湘潭华天住宅项目开发可性报告

湘潭华天住宅项目开发可行性分析报告允湖南华天大恼酒店股份有平限公司掀二史○○症七年十二月注目慢录盛第一部分电湘潭市买总体经济状只况洽第二部分维湘潭市怎酒店市场调置查分析距第三部分音湘潭市棚房地产市场犹调查分析验第四部分婚湘潭市强建设路商圈幸概况灿第五部分遍项目基牵本情况及S糠WOT分析亲第六部分你项目住初宅部分投资淡估算抹第七部分狂项目住活宅投资财务燥分析及结论淹湘潭华天大遣酒店住宅开降发可行性分倍析报告蜓第一部分：群湘潭市总体琴经济状况绝一、湘潭市观概况丛湘贿潭位于中国道湖南省的中裳部，这里人毕杰地灵、物划华天宝，是圣一代伟人毛贺泽东、著名介军事家彭德详怀、黄公略凳、陈赓、谭葬政的故乡，嫁也是世界文强化名人齐白摔石的故乡。指的两个世纪均以来，她一奋直被史学家患称为骄“赛中国内地商确埠之巨者容”浮，有遍“倚金湘潭烤”斧的美誉。如朝今，经过勤芳劳、勇敢的裙湘潭人民4云0多年的奋新斗，已经把丹这座千年古妈城建设成为迈了中国长江故流域开放开需发带中颇具拦经济实力的骗开放城市。缝地理位置：色湘潭市位于浴湖南省的中淹部偏东地区瘦，地跨东经猜111械°计58脾′—需113界°胜05返′扭，北纬27羊°隶21甲′—矛28劣°味05劫′川。东西横宽辆108公里辩，南北纵长毕81公里士，土地总面低积5015么平方公里。吴市域既居长讯、株、潭滚“作金三角葡”还的一角，又浑处岳、衡、仅邵连成的萝“熟大三角拿”坏腹地。呆气候：湘潭围属中亚热带盯季风湿润气段候区，处于没湘中南到湘陡北、湘东到饥湘西热量最叛富和热量较拦小两个地段府的过渡带。扔四季分明，浊冬冷夏热；拔热量丰富，池年平均气温弟16.7燃—森17.40肠C薄；光照较足奉，历年平均幕日照时数1妥640签—勉1700小去时，占全年望可照时数的所38%左右释；雨量较丰投，全年降水延量为120霸0皮—评1450毫切米庆；无霜期长滑，年均28照0天左右，益且光、热、扒水基本同季娘。适水资源：湘登潭市水系属叙湘江水系，违由湘江和涟漏水、涓水为恒主体构成。旅总长睛603公里岩的36条大狡小河川呈树闷枝状分布市序境，是典型耍的江南水乡维，水资源总街量为40.贫92亿立方略米，其中地专表水34.效62亿立方妥米，地下水捉6.荐3亿立方米善。水资源特假点一是本地梦地表水的地渴区分布差异恩较小，多年从平均径流深维度的变化范犁围在550臂—既700毫米廉之间；二是楼地表水中本晶地水少、客堂水多。湘江轿、涟水、涓现水到湘潭市肢总汇集面积勤达7.72屈万平方公里家，总量为5影81.34通亿立方米，亏客水为本地盛水的18.拢5倍。但客胞水资源目前网只利用了貌3亿立方米岂。塘地貌：湘潭铲市总的地貌孝轮廓是北、狂西、南地势喜高，中部、熊东部地势低弊平，但地势赛起伏较为和蝶缓，反差强辩度不大，近贡80%的面峡积在海拔韵150米未以下。地貌券类型多样，腰山地、丘陵虎、岗地、平思原、水面俱彻备。在全部积土地总面积盲中，山地6少07.76键平方公里，运占12.1钻2%；丘陵岩965.4抢1平方公里乔，占19.失25%；岗叙地1607粥.39平方疗公里，占3上2.05%哈；平原14群06.81让平方公里，行占28.0珍5%；水面针427.5梳9平方公里轰，占8.5狸3%。原行政区划：迎1949年求以来，经过吊多次行政区说划调整，至碍2002年玉末，全市辖姿湘潭县、湘速乡、韶山两窜市和雨湖、眼岳塘两区，饮下设35镇央、24乡和握22个街道练办事处。其廊中，湘潭县杏辖15镇7柏乡、湘乡市膛辖13镇5社乡4个街道蚊办事处、韶恐山市辖3镇抽4乡、雨湖钥区辖2镇4棵乡8个街道搞办事处、岳扇塘区辖2镇丈4乡10个饭街道办事处激。交通、通讯拔水路：湖南渐省最大的河摔流湘江穿城讨而过，常年竿可行驶千吨筛级货轮。湘伯潭距岳阳城枪陵矶港20宜0多公里，冰出口货物可爷从那里转装翼大船由长江杯出海。准公路：北京纯至深圳的1跑07国道和察上海至昆明谋的320国变道均在市区已交汇，并分千别穿越全境翠，京珠高速汤、上瑞高速爆、均经过湘贸潭，近段时污间刚刚通车距的长潭西线俭高速更是缩尸短了湘潭与愿长沙的距离键。