中国江山金三角国际汽车博览城项目可研分析报告

金三角·国际汽车博览城项目可研分析报告PAGE第63页共64页目录【前言】【本报告核心内容提示】【第一部分·项目总论】一、项目名称二、项目位置三、项目规模四、开发目标五、项目开发运营团队【第二部分·江山市整体环境分析】一、江山概况二、经济发展三、城市规划【第三部分·江山汽车市场调查】一、江山市汽车消费市场现状及分布概述二、江山汽车销售市场调研分析三、江山汽车后市场调研分析四、江山汽车类经营户行为及需求特征分析五、江山汽车市场的现状研判及发展趋势【第四部分·项目建设必要性分析】一、我国宏观汽车产业政策分析二、汽车行业分析三、项目必要性分析【第五部分·项目资源分析】一、项目概况二、周边环境分析三、项目研判（SWOT）四、综合评估【第六部分·项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、功能定位分析五、辐射定位分析【第六部分·项目规划定位分析】一、项目经济技术指标二、项目规划原则三、项目规划思路分析【第七部分·项目开发运营模式】一、运营模式二、招商模式三、推广思路四、经营理念【第八部分·项目开发总体评估】一、社会效益评估二、经济效益评估【结论】【前言】我们很荣幸向江山市各级政府有关部门提交《金三角·国际汽车博览城项目可行性研究报告》。本着科学发展观的精神，本着对江山商贸流通业未来发展的高度社会责任感，我们组织专门的商业市场调研策划团队，对本项目的可行性进行实事求是的分析研究。从市场调查、项目定位、招商运作、经营管理、项目运营前景等，作出了全面的可行性评估和论证。我们坚信，在政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动江山乃至整个浙、赣、闽交界地区汽车服务行业的快速发展，繁荣地方商贸经济作出新的贡献。本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。【本报告核心内容提示】值我国汽车产业迅猛发展，江山乃至整个浙、赣、闽交界地区汽车消费力快速增长之际，江山及周边地区的汽车及相关产品的消费市场将迎来巨大的市场机会。此时开发一座现代化的汽车博览城，具有“天时、地利、人和”的优势。项目以现代商贸业的理念，以浙、赣、闽三省交界地区的辐射视野开发运营。按5星级专业市场标准，打造一个高品质、高标准的现代化、国际化商贸平台：集交易服务、产品研发、博览展示、电子商务等于一体的，可持续发展的国际化汽车消费市场。成为区域范围内规模一流、功能先进、经营品类齐全的汽车产品消费集散中心、研发中心、会展中心、信息中心。通过研发、博览等“专业化、多功能、一站式”的现代产业引擎，为今后引进汽车相关产品制造业创造良好的落户环境，将有力推动本区域特色产业经济的发展。以现代商业的运营理念和行为指导本项目的开发运营。以一流的专业运营团队，实施招商先行，经营为重的原则。高度重视项目的经营管理，确保项目永续经营，持续繁荣。【第一部分·项目总论】一、项目名称金三角·国际汽车博览城（暂名）二、项目位置江山市区西山路西侧、桐岭小区南侧。三、项目规模总用地面积：约150亩总建筑面积：约15万平方米项目总投资：约6亿元人民币容积率：约1.5建筑密度：≤38%四、开发目标本项目目标将打造成一座集汽车４Ｓ店、整车销售、汽配市场、汽车用品市场、汽车维修检测、汽车租赁、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城。本项目建成后，年交易额约10亿元，年创税收约2000万元以上，解决约3000人就业；项目建成后，将成为浙、赣、闽三省交界地区的汽车及相关产品的交易集散中心；满足当地及周边地区快速增长的汽车及其后市场消费需求，推动区域特色产业经济发展和繁荣。五、项目开发运营团队本项目的开发运营是一个系统工程，作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀人才团队实施。为此，我们将充分发挥自身优势，打造一支结合资金、经验、资源于一体的开发运营团队，来共同准备实施本项目的开发运营工作。在今后具体的运作中，我们还将聘请国内外一流的商业地产顾问、招商、管理机构组成一流的专业团队，确保项目开发运营成功。★项目开发运营商——安徽金三角投资集团安徽金三角投资集团（以下简称“金三角集团”）是浙商投资创办的著名民营企业，总部设在安徽省六安市。金三角集团是集商贸投资、商业经营及物业管理、房地产开发、机动车销售、旧机动车交易市场经营、五金机电、工程机械、农业装备装饰建材经营销售、星级酒店、商务休闲娱乐等多元化产业为一体的综合性企业集团，集团下属公司有：中部最大车城六安国际汽车城、沈阳亿丰置业发展有限公司、江苏镇江宏大置业有限公司、海阳市中泰投资开发有限公司、温州金三角城市建设发展有限公司、六安亿丰装饰建材市场、六安市金三角汽车城管理有限公司、六安市金三角二手车经营有限公司，以及在上海、江苏及泛长江三角区域的多个合作开发项目。★代表项目介绍——六安国际汽车城六安国际汽车城是由安徽金三角投资集团于2005年开始开发运作的大型汽车专业交易集散中心。属安徽省“861”行动计划项目、六安市“568”计划重点招商引资项目，六安经济开发区扶持的重点招商引资项目。六安国际汽车城项目规划总建筑面积50万平方米，总投资超过15亿元。项目整体业态有：汽车、汽配市场，摩托车、电动车及配件批零市场，农业装备、工程机械综合市场，二手车交易市场及综合配套服务，是目前中部地区最大的汽车及相关产业链综合交易市场。目前项目一、二期已完成投资10亿元,建筑面积30万平方米，商铺已全面运营，市场发展兴盛，现进驻品牌有：凯迪拉克、上汽通用、马自达、本田、标致、华晨、现代、比亚迪、吉利、长安、力帆、福特、夏利、东风、解放、福田、江淮、中国重汽等系列轿车、货车、牵引车、工程车，总计80多种品牌；年市场交易额已超50亿元。【第二部分·江山市整体环境分析】一、江山概况（1）基本介绍江山市地处浙闽赣三省交界，地貌总体呈东南高、西北低的半封闭盆地状。主要河流为江山港（须江），是浙江省西南门户和钱江源头之一，贯穿市境中部，境内长度105公里。江山东北面为衢州柯城区，东邻衢江区、遂昌县，南毗福建省浦城县，西部与江西省玉山县、广丰县接壤，北连常山县，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称；是“长三角”和“珠三角”辐射内陆的“桥头堡”，浙江省的西南大门、老工业基地、历史人文名城，国家级生态示范区。（2）区位交通江山地处华东沿海地区与浙、闽、赣边界地区交通干线的交汇点，是浙江经济西进南下的“桥头堡”和海峡西岸经济区的重要组团，也是“长三角”和“珠三角”的辐射地，地理位置优越。京台（黄衢南）高速、浙赣线铁路贯穿全境，上海、杭州两趟动车组在江始发，建有浙西最大的铁路货运场；205国道、48省道、46省道及县乡道路纵横交错，四通八达，公路货运周转量达5.8亿吨。市区距衢州机场40公里，沿高速公路到杭、沪、甬大约3-5小时。杭长客运专线途经江山市并设站，建成后江山至杭州1小时可到达。（3）行政区划江山于公元621年（唐武德四年）建县，1987年撤县设市。全市南北长70.75公里，东西宽41.75公里，总面积2019平方公里。全市共有21个乡镇、街道，312个行政村，2703个自然村，148275户497787名农村人口。其中江山城区规划面积275平方公里，建成区面积15.8平方公里，城区人口16万。（4）人文景观江山是中国优秀旅游城市、浙江省旅游经济强市，旅游形象主题为“千年古道·锦绣江山”，主要自然和人文景观突出体现为“奇、古、特”三个字。