项目拓展与报批报建管理讲义

山东万泰置业二零一一二零一一年六月八日目录TOC\o"1-4"\h\z\u二、项目拓展与报批报建管理3项目可行性研究管理制度5流程名称：项目可行性研究管理流程12《项目可行性研究报告》评审意见书13土地投标管理办法14流程名称：土地获取流程18项目投资及土地储备计划表20项目信息收集及跟踪表22项目定位与策划管理制度24市场调研工作指引27定位策划评审工作指引31雹流程名称：川项目定位与溉产品策划管错理流程敏32武项目证照手朴续办理管理骨办法晕34舰流程名称：疾《建设用地斜规划许可证离》办理流程急37国流程名称：美《建设项目干用地批准书波》办理流程俭39花流程名称：出《建设工程棉规划许可证锅》办理流程针41注流程名称：肃《建设工程剂施工许可证既》办理流程吨45邪流程名称：颠《商品房销页售（预售）往许可证》办艺理流程眉47狮流程名称：散《住宅交付部使用许可证永》办理流程萄49籍流程名称：同大产证办理造流程淹51谅二恼、项目拓展讯与报批报建寄管理锅1、项目拓罚展是获取项袖目土地、实配现公司发展佣战略的必要钩举措，项目绵拓展与报批偿报建管理是击公司管理体级系的重要组拐成部分。加绳强项目拓展特与报批报建堤管理，有利膏于控制经营悄风险，有利评于提高项目揭前期开发工贸作效率，有帮利于公司战亿略目标的实分现。屡2、本部分梁管理文件体易现了以下指改导思想：狠（1）项目圣拓展工作必闸须遵循公司凭的《发展战脱略规划》，久特别是市场列战略和土地冒获取战略；召必须遵循公病司年度经营孙计划和投资勉方案。继（2）公司妨采取枯“锡积极稳健俭”蜡的市场拓展寿策略，加强玩对经营风险割的预警与控缺制。道（3）在项恼目报批报建宏方面，公司胃遵照喘“稠效率优先、库资源共享虎”悼的管理思想酒：所谓镜“益效率优先担”萌，是指在办趴理项目报批驳报建手续时舰，以有利于夸提高工作效流率、便于责评任追溯为原研则。所谓棉“赚资源共享替”帅，是指在确距保来“并效率优先鄙”疫的前提下，牲以有利于公勉共关系资源乳的共享为原腾则。哄3、鉴于获晕取项目用地群的方式（有味投标、竞拍谨、股权受让亲等方式）不揭同及项目在慨不同城市的测具体报批报竟建政策、手捆续有一定差穗异，鉴于项羡目前期工作曲变动性较大秃，不可控因岭素较多，遵谷照截“肆逾繁就减、斗突出重点教”婆的原则，本午部分内容包菊括以下制度匠文件：项目冠可行性研究列管理、土地值投标管理、壁项目证照啊手续钉办理管理等阻。奏4、厨规划落部疲与项目部笑是项目拓展隙与报批报建光管理的主控术部门亮，馅规划裤部唱负责项目拓虫展工作，坟负责或协助型、笋指导知项目部俗（一类项目梅报批报建由毅规划部负责严；二类项目特负责土地确航认函以后的娇报批报建）豪办理项目报旨批报建手续巾，确保按计网划完成各项匀工作。其他什部门应积极乓配合霉其贫工作。主项目可行性尿研究管理卵制度津第一条井为了规平范项目可行睡性研究的程阻序，使项目芒的可行性研撑究更加全面终规范、更加慈切合实际，颠为项目的投串资决策提供坛依据，特制赤定本鉴管理制度械。阀第二条陕本尼制度娘适用于披公司金所有投资项皆目的可行性率研究。薯第芽三放条竿可行性研究链是指对拟购轿入的土地进被行房地产项题目技术经济名上的论证分愉析，并在此期基础上对项灾目的经济效怠果进行预测延，为投资决亿策提供依据辩。兔第棍四泳条筐职责分旬配趟项目可行性为研究报告框坦架及公司各片职能部门在市编制可行性轿研究报告中裁的职责分工免如下表所示塔。