蚌埠市天泽创世纪项目整体策划方案

密级：AA密级：AA[此报告只对天泽·创世纪单位提供]文档编号：Jl/fxbg-001修改记录编号：001第1册/共1册“天泽·创世纪”前期策划案军总页数想83芽正文颈79席附录正0鲁生效日期：轮200神7年9月2驴3日付编制：球审核：警批准：舞合肥天赐房秒地产营销代货理公司待二零零七年系九月二十三今日这目糟录睁第一章蚊湿市场分析木栏5养允一、宏观环骨境因素分析译顺5到1.1饺蚌埠市经济恢现状及发展予趋向分析钢:抖神6劣1.2旱蚌山区现状涛及发展趋向悬分析距略7盆支二、蚌埠市隔房地产市场屯分析膀爆9激2.1狱蚌埠市房地恩产现状及趋葬向分析获饮9念2.2响蚌埠市房地英产市场供求聚分析墓惧9伞2.3粮蚌埠市房地犹产市场价格拾分析清磁14杰2.4埋蚌埠市房地离产市场空置沸简析霉武14屑2.5惰各区房地产锦市场特点及孝趋势填起15熊棚三、蚌埠市磨市民消费行狂为分析递陵17润3.1硬居民收入水且平和消费结默构分析倘提17猛3.2拖蚌埠市民消报费心理分析货春18蒸少四、客户群盘分析戚保19衰4.1句目标客户群左浊19绿4.2悔目标客户群互的需求分析持乞20焰第二章悔盯项目分析王碌23待皇一、地理位踪置寨奴23祸后二、项目规豆模那言25老听三、项目现加状异纤26税疾四、项目的发资源整合羊您26竭4.1帆与城市规划键前景的整合如幼26桨4.2磁与区域发展责最高住宅业抹态的整合样其27觉4.3雄与龙子湖旅形游资源的整饱合第寻28殿识五、项目袍SWOT随分析均收28植5.1拌、项目优势筐分析练事28恩5.2辟、项目劣势教分析仅洋30锋5.3引、项目机会境分析甜隔30需5.4路、项目威胁勒分析名素31仇第三章偷蚁蚌埠重点在久售楼盘分析吉吨33意藏一、概述：交英33悠室二、重点项证目调查分析舒：吓错33狂1辜、宝龙城市黑广场寸老33理2输、阿尔卡迪夏亚脱更35狸3毫、紫荆名流凑评37佩4殖、财富广场功介38贼茄三、重点项详目统计比较坟害39虚得四、重点项及目价格及销爽售情况比较榆分析纤粗40付第四章、项哀目定位倘腿43烘乐一、项目市签场定位创括43什1.1铅市场定位理话念饰及43尚1.2拼市场定位晓深43恋挣二、项目形昆象定位筑骗44刊2.1剂形象主题定雁位词拖44第2.2济支持点沿热44坝2.3通项目案名建厦议杀雷45脖第五章菠妄整体规划建盟议兴旁49班鸽一、项目总亏体规划思路痛烘49任1.1态、公园的概房念啊警49浴1.2悲、建立具有导蚌埠特色的鞠公园旅游文挣化地产欧静50昨连二、建筑风疯格建议舒搂50念2.1可、项目建筑岗设计具体建城议费通51容脑三、环境设镜计建议似帽57社3.1香花的海洋藏悠57鞭3.2融动态园林休节闲区道末58番3.3镇音乐无限贺字58肆3.4马艺术之都萌刺58钞负四、设施配呼套建议饥洗59奉4.1闷住宅项目的带主要配套肉危59亩4.2关规划配套设次施的原则建秩议抛嗽59竿4.3堂具体配套建霸议脖推60吵祝五、物业管惯理建议嫩翅60樱5败．舍1撇物业管理提倒前介入的工夏作刑弟60杜钩六．住宅其龟他规划建议跨狼61因6度．朝1属人流引导事等61夹6捷．供2久交通组织质宿61铁6伍．凳3国辅助性服务抹设施菌秘61扇蓬七、回迁住切宅部分规划鼠建议还爹62窄7.1摆建议原则室单62污第六章竿迅总体营销推口广方案纯说63唤弦一、总体推智广战略思路递呢63静深二、项目形饭象定位督赏67乏1勒、项目定位识虽67宰2做、客户定位掘顿68贿圣三、高层推孕广思路鞠——驱实景营销，稳情景营销翻蒸68刊3.1砖、售楼处笼煌69而3.2悬、设置泛景瞎观样板房及很人性化的看刑楼服务熊娘69牧3.3温销售手法大痒70它灯四、整合推槽广策略弟秤72码4.1唇、高层推广幕阶段与主题扑安排锈肆72扇4.2方、主卖点诉伯求侵茎74竹4.3韵、项目包装躁手法纱械75庄4.4洲、广告主卖李点诉求推筐76缴4.5姥、媒体宣传愈策略仔米79无4.6玩、主题活动舱策略太悄80们4.7谎、单位推售个策略膀日81苗4.8眨、价格策略哭烦81什4.9滨、促销措施呆策略债氧81拒4.10演、宣传推广山策略承挎82貌结烦第语蚊遗87笨第一章被市场分析妖一、宏观环庄境因素分析详蚌埠市位于饺北纬33治°禾01浙′绒至32召°缎49宅′寨，东经11骄7管°滨31坛′运至117剑°赔11时′即，北部与固琴镇县、五河胶县交界，东巨部与凤阳县趟毗邻，南部路与凤阳县接努壤，西部与掏怀远县相连钱。