碧海XX二期项目前期导入报告

一把钥匙只能开一把锁科学营销拒绝复制PAGE22-碧海XX二期项目前期导入报告前言：贵阳市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。行政区划由三城区（云岩、南明为老城区，小河为新城区）、三县一市一新区组成。为典型喀什特盆地地形。自98年国家房改制度开始实施以来，城市化进程逐年加大，1998～2004年，商品房累计销售面积1272.68万平方米，年均增长35.16%，增速最快的是2000年达62.25%。各年商品房销售面积分别为：57.48、86.36、141.37、198.39、204.51、234.18和351.66万平方米。其中住宅占全部商品房屋累计销售面积的92.19%。2004年商品房销售面积为351.66万平方米，达到历年最高水平。。在这样的前提下，房地产市场由城区逐步向近郊及郊区发展，显著表现是小河板块和新添板块的崛起。2002年金阳新区正式开始启动更是标志着贵阳城市发展模式由“小坝子”型盆地发展向“台地式”城市发展的跨越。本项目作为金阳板块的大型经济适用住宅项目，如何着力撬动市场，获取最大化的经济效益并促进开发企业的品牌建设为今后项目开发奠定基础是报告所要探讨的主要问题。市场环境研究：（一）市场经济结构研判：1、城市概况：位置：贵阳市位于中国西南云贵高原东部，内陆城市，高原城市。性质：是贵州省省会及政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要的交通通讯枢纽，国家内陆开放城市之一。发展：2002年被评为全国林园绿化先进城市，中日环境合作示范城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、全国科教兴市先进城市。城市面积：全市面积8034平方千米，贵州最大，周边省份省会最小。气候：年平均气温14.7℃，属亚热带湿润温和气候，夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人。市内林地面积275万亩，森林覆盖率达34.8%，有“林城”之称。人口：贵阳市现有六区一市三县，是一个以汉族为主的多民族聚居的城市，2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，少数民族共有37个，占总人口15.4%。关键词：内陆省会城市杨2、抛社会经济环遥境研究（以骑官方资料为条主）粉▲允过去几年间类与项目有关迅的贵阳市社征会经济发展旨指标研究：杠贵阳市20供03年全年浓实现生产总老值380.鞭92亿元，灯增长13.琴0%，高于素全国平均3多.9个百分展点；但是从晓经济总量来活说，却都比沙周边省份省子会城市低。民2003年监末，全市紧人均GDP踩为1香0962元奖，比上年增析长11.8活%扶▲的物价水平：拐2003年摸年末全年居夸民消费价格琴指数为10旬0.8，比旁上一年增长虾2.4个百俩分点，居民栽消费已经成轧为拉动经济奇增长的重要章因素之一，漫同时由于粮筹食和一些生泪产资料价格谅的上扬也会困对本项目在用建设和择项失上产生较大劈影响。度▲声居民消费价岂格增长指数兄食品洋2.4%利医疗保健和解个人用品村1.6%尖居住菊7.6%炭娱乐教育文愤化用品及服渐务蕉0.9%咱烟酒及用品疮2.6%类衣着认6.2%额交通和通讯殊2.9%联家庭设备用独品及维修服告务盖4.7%什▲挤贵阳市人口斥及收入现状办：缎年末全市总旬人口为34悔8.7万人爷，比上年增识加2.43岛万人，增长刮0.7%。羊人口出生率扁12港‰诵，人口死亡写率5.78赶‰液，人口自然孔增长率6.户22体‰砖。城乡居民渴收入继续增棵加，生活水缓平稳步提高手。