酒店项目可行性研究报告

PAGE山东XX配套酒店项目项目申请报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 1第一节

项目申报单位概况 1第二节项目概况 2第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 38第一节发展规划分析 38第二节产业政策分析 38第三节行业准入分析 39第三章资源开发及综合利用分析 40第四章节能方案分析 42第一节用能标准和节能规范 42第二节能耗状况和能耗指标分析 43第三节节能措施和节能效果分析 44第五章建设用地和征地拆迁分析 49第一节项目选址及用地方案 49第二节土地利用合理性分析 50第三节征地拆迁和移民安置规划方案 50第六章环境和生态影响分析 51第一节设计依据及标准 51第二节厂区周围环境质量现状 51第三节设计原则 51第四节施工期环境影响及治理措施 51第五节运营期环境影响及治理措施 53第六节生态环境影响分析 55第七章经济影响分析 56第一节经济效益分析 56第二节行业影响分析 59第八章社会影响分析 61第一节社会影响效果分析 61第二节社会适应性分析 61第三节社会风险及对策分析 62第九章结论和建议 64第一节结论 64第二节建议 64山东***********配套酒店项目PAGE66第一章申报单位及项目概况第一节

项目申报单位概况一、项目名称山东************配套酒店项目二、项目建设单位********有限公司三、项目法人代表法人代表：吴克孟通讯地址：**市**区新区菊香苑四、建设地点山东************配套酒店项目位于**市**区黄河路南约200m，庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。五、建设单位概况********有限公司成立于2007年11月27日，是由全国500强企业华泰集团有限公司与大型国有独资企业**市城市资产经营有限公司投资兴办的合资企业。公司现有职工106人，注册资本3000万元，年开发建设能力20万平方米，是具有四级资质的房地产开发企业。公司下设财务部、综合办、工程部、预算审计部、市场部五个职能部门。拥有一批适应房地产开发发展需求的高素质专业人才，具有高、中、初级各类专业技术人员80余人，占职工总数的80%。是一个集房地产开发、商品房销售、售后服务、物业管理、房屋租赁、会展服务、酒店管理服务于一体的综合性企业。公司成立之初，凭借集团公司的雄厚实力，取得了**市有史以来投资最大的市政项目-**场馆项目的承建权。**场馆项目主要包括**展览中心、会议中心、国际大酒店及配套设施项目（简称“黄河国际论坛中心”）。三大项目统一规划、同期设计、同期建设。展览中心、会议中心规划建筑面积8万平方米，投资6亿元；国际大酒店规划建筑面积6万平方米，投资4亿元。项目规划选址（黄河路以南、广利河以北、庐山路以东、天目山路以西区域内）北邻**区政府、西近**市新长途汽车总站、南接广利河最大水上景观、东驱**职业学院，恰在东西城对接中心地带，周边约计20公顷的面积将由市政府统一规划打造成**市中心城“中心商务区”之标志性地段。项目建设期二年，2007年12月-2009年9月。项目建成后，对完善**市城市功能、提升城市形象、加快**市外向型经济发展、带动周边土地升值具有非常重要的意义，同时公司将获得与项目投资价值相等的可开发土地，为公司房地产项目未来十年内的开发与发展储备了丰厚的土地资源，将极大促进公司业绩的增长。“十一五”期间，********有限公司将在集团公司“走出去”战略实施的带动下，逐步拓展在青岛、日照、安徽等的房地产开发业务，时间见证成功，机遇和挑战相生，诞生于二十一世纪的********有限公司将不断解放思想、与时俱进，同社会各界共同携手努力，打造**房产新明星，为构建和谐**作贡献。六、项目申请报告编制单位第二节项目概况一、项目申请报告的编制依据本项目申请报告的编制依据主要包括：1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书2、《产业结构调整指导目录(2005年本)》3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）4、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定5、房地产行业现行有关法律、法规和现行技术规范、规定6、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》7、《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》8、**市城市发展总体规划及相关规划9、**市房地产发展有关规划10、项目承办单位提供的基础资料11、项目所在地有关基础资料二、项目申请报告研究范围1、申报单位概况2、拟建项目概况3、建设用地和相关规划4、资源利用和能源消耗分析5、环境影响分析6、经济效益和社会效果分析三、研究总结论该项目的建设符合国家产业政策和**市城市发展规划，有利于改善城市环境面貌，将成为**市的一座标志性建筑。山东************配套酒店项目位于**市**区黄河路南约200m。庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。该宗土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。基地用地面积31261.3平方米，总建筑面积50667平方米，其中地上建筑面积46324平方米，地下建筑面积4353平方米，建筑总高度99.895米。主体建筑地上二十七层，地下一层。经估算，本项目建设总投资36000万元，固定资产投资为34927万元，铺底流动资金为1073万元。在固定资产投资中，建筑工程费15931万元，设备购置安装费11484万元，配套工程费用1743万元，其他费用3755万元，预备费2014万元。资金筹措：项目建设资金全部由企业自筹解决。项目营业收入13110万元，销售税金及附加849.53万元，利润总额6658.27万元，所得税1664.57万元，税后利润4993.7万元。项目%，项目财务内部收益率14.25%。经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和**市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，自然和人文环境优美。酒店按照五星级酒店标准设计，集餐饮、住宿、康体、娱乐、休闲为一体，是融水文化内涵与现代建筑艺术于一身的国际商务度假酒店，它的建成将成为山东**地区的一座标志性建筑。通过以上分析，项目切实可行。四、主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1总用地m231261.32总建筑面积m250677⑴地上建筑面积m246324⑵地下建筑面积m243533架空面积m2650（不计入容积率）4建筑占地面积m270665绿地面积m295546建筑层数层277建筑高度m99.8958总客房数间/套2609地上停车位个20010地下停车位个4011总图规划指标⑴容积率-1.48⑵建筑密度22.6⑶绿地率%30.512建设期月20个13总投资万元3600014销售收入万元1311015销售税金及附加万元849.5316利润总额万元6658.2717所得税万元1664.5718税后利润万元4993.719总成本费用万元5602.220总投资收益率%18.0221所得税后内部收益率%14.2522盈亏平衡点%27.8223投资回收期年7.46含建设期1.67年五、项目提出的背景自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务业的发展和建设。