傲空港：市中辛心距长沙黄量花国际机场附60公里返，由高速公擦路至机场只父需30分钟财。因铁路：中国致南北大动脉绳北京至广州月的京广铁路项和东西大动仓脉上海至昆瑞明的湘黔铁劣路通过市境病，市内十余肚家大中型企句业均有专线辈铁路与它们企相连。湘黔逗铁路的复线稻和电气化工爷程正在施工剂之中。直通讯：程控爽已达1家9万门，可览直拨世界各池地。光线通尸讯、转移传押呼、图像传桂输都已具备天，其他各项伤国际通讯业华务业已开通仓。工业协聋湘潭是中券国和湖南重撕要的工业基缘地。工业门筛类齐全，基掌础雄厚。她扛是全国重要皱的机电、电秀缆、锰、氟丝化盐、系列肥塔式起重机间、精细化工约等产品的生阳产基地，冶作金工业、纺撤织工业、建践材工业在全台省同行业中圾也具有极其磁重要地位。攻全市拥有2搂000来家党工业企业，贝其中大中型雨企业有58殖家，仅生产腾区占地面积抢60多万平均方米以上的透企业就有1笋0余家。犹箩经过40扑多年的建设音，湘潭已形殃成了带动经满济增长和结盯构升级的6撒大支柱产业迎：退①绘以湘潭电机询厂、湘潭电何缆厂、江麓说机械厂为龙普头，以工程狼机械、交流逆电机、电线开电缆为主要漆产品的机电剂工业；代②选以湘潭钢铁器公司、湘乡犯铝厂、湖南外铁合金厂为校龙头，以高典速线材及薄修板、铝制品缩为主要产品宝的冶金工业药；榆③撒以湖南南天烧实业股份有艰限公司、湘现潭化学医药肝工业集团公用司为龙头，污以有机颜料施、染料、医叫药、农药为布主要产品的阳化学工业；其④顷以湘潭纺织韵印染厂、湘蜂潭化纤厂为探龙头，以聚澡酯切片为基捕础的纺织工就业；巷⑤凑以湘乡水泥今厂、湖南省众建筑陶瓷总差厂为龙头；镰以高标号水澡泥、特种水通泥、新型建妹筑材料为主映要产品的建蜂材工业；的⑥貌以江南机器纠厂为龙头，孩微型轿车为勉主要产品的躬汽车工业。便还拥有电解惕二氧化锰、吧氟化盐、塔侍式起重机、铜电线电缆、偿交流电机、蓄皮革、龙牌她酱油等一批虎大国内外具削有一定地位魄和声誉的工闷业产品。肝饥随着市场起经济的发展设，各企业的觉经济管理体泻制正加紧改料革，迅速与得现代化企业技制度接轨。华农村乡镇企爱业和城市个欢体私营经济均也得到迅猛满发展。生态农业众万湘潭属亚樱热带季风性州湿润气候区老，温和的气鸡候，充沛的赠雨量，肥沃拢的土地，为民湘潭的农业里生产提供了裤良好的生态淹环境，她一史直是中国的兄商品粮生产涝基地和湖南丰省瘦肉型牲队猪基地。所丙辖湘潭县、顿湘乡市被列崭为全国绪“债粮、猪絮‘弦百强践’咽县回”喝之列。湘潭疮无论是农业刘机械化水平巷，农田有效姥灌溉面积和胳旱涝保收面伸积占耕地比堪重，农业人浸口人均用电邮量，还是主贸要农产品人吃均产量，均辉居湖南省前顿列。著名的照农副产品有参茶叶、晒黄后烟、蚕茧、赔柑桔等，特膨别是盛产湘芝莲，湘潭县旧被命名为默“闭中国湘莲之伐乡蛮”葵。丰富的资折源为深度加国工和联合开端发利用提供宾了广阔的市防场与前景。票外经外贸裤猴湘潭是全妈国出口商品功生产综合基寿地，并有1崖4家企业和毁公司获得进壮出口权。湘域潭常年出口丈品种有16花类180余荡种，出口市东场已发展到阳80多个国辞家和地区，发形成了机电等、化工、纺拣织、轻工工爬艺、建筑材衣料、农副土益特产、五金管矿产、冶金多等系列出口案产品。出口糕创汇金额和依三资企业出花口创汇均名根列湖南省前句列。雪需经省市批准钩建立的市高于新技术产业鸽开发区、昭减山商贸旅游凶开发区、商尼贸工业特区白，湘潭县易欢俗河经济开译发区等四个舞省级开发区厚均地处交通统要冲，对外帮开放的条件乓都已具备，胃是湘潭招商畅引资的基地归和对外开放梢的窗口，也物是中外客商扩投资兴业的朗实地。目前挖区内已引进裕外资1亿多眨美元，创办租三资企业7典0多个。智力资源痕籍湘潭拥有博5所大专院序校，其中湘邮潭大学是中拥国的重点大粘学，还拥有阁12所中等逆专业学校，雹82所技术侧学校和各类舍成人高、中阔等专业学校婶，每年为全巷省乃至全国图输送大批专畏业人才。全障市有各类科盏研机械97沈所，各类专央业技术人员软7万余人，歪不少科研项摘目达到或接众近世界先进奖水平。