深圳美术馆物业管理投标书

深圳美术馆物业管理投标文件标书编号：仗项目名称：我仇王供摧物业管理隙投标人秩：深圳市拦懒还甩河二面○○弱八年十一月净目阴录修一、法定代料表人证明书谦倚4束二、投标文岭件签署授权连委托书贫酒5劝三、投标函广辛6祝四、投标人渗情根况瓜介绍蜡暂7轿五、开标一型览馒表肢低20渐六、物业管湾理费构禽成冲明细报价油聋21遇七、物业管饱理方式、运餐作程序方案节及实奴施劈文件爹中25锋第一章叉验物业管理整葵体设想及策蹈划但波25疤（一）单农项目概况庄号25税（二）早歌管理设想锹作25播（三）管理听目标衣轻27炉（四）管理络措施昨仙27盛第二章聪您管增理方式、工币作涂计划好倘30迎（一）管理泛方式松裂30惑（二）工作衫计划帐峰33然第三章累司人员的哪配青备、该培戴训与管理克借35劣（一）人员掌配备哭迟35孟（二）人员棵培训拖编41先（三）人员储管理孔依44脏第四章索省制度和档案惩的建立与荡管是理严仁46骑（一）档案扯建立寿雹46贞（二）管理怎处各项管理蓬制度目录苦厚48纠第五章烤攻房屋管理慧与仙维护页付51已（一）房屋慢维修养护盈迁51亏第六章恐留共用设备、眠设寻施的建立与芳管理编俊54且（一）共用闻设施设备维门修养护的管复理规定毅贸54疯（二）共用捧设施设备维比修养护计划服及实施方案令影56锹（三）机电泛设备设施管间理穷咸58获（四）智能腊化系统管理远象60乡第七章亚捎保安及车剃辆位服务译具62寄（一）保安尊队伍组织建华设乡衡62顾（二）车辆各交通管理雕鹊64娃（三）伯感会务服务匪吉65察第八章素扶安全管姻理该与应急抢险路预案巩够67该（一）安全窑管理工作特刷点龄邻67咬（二）安全杜管理目标谅休67台（三）安全旗管理原则橡樱67哨（四）安全越管理内容与缓方式雹乖67赌（五）消防萍管理记玩68航（六）公共太卫生安全管绞理矿任69榜（七）安全子突发事件处永理肢名70霸（八）沾宏突发停电应惕急预案水故71笋（九）症岩意外伤亡应很急预案御型72咐（十）水浸玻应急预案垃聚73醋（十一）火海灾应急预案太针74讲第九章叶唯环境卫生牵管困理柄数76屡（一）环境重卫生管理浇饰76目第十章哗冈绿化管理端版79趁（一）绿化赵管理挨倚79冠第十一章后若物资装罢备种血81役（一）物资唇装备励驾81嚼八、相关服丰务示计柄划典弊82招（一）准备晋工作灿硬82介一、法定代锐表人证明书毁桃通兽畅同志，现任裙我单位嗓域皂哀职务，为法勺定代表人，沈特此证明。钞有效日期：损2023年役12月28喉日醋签发日浙期：200后8年尿11歌月肆3炒日厦宏单位：深圳哪市尸鉴榜（盖章）附：槐代表人性别溜：策轿级动年龄：嘱圣工躁作证号码：范载营业执照号搅码：旷阁极经享济性质：有昼限责任值主营（产）系：物业管理鞠兼营（产）督：餐饮管理虫、超市管理摇进口物品经能营许可证号学码：主营：兼营：固说明：1、概法定代表人毯为企业事业轰单位、国家匹机关、社会春团体的主要天行政负责人吴。阴谁2、内容僚必须填写真临实、清楚，验涂改无效，泻不得转让、打买卖。净二、投标文汇件签署授权私委托书词本授权委托逝书声明：我奴样越像（姓名）系视深圳市钻竞陈蚕（投标人名皮称）的法定会代表人，现贝授权委托培深圳市方姨理棵优（单位名称妄）的跪半垮恶（姓名）为顷我公司签署详本项目已递述交的投标文剂件的法定代顿表人的授权妻委托代理人铲，代理人全抬权代表我所清签署的本项捕目已递交的柔投标文件内饥容我均承认忌。让代理人无转冷委托权，特陶此委托。辈代理人：腔友匆双性别：阅男丰年龄：轻址三规沿联系：绳脆郑闻怪员：谣押外子买身份证号码链：赖点绪涂荐雕职务：螺项目经理睁尸投标人：孝深圳市慨姥理轻勾滚雄法定代表人单：傲焦迎览凤阀钩授权委托日芽期：社20叠08奇年涝1犹1揉月件槐3清挖日三、投标函边致：速习深圳市中邦血国际招标有爱限公司局臂（招标机构赶名称）德1、根据已荡收到贵方的荒招标编号为顾渠C沟芬2F遗01司的裕惕深圳市浊物业管理拾猫项目的招标租文件，遵照兵《中华人民绑共和国政府啄采购法》和吹《深圳经济疑特区政府采巨购条例》等睁有关规定，圆我单位经考飞察现场和研寿究上述招标害文件的投标换须知、合同朵条款、技术简规范、图纸存及其他有关究文件后，我热方愿以开标遣一览表中的胜投标报价并导按招标文件泳要求承包上忧述项目并修摸补其任何缺今陷。楼2、如果我涌方中标，我繁方将按照规树定提交上述开总价闲10棵撇％由具有独誓立法人资格忆的经济实体泳企业出具的握履约担保书勾作为履约担平保，共同地京和分别地承余担责任。洲3、我方同绿意所递交的粘投标文件在肉“班投标须知秤”蔑第15条规没定的投标有骡效期内有效叹，在此期间元内我方的投荐标有可能中然标，我方将态受此约束。刊如果在投标耐有效期内撤喊回其投标，比其投标保证证金将全部被述没收。皆4、除非另情外达成协议洗并生效，贵焦方的中标通怠知书和本投絮标文件将构棍成约束我们流双方的合同色。该5、我方理尾解贵方将不法受必须接受屈你们所收到赶的最低标价稍或其它任何递投标文件的御约束。氏投标人：买深圳市侮浪理颤单位地址：徒深圳市尼拘惕哨串掘法定代表人吉或其委托代声理人：偷雾敏朵勉邮政编码：楼侦51803饮3版脂：昂桌炮益：连关脉堆拼开户银行名养称：少六管钢开户银行帐绕号坚：便吓纹核开户银行地鲜址：樱深圳市惕热恢寻摄开户银行电宗话：两雅得盗甚捏日期：蓬罚2023颈年1竟1公月质融3腥茶陶日思四、投标人例情况介绍翼注：1、在茫按要求填写赏好此表格后害，各投标单昨位可以用其脏它的方式，绪就公司整体皱情况作出详诸细的介绍。挺2、有关资绢质和获奖情钳况需提供证丰书扫描件。锹五、开标一著览表舅注：1、本肥项目收费单甲价：内容应缠包括招标文姿件中所规定厦的所有服务朽项目；刘2、本项目符总收费：指方招标文件中绍所规定的所唱有服务项目趴合同期内全浸年的总报价目，此报价作水为投标方的贝投标总价。颗六、物业管带理费构成明耽细报价器（单位：元筝/月）射七、物业管挽理方式、运青作程序方案白及实施文件间第一章细物业管理整排体设想及策刻划辣（一）项初目概况纪美术馆是集检美术展览、年美术品收藏讯和美术培训趁教育等功能覆为一体的公冬共文化设施始。占地面积阿8000平漆方米刃，建筑面积史达羊15000奥平方米费，拥有八个盒标准展厅，虑一个中央圆葬形大厅和一仪个户外雕塑牢广场，以及案7层多功能枕办公大楼，救因此物业管狸理工作十分税重要而艰巨典。柏（二）管英理设想扮根据文化场当馆物业管理咐的自身运作汽规律，针对饼迫美术馆目前昆的实际情况幅，我们经过慈初步综合分幼析，认为在假对该物业的棵管理服务工寄作中应着重啊抓好如下几级项工作：辫段1、高标准宣、高水平管呜理的措施渐（1）建立金和实施完善恰的物业管理饱质量体系敬物业管理行索业的发展过煌程证明了要趴达到高质量栏的物业管理钳服务水平必酿须建立一套滴高标准的质唱量保证体系竹。近几年来滨，在国内物腹管行业逐渐躬推广实施的狼ISO90税01-20摔00质量体算系标准被实真践证明是行贡之有效的，汗这一点我们打公司在导入犯并通过IS塔O9001薯-2000警质量体系国捆际认证后，闪就深深地体温会到其好处苹。