**市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城市面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现**市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城市的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市化的发展速度。随着**市经济的快速发展，城市面貌的改善，这个因胜利油田而扬名的城市，越来越多的被外界关注，吸引了大批投资者和从业者前来。国内外成功人士纷纷前来考察投资，但宾馆档次不高，功能较欠缺，难以真正满足旅客的消费需求。需要高档的、具有一定规模的酒店来为投资者、游客提供服务，因此，********有限公司决定投资3.6亿元建设山东************配套酒店项目。六、项目建设的必要性1、符合国家的相关产业政策**市区位优势明显，产业基础良好，各方面条件具备，当前是服务业发展的良好时机。按照市委、市政府的总体部署，我市服务业发展将确保一年求突破、两年大发展、三年上水平，努力把**打造成为济南与青岛之间的服务业发展高地。服务业发展的主要任务目标是：到2010年，全市服务业增加值年均增长20%以上，占地区生产总值的比重达到36%，服务业实现税收占地方财政收入的比重达到40%以上，就业人数占全社会就业人员的比重达到35%以上，加快形成与先进制造业相融合、与现代服务业相配套、与城镇化进程相协调的现代服务业体系，带动全市经济整体素质有新的明显提高。********有限公司投资兴建的山东************配套酒店项目可健全、提升**市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此该项目的建设符合国家相关的产业政策。2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，房地产销售增长10%，可带动GNP增长0.5%。因此，该项目开发建设项日的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。3、是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。商业属于劳动密集型项目，日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，能够为社会提供大量的就业机会。目前各地第三产业的发展滞后，很大程度上是限制了商业的流通和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台，而该项目的建设就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。通过商贸物流可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。综上所述，该项目的建设不仅符合国家产业政策，而且对**市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，山东************配套酒店项目的开发建设是十分必要的。七、建设地点（一）建设地址山东************配套酒店项目位于**市**区黄河路南约200m。庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。该宗土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。该地块水、电、交通、通讯等基础设施齐全，交通方便，是开发建设酒店的理想地段。（二）建设场址优点A：地理位置良好。该处是**市**区，出行便利，教B：公共服务在较近范围内可以获得，功能齐全。C：靠邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，拆迁、建设施工便利。D：建设用地较规整，便于改造方案的布置。E：周围机关、企事业单位较多，人文环境较好。八、建设规模、主要建设内容及公用工程（一）建设规模、建设内容本项目地上分为酒店，外出租办公，酒店员工宿舍三个部分：（1）酒店的裙房四层为酒店配套，主楼的12~27层为酒店客房，总客房数260间/套。酒店的主楼标准层面积1262平方米左右，设置18个客房。建筑面积为36819平方米。2）主楼的5~10层为外出租办公楼层。建筑面积为11670平方米。3）酒店裙房的东北角布置了一栋5层的酒店员工宿舍。建筑面积为2116平方米。（二）公用工程1、交通运输本项目位于**市**区。**市**区位于山东省东北部，黄河三角洲腹地。地跨东经118°12′42″～118°59′52″，北纬37°14′13″～37°31′57″。东濒渤海，西依黄河，南与广饶县、博兴县接壤，北与垦利县毗邻。东西最大横距67.5公里，南北最大纵距26.5公里，总面积1155.62平方公里。城区北距垦利县城15公里，西距利津县城20公里，南距广饶县城50公里，西南到省会济南220公里，西北到首都北京450公里。**区通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。3、供电该项目用电由**区供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电网络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由**区自来水公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。5、排水该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。6、采暖项目采用集中供热方式取暖，热源由市政供热管网供给，自就近的供热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。7、生活用气本项目气源为天然气，由市政天然气公司供给，自就近的供气管到引入，可满足项目居民生活需求。九、总图布置建筑整体程开放的U字形布置，裙房位于基地的东侧，主楼在西南角，酒店弧形的裙房和主楼围合出一个空间，作为酒店的主入口，酒店的入口从二层进入，汽车通过大坡道可以直接到达酒店的入口，站在酒店的入口和大堂里面可以直接看到广利河和耿井水库的景观，视线非常好。在酒店的主楼底层设置两个单独的出入口，一个设在西南角，一个设在西北角，为今后在酒店中办公的人员进出，实现酒店人员和办公人员流线互不干扰。酒店的主楼一层和裙房一层的南面组成一个大空间，作为对外出租的空间，同时裙房设置独立的出入口，在基地东面的支路上设置了两个出入口。东南角的入口为酒店的后勤出入口，后勤工作人员和酒店的货物由此进出，不影响酒店客人的流线。同时基地东南角的入口为酒店的次入口，会展会议中心的人员可以方便的进入酒店和办公楼。