旅游资源像含在湘潭这欣块美丽的土衣地上，大自膝然造就了昭眨山、东台山摆、雨湖、韶易山等秀丽迷扇人的风景；冶历史塑造了苗象云门寺、寇关圣殿、鲁豪班殿那样的革名胜古迹；盈培育了一大爆批历史名人吃，一代伟人石毛泽东、彭亚德怀、齐白意石、黎锦熙向、萧三等都姜诞生在这里摄。他们的故届居和纪念馆淹及湘潭的风蝴光名胜构成窗的独特人文渗景观，每年罩吸引着数以纹百万计的游凑客。透二、湘潭市厚近年经济发当展概况探湘潭市GD赞P增长情虎况：荐近单几年，湘潭呀市经济持续溉快速增长。曾2006年萌实现地区生招产总值42套2.1亿元巷，按可比价闸计算，增长蹄13.2%远，快于全省搬平均水平1镜.1个百分析点，连续四晚年保持高于泪11.5%恋的速度增长伏。刮B、湘潭酱市固定资产施投资增长情料况：鹅近年妖来，湘潭市瓣固定资产投从资保持较大姜规模。20筋06全社会净固定资产投纯资超过20创0亿元，达停210亿元狠。其中，房细地产开发投井资23.6座亿元，商档品房销售面父积166.统4万平方米翻。饼C、湘潭市左近年各项存罩款增长情况吗：近随向着金融体制苦改革积极推滚进，信贷结拒构不断优化抓,2006忍年末全市金心融机构各项耻存款余额3乌86.3亿哥元。饱D、湘潭市宋近年城镇居劣民人均可支怜配收入增长近情况：奥近即年湘潭市城扯镇居民人均犁可支配收入莲持续增长，与2006年警突破万元大默关，达10虹495元，诊居民生活得亡到有效保障侄。收入增加滋的原因一是早由于企业效沾益好转，公妇务员工资调纹整等因素使已得工资收入牢稳步上扬，飞二是居民投肃资意识加强猜，财产性收像入有所增加穿，三是养老汤金与离退休孝金调高等。昼湘潭市近年有各项指标统光计汇总富表糕经济指标丘数值走年份孟2003尸2004贼2005纽2006博国民素GDP禽总值（亿元把）看卷267.1昂(11%)厕轧332.7茂8(13.割40%)超腾367.0填3(10.萍20%)妙422.1慈(13.2伪0%)姑觉固定资产投练资（亿元）泥89.84贩134.2固8阀145.9习5拒210忙房地产开发必投资（亿元内）怪11.9境15.54丛19.18枝23.6京人均可支配看收入（元）消翼7671槽8602搬9685振10495悠结论：从黎上表所列数毯据可以看出萄，湘潭市国加民生产总值能提高，固定泽资产投资、园房地产开发杜投资的增速雀日益加快，诊使得湘潭市她的居住环境耍和城市各区优域的生活配歇套逐渐完善获。从湘潭社碧会消费品零栗售总额和人抬均可支配收哄入的逐年递疼增，可以了股解到湘潭市诊人民的生活全水平和生活精质量在近几糊年有了很大别的进步。随悲着人们生活秋水平的提高弹，人们对居销住的要求也女从以前的满颤足基本居住仆需求，上升沙到对居住品瓦质和居住环后境的更高要惠求，而数据并显示：宏观枪经济环境的稿高速发展为础湘潭市的房境地产的发展睁提供了一个粱非常理想的尼平台。种第二部分孙湘潭市偶酒店市场调恢查分析妻一、湘潭酒双店调查统计艇湘潭酒店名拖录颗名称紫星级心地址峡盘龙山庄溜5付河东宴梦泽山庄丹5逆市政府后多韶山亿豪大累酒店援5目韶山南环路碍湘潭宾馆查3吨韶山西路1诱99协华宇大酒店拆3良建设南路孟韶山德盛宾荷馆衬3燃易龙腾达酒店好3瓦建设北路1券60#危新莲城宾馆趣2革建设北路号献花园酒店投2毒东风路东风栗广场捆岚园大酒店稼2手岚园路4号纸华都大酒店趟2拼建设南路列鸿达酒店毁2酿建设北路2买6号捆韶山市沁园绞春宾馆徒2拴英雄路49歉号眯韶峰宾馆鸽2邮韶山冲旱韶山银峰宾不馆便2侦英雄路芒金芙蓉大酒东店辅2据芙蓉路颂金砂宾馆蛾1伸谭邵路72真#奉岚园宾馆除0矩岚园路4号始九汇大厦愁0进雨湖路14校2号街嘉园大酒店佩0疏韶山东路括韶山宾馆恰0址韶山冲最志成连锁酒幻店爹经济型葬共四家象湘潭市微园匆宾馆旱秘市宝塔街道悉葩金路7#锡二、主要酒些店调查统计名三、酒店各框案调查较乞钢飘湘美潭盘龙山庄泪大酒店鹿亚1、酒店介伍绍：桃（2001跳年开业）谅湘析潭盘龙山庄明大酒店座落里在湘潭红旗摆大道上，酒换店风光迤俪爬，是集客房串、餐饮、会叛议、商务、汇康体娱乐于您一体的园林掌式五星级酒捡店。缓山庄占衰地160亩肯，建筑面积历近俭6万平方米跨，楼高7层廊，位于山庄肆中央位置的携晶宫、明苑术和星殿，拥欣有309间疑套客房、别脱墅，室内布附置豪华典雅颠，设备齐全外。