在百士美术馆的物蚁业管理工作常中，从一开础始就要坚持嫩做到高标准阵、高起点，摆科学管理、芝规范服务。拘（2）培育那高素质的员类工队伍踏人才对我们迎来说，是最诊重要的资源赴，它决定了素企业的兴衰乘。在人才的纸管理上，我舍们着重抓好躬两个环节，被一是勾“侧引进关咐”猪，引进的人排才要具有较芬高的专业技腿能和较好的翼综合素质。恰二是拣“齐培训关石”亭，我们公司加每年都要针重对不同的人慕员分别制订备出详细的培屈训计划，要疏求大家有现挽代的物业管稀理意识，为遵业主服务的纵意识，都要念做到一专多察能，每年的妈培训考核成华绩都要作为似职务晋升和肾年终奖励的披重要依据。废作为做好物握业管理服务疗工作的重要声前提，我们盐的人才培养每目标是：培荒养一支高素并质的精干的县员工队伍。旺垒2、管理深战度和广度的欢做法六社会在进步轮、时代在发葵展。对于奶牵美术馆这样震一个精英荟吐萃的项目而模言，物业管精理服务的深艺度和广度是坏没有止境的疮。我们认为竭：随着社会删的进步和社呢会分工的不雁断专业化，目物业管理公较司在管理深驰度和广度上啄，除了依靠查科技手段外维，还应尽可浓能和社会各悲专业服务机街构联合，满胆足业主的多深方面需求。采编3、创造优镜美舒适、安台全文明、洁时净环境的设筝想铃（1）硬件辩建设竞可靠的安全洞保障系统、亦管理完善的混环境设施、逮简洁醒目的帖形象设计系合统、安全方级便的交通网番络以及丰富杜的文化色彩惠等，一系列房具有一定超镇前性能的先顾进设施、设敌备为番漆美术馆环境想和文明建设您提供了物质吐保证。付严格车辆交耐通管理。我站们准备设置唱完善的各类宇交通标识，凡加强车辆的啄监控和引导仇，及时处理掌突发事件。否验运用现代科肯技手段，季“构三防抹”践结合，确保佳安全。贴“荡三防稠”早结合即是人嘱防、物防、错技防相结合理。洋“灯人防者”势上我们实施欢快速反应系卵统，物防上浪采用围墙、址防盗装置，朴技防采用高宿科技的智能锐化系统等手劳段提高防范倒能力。箩（2）软件迁建设雕创建高档次宇的文化场馆猴，软件建设爪比硬件构成勾更为重要、装更为艰巨。岩特别是我国每物业管理行六业发展时间拖短，管理公戒司和广大业赠主均需要进省一步加深对务物业管理的吸认识和自身仁修养，这个茧过程需要日门积月累的努士力，物业管全理公司应着披眼于长远发重展，持之以飘恒地在软件滚建设上下功饿夫。御（三）管理做目标葛1、业主单爸位满意率达省90%以上境；顷2、有效投信诉率低于2洋次；刮3、有效投录诉处理率达捕100%；蜂4、责任展贸品受损率，进资产流失率黄为0；肿5、房屋及阻公共配套设谦备、设施完萍好率98%慧以上；乎6、场馆内抹治安案件案也发率为零，必无任何重大禽管理责任事滔故发生；北7、环境卫配生、消杀、歇绿化达标率择为100%表；垄8、利用现氧代化管理手奖段对物业进绿行管理；租9、消防管你理通过政府甘规定，年检穿完好率10丘0%。巩（四）管理晒措施罗1、导入I樱SO900惑2质量管理泄体系挠我司已建立陕了ISO9涛0002质降量保证体系饰，并顺利通壶过第三方认寸证，通过多仗年的实际运判作和持续改轮进，质量保辉证体系已日蜘趋完善和稳置定，并具有印较强的可操否作性，质量趋保证体系已径成为我们提殃供规范化、反标准化物业瞒管理服务的打基石。随着顶国际标准化宜组织于20惹00年12厨月颁布了2萄000版质框量管理标准徐，我们审时卷度势，积极裂跟进，及时后对原有的质紧量体系进行各了改版，并圆成功获得I态S0900辨2眨∶危2000质抛量管理体系授的认证。在打荡美术馆物业铸管理的实施嚷过程中，我堡们将一如既原往地推行I辞S0900糕2，以期在齿为客户提供让优质服务的撤过程中不偏缓离既定的轨氏道。眼2、实施伍“堆质量、成本带双否决宇”态运行机制授我司结合物撒业管理行业桨的服务特性效，全面推行漆“腿质量、成本虚双否决喂”趋机制。公司寇每年通过与刑管理处签订据目标管理责桶任书，把服狡务质量和成幻本控制作为抖考核管理处椒工作业绩的烈两项最重要款的指标，且偷两者是错“臂或共”咏与层“丈否俯”纺的关系。我叙们将把这一堡套运行机制销用于该场馆吹的管理实践领中，力求在听“断服务质量眯”紫和寄“离成本控制民”股之间找到更哈准确的结合获点，以提供仁“铸质优价廉许”盲的服务产品脖。消3、建立碍“阅加油站式漫”俱的员工培训军机制做由于提供服杜务产品的主坡体之间的个迫性差异，对植于服务产品增的提供，不傅能简单地只夏制造一种锅“晋准则病”胡，而是应该陆依据服务需末求的变化而谊不断调整，腹也即服务的神层次、内容少和方向做出如相应变化，庆其中一项关愉键问题就在娘于对员工持喷续不断的培际训。在实践浅中，我们推谈出了捕“榨加油站式聪”蛮的培训体系包，做到岗前著培训、在岗妨培训和调岗决培训，各层领级员工均有宽明确的培训扑达标标准，够使每一层级特员工保持服晨务知识、技勿能与服务需火求达到动态协平衡。同时毛，我们亦强险化克“剖管理者就是载培训者懂”凶、态“课培训是公司蚊对职员的最辱大福利摔”拴的观念，并腿把这种意识变在物业管理讨工作中贯彻饰始终。誓4、倡导开判放式的管理减服务讨物业管理公踪司与客户之耗间关系若协赠调不好，必犬将演化为阻鼠碍物业管理候水平提高的主一种阻力。易为此，我们乡倡导和强调疮开放式的管乌理服务，即魂：我们通过遣要求其按时宾公布财务帐糟目、定期提争交问“换管理报告律”鉴、组织走“枯管理处开放时日吩”猾活动、公布颠管理处主管干人员的联系凤等措施册，自觉接受庭业主的监督盏。殃5、管理体沃系的全面整痰合和提升折社会的环境邀时时在变，议需求亦时时保在变，始终验沿用旧有的岛管理模式和遇服务方式是叼无法满足业所主不断增长槽的服务需求盖的要求的。保在月蒸美术馆的日织常工作中，摆将致力于用计新型的时“则以客户为中迅心、以流程巡为导向拾”撕的运作取代货传统的齿“枕以企业为中肥心、以职能胸为导向茂”刊运作，实现倾物业管理水掌平的持续提犬升。佳6、致力于金共用设施、竹设备的循环记改进级楼宇管理的量一个重要内蛋容就是共用羡设施、设备零的管理和维阶护。共用设扶施、设备运鸡行状态的良查好程度将直龄接影响到客插户的日常办长公和安全保匆障等问题。花根据我们对糊楼宇多年的坐管理经验，摸我们将对共家用设施、设召备的管理分港为三个层次围进行，即：堆以保证共用祥设施、设备为处于受控状炸态、维持正衬常运行为目陕的的日常管威理及维吼修；溜以消除各种者运行隐患，腊保证渣设施、设备描性能得以充壮分发挥为目乔的的定期维燃修养护（包冤括大、中修次）；案以提升设备抖性能、增强误设备自我保监护功能。带第二章僻管理方式、炉工作计划柴（一）管理昌方式奖1、管理体摊制窝接管蚁睛美术馆物业识管理以后，聋管理处在退政府芬主管部门和吧物业凳公司的直接拴领导下，根带据所签委托六管理合同条赏款要求，严株格执行《物聪业管理条例兴》及其实施梨细则，实施傲综合一体化疮物业管理。既管理的指导昏思想是：以局社会效益为慕主，经济效晨益、环境效坡益有机结合般，为客户提菜供一流服务辈。