在酒店的东北角布置了一栋酒店员工宿舍，宿舍和酒店裙房之间有9米的间距，两者通过外墙金属装饰百叶相连，外型看两者为一体，其实两者主体相互独立，尽量减少员工宿舍对酒店形成的影响。十、平面功能设计=1\*GB2⑴地下室平面：地下室为一层，设地下汽车库，局部为平战结合核6级人防及设备用房，设备用房为制冷机房、变电所、水泵房、消防水池、生活水池、柴油发电机房及员工通道。建筑面积4353m2，地下室层高4.5米，局部设备用房层为5.8米。=2\*GB2⑵底层平面：南侧部分：银行营业厅，办公门厅。东侧部分：设员工入口、卸货车位、卸货区、洗衣机房及架空自行车库。西侧部分：设消防控制室、厨房粗加工、酒店总仓、职工办公室、保安室、打卡、更衣室、制服间、职工餐厅和职工厨房。北侧部分：员工宿舍，架空停车位。酒店入口架空部分：设酒店停车位及酒店辅助出入口。建筑面积3947m2，层高4.3米。=3\*GB2⑶二层平面：南侧部分：西餐厅兼咖啡吧，大堂吧，商务中心西侧部分：设置酒店大堂(两层通高)，两侧车道直接上二层进入酒店大堂，入口大台阶下设架空层汽车库（为4.6米）。东侧部分：厨房。中间部分：酒店总台，餐厅。建筑面积5404m2，层高5.1米。=4\*GB2⑷三层平面：设置多功能厅（两层通高），豪华包厢（为5.5米），包厢，厨房。建筑面积4767m2，层高4.2米。=5\*GB2⑸四层平面：设置康乐健身中心。建筑面积2949m2，层高3.65米。=6\*GB2⑹五层平面：设置室内游泳池（至池底为5.9米），出租办公区。建筑面积2616m2，层高3.55米。=7\*GB2⑺六~十层平面：设置出租办公区，各层建筑面积1262m2，层高3.55米。=8\*GB2⑻十一层平面：设置为设备层，新风机组等设备放在此楼层内。层高2.195米。=9\*GB2⑼十二~二十三层平面：设置酒店客房。各层建筑面积1262m2左右，层高3.55米。=10\*GB2⑽二十四~二十六层平面：设置行政客房，行政酒廊（两层通高）。各层建筑面积1262m2左右，层高3.55米。=11\*GB2⑾二十七层平面：设置客房。建筑面积1322m2，层高5.0米。十一、交通、绿化景观设计（一）交通设计酒店的主入口在西面，入口两侧各设有8米宽的弧形汽车坡道可直接进入酒店入口区域，这样既方便了客人的进出，也使酒店的入口更加气派，主入口的坡道下面设置了架空层停车场。在基地的东侧设置地下室汽车库出入口。1、交通系统按基地实际情况采用主路和支路结合的车行系统布局方式，合理组织人流，车流及停车问题。2、道路等级：酒店区规划道路宽均为8米，消防车道宽4米，绿地步行道宽0.6~1.5米。3、出入口选择：酒店的主入路口在西面规划路，后勤入口从基地东南角进入，出租办公的主入口在南面。4、停车系统：本工程共设置240个机动车停车位，酒店的停车位主要布置在地面和主入口架空的室外停车场，分为南北两个区，共设有200个停车位，（其中包括：其中架空层65个及4个大巴停车位）。地下室共设有40个停车位供办公和酒店的业主使用。（二）绿化景观设计1、本工程集中绿地布置在用地南侧，结合入口广场布置，其它绿地布置在大楼四周，停车场布置植草砖，绿化。2、纯绿地按100%计入绿地面积，地下室顶板上覆土1200高，按100%计入绿地面积，总绿地面积9554m2十二、土建结构设计1.工程概况本工程位于**市**区黄河路南约200m，拟建建筑包括：5~10层办公，12~27层酒店、4层裙楼、5层宿舍，用结构缝分开。2.各子项工程的概况如下表：子项名称地下层数地上层数房屋高度(m)结构体系楼盖结构基础型式酒店12798.945框架-核心筒结构现浇板钻孔灌注桩裙楼1417.200框架结构钻孔灌注桩宿舍0516.300框架结构钻孔灌注桩说明：1地下车库为人防地下车库，人防抗力等级为六级。3.建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级二级4.自然条件1)风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压多层Wo=0.45kN/m2高层Wo=0.55kN/m2C类So=0.40kN/m22)抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组七度0.10g第二组5.场地的工程地质及水文地质条件基础设计水位的确定地下室设有主要机电设备，一旦进水将使建筑物正常使用受到影响或损失，建筑防水设计按历年最高水位考虑；验算地下室外墙承重能力及地下车库抗浮验算时设计水位的取值，根据地质勘探报告取室外地坪以下1.5m。6.本工程相对标高±0.000对应的绝对标高6.5007.结构选型1)抗侧力结构体系各子项工程的抗侧力结构体系和抗震等级详见下表：子项名称结构体系抗震等级框架剪力墙酒店框架-核心筒结构二二裙楼框架结构三宿舍框架结构三2)屋盖及楼盖结构本工程全部的屋盖及楼盖结构均采用现浇钢筋混凝土楼板。人防地下室的顶板厚度为250mm，以承受核爆动荷载的作用，并对早期核辐射进行防护。3)关于结构缝及后浇带的设置地下车库的尺度较大（总长度达120m左右），因此，每隔40米左右设800宽的抗收缩后浇带（纵横方向共3条）；上述后浇带应在其两侧结构施工完两个月后，采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土进行补浇；地下车库为超长建筑，为减小建筑超长带来的混凝土收缩和温度应力等对结构的不利影响，拟采取以下措施：⑴设计：适当提高基础以及地下室顶板、地下车库顶板的最小配筋率，配筋率控制在0.3%左右，顶板采用双层贯通配筋。⑵材料：混凝土原材料应采用低收缩、低水化热水泥(例如粉煤灰水泥等)，采用碎石骨料，基础底板的混凝土加入适量防水剂；同时应严格控制混凝土外加剂的品种、质量和剂量。⑶施工：控制混凝土的浇筑时间和浇筑温度，以部分抵消混凝土收缩和温度应力对结构的不利影响。在混凝土浇筑施工中，应采取二次振捣措施，并应加强混凝土养护，特别是前期养护。4)地基基础拟考虑采用钻孔灌注桩，桩承台间设置地梁。5)抗浮设计根据地质资料，地下水埋深较浅(地表下1.5m左右)，水压力较大，地下车库进行抗浮验算后，要求无上部结构处增设抗拔桩。8.主要结构材料1)钢筋梁主筋采用HRB400级钢筋，板钢筋采用HRB400级钢筋，混凝土墙体、柱主筋采用HRB335级钢筋；箍筋一般采用HPB235级钢筋，配筋大处采用HRB335级钢筋。2)混凝土构件部位混凝土强度等级备注地下室C35酒店C30~C60（C30）柱墙采用C30~C60，梁板采用C30裙楼C35（C30）框架柱采用C35，梁板采用C30宿舍C35（C30）框架柱采用C35，梁板采用C303)砌体非承重砌体（用作填充墙）墙体材料使用部位砌块强度等级砂浆强度等级混凝土多孔砖外墙、楼梯间、电梯井＞MU10.0M5加气混凝土空心砌块内隔墙＞MU5.0M5十三、给排水设计（一）设计依据、设计范围建筑专业提供的平、剖、立面图，以及建筑设计说明。建设单位提供的基地周围部分市政配套资料。现有国家颁布的有关规范和规定。（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95）（2005年版）（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）（4）《人民防空工程设计规范》（GB50038—2005）（5）《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98（6）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（8）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）（9）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）建设单位和建筑专业提供的人数资料。