授《哑项目可行性痛研究报告》湿各模块对应递关系紫序懂号挖论证项目絮主导部门侨配合篇部门敲1炊项目总论分1.1证项目背景听规划部厨1.2娇项目概况（以包括项目名箱称、项目建阴设单位概括壤、项目地块聚位置及周遍长状况、项目无规划控制要墓点、项目发负展概括）令1.3咏编制依据钳1.4肥可行性研究暗结论及建议撑2探市场研究泊分析尾2.1珠宏观环境分膀析症规划部炮营销部胳2.2锣全国房地产晚行业发展分珠析场2.3耀本市房地产先发展分析汇2.4栗区域市场分岭析颈2.5叶项目初步定有位台研究及建议砌方案章3脂项目开发方愤案狱3.1咐项目地块特颤性与价值分擦析（包括地瞧块特性分析生、土地价值坚分析、土地另升值潜力初救步评估、土怜地法律性质徐评估）抽规划警部其综合部济（法律角度抖）饰3.2边概念性弄规划设计分哑析锋规划右部示3.3猛产品设计建茧议隔规划援部波3.4筛项目狂开发计划拨工程部厘财务部槽、亡营销方部尾、豪规划部圣、项目部思3.5残营销方案轨营销掌部企3.6淹建造成本估亏算含成本和部津规划部鼻工程部逼3.7贼项目全粗成本估算盘成本炸部晨工程部、架规划部玩营销颜部箭、骄财务部饲4创资移金能方案被4.1剃合作方式及泡条件兆规划叉部闻财务部要4.批2粗资金平衡及颤融资方案拖财务部瘦5疼财务评价书5.1俊财务评价基鸣础数据与参距数选取纳财务部咳5.2布财务评价（峡方案1）得5.3粘财务评价（肃方案2）渠5.4茫财务评价结软论年6似不确定性分膛析右6.1屈盈亏平衡分母析籍财务部林6.2枝敏感性分析慨6.3听风险分析刮7浅综合评价捆7.1造社会评价（冷定性）雁规划部卷营销部臭7.2我环境评价（修影响及对策击）贼7.3央公司资源匹剩配分析农7.4册人力资源匹劳配分析螺综合缩部暂8奥研究结论建迎议节8.1以结论善规划重部课8.2买建议币第坝五虽条约项目可行性到研究飘报告编制前必，涌规划啊部学组织付相关羽各部门对丽项目斩进行谷现场糠踏勘舱。雪第想六舌条泳可研报告编旱制中的要点丧提示宜（一）挂规划能部寄须进一步完进善项目背景随调研，包括锤：项目获得云方式的流程仰、土地方资吊信情况、项津目所在区域唉的环境、市仇政和配套条乞件、区域规寺划和未来发疯展趋势等；康须高度重视许对土地方、篇原项目方实胀力及资信的商考察，以及批与其的谈判在和公关工作站。浴（二）剂规划逆部折须落实项目冰相关手续，意重点是土地绣、拆迁及规跨划手续问题仿，刺项目部焰予以配合逗（项目部未蜻成立时，工治程部配合荒）雀。拆迁及规耐划手续问题无的解决方案坝是否可行对航项目操作难怀度影响较大维，在项目投悲资决策前，旅应全面了解旧项目拆迁计辅划和规划手孔续解决方案爬的可行性及穷其成本、落扑实进度等。裹（三）摧规划部青对现场应踏勘攻地块的地形趴、地貌及周赴边环境进行止项目规划的在分析，并根桐据设计草案令及剥产品设计建遇议械，形成《设熟计草案指标撤说明》。宽（四）刺成本训部根据设计享草案、《设对计草案指标蒙说明》，进差行项目建造伪成本和付现辅测算房（保证项目誉开发的最低轧现金支付量贿）生，并形成普《项目可行喷性研究报告妙——次成本指标测绒算》划。搭（五）骄成本锯部地、财务部味进行项目全团成本估算，微并完成应《项目可行雷性研究报告铁——暑经济指标测劫算》音。潮（六）锦规划绢部越在相关人员偏尤其是失综合部蛾法律人员、幼财务鹊部白配合下，负斩责悟项目取得的午风险分析僻：欢1、政策风钞险：政府经妇常在征地、竭拆迁、土地搞使用、销售丰等方面出台蔬新的政策法呜规，将影响赛项目开发进赛度、开发成奖本及销售进玻度等。对于捏这些无法预斑估的风险，摔应该经常与泳政府部门沟吧通，迅速掌餐握政策走向朵，并及时调艇整项目经济鸣测算模式和获项目操作方脉式。阿2、经济风颤险：包括通班货膨胀的风彼险纷、霜房屋贬值的疑风险犬、律利率的风险驻、棒成本费用的志风险听、陆融资风险趋。愤3、市场风漆险：供求的庄变化、购房雨者心理的变浮化等都将影联响项目的销酱售价格、销巩售进度等，姥在项目测算饼时应予以考根虑崇。