深圳景尚项目提案报告2

深圳景尚项目提案报告项目地盘解析项目地块现状项目目前施工接近正负零。项目北侧为城市快速干道北环大道北侧近邻北环大道辅道，噪音污染严重，但视野比较开阔，远处有山景。项目东侧为新华社驻深办事处用地东侧为新华社驻深圳办事处预留用地，未来对项目东向形成遮挡。项目南侧为天健城市花园和万科城市花园项目南侧9层以下受天健城市花园的遮挡。项目西侧为商务写字楼青海大厦项目西侧受青海大厦的遮挡。三、项目交通分析入口入口4公交车站公交线路41路龙井综合楼-车管所考场-龙辉花园-桃源村口-华侨城医院-山姆会员店-景蜜村-监控中心-莲花山公园-市民中心-振华西路-华新路

6路折福田南-福醋田中学-田长面-海外装棒饰大厦-花活卉世界-莲译花一村-中显级法院-冬令岭市场-莲量花北村东-垄北大医院-而景新花园-途景田北-景旷蜜村-香梅竿北-枫丹雅赖宛-翠海花备园-鸿心花敞园-华侨医抽院-沙河建菌二村-桃源估村东-桃源思村口-桃源欲村

38路新市民中心西绿-会展中心危-岗厦村朴-福田妇幼赤保健院-华戚强南-上步天中学-鹿丹娇村-罗湖小呀学

104路倦动物园（总调站）-高职堂院-留仙路杏口--西胜丽职校-珠组光村-龙辉味花园屈-式收容教育所位-桃源村-磨华侨医院-隆翠海花园-树枫丹雅苑-漆香梅北-景铁田北-景新慈花园-北大殿医院-彩田槽村-中级法嫩院-莲花一握村-海外装技饰大厦-上燃海宾馆(西吵侧)-兴华狂宾馆（西侧惨）-市委-农地王大厦-订广深宾馆-舒罗湖区委-慕宁水花园

446路听火车站（西狮）-渔民村高-金威大厦呼-都市名莲苑-地王大捕厦-深圳大迹剧院-荔枝掀公园-红岭徒中学--残新一佳（园怎岭店）-艺欺术学校-长俘城大厦-深设圳实验学校季-赛格数码屠广场-华富绪路口-经济怜大厦--涌海外装饰大画厦-市二医役院-莲花一久村-中级法近院-莲花山载-莲花北-险监控中心-勿梅富村-景戏蜜村-天然矿居-山姆会恩员店-特发宋小区-桃源纺村--车崇管所（训考叔场）-西丽凑体育中心-菊高职校-伴官龙村总站换548B农火车站西总览站-渔农村留1-金威大鲁厦-鹿丹村酿-深圳大剧被院-荔枝公强园-八卦三坟路口-园岭哲医院-国展杠中心-体育侮馆东-二医酱院-笔架山储公园-莲花蓄一村-中级告法院-北大介医院-景新触花园-景秀呈中学-天然详居-山姆会仙员店-枫丹塌雅苑-桃源素村-收容教批育所-龙辉惹花园-松坪宝山-南山公摊安分局-南料头中学-南社头检查站-汗-西乡市娇场-西乡码均头

323路漫布吉海关-辨农批发市场荐-洪湖公园膝-笋岗村-辩梅园路-八螺卦岭(2)惕-体育馆东值-二医院-傅笔架山公园俗-莲花一村拉-中级法院差-北大医院般-景新花园赴-景秀中学欢-天然居-货山姆会员店座-枫丹雅苑运-翠海花园汽-鸿新花园定-锦绣中华题-世界之窗源-白石洲-边科技园-丝-南头-南是头检查站-棚宝安区委-分西乡人民医绩院-共乐路谋口-西乡客瘦运站早334路唇凯雪象村-岗稿头村-华为而基地-大发谁铺-民治村逃-坳背村-铸梅林检查站孔-车管所-勺海康大厦-列上梅林-梅纠林阁-巡警菊大队-梅林早一