设计范围:红线内建筑物室内外给水、排水、热水、消火栓消防、自动喷水灭火及灭火器配置等设计与配合。（二）给水设计1、本项目用水水源取自市政供水管网，据甲方提供市政供水压力最低为0.25MPa。2、分不同方向从市政管网引入两条DN2000进水管，在区块周边形成环形供水管，从此环管供给生活、消防用水。3、用水量汇总表各用水部位统计结果如下用水部位用水标准单位数量用水时间变化系数最大日最大时平均时宾馆客房(旅客)400.00L/床·d51224.02.20204.8018.778.53宾馆客房(员工)90.00L/人·d40024.02.2036.003.301.50办公50.00L/人·班12008.01.2060.009.007.50职工宿舍100.00L/人·d40024.02.8040.004.671.67餐饮业(中餐酒楼)50.00L/顾客·次60010.01.3030.003.93.00餐饮业10.00L/顾客·次4008.01.304.000.650.50理发室、美容院60.00L/顾客·次10012.01.706.000.850.50桑拿170.00L/顾客·次10012.01.7017.002.411.42洗衣房70.00L/每kg·干衣5008.01.3035.005.694.38会议厅8.00L/座位·次7174.01.305.741.861.43游泳池(游泳池补充水)0.15水池(容积立方米)/d48024.01.0072.003.003.00绿化2L/m2100008.01202.52.5总计如下未预见水量百分比：10％最大日用水量：580.71（立方米）最大时用水量：62.26（立方米）平均时用水量：36.77（立方米）4、给水系统绿化由市政直供。给水系统按建筑功能分区，竖向分四区。低区：-1~4层，为裙房，由低区变频供水设备供水；中区：5~10层，，为办公区，由中区加压变频供水设备加压供水；高1区：12~19层，为客房1区，由高1区加压变频供水设备加压供水；高2区：20~27层，为客房2区，由高2区加压变频供水设备加压供水；在地下水泵房内设置50吨不锈钢生活水箱两座，设置低、中区，高区变频供水设备各一套。（三）热水设计裙房和客房设置集中热水系统，分区同冷水系统，采用机械全循环。热源采用地源热泵供给的60℃热水。在地下室水泵房内设置30吨不锈钢热水箱一座，并设置低区，高1，高2区热水变频供水设备各一套。热水管道采用上行下给形式，每个用水点尽量做到同程供水。（四）排水设计1、酒店办公采用雨、污、废分流制，公共厨房废水经隔油池处理，生活污水经化粪池处理。经收集后排入市政污水管网2、室内污水设专用通气立管，保证排水的通畅，同时减少噪音，并每隔两层设结合通气立管。3、污水排水量450m34、雨水：屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，就近排入市政雨水管道。水量计算采用当地暴雨强度公式，其中：重现期P=10年设计降雨历时：t=t1+t2,t1=10分钟综合径流系数：=0.80主要设备表序号名称型号及规格单位数量备注1不锈钢生活水箱有效容积50m³座3设在酒店地下泵房内2酒店高区变频供水设备配泵GBWS-I-28.5-128-3-SLG三台三用，单泵性能：Q=9.5m3/h，H=128m,N=5.5kW/台配Φ800气压罐套116～27层2酒店中压变频供水设备配泵GBWS-I-28.5-88-3-SLG三台三用，单泵性能：Q=9.5m3/h，H=88m,N=4kW/台配Φ800气压罐套16～16层3酒店消火栓泵XBD40-140-HYQ=40L/s，H=140M，N=台2一用一备4酒店自喷泵XBD30-150-HYQ=30L/s，H=150M，N=台2一用一备5湿式报警阀组ZSFZ150套106消防水泵接合器SQS150套107自动搅匀潜水排污泵80JYWQ40-15-1600-4Q=40m³/h，H=15m，N=4kW台24消防电梯集水坑内8自动搅匀潜水排污泵65JYWQ25-15-1400-2.2Q=25m³/h，H=15m，N=2.2kW台8地下室排水9自动搅匀潜水排污泵50JYWQ10-13-1200-1.1Q=10m³/h，H=13m，N=1.1kW台16地下室排水10单栓SN65套15023511自闭式喷头DN15个660012自喷增压稳压设备ＺＷ（Ｌ）－Ⅰ－Z－13型套1设于稳压机房13消火栓增压稳压设备ＺＷ（Ｌ）－Ⅰ－X－10型套2设于稳压机房十四、电气设计（一）设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）2、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）

4、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-95）（2001版）

6、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

8、《城市中低压配电网改造技术原则》9、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）10、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）11、建设单位设计任务书及设计要求（二）设计范围1、变、配电系统2、电力配电系统3、照明系统4、自动控制系统5、火灾自动报警和联动控制系统6、漏电火灾报警系统7、建筑物防雷系统8、接地安全系统9、节能10、人防电气系统(三）变、配电系统1负荷等级：本工程中所有消防设备用电、应急照明、消控中心、安防系统电源、弱电机房、餐厅、厨房、KTV、多功能厅、银行营业厅、高级客房、客梯、生活水泵、排污泵等均按一级负荷供电，其中经营管理用和设备管理用计算机系统电源为一级负荷中的特别重要负荷。其余一般照明及动力负荷为三级负荷。2、负荷估算：酒店专变总计算有功功率=2937KW总计算无功功率=1305Kvar总计算视在功率≥3214KVA补偿后：CORФ=0.9选SC(B)10-1000KVA/10KV/0.4KV型干式变压器4台。总装机容量：4000KVA3、供电电源：本工程拟由当地供电部门提供两路独立10KV电源进线，采用电缆埋地引入设在地下车库内的专用变电所。并在地下室内设柴油发电机房一座，作为第三电源。4、专用变电所：本工程拟设一座10/0.4KV专用变电所，设置于地下车库内，采用10KV双电源供电，内设4X1000KVA干式变压器，为本工程提供所需电源。并在地下室内设柴油发电机房一座，内设一台1120DFLC（常用1000KW）柴油发电机组保证酒店消防负荷及重要负荷用电。变电所内高压运行方式为10KV双路常供，不设母联，操作机构采用CIT型，手动+电动操作，系统为中性点直接接地。变压器均采用干式变压器，高配选用SM6型环网开关柜，低配采用ArTu低压开关柜。0.4KV侧采用单母线分段结线，母联常断。0.4KV进线开关与母联开关之间均设电气连锁+机械连锁，先断后通。同时变压器进线柜进线开关与柴油发电机组电源进线开关之间设电气连锁+机械连锁。且柴油发电机的启动命令必须当两段主母线均失电时才可启动，不能并网运行。