牯牛降国家生态旅游实践区可行性研究报告

~~五、财务分析结论根据以上分析可以得出如下的结论：本项目的投资盈利能力较好。在建设经营期13年内，财务净现值为21,891万元，内部收益率为13.89%；静态投资回收期（含建设期）为8.83年，考虑到建设期为3年，因此本项目在全部建成正式投入运营后的5.83年即可完成投资回收。另外，本项目动态回收期为10.46年。本项目的获利能力良好。在建设经营期13年内，年均税后利润总额9609.19万元，年均投资回报率为20.87%。总之，本财务分析是在严格遵循客观、稳健等原则的基础上进行的，分析结果表明：在设定的条件下，本项目既能保证投资的基本合理收益，按时偿还银行贷款，同时又能确保正常运转。因此，本项目在财务上是可行的。

第十章国民经济与环境评价一、社会效益评价长期来看，牯牛降国家旅游实践区的建成会产生良好而长久的社会效益，主要包括以下几个方面：第一，牯牛降景区旅游业的发展和相关服务项目的设置，必然带动周边区域的发展，主要体现在商旅互动和农旅互动两个方面。首先，由景区养生服务和特色餐饮服务所带来农产品及中草药供给需求；其次，景区各项配套服务所带来包括基础建设设施和旅游商品需求。除此之外，牯牛降景区的发展，必将带动周边乡村的旅游发展，促进环牯牛降乡村旅游圈的成形和提升，其主要的促进点可以归结为景观打造、产品发展、人员配套和基础建设提升。第二，牯牛降作为祁门县的主要的大型旅游景区，对当地的社会效益是毋庸置疑的，主要体现在对祁门县就业能力的提升，从而极大了缓和了社会矛盾，一是景区本身的雇佣人员来自当地，二是景区作为旅游点带来了人流，从而也带动了祁门县相关行业的收入和就业能力，三是牯牛降景区未来的发展将其上下游的产业激活，进一步拉动就业能力；另外，牯牛降将成为祁门县的标杆和品牌，从生态文明上将祁门县推到了省域的前列。第三，牯牛降景区的发展将成为大皖南地区，既黄山风景区、九华山风景区之后成为大皖南的西部旅游增长极，最终形成“黄九牯”黄金旅游圈，成为大皖南的旅游金三角，这意味着旅游产业的集聚规模已经出现，大皖南的新旅游格局和以旅游业为首的第三产业的发展，将推动整个社会的和谐和进步。第四，从省域的层面上看，由于祁门县具有临近江浙的区位优势，牯牛降景区作为安徽现代服务业链条上的一个重要节点，将承接着安徽皖江城市带的建设和发展，从皖南推动江浙现代服务业向皖江城市带的产业转移，成为安徽产业转移和转变的重要突破口；牯牛降生态旅游实践区将党中央的生态文明建设落到实处增强人们的生态文明意识。二、环境影响评价生态旅游实践区的首要原则就是保护环境，强调旅游生态化；同时，低碳旅游区建设强调旅游低碳化，促进节能化减少碳排放增强碳吸收。牯牛降国家生态旅游实践区的建设在生态环境保护方面将起着良好的示范效应，具体表现如下：第一，植被绿化美化效应。牯牛降不仅在各类道路、荒地、农林地、建筑地块加强植被培育和绿化，而且在花木种类、林相改造、植物景观等方面进行美化作用，倾心打造宜人宜游宜居的“绿色自然博物馆”，具有良好的水源涵养性，并具有良好的“绿岛效应”，对于区域小气候有明显的调节作用。第二，生态物种保护功能。牯牛降国家生态旅游实践区可以有效地保护珍稀动植物繁衍，为濒危生物提供安全稳定的居所，保护和拯救珍稀物种，对于研究地球生命变迁和社会人道主义倡导都有积极意义。作为华东最大的国家级自然保护区，牯牛降被誉为“华东物种基因库”。第三，生态景观化建设和生态维护效应兼顾。对山岳地貌所具有的生态资源，进行景观化改造打造一系列标志性生态游憩景观，如景区外围大片荒地改造成了亲水度假中心和一些景观服务区，降低旅游开发对生态的冲击和破坏，尝试建立低碳旅游区，保护原生态，使之持续发展。第四，可持续发展的低碳旅游开发效应。牯牛降国家生态旅游实践区将可持续发展作为第一原则，强调社会、生态、经济效益的统一，强调科学发展观，以率先抢先低碳旅游标准和建设低碳旅游示范区为指向，将牯牛降打造成为低碳型、和谐化的生态旅游区。