“奇”指奇山，有世界自然遗产、全国丹霞第一奇峰江郎山；“古”指海上丝绸之路的陆上延伸通道仙霞古道、仙霞关、廿八都古镇、三卿口古瓷村等；“特”指独特的区域人文，江山历史上共出过400多位进士、10多位尚书、3位中共将军、6位院士，是“古有尚书、今多骄子”的江南宝地。现已形成三大特色文化：一是清漾毛氏文化，江南毛氏发祥地、毛泽东祖居地清漾村；二是廿八都古镇文化；三是民国特工文化。（5）生态农业江山是浙江省农业大县，先后被命名为中国白菇之乡、中国蜜蜂之乡、中国白鹅之乡、中国猕猴桃之乡、全国粮食高产示范县、全国粮食生产先进县。近年来，江山市围绕“两区六群”农业发展格局，大力推进粮食生产功能区和现代农业综合园区建设，有效提升和发展了食用菌、畜禽、蜜蜂、果菜、茶叶和农业新兴产业等六大主导产业群。其中，白菇产量与出口量均居国内县（市）之首；蜂群数25万箱，蜂产业规模和效益连续19年居全国第一；生猪饲养量180多万头，被评为全国生猪调出大县。有国家无公害农产品24个、绿色食品5个、省级无公害农产品产地25个。二、经济发展（1）综合实力近年来，江山市紧紧围绕构建三省边际发展高地、进位省内中等发达行列、进军全国百强县市“一高两进”三步走的战略目标和“工业新城、旅游胜地、山水家园”的城市定位要求，开拓创新，真抓实干，经济综合实力明显增强，增速连续10年超过浙江省平均水平。2010年，全市实现地区生产总值171亿元，同比增长14.1%；财政总收入12.92亿元，其中地方财政收入8.04亿元，分别增长20%和22%；全社会固定资产投资103.1亿元，增长18.7%；外贸进出口总额3.07亿美元，增长60%；社会消费品零售总额55.3亿元，增长18.1%；金融机构人民币各项存款余额183.1亿元、贷款余额165.1亿元，分别同比增长22.4%、26.1%；城镇居民人均可支配收入20138元，农民人均纯收入9345元，分别增长10.5%和12.7%。（2）工业经济江山是浙江省老工业基地，目前已形成以建材、化工两个传统产业和机电、电光源、木业加工、消防器材及高新技术等“4+X”特色产业为主要支撑的产业体系以及“一体两翼、一区多园”的工业平台开发体系。目前，江山全市有规模企业246家，亿元企业48家，10亿元企业3家。2010年，实现工业总产值366亿元，占衢州市的四分之一强。建材产业：主导产品水泥年生产能力1200万吨，占全省产量1/10，属浙江省新型干法回转窑水泥生产基地。化工产业：精细化工产品DMF、双氧水年产量17万吨、20万吨，分别位居世界第一和全国第二，江化公司跻身中国化工500强，是衢州地区首家上市的地方企业。机电产业：以输配电、高低压开关为主打产品，其中220KV大容量高等级变压器实现批量生产，出口欧洲、东亚等地。电光源产业：主导产品节能灯管年产量5亿支，生产能力居全国第一。木业加工产业：木材年交易量达200多万立方米，是华东地区最大的国产原木集散交易中心、国内最大的人造板生产基地，年产木门800多万套，占国内木门市场的1/4，被授予“中国木门之都”。消防器材产业：拥有覆盖全国的销售网络，常年有2万多人在外从事产品营销，分布于除港、澳、台地区外的全部省（市、自治区），销售额占全国消防市场60%以上。（3）现代服务业近年来，江山市现代服务业快速发展，全年旅游经济总收入超19.5亿元，游客接待量超350万人次；现代物流业发展取得新突破，驰骋物流项目列入2010年重点产业振兴和技术改造专项中央投资支持物流项目，南方安保市场列入省重点工程新增项目，江山装饰材料综合市场等一批服务业项目顺利推进，集投融资、货运、货车销售于一体的物流企业发展迅速；商贸商务业繁荣发展，东方时代购物广场和万购购物中心零售销售额双双突破亿元，左邻右舍便利连锁店突破1000家，全市社会消费品零售总额54.6亿元，同比增长18％左右；房地产和建筑业稳健发展，房地产投资增长60％以上，销售额实现较大增长，建筑业总产值34.5亿元，同比增长18％；金融业保持高位增长，全市年末存、贷款余额分别达到183亿元、165亿元，同比分别增长22.4％、26.1％，余额存贷率达90.2％。三、城市规划(1)总体定位江山市总体定位为：“工业新城、旅游胜地、山水家园”。其核心内涵包括：浙闽赣三省边际的“工业新城”：“兴工强市、借力发展、特色推进”是江山市的重要发展战略，立足于江山独特的区位与交通优势，扎实地做强、做优产业，大力拓展外源性产业和经济，以转型提升为主线、平台建设为载体、项目投入为支撑、科技创新为动力、培育“4+X”产业为目标，努力走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少，富有江山特色的新型工业化路子，建设三省边际的新兴工业城市。浙闽赣三省边际的“旅游胜地”：浙闽赣三省边际旅游“名市”、长三角地区休闲旅游“胜地”、区域特色人文展示“橱窗”。江山是全国优秀旅游城市，自然风光秀美奇丽，历史人文底蕴深厚，旅游资源十分丰富，特色旅游是我市名气最大、影响最远的金名片。浙闽赣三省边际的最佳人居与创业的“山水家园”：就是指“以人为本”建设浙闽赣三省边际的最佳宜居城市、最美生态家园和最优创业环境。良好的生态是江山最大的资源与优势。（2）城市结构江山市中心城区以西山公园、虎山公园、须江公园、双塔公园、城市湿地公园及江山江等作为主要生态隔离廊道，形成七个功能各有侧重的城市片区，中心城区空间结构规划为：一带五园七片。◆“一带”：指依托须江休闲景观带，通过滨江绿地系统的建设，形成贯穿中心城区的蓝网、绿网、休闲网“三网”结合的景观带。是展示江山城市形象的风貌带。◆“五园”：指五个公园，分别是双塔公园、西山公园、须江公园、老虎山公园及湿地公园，除湿地公园外，均以山体为依托，自然界定各功能片，为居民提供提供日常健身、休闲的场所。双塔公园文化主题公园，内部配套有一定规模的居住、游憩、体育与旅游接待等设施。湿地公园是以河口湿地为主题，保留现状水系及农田，连接周边山体，界定中心城区与贺村组团边界。◆“七片”：指7个功能片，分别是老城片、城北片、城西片、城南片、高新片、城东片及碗窑片。（3）商贸业规划江山市目标建设三省边际商贸物流集散地。着重推进商贸流通业现代化、加大商贸流通设施投入、发展社区便民利民服务、培育重点商贸流通企业、加快完善市场体系建设。◆物流：规划建设“两个中心、两个园区”物流服务体系，即位于江山市水泥厂路口附近的浙闽赣边际物流中心（包括位于江郎山路与江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心）、位于贺村的综合物流中心；江山市上铺铁路货场的江山市危化品专业物流园、位于高新技术工业区块内的江山市化工专用仓储物流园。重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中、小百货店向现代化大中型综合超市、购物中心、专业店和专卖店等业态转型。◆专业市场：在市域范围内规划建设2大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区，2大专业市场区内包括8大专业市场，以建筑装饰材料、竹木家居、机电、再生资源交易、汽车汽配、生产资料、五金、农副产品产品交易为主。【第三部分·江山汽车市场调查】一、江山市汽车消费市场现状及分布概述江山中小企业发达，商业繁荣，汽车保有量高，汽车市场活跃程度甚至高过衢州，相关业态市场容量及未来增长潜力巨大。江山汽车类市场主要以汽车贸易、汽车配件、汽车修理、汽车装潢美容等为主。