利（1）陈容外部管理体雷制业主单位括怕浅春草泥业主单位爪亡到烘惩小穿政府主管部舟门近摘年殿废伞惩乱钳尘物业管理公统司音树帮焰牙算票王志佛别接如莲练熔溪闷氧彼齐急竟陆骄抄鼠污顺半净皂钢（2）管理住处组织管理睡架构督根据物业管粒理服务合同茫，设立页续美术馆管理灵处，财务实祖行独立核算写。管理处组枝织架构图如泽下：主任主任机电部保安部环境部雅（3）管理凉处组织架构兽说明葡1）管理处来内部采取直翠线职能制的缴组织形式，温尽量减少管默理环节，提别高工作效率健和保证信息硬渠道畅通。腾2）在岗位榴设置上，充凉分考虑到项昼目规模偏小销，硬件设施查先进的特点傅，岗位设置射少而精，减禽少中间层，项满足实际需找求，降低管盏理成本。狡3）要求管极理处管理维击修人员素质焦高，一人多压职，一专多忽能，最大限晴度地压缩人聪员定编数量阳。咽2、监督约京束机制畏（1）监督嫁约束机制示彼意图门双周检制度双周检制度定期巡查回访客户客户音（2）监督缘约束机制说联明痰1）由政府趋部门、主管饿部门、物业困管理公司对押管理处实行傻全方位监督虎。瓣2）管理处拔内部运作公轨开透明，便昨于大家监督写。查3陵）强化物业夏管理公司及漠管理处的检鸽查考核职能主，考核结果抽与员工工资竭待遇挂钩。雀3、激励机桥制遣（1）激励后机制示意图激励机制激励机制奖惩体系报酬体系奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系培养提升体系沟通体系企业文化体系坐（2）激励上机制说明耕1）公司激旁励机制分为柴两个层次，窑第一层次为阴员工直接感判受的报酬及钱奖惩体系。仁第二层次为团沟通、提升蔑、企业文化队体系，满足凑员工的精神旬需求。筹2）通过合乞理的报酬体浮系设计，完径善的绩效管龙理与考评，挽严格的奖惩否体系，真正深做到奖惩分理明，优胜劣浪汰，保护员灶工长期的工滔作热情及动决力。贴3）通过加今强沟通，加层强企业文化勇建设，引导选员工形成共太同的价值取利向和文化观朽，确保员工顷积极主动愉考快地从事本递职工作。同肥时对积极上亩进，追求自覆我提升的员绕工，给他们分提供培训再份教育的机会轿，随着企业钓的发展，使时员工的自身赴能力不断提假高，尽可能烟创造条件满熔足员工自我饰价值实现的汁愿望。处第三章萝人员的配备趁、培训与管再理沫（一）人员些配备熄1、佣管理处人员嫁配备方案主任1人主任1人舌屯诵轰扯保安部队长1人保安部队长1人机电部主管1人工程师1人电工7人环境部主管（兼）清洁工8人绿化工3人阳人员配备说郑明：骗管理处拟配临备各类人员探54人，其乐中管理人员辰7人，一般望层员工48样人。醋2、岗位职稳责迷（1）管理切处主任剖在公司的领鹅导下，全面段负责管理处通内部管理、映客户服务、纸房屋设备设豆施运行与维唤护保养、保脊安服务、保渡洁服务、应乘急处理及特蒜约服务等工寄作。陆组织拟制、名审核和贯彻事管理服务的猛工作计划和消作业文件。鼓负责场馆管醒理服务的质现量控制和费捆用控制。宴负责协调与跌物业行政主蔬管部门、地书方有关管理傍部门及有关群专业公司之普间的关系。拉负责初审承炕包方、分供舌方，审批场蛾馆管理服务担公开文件和曲管理处作业替文件的发放榨。量及时向业主缩方通报工作患、交流情况征。帝完成公司交箩办的其他任裙务。魄（2）主任们助理：能协助管理处朴主任完成本踏管理处的各括项工作任务较；煌加强卫生、院工作秩序、符公共安全监爬控，完成月射度工作；勇掌管贵宾室烟钥匙，督促玻清洁人员每海天打扫贵宾哲室卫生和组卫织好来访贵野宾的接待犬；牲主任外出时非，代行使主墙任职务。坡（4）修机电工程师琴：驱设备、设施鼻安全运行负臣责，制定设姿备定修、检翁修、维修计烈划并监督实喷施，指导己；浊督促技术岗遍位人员加强食业务训练和轻学习，不断遥提高技术业筒务水平；塔严格审核设师备、设施维盯修方案；佩督促完成好秃设备、设施垃维修工作哨。呢（5）管理倘员刮在管理处主设任的领导下典，负责客户宋服务的接待匠工作。脂拟制场馆的撕客户服务计尊划、费用预玻算，负责客粒户服务的质乘量控制。异负责编制每惊日的《工作友日报》，并罪向公司上报奴。腾负责协调处偷理客户投诉劈、报修事宜居。档负责建立客提户档案，登现记产权清册纠与租赁清册较、权籍资料同，对客户档训案实现动态芒管理。枪负责代收公柏用事业费、经有线电视费府；代订境外樱报刊杂志及盯代购纯水、持订购员工盒微饭等事宜。己负责收集编奶排：管理信呢息、客户服询务征询单，拒及时张贴和给收回，对反准馈的客户见茫议和意见进布行分析、落梯实和安排处垒理，保持与熄客户的沟通份。脸负责管理处浪计算机应用汪和办公设备滨的维护保养泄工作当具体组织社太区公益性活杨动。六完成经理交东办的其他工绿作。乓（6）展厅裤服务员符负责窗口咨绣询、服务、匙接待工作，忽处理观众投说诉事件；泼负责观众及贴展品安全，少维护展厅面性貌、维持参盐观秩序指；格接待重要来削宾，做好贵陷宾室领导的集接待、服务元工作；哈做好导览工匪作，兼顾贵浪宾室日常接题待服务，协救助布置展览斧。影（7）机电浑工练对主管负责妇，执行管理冤处各项规定补和制度；须负责变配电蒙系统的运行净管理和维修设保养；宣负责高、低模压配电设备匙，变压器，洽机房配电及勤控制设备，园公共区域电福气设备的维榴修保养及故搏障检修；暖负责给排水宗、消防设备供动力电源的蚊正常供给；配认真钻研技池术，熟练掌处握电气设备征的原理及实金际操作与维绑修技术，做架到判断故障骄快捷准确，璃处理迅速及留时；梁按时按质保鼓量完成设备未检修工作；溪定期巡视电众气设备，密辟切注意其运舱行情况，正衰确抄录各项投数据，并填毕写好巡视、园运行、维修公、保养记录爸；芽（8）保安堤员攀对主管负责隙，服从上级脸命令；响重要出入口也设置保安固桨定门岗24歇小时值班。效对一般外来隐访问、办事容人员，建立电询问登记制扣度。对进出尼的人员、车膛辆、物品进发行监控和管毛理；鱼设置流动巡寒查岗、固定招岗袍，严禁脱岗沾；闹验证《物品恳出门证》，浪施工人员《网临时出入证永》后放行；糊发现责任区雅域公物损坏竟向上级报告斧；悲协助主管进川行紧急服务厚处理。道（9）保洁其工左对保洁主管以负责，认真贪执行各项管活理制度；麻认真做好承霉包区域的环息境保洁；彻在主管带领峰下，认真完沈成本职工作偷和其他交办袜任务。倾（10）绿格化工值负责展厅及滋办公楼花草貌的日常养护都及临时增配俊花草的定购俭、摆放尖；桐在主管带领梨下，认真完知成本职工作杰和其他交办梦任务。扁负责院内绿絮化带的所有惧植物及花草奸的日常养护边及临时增配苦花木的定购侦、摆放。咬3、项目负赌责人简历茅姓名知王定军留性别阔男眠年龄叶28赞拟任职务队职称嗓学历秀大专他参加工作时馆间扩从事物业管站理台工作年限阵工作简历暂项目名称啦担任职务燃时间酬备注福学历证书狮资格证书简4常、顾机电垄负责人外简历启姓名滑性别铃年龄属拟任职务拘职称丘学历碍参加工作时然间就5眨年渴从事物业管抄理尼工作年限勿工作简历液项目名称挣担任职务识时间用备注悲操作证书伴资格证书拾（二）人员涨培训知1、培训工织作原则：烤理论联系实丝际，学用一喇致，按需施匠教，讲求实巧效。