三、经济效应分析根据市场预测可以看出，牯牛降景区的旅游接待规模和旅游收入将经历一个相对稳定增长的过程，在整个过程中，包括门票、餐饮、住宿、购物和游乐设施在内的各类旅游服务项目控制在一定的比例中，实现和谐发展。未来发展过程中可以在如下方面达到经济效应分析：第一，充分发挥旅游经济的拉动作用，带动景区邻近区域的经济发展，充分发挥景区经济效应的辐射作用，通过服务设施补充、基础物料补充和人员配备等方式，实现景区对周边区域的经济拉动。第二，充分实现旅游产业对其他产业的带动作用。旅游业的发展与其他产业的发展密切相关，其对交通业、金融业、通讯业、商业和其他服务行业的依赖性很强，反之，也就产生一定的带动作用。景区的旅游产业发展必然对祁门县相关的产业发生一定的带动作用。四、示范效应分析要将牯牛降打造成国内第一家山岳型、低碳型国家级生态旅游实践区，在建设和经营上必然要求具有示范性，成为全国生态旅游区的先行者、先试者，让牯牛降生态环保措施、低碳服务做法成为国内生态旅游发展的标准，由此形成一定的示范效应，具体体现在三个方面：第一，规划建设的示范效应，即要打造一批典范性的生态旅游设施与景观，如生态旅游廊道、生态旅游标志性景观、低碳水循环系统、碳中和酒店等生态旅游建筑与景观，体现本土化、原生性等特点，同时也要讲究经济性、节能性原则，要求改建成本低但效果好。第二，管理服务的示范效应，不仅在生态旅游区管理体制与经营模式上具有示范性，而且在低碳游憩项目服务流程、低碳旅游服务标准等方面具有示范性；要在某些区块采取低碳管理运营模式、低碳消费模式，展现低碳旅游示范性。第三，教育培训的示范效应，在打造国家生态旅游实践区以及设立省安全培训基地的同时，要聘请和训练一批专业培训人员，以牯牛降生态旅游发展、低碳旅游模式为主题，对安徽省旅游从业人员进行短期培训和教育，将牯牛降旅游发展中总结出来的经验和服务标准进行推广。五、旅游容量评测综合参照《国家自然保护区工程设计技术规范》、《森林公园规划设计要求和规范》，及《风景名胜区规划规范》，计算牯牛降生态旅游实践区的容量。森林生态旅游受气候、季节、风俗习惯、节假日等诸多因素的影响，大体可分为旺、平、淡三季，旺季为每年4、5、6、9、10五个月共计152天，平季为每年3、8、11三个月共计92天，淡季为1、2、7、12四个月共计121天，旺季日容量按照100%计算，平季按照60%计算，淡季按照20%计算，经计算牯牛降景区全年旅游日为：N=152*100%+92*60%+121*20%=231天1．面积法面积法是以每个游人所占平均游览面积计。其中，主要景点以100㎡／人计算；一般景点以400㎡／人计算，景区其他区域按照森林类区域计算，设定1320㎡／人。（以上标准的确定均参照《国家自然保护区工程设计技术规范》所设定的最高值）日环境容量的计算公式如下：C=（A/a）*D式中：C——日环境容量，单位为人次；A——可游览面积，单位为平方米；a——每位游人应占有的合理面积，单位为平方米；D——周转率，D=景点开放时间/游玩景点所需时间。其中，根据目前景区的情况，确定周转率D取“1”。则，景区的日环境容量为：C=3611.38（人）表10-1牯牛降景区日接待量（面积法）区块内容功能区块面积汇总（万平方米）日容量（人）主要景点南东大门服务区20.422042牯牛湖低碳旅游区14.731473一般景点大历山户外运动区1.947.5阊江源生态度假区1.9248其他区域森林保护区和生态涵养林1161.038795.68合计120012406.18.23故此，年接待量为12406.18.23*231≈2865828人。2．线路法线路法是以每个有人所占平均道路面积计算，公式如下：C=(M/m)*DC——日环境容量，单位为人次；M——道路总面积，单位为平方米；m——人均占有合理面积，单位为平方米；D——周转率，D=景点开发时/游完景点所需时间其中，根据目前景区的情况，确定周转率D取“1”。则，景区的日环境容量为：C=5783.3075人。表10-2牯牛降景区日接待量（线路法）类型长度（米）设定宽度人均面积（㎡）游客容量乡村旅游公路13848米52214.4电瓶车道16644米6442.67游步道116611.5米82186.4375生态远足环线9198以1米计10919.8合计23907————5783.3075故此，年接待量为5783.3075*231≈1331325人。由此可见，市场预测所得接待量在景区环境可承受范围内，是可行的。