平时柴油发电机组投入使用时，应根据需要切除部分负荷，确保发电机组不过载运行。火灾时由消防控制中心自动或手动切除非消防负荷，确保消防负荷用电。5、电能计量方式：本工程采用高压集中计量方式。在每路10KV进线处设置总计量装置。6、功率补偿：本工程无功功率采用低压集中自动补偿方式，每台变压器低压母线上装设不燃型干式补偿电容器，对系统进行无功功率自动补偿，使补偿后10KV侧的功率因数大于0.91，0.4KV侧的功率因数大于0.93。本工程要求荧光灯均选用电子整流器，功率因数不小于0.95。7、变电所内无功补偿电容器选用抗谐波电容。(四)电力配电系统（1）配电电压为~220V/380V，对大容量负荷、电梯均采用放射式供电，动力及通风系统采用混合式配电方式。对重要设备如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机等）、信息网络设备、消控中心等均采用双回路专用电缆供电，在最末一级配电箱处设双电源自投，自投方式采用双电源自投自复。为保证用电安全，用于移动电器装置的插座的电源均设电磁式漏电保护（动作电流≤30mA）。（2）非消防设备用电干线采用密集型母线槽或阻燃低烟无卤交联聚乙烯铜芯电缆，消防设备用电干线采用耐火型阻燃低烟无卤交联聚乙烯铜芯电缆沿桥架沿井道敷设。照明、动力配电支线均采用阻燃低烟无卤聚乙烯绝缘铜芯线（消防设备用电采用耐火型阻燃低烟无卤聚乙烯绝缘铜芯线）穿管（SC焊接钢管）沿墙、楼板、地板及吊顶内暗敷。消防管线应敷设在不燃体结构内，且保护层厚度不小于30mm。当采用明敷时，采用金属管或在金属桥架上涂防火涂料保护。（3）照明开关、插座均为暗装，除注明者外均为~250V，10A，应急照明开关应带指示灯。插座均为单相两孔加三孔安全型插座。卫生间内开关、插座选用防潮防溅型面板。各层照明配电箱除强电井内、配电间、地下室明装外，其它均为暗装。动力箱、控制箱为配电间、强电井、机房、车库内明装，其它暗装。（4）室外强电管网采用电力电缆穿电缆排管敷设，电缆排管采用双壁波纹管，管与管之间应用C20细砼填实并包方。砼包方顶层应在道路路面以下-0.5米，若达不到要求则需在管道上方加扎钢筋，砼层相应加厚以增加强度。(五)照明系统：本工程设正常照明、应急照明，重要场所及设备机房设备用照明，主要出入口、走道、疏散楼梯前室等设疏散照明。工作照明以电子整流节能型日光灯为主。所有插座回路采用30mA的漏电开关保护人身安全。消防控制中心、变配电所、楼梯间、水泵房、保安用房等重要机房的应急照明照度按100％考虑；门厅、走道按30％考虑；其他场所按10％考虑。本工程应急照明采用自带蓄电池应急灯，应急工作时间应不小于45min。(六)自动控制（1）生活泵、潜水泵等采用水位自控、超水位报警；消防加压泵采用压力控制。（2）消防水泵、排烟风机等平时就地检测控制、火灾时通过火灾报警及联动控制系统自动控制。（3）空调机和新风机控制要求见暖通专业说明书，火灾时接受联动控制。（4）空调、生活泵、潜水泵、防火卷帘等由厂商配套控制箱。（5）非消防电源的切除是通过空气断路器的分励脱扣或接触器来实现。(七)防雷系统：1、本工程按二类防雷设置。屋顶装避雷网加避雷小针，防雷建筑物避雷网格不大于10米X10米或12米X8米。凡突出屋面的建筑构筑物及金属管道和大型金属门窗均应与避雷系统作可靠连接。引下线利用柱内二根大于φ16主钢筋对号焊接而成，并设置接地电阻测试点。2、防雷击电磁脉冲：为预防雷电电磁脉冲引起的过电压和过电流，在下列部位装设电涌保护器（SPD）：

1）在变压器低压侧装一组SPD。当SPD的安装位置距变压器沿线路长度不大于10mm时，可装在低压主进断路器负载侧的母线上，SPD支线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。

2）在重要设备如：重要的弱电系统、电梯控制装置、消控中心及对人身安全要求较高的或贵重的电气设备等供电的末端配电箱的各相母线上。3）对重要的信息设备、电子设备、控制设备的订货提出装设SPD的要求。

4）由室外引入或由室内引至室外的电力、信号、控制、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱的引入处装设SPD。(八)接地系统：1、本工程接地系统采用TN-S系统，所有配电箱外壳及插座接地线应可靠接地，接地装置与防雷接地装置共用，建筑物内PE线与N线严格分开。

2、接地体采用联合接地体，防雷接地、电气安全接地及其它需要接地的设备均共用接地体，接地电阻小于1欧姆。接地装置采用基础主钢筋环形焊接而成。当接地电阻达不到要求时，可补打人工接地极。

3、变压器中性点直接接地，PE线与N线严格分开。专用变内设总等电位联结箱，把变电所内接地钢板、公共设施的金属管道（上、下水、热力、煤气等管道）及建筑物金属结构等与总等电位联结箱作可靠电气连接。所有带浴室卫生间内均设局部等电位联结箱，局部等电位联结箱须用-25X4镀锌扁钢与卫生间内地面钢筋网可靠联结。在消防控制室、电梯机房、弱电机房以及各层强、弱电井等处做专用接地。游泳池设局部等电位联结箱，用-25X4镀锌扁钢将0，1，2区内所有导电体做辅助等电位联结，用-40X4镀锌扁钢将游泳池局部等电位联结箱与接地装置可靠联结。4、凡正常不带电，绝缘破坏时可能带电的电气设备的金属外壳、穿线钢管、电缆外皮、支架等均应可靠与接地系统连接。5、总等电位箱、局部等电位箱由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备金属总管（上、下水、热力、煤气等管道）、建筑物金属构件等部位进行连接。总等电位连接线采用BV-1X25SC25。总等电位连接均采用各种型号的等电位卡子，绝对不允许在金属管道上焊接。主要设备表序号名称型号及规格单位数量备注1干式变压器台4210KV进线柜台2310KV出线柜台4410KV计量柜台25低压进线柜台46低压馈出柜台217低压电容柜台48低压联络柜台29油机投切柜台110柴油发电机组台111火灾自动报警系统套112漏电火灾报警系统套113照明配电箱、柜台2314动力配电箱、柜台1415双电源配电箱台3116应急照明配电箱台32十五、暖通设计（一）主要设计依据 采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）公共建筑节能设计标准50189-2005公共建筑节能设计标准（山东省标准）J10786-2006锅炉房设计规范GB50041-2008城镇燃气设计规范GB50028-93通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002热泵系统工程技术规范GB50366－2005与建筑专业和业主商量确定的空调制冷、制热方案。（二）设计范围本工程集中空气调节系统设计。地源热泵制冷机房系统设计。锅炉房设计。消防防排烟、地下汽车库排烟通风及其它设备房通风系统设计。地下室人防通风系统设计。本工程采用地源热泵系统，其中地下部分竖井埋管设计，由建设方委托具有水文地质勘察设计资质的单位设计施工。（三）设计计算参数 1、室外设计参数：（参济南）夏季空调室外干球温度(℃)：34.8夏季空调室外湿球温度(℃)：26.7夏季空调日平均温度(℃)：27.2最热月相对湿度(%)：73夏季室外平均风速(m/s)：2.8冬季采暖室外干球温度(℃)：-7冬季空调室外干球温度(℃)：-10冬季室外平均风速(m/s)：4.3最冷月相对湿度(%)：442、室内空气调节设计参数区域夏季温度夏季相对湿度(%)*冬季温度)冬季相对湿度(%)*每人新风量m3/h·p噪声标准dB(A)酒店客房255520505040咖啡厅256020453050商店256020453055宴会厅256020463055中餐厅256020453055多功能厅258020453050大堂256020452055办公室256020453050健身房256020453050娱乐中心256020453055游泳池2870287010055（四）空调形式1、空调冷热源供热制冷机房设计本工程空调冷热源采用地源热泵系统。