某新建住宅小区市场调查报告

张王庄新建住宅小区市场调研报告临沂概况临沂市位于山东省的东南部，东接日照，地近黄海，南邻江苏，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，位居鲁南交通咽喉，经济地位突出。平原、丘陵、山区各占三分之一。现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、苍山、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、莒南、临沭9县。总面积17184平方公里，人口1000万，是山东省人口最多、面积最大的地级市，也是集工业、商贸、旅游为一体的新兴城市。房地产市场态势分析房产市场总体状况临沂市政府根据自己的城市商业特点，大手笔打造的澳龙国际物流城和华药物流城，这两处投资均为数十亿的大项目，不但在业内轰动一时，就是大多的商家和市民也为之侧目，还有临沂综合性大学——临沂大学的建设，使得临沂房地产成为人们关注的焦点。临沂房产属于“内向型”，房地产商们开发的楼盘基本上都是本地消费的。临沂房地产市场上一大批中小项目“船小好掉头”，在城区繁华地段见缝插针。广告投放量小，投放期限短，社区规模小。因为地段特点，加上规模的关系，这批中小楼盘一上市就成为区域内的消费热点，兰田御园、金鹰花园、天和花园、北园小区、太子湖小区等楼盘在兰山区临西一路以东，分散在市区繁华路线，并且都临近临沂人民广场或东方红广场，这些楼盘相继入市，不断成为楼市的热点。这些中小楼盘因为体量较小，消费半径不大，并且地理位置优越方便，呈现出积极迎合市场的特点，尽管价格不菲，一经推向市场，也受到了购房者的追捧。2、房产市场动态分析从临沂楼市发展的情况来看，临沂的大盘时代也已经到来，佳和房地产公司开发的佳和花园别墅地处蒙山大道与北园路交汇处，位于临沂城郊结合的金腰带上，临房集团开发的香榭丽都则在东关沂河之滨占据一块风水宝地，双月园置业发展集团开发的月亮城别墅抢占了罗庄的地王位置，此外，还有台北新城等大盘项目正在操作之中。通过调查发现，临沂市房地产市场开发的产品，大多为自产自销式，特别是住宅项目，有80%的项目为自销，由于临沂市房产属于刚起步阶段，市场还未成熟，开发商之间的营销意识不是很强，也有住宅项目开发面积不适合市场需求或者供小于求的情况出现的可能．大多数项目都要求一次性付款，最迟在交房之前交齐房款，这在一定程度上给客户购房造成了难度，定金也在1-10万元之间不等，这些住宅项目势必会漏掉积蓄不多，工资有不算低的白领阶层的购房者，每户面积低于八、九十平方米的住宅楼盘已经寥寥无几，而能购买，且还款压力不大，又能承受得起的客户，也就是这批年龄层次比较低的客户。三、市场调查问卷分析住房现状调查本次市场调查共计发出调查问卷150份，收回有效问卷90份。下面为此次问卷调查数据具体分析：1、被采访人的目前房屋居住类型调查塘说明：目前沸临沂当地居嫩民现有房屋重中，私有房础屋和租用房基屋所占的比责重最大，商收品房所占比愉例只是其中锅的一小部分朗，这表明目事前临沂当地欢商品房尤其撞是住宅市场够的潜力较大籍。寇2、虏被采访人房航屋居住年限槽调查乏说明：当前娱临沂居民房罩屋的使用年敏限长短不一状，不论房屋亮使用年限长雀短，随着当刚地房地产市珍场的不断发烤展和规范，谈相信置业人震群会不断壮浸大，首次或高二次置业者殃都将成为临刻沂房产市场酿的主力消费巨大军。哪3、被采访蝴人当前住房态户型调查续说明：通过军调查我们发列现，当地居崖民的家庭人教口结构多为顽4-5人，咽所以对三房抬户型最为认且可，其余户场型如两房、轨四房的认可锤程度相差不俊大，因此项芬目户型设计起应以三房设懂计为主，同好时有少量二关房、四房户融型配比出现不，以适应各蝶阶层购房者陵的不同需要恒。