村-福田议农批市场(防下梅林)-贵香梅北-山砌姆会员店-览枫丹雅苑-桐桃源村口-贩桃源村-科缩苑北-金长田城计算机公漫司-大冲-磁高新南四道液深港产学研夺基地-桂庙捆村口-创业礼路口-北师尽大附小-海宽滨大道-半柜岛花园-工磁业七路口-侄东角头总站淹441路券洪湖公园总稍站-百仕达都花园-翠北蝴小学东-田敌贝四路-笋皆岗村-人才扑市场-西湖忌宾馆-笋岗夺仓库-红桂递大厦-图书防馆-振华中喉-赛格数码描广场-航苑眠大厦-海外贝装饰大厦-忽华富路口-咸深大-将莲花二村-辩关山月美术命馆-景田路透口-市政大仅厦-香梅市课场-龙塘-继景秀中学西塑-山姆会员窑店-特发小守区-梅林水横厂-枫丹雅迹苑-金地网足球中心-翠突海花园-高仁级中学-香第榭里花园-游竹园小学-突竹子林总站狂411路停深南中学-辞世贸中心大坝厦-东海花尼园-枫丹雅触苑-山姆会窜员店-天然蔽居-龙塘-竹市政大厦-熊妇幼保健院两1-北大医颠院-莲花北俗村东-冬岭倒市场-中级据法院-莲花地一村-笔架宅山公园-二已医院-华富雨路口-市话柏大厦-顺电坟家居广场-滴经济大厦-暴下步庙-爱伍华市场-上描步南1-上苏步小学-金弊威大厦-罗参湖小学-罗碑湖小学-火炸车站

粗项目交通比真较便利，多兽路公交车通畜达项目周边跟，项目在北唯环路有很强苏的昭示性，较但香梅北路费和景田西街饼受到遮挡，另只有小路可凉以通达，未塘来借助公交头系统上门的漫客户将受到师严重阻碍。扛四、项目规鸡划景观分析南南向9层以下被天健城市花园阻挡，以上视野开阔北向有一定山体景观，但受北环大道噪音严重影响东向未来被新华社建筑严重遮挡西向被青海大厦严重遮挡李由于本项目卵为东西长条耍走向，东西扛向遮挡对本区项目影响较逗小，南向对飘本项目9层侦以下单位有柳一定影响，都但北向北环蚊大道噪音对柳本项目一半翻以上单位产朝生比较严重谱的不利影响奴。弃五、项目周遇边配套侧项目周边商罚业配套设施旺：饥山姆会员店范怖灵固景低田银座邻元达氧汇福多多百货兰项目周边教燥育配套设施桥：绞景秀中学崇问冶侵景田小学虽吗赛景龙中学（谱在建）尼项目周边其蚕它配套设施箱：亿开元大厦（渔酒店）释肿建尿设银行慧泥恩福田中医旷院钥俱项目周边配稿套比较齐全伐，其中山姆抄会员店在客或户心目中具守有比较大的额影响力，在旁项目营销中英可以借用。权六、项目户拴型分析英项目户型配帖比：燥户型顾面积（M补2督）遵套数年套数比（%串）案单房争28.97管-30.9械9退100肺25垦1房1厅戒37.30奶-44.9策9扮250诉62.5绵2房2厅斗58.75料-62.8复2遵50华12.5论户均面积欢42.3魂M喘2烤，定位小户灾型住宅；逮户型比例定子位基本合理伏，从片区小栋户型项目销多售情况看单分房比例略少狗；仰户型方正实完用，布局比交较合理，但诊产品附加值氧不足，仅有瓜凸窗，花园园露台为公用绳，有助于项甜目整体推广互，但对现场皆销售帮助不像大。无七、客户分扒析巨通过对深圳贸小户型项目战及周边参考弟楼盘的客户值分析，我们娃得出本项目俱的目标客户洽群体为：首修次置业的自诉用过渡客户纠，占总比例肠的65%-键70%；多糕次置业的投执资客户，占哑总比例的3熊0%-35惕%。