全年城市慨居民人均可膛支配收入7乔985元，太比上年增长蜓9.3%，并扣除物价因讨素，实际增葛长8.4%用。农民人均拔纯收入25叶10元，比档上年增长6脂.7%，扣拘除物价因素碧，实际增长福6.4%。月居民食品消研费支出占消捕费性支出的辆比重（恩格禁尔系数）为溉38.7%袭。繁如图所示颜3、宏观房址地产背景总平结：港▲矩商品住宅价刷格平稳上升旦1998～拆2004年仔期间，商品遍住宅实际平关均价格分别录为：141肥0、142萝9、140殖1、136守4、147袖1、170努4和175霜2元/平方馅米，总体呈送平稳上升态答势，其中2蜻000年和杏2001年你略有下降。揭从商品住宅餐价格上看，亡贵阳市商品锯住宅的实际佛平均价格与搏西部较发达粉城市很接近校，与全国平爱均水平比较棚差距也较小摄，住宅整体脾价格处于比嚷较合理的范廊围。停▲滑存量房交易策量逐年递增卵幻2000年浆～2004苹年，贵阳市姑存量房交易疏面积分别为婚20.6、煤31.4、肉37.6、宏44、85窝.6万平方董米，年平均难增长42.刑8%，到2凶004年，熟全市存量房缝交易面积累链计达到21阁9.2万平唯方米，占新料商品房交易株面积的23苹.1%。研▲伙城市居民居来住水平逐年丛提高崇居住面积逐捏年增长，居清住质量不断志提高。20蛋00年全市信城镇人均住研房使用面积丰为嗓13.3平杆方米础，到200狠4年已达到姑16.15影平方米聋，年平均增腐长骄0.71平危方米及。慢▲费现房供求关矿系基本平衡旅门1998年灾到2004翼年，贵阳市肉房屋销售面胸积分别为：集57.48夫、86.3啦5、140闸.10、1显98.40是、204.粒50、23拥4.18和陕351.6赚6万平方米赶，同年的房犹屋竣工面积秧分别为：1夸00.15村、155.要50、20刑0.50、疯241.9逆0、238施.20、2抽11.28泼、328.捐38万平方管米。各年的念竣工面积和率销售面积的刃绝对量波幅裳较小，本指盛标比值情况其表明，贵阳叔市的房地产您开发已逐渐诞趋于良性发加展阶段，空法置率在逐步鹿减少；同时晴，房开商的劝投资越来越误理性。总体泪来看，贵阳拜房商品房的含现房供求关叨系基本趋于俊平衡，市场肺在逐步向着妹成熟和健康拐的方向发展承。晋▲河经适房和普习通商品房供骗应量需加大疮1998年例至2004柏年，由于房挤地产本身的套特点及贵阳搂市房地产市侦场仍然处于惨发育不完善攀和市场机制民不十分健全劳的环境下，比还存在一些够问题：房地扯产供应结构特不够合理，穴经济适用房芽和普通商品洲房供应量偏和小；商品房萌价格局部区殊域偏高，集陡中反映在主坟城区商品房戴价格偏高；近房地产一级神市场（土地衣市场）供应迫不够均衡，慎土地出让量降偏大、出让岁价格较高；同物业管理水俭平较低；住肝房二、三级俊市场发展较茎缓慢，房屋嫩租赁、危房太改造的规范嗓管理、政策糊措施有待加增强；区域房陪地产市场发膀展不平衡，柱差异较大。币碎（二）政策窝法规背景与及市场发展臣形势诱：丑作为内陆省表会城市，贵蓄阳市的房地愧产市场发展哄也经历了几司个阶段：估第一阶段：甲1998年往－2002否年瓶以1998吩年房改政策壮出台为界限对，市场需求剥在短时间内透呈睬“朵井喷式笼”碌发展，该阶侨段开发特点列以城区见缝瓣插针式发展忠为主，出现梅了大量的点贩式小型社区绕。同时两个凶近郊区域开比始初现雏形隙，小河新区送以榕筑鲜花储广场为开幕震，铁五建旗河下兴隆城市寸花园跟进形肉成了热销局驶面，其区域气火爆程度可榜以说迄今尚鸦未突破，大室营坡－新添沉板块则以世船纪中天旗下溉的中天花园蜓为阵营，得卖到了初步发虑展。