顶级套间洲首屈一指，昏商务楼层、畏无烟客房、舞女士客房各篇具特色全部夏客房可同时喉接待788把人入住。山傲庄风格典雅迹温馨，并独祥设空中花园赚，使人有究“啄居高揽胜，补心旷神怡络”厅的感受，大键堂为100亩0余平方米阀，圆形玻璃杨顶的天花板隙可以将自然甩光引入室内在，给人一种窑自然温和之饥感。成山庄设帅有大小餐厅洗（酒吧）1在8处，可同姐时服务88析8人。零点缝、团体、婚南寿喜筵均可踢接待，24傍小时点餐、短送餐。主营伏湘菜、粤菜趁、小吃和主萍流西餐。全山庄还暖配备有功能厨先进的各种习会议室12悲间，盘龙厅字可容纳30城0人，其他肆会议室分别块可容纳10并—印80人不等舌。会场内备融有同声传译费、多媒体投夺影、实物投纷影、会悬议等多种先浸进的会议设童备。器山庄还剧拥有规模宏恒大、风格各跪异、温馨浪兄漫的娱乐中抄心。桑拿、做舞厅、KT掌V、斯诺克均、棋牌室、殿美发美容、甜按摩中心、散游泳、健身浑、球类场地旷--网球、追乒乓球、游狗艇、钓鱼、府飞镖、游览亮车、茶艺表贞演、大型演袋唱、公园景获区、空中花抹园等项目一休应俱有，能岔全方位满足断客人需求。摩2、酒店设桥施：制服务设施：何商务中心、唐票务服务、抹租车服务、矛洗衣服务、近商场、停车弯场；丧会议设施：谊会议厅、商碌务中心会议松室；轧餐饮设施：控唐雅园中餐漫厅、阳光之逐城咖啡厅（绵西餐厅）、挽秦风阁风味止餐厅、梦溪攀轩酒吧、抚逐琴台茶艺室地；雨康乐设施：贴游泳池、健馆身房、桑拿赖浴室、按摩田室、棋牌室悔、桌球室、古乒乓球室、报网球场、卡埋拉OK厅、判美容美发室脖。航四、湘潭市惯酒店发展现耀状及分析平1、湘潭旅疗游资源丰富岗确湘腥潭市拥有中慈国红色旅游见的第一品牌且韶山旅游区斯，同时拥有尿彭德怀纪念乌馆、齐白石抗故居及纪念扫馆、水府旅冤游度假区和罪昭山风景区豆等。旅游资屡源十分丰富垮，具备了很伞大的招徕国霞内外游客潜禁力。仔2、酒店客语源丰富且未糕来增势强劲完客源之懒一：旅行社康客人。湘潭免境内有旅游慌景点100蒙多处，不仅冬有大量的山妙水、湖泊、泪溶洞等自然踢景观，而且艳有丰富的人屯文资源。湘挂潭培育了一慧大批历史名贺人，一代伟萄人毛泽东以仓及彭德怀、锣罗亦农、黄衰公略、陈庚哀、谭政，文橡化名人齐白猛石、黎锦熙掘、萧三等诞诉生在这里，辜红色旅游资牧源和红色旅窝游为湘潭一朽大特点和优躁势。韶山是并世界级旅游达圣地，国家是级风景名胜闷区，全国优晓秀旅游城市盐。间客源之觉二：市委、键政府相关部凤门。当地政蛇府接待贵宾糊、招商引资毁等活动频繁肢。利客源之舍三：会议代兄表。当地行转政事业单位叹、大型企业才接待、会议肚及休闲的需摸求大。岗客源之份四：休闲度途假。湘潭市染民日常休闲摄喜欢去高星膏级的宾馆酒障店。友客源之菌五：世界各散地及中国各衣省市的进出嫌过往客人。剃3、酒店服糖务逐渐走高述依馒托于高端经峰济流，驻豪袋华酒店作商抗务接待是身孔份与实力的雾象征，也是络有实力的企续业对员工的校一种高档次宾的待遇。而已如香港亿豪智酒店管理公耀司的旬入驻，祥不仅在硬件胳设施服务上珠提高了档次垮，在服务水悬平上走向更骆专业化方向脉。诸4、旅游休挖闲型酒店为键主态湘怎潭挽高档商务饭艘店、度假型疯饭店、仍旅游歉休闲型饭店痒等特色饭店速不断涌现，惕大致可以看疯出以旅游休叠闲为目的酒金店的比例是挠最高的。丰绪富的旅游资顶源、便利的际交通，为湘独潭酒店带来许了大量的旅迎游客；此外总，湘潭本地允也非常喜欢恋在酒店休闲声娱乐。省5、经济型敏酒店开始出纷现倚偏如：志成阅连锁酒店已钱在湘潭开了壤四家酒店，事目前已有3期家开始营业估，因其客房理经济实惠，创酒店入住率眠非常高，一侨般达90%纸以上。伴6、酒店行典业前景被看很好谋作亦为一种必要在的商务配套执，酒店在经骑济开放的社翅会生活中必衔不可少。随僚着湘潭市经如济的快速发售展，前来进怠行商务洽谈折和观光旅游移的人数成倍劣增长，业内烤人士估计，袭未来10年僚内，星级酒割店的入住率单将维持在7阳5%以上。也专家预测，毅酒店业将成辆为未来10刚年内湘潭最钥具经营价值寺的行业之一于。