龟首次置业客柿户具有如下抵特征：名细分特征廉比例酸年峰缘龄堪平均年龄2洽5部—恒35岁第家庭结构障单身及两口隶之家；片居住状况斩租住/住公亡司宿舍；串置业用途宋自用或过渡汁职业毕普通工薪白残领：75%隔——慕80%恭个体、自由推职业者：2晒0互——奇25%琴来源丑石厦、新洲忌、益田、皇果岗、保税区赏、岗厦、福细田南、上步坡、南园、白傲沙岭、莲花码北、八卦岭益、梅林、南什山等片区；揉行为特征嘱普通白领：束年轻，自信上，追求时尚焦及高雅、浪既漫的生活情少调，受过高检等教育，工吉作比较稳定划，小有积蓄窃，希望尽早纤拥有独立的饶生活空间，增有个性，喜级欢运动，崇会尚西方生活纪，喜爱咖啡忽、网络和音焰乐，比较感候性，喜欢包之装精致、品浊位高尚的商服品；趟个体、自由翻职业者：投租住、工作铅在项目的周莲边，有一定贿的经济积累版，认同景田式片区，对居科住安全有更蜂高要求。杏关注点武首期、月供送与租金的关择系握投资客户具索有如下特征种：愁八、项目分掩析总结战项目规模较壤小，自身配衔套能力较弱邻；汁项目北向有凉一定山景，兆南向低层单夺位受天健城基市花园遮挡狡；庄项目一半单茅位受北环路雪噪音影响；尖周边公交系齐统便利，但活受周边建筑创遮挡，客户搜从公交站到罚达项目有一存定障碍；势周边配套齐畏全，生活氛萝围浓厚；惯户型配比基钻本合理，户慨型方正实用作，但产品附袍加值不同，童缺乏亮点；挠目标客户群袭为首次置业国的白领和投私资客。策略形成秧一、项目S句WOT分析优势：粥项目处于福瞧田景田片区童，区位生活扣价值被客户说广泛接受；镜项目临北环贫大道，昭示咬性强；餐周边配套商守业比较完善填，山姆会员刘店对客户有超一定吸引力闭；访周边写字楼恰商务人士对顿公寓的需求六，对客户投拆资出租有一俗定保障。劣势：会项目规模小净，自身配套赏能力弱；逆临城市快速缓主干道，噪呜音影响严重喉；申本项目被其解他建筑遮挡干，客户从公婆交站到达本贪项目有一定宜障碍；卖周边部分道递路停放货车熔影响项目整姿体形象。机会俗项目入市时妨福田小户型悦在售项目较范少，竞争相诱对较小；钢深圳房地产以价格上升势师头明显。威胁际政府宏观调辣控政策的力吼度加大，对恋楼市产生非烟系统性风险泪加大；街片区在售楼滩盘减少，市滨场关注度降汉低。震二、策略形帆成躁1、发挥优盗势，抢占机五会：编充分展见示项目的片调区生活、投援资价值，树汪立项目形象越，利用市场经竞争空档期破，高价格入遵市，实现项暴目高价值。住2、发挥优叙势，转化威辨胁：环利用让项目的昭示秃性，多渠道良低成本营销鼠，制造市场置亮点。廉3、利用机奸会，克服劣谢势：稀强规调园林的精梯致，改善产厦品附加值，雪降低噪音对庆项目的影响燥，利用市场数竞争弱的机拾会，树立景革田片区小户血型新标准。叠4、减小劣构势，避免威晨胁柜：窗强化周边便喊利的配套宣瞒传，建立强卷化项目周边虑导示系统，燃通过形象、衰现场包装展羽示实现项目灾的快速销售啄。己三、策略总天纲尘帽强化导示系予统和现场包喊装，通过多腿渠道低成本崇营销，建立粥高价格、高酱速度的营销类全攻略。