龙4、被人房瞧屋居住面积自调查是说明：目前容临沂居民的项住房面积主赴要还是以5呀1适—妥120平米京为主，住房冷面积偏大者慎占少数，由闭此推断潜在剃的住宅消费报群体数量不折在少数。戒5、被采访业人当前住房雪满意程度调宿查渣说明：采访皱中我们发现督目前当地居钟民对自己的壳住房条件相抱对来讲还是肥比较满意的封，这与临沂器目前的房产毅发展现状是漠紧密相关。什作为山东最掌大的地级市截，临沂目前轰的房产发展轰相对来说比邮较落后，消宵费群体巨大虽但可供选择访余地较小，陡相信随着新病兴项目的不则断上市，当往地居民的潜御在购买力会烘显现出来。仆（二）住房鼠需求调查蝶1、被采访拒人有无购房谨计划调查直说明：通过孟调查我们发稠现，在两年基左右的时间你内打算置业葛的人群所占很的比例较大绸，随着房产放市场的不断烘发展，人们茎的潜在购买吐意愿终将促弊使新兴项目同不断涌现，俱并将成为新届兴项目的主辫要去化方向磨，同时也说索明本项目当打前的入市时梅机相对来讲行是比较理想将的，显性及除隐性客户群召体数量较大帮。铸2、被采访迹人购房目的胜调查们说明：此项课调查中，被承采访人购买各房屋的目的次主要为改善距居住条件，此其次为结婚剖及为子女置歼业。这表明俭当前居民对钩现有住房条鞋件不甚满意画，老式房屋唤不论是外观溪还是配套都刻已经无法适栏合人们不断股提高的生活滚水平，人们红迫切需要改盟善居住条件亩，外形美观咐功能齐全的极现代房屋必撇将得到消费怀者的青睐，挪由此也必将捡带动整个临肉沂房产市场朗的发展。误3、被采访池人期望住宅渣户型调查绑说明：通过蹦采访我们发舒现，三室户避型在当地消沉费者心目中幅最受欢迎，昏其次为两室恩户型，在户结型设计中我美们应以三室委户型为主，嘴同时辅之以嘉少量二室及久四室户型。摊这样可以迎创合消费者的隙户型偏好，滋并使本项目青的销售难度植相对降低。孟4、被采访妙人需求面积匹调查母说明：通过雷调查我们发叛现，当地居恐民对面积相滴对来说较大哈的三室户型织最为认可，方为更好的迎统合当地居民吐的需求，建圆议在设计户具型时应面积卫适中，过大仆及过小的户池型所占比例菜应在少数。短同时为适合章不同层次客永户的需要应粗对房屋面积经进行合理配狭比。侍5、被采访裂人房屋客厅汉朝向偏好调晋查棍说明：上表吵表明人们对突客厅朝南的咬户型最为认并可，客厅朝冶向是房屋户兰型好坏与否条的重要标准婆之一，客户线的意见将作怖为我们设计拌房屋的重要遥依据，无论胃何种户型都亮应做到明厅颂，采光通风富好的客厅必含将会受到消授费者的欢迎夸。胁6、被采访膀人房屋价位欲承受能力调悟查教说明：通过助调查我们发映现当地居民扇能接受的房鹿屋价位在1士800唐—辰2600元我之间，这与朴当地居民的愤收入水平紧胁密相关，因好此在新建房遭屋时我们应巾综合考虑地陵段、利润及贩当地居民收抽入水平等因高素，符合当填地的房屋销备售实际，避贺免落“荒有价无市候”脉的出现。摇7、被采访毛人购房付款恋方式调查暑说明：以上结三种付款方腐式所占的比茄例相差不大桶，消费者的击选择余地较千大，根据项苹目实际情况置合理安排付谋款方式，保泻证资金回笼甜及工程进度与。驾8、被采访缝人购房意向姑地段调查组说明：采访煮结果表明，舍城市近郊及零边缘地带是毛人们较为认帐可的地段，伴这与当地的涝消费水平及武交通现状是落紧密相关。答城市繁华地隆段房屋价位睛相对较高，洲而边缘地带邀房价相对较暴低，临沂目搅前交通较为胀便利，私家怀车数量增长钥较快，因此炊城市边缘地浪带房屋的性波价比相对较先高，更能得闲到各种层次彻消费者的青迎睐。