给4、合作方约风险：由于带合作方的实凉力，合作各竟方营运方式泡的差别以及赞合作各方对临项目运作方惧式的意见不颗一致等将影迹响项目的具逐体操作。所欣以，在项目天决策前，对堤合作方的实播力、资信情循况必须有比液较充分的调揪查和掌握。嫁（七）综合烘部进行人力翼资源匹配分纲析，并完成帜项目团队组拳成人员策划询，形成《项邻目可行性研纱究报告料——利团队组织方侨案》。棚（卷八汤）项目前期畅调研时，如宪果需要进行气尽职调查，记则由辛综合部麻法律人员毙、谣财务部今负责进行。笋第列七纤条页《伟项目梨可行性研究恐报告》的编父写溉、裂审批程序汤（一）项目纤投资决策意宰向确定泼后，浇规划标部通负责编制舍《舱项目可行性睁研究之工作雹计划晕》去，并下发各悦相关部门。执各部门按照首第四条中有孩关规定，负毒责按计划完扫成相应模块晋的研究和报骆告。铅（二）之规划部冶应尽早组织参进行或委托喜外部咨询机拾构深化完成搞《朱项目可烧行性研究报甘告侧——织市场研究分疮析献》塌。慕（三）勺规划火部年组织编制刑完成《遭项目住可行性研究脸报告》侧提交公司分泼管领导审核冒后紫组织讨论，哭报盛总经理审核毛，并在孙集团公司该评审会议厌召开一周前斯向暮集团公司蛛报送刑《副项目可行性诞研究狡报告怠》谢。趣（四）火集团公司去对《逃项目县可行性研究滔报告蹄》秤进行审议，扑形成统一意钓见后，经矿集团公司总岛经理里批准组织后孤续实施工作混。蒜（五）洁集团公司拜评审会议由忆规划部纤负责会议记据录。会后，购根据会议记昂录在三日内挂整理出经过舞修改后的《垄项目可行性沃研究报告》嫁。评审后问女题较多时，社应涉进行补充研针究，并向荡集团公司牺报送睬进行瞒再次审议、尿审批渠。翁第禾八薪条普可行性占研究的委托妖以下情形可群进行可行性杆研究的委托腹：搁（一）公司牲没有或缺少威可行性研究放人员，或者决任务繁多，阴有可能影响奥可行性研究各工作的按时规完成和研究陶质量；接（二）属于您外地项目，旦自我研究需奏要较长时间秀，又需要尽撤快决策；找（三）项目枯属于公司未蠢曾开发过的概，自我难以傍在短时间内遣达到要求的宪深度和精度洋。晕委托可行性奶研究时，所未选择的可行绪性研究单位舱应满足公司贩规定的供方疾评选准则，仍并执行公司路合同管理的赵有关规定。关第伐九倒条惨可行性友研究的效果秧评价碑在项目终止句后，公司组绩织进行项目夹后评价，包者括计算项目的的成本偏差稿率、周期偏蓄差率、利润娱偏差率等。政除不可抗力叹因素导致的贤偏差外，正软常偏差不应仔高于±卷5吼％。高于±惕5凉％的，公司晃在当年度绩桂效考核时符作为考核的统指标进行相清应考核沈。早第十条锯项目不么可行性研究济在房地产市若场竞争日趋扣激烈的客观歼环境下和土抽地盈“害招拍挂摩”多政策下，尽轻管计划立项绘工作已经弱灶化，但项目锈可行性研究柄工作不应被聋弱化，还应睁进一步加强桶，以体现对粉公司高度负逆责的精神。今今后，公司惰再进行项目呈可行性研究暂时，除了进企行项目的滴“件可行性木”崇研究外，还波将进行项目洞的僵“胀不可行性究”束研究。窝“脏不可行性着”奏研究由考规划部烂负责或公司菠委托专业机爸构，以促进榨项目可行性竭研究的科学萌、客观性，牵提高公司决温策水平。陷第十式一朵条晌公司在启动茄下一个新开百发项目时，侄严格按照本粥制度另施行。益第十二条冠本通制度早由公司音综合部前负责解释。冈第十三条望相关流程、昨记录表单及工范本念（一）馒相关流程段LC-01馋：项目可行山性研究管理姐流程指（二）昂记录表单妇WT寇-野TZ栏-01：公《聋项目可行性寒研究报告战》勾评审意见书另WT信-谣TZ姻-02：么（录说明：双击侮图标即可进拆入文件浏览升，该文件放随置在存“枪其他记录表首单半”帜包贸里。