流第三部分贱湘潭市毅房地产市场逗调查分析狱一、湘潭市便部分在售楼县盘资料滩湘潭主要在位售楼盘统计牙项目定名称棚物业朱形态帅楼盘拨地址倦总建筑女面积棒均价奏备注差帝景国际缎住宅，借裙楼商业斜芙蓉东路箭13万纹㎡测，共800双户，有一栋裁公寓，丙开盘价：2兰200元/热㎡辉，蛛做后涨价倍：起价21汇80元，巡均价240章0元司三栋高层，亦裙楼2.2肉万㎡，销售刊率70%气怡景财富广君场厦5A变写字楼，住舟宅封芙蓉路与宝但塔路交汇处滩西北角芬5万柴㎡腰写字楼：2池880元，机赠住宅祖：2350撑，城车位：票7万/个初销售率：9辉5%，司住宅销售率砖：85%，玩物管费：1故.8元/㎡勿金湘潭商业银广场牺产权式商铺相，愁商务公寓稀韶山中路，做基建营边态4万间㎡谁商铺B1：贼8000元掏/拣㎡率，朵商铺陷F1：12找000元/愁㎡醒回报软率五年：7导%，8%，呢9%。公寓常：3000泡元/㎡淘胜销售率：9续0%，躬已销售1年键三和医药物咐流中心兼产权式商铺桥芙蓉东路兴1号摸25.8万姥9800元烦/挣㎡旋（二楼）堵强回报率：勉10年10棚%则一次性支窝付三年租金蒙销售率：差脆，匹因工程进度秆慢，乳投资者信心梦不足市金侨中央广套场蔽高层住宅，画政府广场东宁侧童12㎡左右椒2500元游/㎡圾销售率：9持0%用金侨书香庭阿苑厘多层＋小高蝇层住宅过步步高产权白商铺宿霞光东路与饥吉安路螺交汇处篇17.2万山㎡泥住宅：多层锈1700元为/㎡斤高层220芝0元/㎡，割忽商铺：8纵800元/父㎡劝，魄回报率：8虹%神住宅已售完快，商铺：不默详蚂建鑫城市广条场贸住宅，肆裙楼商业滚河东大道骂规划60万艰㎡运，一期6万窄㎡嗽住宅：25怪00元/㎡以售VIP卡征，8月开盘颈莲城商业步促行街探商业，少量币住宅，步步债高开发详建设路口扰30万彻㎡盾，一期规划证5.5万恒㎡搞门面：F1扁：1680危0元/㎡，撞复式：F2舟：6800然元/凑㎡朽，2楼商铺旋：8000揉元/棉㎡步销售率：8倍5%淡二、湘潭市袖房地产发展控现状党1、房地产舟发展迅速滩园漂味据掌湘潭市相关傍部门提供的抖数据，20靠07年湘潭菊城市中心区储在建和预备戴建设的房地讨产项目将达责到30余个位，总投资超躁过40亿元匪，总计开工由面积近20借0万平方米驳，而这一数巩字相当于2锈002年到净2006年挪的总和。而干仅在湘潭市汇委、市政府示周围斧1000米稼内的楼盘供剥应量达到1私00万平方童米。冒2、东城片坚发展迅速兵从汉湘潭的城市餐郊区到城市颈中心，东城渗片区只用了肝不到5年。耕从2003盖年的第一座崖住宅小区奠艳基，到20亿06年末的秘100余万以平米建筑即索将投入使用燃，东城片已赛占据了湘潭齐房地产市场桂的半壁江山节。随着各路妈地产开发商版铺天盖地的帮销售攻势，私在市民眼里牛湘潭的河东摩已不在是以峡前的那块瞒螺荒之地了，米新的楼盘遍谢地开花。特植别是在湘潭被市委、市政核府周围。金泪侨世纪苑、蓄金侨书香庭既院、金侨中良央花园、多春菱华城、帝斯景国际、建费鑫城市广场祝、九州怡景干苑、柏丽广读场、湖湘家纪园、湘江明承珠、东园家膊园、湖湘名迫都、通苑家谣园、宝园花尾苑等数十个穴项目比肩而夸立。惯3、大批外姻来开发商看坚好湘潭市场扛外地的地产恶大亨纷至沓障来，如长沙货的帝景、浙轨江的建鑫、剖多菱华城等饼。这场刚开驰始不久的湘蹄潭地产业之困战已经进入润了各路开发票商竞相争夺电的白热化状赚态。湘潭已亚经进入地产扒业的尿“址战国时代揭”别。榜4、市场竞械争激烈卵继近几年湘绳潭的房地产依开发主要集膨中湘潭市委去、市政府周慢围，由于地沾理位置相近叨，建筑风格灾与配套设施该又基本相同饰，开发商在稳项目规划和鱼主推户型策踩略上的恐“军不约而同搂”动，导致了各巾个楼盘间的富同质化竞争都。杯据了解，湘引潭城市中心贯区大量地产悦项目，在宏炼观政策调控放下，产品特泼点不明显，谨市场产品趋贴于同质化，柿市场竞争尤杆其显得激烈冲。尚5、楼盘品播质比较落后灾侄导汽相对与株洲泛、常德、浏家阳、岳阳等欺地级城市，请湘潭的楼盘尾无论是在品励质上还是在敲运营上，整淹体上都处于恩比较落后的惰阶段，尤其春是大量无序凑的重复开发架，导致了较抖为严重的恶棚性竞争。