目前，江山不同规模的汽贸企业达到40余家，行业竞争激烈，且数量有逐年递增趋势，在建的4S店有“大众”与“广本”两家；汽配公司以“虎盟汽配”一家独大，占据江山市汽配市场半壁江山。从汽车相关业态聚集形态看，仍停留在分散多点分布阶段，集中的汽车相关行业市场仍是空白，汽配、汽车美容专业街也未形成。相对来说，城南片区是汽车类市场的主要聚集区域，环城西路是中大规模汽贸企业与中高档汽车装潢美容集中地带；而汽配主要分布于虎山路沿线，江山汽配龙头虎盟汽配与江山二手车市场也座落于此干道。此外，中低端品牌与卡车、货车的汽贸企业沿虎山路两侧也有零星分布，但政府对虎山路的拓宽与改造致二、江山汽车销售市场调研分析（1）江山汽车销售市场规模及特征城区各街道随处可见的汽车贸易公司是江山商贸流通业的一大特色。据初步统计，目前江山拥有汽贸企业约40余家，此数据还在逐年递增，足可以看出江山汽车整车销售市场的需求之火旺。位于环城西路上的西山公园周边集中有7、8家汽贸企业，除经销国产车外，不乏代理宝马、奔驰、奥迪等中高端汽车品牌。以汇通汽贸为代表，环布聚集了卓沿名车行、众鑫汽贸城市展厅等汽车贸易商家；同样位处环城西路，与江城北路、北关路交叉口，也分布有尚易和等几家车行。这些汽贸公司大多集新车销售、保养及代办按揭、保险、上牌、汽车美容装潢等服务为一体，渠道有杭州、上海等。虎山路与景星西路、虎山二街交汇处，汇集了石军汽贸、金昌车业等十余家，加上沿虎山路两侧零散分布的几家小户汽贸企业，估测虎山路沿线聚集有20家左右的汽贸企业，形成以货的、面包车、农用车、卡车等国产车为品牌主体，进口与合资品牌车为辅的经营格局。（2）江山汽车贸易企业分析在江山的汽车销售市场，还没有一家4S店，在建的有“广本”与“大众”两家，而较上规模的汽车销售企业有汇通、众鑫、尚易和等几家。此外，还有一个二手车交易市场。◆江山众鑫汽贸公司江山众鑫汽贸公司成立于2009年3月，经营各种进口、国产小轿车，主营广汽长丰。位于清湖镇路口村的名车馆新址占地面积3000多平方米，4S店标准展览厅1000平方米，是江山市目前最大的汽车展厅。◆江山汇通汽贸有限公司汇通汽贸位于环城西路60号，是一家集汽车销售与汽车维修于一体的汽车公司，新车按揭、保险、上牌、装潢一站式服务。汇通的户外广告遍及城区，市场知名度非常高，现有车型：北京现代、东南三菱、雪弗兰、马自达、一汽大众、东风本田、华晨中华、上汽名爵、奥迪、长安铃木等。◆江山尚易和汽贸有限公司公司成立于2010年，注册资本100万，集新车销售、保养及代办按揭、保险、上牌、汽车美容装潢等服务为一体。该公司是上海汽车（荣威750、550、350及MG6系列），长安铃木（天语、雨燕）等汽车品牌江山地区总代理，同时销售奔驰、宝马、奥迪、大众、丰田、本田、三菱、现代等高中低档品牌汽车。◆大昌汽车销售有限公司该公司成立于二00三年，座落于虎山路与虎山三街交叉口，有汽车展厅共二十八间，展览厅面积1000平方米。成立之初的注册资金为壹佰万元，流动资金叁佰万元，到2004年10月26日增资后，注册资金为叁佰万元。现有代理品牌：江铃汽车、陆风汽车、中华轿车、海南马自达轿车、一汽马自达汽车，上海大众系列汽车、广州本田汽车等品牌，属于二级经销商。即将搬迁至环城南路29号。◆江山二手车交易市场江山二手车市场位于虎山路418号，集江山二手汽车交易、评估、试车、测试、代客验车、过户、上牌换牌、保险理赔维修一条龙服务，现拥有十几家二手车经销商，是江城最大的二手车交易平台。该市场整体形象较差，由十余间相连的平房门面房组成。门面平时一般都关着，卷连门上写着联系方式，看车客户通过电话与老板联系。以经营奇瑞、江铃、东南、吉利等国产二手车为主。现江山市各大汽贸公司代理或经销的品牌基本已覆盖常见的国产车品牌和合资进口车品牌，还涉及如一汽解放、陕汽、中国重汽、东风、福田、依维柯、金杯等卡车和货车品牌。三、江山汽车后市场调研分析（1）汽车装潢美容市场分析江山尚没有一个综合性的汽车服务市场，汽车装潢美容市场呈现零散分布，经营格局凌乱的特征。几家规模较大，服务中高档汽车品牌的商家同样聚集在环城西路西山健身公园周围，其中又以完美香车最大，经营面积达到300平米左右，服务品牌对象基本以陆虎、凯迪拉克、宝马、奔驰这些高端车为主。城南洗车城位于虎山路与景星路交叉口东南角，是江山市唯一一家稍微集中的汽车后市场，主要为中低档汽车服务。在大约1000平方米的场地两侧汇集了汽修、洗车、美容、轮胎等15家汽车服务相关门面。该市场经营年限已长，物业设施陈旧，场地狭仄，功能单一等因素制约了市场的可持续发展。调查中发现，经营户们普遍抱怨现市场场地过小，不方便车主停车，渴望有新市场入驻，但对地段有较高要求。市场物业租金较低，4米开间，约5米进深的一间门面，租金是550元/平/月。（2）汽配市场分析江山市目前还没有定位明确、形象统一的汽车配件销售专业市场，汽车拥有者都是到一些比较零散的汽车配件商店或汽车修理店前去购买，还有一部分是直接到购买汽车的销售公司修理。这与江山市拥有较高的汽车保有量的现状极不相称，市场需求决定了对专业汽配市场的渴求。而在汽配零售行业中，江山知名度最高的汽配商家当归虎盟汽配，行业内无人不晓。江山虎盟汽车配件有限公司成立于2010年初，是由多家本地汽配商发起的创业同盟，本着立足江山，拓展全国的理念，虎盟应蕴而生。主营：重汽，华凌，德龙，奥龙，欧曼，一汽，二汽，半挂等全车配件等。虎盟汽配占据了江山汽配市场的半壁江山，市场影响力极大。除居龙头地位的虎盟汽配外，虎山路上还分布着十几家汽配经营户，多数零散经营，似一盘散沙，规模小，未发挥出江山汽车服务的品牌集聚效应，但这已是江山汽配市场最集中的地方。本项目若能明确市场定位，打造一个功能完善，规划合理，专业经营的汽车综合服务市场，将填补这一空白。四、江山汽车类经营户行为及需求特征分析在对江山市汽车消费市场调查访谈中发现，江山人在经济状况允许的情况下，向来有买车、买铺的偏好。江山汽贸企业主已明显感觉到江山汽车销售市场的竞争压力加剧。江山人虽然对汽车的购买欲望及购买力都较强，但毕竟江山属县级市，市场容量有限，如此多的车行分流了有限的客源；再加上经济二次探底的预期，宏观经济形势严峻，对江山市场并不看好。持此种观念的业主基本是店址位于闹市区，地段好且经营规模较大，代理品牌为中高档；或签署了长期物业租赁合同，装修上花了不少成本；再者，较长时间的经营沉淀了较深的商业价值，市场知名度较高。几种因素导致他们对新市场的积极性不高，但他们经济实力多数较雄厚，是重要的营销目标顾客。对于依虎山路沿线上的国产车销售企业和零散的汽配经营户业主，由于现有经营场所限制了再发展，对搬迁愿望较强烈，而且对购铺的热情也较高，但对市场的价格（包括售价、租金）、管理、地段、政策法规等因素有较高的期待。同时，要充分考虑到虎盟汽配居市场领导地位所带来的影响。五、江山汽车市场的现状研判及发展趋势江山大力实施以工兴市战略，2010年江山市城镇居民人均可支配收入达到20138元，汽车保有量在衢州县级市中更是遥遥领先。消费引导市场，消费需要市场，以目前江山市的汽车销售和配件相关市场来看，不能完全满足江山市民的需求。虽然江山市汽车销售企业较多，但也存在经营不规范的问题，未经备案擅自销售品牌汽车行为较普遍；汽配产品众多为小企业生产，品质无法保证。汽车消费市场无照经营、超范围经营、虚假宣传等现象较突出。同时，江山汽车整车销售主要以中低档轿车为主，同时较大规模的销售公司也代理宝马、奔驰等高档汽车，销售企业达40余家，数量可观，且经营状况较好，要把他们集中起来规模还是不小的。此外，江山除了稍大规模的虎盟汽配公司，尚无一个专业的汽配市场，各经营户零散分布于江山城区各街道，既影响城市形象，又不利于规模经营与可持续发展，正处于转型升级的关键阶段。如此的市场机会，江山必须要有大型正规的汽车综合性服务市场。