丢）（三）范本动（说明：双伟击图标即可赠进入文件浏脊览，该文件误放置在愉“涌范本岂”刻包里。）使流程名称：脱项目可行性唐研究管理流狭程针流程编号：亲LC-01民《赏项目可行性摧研究报告归》慢评审意见书题编号：判WT托-杰TZ留-01既评审蹄人怨职枝务棒接收报告时棚间防提交本意见吉书时间奶评审意见喜评审人（签弦字）：召当贺年叼月锦日备注：忠1、本表可煌另附页。氏2、评审人顷应本者对公昏司高度负责溪的态度提出寻明确、具体舞的评审意见辫，并对评审味意见负责。阿土地投标管拔理办法取第一条乞土地是房盲地产开发企淋业的基本生鱼产资料。为疗了规范盼“艺找地杰”盖行为，提高现项目可行性亩的球“哑辨识能力夸”华，降低土地圣投标风险，染保障土地储年备，促进公荒司的可持续具发展，制定渣本办法。抛第二条之公司舒规划柴部镰是本办法的贺责任部门，桌负责土地合跨作洽谈、土稀地投标等土谦地储备工作跌，岛负责己办理土地使关用证相关手幕续，勺保证公司土邪地储备目标狱的完成。弊第三条政“劲找地烛”叔原则状（租一蒜）与公司的驶土地储备计教划和发展战晶略相符合；盾（补二酸）与公司的和产品模式相窑符合；馒（通三尖）与公司的纽开发能力相裤符合；残（滑四娘）与公司的蒙年度经营计团划相符合。棒第四条尘土地供应垮信息的搜集阁规划佩部查通过以下途跨径获取土地比供应信息：突（昌一南）从土地储钱备管理部门逢获取信息：雁规划红部沈应与土地储述备管理部门继保持密切的间联系，及时岁搜集最新土六地信息，全改面掌握城市踏土地年度供政应计划（包们括不同用途音的土地供应宾计划），随伍时关注寇“名土地招标公批告抢”节，及时向总夫经理报送土典地市场信息月。熄（督二粥）通过与土欣地使用单位奥接触、洽谈竟获取项目土然地转让信息递。繁（刘三皇）通过公共膊关系单位或用个人获取土裁地供应信息骂。象（四）在当富地已经成立哈项目部扎的，由淹项目部先提供土地供奸应信息。锹第五条英规划闪部狼应密切关注摊土地市场的绸“厚招拍挂昏”载信息及其它谦房地产开发更企业的土地午转让价格，敬及时掌握土原地的实际成锣交价格。茧第六条岛如果土浪地满足公司卡的零“左拿地苹”纳原则，白规划制部支、乘分管副总卧报什公司总经理吐征询骡意见。必要颗时，与总经虚理、分管领愚导、线公司相关职槐能部门虾进行现场配踏勘抄。总经理初司步同意后，慌规划惭部宇应迫组织捎相关部门贩进行土地的另资源调查和较市场调查。铲调查内容包雀括：昨（底一驾）城市总体巨规划；友（炕二待）土地利用乒总体规划；辩（脂三扫）宗地规划奸要点；鲜（缴四直）区域土地鸭规划调整的嘉可能性；绒（少五潜）项目成本桑测算摊（规划部、扔成本部、财虽务部、籍营销办部负责缴提供供各专业成本宾测算落数据肥）衣；粒（垮六替）区域市场芽商品房价格趴情况（干营销港部不负责具体工青作）；底（钞七贞）社区环境凡因素；魔（累八衣）周边配套肿情况；数（滴九禾）其它。涛通过调查和气经验判断认增为初步可行学后，晨规划盆部苗负责进行初趋步土地价值辞分析和初步扇估算项目的节开发成本，仙并苏组织虏编制《项目祝建议书帮》报送总经预理，由总经贵理松初步确定垫是否参加投悔标裂意向科（或进一步谷洽谈）。醋第七条好根据绸集团公司掘的决策，占决定参加土迫地投标后，酬财务部陷提请集团的增计财中心姓提前安排投轨标所需的保药证金和土地押出让金；咽规划更部获要进一步与袍土地储备管察理部门密切识联系，提前偏了解土地拍幸卖的详细信府息，调查其嘉他投标单位悄的情况，并那在规定时间下内制订出具失体的投标方惜案，包括投划标策略。投怒标前，根据旨其他投标单辰位的情况和御公司宋“成拿地匹”栗的决心，公鹊司要明确投固标最高报价层。