始据2004丢年末统计结孝果，蚌埠市哈一市三县总玩面积595氧2平方公里驶。东端至五砍河县浮山峡抢山口，西端少到怀远县万乏福镇关圩村论颜李庄，东拨西长送135公脚里物；北端至固偏镇县大韩家答西北的沱河兔中心线，南配端到怀远县啦常坟镇新桥匠村新庄，南替北宽扬86.5公能里注。市区总面睛积601.词5平方公里盖，其中，陆淮河以北面料积240.碍66平方公诊里，淮河以尝南面积36侨0.84平失方公里，甲建成区面积辛70平方公抹里。饭2006年前全年人口出园生率12.厕31计‰惹，比上年上扁升1.79恰‰部,人口死亡类率4.20锋‰腥,人口自然恭增长率8.敞11逃‰蜡。年末户籍程总户数96莲.18万户食，其中市辖蛋区27.近05万户。吃年末总人口秧352.4谋7万人,比像年初增加3形.14万人只。分年龄段说看，18岁犯以下84.绑66万人，从占总人口2预4.1%；剧18-35啦岁103.牺26万人，障占总人口的讽29.29印%；35-你60岁的1感18.40饭万人，占总叼人口的33租.59%；傍60岁以上宁46.15光万人,占总缓人口的13呢.02%。圈总人口中，结非农人口9侵3.97万车人。年末统锻计市辖区总野人口达91醉.43万人简，其中非农驼人口63.型58万人。垮从性别来看拔，男性人口竞182.7御万人，占5徒1.8%,利女性人口1奋69.8万境人，占48日.2%。戴1.1吵蚌埠市经济日现状及发展足趋向分析:漆2006年将全年全市完枣成生产总值威359.0碗1亿元，比较上年增长1估3.1%。斜其中，第一飞产业实现增睡加值75.叨34亿元，脉增长10.冠2%；第二肉产业实现增忍加值141土.16亿元绑，增长15模.4%，其疯中工业增加零值115.葵56亿元，芒增长17.集8%；第三育产业实现增岔加值142灶.52亿元掉，增长12固.3%。三亭大产业比例街为21.0耐:39.3约:39.7叔。按户籍人乱口计算，全站市人均生产状总值达10自231元,歪增长12.熊2%。份年末全市从滩业人员18太7.3万人耐，比上年增彼加0.8万帐人。其中，动第一产业9查8.2万人芒，减少2.器3万人；第队二产业35版.6万人，衬增加3.2犬万人；第三偿产业53.亦5万人，减拍少0.1万相人。衰锐从业人员中宜，全市乡村生从业人员1饥57.06赏万人，同比喘增长0.5套%。其中，式工业从业人窜员16.3崖1万人，增缸长19.3劈%。余2006年遵东海大道改让造完成。建鲜成龙子湖桥伟头公园一期甘，启动了锥行子山景区建竞设。全年完弟成兴华街、抹国庆街北段求、华大街等榨43条三、校四类道路整观修和改造；笋改建前进二锹里等55条挥街巷路灯，袄并新建路灯衣210套。柔火车站广场寒改造工程竣臣工，蜂10月1日削对外开放。煌完成南山公怪园开放式建墨设，派6月1日峡对外免费开敬放。加大城躲市绿化美化蹄面积，增加寒城市绿地2族000亩。阶城市污水管波网建设进展虫迅速，全年宅污水管网铺改设18.4引公里。池1.2蚌山幻区现状及发怀展趋向分析天泽·创世纪抖项目位于安顶徽省蚌埠市慎蚌山区，紧亦邻龙子湖风延景区。属于努城市中部，劫是蚌埠核心唯天泽·创世纪季经济概况：青疫蚌山区是全瞒市政治、经袄济、文化和味信息中心，怖也是蚌埠市破改革开放和族对外交流的虹“葱窗口蓝”爽。改革开放茧特别是党的散十六大以来向，全区经济趴和社会进入蛮全面振兴和静快速发展时渐期，经济实醋力显著增强贱，城市建设闻和管理提高大到了一个新究水平，改革愁开放取得丰谎硕成果，政支治和社会形丛式保持稳定纸，社区建设蝶跃上了一个端新台阶，民磁主法制和精岔神文明建设滴成效显著，受全区经济和折社会各项事勉业出现了新按的局面。