武汉市东方养老院经营新建项目建设可行性研究报告

----第一章总论一、项目名称项目名称：武汉市东方养老院连锁经营新建项目二、承办单位概况承办单位：湖北xxx投资管理有限公司三、拟建地点本项目拟建地点为武汉市xxx区xxx办事处、xxx镇及xxx办事处。首期建设地点为xxx办事处。四、建设内容与规模项目建设内容为在武汉市xxx区xxx办事处、xxx镇及xxx办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。首期项目建设规模为征地100亩，房屋建筑物面积20200平方米，床位数480个。五、建设年限首期项目建设年限为2年。六、慨算投资首期概算投资总额为3000万元人民币。七、效益分析静态投资回收期：4.39年（不含2年建设期）动态投资回收期：5.30年（不含2年建设期）财务内部收益率：26.59％累计财务净现值：1723万元年平均利润总额：603.54万元投资利润率：20.12％八、项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是：1、《中国老龄事业发展“十一五”规划》；2、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；3、《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》(2000年8月31日鄂政发〔2000〕55号)；4、《湖北省社会福利机构管理实施细则》(试行)(鄂民政发[2001]433号2001年9月27日)；5、《武汉市社会养老机构管理实施办法》；6、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；7、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；8、武汉市城市总体规划（1996－2020年）；9、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；10、《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；11、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建造价[2003]12号）；12、《湖北省建筑、装饰装修、安装工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》（鄂建[2003]43号）、《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]44号）；12、武汉市建设工程造价管理站"市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二00四年二季度造价指数的通知"（武建价字[2005]12号）；13、《武汉市房屋重置价格标准》。第二章项目建设的必要性一、产业政策分析“十一五”期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出了“十一五”期间老龄事业发展的总体目标：继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖、持续发展、与经济社会相适应、与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制；积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。进一步营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件；在“十一五”期间，中国具体采取一些指标化的要求，新增城镇孤寡老人集中供养的床位80万张，来缓解孤老安置床位紧张的局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立一批爱心护理院。《规划》提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、经济适用的老年用品。《规划》要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。“十一五”期间，武汉出台14项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在武汉市区域内，兴办以养老、残疾人、精神病人、孤儿和弃婴等为主要服务对象的社会福利院、儿童福利院、优抚医院、按摩医院、老年公寓、敬老院、托老院、光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发的《社会福利机构设置批准证书》，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费。在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定的标准减半征收贴费。社会福利机构用水、用电、用气，将按居民生活用水、用电、用气的价格收费等。在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。“十一五”规划及地方对养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。二、国际、国内老年人现状分析据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。表2.1世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（％）年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7（资料来源：中国老龄科学研究中心）中国是世界上老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老人有1.2亿。年轻人的出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段：第一阶段：从1982年到2000年是人口老龄化的过渡阶段；第二阶段：从2000年到2020年是人口老龄化的迅速发展阶段；第三阶段：从2020年到2050年是人口老龄化的高峰阶段。据权威部门预测，到2010年，中国60岁及以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％。其中，80岁以上老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，60岁以上老年人的生命期内，平均有1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。