敌必要时，可宰与其他单位俩协商联合投苏标。处投标前，购规划薪部涨应通过各种最渠道或途径千了解其他投论标单位可能衬的投标报价才，同时根据腰《项目可行析性研究报告包》坦中的测算数蹦据谦确定本公司缩的投标最高坡报价。如果题属于土地使牧用权转让，联总经理应明轿确受让的条料件并全程指谦导谈判过程葡。逃第八条箩公司总唯经理、分管辞领导应尽量耍亲自参加土钱地投标或合混作洽谈。这第九条找土地竞腰拍中标后，妻公司总经理烟或总经理授跪权竞拍代表说在《拍卖成括交确认书》唯上签字、盖韵章。蹄第十条枪土地竞嫂拍中标后，讯手续的办理团按照《项目造证照手续管凭理办法》执先行。希第十一条析通过资本合静作方式获取朽土地的，公隆司席应飘组织谋综合部桌法律人员追、蚀财务部最实施局尽职调查，术详细调查合贤作单位的资门产负债和资确信情况。浸公司铅规划部册组织杰进行洽谈合飞作事宜，债在合作协议本中要明确约粱定企项目缓组织的说董事会蚁、经理层、锅财务管理人社员的组成以法及债权、债祸务处理方式段等。合作协悦议应进行签侧证或公证。阻第十二条迈联建和久代建项目氏根据联建和角代建项目的畅实际情况，浓公司运规划部纵负责与合作停单位进行具贷体的洽谈，立必要时郊分管领导或粗总经理进行吃主谈。哗第十三条连根据公膛司的年度经阻营计划，当炭土地储备工荷作属于公司损的年度工作吼重点之一时笋，公司可以仓成立以胖集团公司总阻经理踪为组长的拨“惕公司土地储冷备工作小组伤”握。泥“批公司土地储顿备工作小组鸽”扶成员包括敞万泰置业公腾司靠总经理、迅分管领导、速规划部王部长黎及垦相关部门负许责人俗。恭第十四条蚕工作规夺范及违规责滩任旧（菊一吴）慰规划部就每季度向根分管副总昨报送一次秘《之土地市场信博息奇报告》信，内容包含掉但不限于《导项目信息收白集及跟踪表缩》、《项目贼投资及土地私储备计划表月》洋。纵《闷土地市场信剑息报告陵》剃内容要全面果，实效性要怖强；市场调次查数据要准筝确、完整，继可行性和不责可行性分析增要客观。腾（葛二贸）无论投标丙与否，德规划部拒每年至少参尽加一次土地谢拍卖活动。诸（神三唤）在对外谈帅判过程中，辞谈判人员应慢积极维护公稀司的品牌形浑象和利益，恋严禁泄露公略司秘密，严利禁行贿或收增贿，否则公岔司将给予严忧重警告处分渔或辞退处理翠，并有权追度究其法律责丢任。驰第十五条策本办法线自颁布之日绕起施行前，由公司然综合部睁负责解释妈。活第十穷六渡条卧相关流程与殃记录表单炼相关流程阿LC-02玩：土地获取驶流程悬（二）记录柜表单刑WT苹-迷TZ奇-0盒3云：项目投资卷及土地储备壁计划表纷WT泪-衫TZ缺-0矛4靠：项目信息死收集及跟踪错表拿流程名称：巧土地获取流石程狠流程编号：踪LC-02帽项目投资及央土地储备计裹划表顺编号：宁WT务-宗TZ询-0铁3施戏甩味准年份慢相关内容科20庄11搞年鸽20块12泊年食201去3膏年芒1、当年新盟储备总规模芽（规划建筑扭面积）步2、新增土吉地储备目标滚A、目励标区域一：宫1离）储备目标他（项目数量愈／规划建筑五面积）嘉2酷）重点区域皇3采）规模范围晃（建筑面积两不低于／不常高于）开4罢）产品类型鸦5）楼数面地价水平泪上限捎6）项数目取得初步南预计麻第一季度：抢万平米魔第二季度：厨万平米社第三季度：己万平米访第四季度：贪万平米宫—融—每B、目缴标区域二：参1纹）储备目标古（项目数量荡／规划建筑净面积）武2层）重点区域扩3穗）规模范围眯（建筑面积档不低于／不体高于）盏4既）产品类型储5）楼羽面地价水平滨上限袖6）项害目取得初步衡预计袍第一季度：奔万平米究第二季度：堆万平米乎第三季度：闪万平米围第四季度：舰万平米派—做—场C、借目标区域三伴／价……刚3、关注发兰展方向会各目标区域殃优先级、重甩点区域突破飘目标繁4、预计地脊价支付最大迈需求案5、下年度渔可开复工面饶积预计挪项目信息收某集及跟踪表凑填报日期境：拢编号：纽WT耕-侧TZ闭-0变4面一、新项目屈基本情况概盆要惕项目名称听位置斜区域位置狡所在区选四至范围类东啄南绣西众北误地段魂与市中心、壮主要建筑物羞、商圈等的封距离。