劳关键词：烛井喷、促倍进兔政策支持：浇1998年顺：障《城市房地驶产开发经营临条例》、《蝶关于进一步经深化城镇住喉房制度改革失，加快住房宰建设的通知上》窗政兼2000年村：对住房公副积金贷款的日住房和个人妻均免税匙克鼠2001年骂：对于19牌98年以前后的商品房、渔写字楼、商惨业用房免除陵营业税、契摔税、行政事核业性收费喉第二阶段：阶2002年福－2004旨年掀基于贵阳市讨场上一阶段洞的开发放量崇，城区大盘劈更是逐步减酷少，近郊板黑块的小河区哀、大营坡－谋新添板块得瞎到进一步发蛛展，三桥板警块和金阳新语区板块逐步讽走上舞台。爹显著表现是势小河区以漓买江花园、中戏兴世家等项真目为代表的胃遍地开花形值势，以中天席花园为龙头卖天娇豪园、嘉水锦花都为直代表的新添表板块继续发玉展。敬三桥板块也纤出现了以哭“凳智慧龙城衬”准为代表的开妥发势头。这哗一阶段，金疲阳新区正式抢确定为贵阳稼市新城区，熊由政府协调课，世纪中天午、商业地产锻、金龙地产解、扬升地产冻等开发团队慈开发碧海花什园一期。汽关键词：点竞争、整谦合、大盘、垦新区距政策支持：贱2002年页《住房公积场金管理条例懂》修改后出主台嫂穗值2003年竞6月船“沉121么”新号文件。加隆强房地产信断贷管理，四叫证齐全后方骄能办理贷款劲，提高购买秀第二套住房辣首付比例等霞。奴狼2004甘年4月：对橡高尔夫、大两型商业、别欣墅区的用地倦进行清理，态控制土地市吐场，避免房器地产投资过据快增长。巴引2004皇年12月：果严禁非法压闪低地价进行慕招商。井第三阶段：筛2005年沙至今县盈小河板块、尖大营－新添着板块开始萎谁缩，金阳方台向两大板块纸——馅三桥板块、虾新区板块发肯展逐步得到摩提升。显著赌表现是小河昌板块除山水读黔城、兴隆杠二期外，新独开项目逐步恨减少。大营浪－新添板块装由于熟地开颠发的制约，魄受地图限制还较大。官房附新欣园、小副石城等项目铁开发结束后另无后续开发毕。而三桥板糠块受到前几岂个因素的影弃响，开发量岗逐步走高灵，出现了智肆慧龙城、贵戏龙园、贝地猾◎店奴加诺、水乎晶园等项目疾。金阳板块醉的开发也是严如火如荼。渣碧海花园一里期热销、明远诚景怡园开顺始建设。叔政策支持：右2005年编3月，最低笑首付由2成伶提高至3成艰。单蒙责2005年慰3月，旧讽“拘国八条巡”妇出台，将房酷价涨幅与官功员升迁挂钩衬专验2005年询4月：新帽“滚国八条范”仓打击炒房和屡炒地，超过件一年未开发伙征收闲置金桂，超过两年冬的无偿收回诊。抚崭保2005年瓣6月：个人梁购房不足两娇年的，征收雷营业税带宝胜2006年休6月：部“桌国六条伟”淡出台，90伙平米以下占任70％，调殃整市场结构锁。绕关键词：唐竞争理性委炒房国梨六条拒（三）区域桃市场回顾及史市场趋势判饱断：鲜▲肝金阳撞板块间概况：桃金阳新区位价于贵阳市中算心区西北面器，距中心区纤12公里烈，时空距离绳10-15粮分钟，是与谈中心区联系饱最便捷的片成区。东临黔千灵山脉，南置接三桥马王施庙，西靠百局花山脉，北紧与白云区相洞接。发达的铲航空港、铁歇路、公路等伸各种交通设侦施为金阳新肆区提供了优握越的外部交克通条件。新孙区属亚热带鹊湿润温和型僚气候，夏无保酷暑，冬无摔严寒，阳光摧充足，雨水具充沛，气候瓣温和，四季苍宜人，年平乏均温度纲15摄氏度芬。7月中大旬为最热天评气，最高温淹度为勒32摄氏度带；1月上旬著为最冷天气性，最低温度三为录零下5摄氏逢度怎。年平均降许雨为帆1200毫堡米器。此外，这指里的天气环超境质量保持枪国家二级标棋准，声环境新质量达一类胁标准。们▲搁金阳记板块康出台背景：估贵阳市中心烟区每平方公梦里人口密度临已达2.5臭万人，城市市建设田地仅回46.2平疲方米希／人，19积86年国务陈院批准的《坊贵阳市城市涂总体规划》茎就明确提出章把城区西北飞部地区作为盯城市发展备稿用地。后于摊《贵阳市城投市总体规划会<修编>》厨更加明确地箩提出法“绳城市今后的巨发展方向，筋是在城区西军北部的金华青、阳关一带给建设一个城却市新区，来许改善城市中春心区人口稠留密、交通拥皂挤、环境质涝量差的现状慎”刊。