经2、培训系稻统的实施运皆作培训计划仁昂菠修正今慨批香槐培训计划随恢姿眉炒莲岗位应用岗位应用培训组织培训考核交币龄缠反馈朱反页棒您评价培训考核你系统图说明旨：利（1）针对逼管理特点来耽设置培训目局标并拟订实燕施计划。勾（2）有效擦运用各种培现训形式和方还法，确保培料训达到预期排效果。努（3）通过案对员工进行豆考核，以了浩解培训的有勾效性及员工畜的接受程度翅。武（4）根据恩对考核结果避的评估和反尸馈，及时调怪整培训思路纯并确定未来阔培训重点。摧强调将理论解应用到实践针工作中。玩3、培训的御组织方式统（1）培训乌职责帐1）管理处葱负责员工日狗常培训计划灭、协调、组热织、考核等什工作。矩2）主管级论以上的管理谁人员根据公裁司提出的培壳训计划进行弃逐级培训，福并对培训实售施评估和反势馈。俗（2）培训蹦形式且实行公司与狂管理处两级煮的培训，根自据培训要求镰，采取多种尘形式对员工叔进行岗前培这训和在岗培舞训，其中在盗岗培训是培麦训的主要形弱式。汤（3）培训苗实施流程透员工培训分放为三个阶段豪，即：岗前劫培训颈——肥岗位转正培兄训国——往在岗培训。筒每位新入职造员工必须接香受为期一周禽的入职培训液，内容详见济《新员工公贼共培训科目胸》。三个月穗试用期满后测，经考核合激格后方可转泳正。转正以柄后员工将接伶受长期连续邀的在岗培训扒。所有培训既课程结束后旋均进行考核伪、评价，并寇归档管理。勾4、培训内咽容及目标令（1）新员捆工公共培训凉科目鲜（2）保安铅员及车管员竖培训科目尸（3）维修刷技工培训科剖目贡（三）人员歼管理备1、量才录密用，培养提喊升旦我们在用人庙机制上：重短视管理人员亮的品德修养背、工作能力葡以及在职培聪训：强调管衬理人员的一栋专多能和管洋理队伍的年售轻化、知识究化。决在管理人员傲的选拔上，管我们将严格夸按照岗位要染求制定招聘学标准，根据腾招聘标准择膀优录用。不膜片面强调工窗作年限和学献历资格，以介“窜适用裂”非为原则。旨在管理人员删的培训上，浇我们对每一阵岗位的工作谱技能都规定庙了达标要求叙，并通过在鸦职教育、岗爆位轮训、职茂务轮换等多绑种形式对管仰理人员进行逝培养，不断毙提升其综合古素质。平2、默契合汪作，充分授订权袋强调分工合浸作的工作态底度。我们将阅采用管理处磁主任全权负烧责的直线职杯能管理方式顶，各项目组旺本着精干、情高效的原则愤设置岗位，粉一方面保证谱管理人员工睡作负荷的饱累满，另一方趋面避免各岗蚊位职责的交烂叉，做到闹“州人人有事做跟，事事有人信管脾”碌。同时我们侧倡导全员协迫调管理（在额其他章节有框相应阐述）摸，员工应以莫合作的姿态炸开展工作。项倡导合理授图权，在业主在面前，每个或员工都是管精理处主任。度学会授权是植我们对管理全人员的基本削要求。管理猎处主任通过查授权，将更拖多的精力和足时间放在把剃握全局，正却确决策上。辜各项目主管医通过授权从效繁琐的日常加事务中脱离迟出来。同时耗，通过授权斑，每位员工较都能迅速地泽解决业主提瓣出的服务需抽求，让业主翅在第一时间复得到满意的食服务。同时萌建立检查和硬反馈制度，收各级管理人途员通过定期钟检查，检验择授权效果。豆对偏离服务郊标准的行为予及时纠正，员避免管理失忠控。润坚持分级指贪挥和逐级反左馈的原则。铜我们强调一或个上级的原抛则，并在管引理处内部建粘立逐级向上妙负责的垂直步指挥系统。景管理处主任勺及各项目经借理根据实际腔情况发出工氧作指令，并呀通过现场指房导、工作例他会、内部电逢脑网络等形勿式逐级向下盆传达和执行海。无特殊情弓况下，管理凑人员不得随墓意越级指挥盯，而作业员同工遇到问题勤也必须逐级渠向上汇报，呀不得越级请抖示。垃3、定期考芦核，绩效为疗本描绩效考核，蔬是我们人力被资源管理的杠重要组成部践分。其根本钓目的是营造恰“代以效率为导棒向乖”忆的良好工作雨气氛。脑管理人员的宽绩效考核将同严格依照公滚司已建立并僚有效运作的蛛绩效考核体大系进行考核寨。通过公司澡质量管理部凉等相关职能昆部门、管理将处主任、的弯多种途径、拌多种方式对免管理处管理贩人员进行日灭常工作的绩愧效考核。劲第四章惩制度和档案苍的建立与管籍理融档案资料的凉管理是物业圈管理工作的型一个重要组棒成部分，科修学的、规范京化的档案管才理能有效地抱为住宅区楼洪宇及共用设蓄施的使用、得维修、改建调和各项管理晓工作提供指成导和服务。抛针对脊仰美术馆燃的物业管理凯形式，做到发每一项管理呼工作有理论推、有制度规愚范、有工作绿详实记录，迈计算机系统引对原始文件蛛资料进行管轰理，完善档佛案管理工作舍，从物业管迫理的角度记裂录每一个住疾宅单元的生川活档案，配露备专职档案旅管理人员，旧建章立制，痕对所有档案童资料进行严跟格的、科学岩的、集中的惧管理。祝（一）居档案走制度建立与张管理遗1、主要思座路慢档案资料分缓类：依据小哀区的具体情扒况，管理特额点略有增减沿、各有侧重献。在管理过屈程中，注重挎对原有资料盐的整理，找隔到过往管理怨中存在的缺男陷和不足，昏并进行重新徒的分类和补撑充，使其符砍合对鹊美术馆捐细致管理的蓬需求。估档案建立抓剩住重新接管厅这一契机，况整理住户全询面的原始资三料，并对陈笋旧部分进行垒及时的修正帆，最大限度筐的明确现有朋物业状况和仇业主的自然伤状况，作为拦分户管理的典档案基础，绕以方便接管法后日常管理奔。夹档案管理实俭行原始资料门与电脑管理胡资料综合管药理。原始资梯料包括：纸桶张、文字、辟卷宗、录像吊带、胶卷、范照片、图表艳等形式；电落脑资料包括没：电脑软、嚼硬盘储存系扶统；做到各涛种档案资料锣并重，互相谜补充，形成竭小区管理的嫌无盲点网络摔。嫩区内各项管哭理工作必须智建立档案资优料，依照斧“桐采取的管理下方式挎”暴中制定的规沈范程序，逐罗一建档，形贯成标准化、土制度化的档恶案管理体系棕。差2、建立档逗案、资料的万分类检索择1因）业主静提供的资料释a你、项目批准鄙文件酒b土、用地批准虽文件陆c酸、建筑执照广d腊、拆迁安置艘资料扛2）技术资纵料拉a.朽总平面图岩b.迹单体建筑、拐结构、设备豪竣工图异c.判消防、附属勇工程及地下乱管网竣工图杰d.旨地质勘测报问告谎e.陆工程合同开碑f.竣工报菌告汉g.鲜工程预决算誓h.鹅图纸会审记齿录达i.贝工程设计变准更通知及技鸣术核定单（题包括质量事次故处理记录押）映基嫂刮j.绩隐蔽工程验升收签证谷k.石沉降观察记借录解l.祝竣工验收证上明书忍m.离钢材、水泥巧等主要材料栗的质量保证揪书秤n/血新材料、构轮配件的鉴定朗合格证书驳o.墨水电、卫生缝器具、电梯酱等设备的检外验合格证书购p.寇砂浆、混凝上土试块试压贡报告抛q.欲供水的试压休报告策r.春绿化工程竣园工图纸及相该关资料阔s.烧其他技术资垃料党3)倚管理处建立死的资料柳a.怠住宅区基本锹资料针b.抵住宅区分区气资料梳c.烤商业网点资恨料美d.龄娱乐设施资沟料碎4)察住户资料往a.躲住户入住资要料入住通知书入住协议书拍b.乘家庭人员档何案絮住户情况登滨记表厕（二）叔管理处各项陶管理制度目循录澡第五章装房屋管理与胳维护不（一）疤房屋维修养尸护1、提要型制订砌体、威钢筋混凝土敏、钢结构支拒架、防水、惯玻璃幕墙、触装饰、门窗龟等结构、工信程以及公用叔设施的详细潜维修养护计俭划和实施细攀则。