矿土地所有权虎归属蔬土地使用权监归属即合作方委土地规划用拒途命占地面积争建筑签面积再其中：住宅秒容积率本公建境土地现状伟包括使用现王状，地形地劈貌，待动拆老迁情况。缴获取方式及艺条件旁获取方式膏土地价格涛付款条件文交地标准循其他要求雅市场劳周边参照市晓场、具体楼火盘，可能的驰售价估计。揪备注盒填报单位：穿感盒世娘柜运惹填揭报日期：抓二、项目进促展状况及工萝作计划使详细内容撕项目进展状施况握接触形程度标说明与土地霸方接触程度所，初步接触惰、深入了解平、有合作意乖向、准备上乎会还是准备坛签约。暑谈判娇情况倡谈判进展情忘况，谈判条类件等发生重奸大变化。农法律进手续巾法律手续办胞理程度，如机：已取得的扁政府、法律菊文件依据等诞。抹焦点棒难点项项目进展的边主要难点和撕焦点。填项目发展环攀境变化举竞争鸭对手舒竞争对手加剧入或退出，筐对手提出条勤件发生变化岛等，以及主遥要竞争对手策在整个城市撤重大土地购吨买或其他投艺资。杯竞争沸楼盘钥对项目发展匙有影响的楼闹盘推出与封保盘等。术政府妨政策索主要政府政散策颁布或变红动及对项目聋发展的影响羞，政府倡导育重点开发区普域和领域的醉提出或形成个。权城市斜规划各城市规划发暴生重大变动告或（即将）哭实施，重大万城市规划调赛整。应市政林配套储整个城市重毙大市政建设旬（如交通捷忍运系统规划愚和建立，主罪要道路的开给工或通车）腐，以及项目张周边市政配销套的改变。舍其他盯因素裙如：房地产据热点发展区物域的形成和航改变等。根下一步计划穿说明该项目传下一步工作减计划（继续傅跟进还是暂猛缓、终止）丘、工作重点够、采取的策探略、突破点召、是否需要特项目发展工串作小组介入晕、什么时间舰召开听证会插等。先项目定位与屈策划管理芽制度大第一条近目的验为综合考虑既和平衡影响米产品的各专祥业意见，完婚成项目整体拢定位分析（埋包括市场定犯位、客户定催位、产品定巡位等）和产蝶品策划结论钻，指导下阶类段的概念设构计、营销推迷广整体思路蕉等工作，特狗制定本管理东制度。矩第二条尘本制度辈适用于公司湖各房地产开吨发项目的项兴目定位及产异品策划工作另。丢第饮三项条挎概念窜（一）项目咽定位：是根乔据项目本身工所具有的属得性和特点，伴确定项目针犯对的目标消循费群体、市尽场迎合点以趋及产品风格推等，并考虑汁产品的市场盼差异性和引集导性。合（二）产品另策划：是在隙明确项目定念位的基础上伍，按照市场绑需求对多种羡产品方案进筝行测算比较甘，并提出产功品的最优配淘置建议，一桑般需要包括典场地分析、缸楼型配比、醒规划排布、促单体布局（伏非必需）等臂。般第节四勾条捷职责覆公司款营销部切是项目寻产品定位与帜策划的主要怪责任及组织茧部门，负责帜编制《项目是定位与产品鞭策划恋报告点》。中规划部炉参与项目定左位与策划工贵作，在职责榜范围内为公蔬司项目定位轻与策划工作鞭提供支持，缴包括概念性蜓设计方案。颤（也三澡）概成本部著、购财务插部、始工程部显等部门参与湿项目定位与席策划工作，定在职责范围银内为公司项宰目定位与策席划工作提供漂支持碗。示第椅五歇条睁项目定位与茂产品策划工报作启动鸣（一）项目脸取得之后即籍启动项目定旋位及策划工雪作，游营销部方应根据可研塔报告的主要绍结论，并结抗合产品标准籍化研究成果哲，拟定相关款工作计划，抢明确此阶段倘公司各职能搬部门分工，闹必要时可委明托外部机构顽进行。奏（二）计划坑拟订后，由板分管领导审绑批。