趟▲埋金阳板块规足划时间表：董▲起金阳板块房荷地产市场发议展阶段划分会：梳序号勺阶段划分古时间界限纠市场表现申形成结果够其它影响因权素厉一恨雏形期厕碧海花园大缸型住区开始椅建设帖市政配套基潜础设施等同芳步开始建设然二跟成型期芳碧海花园住仙区竣工欠市政配套基宏本成型，部问分物业入住婶形成人气基欲础然公交线路进奔驻金阳，市努级机关进驻于金阳市三插发展期兔外资及大型堤开发商拿地魔，就行开发和准备笨区域配套进闲一步成熟，外房价也必然城提高寨前期商业设咏施投入使用牛，人气氛围掠进一步提升礼四薪成熟期疾三个大盘为压基础结合碧鸣海花园住区去城市形成拌按照城市标浑准就行正常听运作，房价粘竞争区域激墓烈而合理疤市场环境研找究结论旨：催贵阳市场对扯住宅产品的雕需求依旧旺鲜盛，但是消慕费能力限制签较大，尤其舒是城区价格权普遍模较高的情况微下，近郊及盏郊区项目得景到了较大的更发展空间。撇对于各个近烤郊及郊区板需块，金阳板炼块受到城市言发展战略的崖影响，在政究府行为大力沿拉动下，将甜会获得更大片关注，关注能带来的必然启结果是市场租机会。需金阳板块除替上述第二点末带来的烂市场机会外塞，还有两个筛因素可以利姻用。一是基巴础：碧海花昂园的开发和妥成功销售；披二是机会：康即将开发的短三个高价大兼盘，金龙国香际、金元新州城、新世界伶地块。尽管丙三个项目上临市时间不同欣，但是只要椒其中一个上川市便足以轰咽动市场，对娇金阳的房地似产市场环境毒是一个非常有有益的提升赏。含★蝴开发策略及毯入市技巧：马走差异化路孟线，做火车好头而不做火询车厢：嘴金阳板块现失在已经加入笛了大盘博弈矩时代，今年高即将上市的洞金龙国际新担城既是其中还一员，由于肆这三个项目怀定位非常相涉似。公司实妈力也较为相宫当，故它们滚之间必有一阅战。这一战蔑的结果必然总是整个板块葱对购房者的啊吸引力更强猾，板块关注求度即会升高汇，且我们如纪采取差异化顺竞争策略，侨做和他们不惭一样的产品挪，必然能够基获得连锁收柜益。所以建与议：项目做盯火车厢，不料做火车头。乒第三部分、衣项目定位插项目SWO醋T分析模型鞠的建立鸣及价值挖掘嘱：优势：惧依托已经成尾型并有一定赢入住率的大拐型住区，享题受完备的居网住配套。缎临街项目视洋野开阔定三、经济适嫁用房的价格系优势劣势：年项目所处位飘置近深过大蹲，交通位置扒欠佳颈待售项目体齐量较小，难徐以以大盘形筒象吸引市场过。推广中过母多强调已经棒形成的体量稠，难免留下皮“暮尾盘和”册的映象。贺户型配比略室微偏大，经掠济适用房的隆客户群受到转一定限制。机会：达区域关注度锣高，市场潜串力大村竞争对手规取模大，定位遭单一，差异塑化不足百国家对高房下价打压下，扑潜在客户的税购房心理使碎之对价格适题中的产品接筹受度更高威胁：不市场对经济扒适用房的认练可度栗竞争对手的队强大攻势贩政策法规的剑限制对经济猾适用房开发冈商利润的限辫制，必然带扔来产品力打鉴造上的经济指投入影响。忙其它住宅开燥发板块的竞考争定位系统：武可以看出，当本项目欲赢雪得激烈市场坊竞争的关键联点在于，取塔得与其它竞新争项目的异民质性。而支德撑这种异质泼性的关键在左于两大大价立值点，触价格、品质产。教项目定位依乐据为：在市匆场实际、政爽策背景、项拖目实际三大菊因素下的巧梁取平衡，寻怎找最佳结合稍点玉，同时该项妖目属于慕xxxx膀之二期产品严，因此在定掉位上的考虑仁要处理好和交一期咯组团秃的关系，既筋要延续一期奴的定位风格傍，又要高于幕一期的定位图，源于一期辱，高于一期仙。罩市场定位：揪市场逆向差别异化产品，拔骑解析：猪市场逆向差龙异化产品是夹一个战略层竞面的定位，维由若干个分垦定位组成：忽项目品质的碎差异化，：译贵阳市同类侄经济适用住盟宅的顶级换梅代产品恒解析外：贵阳市已预经出现过众懂多的经济适练用住宅，但够是从以往经念济适用住宅源的操作手法柴来看，普遍族采用仙“符低质低价驳”供的操作模式傍，开发商一币方面没有获币得较高的利茄润和品牌积说累，另一方储面也造成了屋潜在购房群城体对经济适艰用房的不佳壮印象。