夏季总冷负荷约为4827KW。冬季空调负荷约为4500KW。采用4台地源热泵机组。标准型满液式GSHP-C1908D地源热泵机组一台，高温型热泵机组GSHP-C1298G地源热泵机组一台和全热回收GSHP-C1478DS地源热泵机组二台。总制冷量为4895W，总制热量为4481KW。夏季优先开启全热回收主机，冬季运行3台主机，满足酒店冷热负荷需要。地源热泵系统夏季空调冷冻水供回水温度为7℃/12℃。冬季空调热水供回水温度为40℃/45℃。卫生热水的制取：给排水专业提供的生活热水热负荷：1500KW夏季采用2台标准型热泵主机做全热回收主机，全热回收室内热量制取生活热水，冬季和过渡季节高温型主机GSHP-C1298G可单独制取生活热水，满足酒店生活热水的使用要求。生活热水供回水温度为50℃/55℃和55℃/60℃。地源热泵系统定压采用定压罐补水定压。地源热泵系统热交换器采用垂直竖井单U型管布置方式，地下热交换水系统回路采用并联形式，并联系统管径较小，管道费用较低，回路布置为同程式，当每个并联环路之间流量平衡时，其换热量相同，其压降特性有利于提高系统的热工能力。2、酒店空调冷（热）水系统空调水系统根据大楼的使用功能通过合理分区设置，通过动态压差平衡阀平衡各环路的水力平衡，通过远程控制电动阀控制各个环路的开启、关闭。根据大楼的使用功能，空调设置6个水系统：ACs-1：后勤管理用房新风机组和风机盘管系统ACs-2：银行营业厅新风机组和风机盘管系统ACs-3：5`11层办公区域空调机组和风机盘管系统ACs-4：餐饮会议空调机组和风机盘管系统ACs-5：12`27层酒店客房新风机组和风机盘管系统ACs-6：地下室设备用房空调机组系统，本工程楼空调循环水路为冷暖兼用二管制闭式系统，27层房间为四管制闭式系统。通过设置在屋顶的膨胀水箱补水定压。游泳池除了设置常规的空调系统外，单独设置一套地板敷设采暖系统，采暖供回水温度为50℃～40℃.采暖地板辐射采暖采用二次换热。地板辐射采暖定压采用设置在游泳池空调机房内的膨胀水箱补水定压。游泳池空调机组内增加一组蒸汽换热盘管，以提高空调送风温度。满足游泳区域的舒适度。3、空调风系统酒店裙房有多种不同用途的房间，针对每个房间的功能及面积，将采用不同的空调方式。门厅大堂、多功能厅、大餐厅、会议中心等公共服务大空间人员集中场所，采用全空气低压风管系统。根据各场所和防火分区的分布设空调机房。采用组装式或柜式空气处理机。空气处理机水管侧设电动二通阀，能按预先设定的温度自动调节和停启机组。过渡季节空调箱通过BA焓值分析确定全新风运行，空调送风机采用变频调节。对于大空间如多功能厅、SPA室、KTV室、游泳池等大空间区域，采用热回收处理，机组采用板式热交换新风机组，回收排风中的能量并避免新风与回风的交叉感染。新风及排风机采用变频控制，排风机则根据新风机联动控制。酒店客房、办公室、棋牌室、小餐饮包厢区域，采用风机盘管机组加新风的空调系统。卧式暗装风机盘管空调器，暗装于吊顶内。每一风机盘管均能独立控制，设有手动三速开关和带电动二通阀的恒温控制器。能按预先设定的温度自动调节和停启风机盘管。同时手动三速开关供用户自行调节风量。新风均经过滤、离子电子空气净化器滤尘杀菌和加湿处理。设专用新风机房和新风机组。新风根据空调设置场所采用全空气新风系统或全热交换新风系统。通过水平风管分送至各房间。4、空调的监测及控制（1）末端设备自控系统柜式空调机组及吊装式空调器采用电动二通阀调节进入空调器的水量、风机变频以控制空调区温度。风机盘管机组通过设在房间的温度控制器以及三档风速来控制室内温度，并可根据需要停开任意台数风机盘管。新风机组通过调节其进水管上的电动二通阀以控制送风温度。空调冷（热）水循环水泵与制冷机组相对应，采用变频控制，通过集水器和分水器之间的压差控制器来控制冷水机组的运行台数。地源侧水泵与制冷机组相对应，采用变频控制，根据地埋管供回水温度的变化自动调节，尽量采用大温差运行，减少运行费用。（2）空调冷、热水系统采用自动化组件量度空调冷、热水供、回水温度及回水流量，送至控制系统的计算机，再根据实际之冷负荷变化，进行负荷分析决定制冷机组开启台数，以达到最佳节能状态配合实际系统的需要。在冷、热水供/回主管上安装压差感应控制装置，当冷、热系统负荷变化而令供回水系统的水压变动，感应器将会操控设在系统上的常闭式电动两通调节阀，以旁通系统水流以达致供回水系统压力平衡。在空调主机的冷、热水和地埋管侧出水管道上，将装设自动流量控制阀，以保证恒定的水量流经制冷机组。空调水泵与制冷机组相对应，采用变频控制。所有中央制冷系统备须互作联锁﹔并按以下操作程序进行﹕任何时候均应在开启空调循环水泵及地源侧水泵后方可开启主机提供先后程序选择器，以提供空调主机和水的开关次序之选择。选择器应具备「自动跳控」功能，当被召唤开动的空调主机或水泵不能正常开动时，选择器须自动开动另一个空调主机或水泵。所有电动开关控制阀门配有开/关触点掣，以作为阀门状态显示和联锁过程控制。所有水流感应器亦须配有延时器。（3）新风处理机组新风处理机提供冷、热功能。送风管应设置温度感应器，按系统的操作工况控制和调节冷、热盘管的两通阀，以达致预定之送风温度。两通调节阀应为常闭式，其与新风处理机的电动机互相联锁的操作由楼宇自控管理系统监控（弱电二次确定）。在采暖盘管前端装有防结冰传感器，以防止盘管被冻坏。当传感器探测出流经盘管的空气温度在4°C或以下时，将会发出警告讯号至楼宇自控管理系统，并立即停止新风处理机运作。所有新风处理机须配备本机控制屏，控制屏上须设有遥控开关选择掣，使有关机组的操作状态及控制可由楼宇自控管理系统作遥远监视及操控。当新风处理机设有蒸汽加湿系统时，则须提供以下操控﹕加湿系统只在新风处理机供热时才启动。送风管应设有湿度感应器及风流量开关。当风机启动及风流量开关感应到风流经送风管确立后，湿度感应器会按送风的湿度控制及调节加湿的加湿幅度，以达致设定的湿度。当风机启动后，新风阀与风机连锁全开，送风温度与设计值之偏差来调节冷热水管的电动二通阀的开启度，以满足空调负荷的要求。新风机组设有蒸汽加湿系统以控制送风湿度，当风机停止后，新风阀及回水电动二通阀回复至全关位置。新风机的滤网设压差感应，当滤网积垢时就地发出警报。新风机的供冷热模式由室外温度感应器经空调管理/控制系统决定。（4）其他由于各区的使用时间及空调负荷不同，根据使用功能，在每个使用功能区域的分送管路装设电动阀门，以控制空调冷热水的供应以配合各区独特需求和操作时间，以便达到最佳的节能效果。由于供水系统将采用两通控制阀，因此冷热水的需求会应室内负荷变化而增减，当负荷需求减少时，供水量相应减少，管网系统内的压力增高，为避免系统压力过大，在制冷系统、供热系统内装设压差旁通控制阀，用以平衡系统内之压力在允许的范围内。以便连锁控制制冷机组的运行台数5、通风系统本工程地下汽车库,制冷机房,泵房,变配电房及卫生间设置了机械排风系统或机械送，排风系统。换气次数分别如下：场所换气次数(次/h)通风方式地下汽车库6机械送排风，车道补风水泵房4机械排风自行车库3机械排风变配电房12机械送排风冷冻机房4机械送排风燃气热水机房平时6次事故12机械送排风负压汽车库平时为机械排风服务，火灾时转换为排烟。