甲9、被采访阿人房屋配套裳要求调查。私说明：通过奴采访我们发尸现，人们对混楼盘配套完争善与否相当威关注，普遍任认为绿化、生超市、幼儿六园、小区广怠场、诊所等适配套是必不面可少的，在颗新建项目时纵应充分考虑软到消费者的拾需要，这也愁是提升项目肯美誉度的必话要手段，同遵时可以提高从项目本身的屠附加值，有驱利于项目的麦顺利销售。怕10、被采芹访人获取房夫屋信息渠道后调查膛说明：上表杯数据说明，膀当地居民获泪取房屋信息茫主要渠道为捞报纸和电视敲广告，在楼阴盘的宣传推牵广过程中，次我们应充分戒利用报纸及米电视媒介，哗结合户外广声告等方式全疲方位宣传本搁项目。祖11、被采硬访人房屋建刺筑风格偏好事调查驴说明：由于利临沂当地的竟房屋外观不善甚美观，人地们在选择新铺建项目时楼出寓外观已经熔成为决定其论是否购买的趣重要因素，罪现代风格的俭建筑外观必尽将会吸引众农多消费者前柜来，因此新朴建项目在保树证现代风格肠的前提下应授与当地居民拨的观念相符纸。原12、被采乔访人期望房鼓屋装修标准白调查鄙说明：采访户中我们发现井，简装修房震屋最受消费暴者欢迎，这挑也是当前房闪地产市场中域最为主流的李装修标准，腔可以给业主模更多的空间吊根据自己的理喜好对房屋答进行装饰，趋同时可以节川约成本。戚13、被采肚访人期房接蹈受程度调查怨说明：经过亲调查我们发鸣现，随着临茧沂房地产市验场的发展，总人们对期房显的接受程度投也越来越高极，这是当地浇消费者趋于罢理性的重要狱标志之一，富期房销售已剃经成为普遍傍现象，工程竖进度已不再伯成为人们选臭择房屋的决凤定因素。圈14、被采计访人对本项档目地段的认仓可程度调查降说明：调查燕发现被采访锦人群对与本按项目的地段虚还是比较认均可的，虽然炎觉得努“屿非常好耀”词的所占比重梁不是最大，慰但通过重点汇推广及全方乔位的宣传，艇大多数居民拉对本地段的采认可程度将描会发生变化锈，地段在人肌们的购买行编为中起主导被作用，应在滑宣传上加以狮重视。些15、被采检访人对本项载目期望价位迎调查久说明：调查滋中我们发现齐人们所能接剪受的价位范岭围主要在1美500幻—晨1800元略/弦㎡拔之间，楼盘净本身的质素缝及有效的宣吗传推广将会赚提高本项目睁在当地居民冤心目中的心堵理价位，建刚筑美观、配衰套完善、科悼学合理的户璃型以及有效壤的宣传推广圣会对销售起抖较大促进作冒用。四、综述士通过对临沂浩市楼盘的初哪步市场调查恼，可以看出险临沂市房地补产市场正处袭于一个发展脊初期阶段，战购房者法律属意识也比较窄淡薄，消费嚷者自我保护办能力较差。训目前，旧村什改造空前活晒跃，特别是缘城郊地区，屯都处于平房鞠变楼房一个励转型期，市煎中心没有新届建住宅，下检面就让我们飘看看部分楼玉盘的情况：纵Ａ．北涑河件以南、沂蒙撤路以东、金汇雀山路以北丝这片区域：粘该片区基本级无新建小区虏。半月前销供售完毕的天取河花园均价建在3000仍元/平方米背左右，紧邻阁人民公园，相小区的保安宣措施做得也思不错，物业头管理费0.韵40元/平理方米，而且闹小区北有银野雀山路这条烘交通干道，规出行非常方亩便,公交线遗路也较多,尺能为小区的母居民提供极滴大的方便．残东苑小区的裁规模较大,每现在对外销药售的只有一堆栋楼，是四控期，面积在滤94－99伐平方米之间歉,均价为2品946元/尼平方米,但装是小区的规留划不是很合感理,出行也蚕不大方便。摘从总体上来样说，该片区丛域的小区售挺价在280游0元/平方治米以上,价走格较高主要伙有以下几点挡因素：1.倾滨河大道的相修建及沿沂依河景观带的坝建成,在一同定程度上对材该片小区有延提升价位的遭作用。2.掏该片区域的佩工业厂房、授污染企业较咱少，离市中奏心的距离较国近，交通四李通八达，出概行较为方便技。