周而被复始形成了帖非良性循环只。因此，作夹为商业放开仿而言完全可茅以借助对原捎始概念的颠轧覆，树立项趁目的高端形并象实现甜“投高利润，高症品牌支撑积名累肝“香的目标。放项目风格的瓶差异化：旗一切以器“纯平实军生活哄”奴为出发点的索纯生活居所钥解析：双我们明确了甜新区市场的阵潜在竞争对梳手，这三个叮竞争对手中溉有两个是以科“椒国际税”“真异域风情着”晴为推广主题饰的高档商品掘住宅，也就嘉是我们所称脚为的键“扒豪宅痒”尘，然而结合灭我们项目的野实际情况，箭考虑当前潜滨在客户的购苗房心理及我侮们的客户定救位。敲“味反其道而行密之身”族是我们取胜温的关键，对鞠手推匀“愚豪宅刺”券我们在差异顿化的知道思厌想下，推广歉“慧生活化的意捉境抹”摊，推广主题熊是平实又不副失品质的境区界。阴项目销售方茂式的差异化鸦：高质不等快同于高价，妄房地产消费崭理性回归盐时代畅的代表作长产品原诉帖求的差异化箭：在贵阳市透场及金阳板庭块普遍逆宣传盲高品质掌、豪宅的背输景下，碑诉果求点突出：暴生活化、平敌实化。串客户定位：悬大众化客户高定位，主要诚方向为以结蒙婚为目的的毒置业者以及捎以改善居住蜜环境在新区掩买房为目的籍的置业者。括价格定位：帮经济适用住雪宅产品中的国高端产品。仰采用棚同类产品样市场领跑价畜的定价策略问如何寻找上寻述因素的交明集？？？撕总定位（推芹广形象定位棵）：娃xxxx挂二期盛·摔水云间惊——恶城中央，纯庄生活数总定位支撑爽点：产品线：焦周边市政设朵施豆特征：项目乞周边规划配间套有大学城抖和体育中心它。这些设施听具备非常显默著的辜“览文化匹”悠特征，富于连诗意的形象友可以与这些捉特征相得益抹彰。柏周边自然环楼境资源：项隶目周边规划竟有公园一处悟（十二滩公耀园），同时胡享有将军山扯这一宝贵的摊自然资源，废有山有水适与合世外桃源庭式的生活模刘式。固一期产品风树格偏重中间修路线：从甲营方提供的资材料分析，项炒目一期采用忠的坡屋顶设命计，体现中羽式建筑韵味菜，如采取胳“盘莱茵阳光扣”派、寿“性柠檬城鼠”性、做“要香榭美舍幸”翅等形象定位背，固然有良萌好的诗意诉撕求，但是与顺整体风格相圾去甚远。讽项目实际交吧通位置近：项目SW售OT模型中处已强调项目咱交通位置目坟前来看与新介区主干道有区一定近深距删离，因此过直于现代和时球尚的形象与涛项目定位并擦不相符，只幼能让人产生穴不信任感。咸如明“屡城市之光粉”举、套“冻华彩大道铃”场等，用度“榜水云间乏”灾做定位形象以，恰可凸显县项目的优势逝。互项目今后在劈规划中的地呈位：金阳是理新区，是新毯区的中央。急“换城中央芒”谱三字足够表工现。项目整洲体推广的差架异化战略要则求必须突出午“挣生活化怨”泡存生活足够职表现。而且便，根据传播割学的一般规寺律，在传递烫同等信息量折的情况下，惊字数越少，杆传播效果越千好。推广线：挡符合项目品至质差异化的倘要求：贵阳脊市房地产市询场过去出现众的经济适用下住宅普遍不邻重视自身项劝目定位与外广在表现，尤睬其不重视舱项目形象的足塑造，以脉“陡xx小区阴”“球XX园娘”成作为自身形葡象定位。实句质上，在我撕们实际操盘朗中发现，不酱树立良好的臂项目形象往蛮往是潜在购惩房者对购买肚经济适用住箱宅的一大心钥理障碍，因况为经济适用擦房能满足其赔经济开支预毕期，但是却丛不能满足其学置业的心理浊要求。作为育经济适用住五宅的领跑产矿品，必须改沫变这种观点话。树立高形贯象是打造高蛮品质产品的困市场要求。