【第四部分·项目建设必要性分析】一、我国宏观汽车产业政策分析（1）《汽车产业调整和振兴规划》《规划》提出如下任务、措施：①产业调整和振兴的主要任务培育汽车消费市场推进汽车产业重组支持企业自主创新实施技术改造专项实施新能源汽车战略发展现代汽车服务业②主要具体政策措施减征乘用车购置税开展“汽车下乡”加快老旧汽车报废更新清理取消限购汽车的不合理规定促进和规范汽车消费信贷规范和促进二手车市场发展（2）其它主要宏观政策对汽车行业的影响①加大重大基础设施建设②以投资带消费，以消费促增长③改革增值税，减轻企业负担④实施“适度宽松”的货币政策，扩大信贷规模二、汽车行业分析（1）汽车产业发展综述中国汽车工业2010年总销售量为1806万辆，连续第二年超过美国成为全球汽车销量第一大国。目前，在汽车产业流通领域主要划分为以下三个环节：上述环节中，汽车服务业和汽车文化业可以归类为汽车后市场，它与汽车销售业是通过商贸物流来实现的。根据国家行业发展数据统计，汽车整车制造仅占整个汽车产业总产值20％比例，由此可以看出，汽车销售和汽车后市场的容量以及经济效益巨大，本项目发展空间广阔。①汽车销售业――以新车销售和二手车销售为主汽车销售业主要包括汽车新品销售和二手车销售。汽车新品主要是汽车生产厂商利用新的设计、技术、工艺制造出新的整车商品。②汽车后市场――以汽车服务和汽车文化业为主汽车后市场是指汽车销售后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖消费者买车后所需要的一切服务。根据行业内统计，汽车前市场与后市场的消费比例为2：8，汽车行业利润比为3：7，汽车后市场已成为名副其实的“黄金市场”。③新车销售市场、二手车销售市场与汽车后市场的关联性a.新车销售是二手车市场和汽车后市场发展的基础，汽车销量和汽车保有量的发展，才能够推动整个汽车市场的发展；b.二手车市场与新车销售市场的发展既相互促进，又能此消彼长。新车的推出能够加快消费者升级换代的速度；c.汽车后市场完全依赖于前市场的发展，但它也是前市场不可或缺的配套服务，拥有较高的发展潜力。（2）中国汽车后市场分析汽车后市场是指汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动的总称。主要的行业包括以下几种：①汽车后市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，可占整个汽车产业利润总和的60%～70%。根据汽车发达国家的经验，汽车后市场的利润可占整个汽车产业利润总和的60%～70%。②中国汽车后市场发展迅猛。我国汽车用品市场已形成六大区域市场：六大区域市场分别是以广州为中心的珠三角区域市场；以上海为中心的长三角区域市场;以北京为中心的环渤海区域市场；以哈尔滨为中心的东北区域市场；以成都为中心的中西部区域市场；以乌鲁木齐为中心的西北区域市场。③2009年中国汽车销售市场跃居世界第一位，从而实现汽车零部件、汽车维修养护、汽车用品等数千亿元超级市场需求。汽车后市场在成熟的如美国、日本、欧共体等国家，其与汽车前市场的利润分配比例是7：3。据相关数据显示，2010年我国汽车后市场的总规模将达到3700-4000亿。从以上数据不难发现，无论从前景、规模还是利润来分析，都显示行业发展尚存无限空间。④汽车用品的销售渠道现状分析根据相关的调查显示，现今消费者选购汽车用品的主要途径仍然以传统方式为主。汽配城、汽车用品商店仍是40%左右的消费者购买汽车用品的首选。⑤中国汽车用品行业存在的问题及对策中国汽车用品行业虽然相比起前几年的混乱状况有了较大的改善，但依然存在着不容忽视的问题。主要体现为：a.有规模，但品牌档次低。b.产品同质化严重，创新程度不高。c.汽车用品市场缺少价格透明度。d．行业专业化程度不高，人才缺乏。e.忽视企业文化，管理落后。⑥中国汽车用品行业发展的预测和展望a.专业化的汽车用品广场迅速发展。随着汽车用品市场不断走向规范化，汽车用品也在适应需求，走向国际化与专业化。目前在长沙、北京、乌鲁木齐、宁波等城市纷纷建立专业化的汽车用品广场或超市，这种模式突破了普通的面向终端汽车用品消费市场和汽车用品的批发市场的概念，建立集产品展示、技术交流、信息汇总等多种功能于一体的交易平台。b.汽车用品市场深入内地。在三大汽车用品中心城市广州、上海、北京基础上，全国汽车用品交易市场增多，不断向二三级城市延伸，如山东的临沂、淄博、潍坊，江苏的常熟、苏州、常州都出现汽车用品城或汽车用品一条街。汽车用品大市场不断渗入全国各地。C.零售外资品牌的强势介入。据有关数字显示，到目前为止，已经有不下30家国外知名汽车服务企业宣布了进军中国市场的计划。外商觊觎中国庞大的汽车用品市场已经是既定的事实。这对我国本土的汽车用品商家来说既是机会也是挑战。三、项目必要性分析（1）有利于建立一个完善的现代汽车流通售后服务体系据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%—40%，流通及售后服务领域占60%—70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。近年来，随着经济的发展，本地机动车保有量逐年增长，但与经济迅速发展不相配的是，目前江山本地无规模化专业汽车市场，“低、小、散”的经营现状无法满足快速增长的汽车及其用品配件消费需求，急需建设大型规模化专业化汽车、汽配、用品市场。本项目建成后，将会成为周边区域乃至整个浙、赣、闽三省边界地区规模较大、功能齐全、现代化、人性化的汽车及关联用品交易集散中心。该项目的开发运营，将弥补当地缺乏大型化、集聚型的汽车交易市场的“空白”。而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成产业化、集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系。并建立完善成熟的经营格局，引入真正的汽车文化消费市场，实现政府、厂商、消费者、经营者真正意义上的共赢。（2）有利于实现区域产业升级和转型，优化商贸结构◆商贸业是第三产业的主导产业。培育和引进商贸龙头企业，提高商业集聚和辐射力，对第三产业起重大的推动作用。本项目具有优越的区位优势，具有很强的集聚和辐射能力，能提供相关的产业配套设施、营造浓厚的商业氛围。通过繁荣三产，拉动二产发展。并提升交通运输业、服务业、旅游业及加工业的发展，起到“建一个市场，带动一片产业，搞活一方经济，富裕一方人民”的作用。本项目建设，对当地经济总量的扩张、产业水平的提升、经济竞争能力的提高及优化产业结构等方面都有很强的促进作用。◆专业汽车市场的开发建设，可以很好的落实政府相关政策法规，实现区内产业结构转型，引导区域提升自身价值和构建长远竞争力的有力举措。◆本项目的建设，将塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点；同时引进具有区域特色的汽车消费文化，塑造一个崭新的、优美的区域形象。（3）有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益随着城市的发展建设，土地资源将会越来越稀缺。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规模化、高效益、集聚型的专业汽车消费市场充分反映了政府的效益要求。因此，金三角·国际汽车博览城作为高聚集型的汽车专业市场，对提升区内的产业用地效益具有重要的示范意义。