在恶许多业内人拆士眼中，河近东地产个盘粒竞争的胶粘很已成为不争麻的事实。返6、商业规蒸模和体量过柔大，各自为似中心计湘潭商业楼萌盘众多，且僵规模和体量理过大，各自轮为中心，没皂有发挥产业陷的积聚效应烧和互补优势鼓。虽然市场川存在着一些漂过度开发，每但开发商还旁是寄希望于舰未来长株潭扣融城所形成益的区位优势瓦和行政中心腥东迁所带来踪的巨大人气帖。蝶场7、浮华之萝下暗藏危机跌罢在200谎4年以前，遭湘潭的楼市阵价格基本上柔都在100渴0上下，2权004年之拘后湘潭的楼爆盘价格开始蓬节节攀升。丽2006年余初湘潭市楼扶盘的平均价伞位达到14轿00左右，贱而到了20漂07年楼盘无的平均价位瞧已涨到了1共800元/毯平方米。一宏些较高品质尿的楼盘拉升陪了湘潭的整饥体房价。在雕湘潭中心区第的某些楼盘雁已经超过了戚2100元读/平方米，皂其涨幅之大居是湘潭历史徒上绝无仅有计的。湘潭房炎地产行业发闯展迅速，一丧片繁荣景象挤。然而在浮正华的背后，汽却暗藏危机亮——唱湘潭地产后意势可能供大犯于求。有阵由于目前该湘潭房地产律主要供应湘告潭本地市场无，无论是住鹿宅还是商业主物业的开发凡量，都大大控超前了本地扁市场的消化敢能力。湘潭誉的城市人口该只有73万锦。而到20悦10年湘潭侨市将新增的谅住房套数超炉过5万套。汗也就是说，畅它至少需要屡近20万人极口来消化。速而商业地产搏则更加饱和胞，据不完全仅统计，单是尿2007年兔的上市量，滥就已经达到唤近100万景平米左右，草需要至少6唇0万人口来业支撑，这意餐味着，未来名的10年甚糕至更长的时推间里，湘潭露的地产销售吧都将面临巨木大的压力。击调中心区的醉项目销售压侍力很大，一舟些楼盘在销末售中期甚至掘出现了客户饼零来访量，派后续客户严望重不足。同届一区域同时狗上马这么多双楼盘，市场棚还是很难消难化的。闸据相关部门堵提供的数据圈，目前湘潭见河东市政板杀块在售及即软将上市的住钉宅小区项目乡有近20个耗，其中总建忧筑面积达1愈0万平方米榜以上的住宅帐小区近10梢个，再加上接周边待开发涨的土地较多仪，可以预计弯未来5年河圆东市政板块义有供大于求顿的隐患。江8、河东地个产急需对接振“胡外地市场涛”同稀不少湘恐潭地产商除旅坦言竞争压崇力很大外，咏同时也普遍胞认为湘潭的改地产也还存罪在较大的上符升空间。随貌着长潭西线紧高速公路拉壳通以后，从杂省会长沙到狱湘潭的车程振大大缩短，醉这也使得长纪沙市民来湘狭潭置业成为衬可能，相比躲长沙300怖0多元/平弓方米的平均俯房价来说，复湘潭的房价厅还是很有竞黄争力的。卧对于河图东市政板块巩而言，在湘束潭市政中心辣东迁，河东您路网不断完具善，生活、诊商业配套设丈施日益健全炕，且有紧邻鹿株洲的区位佛优势；湘潭该河东市政板滨块的目标客卡户群已不仅础仅局限于湘辆潭范围。暖通过业竭内人士了解四到，仅在2庭007年春盒节期间，就岸有数位长沙纲和株洲市民园前来购房。盾而通过名进行咨询的万外地客户更拾是络绎不绝傅。在这些外糖地业主有近爬七成来自省赞会长沙。这葵些年来随着沸长株潭一体质化进程的加尝快，湘潭到衫长沙的交通喉越来越方便洞，使得许多驳人萌“两工作在长沙馒，居住在湘位潭巷”义的梦想得以套实现。湘潭廉居长沙不到摊40公里，焰而湘潭的房晕价仅为长沙歇的1/2。才如此巨大的削价格反差，惨也使得许多淋一时无法在较长沙买房的海长沙市民，章选择在湘潭帐置业。读虽然湘穗潭的地产业旱逐步开放，林但湘潭的房魔地产运作还笨不够成熟，绍许多地产开重发商依旧固慰步自封。其某销售网络和洗销售手段并星不能适应日智益扩大的外仙地市场。究糟其原因在于畏湘潭的地产穴商对外地市谨场没有一个满明确的认识步，依然等同姑于本地市场谊对待。因此织造成了本地尺销售与外地责需求之间的欣矛盾。如何菜有效的对接坝外地市场，群这将是湘潭转房地产行业需今后所要面飘临的又一次状机遇和挑战雨。刘接帐项湘潭房地产允市场河西片阔区与河东片乳区对比：爆璃一、哪湘潭河西片池区总结：香（1）产品温类型主要以植多层住宅为队主魂河西区域内武项目基本为抬多层住宅，焰比如城郊末·助香樟园、金庭源小区、南上岭花园等，考均规划为多压层住宅项目扬。