建立超越竞争的营销全攻略建立超越竞争的营销全攻略展示攻略推广攻略产品攻略形象展示卖场全线展示媒体推广组合事件营销物业定位提升项目价值推广效益最大化低成本营销销售攻略价格策略销售实施执行实现目标物业发展建议产品攻略糊一、物业定玉位侄具有浓郁生膀活氛围的景捆田纯正白领能公寓呀充分借助景牲田片区成熟刻的生活氛围幻和配套，规校避项目自身尝配套不足的镇劣势，强调蒙片区价值、昏纯正小户。踪以扬长避短趋的推广策略摇，抓住市场为空白，增加习产品的附加裹价值，建立宵产品的竞争句优势，以整殖体形象出击决市场，多渠研道锁定目标忙客户，一举树形成市场震鄙撼。劲二、形象定堤位屡都市感、充街满活力和时垮尚蹈凭借景田片纤区辐射区域千广的特点及观片区配套成那熟的优势，绳锁定周边片谦区投资客及拍首次置业的激25-35科岁白领阶层驴。同时，为吓了弱化项目亮位处北环大孟道、在片区雄位置相对较宁差的不利因趁素，我们需美要一股都市掏感和时尚的别气息，以给携客户传递强签烈的信心、猴成功的信念险和充足的购唇房理由。餐三、项目命碎名：本呜额断竹视扯金访四、主推广往语狂把小变成我将们的特点加干以扩大和宣合传瓜小、我们很酬精彩意味着惯总价小齐=告投资者青睐袄的件=掩小而且高回鼓报语投入少肥=浙首次置业者引追随顿=霜小而且能拥惑有斩实用纵=阿能满足功能况使用的穗=煌小而且很丰倦富腐+平设计方正科返学标=氏小而且很灵蔬活拜+择工程展示拐=策小而且很放迟心蛮+闻配套优势朱=讯小而且很方其便逢+研项目品质观=偶小而且很优者雅排+眠片区特点截=曲小而且很温兆暖励+广营销包装肚=捏小而且很情渴调渐。。。。。姨。。。。。遵。。。逢五、物业发塞展建议袍由于产品设可计已经定型冬，不宜做大狐的修改，并库且户型设计顶方正合理，匪因此只对客余户比较关注袜的问题提出颠修改意见，带建议中尽量旷考虑了设计次修改的可能库性和经济睁性。市（一）、外垒立面：劲建议瓷砖铺窃装，通过色够彩的选择和鸟变换，显示备出品质和时被尚，形成项客目与周边建滩筑鲜明的区棒别，突出项笛目的昭示效登果。揉（二）、户帝型平面建议们：踪1、改正常恨凸窗为步入币式凸窗，适老当加大凸窗遥宽度，让赠员送面积更大凯更实用；亩2、管道尽厕量沿外墙布嗓置，考虑双追拼的可能性害，扩大客户及层面；欧3、北向单奸位采用双层哄隔音玻璃，挺充分隔绝噪炕音；任4、北向单猪位采用老技术，历在不开窗的野情况下保证碎室内良好的球空气流通。厦（三）、环秤境景观建议慌1、项目占当地规模小，习决定了园林徐景观的面积增小，所以园远林一定要设贞计的精致，慕要有品质感诱，并注重风从格，把外部壮园林景观引昂入内部架空驾层，并保持得一定的连贯虫性；芒2、园林部杯分建议做一甘小型前广场流，铺装采用波色彩变化的稼广场砖，不奔仅是未来住利户休闲的场浪所，也是园繁林景观部分胁视觉的焦点如，在销售时云作为现场营床销活动的场户所；苏3、在正式沉销售前建议稀部分园林和寇广场完工并艰能正式使用稼，直接促进任现场销售。钩趣味个性化猫广场君常格调、吐品位的街区吹（皂四）、交楼改标准建议：恭通过对小户虾型市场的调兔查，目前采斑用的交楼标底准为三种：兄毛胚、可选残标准装修、缸标准精装修跑。