公共卫生间和病房卫生间和无外窗房间分别设置排气扇排风。设置竖向的排风井道排出屋面或外墙.对餐厅、厨房、餐饮包厢、棋牌室、内区办公用房、酒店库房以及各种设备用房均设置有机械通风系统。酒店客房卫生间设有排气系统，通风换气次数按照5次/h计算，裙房的公共卫生间采用独立机械排风系统，通风换气次数按照10次/h计算。设竖井排出室外。厨房高温油烟废气经油烟净化器处理后分别在高位排放。油烟处理机组集中设置在裙房屋顶的单独房间内。高压配变电室、低压配电室、升降机房及其它机电设备房内安装排风机，将热空气排出屋外。其通风量的计算是以保持机房内的温度不高于30°C～38°C，由温度感应器控制风机的开停。对于变配电室发热量较大的房间，为保持工作环境温度，将按要求给予局部空调/冷却以配合辅助降温。地下室柴油发电机房：机房内柴油发电机所排热气通过竖井排至室外，所排空气通过补风井道自然补风。柴油发电机房排风及补风竖井均作消声处理。柴油发电机高温烟气通过专用烟道在屋面高空排放。储油间内密闭储油箱设置通向室外的通气管（DN40，配带阻火器的呼吸阀）。柴油发电机房（包括储油间）设平时排风机（防爆风机），该风机兼作事故排风系统，换气次数为12次/小时。气体灭火区域事故排风系统：本工程地下变配电房、柴油发电机房均采用气体灭火装置。该区域的所有排风和补风系统主管上均设置电动风阀。发生火灾启动灭火装置前，由消防控制中心关闭电动风阀，使房间为一个密闭区域。气体灭火完成后，由消防控制中心开启电动风阀、启动风机对房间排风。事故排风系统采用上排和下排同时进行的方式，兼顾平时排风。由于平时排风换气次数均不小于12次/小时，平时排风系统兼事故通风系统。通风管道采用镀锌钢板制作。十六、建设项目招标方案为保护国家利益、社会公共利益和企业的自身利益，为了保证该项目的顺利实施，同时为了保证项目质量，依据《中华人民共和国招标投标法》，项目拟定招标方案详见下表：招标基本情况表单项名称招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标工程勘察√√√工程设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√主要材料√√√其它十七、项目实施计划该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目建设期20个月，计划于2010年5月份开始办理前期可研、环评等手续，2010年6月开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计2011年12月工程全部竣工。详见实施进度表实施进度表时间项目名称20102011567891011121-9101112项目立项施工准备施工图设计工程施工设备进货、设备安装竣工验收十八、投资估算（一）估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列5、装置性材料购置按市场询价估列6、国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发［1999］158号文件有关规定暂缓征收7、建设单位管理费按工程费用的1.9%计列8、基本预备费按工程费用和其他费用之和5%计列，价差预备费按国家计委计投资［1999］1340号文件费率为0%(二)投资估算项目建设总投资36000万元，固定资产投资为34927万元，铺底流动资金为1073万元，在固定资产投资中，建筑工程费15931万元，设备购置安装费11484万元，配套工程费用1743万元，其他费用3755万元，预备费2014万元。十九、资金筹措本项目投资为36000万元，项目建设资金全部由企业自筹解决。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、符合山东省有关发展规划要求根据省发改委日前出台的《山东省“十一五”服务业发展规划纲要》到2010年，山东省服务业的奋斗目标是：服务业增加值占GDP的比重提高到37%，比“十五”末的32.1%提高了近五个百分点；累计新增就业人数在“十五”末期1700万人的基础上，再增加600万人，使占全社会就业人数的比重达到35%以上，比“十五”末的28%，增加了7个百分点。“十一五”期间服务业发展重点：大力发展餐饮、住宿业，强化餐饮人才培养和技术交流，振兴鲁菜，全面提升餐饮、住宿业服务质量和管理水平。二、符合**市服务业发展规划《**市服务业发展规划》中强调重点发展领域：全面激活住宿、餐饮、娱乐市场，提升住宿、餐饮、休闲娱乐业水平，把住宿、餐饮和休闲娱乐业发展为拉动消费、繁荣城市经济的新增长点。该项目位于**市**区内，现由********有限公司开发建设山东************配套酒店项目，符合**市的发展规划，促进城市面貌的根本改变，有利于环保又有利于城市实现新跨越。根据**市新的城市总体规划，该项目场址已规划为城市商业建设用地，项目的开发建设符合了**市城市发展规划的要求。第二节产业政策分析该项目不属于发改委发布的《产业结构调整指导目录》（2005年本）国家发改委第40号令中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。第三节行业准入分析本项目建设单位为********有限公司。********有限公司成立于2007年11月27日，是由全国500强企业华泰集团有限公司与大型国有独资企业**市城市资产经营有限公司投资兴办的合资企业。公司现有职工106人，注册资本3000万元，年开发建设能力20万平方米，是具有四级资质的房地产开发企业。公司下设财务部、综合办、工程部、预算审计部、市场部五个职能部门。拥有一批适应房地产开发发展需求的高素质专业人才，具有高、中、初级各类专业技术人员80余人，占职工总数的80%。是一个集房地产开发、商品房销售、售后服务、物业管理、房屋租赁、会展服务、酒店管理服务于一体的综合性企业。因此，在行业准入方面，********有限公司符合**市有关房地产开发企业注册资本、经营范围、房地产开发资质等方面的准入标准及要求，项目建设符合相关规定。项目建设总投资36000万元，固定资产投资为34927万元，铺底流动资金为1073万元，资本金为8000万元，占项目总投资的比例大于20%，符合国家有关房地产项目资本金占比的要求。综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家以及山东省行业发展规划，符合**市城市发展总体规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合房地产行业准入标准的有关规定。在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及**市经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，项目的实施是必要的。