5％的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为0.84％，为老年人提供服务的设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列的影响，成为21世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响：老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担；伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高；人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担；人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求；人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会、经济发展的一种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造一个代际和谐、不分年龄，人人共享的社会。老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今年9月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用5年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。在这一政策指引下，民间力量有望在这一领域初试身手。中国人口老龄化的迅速地、大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。三、湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年湖北省人口老龄化进程将进一步加快。一方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，65岁及以上老年人口总量将从2005年的451.7万增加到2010年的508.02万，增长12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。65岁及以上老年人口占总人口的比重，2010年将提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61个百分点。2020年将提高到12.56%，届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到33%，每3.03个人中就有一个老年人，达到重度老龄化阶段。2006年3、4月份，武汉市民政局、武汉市老龄委和武汉市社会福利院联合在我市城区进行了一次“武汉市老年人生活状况调查”。从这次调查的结果来看，武汉城区老年人与子女共住一处的占绝大多数，达到了73.23%，但是老年人独住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人没有和子女住在一起，达到了26.77%。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比例，达到71.20%。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚、生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去。父母住处离子女工作单位远（含外地）是造成老人单独居住的另一个重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到16.47%，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了13.70%。这说明在一定程度上仍存在着“代沟”现象。在接受调查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望独立生活。持有这种想法的大多是住房、经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老人。同一个问题在年轻人中，态度的差异是相当大的。调查发现，如果父母身体、住房条件允许，有74%以上的青年夫妇希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好是走动方便。这些年轻人认为，分开居住不但不“分离”更能增进两代人之间的感情，提高家庭生活的质量。在507位与子女分开居住的老年人家庭中，70%以上每个星期至少同子女聚会一次。这表明，青年人并不是回避赡养老人的责任，而是在尽人子之责全力赡养老人的同时，也想避开一些无谓的摩擦。事实证明，这样的家庭，上下辈的关系更融洽。城市老年人绝大多数有离退休金，在1894位接受调查的老年人中，靠子女供养的仅占4．48%。家庭是城市老年人养老的主要场所，在家养老是城市老年人养老的主要形式。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了一些新的特点：（1）养老的内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。城市社会由于社会养老保障制度的不断完善，老年人的物质生活基本上有了保障。传统的柴米油盐式的物质供养内容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均寿命延长、子女数量减少、核心家庭不断增多、职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化的趋势。（2）当代老年人的养老观念正在发生变化，处在一个转型口。传统的道德观认为老年人最理想的是几代同堂、享有权威、含饴弄孙的生活模式。但实际上，由于工业化和现代化的冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经“对上一代仍具有较重的孝养责任，而对下一代则不一定有同等的孝养要求”。在生活服务方面，有47%的老年人希望能够尽量不打扰子女的创业生活而自行料理。（3）城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大的期望，但实际上子女在承担养老责任方面又“力不从心”，一方面是要求更高、时间更长，另一方面是时间相对减少、精力相对有限，也存在着专门经验不足、知识缺乏的问题。据统计，我市60岁以上的老年人已经达到了97.7万人，占全市总人口的12.19%。而全市社会福利机构仅有173所，床位8600多张，平均每百名老人只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。第三章市场分析与预测一、国内老年住宅市场的现状分析1、“老年人住宅市场”潜力巨大中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。2、老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。3、家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。4、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。5、老年人住宅在京、沪两地倍受热宠北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。二、武汉市老年人住宅市场现状1、老年公寓的建设供不应求发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