（4）有利于拉动区域特色产业经济发展汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响。作为在汽车产业中处于核心地位的汽车交易、售后用品服务业，其发展关系到整个汽车产业及消费市场的健康发展，除了整车销售、汽车维修、汽车美容、汽车防盗、影音导航、装饰改装、车载电子电器等相关服务，还涉及到消费信贷、保险等汽车金融业发展的前提，汽车金融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场发展创造了条件。其产生的推动效应又将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。因此，建设一个集整车销售、汽配市场、汽车用品市场、汽车快修区、维修检测、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车博览城，将是未来提升区域汽车产业实力、强化汽车消费理念、打造汽车品牌文化的重要平台。【第五部分·项目资源分析】一、项目概况（1）项目概况“金三角·国际汽车博览城”项目由安徽金三角投资集团投资兴建，项目规划用地约150亩，总投资约6亿元人民币。目标将打造成一座集汽车４Ｓ店、整车销售、汽配市场、汽车用品市场、汽车快修、维修检测、汽车租赁、展示中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城。市场辐射以江山为中心，覆盖整个浙、赣、闽三省交界地区。（2）地理位置项目位于市区西山路西侧、桐岭小区南侧。东面为农贸城，北面为在建的大型建材市场——万商城。（3）地形地貌项目一期地块较为方正规整，紧邻马路（在建），基本不涉及拆迁，具备开发建设条件。（4）管线状况项目地块周边已有农贸城、万商城等已建或在建项目，周边道路条件良好。给水、供电、排水、通讯等市政基础设施完备。二、周边环境分析项目所在区域为江山市政府规划建设的商贸物流区，地块东面为浙西地区规模最大、功能最好、品位最高的综合性农产品交易市场——江山农贸城，项目已于2004年投入运营，经营状况良好；而在地块北面不远处为在建的大型现代化家具建材专业市场——万商城国际家居生活广场，该项目占地面积8万多平方米，营业面积达15万平方米，总投资额达4.5亿元，规划商铺500多间，经营范围涵盖家电、通讯、食品百货、酒店、广告传媒、房产、装饰材料、机电设备、物流等行业。总体而言，项目周边商业分为较好，且拥有较好的发展潜力，未来前景将充分看好。三、项目研判（SWOT）＞＞项目优势（Strength）●集群优势：项目所在区域为政府规划的商贸物流集群区域。商贸市场集群性的有序规划，配套设施完善，有助于商贸业的共同发展。●交通优势：项目周边拥有多条高速公路、国道、铁路，与周边城市关系密切，拥有辐射整个三省交界地区的市场空间；●政策优势：本项目为江山市重点招商引资项目，是城市商贸业及汽车相关产业未来发展的重要平台，因此政府在一些政策及规划引导等方面会给予本案有利的支持，有利于本项目商业氛围的快速形成；●团队优势：项目投资运营团队拥有良好的汽车相关行业优势资源和雄厚的开发实力；且在上海、安徽、江苏、河南等省市拥有多个成功商业地产项目开发经验，同时也在汽车及相关行业拥有丰富的商业资源，为项目的招商创造有利条件。＞＞项目劣势（Weakness）地块有一定的高差，为项目的规划带来一定的困难；地块目前为“单边地”，北面与西面商业氛围较弱。＞＞项目机会点（Opportunity）◎江山市经济较为发达，汽车需求旺盛，尤其是中高档车需求较大，这给本项目提供良好的市场基础；◎现有的汽车交易、汽配、汽车用品等经营户较为分散，且配套设施相对较弱，急需有一定规模的现代化汽车交易市场来满足各大汽车品牌及经营户的经营需求；◎江山位于浙、赣、闽三省交界的核心位置，通过完善的公路交通，可以对周边形成良好的市场辐射；且符合江山市政府“三省核心城市”的定位目标；◎汽车等相关行业作为近年来国家大力发展的重点产业，将在未来城市竞争中发挥更加重要的作用，本项目正好符合汽车产业的整体发展要求。＞＞项目威胁点（Threaten）※衢州、上饶等地区也陆续有相关的同类市场出现，这给本项目的发展产生影响，形成一定的分流；※随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，使得投资客投资成本普遍上升，尤其是信贷方面受到一定的限制，这对本项目引进投资客产生一定的影响。四、综合评估通过上述分析研判，我们认为本项目拥有良好的发展潜力优势。是一块江山城区发展中难得的商业地产风水宝地。目前虽然存在一定的劣势与风险，但相信只要做到精准的项目定位；科学的推广策略；在整合现有优势资源基础上，特别是在招商模式和经营模式方面的有效创新，项目一定能够开发运营成功，一定能够成为江山城市商贸业的典范，成为江山未来城市形象的标杆。主要的问题是作为一座大型的汽车博览城，项目主题概念究竟如何定位？各种业态如何规划？如何引进国内外品牌商家？如何协调与城市规划之间的关系等等？均是项目开发成功的关键，而运营管理也必须组成强有力的团队。因此，项目必须以优秀的品牌形象，塑造良好的经营和投资前景，建立起经营户的信心，并与外地商业资源形成相互促进的良性循环。力争掀起江山商贸业经营和投资的下一轮发展热潮，目标将项目打造成为浙、赣、闽三省交界地区综合实力一流的汽车主题博览城。【第六部分·项目定位分析】一、定位依据（1）社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。（2）江山城市规划发展目标按照政府对江山城市规划目标，体现科学的城市经营思路。因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。（3）商业现状调查及分析通过对江山整体的商业结构分析，尤其是对江山及周边地区汽车相关产业的调查和分析后，对本项目的开发做出合理的、前瞻的定位，以寻求可持续发展的定位方向。（4）项目资源分析通过对项目各项资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。二、定位原则▲项目创新原则创新是项目的生命力，是满足和引领城市商贸经济未来发展的关键。对本项目来说，在对江山现有商业资源进行整合的基础上，应充分借鉴创新的定位策略。因此，本项目的定位不能重复现有商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发经营理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升江山商贸经济品位。▲引领市场原则虽然在整个三省地区已经存在一定数量与汽车行业相关的专业市场，但大多数还停留在传统的简单交易为主，而没有站在一个产业的高度，赋予其独特的产业文化内涵。因此，这也给了本项目一个良好的机会点，本项目将不仅仅是一个简单的交易平台，更重要的是打造一个汽车消费领域的整体链条，同时逐渐融入丰富的汽车消费文化，使之成为行业内的标杆作品，引领行业的未来发展趋势。▲拉动产业原则充分利用江山及周边地区现有强大的市场需求，通过建立强势的多功能的现代商贸平台，大力引进汽车用品、汽车配件等相关产业，使得市场与产业构成“两翼齐飞”的区域产业经济特色，使区域产业结构更具有现代价值，实现区域特色产业的全面升级。▲资源整合原则目前江山的汽车销售、汽车配件、汽车用品等相关行业经营户还基本处于分散经营的状态，即使个别区域形成相对集中交易场所，但也由于整个市场运营等方面的原因经营状况一般；这给本项目提供良好的市场机会，充分发挥自身的优势，发挥资源整合的作用。