第三章资源开发及综合利用分析本项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在**市当地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括居民生活用水、电、天然气等，均由当地城市配套基础设施集中供应，该项目地处**市城区，供水、供电、天然气供应等设施齐备，供应有保障。为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。3、推广使用新技术、新工艺，各住户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。5、建筑物内的电梯﹑供水﹑风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。6、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。水景﹑绿化﹑浇洒道路﹑冲厕所等用水尽量使用经中水处理设备处理后的中水。7、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。如：水、电、热、气等实行一户一表，按表收费，促使住户自觉节约各类资源的使用。

第四章节能方案分析第一节用能标准和节能规范一、国家和省有关法律、法规1、《中华人民共和国节约能源法》2、《中华人民共和国清洁生产促进法》3、《节约用电管理办法》4、《山东省节能监察办法》5、《山东省节约能源条例》6、《山东省资源综合利用条例》二、指导性文件1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》2、国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》三、国家、行业标准及规范1、《中国节能技术政策大纲》（2006年）2、《中国节水技术政策大纲》国家发改委2005.04.213、《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-20064、《综合能耗计算通则》GB/T2589-20085、《单位产品能源消耗限额编制通则》GB/T12723-20086、《节能中长期专项规划》国家发改委20047、《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-19988、《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-19939、《节水型企业评价导则》GB/T7119-200610、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-200311、《建筑照明设计标准》GB50034-200412、《建筑采光设计标准》GB50033-200113、《低压配电设计规范》GB/T50054-199514、《供配电系统设计规范》GB/T50052-199515、《通用用电设备配电设计规范》GB50055-9316、《建筑给水排水设计规范》GB50015-200317、《室外给水设计规范》GB50013-200618、《室外排水设计规范》GB50014-200619、《城市燃气设计规范》GB50028-200620、《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-9421、《3-110KV高压配电装置设计规范》GB50060-200822、《公共建筑节能设计标准》GB50189-200523、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-200624、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-200125、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004第二节能耗状况和能耗指标分析一、能耗分析1、能耗构成该项目在日常过程中消耗的能源主要是电、水、蒸汽等，能耗包括：①设备的电耗；日常生活用电及照明等。②日常生活过程中的生活用水。2、项目能耗分析该项目消耗的能源主要为电、水和蒸汽，按照设计年耗电量为249.3万kWh，用水量206820t。项目综合能耗为324.1tce/年。序号名称实物量折标系数折标准煤（t）1水206820t0.0857kgce/t17.72电249.3万kWh0.1229kgce/kWh306.4合计=SUM(ABOVE)324.1二、能源供应状况分析1、电力供应状况项目用电取自城市配套电网，**市**区电力供应比较充足，供电有保证，该项目建设变电站并配套变压器及相应的设施一套，接入线路为专线，可满足项目需要。2、供水该项目的生活用水和生产用水统一由市政供水管网供水。项目区周围已建有市政自来水接入管，供水压力约为0.28Mpa，可以满足区内用水的需求。第三节节能措施和节能效果分析本工程采用的节能措施：1．建筑节能：屋面：40厚挤塑聚苯保温板保温外墙：采用外墙外保温，30厚挤塑聚苯保温板保温外窗：材料采用隔热金属型材多腔密封窗框Low-E玻璃。地下室侧墙采用40厚挤塑聚苯保温板保温，架空处楼板面30厚挤塑聚苯保温板保温2、给排水节能：1）生活热水热源采用地源热水。2）卫生洁具采用节水型产品及配件。3）选用高效、节能型水泵等产品。4）生活加部分采用变频供水设备供水。3、电气节能：1．根据负荷分布情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷进行合理分配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使其工作在高效区内。选择高效低能耗节能型变压器。变压器的接线方式为D，yn11。2．合理设计供配电系统。变电所尽量靠近负荷中心。以缩短配电半径，减少线路损失。按年综合运行费用最小原则确定单位面积经济电流密度，按经济电流密度合理选择导线截面。在变电所集中进行无功补偿。无功补偿电容器选用抗谐波电容器。3．选用高效率电动机，减少电动机的各部分损耗，提高电动机的效率。4．集中空调等大容量季节性负荷设置专用变压器；5．照明设备节能方法如下：1）光源:以清洁、明快为原则进行设计，考虑节能因素，避免能源浪费。走道、电梯厅采用电子节能灯，办公用房等采用高效节能荧光灯；设备用房采用高效节能荧光灯或电子节能灯。为保证照明质量，教室、办公室均选用T5系列节能型荧光灯，选用开敞式荧光灯灯具效率大于75%,格栅或透光罩荧光灯灯具效率大于60%。荧光灯选用电子镇流器，功率因素不小于0.95。应急照明作为平时照明的一部分时也可选用荧光灯或紧凑型节能荧光灯；对大空间场所和室外照明可采用金属卤化物灯。镇流器采用电子镇流器或节能型电感镇流器。2）照度标准参照国标《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）主要场所的照度及安装照明功率密度值如下：办公：300lx，照明功率密度值不大于9W/M2;风机房、空调机房、泵房：100lx，照明功率密度值不大于4W/M2。变电所、配电间：200lx，照明功率密度值不大于7W/M2。门厅照度值大于200lx，照明功率密度不大于15W/m2，客房照明功率密度不大于15W/m2，车道：75lx。设计照度值与照度标准值比较，可有-10%~+10%的偏差。3)照明控制方式：a.每个房间开关的数量不少于2个(只设置一只光源除外)。b.房间或场所装设有多列灯具时，所控灯列与侧窗平行。c.走廊、门厅、休息厅等公共场所采用分区、分组控制，在总服务台或楼层服务台集中控制；客房走道照明可就地控制；d.楼梯间普通照明采用人体红外感应开关，应急照明设带指示灯延时开关控制。e.地下汽车库照明灯集中在配电箱内控制，由管理人员统一开、关。f.每间客房设置节能型控制总开关。6．选用成熟、高效、可靠的节电型低压电器。7．冷却水泵、冷冻水泵、生活给水泵