称现有入住率员工人数1大连软件园100%5002大连软件园区100%500003五甲万京信息技术产业园40%2004市公安局、市检察院100%7005市林业局100%1306大连肉联厂100%2007星海大厦60%5008诺德大厦009期货大厦0010百年汇（A\D座）80%150011大连市化工设计院100%20012辽宁省水产海洋研究所100%15013国航大厦100%20014研究生教育大厦100%70015大连国资委办公楼100%20060星海旺座90%1000资料来源：九洲远景分析65消费者研究-人口数量及特征6565*第六十五页，共一百六十一页。现有流动人口数量调研举例-项目周边3公里区域在校师生人口测量表序号名称人口1辽宁税务高等专科学校35502东软信息技术学院（宿舍）30003大连软件园双语学校11554大连海洋大学(黄海校区）96005东北财经大学462006大连经济贸易学校50607大连理工大学314868大连海事大学250009大连电子学校4200资料来源：九洲远景分析66消费者研究-人口数量及特征6666*第六十六页，共一百六十一页。商圈范围：项目周边约2公里现有人口数量：31.3万预计2015年人口数量：37.2万核心商圈商圈消费者定义与人口数量资料来源：九洲远景分析商圈范围：项目周边约5公里现有人口数量：13.4万预计2015年人口数量：17.7万次级商圈67核心商圈本项目次级商圈商圈内人口数量测算核心结论举例

67消费者研究-人口数量及特征67*第六十七页，共一百六十一页。商圈内人口特征分析核心结论举例68人口数量项目周边现有人口数量为43万，预计2015年人口规模将达到48.9万人口构成2010年现有人口构成常住人口共235741万人，其高收入人群为14098人，中高收入人群为55844人，中等收入人群为32634人，中低收入人群130543在校师生共129251人办公人口为56180人军区人口为9250人职业构成主要为软件办公人员、个体私营业主、大学师生、原大重机械厂家属院、军队及家属院以及公务员家庭结构以3口及以上家庭为主项目所在地周边的人口构成项目周边3公里人口分布资料来源：九洲远景分析项目周边3公里人口结构本项目中低收入人群在校师生中高收入人群、办公人群高收入、中高收入人群中低收入人群中高收入人群注：高收入包含高收入常住人口，中高收入包含中高收入常住人口、办公人口，中等收入人群包含中等收入常住人口、在校师生、军区人口，中低收入指中低收入常住人口消费者研究-人口数量及特征68*第六十八页，共一百六十一页。消费者消费特征分析综合考虑项目情况和客户的要求选择执行方法，按照工作计划操作实施消费者消费特征执行方法消费者定量研究消费者随机访谈方法：定量问卷拦截访问，样本量根据项目特点确定，方法建议项目组自行操作，已有成功完成的项目（海航项目和唐山项目），根据项目需求设定定量问卷方式（问卷见公司模版），部分客户要求问卷确认工作计划：如调研公司完成，需在第一周确定调研公司，第二周落实调研人员，并组织人员周末双休实施如项目组自行实施，需在第二周周二前落实调研人员，周三提交调研问卷，并完成培训，组织人员周末双休实施PPT书写要求：熟练掌握数据透视表，定量数据表分析针对商圈内消费者行为特征的研究，分别对现有、导入、随机客群进行多覆盖的访谈居委会及街道办访谈（针对现有人人群）商圈内综合商业拦截随机客群访谈中高档楼盘社区居民导入人群的访谈PPT书写要求：从访谈语言中提炼，定性描述Title资料来源：九洲远景分析69消费者研究-消费行为特征分析69*第六十九页，共一百六十一页。70问卷调查执行方案的确定根据项目本身特点，定量分析一定要保证样本量充足，同时甄别条件符合项目定位要求，保证问卷调查质量70消费者调查调查方法与时间安排调查方法：定点定向拦截访问抽样方法：随机抽样调查时间：12月15日样本量&甄别条件样本量:120份甄别条件：-年龄在16岁以上-本地居民或居住1年以上

-家庭月收入4500元以上访问地点民生百货30份生生百货30份中邦百汇城30份东方广场30份执行人九洲远景海口海航项目组资料来源：九洲远景分析消费者研究-消费行为特征分析70*第七十页，共一百六十一页。消费者消费行为特征定量分析构成71访问点消费者自然构成目标消费者行为特征123目标消费者确定71消费者研究-消费行为特征分析71*第七十一页，共一百六十一页。根据项目目标客群的定位目标，将目标客群按照年龄和收入划分细分人群72目标市场类型定义成功人士年轻一族中产阶级收入:>10000元年龄:25岁–60岁收入:4500–>15000元年龄:16岁–25岁收入:6500－10000元年龄:25岁–45岁描述目标消费者确定资料来源：九洲远景分析72消费者研究-消费行为特征分析年龄60岁45岁35岁25岁16岁4500元6500元8500元10000元家庭月均收入72*第七十二页，共一百六十一页。73根据样本投放点随机调研结果，分析4个访问点的受访目标消费者情况73各访问点调研样本分布特征总体来看，受访者年龄以16-35岁消费者为主流，中高收入人群为重点，大多来自于美兰区和龙华区，职业构成以公司职员和白领阶层居多民生百货（31份）：加大了年轻消费者的访问，6500-8500收入段较为集中，中高层管理人员和学生占比较高,多来自美兰和龙华区生生百货（29份）：主要集中25岁以上，各收入段分布较均匀，公司白领和中高层管理人员占比较高，多来自龙华和美兰区上邦百汇城（30份）：集中在16-35岁，在10000以下收入较为集中，公司职员和自由职业者占比较高，辐射范围较广东方广场（31份）：集中在16-35岁，在10000以下收入较为集中，公司职员和自由职业者占比较高，辐射范围较广生生百货民生百货上邦百汇城东方广场消费者研究-消费行为特征分析资料来源：九洲远景分析73*第七十三页，共一百六十一页。74通过多个方面调查目标消费者的消费需求，为确定项目商业概念提供参考74购物频率交通方式/花费时间