通过对客壳户的调查和稿以往销售的悬经验以及市谢场发展的方薄向，我们建雷议采用标准盘精装修交楼家标准，原因假：瞧1、市场小仓户型产品发尸展的趋势；英2、提升项余目形象和价寻值；溪3、避免入拍伙以后，各存家装修的相猴互影响和管诵理纠纷；乎4、首次置鞭业客户缺乏具购房经验，俭便于现场销悔售引导；好5、装修打豪入房价一起惊按揭，减小来客户负担；于6、避免了药客户入伙二闲次装修的麻帜烦；梁7、规模效虫益不仅为客释户节约了装顶修成本，也醉可以为项目麦增加收益。汽缺点是需要碧的现场装修吼管理的水平叠和管理的工漫作量加大。耕综合目前市办场情况，我念们建议采用患400-5同00元/抽M兔2饲统一标准首装修作为交身楼标准。贡乒精装修+厨翼、卫配套+映燃气热水器匠+环保型轻即质隔墙专项目撕内容豆室内地面歼复合木地板柱室内天花瓣高级乳胶漆载室内墙面映高级乳胶漆夜、环保型轻鱼质隔墙烟厨房（地面寨）己（墙声面）奉（天花）稳（厨柜）瓦高级防滑地红砖伴瓷片到顶服铝扣板吊顶皂高级厨柜、遥厨具返洗手间（地构面）欲（墙互面）裁仿（天花）隆收（洁具）抄进口马赛克军瓷片到顶腊铝扣板吊顶喂进口名牌洁购具（洗手台辨、抽水马桶思、淋浴）高门（大门）舞防火防盗门素阳台倚瓷砖地面筝窗台齐大理石台面概电队安全暗线，皂电插座、开挽关，预留灯初位箭水婶卫生间、厨作房、洗衣机撇位给水（冷怒热水管）及哀排水管道、厅水喉安装到什位境燃气热水器狮通讯焰每户线讽路双接口（溜单房除外）农每户一个网遇络插口脊电视渴各户二个以装上有线电视惜插口（单房但除外）柏（五）、配门套设施建议贡1、小区配况套瞧会所；健身霜房，棋牌室逐、乒乓球室凑、阅览室。欲社区商店：勺日用小件物奉品。肢2、楼宇配理套辱合资品牌高泪速电梯，如翻广州日立、爸上海三菱；羡车库，I期C卡一卡通扔智能管理。明变频供水系崇统；捉以安防和商攻务信息化为罩主的智能化宫配套。赛术3、智能化革布线系统；锻网络线、电唇话线、有线舌电视等，建转议除单房外池每户为卧室涂、客厅双接旁口；轻信息智能化顾系统：局域所网和宽带接叶入，为住户宣提供便捷的亩Inter躬net姨上网、小区营管理和沟通醒；榴安防智能化浪系统：包括指自动和手动价报警系统、爽闭路电视监扑控系统、可累视对讲门禁传系统、IC正卡一卡通、士车库管理系势统;介小区管理智施能化系统：优包括局域网霸网上沟通、郊远程超表。害（六）、物矿业管理建议质1、物业管禽理特色数引进为市场绍所能接受的窃品牌物业管查理公司（如量万厦居业）姜；孩注重物管服网务的性价比急；惭体现管理服沙务形象，严伤格的管理制状度，严谨的创工作作风；缩突出物管人钞员形象：包歇括礼仪程序甘、工服式样串等；烦结合东方式扛人情管理。虫2、建议提镰供服务村联合服务中饥心：代理代夜办函件、包梦裹邮寄、铁捡路航空货运测及票务服务含；出家谜往政岛氧服祝娃务等得：钟点工室闻内清洁、接冠送儿童上下总学、保姆服蜜务和其他便攻怠该收民服务；移日常生活服搞务：申请订伞报送报、送荡牛奶、送花墙、快餐、送听餐服务等；够家庭水电设堂施维修；唤商塘融务坦凤服幼妈务鹊久：代理住户宇打字、复印烟、及其浇它咨询；您托管服务：锋代理出租，古收租；些保安24小美时巡更。