春定期进行房肾屋查勘，确栽保房屋和公阿用设施的安粮全、正常使斩用。诉（1）房屋类本体和公用振设施维修养肝护目标显我们对劝美术馆什房屋本体和胡公用设施维垃修养护的目受标是：保证肿房屋的使用米功能和安全议，维护房屋墓外观完好，钓延长房屋使训用寿命，充肥分发挥房屋司的使用价值满，实现物业赴的保值增值剃，房屋及配谣套设施完好趋率99%以域上，房屋零袖修、急修及银时率为10息0%，中大磨修工程质量职合格率为1棚00%，重竟大维修工程北回访率为1梳00%。俘（2）对横混美术馆房屋祖管理策略帽预防性保养救策略要重视尚美术馆黄房屋本体日狡常检查和养兴护工作，采祥用计划性保欢养与日常检华查监督相结公合的预防性吴保养策略，谊根据设施设禁备的实际状购况和老化周律期，制定详谈细的检查计落划，通过检乌查及时发现侮并解决问题朴，化被动为摘主动，保障桂房屋公共设笼施的完好，秧延长其使用腾寿命。滴重点服务策李略堡根据建筑物歉管理中的重寺点服务事项来，进行重点络防护。渣技术先行策厕略惩我们将重视银技术的引进贿和开发工作百，防止因技缺术不足影响猫正常维修与荡养护，确保美物业养护和弱管理的专业俩化，保障维口修养护的高疾质量。杆（3）忽房屋刘管理的重点付及对策婆管理重点之框一：玻璃幕修墙维修养护任幕墙玻璃碎摸裂、结构胶裙老化、五金馒件锈蚀乃至伸损坏、坠落蚕等已属涉及蹄安全使用的软严重质量问我题。伸所以，玻璃戏幕墙的维护牢是建筑物管胖理的一个重湖点。对策：颈1)吐建议甲方委离托专业机构唐每年对玻璃史幕墙质进行空气渗恭漏、雨水渗熔漏、风压变悼形的症“侨动风压三性淘能检测案”志检测一次浊。伙2)虾做好玻璃外色墙、金属部诚件材料贮备丽工作，尽量铸选用与原来垄一致的材料势，确保外墙独、金属部件节外表饰面的旺零星修补与臭整体色泽和川质量保持一伞致。暴管理重点之贺二：房屋地害基、屋面、蓄外墙、地下绸室以及门窗观防水工程的到维修养护对策：厉1)采取预注防为主的计侮划性维修保阁养和应急修挡缮养护相结铸合的原则，速定期对房屋辩和公用设施落屋面、外墙拐、地下室以争及门窗防水劳工程的完好搂情况和防水免性能等进行歪针对性的检踪查养护。针胖对性地制定蓝养护措施和跪计划，及时进做好房屋和烛公用设施外森墙、基础、缸屋面和勒脚纯等维修养护呜工作。如夏府季来临前及走时做好天面纤、窗户和外透墙等防水修俱补，消除墙丝面和金属漆聚面起泡、脱膀漆、开裂、粮窗户接缝不嚼严等现象，慧保证房屋和执公用设施经罚受台风暴雨脱的袭击。痰2)针对一处些薄弱环节趁，制定专门伴措施，进行薯防护，如在幅台风来临前值做好门窗关接闭工作，地织下室等做好京排水防水工透作。向3)加强建镜筑物使用和零装修的安全归宣传，严把转装修管理关久，加强安全业检查，杜绝卵违章装修。笋4)加强建桨筑物地基、慨地面和勒脚践等饰面的维率护工作，做袭好防损管理老工作，及时欲修补损坏的哈饰面等。唯重点管理之目三：外墙不智锈钢材料、脸铝型材料、震金属构件的泳维护对策：步1)加大检慰查力度，将堂建筑物的巡凶查、保养工辛作量化分解协到人，实施上质量专业控千制；采用多矩重保障制度竹，日常维护腹、定期保养杂、日常巡查拾和定期巡查筛相结合，防日患于未然。搏2)做好玻味璃外墙、铝杀型材、金属董部件材料贮像备工作，尽营量选用与原械来一致的材秒料，确保外妻墙、金属部算件外表饰面茅的零星修补误与整体色泽捐和质量保持领一致。兄3)做好外桶墙、金属部恋件漆面的清活洁和防损工默作，并采取知预防性养护寻等措施，减央少大修次数委，降低维护筛成本。佩4)对施工诸过程进行严达格控制、跟惯踪管理，及相时纠正任何捕有可能损坏矛建筑结构、做危及配套设蹦施安全的行勺为。朱重点管理之星四：钢筋混产凝土结构、彼砌体结构的推修缮和养护对策：论1)定期对丢房屋及配套匠设施进行勘蹈察、鉴定，加并根据勘察闷、鉴定结果惕，制定科学动维护保养方宫案并组织实帜施。杯2)加强员摄工业务技能阳培训，提高绩维修技术。脂3)做好材瘦料特性的研势究和技术贮研备工作，掌跪握其技术标仔准和参数，野包括材料配蹲比方案等。两重点管理之扬五：装饰材货料的养护对策：绍1)了解掌爷握凝美术馆盾各种装饰材站料的使用和达维护特性。薪2)加强外性墙等饰面的矮日常性维护怜和检查工作绍，及时处理下变色、脱落什、破损，发缺现问题及时安处理。蚀3)定期进蹲行大理石打似蜡和大理石廊、花岗岩去抛黄处理，对刚进口的黑色袋大理石日常俊重点检查，破定期清洁、谅维护，更要谈注意在清洁喝、维护中，源要使用适当作的药剂，禁锐止使用对这锹些大理石有统破坏的清洁摊、维护材料无和工具。载4)加强对随橡木等木质戴墙面材料防乔潮、防白蚁咳的日常性养削护和清洁卫同生工作。矩5)严格把厚好材料和维戒修质量的验牢收关，工程绕材料的采购苹严格按照质稀量验收控制速程序执行。疑6)及时做挨好走道、墙纲面等表面的湿积水和污物富的清理，及医时做好排水镜管、排污管规等维修和排草水等清理工打作，避免污北水等侵蚀房迟屋设施。岔（4）房屋循本体及公用查设施维修养是护范围受房屋本体维质修养护范围记是：承重结览构部位（包生括柱、梁、屑楼盖、屋顶否等）、内外全墙体、外墙恭面、楼梯间辆、走廊通道恼、门厅、竖俘井、卫生间返、车库、设刮备机房的维询修、养护和妥管理。尖第六章骗共用设备、芬设施的建立仁与管理津（一）共用绢设施设备维犁修养护的管调理规定胶1、供配电碧设备牢每日一次按双照《房屋、臂设备、设施臣巡视内容与外程序》巡视蛮配电房设备泄，并记录《强配电房巡视烟记录表》；钻配电房每周呆打扫一次，腥配电柜每月迅清洁一次。敲双电源柜(斜箱)委“屿运行陈”帅与判“贴备用侨”骑每月切换检糠查一次，并阵记录《设备慨定期启动表睛》；叙按《房屋、集设备、设施油（年度）周匆期检查、保宫养计划表》毕和《供配电画设备（设施旬）维修保养搬规程》的内微容要求进行雹周期检查、昌保养，并将道结果记录于兽《设备、设姥施周期检查晃、保养记录绣表》内；颈供配电设备李发生异常和眠故障及时报艰告上级，记闭录《设备故趋障记录表》丘，并在设备辰主管协同下裤排除异常和客故障。驴机电设备主闻管组织实施搏供配电设备精的运行管理技及维修保养摔工作，并进算行指导，检作查；扛对每次周期富检查保养记千录、维修记权录、故障记族录进行检查咸验证；殿每季汇总设篇备故障情况勾，填写《设绳备故障记录漆（季度）汇骡总表》，报奉管理处审核疯后，交主管睡部门；口按《应急预公案》规定负涛责处理应急降事件。墙2、消防设疮备圾（1）日常衫巡视叉a.维修沃工每日一次炎巡视消防设稼施设备，设谱备发生异常僵和故障及时氧报告机电设致备主管，并虑排除异常和尖故障；定期检查攻a.由设纠备维修工负工责每月一次洋消火栓泵、依喷淋泵，记目录《设备定趟期启动记录棍表》；恨b.由机些电设备主管壶组织，并由缠保安主部、狮保安人员和呆设备维修工泥参与操作，瞧每年一次进称行消火栓、仍喷淋进行系卷统测试；送寸风、排烟系隔统测试；电傻源、控制联绘动功能以及钟报警安全系乡统的测试。诊记录《消火距栓、喷淋系尝统测试记录宾表》，《消贴防送风、排零烟系统测试困记录表》。维修保养馋a.设已备维修工负谷责消防设施添的维修保养涛工作；将b.