2、老年公寓的布局不合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。4、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。5、老年人住宅明显不足据统计，武汉市60岁以上的老年人已经达到了97.7万人，占全市总人口的12.19%。而全市社会福利机构仅有173所，床位8600多张，平均每百名老人只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。6、户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。7、住宅区规模小、配套设施不足目前武汉市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。8、环境质量有待提升武汉市现有的养老院中，绝大部坐落在老城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。9、服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。武汉市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之武汉市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。三、老年人住宅市场发展趋势1、产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观武汉市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。武汉侨亚假日颐乐园也是此类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售，可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。2、老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。3、老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定武汉市现有的170多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。4、“山水型老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。第四章项目建设条件评价一、自然条件武汉市xxx办事处地处武汉市西北近郊，是武汉市最早（1958年）兴建的国营农场之一，面积78平方公里，人口1.2万。发展至今，农、林、牧、渔、工、商、建、运企业达40余家。武汉市xxx农场自然条件优越。地势北高南低。北部是高低起伏的岗岭和连绵的群山，南部是土壤肥沃的湖积平原。雨量充沛，无霜期长。年平均降雨量1203.1毫米，年均日照2079小时，年均无霜期在240天以上。武汉市xxx农场人杰地灵。远在新石器时代，xxx就是人群聚集生活的地方，世世代代在这里繁衍生息。悠久的历史文化，沉淀了丰厚的人文底蕴。这里曾是旧汉口名噪一时的地皮大王刘歆生（乳名刘祥）、辛亥革命先驱孙武、著名哲学家张世英等近代名人的诞生地。现有市区级保护文物13处，著名的有xxx古井、景德寺、钥匙墩遗址等。这边风光独好——垄岗交错，林木葱郁，山青水秀，人鸟同醉！随着改革开放的不断深入，农场围绕建经济强场的奋斗目标，变资源优势为经济优势，努力创新环境，确立打“生态牌”走“生态路”的新思维，举社会各界之力，扩大对外开放，全场动员，全员上阵，全民招商。近几年来广东乐百氏集团，武汉宝利家俬工程有限公司（新加坡独资）等知名企业，纷纷落户xxx，引进资金（含协议资金）2亿余元。二、社会环境条件xxx农场基础设施完备，服务功能齐全。交通——农场已建成以张（张公堤）柏（xxx）公路为主轴线的覆盖全场的公路网络。正在动工建设的武汉市绕城公路和京珠高速公路（北京——珠海）贯穿农场全境，从而形成武汉绕城公路、京珠高速公路和107国道互为一体的大交通格局。武汉绕城公路到天河国际机市政府17公里。同时，金泉大道直通xxx。2001年，xxx农场投资2000万元，兴建二级公路20公里，场仅5分钟车程，距汉口火车站8公里，距武汉港25公里，距舵落口港12公里，距楚天第一路——金山大道4公里，距场内路网形成，交通四通八达。供电——农场电力来自华中电网，拥有110kVA双回路供电系统，高压变电容量10KVA，并有xxx自建热电厂两座。供水——农场拥有自己投资的水厂，可保障10万人的生活用水，地下水为国家地矿部鉴定的优质天然饮用水。农场拥有设计5000门程控交换电讯系统，全新的中心小学和完全中学，集贸市场、医院、邮政、商场、文化、娱乐等服务设施一应俱全。三、项目建设条件分析项目所选地区气候适宜,交通便利,经济发达,人民物质文化生活水平较高,休闲娱乐市场很受欢迎,其通讯、供水、供电等配套设施均能满足项目建设的需要。第五章项目建设规模与建设方案一、建设规模1、土地征用本项目拟征用土地100亩。2、房屋建筑物本项目拟兴建三栋公寓及综合楼，建筑面积20200平方米，其中：养老床位数480个，占用建筑面积13130平方米，行政办公、员工宿舍及配套服务用房占用面积4870平方米（1）A栋公寓层数房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合计4350120（2）B栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合计4350120（3）C栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合计4350120（4）D栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合计4350120（5）E栋综合楼房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层医疗保健室、棋牌室、阅览室、厨房、餐厅7002层行政办公7003层员工宿舍7004层招待所2035700合计28003、辅助设施设备（1）门球场：按正规比赛场地建造，规格长二十公尺、宽十五公尺，地面为沙地。（2）垂钓场：兴建2亩左右的垂钓鱼塘。（3）风雨走廊：各建筑物之间由风雨走廊连接。（4）围墙：兴建2.4米高围墙。（5）院内道路、地坪：院内道路、地坪均为混凝土。（6）门房：钢制电动大门，20平方米转混门房。（7）绿化：园区绿化率50％以上。（8）药材植物观赏园：园区兴建20亩药材植物观赏园，并可作中药原材料用。（9）室外康体设施：园区配备简易运动、健身设施。（10）装修：客房按3星级标准装修，其他普通装修。（11）家电：房间配备电视、空调、电话、呼叫系统等。（12）在活动室配备练琴房、书画室、视听室等。二、建设方案1、住宅设计设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。（1）要有功用性。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性。住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。（3）要有健康性。要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。(4)要能确保隐私性。老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。(5)要便于改造。老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。2、项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从一下几个方面进行考虑：（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；（4）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；（5）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；（6）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。3、规划设计在规划设计上，也应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：（1）住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；（2）建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；（3）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；（4）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；（5）处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，兴建风雨走廊,连接所有住宅和附属设施,利于老人开展体育活动，又方便生活；（6）基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；（7）设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。4、单体设计单体设计以别墅、低层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过3层，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。5、色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：（1）稳重和谐，但忌过于沉闷；（2）不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。6、户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年住宅的户型设计上也有特别的要求：（1）保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；（2）与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，这样，可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾；（3）独立的老年住宅应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间；（4）老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；（5）室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；（6）所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。7、室内设计与一般住宅产品最大的区别是，针对老年人的专用设计集中体现在室内设计上，作为专用设计载体的室内设计自然成为了老年住宅设计的重中之重。因此，从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要，他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施，如取消房间之间的阶梯，楼梯降低台阶，增加适合老年人使用的厨房、卫生间和浴室，走廊设置扶手等。墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地而铺设应保证平

坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，

即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒

时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污。不

应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保

持在一个平而上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事

情，因此老年人居室应尽量设在一层。当老年人必须

使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边

沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危

险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑

条应镶嵌埋人台阶面内。同时由于老年人视力的下

降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。在现在的住宅设计中，跃层、错层都是很流行的做法，但对老年人来讲并不合适，尤其是需要使用轮椅的老年人。住宅内的台阶，尤其是设在起居室和卧室之间的台阶会给老年人带来很多不便，因为起居室和卧室是需要经常通过的地方，多次的上下台阶会给老年人造成不必要的身体损耗。如果在卧室和卫生间之间设有台阶就更加危险，老年人夜间起夜的次数比较多，在黑暗的环境和不完全清醒的状态下很容易忽视台阶的存在。因此老年人住宅内的地面应取消所有高差，包括卫生间及阳台内外的地面高差。普通住宅设计中为防止卫生间内地面水外溢而设置的高差对老年人来讲也是一个危险隐患，一般来说，盆浴比较适合老年人，此时地面水量不大，只需从门口向卫生间内找坡即可。阳台是日常晾晒衣服、被褥的地方，同时也是能够享受户外生活的地方。因此必须考虑老年人移动的方便性，取消阳台内外地面的高差。关于阳台向房间内渗入雨水的问题，如果采用封闭阳台则不存在问题；如果采用不封闭阳台，高差需做斜面处理。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。（2）厨、卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使川的厨房

操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于

0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老

年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为

1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人

取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。

由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位咒均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。

（3）安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设汁时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选扦，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生问、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使门1扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4—6cm，，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。（4）门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生问、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(宽×高×深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。