西3、物业管斑理收费：钢考虑摆小户型客户眼对价格的敏刺感性，和其双他小户型楼兼盘的收费标罚准，建议物指业管理收费砌不高于2.葛8元/M遥2龄，地下车位受收费不高于闪200元/蚕月。昆（七）、公蜂共部分装修注标准建议呆项目烟交楼标准扫入户大堂匪天花桶轻钢龙骨白礼石膏板吊顶揪墙面叼大理石+乳平胶漆会地面艰人造石续设施汁成品不锈钢士信报箱剩一楼电梯厅乓天花戚轻钢龙骨白凑石膏板吊顶高墙面均白色乳胶漆境+大理石坟地面荒人造石痕标准层电梯宋厅减天花廊乳胶漆御墙面宫乳胶漆+局躬部造型峰地面神防滑瓷砖悼走廊艰天花答乳胶漆纺墙面柳乳胶漆+局模部造型泡地面鹊防滑瓷砖划消防楼梯汗天花陪乳胶漆渔墙面甲乳胶漆迈地面够马赛克（楼军梯踏步）完一楼入户大重堂设计星级春装修品质，敌多采用大面榆积窗和通透贸式玻璃门。展示攻略帝一、形象展改示字树立项赴目形象，形化成市场关注则点敢1、户外广京告牌村：建议在目君标客户集中葡的华强北和吗山姆会员店途十字路口设灰立立柱广告档牌，宣传项白目形象和发储布销售信息貌。钻2、楼体包再装疫：充分利用滔项目在北环愉大道昭示性企强的优势进窗行楼体包装净，做巨型广真告条幅和楼惜体灯光工程刚，让北环大狸道的每一个私过客都成为炉我们项目的逢推销员。助3、形象墙偿：利用项目初靠近北环路才辅道做灯光隶形象墙，不航仅宣传项目物，而且成为振城市亮丽的他风景。携楼体灯光工点程冷心务作灯光形象蒸墙袋托楼体听条幅讲4、周边导辨示系统婶：由于项目转周边建筑物仅的遮挡，到栏达项目的都炒是小路，建季立良好、清谈晰的导示系止统，是项目代成败的重要帽因素。上5、做好的刊广告义有创意和视掠觉冲击力的松广告，不仅宿能够快速吸薄引市场和消贿费者的眼球鲜，而且可以违大幅降低营户销推广费用习。售巨我们的广告友将会是命：剪二、卖场全成线展示绑（一）、售辽楼处读1、位置及细功能分布：洽洽谈区模型财务室项目经理室洗手间人流动线外广场形象墙签约区接待台背景板分户模型孔2、售楼处度各区域设备坡/人员配置壳门口：嚷1源名保安巴接待区：巴6位条，保镇安1名、业播务员8名、靠接待台、饰箭品、背景板沟展示区：户马型炎/牵环境模型、立销控俩/陶主推户型芒/腰促销信息红/裕项目主卖点铜展板贿洽谈区：福10率组洽谈桌椅使配烟盅、鲜事花信财务处：验POS净机、复印机婚、点钞机、详保险柜、资兼料柜受签约区：联豪网电脑、打纲印机、档案嚼柜、复印机赏配备柜式空个调燕项目经理室抵：联网电脑惕、、文领件柜、打印昏机竭总控室：电筹/擦弱电瑞/辣音响蛾/拣无线麦巡售楼处的位刺置的设置安少排，不仅考宽虑了售楼处即的昭示性，裕还兼顾功能纹使用、人流卧动线和项目斗本身的建筑扭因素，尽量缘缩短看楼通涨道，减少对乘现场施工的升影响，通过召形象墙与施蒸工现场分隔绞开来。迅3、售楼处荷装修钟功能分区鲜快明；卡空间明亮大驱气；艘展厅的布置邻风格年轻时绣尚；蓄能在细节上火体现项目的和气质。祸二、样板楼燕层票建议在10蝴楼做半层样朋板房：装修牌样板房4套渡，交楼标准鲁房2套，工济程质量展示宰房1套。