设闹备机房每周胡打扫一次，熊机组每月清纺洁一次。消像防泵耳“骂运行症”退与窄“忌备用微”从每月定期启发动后交替更欠换一次；访c.按序《房屋、设垮备、设施（够年度）周期凡检查、保养趣计划表》和亮《消防设备剥（设施）维劲修保养规程钱》的内容要蛋求进行周期场检查、保养周，并将结果牵记录于《设誉备、设施周爸期检查、保己养记录表》垮内；种d.消盖防设备、设辅施维修工作踪记录于《房裕屋、设备、挣设施维修记毒录表》内。翼e.每颤月定期组织忘设备维修工泛检查消防设赢备的运行状家况，填写《呼消防及报警辽系统检查表筹》。按日常脖巡视记录及抚定期检查记云录，根据《槽设备完好率执标准》填写膛《设备完好阶率月度统计昆表》交经理灶审核后报公须司主管部门镜。菜3、给排水比设备题每日一次按卫照《房屋、惭设备、设施屯巡视内容与挪程序》巡视剂给排水设备竖设施；竞定期对各哦武排水设备设响施进行打扫陵、清洁。栋按《房屋、惹设备、设施渣（年度）周企期检查、保姻养计划表》亏和《给排水蛙设备（设施嗽）维修保养素规程》的诱内容要求进枣行周期检查沿、保养，并单将结果记录窜于《设备、稠设施周期检缸查、保养记泥录表》内；中给排水设备灶、设施维修威工作记录于渗《房屋、设野备、设施维娘修记录表》娇内；肯机电维修班壤组织实施给讨排水设备的攻运行管理及舟维修保养工嫌作，并定期鼠进行检查；欺对每次周期龄检查保养记辆录、维修记时录、故障记泽录进行检查象验证；庙每季汇总设谊备故障情况揭，填写《设耍备故障记录拴（季度）汇浩总表》，报暖管理处审核愁后，交主管因部门；连按《应急预模案》规定负禁责处理应急痰事件。铃（二）共用锅设施设备维幼修养护计划顺及实施方案聪1、一层大新厅呈对大厅的玻复璃落地门进霉行巡检养护缓：每周一次约；鸦落地门开启纺灵活，自动栗定位正确，丙关闭速度在盐3s～15载s范围内，政无阻滞现象场；文落地门地弹喂簧平整、不谊绊脚，金属纱表面平整，干无明显划痕箭；尿落地门玻璃阻无破碎、橡门胶条镶嵌紧牲密不松动，败密封胶平整饺，五金配件壤齐全，安装阻牢固。寻每周一次对箩大厅内照明袜、应急照明寇灯具进行巡转检，保持照赔明灯具完好弊，照明开关村完整无损，促灯具饰品无碑残缺。2、楼道还对楼道照明震、应急照明享灯具进行巡晋检，保持照锄明灯具完好党，照明开关阴完整无损，意灯具饰品无工残缺。首狸昏每周一次猴对楼道内防熔火门进行安哗全检查，防砖火门应保持峡启闭灵活，萌闭门器启闭醉无冲击，防翅火门玻璃无架破碎。上按宇每月一次笨对楼道、扶德梯进行巡查棚：回杰可每逝月一次众a.扶这梯扶手无断发裂，表面光平滑平整，无诉松动；堪b.楼表梯台阶、踏饥步平整无塌忌口，不绊脚美，无开裂；器c.楼遗道地面平整蛋，表层与基男层粘结牢固暮，不空鼓，棚铺设的地砖纲（大理石）爱无破损、起垄壳等现象，璃及时修补破驶损地砖（大教理石）；脾楼面踢脚线限高度应一致雀，不空鼓，械无断裂、残缝缺、上口平馆顺、接缝严赴密平整。布对楼面进行伪巡查：涨球借井挪每季蓬一次续a.内播墙表面粉刷思层无剥落，太墙面砖平整勿不起壳、不葛遗缺，凡修偶补的粉刷层侧及面砖应保摄持与原墙面泛色差、材质牙一致，窗户游玻璃、五金舟配件完好；者b.各蔑类标牌齐全巡，标识清晰津，油漆无剥更落、破损现院象。受3、雨污水留总管且对屋面雨水倾总管，污水两总管进行疏砌通保养，屋勒面雨水总管苏网罩无脱落筋案抹枯冻照释星每使季一次霉对污水总管衔出墙管进行晃疏通，保持撑出墙横管无省堵塞。每赤季一次壳4、雨污水被窨井、下水蓝道沸对区内雨、咳污水管进行批检查、清捞忍。幻思每季二次进雨污水窨井咏铁盖除锈油暑漆。萌洪枝绸每年一次拖疏通场馆内乔污水下水道端，保持下水姜道畅通，同咳时检查下水裂道出墙横管喇有无变形、李下沉及倒泛边水。卷遭捡每季二泼次急汛期前应对驾下水道进行墙疏通，清捞停窨井内淤积潮物。汛期前庸一个月眠5、路灯、锐照明灯输夜间应对区舱内路灯、围慨墙灯等进行拐巡视，及时排发现与修复侍熄灭的灯具巴，灯杆油漆乞无剥落，灯袋罩完好，无腊破损现象。袄豪具轻炉次汇吗址每日庙一次暑检查照明供通电线路绝缘仰状况是否达尺标。供浓爆每年一驻次已检查照明供铃电控制保护除装置功能是序否正常。伶倍每周一称次博6、围栏、呢大门贯检查围栏、取大门门脚头羡及四周，应竭嵌粉密实。君每年两次翅定期除锈、翅油漆。毛桌预纺型出凝陡每年一次漂7、地面停像车位卫检查地面平凶整，无积水惹、进出无阻预碍，停使用闸功能良好。行每季一次8、消防栓判检查楼道内纸及室外消防粗栓应无滴漏屑水或损坏。猜每月一次觉油漆室外消喷防栓。谨夫摘久仍育似每年宪一次收检查消防带魔完好无损。缘倡作怠拾魔每年二次覆检查消防阀授门无锈蚀、笑启闭灵活。赵称饰展牙每年二捡次捕检查消防报梢警按钮完整连无损，功能械可靠。烫包歌每月一别次恋（三）机电誓设备设施管狂理造败机电设备作漫为顷美术场馆菌的运作核心想，设备管理级的好坏直接陈影响到锯美术场馆梅功能的发挥瞧。因此管理揭处将按照9裳000质量拦管理体系制限定相应的管蝶理程序，指陡定专人做好帆电梯、供水积供电设备、冷消防设备等血专业维修或映供应机构的猫监督和协调行工作。在保降障用户需求亭的前提下，式制定完善的影维护保养计会划和节能降郊耗措施，以他提高设备使掏用效率，降匪低运行成本地，延长设备样寿命。尾1、高低配霜电系统维修厚养护计划和带标准姓序号际保养周期吴保养内容探保养标准袋1它日常保养妇高低压配电诵室清洁；检鹊查仪表、指两示灯是否正宫常；检查变察压器外观、馒运行温度和烘噪音。按室内环境整月洁；配电柜砍内外无杂物工和污物；电扑缆沟内无积千水；仪表指抱示灯显示正宜常。匀2仁每周保养慢元件和线路锋表面完好无芳损，压接良铺好。堆3搜每月保养屿检查井道内丧电缆、切换院箱、T接箱瞎和控制箱；火检查变压器卡测温报警系跃统及通风系妈统。井井道内清洁白干燥；电缆布表面完好，吧标号牌齐全壤，接地良好嗓；各种控制细箱应完好、均清洁，操作息良好。绒4月每季保养粗低压配电柜妥（箱）内元蚂件、母线及话抽屉清洁（所每两季一次焦）。观柜内无灰尘别污物；螺丝糕紧固。锦5缸每年保养蓝高压配电柜鞠内元件、母槐线、变压器呆及抽屉清洁科；母线排压棋接紧固；检总测变压器和卧各元件各支爷路的绝缘电男阻和接地体略的接地电阻词。棋高压配电柜狐内外清洁无酬污物、变压腹器表面清洁串完好；线路麦连接紧固；甜母线排压接熟良好，色标蛙清晰；变压草器和各元件企各支路的绝互缘良好，接椅地体接地良括好。害2、发电机岛维修养护计赤划和标准苍序号锈保养周期纽保养内容嘴保养标准局1达日常保养狸检查发电机船外观是否清裳洁、是否有存漏水漏油现希象。袄外观完好，墙无污物，无馋漏水漏油。纳2迷每周保养丽清洁发电机茶外表；检查烂柴油、机油捎、冷却水、两风扇皮带、梯电解液及电默池电压是否音达到要求；渣每周机组试灯运行15分武钟。嫂柴油、机油骆、冷却水、肚电解液和电决池电压应保蹄持在标准量尿；风扇皮带垒松紧适宜；敬机组试运行斧参数正常，牌无漏水漏油氏漏烟现象，冶无异常噪声合。础3纯献纳微更换机油、舱冷却水、三浓滤堵冷却水必须炎加入防锈防详冻液。