第十一章可行性研究结论一、可行性分析1.技术可行性分析本规划基于实地考察和地形勘测，通过分析景区开发条件和市场情况分析，了解并分析当地旅游发展的基础和现状，进一步做出了必要的市场预测，以确定未来景区旅游发展的总体定位，提出相应的规划布局和项目策划。在此基础之上，提出与之配套的设施建设，并提出了必要的土地利用方案、投资估算与资金筹集方案，并做出了必要的财务分析和评价。故此，从技术分析方面来看，本规划遵循了由基础条件分析入手，经过必要的产品设置，提出与之对应的开发建设方案，并通过必要的技术指标验证，具有必要的技术可行性。2.经济可行性分析本规划的设置是在市场分析的基础之上，分析了解当地整体经济环境和各细分市场的具体情况，提出必要的市场预测数据。同时，充分考虑所设置项目的市场感应度和规模，确保景区的良性运作。故此，从经济可行性的角度来看，本规划注重整体经济环境的分析和各类专项旅游市场的经济情况，并在此基础之上，做出必要的投资估算，提出相应的资金筹集方案，以确保其在经济方面的可行性。3.财务可行性分析本规划的财务分析是在可行的市场预测数据基础之上，依据现有的财务分析技术路径和相关的国家及行业规定，进行必要的财务分析，确定项目的收益和成本，并给出必要的财务分析、评价和风险分析，以确保项目在财务方面的可行性。总之，本规划的财务分析是在严格遵循客观、稳健等原则的基础上进行，并通过分析，确定在设定的条件下，既能保证投资的基本合理收益，按时偿还银行贷款，又能确保正常运转，其在财务上是可行的。4.政策可行性分析牯牛降国家生态旅游实践区充分发挥其突出的生态资源与环境优势，把握国家生态文明建设战略和国际低碳经济发展契机，建设以低碳为理念、为标准、为示范的首个山岳型国家生态旅游实践区，发展成为大皖南国际旅游区和“黄九牯”黄金旅游圈的生态极、旅游极、增长极，不仅符合了国际趋势和国家政策，也符合大皖南旅游区和黄山市旅游发展的要求。二、研究结论牯牛降国家生态旅游实践区通过“二次开发、二次创业”，全力建设三大旅游板块（阊江源生态度假区、牯牛湖低碳旅游区、大历山户外运动区）二大门襟服务区（南大门旅游服务区和东大门综合服务区），因地制宜地策划20个旅游项目，完善基础设施建设，制订科学有效的管理运营方案，不仅在建设技术上切实可行，而且在财务指标上反映良好。同时，牯牛降国家生态旅游实践区的建设也将带来巨大的社会、经济、生态效益和示范效应，总体上可行。三、相关建议牯牛降国家生态旅游实践区的建设必须坚持“政府引导、企业主体、社会支持”的开发模式，企业联合政府和社会力量共同推进景区与项目建设，放大生态旅游效应。具体建议如下：（1）尽快编制《牯牛降国家生态旅游实践区总体规划》及其《重点区块控制性详细规划》，由政府和开发商共同资助共同实施，明确保护职责和开发领域，明确开发方向和投资重点，明确建设时序和项目内容，按规划、按计划推进大景区建设，科学有效地发展大旅游经济。（2）建议按最新《规划》划定生态旅游区经营管理范围，解决自然保护区、周边农村社区和生态旅游区的界限和管理矛盾，同时也解决农地、林地和荒地权属问题，统一规划、统一征用、统一管理，为牯牛降后期旅游开发提供必要的林业资源和用地空间。（3）建议按最新《规划》，建议由政府制订《牯牛降国家生态旅游实践区管理暂行办法》，围绕生态旅游保护与开发、自然保护区与生态旅游区的关系、周边社区与旅游景区的互动制订更具针对性的办法规定，明确政府管理职能和景区经营企业职责，加强法规约束。