浊1、样板房饮要点：怪在户型的凸勿窗处用牌铭率标明送面积惠大小脱充分利用小浑户型的空间判，摆放拆分纷灵活的家具专，如衣柜，缝妆饰台。较样板房内播雄放背景音乐肚。汽用时尚、别料致的饰品在揭化妆台或客奏厅摆放,如棚户型图、温告馨提示牌、按香忍水，杂志、烧生活用品充格分表现生活史场景等；配罗置绿色植物喇。霉人员:每间赤样板房配备鲁1名保安1映名保洁。酸样板房门口锦摆放自动鞋困套机。空中空中花园装修样板房交楼样板房工程质量样板房装修样板房交楼样板房装修样板房装修样板房揭交楼样板房孔：按交楼装赛修标准装修咏，注重装修伴细节和品质不，建议选择振百安居等大辅型装修供应随商；迫工程质量样寨板房：展示睬项目工程质峡量和品质，助增加客户信拘心；比工程质量样获板房流装修样板房居：可充分展鹿示生活气息辫，通过概念凤化装修，寻兴求客户的精橡神共鸣。桂女性样板房功：色彩鲜明贴／生活化退男性晕样板房：冷堪色／简洁／砌线条感强肥三、住户大蚂堂电梯厅愤展示重点：龄隆按交楼标准掏装修装饰，液体现品质野优势突出，泡电梯厅的自杂然采光通风寒入口处墙面升悬挂镜子，不放置装饰台芬并配上饰品册配置液晶显钓示屏，播放联时尚影视片饥、楼盘信息粪墙面：住户队大堂内部装士修，平时打灯蜡维护，保里持明亮感床智能化：门开禁系统、对鲜讲系统展示虚用材：电梯捉内大理石、忽镜面、地毯婶等包装，样修板层电梯厅绞交楼标准展聚示粮服务：大堂脑经理、保安汁、保洁配备士，物业服务句内容展板，绸电梯间专人粒服务落四、空中花条园设计要求：态设置小型金葱鱼池受多设绿色植蛇物和园林小续品罗考虑增设休答闲椅推广攻略更推广总策略赢：烧低成本直销陪营销，以适尽合目标客户揪的营销活动皆和网络推广筋为主线，结寨合一定的户怠外广告推广该和直邮，报获纸广告只在键关键销售节时点作公告性茧发布。浮一、媒体推环广君媒体选择侧拉重点瞧类型冈重点群辅助骄备注召网络透深圳房地产聚网云搜房网收展场温华强北分展渣场篇针对白领客凭户蔬户外窃华强北户外草广告夕山姆对面十矮字路口户外骆广告捎直邮修片区高档楼没盘删针对投资客盯户忧短信惹目标客户啄移动通信客祖户群（月消止费额200搁以上）扶公交室公交大巴车顾身广告万报纸温南方都市报速晶报准次要辅助大1、网络广占告组合策略炭网络广告：应深圳房地产抖网摧为主，关键转营销节点占残据广告位（位或A类广告握位）恢网络软文：矿邀请知名地件产网络评论奥人和业内人苦士就客户关漏注问题(如美:产品质量胞、片区价值妇问题等)展冬开研讨会并韵在网上发表纽引导性文章企。沟2、直邮、予短信帅直邮形式：扫大信封+仿内容讨直邮发行量屯：每次不少再于2万份，穴共3次叼直邮创新：乳信封革命鞠短信内容：薄节点活动预走告+促销信固息+客户活旋动通知薯3、户外广廉告和分展场毕位置：华强典北搜时间：4个石月剧内容：项目捆形象和项目鬼卖点介绍扫4、报纸广似告组合策略瓣（辅助）痕组合方式：成<南方都市叙报>为主，抱<晶报>侧为辅扭投放形式：陆认筹阶段-赠系列软文+铲热点新闻炒耍作+报眼;膊幻荡重大节点信屿息报道（图台片+软文）渣;嫂春题持续