门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。（5）电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行，电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-1200mm，如果考虑轮椅使刚者的话，最好设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。客厅、卧室和餐厅均应留有空调的安装位置和专用插座，考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。（6）照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方（门厅、走廊、卧室的出人口、有高差处）应安置辅助灯（脚灯）。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3∶1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1∶2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。（7）色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。8、常规物业管理常规物业管理包括了对物业、设备的检修、维护，对生活环境的保全、保洁等工作，与一般住宅的物业管理最大的不同点就是老年人对物业的自行维护能力低，老年住宅的常规管理应具有更大主动性。在保全、保洁方面，要提高服务的质量，增加保洁的次数，出来要防止外来对老年人的侵害，也要防止老年人不慎而发生的意外。总的来说，就是要更加主动和细致。9、社区服务和管理社区服务的内容一般包括：（1）家务服务:社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。（2）家庭保健服务:社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。（3）送饭上门:是人们经常说的“轮子上的饭菜”。这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人。老人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也可以借机登门看望老人。"轮子上的饭菜"会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。（4）定期探望:也可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目是组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中、小学生定期探望"空巢家庭"的老人和住养老设施的老人。探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看电视，聊天或一起做手工业等等。一般来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。（5）电话服务:很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有人知道。通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现问题。如果确认的时间老人打算外出，他或她一般事先通知电话确认服务的志愿者。如果在确认的时间老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼，则立即会有人到老人家去检查。电话确认服务可以监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。（6）“生活在线”服务:社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。“生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收到电话后，“生活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看一下。监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助。（7）交通和陪伴服务:有条件的社区可以为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们可以选择小轿车、小客车、大客车等车型。这种服务有时称为拨电话搭车。老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。（8）老年食堂:社区为老年人开设老年食堂，为60岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。（9）法律服务:老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。社区服务中心为老人开展法律服务，通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。（10）再就业服务:社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会作贡献老人的作用。（11）老人日托中心。如果有的老人不能在家独立居住，但又不愿意去养老设施，去日托中心是个解决问题的好办法。日托中心可以满足比如老人的社交、心理和康复服务、体育锻炼、娱乐活动等各种需要。老人每天可以做班车到中心来，中午在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。（12）咨询服务:老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护。保护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。在对社区服务的管理上，对于非盈利性服务，应该主动与相关机构或单位联系，争取定期和长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加老年住宅的附加价值。对于盈利性服务，则又分为自主经营和引入经营，自营或外营的比例则应依据社区对服务的需求和物业管理公司自身的力量来确定。无论是自营或是外营，都应该依据社区的实际需求设置，并且对服务质量和顾客的满意度实施有效的监控，这一点对于引进的服务单位尤是，以维护物业管理单位的形象。第六章环境污染防治一、项目对环境的影响本项目在实施过程中，对环境产生的影响主要有以下几个方面：1、在平整土地的施工中会产生尘土；2、施工机械会产生噪音；3、项目建设可能会破坏该区域原有的绿化；4、项目施工人员的生活垃圾。二、项目污染的防治措施从总体上看，本项目建设过程中产生的污染在区域上是局部的，在时间上是有限的，对环境的影响是可逆的，为了将这些影响降低到最小的程度，将采取以下措施：1、对项目区域的地形进行认真仔细的堪察，减少土方的挖掘量和运输量，对于外运的尘土，采用遮盖、加水等措施，有效地防止尘土的飞扬；2、严格禁止在居民休息时施工，必要时，在施工机械上和现场使用消音和隔音装置，尽量的使用商品砼，减少现场噪音；3、加强废物和垃圾管理，施工期间建立临时垃圾放置点，集中处理施工垃圾。第六章建设工期和进度安排一、建设工期本项目开发建设用地100亩，计划总建筑面积20200㎡，拟建五栋低层建筑，其中：A、B、C、D栋为公寓楼，E栋为综合楼。建设工期为二年。第一年：完成基础设施建设，兴建A、B、E栋楼及完成60％的附属设施建设。第二年：兴建C、D公寓楼，并完成所有附属设施及装修工程建设。二、进度安排1、建设开发经营计划项目选址：2007年6月国有土地储备中心办理土地使用手续：2007年6月—7月办理项目立项和土地批租手续:2007年7月—9月办理项目前期规划手续:2007年9月—10月方案图、施工图、园林景观设计:2007年10月完成项目拆迁及场地“三通一平”:2007年11月—12月施工前期准备工作:2007年12月2、第一期建设桩基施工:2008年1月结构施工：2008年2月—4月室内外装修、水电安装工程:2008年5月—7月室外排水工程：2008年8月—11月室外道路工程：2008年8月—11月绿化景观工程：2008年8月—12月配套设施设备：2008年7月—11月休闲场所装修：2008年7月—11月公建设施装修：2008年10月—12月户内精装修：2008年8月—12月3、第二期建设桩基施工:2009年1月结构施工：2009年2月—4月室内外装修、水电安装工程:2009年5月—7月室外排水工程：2009年8月—11月室外道路工程：2009年8月—11月绿化景观工程：2009年8月—12月配套设施设备：2009年7月—11月休闲场所装修：2009年7月—11月公建设施装修：2009年10月—12月为有效控制工期，确保按期交付使用，本项目建设采用先主体、后配套，先室内、后室外，先地下、后地上等施工基本程序和交叉与平行作业相结合的方法。三、建设管理建设管理应抓好前期准备和施工两个环节。前期准备应配备强有力的筹建工作班子，组织协调好各方面的工作，尽快在项目立项、土地出让、资金筹措等方面有所突破。设计施工方面的工作，应在满足技术、经济的前提下，尽可能采用装配式、工厂化方案，工作安排尽可能立体交叉，人员排满上足，并采取切实科学的技术措施，缩短工期，提高工作效率。第七章项目营运管理一、项目管理模式管理方式采取总经理负责制。其现代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保证项目的实施。公司组织结构如下：公司设规划工程部、招商部、财务经济部、办公室、综合协调部。

（1）规划工程部：负责项目规划及工程建设、管理等工作；

（2）市场部：负责制定公司项目策划、广告宣传、为入住用户各项手续等工作。（3）财务部：负责公司财务管理和核算，制定年度公司计划，分解下达目标任务，负责筹集项目建设资金等工作。