役（2）整体红价格水平较斤低添由于区域内蒸住宅以多层涉建筑为主，带建安成本较扎低，加之河边西的经济及辆城市发展速车度较慢，价通格一直在中优低水品徘徊份，目前的均码价水平在1芝500捐—塔1600元导/㎡左右徘赛徊。僵否统（3）市场范供给较少，庭难以满足河开西较大的市担场需求哈现阶段内，远河西在建和哥已建成项目液较少，市场俭竞争力不强眉，但消费者裹的需求量上熊涨，供应量怎不足。伯二、已湘潭河榆东懂片区姿(新市政府聪片区)誓总结：篇（1）额产品以小高棒层、高层为贩主腊河东区域是眯湘潭市的新迫发展区域也胶是目前湘潭偶市的重点发呆展区域。因愁此，河东的迟项目规划时燥也处处体现容项目的高档蛾次和高品位锈，因此小高蔬层住宅和高宫层住宅是河钥东房地产产苦品的主导。向（2）雁均价水平达诱到2殃1盐00元/㎡宗—谣2600挽元/㎡站之间倍由于河东区渠域为湘潭市燃发展重点扶郑持发展区域土。区域内环极境较好，升和值空间巨大退，且项目档连次定位较高霉，因此均价咱水平都达到屡了2雁1哗00元/盾㎡以上。劳（3）谁市场供给量监较大，竞争缝激烈虑，长远发展史潜力巨大宿区域内项目赛较多，主要榆以高层，小狗高层为主，娃项目档次相漆近，产品特雁点不明显，倒市场竞争较农激烈伏，但长远发破展潜力巨大遥。暖（4）底房价还具有陈较大上涨空棉间膨湘潭房地产爆市场的快速忌发展，使湘血潭市的房价榆得到了较大消幅度的上升胳，价格从2愈004年的秧1000元端左右节节攀寺升到200蕉7年的18垒00元/㎡醒。一些较高英品质的楼盘壳拉升了湘潭焰的整体房价家。河东已经录有价格超过雀2200元当/㎡的项目伯。按照目前爷湘潭房地产大行业的发展馒状况，房价傍还将有较大吐涨幅。孙（5烘）双产品规划档秆次逐渐升高名随着大量外辆来开发商加搭入竞争，导暴致了开发水适平飞速提高县，消费者食对住宅萝产品的档次缓要求也越来逢越高。一些翼规划科学、妙绿化景观优衫良、环境好坑、配套设施犁齐全的项目踏得到了市场蝶的认可。在插此市场需求柄基础上，开按发商开发产胸品档次进一办步提高，也朗出现了以袍“仗东方名苑荒”运为代表的大声型高尚社区垮。离三、项目所握在区域典型忘楼盘调查砍1、搂帝景国际滔而帝景国际位稻于芙蓉路与摩丝绸路交汇做处，湘潭市惜委对面，是妻湘潭重点发已展区域，项术目占地面积末18亩，建结筑面积达到握了10万多哥平米，容积进率4，绿化群率30%，锤以3栋28负层电梯高层赵住宅为主，避自建了羽毛照球馆、幼儿柄园、康体中闲心等生活配战套设施，是姿一个居住，老消费，投资籍型的综合物狗业。秋帝景国际：躁销售均价：傲起价21陶00元/㎡妻，均价：2签400元/篇㎡冬2、金侨笛·艳中央广场糠金侨种·斧中央广场位茅于湘潭市丝骄绸中路，项乔目由金侨集这团开发，开部发商实力雄纠厚，全项目随占地面积2振4300㎡唱，建筑面衔积1160育77㎡，是召由六栋24柔层电梯高层勿，一栋20特层电梯高层节所组成，周末边市政府、啄军分区等市嘴政大楼林立壮，项目的潜略在价值得到滋了有利的提慈升。旁销售价格波：起价20筹00元/㎡明均价2堤400元/座㎡芬3、容建鑫通·睛城市广场本建鑫戴·排城市广场位拌于河东大道鬼与丝绸路交松汇处，处于翠是湘潭重点春发展区域内颗，项目总规的划面积为2来6亩，总建吨筑面积将近躺11989徐0㎡，容积罚率6.95缎，项目以6雨栋电梯高层叼为主，其中叔一栋19层煎酒店式公寓浩，5栋19仇--28层例电梯高层，寒总共规划了帖944户。弄销售价格：哗前期均价：办2鸽1呈00元/㎡蔽症，现销售均悉价：230铜0初元/㎡爱四、项目所晌在区域竞争渐楼盘主力客榨户群体分析小结分析：阅竞争楼盘的仁主力客户群员体均来自河运东岳塘片区但；假公务员、企中事业单位职瓶工、个体户民三大优质客铺户为众多项广目争夺的目律标群体；肥品牌的影响休力不容忽视水，提升品牌彩价值是拦本项目开发减的关键点春；绪湘潭客户购钳房的主要意姐图以改善居挖住环境为主般，对于投资并住宅产品意明识较为淡薄薪；长第四部分哗建设路耗商圈概况廊湘覆潭建设路口销商圈处于建农设路与河东恩大道交汇处旦，是目前湘晕潭河东新城矩区最繁华的尺地段，该商蚂圈辐射范围牛为整个河东沙地区。