鼓符合产品风宝格差异化的顾需求：前面轿我们明确了雄新区市场的贷潜在竞争对偏手，这三个壁竞争对手中正有两个是以餐“违国际藏”“禾异域风情霞”疲为推广主题叶的高档商品据住宅，也就鹿是我们所称揪为的尘“竹豪宅紧”切，然而结合匹我们项目的镇实际情况，潜考虑当前潜勤在客户的购冻房心理及我弟们的客户定榴位。世“德反其道而行迫之趟”埋是我们取胜编的关键度，对手推株“汁豪宅生”尘我们在差异肯化的知道思涂想下，推广的“爆生活化的意唐境求”追，推广主题阁是平实又不卵失品质的境尚界。对手推泪广极有个性涛的异域风情余，我们就推菊“限中庸彻”奶的生活格调刘。痰“桃水云间－城榆中央纯生茎活售”肯就能够满足纪这个要求。途生活意境美拥，缸“仰城中央是放具在大规划区仆域下的客观劣事实录”泡我们需要的絮就是：艺“译平静而坚定尘”夹的王者姿态禁。谎符合产品销忽售风格差异勤性的要求：校“扶高质不等同型于高价，房数地产消费理牧性回归时代表的代表作三”导，理性回归计的基本态度奔是什么？是膛理性？理性描的要求和外役在表现是什羞么？是不张吨扬中所表现辫出来的毒“构淡定天下接”愈的气质诉求淘。怒满足上述支忌撑点的其它编备选形象定甩位：淹1、值云淡风清春——贩阳光有多散刘生活有鸣多懒仪2、吩石上清泉郊兄——岗潺潺而来的泡幸福胸3、县高山流水附——番城市柔情刺山水名宅饱伟4、票飞地隶·决峰景偏——厨城市第一生凡活高地修第四部分、傻定位指导下含的产品建设约提要接一、索规划概念建吴议裹：纹组团划分：脖组团根据总烂体定位要求现，划分为两生个部分：判美庐、雅舍萌。泽与一期的关疗系传承：袍由于是二期敢升级产品，次为了体现这温种差别，创饼造销售条件愉，建议二期耍项目与一期狡做适当分隔叹，以突出产贝品特殊性。里关于分隔方堡式能够利用垄自然高差固拳然最好，如慰无此条件则杜可以用植物婆墙等做软性惑分隔。沫园林风格建宰议：竹由于项目本年身定位偏于谎中式风格，亲故园林规划星建议如下：扎从甲方提供股图纸上看，毯绿化面积不勾大，因此不茶建议做水系聪。一是因为嘴作不出气势干二是费用较戚高三是管理粱难度大，有银条件的话可辫以考虑做硬廊性水井小品心，如小型音雀乐喷泉等。彻植物搭配上溉可以作出较武大面积的草吹地，草地上烛设置社区常苹见的健身设汉备，配之以塘部分灌木及肌高大乔木植渗物即可。高葬达乔木植物该建议选择香沸樟、广玉兰摄等植物。临如果条件允称许，可以在陈院内开辟苏“蓬业主乐园蚀”迈通过业主认绞养甚至亲自景栽种牡丹、外杜鹃、茶花迟等小乔木来江加强园林的发参与性。提蜜供壁“答营销噱头且”蹦。甘配套设施建座议：输24燃小时便利店鹿；银行等金禁融设施哥砖枕背景音乐及炊消防紧急广醋播系统强极电视信息传蔽播系统：在质一楼电梯厅毫和会所等处码设置，提供调时事新闻和巷大楼公共信扎息。太应急小诊所暖；耀上述部分为烫创新部分，铃其余的按照走建筑规范就臭行基本配置纽即可。强调陡“惰平实角”碌。快二、葵建筑概念建冈议佩建筑风格以且简明快捷为缓主，以新型挽良好的材料妨为基础，能仿充分的突出尼本项目在房巨地产竞争的母实力。秤“惨少就是多晕”扁简洁并不是被简单，简洁鸣的表现在材蛾料的品质，葡设计风格、况线条的合理器运用。力求枝与目标客户隐定位心理所煤需要的俊朗李、飘逸相互含呼应，与跃“甘顶级换代毒”欧产品定位相烦吻合，能够柴大力促进最肿终销售。昨三、词户型配比建掩议陈：差据现有资料范，项目户型邪分别为来D户型14沃5平米、B姥户型150浩平米、C户啊型168平下米、A户型延173平米三。所占比例如基本相当。倚从户型面积蚁分布来看，握面积相对偏恰大，会太高交一定的置业拜门槛，不过鸣在现有市场怨情况下来看幼尚不足以影蜂响整体销售苦；效从户型结构喉来看，分布桑合理，并考浩虑到勒入户南花园等建筑施卖点的设计竹；十字型分诞布均好性也压较好。这些绵都是促进销岛售的有力条束件。冬但是我们发协现一个问题某就是面积相桥近的户型，区布局基本一辰致，只是个锻别不为尺寸没有些差异，犁就这一点而宽言，可能会辆造成大面积隐户型的滞销侵。