（4）办公室：负责公司的文件管理、后勤服务、上下联络、接待、人事劳动、档案管理、考察选拔人才等工作。（5）综合协调部：负责养老院治安与安全生产管理、基本建设过程中的协调等工作。（6）培训部：负责员工素质及业务能力培训。公司定员100人，实行全员聘任制。公司组织结构见下图（图7-1）图7-1公司组织结构图公司总经理副总经理副总经理规划工程市场部综合协调财务部办公室培训部二、劳动定员公司共需100名员工，人员组成见表7.1表7.1公司人员安排表部门具体工作安排数量办公室总经理、副总经理、行政经理、75名员工78财务部1名经理、1名会计、1名出纳3市场部1名经理、5名员工6规划工程部1名经理、4名员工5综合协调部1名经理、4名员工5培训部1名经理、2名培训师3合计100三、招聘与培训为使本项目顺利实施，建立完善的人员招聘培训体系是十分必要的。本项目的人员招聘培训体系由岗前培训、实习培训、在岗培训和协作培训四个部分组成。人员招聘培训由办公室及培训部归口管理，并负责制定培训制度与计划，其它各部门负责人有组织和督促公司人员参加培训的义务。1、职前培训职前培训是指对新招聘进入公司的基层员工,针对其预备进入的岗位和从事的工作所进行的培训.公司将采取公司自我培训、委托培训、现场操作培训等多种方法对新员工进行培训,并制定严格的制度,规定新聘用人员必须接受3-7天岗前培训,经考试合格者方可上岗.2、实习培训实习培训是学校与公司合作实施的培训方式.公司将与学校协商,安排一些学生在毕业前到公司实习,公司可以从中挑选满意的人员待其毕业后录用.3、在职培训在岗培训是公司对正式进入岗位的员工进行的培训.公司为了提高在职人员的素质和技能,不定期组织各种培训活动,所有在职人员必须按规定参加,并严格遵守培训纪律,不得借故推脱、缺席.同时,公司所有在职人员接受培训的情况、考试成绩、学习纪律等情况记入个人档案,作为职务任免、考核、工资调整与奖金发放的重要参考依据.4、协作培训协作培训就是按系统观点把一组员工组织起来进行培训.具体方法是:将员工分为若干小组,让小组每一个员工依次从事每种不同的工作,并设立上位目标（即只有小组成员齐心协力才能达到的目标）.通过培养小组的合作能力,使每个人经过一系列各种工作的实践后,了解自己目前从事工作在小组中的位置和如何协助其同事,增进小组工作的协调度,进而促使整体效率提高.第八章投资估算一、估算说明1、各项工程费用根据武汉市建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金，并参照武汉市近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算。2、本项目所需土地取得费用，按5万元/亩计。3、第一年修建A、B栋老年公寓楼和E栋综合楼，以及附属建筑物及其他配套设施设备，房屋建筑物面积11500平方米；第二年修建D、E老年公寓楼及其配套设施设备，房屋建筑物面积8700平方米。总房屋建筑物面积20200平方米。根据武汉市公布的房屋重置价标准，砖混结构二等建筑物成本为每平方米650元，xxx区按90％计为每平方米585元。4、装修按三星级酒店标准装修。5、设备主要为家电、家具、办公用设备、交通工具。价格参照武汉市场价格确定。二、投资估算1、房屋建筑物工程投资估算（1）房屋建筑物成本单价武汉市房屋建筑物重置单价砖混结构二等为650元/平方米，考虑到远城区材料及人工价格差异，xxx区按90％计，则：房屋建筑物成本单价＝650×90％＝585（元/平方米）（2）房屋建筑物总面积按设计规划，房屋建筑物总面积为20200平方米。（3）房屋建筑物工程总投资房屋建筑物总投资＝房屋建筑物成本单价×房屋建筑物总面积＝585×20200＝1182（万元）详细估算情况见下表：表8.1房屋建筑物工程投资估算明细表单位：万元序号项目第一年第二年合计开发面积投资估算开发面积投资估算开发面积投资估算1A栋公寓4,3502544,3502542B栋公寓4,3502544,3502543C栋公寓4,3502544,3502544D栋公寓4,3502544,3502545E栋综合楼2,8001642,800164合计11,5006738,70050920,2001,1822、土地、配套工程及附属设施设备投资估算（1）土地取得费土地取得费＝土地面积×土地单价＝100×5＝500（万元）（2）配套工程及附属基础设施包括水电、道路、地坪、围墙等，投资估算详见下表。（3）装修费用按房建工程投资的60％估算，约700万元。（4）家用电器、医疗设备、交通工具等按现行市价估算，详见下表。（5）土地、配套工程及附属设施设备投资估算＝1818（万元）。