十年帐河西，百年芒河东。湘潭堆城市东进，锐建设路口商拐圈发展迅猛逢，且后劲十拆足。婶1、交通优伞势逮淹河牛东交通便利敌，国道贯穿喘南北，坐拥桥汽车东站，东上瑞、京珠肝、长潭西线胸高速近在咫国尺。拘2、土地丰挪富喝商束圈辐射范围谣内具备丰富祖的土地资源真，且较小的碎拆迁难度，聚融城中心，缠资源汇聚，扛财富主流。惧新经济荟萃眨，外资巨鳄防抢滩圈地。氏新商圈能迅爱速发展城区郑环境，是未单来湘潭置业抵投资的首选可之地。羡3、商业配提套齐全谨类型潮主要商业物啄业及配套然百货或超市扬步步高华隆醋店、莲城商械业步行街昌餐饮典肯德基、米戚罗咖啡、香佳榭丽舍、卡量布奇诺裙宾馆传岚园宾馆、恋华都大酒店傻、盘龙山庄肤大酒店溪银行帖建设银行、世农业银行、盛工商银行夫公交估1、南路、冻3、5、1截0、15、呢19、23标、105、听101、1格18等线路绝第五部零分项目欲基本情况恒一、湘潭国萝际金融大厦系项目简介按效湘潭国询际金融是湘闲潭市目前唯济一建筑高度熊超百米的高刘层多功能综辈合大厦，是好湘潭市城市敢标志性建筑烂。该大厦地舟处的湘潭新缺城区建设路鹿口，是湘潭三市两大中心陪商圈之一，带且该商圈更宪具发展潜力钻。某整赵个大厦占地证面积为90猴00平方米射，总高度拾117.6旁米殖，共33层勾（包括地下袭室），总建附筑面积49旬087.3扛5平方米。卡其中，地下夫层面积14浸528.0挠2平方米，仗塔楼五层、患十六层、二耳十八层为设绩备层、六至观十五层、十监七层至二十倘七层、二十赠九层至三十丽层为写字楼依或酒店用房蝶，三十一层气为电梯机房种，三十二层炊为玻璃罩多笨功能厅。阔二、项目背蜡景慌湘密潭国际金融迁大厦于19垃93年8月岁动工，19秩95年7月敲封顶，后陆环续又进行了员一些改造工挠程.由湖南匙大学设计研泥究院设计，迎中外合资湘疯潭国际金融厕大厦有限公伶司开发，湖嗓南省建三公鬼司承建。整丘个大厦除向申中国银行湘龙潭分行出售爆11018披.11平方捕米，其余3糠8069.绩24平方米绿对外招商。译（华天可收秒购对外招商盾的3806边9.24平页方米物业）默题三、项目大廊楼原设计功词能表恰层次爱建筑面积（尝㎡努）群原功能设计叮中银已购母-1俊3943.辨75法设备用房、愁车库惭342.4除4沾1邀3540低商场夕935.2肯5言2糠3510婆商场震俱3痒3699.邪02豪商场锦托4偿3779和商场范什5登1102末设备层、游秀泳池、网球外场、机房馅924.4芹2漂6陈1102插客房浴浩7已1102启客房亭积8笔1102钻客房穗宁9非1102高客房沃独10格1102探客房英痰11融1102奸客房瓣伯12有1102除客房购晨13浙1102回客房摘日14倡1102石客房颠抛15斥1102尿客房唤属16赤1102押设备房希饺17馅1102近办公用房懒炉18给1102索办公用房恳的19意1102愤办公用房艘汉20斯1102饲办公用房疫1102砌21膜1102等办公用房稼1102耐22梦1102震办公用房峡1102言23案1102功办公用房衬1102弟24只1102钞办公用房桑1102海25豪1102咽办公用房炸1102碌26振1102黎办公用房尘1102示27思1102洋办公用房邪1102植28必1102碗未定拾爽29划1047.落96模未定炎易30街1014.喉58葬未定朝啦31秋668.2断4企未定肺灾32泊947.8件未定纸危33证489概未定酒廉合计谊49087遵.35煤伏11018藏.11炸四、项目住年宅SWOT招分析武第六部分泽项目住昌宅部分投资葛估算捕一、项目住赏宅主要经济鸽技术指标及再投资测算条项目葛单位拴数值找比例（%）廉备注康1、痰规划总用地葵㎡亭3733.涉33得5.6亩走2、耕总建筑面积防㎡崇20800栋其中淘地上建筑面锹积嗓㎡嚼16800属住宅建筑面舟积废㎡顽15300递商业建筑面俊积批㎡顷1500猜地下建筑面次积饿㎡势4000悬含地下车库姥、人防里3、星建筑密度绒%继30字4、井绿地率奋%翅30挪5、容积率瞎﹨价4.5筑6、车库咳个弦65拘二、项目住洗宅开发投资帜估算组第泰七姥