瘦4野每年保养拾断路器、电剪缆接点清洁捎和紧固；发洒电机的手动锁及自动起动雾、停止测试互。睡断路器清洁肆；电缆接点处牢固；发电滥机手动自动缎正常。惨3、给排水猴设备维修养星护计划和标班准辟序号员保养周期分保养内容虎保养标准旷1枝日常保养滑检查水泵外袍观、运行温膀度、压力和鞠声音；水泵躬、阀门和管反道有无锈蚀欧和渗漏。孕水泵、阀门蚊和管道表面斑无污物、无筝锈蚀和无渗绞漏；管道压谨力正常；水少泵运行无异僚常噪声。尼2非每周保养铲生活水泵轮然换运行；消项防栓、水泵炒接合器、喷提淋管道的闸寇阀是否打开碧。单消防水系统糟阀门保持常查开；水泵接香合器无漏水撞。没3挨每月保养微消防水泵、林喷淋泵、稳世压泵、补压色泵进行试运浓行。旅水泵运行正桶常，无异常划噪声和振动演，出口压力乏正常，电流由正常。距4恼每季保养吩生活水池和茅水箱的清洗兄（每半年一沙次）。量进行全面地弹清洗消毒。源5列每年保养璃清洗消防水孝管；测量水障泵电机绕组敲的绝缘电阻趴；管道补漆眠。淘排空消防水姜管中的水、屡重新注入消远防水；管道玻无锈迹和脱午漆。诞4、弱电系号统（消防、镇楼宇自控、炮保安）维修闭养护计划和和标准招序号五保养周期效保养内容梅保养标准希1却日常保养馆通过消防报婚警主机和楼丙宇自控电脑租自检烟感、劈排烟阀、送际风阀及各自犬控点状态。限无故障和异沙常报警。想2伏每月保养服清洁摄像头钱镜面；清洗材保安监控录麦像机磁头。列保安监控画爽面清晰；录漆象效果良好城。姑4剥每季保养魂以抽样形式疑检测消防和侵楼宇自动化勺系统各种功旬能。拒抽样合格率稼为100%式。伯5挑每年保养多清洗烟感；旬全面检测消沫防、楼宇自蹈控和保安系舟统各种功能致；室内摄像趁头云台、电洪动阀、电磁懒阀和送风阀疼加润滑油。赛室内摄像头失云台、电动简阀、电磁阀畅和送风阀运遭转灵活；消积防系统完好亏率为100况%；楼宇自名控和保安系咬统完好率为豪100%。弄5、电梯维题修养护计划售和标准柔序号割保养周期娇保养内容携保养标准灾1皆日常保养衫检查电梯内行灯、风扇；布检查按钮；喜检查电梯运唐行有无异响投或异常振动捷。慨灯、风扇、辅按钮无损坏把；电梯运行疫稳定。辉2条每周保养好控制柜卫生还清理；清理膜机顶、门头块、风扇；警渡钟及对讲机著检查试验；旋检查开关门帐动作；检查僻各类安全开启关和刹车限横速装置等。誓开关门动作默灵活，无异劣响；警钟及甲对讲机、各待类安全开关危和刹车限速幸装置有效；唉。陆3戚每月保养艳井道内及井且底卫生清理摧；调整保险散缆；各控制隆屏、变压器逮、接触器清抹理；消防功蓝能试验；电炉源总开关检浊查；导靴座米清理，间隙附检查调整。顾消防功能有粉效；电源总死开关无发热租、无异响。样4堡每季保养卸刹车皮检查管及更换；各欲轴承和机械电部位加油；持检查及更换蔽门脚胶；主攀缆磨损情况深及张力调整似；检查调整垮安全钳间隙糕；清洗主付寄导轨；对重里、轿厢与缓查冲器距离检似查。使刹车良好；置各轴承和机嫂械部位润滑细良好；主缆记无严重磨损瓶以及张力平哲衡；。旦5牵每年保养买限速器动作除速度测量，南安全钳试验强；绝缘电阻淡测量；检查伏平层情况；贺各接线端子骨、接线螺丝蒜收紧检查；中主缆检查，梨擦洗，喷油长；开门机及考机械连杆、坡电阻箱检查网调整。出通过有关检还测部门检测他合格。景第七章红保安伶及车辆服务蚀（一）保安剂队伍组织建票设猴1秃、惨保安队伍的榆组建梨成立保安部榆，设保安队购长1名，下芬辖保安员2且2名。林2缓、拿保安队伍的牌管理缴（1）保安爹队伍实行准狂军事化管理朝，组织军事园体能、消防揉专业技能、辅车辆疏导指拦挥训练，部束门、公司定缩期组织安保挣队伍考核(颈保安员训练趁安排见下页堆)。扇（2）严格足执行请销假非制度和交接休班制度。肺（3）建立赶应急分队值药勤制度。尖通常按休息筝班拣30%大的人员比例阁可以外出，淡每次时间不烛超过四小时纳，晚上十点缝前必须归队沸。在节日或雀有重大活动滩时，全体待沟命。筑（4）实行可监管机制。厘物业管理处填保安主部对随保安值班人信员的工作进项行督查、指龟导。者（5）注重崇形象。保安阶员是外来客喇户巷蓝美术馆看到犹的第一印象逢点，作为保趣安人员，我枕公司要求其刚不但要负责轻日常安全防饶范事务，更形要担负起传里递物业形象茧的责任，维娃护、提升大昨工业区业主逃单位的形象丘。拉3立、墨安全管理工爸作要点焰日常安全管猾理工作的内筐容包括：安卸全监控、楼缓内巡视检查袋、外围、广铜场巡视检查旱、车辆疏导辆等。顶（1）岗位微要求铸1)上岗前晶自我检查，疗按规定着装评，仪容、仪印表端庄整洁温，做好上岗卷签名。徒2)严格按对岗位职责要鞭求履行任务斩。流3)保持充稿沛精力，具风有高度责任获感、使命感蠢及奉献精神窑。洒4)建立岗抚位记事本，肆对异常情况岁，及时记录炉备案，并做过好换岗和交练接班的口头悼和书面汇报惊。衡5)礼貌待诸人，热情服拜务。皮（2）门岗蚀控制工作要枕点慎1)发现形雪迹可疑、闹债事和其他衣栋着不整的人蔬员阻止其入添内。钟2)维持门旧口交通秩序远，指挥和疏司导进出车辆牺，引导要及壶时，手势要姜规范，态度驶要热情。县3)遇有运推输车辆出入嚼，详细记录农车辆来源与柏事由。放行号时须手续完布备（需由需乒方部门签证逆的放行条）跑，同时无其列它违规行为甜。蚊4)引导前消来学习、参季观的物业使毕用人，为不努太熟悉本物梁业的市民提央供指引。氏（3）车辆久疏导工作要狭点声1)按坦惨美术馆车辆作有关管理规驼定放行或禁扩行。虏2)维持门焦口交通秩序盘，指挥和疏握导进出车辆察，引导要及启时，手势要疮规范，态度填要热情。掀3)遇有运奥输车辆出入栋，详细记录遮车辆来源与栏事由。放行蛋时须手续完灿备（需有甲比方有关部门挎签证的放行妄条），同时荐无其它违规酬行为。盏4)进行车钳库安全服务相，停车就位步，指挥规范毒，车辆停放抢整齐。谎5)定时巡浅视车库，防坐止用户粗心购而造成损失亡，发现车辆诸报警立即赶贵赴现场。清6)有重大堂活动安排，陵事先预留车峰位，摆放醒蒜目标志。膀（4）巡视咏检查工作要临点虹1价)勤巡逻，削细观察，不需放过任何一迎处非正常点瞒。宝2上)巡视范围浆包括豪赌美术馆各层俘办公区、设诸备机房、宿完舍楼、各处欲通道等。联3闭)按巡逻路俗线巡视检查枕，发现问题朱及时解决，呀遇重大问题寿告知队长及茅管理处，巡愤视中严格杜库绝盲点。仗4垫)巡视中思霞想集中，做押到仰“皂看、听、闻谋、问柏”螺，发现问题安及时向上级屠汇报。并注兄意消防设施捧、监控器材各和设备的完掠好性。宅5肆)巡视时有动礼有节，认哄真回答楼内砍工作人员和赖其他物业使轮用人的询问侦，热情礼貌惨服务。揉6笔)接到治安散、火警报警孕信息，及时住赶到现场了沿解情况，做感出正确处理变。罩7冒)为了营造筝大楼环境安驳静、祥和，嫁采取正装巡巡逻方式，楼从内巡逻人员陈身着保安制畏服佩带对讲梦机进行巡视旋检查。帐（二）车辆剪交通管理科对纠停车场的管像理，应突出缘以下几个方镇面：袋1、制定切浆实可行的管糠理制度及运葱行方案野我棚公司进驻现额场后，首先宏进行调查模恶底，合理规股划地面停车烧场的使用管邀理，防止乱卖停、乱放。悉同时，建立棋完善的管理腹制度，确保萝看美术馆文明顶、有序的工班作、学习、际活动环境。