▲集约高效原则土地是不可再生资源，尤其是在城区中的商业地快更是难得，怎样高效利用好该地块的土地资源，在满足功能需求的同时，尽量在土地的开发强度上提高土地利用率，获得土地资源利用最大化的目标。▲科学发展原则随着社会经济的不断发展，现代商业场所的意义已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。项目运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对江山及整个三省交界地区的汽车相关行业资源整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、文化、旅游、商务于一体的现代汽车博览城。▲城市经营原则本项目位于城市核心区，是城南商贸集群的发展核心。因此，规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，项目定位必须站在城市发展、城市经营的思路，充分体现未来的需要。三、主题定位分析在对江山及周边地区汽车行业的调查与分析、以及城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代汽车消费市场的引导意义。以此来适应江山乃至整个三省交界地区汽车消费领域的未来发展需求。基本思路如下：借鉴国内外优秀的、成功的汽车专业市场项目，包括汽车配件、汽车用品、汽车美容、4S店、整车销售等相关业态的经营空间特点。尤其是掌控目前汽车消费市场迅猛增长的有利时机，汽车已全面走进人们的生活、并逐步成为了生活必需品，而汽车消费形态也随之发生变化，消费者更加注重汽车在使用过程中的消费内容，期望实现一种体验式消费的全新感受。因此，本项目的定位将在结合现有当地汽车消费市场基础上，充分考虑未来的需求。尤其是以江山为核心的周边100公里辐射圈内的汽车消费需求。再结合地块的实际特点，以及项目开发运营团队自身的优势资源予以综合考量。即：汽车行业模式——城市定位——辐射定位——地块资源——规划要点五位一体。即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。时间：完善江山汽车消费市场需求，立足未来；整合区域产业资源，吸纳国内外品牌资源，实现可持续发展目标。空间：实施与现有本地与周边地区汽车行业经营主题错位、互补、优化、提升定位策略，以超越发展的姿态，引领三省地区汽车消费领域的繁荣发展。本项目主题概念必须在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴国内优秀的汽车博览园区的开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的汽车消费园区；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“专业化、多功能、一站式”的现代汽车消费博览城。从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域汽车相关产业的合理布局，实现整合和引领江山乃至整个三省地区地区同类汽车市场升级换代和可持续发展的远大目标。综合上述分析：本项目具备建设一座浙赣闽三省交界地区规模一流的，集汽车用品市场、汽配市场、汽车４Ｓ店、汽车快修、检验检测、汽车租赁的，营销中心、展示中心、物流中心等于一体的国际化的汽车文化博览城。定位内容：经营品牌聚集、产业集群汇聚、业态类型丰富、交通物流便捷、消费环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造三省交界地区顶尖的汽车行业消费中心，开创江山城市商业的新高度。实现引导未来消费，提升城市品位的目标。并以此为强大平台，为江山市引进国内外汽车配件、用品制造业奠定坚实基础。项目名称——金三角·国际汽车博览城主题定位——浙、赣、闽三省交界地区一站式汽车消费博览城四、功能定位分析作为一个跨区域辐射的大型现代商贸中心，一个具有引领地区汽车消费市场的领军项目，不仅仅具有交易服务的功能，必须具有检测、博览、商务、行政、信息、物流等现代商业综合功能。以多功能的强大聚合辐射作用；并以“专业化、多功能、一站式”的定位理念，确立项目高起点、高标准、高品质的开发目标。打造一座国际领先的、由汽车产业发展而形成的多功能、现代化、复合型的综合性汽车文化消费乐园。》》专业化：全面覆盖各汽车消费相关领域的经营品类，以经营品类最齐全、品牌最集中、经营专业程度最高的特色汽车服务产业链和价值链，形成国内同类市场中，经营业态品牌化、集约化、规模化最佳效果。》》多功能——主要功能业态（1）汽车用品市场以汽车后市场交易服务为主要功能，包括：汽车美容、汽车防盗、影音导航、装饰改装、车载电子电器等汽车用品交易服务。◆汽车美容用品车蜡、车釉、清洁剂、玻璃防雾剂、玻璃修补剂、汽车漆、漆面保护膜、积碳净、冷媒、雪种、润滑油、添加剂、润滑剂、防锈剂、抗磨剂、防腐剂、制动液、水箱补漏剂、低温补漏剂、粘合剂、密封胶、空气净化器、空气净化剂、光触媒、香水、香熏器、熏香油等。◆汽车电子用品汽车音响、车载电视、车载DVD、车载CD、车载MP3、汽车低音炮、汽车功放、显示器、解码器、均衡器、扬声器、GPS汽车航仪；汽车半导体、电子元器件、汽车传感器、智能式传感器、模拟器件、汽车行驶记录仪、电控制动助力、电控悬架；车载免提、GPS、车载电脑、车载电话、车载对讲机、车载台等。◆汽车改装用品玻璃升降器、轮胎、轮毂、安全带、风标、座椅、儿童安全座椅、按摩椅、保险杠、定风翼、开窗、排气管、行李架、消音减振器、脚踏板、喇叭、雨刮片门腕、车灯、氙气灯、吸顶灯、防雾灯、刹车灯、转向灯、应急灯、引擎壳、行驶记录仪、改装工具等。◆汽车装饰用品汽车地毯、空中放电、桃木饰件、方向盘套、防爆膜、纸巾盒、手机架、眼镜架、点烟器、温度计、遮阳挡、气压表、靠垫、靠枕、座套、晴雨档、备胎罩、雨刮器、冷光灯、轮眉等。◆汽车安全用品防盗器、安全防盗、摄像头、中控锁方向盘锁、车轮锁、雷达测速器、车锁、胎压监视系统、后视系统、汽车缓冲器、车载导航仪；◆其他车载冰箱、车用吸尘器、车载洗车机、充气泵、蓄电池、按摩器；（2）汽车配件市场国内外各种品牌汽配产品集中区域，打造三省交界地区规模最大的汽配物流集散地之一。◆发动系统发动机总成、滤清器、气缸及部件、油封、油泵油嘴、节油器、气门挺柱、油管、连杆总成、曲轴凸轮轴、轴瓦及连杆瓦、气门及部件、油箱、活塞、飞轮齿圈、涨紧轮、皮带、增压器、化油器、三元催化器、燃油喷射装置、起动机及配件等汽车发动系统配件。◆行走系统前桥、后桥、减震系统、悬挂系统、桥壳、半轴、平衡块、缓冲器、轮辋、轮毂、车架总成、汽车轮胎、农用车轮胎、工程机械轮胎及其他行走系统等汽车配件。◆车身及附件车壳、车门、汽车玻璃、车镜、车牌架、汽车轴承、扶手、把手、拉手、驾驶室及配件、安全气囊、汽车安全带、玻璃升降器、汽车天线、雨刮器、汽车消声器、汽车喇叭、保险杠、行李箱、行李架、挤压件、冲压件、排气管、其他车身附件等汽车配件。◆转向系统横拉杆总成、拉杆、拉杆球头、中心拉杆、转向主动臂、转向从动臂、转向器防尘套、转向机总成、转向减振器、转向助力泵、转向器垫片修理包、动力转向油箱、拉杆调节螺栓、转向从动臂衬套、动力转向管、转向节、转向盘、其他转向系统等汽车配件。（3）整车销售区集国产与进口各大品牌整车销售于一体，引进标准化汽车4S店，同时配备多功能展览馆、银行、保险、公证、上牌联合办公大厅等“一条龙”服务设施，提高购车速度，让购车人享受“一站式服务”。》》