筛毕竟作为客弓户而言的话班，多付出一馅至二万元购副买入户花园默不是每个客蝇户都能接受腊的。如条件胃允许的情况砍下是否可以乞加以设计调婆整。如不具政备调整的条扁件，我们也鸦可以从营销溉手段上加以祖解决。难总的来讲，埋项目户型设还计部分基本首不存在影响骆销售的因素饿。诵四道、辨物业管理建主议酷：作为本项岂目而言，物资管只要能够盆涵盖保安、栗保洁、绿化职及公共设施绍维护即可，逼有条件的话齿可以加设泽小区学童统此一接送、老尸人陪护堪等收费项目辈即可。关键旋在于物管队慧伍的素质过酱硬。性第五部分：劲项目推广控宪制提示绒营销卖点梳仿理考项目的营销愈卖点不是各优个点的简单柱罗列，而是挥一个有机系咏统的科学组宅合：质由下列几个直部分组成：羞硬件--旗经济适用住毅宅琴的顶级换代零产品跳USP捐舒适人生巷（项目核心损卖点）幕软件粮–顾平实的生活哈★柏推广核心策徒略定位塘本项目策划潜与营销的关剧键，在于跳每出一般竞争林的层面，避似免拼配置、槽拼档次、拼胀装修，而应煮以肤“聋顶级换代炮”器的高度和眼枕界俯视一切糠，才能跳出护竞争圈，拉绸开与其他项掩目的距离，巡找到目标客颂户接受的说垃话方式与推脊广手法。从肯而，营造无芝竞争对手的断市场环境，何赢得目标客限户的认同与旅购买。磁形象卖点（累虚）：袭经济适用住希宅的顶级换储代产品如1、我的固井执敏——晚平实生活丧虚卖点与实项卖点的转换杠：揪2、骑世人向左，诚我向右僵产品卖点（猜实）：咳规模卖赚点：伶金阳菊绝版成熟大乐盘之升级版培（作为目前否近郊盘，大件规模卖点是钓需要的，但倘是基于本项出目定位指导桐，此卖点可涂以弱化处理鹅）拢建筑卖点角：将入户阳台、裙免干扰布局颠、三面通透逃（双电梯等鸣未作为卖点叙，优点不是辜卖点，卖点爸一定是独有枯的优点）敌环境卖点播：觉超大园林（秘园林卖点可漆以配合园林辽方案选找噱斯头确定）按服务卖点：侍物业管理创帮新服务内容滔综合卖点（妇虚实结合）渔：念性价比：品飞质描述李二、营销节省奏控制及卖恨点安排徒由于经济适护用住宅项目告销售管理的谢特殊性及本掌项目的定位纷指导，一般成常见的：摩“臂内部认购壳—雕开盘腐—带强销肥—妖持销瘦—饮清盘颈”艺并不适合本造项目。鲁建议本项目甲营销节奏控吸制按照如下虫方法进行察序号瞧阶段饶目标袋卖点推广马1握形象建立期矛（蓄势）性形成楼市话堤题，引起市薯场关注。同滩时开始接受棚客户登记矩虚卖点逝2逆开盘销售期惰（强销）懂确定开盘购柏买时间（如别一个月），嘉将代售房源党分成三个部位分。前十日彼购买的，给管予多少折扣炎（明扣暗扣就待定），第弱二十日购买渣的，给予折姿扣相应减少咏，但是这部摩分客户中抽饮取10％依谁然按照前十零日折扣优惠基，押第三十日开灭始购买的，储折扣再次减败少，也抽取军10％享受沫第二轮优惠华，5％参与突的一轮优惠皂。垒实卖点、虚述实结合卖点雹3蛛促销期（清贺盘）厌炒作热销情生况，吸引买阳家购买，折轿扣采用暗折觉形式会热虚匠实结合仗这样安排的劫目的给予项狼目定价方式亦的考虑（高俭开高走，详勇细原因见后男面章节专门福讲述），以氧紧凑的市场泉节奏确保项颜目的快速销树售，不给潜妙在客户及竞贝争对手时间嚷。避免时间型拉长受其它水三个项目的险挤压。批三皱、产品价格门策略布本项目价格罩策略制定考咽虑三个方面舍的因素：缩一是研经济适用住禾宅的销售价隔格审批规定抹；二是定价粉方法；三是昌价格调整策樱略利第一个因素庭，我们建议翁一个市场能宝够接受的最鱼高价，由甲碌方和政府主煤管部门进行衔沟通，决定旗最终定价烛第二个因素策：我们建议聪按照项目开只发的赚定位指导思怠想，采用娇“朵市场领跑价造”挖就行定价，页即价格高于计同类经济适郊用住宅项目唇的均价北，又低于可厕比两区域玉类似项目销杏售均价。确畅定本项目的卸市场空间。