吼（三）各部颗门按膏审批后的峡工作计划落亚实相关工作启。兄第六条延项目定位与盛产品策划报粒告内容世内容要点包盟括：略（一）宏观透市场分析（也经济环境、绘政策环境、驴市场预测等妙）；充（二）区域貌市场分析（外区域环境、乱人文配套、早周边竞品、裁项目SWO塌T分析）；脸（三）客户块群体分析（蚀客户群类别赞细分、购房直动机分析、钟价格承受能启力）；弟（四）项目存定位（市场象定位描述、写目标客户群嗽体描述、）欧；升（五）产品完策划（整体挪规划建议、响外观设计建骗议、户型设渔计建议、配患套设施建议毒、装修档次孤建议、配套夜服务建议、塔物业管理建交议；必选内掩容包括楼型岛配比规划方姿案、规划强私排方案、单抵体布局）；裙爱（六）项目惨开发方案及贺项目开发节尤奏；泊（七）营销斑卖点提炼。酬第七条取营销部锯组织港编制巡《项目定位采与产品策划盘报告》，相团关部门蓄参与评审拳，并上报审船批。惜第宜八糖条徒项目定位与弯策划报告审洁批：绑（贡一活）恐营销部爽在公司功总经理办公狸会煤上汇报主要园内容，总经侦理办公会提堤出报告修改返意见，意由劝营销部满进行修订完怪善。袍（二膏）《项目定橡位与产品策鞠划报告》最宝终经蛮总经理办公罢会抛审议通过、么公司总经理斤/集团领导切审批。循具体执行详脆见《定位策遇划评审工作缎指引》。妨第九条百审批后的《夹项目定位与惨产品猴策划报告》滚由骨营销部路下栋发贸至堂规划部、工够程部、松综合部锅、租成本部丑。亿第艘十艘条穷鉴于胁项目定位与贤产品项策划工作的快特殊性，遍项目定位和毁策划人员在佳日常工作中符应加强房地顿产市场特别虎是其它房地蛮产项目的调袍研，以不断薄提高烛项目定位和喷策划能力。再第林十惨一或条析本摇制度钞由阳公司揭综合部叹负责解释。柜第十倡二姿条尝本申制度伶自颁布之日扮起施行。们第十也三野条割指引、相关返流程、记录辨表单与范本指引护市场调研工蒙作指引裕熟阁定位策划评女审工作指引相关流程权LC-0惑3蓄：项目定位铅与产品策划犯管理流程（三）范本伶（说明：双鸭击图标即可钞进入文件浏苦览，该文件对放置在华“党范本洋”凶包里。）年市场调研工核作指引1.目的麻明确公司项酷目产品目标傍市场/组合绪、产品组合舱定位；球1.古1陆传达项目扬信息，为项戚目的宣传推纽广建立市场六基础；颤2.市场阅调研的主要杠内容芬2.1竞拆争性调研内皮容孟橡各楼盘概映况（区位、易环境、规模音、开发商背丽景等）旨井开发该楼擦盘动机虏精购买者特榆征及结构折筑目标市场律定位、产品逮定位、形象穴定位然宵项目规划份设计特点（社面积大小、反功能配置、暂建筑细部、冬各类户型的炕平面布局等包）垂摊宣传推广篮策略与方法攻2.2街吉（片）区价度值调研内容末云对片区规使划的认知与血态度罪崇对项目区瘦位、环境、饲交通及生活短配套设施的回认知与评价最收搁对项目景维观资源的价甚值判断农毒对片区项扭目产品组合患的认知以及韵建筑外观、妹户型设计、衬园林绿化及名会所配套的奉需求场策对片区项导目的价格预却期润涂企业品牌芝对项目的影挥响程度挎凑片区项目毫适合需要程汤度及认购可偷能性、推荐清可能性血勺个人购买宋片区项目的扑心理成本构飞成疏2.3消血费者调研内且容请颂对项目产傻品的使用态刻度仙鞋购买可能排性察剑片区项目劫的价格预测眠愉企业品牌焰对项目的影端响程度引锁产品需求撒基本意向（堆面积、户型松、功能）太典影响消费巴者行为的因袭素啊——鸣个人和社会育特征（文化廊程度、职业晋、职务、收耐入、性别、格年龄、婚姻币状况、家庭啦结构、居住块形式）滤景影响消费呀者行为的因扯素哀——泰媒体特征（眯主要媒体接指触习惯、接棵触频率、主修要媒体类型舞与名称、最晶喜欢的节目往类型）号仿影响消费忌者行为的因畅素迈——寨生活方式（王态度、价值昂观、消费观末、兴趣、爱铁好、时间支猪配方式、观衫点、个性和晌自我观念）猎3.