多功能——配套功能：●研发功能：创建国内一流的汽配及汽车用品设计研发中心，引领国内汽车用品行业发展潮流；为引进汽车用品制造业奠定基础。●会展功能：创建三省地区汽车消费行业博览展示中心，举办每年度的“汽车交易博览会”等大型的行业会展。●信息功能：创建汽车相关行业消费电子商务中心，汇聚国内外信息，为经营户提供网上交易平台。●商务功能：引进国内外汽车后服务行政中心、营销中心，创建国内一流的现代汽车商务中心。●物流功能：与国内著名物流公司合作，扩大市场辐射。》》一站式：“金三角·国际汽车博览城”将以齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目配设：银行、工商、邮电、检测、咨询等商业服务设施。为经营户和消费者提供消费信贷、金融保险、汽车租赁等“一条龙”服务。同时配设：宾馆、娱乐、餐饮等生活设施；使经营者在市场内享受完善的而齐全的经营和生活服务。五、辐射定位分析从国内汽车消费服务市场圈看，江山及周边区域内汽车消费需求强劲，并逐渐形成了自身相对独立的商圈。按照现代商圈理论，结合项目周边相关市场的调查分析，本项目市场辐射可分为三级层次：一级辐射商圈——江山市二级辐射商圈——衢州地区三级辐射商圈——浙赣闽三省交界区【第六部分·项目规划定位分析】一、项目经济技术指标◆用地面积：约150亩◆建筑面积：约15万平方米◆建筑密度：≤38%◆容积率：约1.5◆其他指标：其余基础性指标，如绿地率、建筑高度、建筑退红线、消防、人防、环卫等都按照浙江省或衢州市政府规划部门有关文件规定执行。二、项目规划原则（1）总体强调现代化、国际化、标准化的规划设计效果，确保项目可持续经营发展的目标；（2）注重作为城市核心商贸区的形象效果，高效利用项目大面积沿西山路的宽度空间，体现城市地标形象价值；（3）注重交易区人流动线与物流动线设计，满足项目作为“汽车博览城”良好的经营环境；（4）注重作为专业汽车及相关用品交易集散中心的定位目标，对各功能区进行科学合理的布局。三、项目规划思路分析功能包括：整车销售区（包括4S店、汽贸公司等）、汽车用品交易区、汽车配件交易区、综合配套区（展示、信息、研发、商务、酒店、餐饮、娱乐等）●总平布局依据地块资源特征，项目的主题定位、经营功能特点，以及各功能区域的需求，对项目整体予以科学的规划布局。项目主体为汽车用品、汽车配件、整车销售（含4S店）、以及配套功能区。＞＞沿西山路规划一项目主入口。通过主入口的现代大气形象，充分体现项目气势，以及城市商贸区的地标形象。（主入口参考示意图）＞＞项目主要经营、商业配套区（包括商务办公、酒店等）规划于沿西山路一线，与项目主入口共同组成沿西山路立面形象。配套区建筑布局根据功能需求规划。＞＞交易区位于地块核心区。建筑布局按照适宜汽车配件、用品经营要求，进行科学合理的规划设计。＞＞交易内部空间应通过道路及节点广场，规划为多个交易分区，便于经营功能布置。＞＞项目四面沿路建筑采取围而不合的形式，使项目交易区内部空间构成向外辐射态势，便于物流展开。＞＞交易区内部中心位置以及结合主次出入口，分别规划为中心广场及入口广场，充分体现项目的大气宽敞的空间组织。●交通组织＞＞动态交通项目高度重视车流、物流集散功能。项目沿西山路主形象出入口之外，在南、北两侧各规划一条物流通道，避免所有车流、物流均从主入口通行。项目交易区内部交通组织以科学合理组织物流与人流动线为原则。交易区内道路分为两级：主干道呈“十字”贯通，宽约18-20米；次干道主要为商铺间距离宽约12—14米主次干道通过“十字形”规划，形成中心广场，成为项目内部具有鲜明的识别性空间，以及人流、车流、物流的重要集散节点。＞＞静态交通项目停车位设置主要以地面结合地下停车为主。交易区地面停车主要通过四周用地红线部分退让后规划小型停车场。同时，由于本项目地块存在较大的高差，在规划时可考虑利用现有高差建地下停车场，满足市场规划停车配套需求，方便经营户日常经营。●建筑效果根据项目的经营业态特点，建筑规划整体突出经营功能的现代化、标准化和实用化价值。商铺结构按照特殊业态经营要求，对层高、开间等予以标准化设计。（市场交易区参考示意图）＞＞项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。＞＞沿西山路建筑具有城市形象意义，运用主入口、部分建筑退让后的广场、层高变化等设计手段，体现现代城市的立面形象和良好的天际线。（整车交易区参考示意图）＞＞东面沿西山路配套用房主体建筑采用大体量结构，层高为3～5层。显示城市商业的大气和项目的卓越品质；同时在路口设计一栋集商务办公、酒店等功能的小高层大楼。体现项目良好的建筑天际线，提升项目形象品质。（项目参考示意图）●环境景观总体上按照政府相关部门的绿地率指标进行规划。＞＞利用建筑退让空间，高度重视项目对环境景观的营造。突出作为汽车消费文化和现代商业环境的渲染。（商业交易区区示意图）＞＞空间环境重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化、小品（如与本项目经营业态相关的艺术化象征物）等元素，营造出具有汽车文化的艺术化景观环境。●配套＞＞根据功能定位思路，项目配套功能包括：展示、商务、信息、仓储、物流等；生活服务配套功能包括：宾馆、餐饮、娱乐等。＞＞沿西山路商铺作为金融、工商、税务、检测、餐饮、便利店、娱乐等功能规划。＞＞交易区主入口广场及展示中心广场设大型信息发布电子屏（LED），为消费者提供商品信息。＞＞水、电、通讯、宽带进每一个铺位。＞＞园区智能化管理：安防系统、报警系统、监控系统等。【第七部分·项目开发运营模式】一、运营模式本项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功，而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，而必须是将开发与运营高度结合，一切按照经营的目标设置开发流程。换言之，本项目的建设重在运营，而且必须是品牌化运营。作为本项目的开发运营商，我们一旦拥有项目的开发权，将依托在国内外自有的汽车行业人脉关系，与国内外著名汽车品牌、汽车配件、用品著名商家、研发机构和企业合作，广泛引进实力雄厚、知名度高的经营机构。实施招商先行，经营先行的运营策略。以今后经营的成功标准，衡定项目的整个开发建设环节。本项目坐拥经济发达、商业繁荣的大环境，拥有良好的经营前景，承担着整合和提升浙西地区以及三省交界地区汽车消费市场资源和品质，项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现江山乃至整个三省交界地区汽车消费市场的升级换代，全力推进江山商贸流通产业的繁荣发展。依托我们现有的强大专业开发、经营团队资源，从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等，实施一体化运营。确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的成功。我们将以运营商的理念、能力和形象开发运作本项目。并采用租售结合的方式，对市场的部分物业进行长期持有经营。通过部分商铺的销售，回笼必要的开发成本，以及培育市场、经营市场的费用。通过持有招商物业，实现规范经营、规范管理、长期发展的目的。销售部分的物业，将首先考虑本地及外地自营户的购铺需要。在满足自营户的需要前提下，再适当考虑少数的投资者购铺需要。对投资者所购买的铺位，将实施回租招商的政策。确保经营业态的规范，及经营管理效果。二、招商模式本项目的运营重点首先是招商。我们将依托全国汽车行业内丰富的商业人脉资源网络，特别利用国内外汽车配件、汽车用品、以及整车销售行业广泛的人脉资源。