渡第三个因素滑：建议按照贼高开高走眯的办法进行球定价。原因苹在于本项目牵市场接受难驳度不大，同雨时整个均价陡在区域市场抱内偏低加之贷政策因素考披虑，若采用互最常见的革“脚低开高走振”么策略，前期移利润损失过久大，必然会益导致后期销圾售压力增大腾。这也是前蝶一章节关于发“肤营销节奏陷”游控制的编制琴理由。关于冷各类定价方散法的优劣势健对比见下表陆：挡现行四种定亲价方式之特浴点：封序号盲方式男与之适合的茂市场环境歉与之适合的勉产品定位及讨特点牺优劣式吵1莫低开高走晃市场状况不绍好或市场发婆展趋向不明焦朗。种房地产项目耕综合素质较应高，但初期稠优势不明显编易取得市场辟认同。但损滴失前期利润章2续低开低走康市场状况不碗好或市场发驴展趋向不明储朗雪房地产项目终综合素质一伙般，但初期侍优势不明显呜风险小，回津报低两3钥高开低走肯市场状况一豪般，竞争又糕较为激烈清房地产项目铸综合素质高狱从利润获取症上讲，高品雀质产品首先拔推向市场获谊得高价，低异品质产品后疾推向市场获差得低价，最歌优的利润获患取策略。2漏、高品质产钓品高价先推短向市场，低凤品质产品低膨价后推向市代场，有利于典资金的回笼帝效率竭4否高开高走拼市场状况好艳，目标市场揉竞争不激烈置项目品质好筋定位高收最优的利润俩获取策略，这风险大冷综合上述因浩素，我们建范议：惜xxxx命2期络水云间的装市场接受最晶高值预计顽为2秘6颈00元/平暂米。销说明：该价孕格是初步定卸价，如本方约案基本思路蜡甲方认可后呆，我们会通熄过成本核算刮及详细市场聚调查提供更墙为详细的定组价建议。荣＠漂来源于网络却的参考信息诊：没物业名称认物业地址些物业类别泻物业价格啦开发商销卖售证售楼和孩金龙国际花刻园new撇金阳行政肠中心旁花展园洋房不血详贵阳金耻龙房地产开涛发催（20滤06）筑商搂房预字第0指58号7包98999吹9798塘7777抹金阳乾图中霉心广场n通ew金阳妻金阳大道八胳匹马其它掉不详金要阳房开清833箭0777抹碧波苑元new削金阳观山西牲路与云潭南含路(原金西案大道)交汇火处普通住劣宅240志0元/平方局米高贵蜻州天波地产仍1升35119论54458例1351鹊19544事68察碧海乾限图金阳兴调筑西路、诚鞋信路交汇处僻普通住宅径2350集元/平方米火均贵州太乾图房地产暴开发公司航83凉30777洲8330惰778吧天下金菠街金阳金像阳大道与观欧山大道交汇趁处(八匹马乏西南方向)和商铺4呈441元/济平方米均乘贵阳金龙检房地产开发迷慕08头51-79椅80068识4722充780留景怡东醒苑金阳金且阳南路经悔济适用房侧2560元坦/平方米尊均贵阳明肢诚房地产开萝发纺200轨5126胞47237驴73/47害20500糟伸明诚景叠怡苑金阳秃新区金阳南刻路4号车站干普通住宅花2300倦元/平方米便起贵阳架明诚房地产朋开发有限公罚司知47205睬00/47羽23733喇戴阳光香币榭金阳诚织信南路普边通住宅不川详贵阳白靠云泰亿房地铜产开发有限接公司2膜00401跃1呜碧水云商天金阳金含阳大道经柄济适用房飘不详贵阳者金品房地产形开发有限公央司20做04012他造宝安松起景阁金阳虾金阳南路贯经济适用房境1500死元/平方米弃均贵州菌宝安房地产伙开发有限公驼司20楼04056形5786音057/5哄81877泰3尿金翠湾没金阳金阳尝南路贵阳1谅中对面商饱住楼16爸02元/平普方米均揭贵州麒龙房排地产开发有徒限公司门20040钓5747薄21665指可丽阳天谨下金阳金回阳南路(八届匹马西南)屡经济适用送房151登4元/平方虾米均贵泪阳金龙房地求产开发有限梦公司2烫00402疮3472再2780冠79800岛68忽xxxx照金阳碧海箱花园西南面那普通住宅答1578轨元/平方米旁均贵阳量商晔房地产栽开发有限公加司乱67451仙49辨xx