专案退市场调研的撞主要方法销3.1竞健争楼盘调研波售楼现场观帽察+楼盘资栏料+深度访铸谈+计划购热买者个别访键谈咏3.2街价（片）区价灯值调研祥文献调查+枕实地调查+阔网络+报刊字杂志+相关悦文本资料+肾居民访谈百3.3消掩费者调研还适合非概率叹抽样的各种枪面谈访问方雪式（包括随高机调查、重壤点调查、特胶定客户调查燃）林4.专案躬市场调研报项告模板：湾第一部分乔项目顺竞争环境分辆析帜一、项目竞油争性区域分韵析甩1、竞争性抗的区域构成拣2、各竞争笔区域的功能此定位躁3、各竞争粱区域的发展居潜力蔬4、各竞争辛区域的居住谁成熟状况竿5、各竞争躺区域的文化逆特征盏二、竞争性筒的市场状况闹分析坑1、竞争市做场的总体供歼给特征（规闭模、供给结伞构、价格水航平、产品特冬征）评2、竞争市腔场的总体需阳求特征（主榆流需求产品树、可承担价骗格特征、客确户构成特征岭）毫3、典型个捐案分析（如驴畅销楼盘、钓滞销楼盘、覆各类物业的核典型个案）挤各类物业可赠从不同的标建准划分没第二部分链项目谅街（片）区匙价值研判迟一、街（片愉）区房地产悦开发优势资摧源分析邻二、街（片盗）区房地产速开发劣势分掉析吼三、街（片愿）区规划前质景分析（或燃区域的城市充功能定位分辰析）相四、片区房省地产市场总百体特征分析挡（供给特征埋、需求特征烂）穗第三部分让消润费者研究释一、消费者答置业倾向分勿析虾1、购买项毒目所在片区文楼盘的可能惑性（片区偏她好）膏2、对片区截楼盘的基本载价格预期产3、对片区伐楼盘的心理夕印象（楼盘机形象的认知茶度）进4、产品的面主要需求特晴征（物业类羊型、户型、五面积、功能失、配套要求铅）裂二、消费者展行为因素黑——留个人和社会斩特征（文化阴程度、职业载、职务、收快入、性别、干年龄、婚姻植状况、家庭发结构、居住丙形式）遗三、消费者螺行为因素牵——泼媒体特征（堂主要媒体接蛙触习惯、接赤触频率、主蕉要媒体类型朋与名称、最蓄喜欢的节目贴类型）贿四、消费者桃行为因素访——蝇生活方式（胸态度、价值秆观、消费观禁、兴趣、爱醋好、时间支间配方式、观绘点、个性和郑自我观念）叨定位策划评惕审工作指引1.目的兼适应公司业层务规模发展统，规范对项侍目定位的论缝证，控制经吊营风险，提乌升公司竞争下力。坊2.适用相范围坊适用于公司拐投资的新项陶目。六3仪.《项目受定位与产品智策划报告》成评审会口3挎.1会议金召集人：责营销央分管领导清。特3枕.2参加骡成员：则集团公司相据关领导、滨公司仁总经理办公暑会消参会人员、向项目部经理撒以及局营销部记认为有必要置参加的内外约部专家。具界体参加人选锡由寸分管磨副总板在会议前确值认。御3杠.3评审离会相关工作逢内容：桥营销部冈负责在会议宋召开前至3造个工作日将射《项目定位插与产品策划袍报告》书面榆版本报送与洒会兰人恨员。需会议召开时抚，掌营销部卫摘要介绍《凝项目定位与塔产品策划报识告》内容。富评审广会进行讨论诉审议，形成猛是否通过该旅项目定位的农最终意见。销3智.4冲综合升部偷应于会议结录束后3个工傅作日内完成顶会议纪要并德由总经理签贫发，忽报拔集团总经理丈备案，俊并狠下发至姨规划部拥、剃成本部挺和已工程部陵。如会议对侨《项目定位事与产品策划闯报告》提出梁较大疑义或梳需要做较大擦调整时，则底应审慎进行市研究分析，毒并在10日伙内完成调整府。钳流程名称：肝项目定位与元产品策划管庭理流程淹流程编号：勉LC-0州3加项目证照溉手续枕办理管理办妨法葡第一条与为了明闻确乞公司赏各类项目证孝照办理的工仗作分工，加雾强证照鱼办理工作的趁管理，保障葬项目计划的码按期实施，唉特制定本办孤