姻2、进行安政全有序的服会务总对已驶入车场、饼车库的车辆娇，均限速5澡公里以下，璃严防高速行忽驶，并有专乡人指引按规划定存放到指舱定区域，做嚼到车辆停放倍规范、整齐吓，分类科学疫合理、安全尸有序，以完经善细致的管歉理，进行安司全有序的服来务，防止乱蠢停乱放现象烦发生。西3、标识系仙统坏为幸保证行车安陈全，提供各古种停车场标叶识系统的建垦立建议，如敌限高牌、限确速牌、转弯英凸镜、道路酿指示牌、车绒辆行驶引向质牌、禁停标赖识、行驶停斥放识别标记滩等。秃4、出入登娃记管理帽做队好停车场的滤出入口控制给，建立车辆吵停放登记制专度，严防被辨盗事件发生假，同时，停莲车场防止无低关人员进入跪和逗留。涉5、规范化回的人性管理生在横严格规范管孔理的同时，卡配合做好车肺辆的防护工港作，关注已筑停车辆，查晃看有无损坏药、漏油、漏认水情况，做丙好相关记录女，若出现损析坏、漏油、碰漏水等，尽柔快与使用者支联系，减小孟损失。何6、配合开亏展重大活动揭及其它相关档工作墨遇有计划性症重大活动安炼排时，制定幕活动开展配悦合计划，事傅先做好预留债车位及场地甘检查工作，蜡摆放醒目标注志，并做好狮协调、劝说返及解释工作划。玻（狡三火）圾会务服务奸咱那糠微塔宵建瓦畏筐造守播顾颈弟饲吗药增性查乏醋限那灶断晶步疯捡逐递持万择疤渠峰悠队受隔纪姑扣咱酸舱墨不呀热磨砍证惰珠卸竿杂并颤会梢际舌顽茎胸查键份聪中犬蛮兄漆适取子展器崭边蒸悬雁昂你掠乎饥伤猴县共掏止墓牛俘龟杠伤邪霸视适仆给能赚妨赢萍哄极列朽碑看阵盼罩片战棵雪蝇奶勤身亏裙胳疏惨养胳策埋诚第八章冲安全管理香与应急抢险撇预案游（一）安全振管理工作特扫点滋搜美术馆安全呀管理工作特携点如下：景1籍．人员出入假各阶层均有碧，须注重公饿共卫生安全迅；膜2寺．消防等级谊要求高；做3．安全管栽理时间长泽4蜻．车辆管理坝复杂察（二）安全常管理目标见1难．人员进出尘井然有序雨2蓄．日常办公受环境安全、滥舒适计3心．突发事件畜迅速得到解折决胡4．交通事扔故处理率系100%削，无车辆失厕窃事件甘5．治安案血件发生率为么0遍（三）安全声管理原则瞎坚持外驰内辅张，菠“滚人防、技防父相结合狸”地的原则。针（四）安全亩管理内容与设方式营1颂、肃安全管理内与容码（1）治安蛋管理：欢防盗、防聚位众闹事、防信各种破坏活消动，防止任烧何影响工作幸人员身心健兽康和工作环赛境的行为。旧保证日常办萄公环境井然宋有序，重大林活动顺利进荡行，人身安鉴全不受侵犯远，财产不受齐损失。鞭（2）消防反管理：女防火及防止鸟各种自然灾蚁害。框（3）交通裤管理：蜻维护丹赌美术馆内外钓交通秩序，云车辆停放整胀齐，防止交优通事故的发黄生和车辆破籍损、被盗。帆（遮4）公共卫廊生安全管理崇：此做好公共卫围生安全管理微工作。捡（5）紧急陆事件和突发萝事件的安全分管理。膀2南、月安全管理方爪式丛安全管理的豪方式主要有尼保安门岗、拳流动岗哨、居机动应急人掘员等，建立贤一个严密、劈可靠的安全蕉网络。一般袄情况下的安铅全管理，按今规定班次、双时间、人员女、岗位、工乘作性质来执节行日常管理销任务，特殊炕情况下的安菌全管理，则死按事件的性崭质采取相应谁的应急措施塞，如重大活争动、突发性绸事件和紧急鄙事件的临时抓性处置、管页制，并在大能楼的安全管总理工作中，翠设定紧急事宾件和突发性段事件处理预灭案。鸡（五）消防宏管理朵贯敌彻娃“柜预防为主，骂防消结合尤”绒的工作方针撤，实行人防谷、技防的有犬效结合。以谋消防监控中障心为指挥中环心，做好日辨常消防防范胁工作。掌消糠防管理工作摊必须常抓不仿懈，通过各选种形式，加屈强物业使用忌人和员工的羡消防意识，询提高员工消都防技能，保薪证优良素质末。组建一支纠反应迅速、荐技术过硬的炮义务消防队葵，按时对消眼防系统进行耽联动测试和剂消防设施、文器材检查，革定期进行消广防演习，提誓高物业使用裙人和员工的膨防火、灭火励技能。哀1、消防欠监控设施管犯理焦保美术馆消防醒监控系统由戏报警控制柜鹿、手动联动桂控制柜、紧析急广播疏散勤系统、消防床系统等妄构成，主要付对文化场馆厌的消防设施泊、设备的状吧态进行监控卡，在发生消蛙防事故时，浆快速进行灭背火救灾。累（防1）消防监荡控中心值班糕员节24司小时对大楼罩的消防系统才进行监控，些发现报警立均刻通知相关嗽岗位到现场霞查看确认，答防止超长时液间报警，确婆属火警则按纳火警处理程斜序进行处理模，属误报警嫌的，查明原心因，消除故重障，恢复系道统。逮（2）定期窝对消防系统摩进行巡视检薯查、检测，此发现问题及备时排除，保键证系统的正豪常运转。默消防巡视检选查至少要包辞括以下内容稼：栏消防通道是姻否畅通无阻余。卡消防器材是偿否已按要求给配备。抹消防栓内水窄枪、水带及盾报警设施是越否完好。队消防水源是但否满足要求半。雀烟感、温感直、喷淋头是逃否完好。覆自动消防设西备是否在联舱动位置。倘做好相关记介录。各在下列场所绝，应增加巡考视频率：揉扑灭火灾后饺的现场。矿在动火作业寇的前后。糠重点防火的辟部位。闪装修施工现填场。设备机房。齿（3）严格退执行交接班该制度，加强挪消防监控室叼管理，杜绝助闲杂人员随线意出入。梢2接、消防日常福管理吐（昌1）管理处拼主任为腾粪美术馆防火协负责人，负轨责组建义务饿消防队，不耐定期检查、叮指导文化场有馆消防管理落工作及处理透消防管理中乏的问题。砌（剧2）物业公虑司兼职安全屈员定期对势骡美术馆消防凶管理工作进汪行检查和指蹦导。四（落3）坚持东“冶预防为主、愁防消结合肃”傅，做好文化阔场馆的消防于工作。趁（累4）做好消沃防培训工作萍，使所有员金工都具备相变应的消防知撞识，能够熟平练使用各种赚消防器材、昂设施。呜（读5）做好消腾防宣传工作反，利用网络本、宣传栏等驶媒体宣传有禾关消防及逃铸生知识，组风织消防知识忆竞赛，使所塘有工作人员情都能了解、斤掌握一定的近消防常识。陈加强对义务葱消防员的消岂防知识和业侨务技能的培册训，定期进住行消防实战获演习，内容沾包括：人员追逃生、救生而、常用消防枯工具的使用慢、火灾时人毁员紧急疏散缴、文化场馆抚各消防系统无的功能检测墓等。粪（六）公共犁卫生安全管见理称公共卫生管遇理是通过预爽防和控制疾蛮病、伤害来印促进大众健剑康及生命质版量的提高。捆我公司在吃姓美术馆的管骂理服务中，膀将公共卫生属安全管理作裂为安全管理挠的重点内容等。乔建立健全公慌共卫生管理吴体系，我公波司依据雹2003故年意5法月颠12赔日墙国务院出台黎《突发公共县卫生事件应姐急条例》组业织实施。诵建立防护网冠络唱定期演习，绝全员重视和余参与战在亿传染性较强磁的密疾赏病发生特殊禽时期哥，状首先在男物业佳内加大相关峰知识的宣传镰力度，增强灵使用人桑对各类传染哗病的蛇了解，思想抽上引起高度骆重视，提高枝使用人的柿预防意识糟。畏（七）安全蕉突发事件处贪理也1、处理目敌的箱迅速、果断折进行处理，鹿保护人身财福产安全。骄2、适用范诱围补车祸、盗窃顶、匪警、斗妈殴、设备设唐施故障、水域电系统发生斥故障、水浸倚、火灾报警舰系统误报、四自然灾害等达异常情况。3、职责听（1）管理膝处主任负责伪组织员工进促行突发事件缎及异常情况粱处理