（4）建议政府指导和扶持国家生态旅游实践区建设，为牯牛降旅游开发提供各项优惠政策，包括政府提供贴息贷款、税收优惠，在不破坏自然环境的前提下放宽旅游配套设施用地，加速用地审批手续，提供专项生态补偿资金，奖励生态旅游开发和生态环境保护行为。（5）建议按最新《规划》由政府和企业协商共同推进国家生态旅游实践区重点基础设施建设，包括进入景区的旅游主干道、景区旅游主干道与外围快速通道的连接、省道景区标志牌、景区内部水利工程、电力工程、通讯工程等等。《牯牛降国家生态旅游实践区暨祁门牯牛降景区项目可行性研究报告》目录第一章总论 2一、项目名称 2二、项目背景 2三、研究目标 3四、研究范围与期限 3五、研究依据 41.相关政策与法规依据 42.相关技术标准依据 43.上位规划文件依据 5第二章开发条件分析 6一、所在的区域环境 61.地质地貌 62.气候 63.水文 64.植被 65.生物 6二、依托的生态优势 71.大森林（植被）――一流的健康度假资源 72.大峡谷（溪潭）――一流的深度体验资源 73.大历山（地质）――一流的户外拓展资源 84.大自然（物种）――一流的科普教育资源 8三、丰富的文化底蕴 91．中国御医之乡 92．祁红文化 93．目连戏 10四、潜在的产业优势 101.林旅结合――康健、养生、教育 102.旅居一体――会议、度假、娱乐 103.农旅互动――茶、菜及土特产品 11五、前期发展的基础 111.一直坚持景区的生态旅游特色 112.初步拥有一定的旅游接待能力 113.来访旅游市场增长相对稳定 114.旅游基础设施建设初步完善 12六、区位交通的改善 12七、生态旅游的前景 13八、SWOT分析与总结 131.急待突破的瓶颈 132.发展的四大机遇 143.急需规避的风险 164.分析结论 16第三章市场需求分析与预测 18一、市场需求分析 181.外部市场分析 182.市场需求现状分析 193.牯牛降市场特点推断 224.重点市场需求分析 22二、市场竞争分析 251.周边景区竞合分析 252.面临的主要问题 263.竞争的主要方向 26三、目标市场定位 271.旅游市场覆盖范围划分 272.旅游目标市场群体划分 27四、市场规模预测 28第四章开发定位与总体布局 31一、发展理念 31二、总体定位 321.是一个严格的生态旅游保护区 322.是一个高效的生态旅游服务区 323.是一个和谐的生态旅游生活区 32三、建设期任务 331.按低碳旅游标准重塑核心景区 332.按生态旅游系统重构整个景区 33四、总体布局 33第五章一期续建或改造项目规划建设方案 35一、竹溪谷会议培训村 35二、牯牛山庄（改造） 36三、仙女潭森林会所群 37四、阊江源森林度假村 38五、牯牛降国际疗养村 39第六章旅游配套设施规划建设方案 41一、旅游道路 411.道路现状评估 412.旅游道路修建总体方案 413.阊江源森林溯溪旅游廊道 42二、旅游营地 431.国际自驾车露营地 432.大历山背包旅游营地 433.小演坑冠层旅游营地 444.大演坑户外运动营地 44三、特色旅游设施 451.红茶坊森林俱乐部 452.黄梅古刹 463.南大门生态停车场 464.南大门旅游商业区 475.东大门生态停车场 476.景区管理服务中心 487.牯牛降自然与地质博物苑 488.牯牛甘泉项目 49四、其他基础设施 491.设施现状评估 492.设施建设要点 50第七章开发进度安排与土地利用方案 51一、开发进度安排 51二、土地利用规划 521.土地利用现状 522.项目用地规划 53三、主要经济技术指标 54第八章旅游投资估算与资金筹措方案 56一、投资估算 561．投资估算依据 562．项目投资估算 56二、资金筹措 581．项目借款计划 582.项目用款计划 583．项目资金成本 60第九章旅游收益与财务可行性分析 61一、财务分析 61二、收入预测 PAGEREF