面向国内外招商，确保开业前满铺入驻经营。（1）招商策略●招商先行策略一旦项目完成规划方案，并经政府有关部门批准后，立即实施招商先行的策略；●本地商家优先策略通过向本地经营户的优先入驻策略，有效整合现有市场资源，完成江山及三省地区广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标。●品牌商家优先策略我们将以国内外著名品牌商家和经营代理大户作为主要招商对象。通过他们的进驻，提升项目的经营档次，打造汽车行业标杆市场。●优惠优先策略在政府制定各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、物管费用等等。尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的租金优惠政策，并给予优先选位选铺的权利。（2）招商手段●本地招商在项目运作前期即成立招商部，负责对本地商家的资料整理收集，并做定向宣传追踪，同时通过媒体宣传、招商说明会等形式开展招商工作，引进本地客户资源。●运用广泛的人脉资源由于本项目的开发运营商已在国内成功开发运营了多个同类项目，积累了丰富的行业经营资源。因此在项目的招商过程中，我们将充分利用自身在各地的行业资源优势，实施重点招商，重点突破；发挥龙头带动作用，引进各地的知名品牌商家进驻。对国内外著名品牌商家，实施个对个、面对面的个性化招商。●建立专业网站通过网络平台，面向国内外著名品牌商家发送“招贤榜”。重点面向一些汽车用品、汽车配件、整车销售的企业及一级批发代理商。●整体合作招商通过广泛的人脉关系，与国内外著名的汽车行业相关市场合作招商，实现招商资源共享的目的。三、推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功。本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。全面实施“金三角国际汽车博览城”整体的企业CIS品牌战略，经营培育和项目品牌塑造的推广。（1）前期推广运用媒体、公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象。达到招商和销售的目的。（2）后期推广在完成招商和销售后，继续运用媒体、公关活动等途径，培育市场，巩固项目的品牌形象，拓展市场。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动。比如项目开业庆典、周年庆典等。并举办每年两届的“金三角国际汽车博览会”等大型会展活动，通过现代会展经济拉动商贸经济繁荣发展。实施项目整体的CIS品牌战略计划，打造项目一流的品牌市场。通过前后期的市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌的目标。四、经营理念市场需要培育，经营需要管理。本项目经营理念是：经营户的利益高于一切；项目经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上，赢得社会效益与经济效益双丰收。组建一流的专业经营管理团队，构建高品质的管理机构。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目的开发理念。全面实施“统一规划、统一推广、统一招商、统一经营、统一管理”的现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目的经营成功，为经营户提供全面的、一流的、专业的服务。注重专业市场管理特点：以经营管理为主，物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。建立起有序的、科学的、和谐的、稳定的经营环境。重点策划和实施年度“金三角国际汽车博览会”等大型会展活动，推动区域汽车消费市场的繁荣兴旺。创建“金三角国际汽车博览城”电子商务平台，为经营户提供迅捷的、现代的贸易手段。具体经营管理包括：●品牌推广与管理●年度博览展示等活动策划与组织●商家经营优化组合●经营户咨询、投诉服务●成立项目经营户协会【第八部分·项目开发总体评估】一、社会效益评估◆优化整合区域汽车消费市场 目前江山本地及周边地区汽车消费市场经营功能较为单一，很难承载区域性未来可持续发展需要。“汽车博览城”的建设可以很好的弥补这一市场不足，以超前发展眼光，打造能够引领未来发展的汽车消费博览城，确保整个汽车消费市场的持续发展和繁荣。◆实现区域社会经济和谐发展本项目的开发建设，符合国家关于汽车消费政策的思想，也符合地方政府对商贸业和产业发展的整体规划要求，全面整合区域社会经济资源优势，彻底改变目前存在的各产业与经营之间缺乏整体互动的现状。实现区域产业的整体和谐的全面发展，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济全面可持续的发展。◆推动现代商贸业健康发展目前我国已进入汽车消费快速增长的时代，成为全球汽车销量榜首，而汽车消费也正逐步进入高端市场功能发展的通道。“汽车博览城”将以集散型和销地型为主体的市场，以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，实现区域产业经济和商贸经济未来健康发展。◆促进产业联动发展江山作为长三角和珠三角经济辐射圈的桥头堡，对区域产业转移承接有良好的促进作用。江山完全可以通过本项目优势交易平台的打造，引进相关汽配、汽车用品等领域的产业转移承接，为当地的汽车用品及汽配的制造产业打造一个集聚引进平台，进而在本区域搭建制造业与商贸业互动发展的产业链，推动区域特色产业的发展。◆推动城市化发展随着城市化进程的不断推进，传统的商贸业需要通过科学前瞻的规划加以重新组合布局。开发新建一座以“汽车”为主题的高品质、高档次的国际化汽车消费博览城，有利于整个汽车行业的健康发展、有利于树立良好的城市地标形象，也符合政府对未来城市规划发展的战略目标。同时，通过对现有较为零散市场整合，也可以进一步优化中心城市的发展空间。二、经济效益评估◆本项目的开发运营可有效地增加当地国内生产总值，增加地方财政收入。经初步估算，项目建设完成后，年交易额可达10亿元以上，实现年税费收入2000万元以上。投入运营后，常规辐射半径100公里左右。预计整体开业运营3年后，年交易额将可达到20亿元以上，年利税超过◆项目的开发建设可直接促进周边地块和物业的增值。◆项目可直接安排就业人员3000人以上。如从拉动产业配件、用品制造业构成估算，安排就业的人员更是高达其数倍以上。【结论】在科学发展观的指导下，通过对江山当地及周边地区汽车消费市场及未来汽车消费发展态势的深入分析论证，我们认为建设一座涵盖汽车用品、汽车配件、汽车文化、整车销售等相关领域的大型国际化汽车博览城，打造浙、赣、闽三省交界地区的汽车消费中心是完全可行的，也是非常必要的。项目建成后，必将产生显著的社会效益和经济效益。以超越性的眼光，“金三角国际汽车博览城”的开发建设并成功运营，将对浙、赣、闽地区汽车消费领域产生重大的影响，是具有里程碑意义的项目。它对推进国家汽车消费文化和经营理念，对推动区域汽车消费文化未来发展，将产生深远的影响。我们坚信，在当地各级政府的大力支持下，我们有信心、有能力、有决心，成功开发运营本项目！目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2项目背景 31.3项目单位情况 61.4结论及建议 11第二章 项目建设必要性 12.1宏观环境分析 12.2行