3.市政周配套设施也磨比较完善。迷Ｂ．工业大漫道两侧区域辉:该片区域搬处于旧村改残造初期，其锤中较大的一屯个楼盘是曹包王庄小区，混现在正在对练外销售的是托同心花园,该它有一栋小驻高层和四栋坏多层组成，达面积只有5浇2平方米和塘170平方剩米两种，在斑此之间面积艰的住房已经规全部售出,戏小高层全是下170多平血方米的大面帝积住房，目博前销售率在划60%左右肃，小面积的侨销售率在3篮0%左右。斑还有正在建吊设的怡景花做园,均价为取1882元料/平方米,兽尚未开工的美金麟花园，尺均价为17寺30元/平扰方米,两个波楼盘的规模盗也都不大，祥而且这两个椒小区都位于仆工业大道西夫侧，周围没灯有能提升小旷区档次的因来素，发展潜推力也不如涑快河以北区域肃，又因该片店区域的工业钥厂房、企业物较多，污染负较重,对楼描盘有一定的抹影响。绍C．北涑河欠以北区域：域由于该片区应域属于城郊涛结合地带，围交通发达，愿澳龙、华药飞两大项目给它周边带来良坦好的发展前扭景．涑河花客园小区现在朱仅有3栋楼奖对外发售,害且面积在1况08平方米娘以上,均价击为2023使元/平方米袍,小区规模际较大,但总每体感觉如一鱼片的火柴盒迎并排在一起杜,没有令人茄耳目一新的艺东西,当然诊,小区的发数展前景是很贯好的,而且峰靠近两大物蹦流城,另外好的几个楼盘纲如:北园花按苑均价为2燃200元/话平方米,北耍园小区园中落苑均价为2跪894元/俗平方米．这宝几个楼盘的它周围多为大集型的专业批驱发市场,批纽发市场的经烫营人员成为困此区域的主插要消费群体气．拘我们项目周壳边所有楼盘哄，销售工作尘非常落后，仔营销意识淡直薄，无形中蛙，给公司利浮益造成了极传大的损失。断总体来说，叹临沂市的房群地产市场正兵处于一个起腾步阶段，市安民对小高层砖的认可程度羡不高，多钟良爱于多层住江宅，面积在夺80-12桂0平方米之凑间的住宅最埋有市场,这夕样的住房最团能满足临沂腊市民家庭人画口达到四、殊五口的住房飘需求。许多排旧村改造的葱住房在建筑的外观上都比蛾较单一，大抬多还是火柴沙式的造型，堤有开发商开涨发的较上档传次的楼盘如裹北园小区园者中苑、太子此湖小区做的暂就较好，它移的外立面采待用了装饰面湿砖，门窗采奶用的是塑钢嫂中空玻璃，妹这在城郊结瓦合部是比较申少见的。宏张王庄小区菜现状分析：酒荒张王庄小区赔位于临西七陶路与水安路赖的交汇处，逐东有蒙山大洽道西有工业辛大道，与全震国第三大批毯发城-临沂佛批发城和华慢药、澳龙紧村密相连。周铸边有兰山小惊区、宋王庄茎小区、曹王宇庄小区等大编型住宅小区仙。交通方便睛，地理位置惩优越，周围掏的市政配套室设施齐全，亡如菜市场、团华联超市、拐银行（商业秤银行、农业火银行、中国厚信合）、学液校（欣琦幼手儿园、商城快实验小学、颠兰山一中）可小区诊所等享。小区内集耽中供暖，天那然气到户。招交通便捷，病8、2、3匠6路等公交万线路直达小麦区。完善的懒物业管理，敲24小时保舒安巡视，保膛证您和家人艺的安全。随四着西部商贸持城的建成与机投入使用，资临沂市政府括的北迁，全乐国性综合大身学绵—凶临沂大学的牙投入使用。籍张王庄小区三未来升值潜追力巨大，必脱将成为临沂举市购房一族卸及投资者的精首选社区。浅1、您的年链龄：芳A.25岁木以下切33%愧辱B.25就—蒙35岁夹38%硬介百C朋.诊35兔—短45岁奥20%睁映D肤.扇45岁以上新9%灶2、您的性莫别：A朽.止男付38%违哄药叉B疮.闭女敞62%洽3、您的家占庭结构：A说.郑单身痰11%浪话B枯.寺二口之家总13%苦图C谁.证三口之家拾53%搏D劝.舰父母同住熊22%垄4、您的文串化程度：A药.碍硕士学位及咬以上立0%冰B.朝大学程度何18%纲C作.歪