销售阶除段良“窝半版+软文咏”毯；辱棕忧力求版面形耍式创新：新观颖报眼、竖喂1/8版等由二、活动营荒销棒1、选房、涨开盘活动：上充分造势，慢集中消化；泉2、现场促酱销活动：美大食节、抽大播奖、文艺表遣演等；翼3、流行时时尚活动：和成厂商联剥合，搞现场捷新品展示会躁；先4、网络大纷使活动：评绸选楼盘网络埋大使，协助蛇维护社区论倡坛；届5、秋交会三：利用展会洪客户集中、板竞争楼盘少烫的时机，集躲中消化客户询，形成一定捏的市场影响睡力；惧6、老带新揪活动：老客铲户带新客户宅活动。怒悲选房撞昌楚凤序喇劣冲开盘装找美食节获强坛绒唯款犹房展会膜三、营销推贞广费用估算单位：万元介楼体包装渡销售现场包终装答外围导示雅户外广告发分展场田网络舰直邮、短信少15粮3守15廊30协20闯10阳8朽秋交会俱公交广告挎报纸卸现场活动赏销售物料狼礼品肠其他板合计此16恶5虾30看10躬6来5湿10踩183巡总营销推广题费用约为溪183万元姿，约占总销姐售额的禽1.5%嫂，在小盘营打销中属于较股低水平。该滤营销费用根懂据项目正常锅销售情况估归算，在实际酱销售中根据眨销售需要进牺行调整，预坟估相对保守解，应该不会丽超出总费用绍183万元功。销售攻略已一、价格策叶略抽1、市场比惹准均价的确撑定圾——吃市场比较法道1）、选出股决定项目价绕格的环境、蛇交通、配套议、户型等1循3大项47胸小项因素，简列出各因素镜对价格实现裕的影响因素丢（权重）；渗2）、对周银边市场同类为型竞争楼盘矮进行物业调吼查；罗3）、通过种综合打分确拆定项目实收酬均价（区间陆）。菊通过对市场年同类型楼盘天的分析对比删本项目目前博市场比准均丘价为710衬0-720蹈0元衔/m池2舞（毛坯）。网2、价格策湿略的确定估项谦目虽然有比坐较多的限制知因素，但则项目规模不术大，对销售烛速度的要求著也不需要过仁快，另外最位重要的是景邪田及周边片踏区小户型竞蚕争减弱，处肝于竞争空档由期，项目完道全有机会挑豆战价格高限率。闷价格策略：著销售价格一压次到位，高踩举高打，实闷现项目价值徐最大化挡3、项目销稻售的目标榨项贵目实现青实收均价8猛400-8衫600/m怠2倒（精装修4削00-50宋0/m扣2外）。顿4、销售速坟度预估奴婚主销售期6块个月，实现洲项目销售率逮95%。系5、入市均才价就采取高开高老走的价格入误市策略，采祝取钳8500元导/m既2烦价格入市狡，销售中视呆实际销售情岁况再行调整候，争取实现盐更高的价格对突破。湾6、入市时背机皇前由于市场竞幸争在7、8授月份已经开这始走弱，且挽9、10月例份是市场销麻售的大好时深机，10月雷份的秋交会容将为项目提徒供一大批客叔户，因此建愈议项目在具滋备入市条件或的情况下尽杠快入市，初压步建议选择肃在紫10月2日絮选房。芽7、入市前此提条件染1）、销售雷条件及项目缠特点的展示让到位季样板房、售疑楼处展示到跃位；超部分园林景犯观完成；货现场包装及辅外围导示系泛统到位；反看楼电梯、鉴看楼通道工菌程展示到位毅；廊销售资料展联示到位；候销售推广力蛙度符合市场猫需求。求2）、在财砖务运作上对幅资金回笼的朝速度无特别