具体明细如下：表8.2土地、配套工程及附属设施设备投资估算明细表单位：万元序号项目第一年第二年合计数量金额数量金额数量金额1土地（亩）1005001005002门球场（个）15153垂钓场（个）1151154风雨走廊1020305围墙20206院内道路、地坪2020407门房1101108绿化2030509药材植物观赏园303010室外康体设施53811装修35035070012家电10010020013供电404014排水404015供水404016医疗设施202017交通工具404018其他3030合计1,2205981,8183、总投资估算本项目总投资估算＝房屋建筑物工程投资估算+土地、配套工程及附属设施设备投资估算＝1182+1818＝3000（万元）具体明细见下表：表8.3项目总投资估算表单位：万元序号项目第一年第二年合计开发面积投资估算开发面积投资估算开发面积投资估算1房屋建筑物11,5006738,70050920,2001,1822土地使用权5005003附属设施、装修及其它7205981,318合计11,5001,8938,7001,10720,2003,000第九章效益分析和预测一、财务评价的依据1、本项目建设的固定资产建筑物及附属设施按30年计提折旧，一般设备按8年计提折旧，采用年限平均法（不考虑残值）。2、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）3、《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编著）。4、财政部《企业会计制度》。5、湖北省统计局《湖北省统计年鉴》。6、项目计算期：本项目计算期定为10年（不含2年建设期）。二、投资经济效益分析（一）总经营收入估算1、客房收入客房按月租金2000元估算，第一年入住率为70％，第二年入住率为80％，第三年入住率为90％，第四年及以后入住率为100％，则估算常住客房收入如下：第一年收入＝480×2000×70％×12÷10000＝806.40（万元）第二年收入＝480×2000×80％×12÷10000＝921.60（万元）第三年收入＝480×2000×90％×12÷10000＝1036.80（万元）第四年及以后年度收入＝480×2000×100％×12÷10000＝1152.00（万元）2、护理收入护理分为特级护理、一般护理及钟点护理。（1）特级护理收入按客房收入的5％估算，则：第一年收入＝806.40×5％＝40.32（万元）第二年收入＝921.60×5％＝46.08（万元）第三年收入＝1036.80×5％＝51.84（万元）第四年及以后年度收入＝1152.00×5％＝57.60（万元）（2）一般护理收入按客房收入的3％计算，则：第一年收入＝806.40×3％＝24.19（万元）第二年收入＝921.60×3％＝27.65（万元）第三年收入＝1036.80×3％＝31.10（万元）第四年及以后年度收入＝1152.00×3％＝34.56（万元）（3）钟点护理收入按客房收入的2％计算，则：第一年收入＝806.40×2％＝16.13（万元）第二年收入＝921.60×2％＝18.43（万元）第三年收入＝1036.80×2％＝20.74（万元）第四年及以后年度收入＝1152.00×2％＝23.04（万元）3、其他收入其他收入包括招待所收入、餐饮收入、医疗收入、钟点服务收入及其他收入。（1）招待所收入按20个床位，每床位100元/天，周末入住一天，每年52天，入住率为第一年70％、第二年80％、第三年90％、第四年及以后年度100％。则估算招待所收入如下：第一年收入＝20×100×70％×52÷10000＝7.28（万元）第二年收入＝20×100×80％×52÷10000＝8.32（万元）第三年收入＝20×100×90％×52÷10000＝9.36（万元）第四年及以后年度收入＝20×100×100％×52÷10000＝10.40（万元）（2）餐饮收入按床位数的50％、入住率、每周一次、每次50元保守估算，则估算餐饮收入如下：第一年收入＝480×50％×70％×50×52÷10000＝43.68（万元）第二年收入＝480×50％×80％×50×52÷10000＝49.92（万元）第三年收入＝480×50％×90％×50×52÷10000＝56.16（万元）第四年及以后年度收入＝480×50％×100％×50×52÷10000＝62.40（万元）（3）医疗收入按每床位1000元/年、入住率估算，则估算医疗收入如下：第一年收入＝480×70％×1000÷10000＝33.60（万元）第二年收入＝480×80％×1000÷10000＝38.40（万元）第三年收入＝480×90％×1000÷10000＝43.20（万元）第四年及以后年度收入＝480×100％×1000÷10000＝48.00（万元）（4）钟点服务收入按每床位200元/月的30％估算，则：年钟点服务收入＝480×200×12×30％÷10000＝34.56（万元）（5）其他收入包括垂钓、花卉苗木