2迈005年，死国内生产总龟值完成76旬532.8签万元，增长兴12.7%刻；财政总收军入1248榴5万元，比打年初预计增拨长20.5甩%；作为老境的工业城区门，工业完成油总产值63仍000万元纳；城镇居民票人均消费水商平2005砌年为900镰0元/人，复全区经济保昼持了持续快槐速发展的良墙好势头。全岭区上下解放遵思想，与时估俱进，抢抓遥机遇，奋力牧赶超，20裕05年，蚌种山区成功引捎进了各类招盖商项目11蜡0多个，其肉中1000瓣万元以上的量项目达11坑个，全年实剪际引进市外敢资金304遣68万元，吩境外资金5热20万美元踪。妹交通状况：观键蚌山区作为跃蚌埠市核心背区域，蚌埠弊火车站和长舞途汽车站坐扩落在本辖区乡，合徐、蚌删宁高速公路丹经辖区周边孕而过。辖区毙内有华东地惨区最大的铁饰海联运的集忧装箱货运站商，可直接办馒理货物的出菊口运输，汽睬运货柜当天粪可抵达北京秀、上海、天交津、南京、圣连云港、济形南、西安、炭武汉、南昌构等城市；辖丧区距千里淮刻河第一大港秧——鬼蚌埠港仅损6公里蚂，可借助港迁口通达海外允。随着辖区起内京沪高速钟铁路车站（钱沿途五大站凤点之一）的止动工建设，候京沪线电气杆化改造工程饱的开展，蚌担埠市将进一控步融入长三帖角一小时经并济圈。随着礼4C妨级蚌埠新机价场等一系列长基础设施的杨建设和投入椒使用，龙子题湖区乃至蚌归埠市的交通钥优势将进一搁步凸显。凯产业布局：结蚌山区以发纳展第三产业亦为主，重点阳发展房地产雹、现代商贸吉和新兴服务卧业，积极发梁展文化教育闸和旅游娱乐达业，有选择邪地发展仓储捎运输业和加舌工业，带动聋全区产业结博构调整和经颜济发展，现骑已初步形成降中心商务区凑、工业园区运、大学园区映三大功能区蜡。逐二、蚌埠市严房地产市场阀分析子2.1房蚌埠市房地怕产现状及趋饮向分析锯蚌埠市的房而地产业自2蚁000年正黎式起步以来数，发展到今澡天已经形成孤群雄逐鹿的总局面，据不纵完全统计，奸2007年响底在蚌埠市郊注册的房地嫁产公司约达善100家，篮开发房地产村项目近10俗0多个。轰2.2莫蚌埠市房地庄产市场供求船分析勤近年来蚌埠非房地产发展香迅速，淮河劲文化广场、华会展中心、枕大剧院、科浮技图书馆、堆休闲中心一虎批政府项目险相继落成，贱有效的带动渣了蚌山区的俊房地产市场接发展，几年司来该区域发罗展了近35母个房地产项扎目，是蚌埠掏房地产的主愧力军。嫁项目名称波开发公司异项目地址饰土地面积袄建设规模排时代广场材蚌埠基业房挑地产开发有态限公司寸南山路似、票西首北侧嚼8467.董4平方米币70241喜平方米听阳光水岸砍蚌埠市长隆劲房地产开发仅有限责任公商司接公栈路、升哪平街路想30661挥.6平方米繁50200还平方米叮南北·米亚尿花园工蚌埠南北房晴地产开发有闯限公司状工农路45均9号瓜52851豪11万平方剥米屈中心花园吗蚌埠市耀元婆房地产开发其有限公司嘱胜利中路2份1号允19138自平方米蒜65000敢平方米宪阿尔卡迪亚世·蓝天城生荣盛房地产鸟发展股份有盾限公司炮蚌红旗四路供与航苑路交从汇处悉10226刷1平方米炮10.29渗万平方米营蚌埠光彩大忍市场勿蚌埠光彩投罗资有限责任父公司棵朝阳路以东仿、东海大道塞以南信613亩务40.87誉万平方米司金山花园初蚌埠万隆房油地产开发有猴限公司姜蚌埠市涂山忌路北侧航华伍路西侧胀98517帝.7平方米舍14.8万写平方米蛋沁雅·凯旋酿城晚蚌埠市康恒只房地产开发挨有限公司撒工农路以东谈、红旗四路梁以南、航振隙路以西、红踢旗五路以北天10354廉6.7平方并米汁约17万平方方米碧阿尔卡迪亚跌·阳光苑薄荣盛房地产慈发展股份有作限公司向蚌涂山东路昌2222号饱84608赵平方米理16.9万条平方米批紫荆名流花悼苑买益兴实业（煌蚌埠）置业芹有限公司算蚌埠市涂山届路与兴业街咏交叉口泛98088斯.5平方米膝17万平方棚米弄华夏第一街阳区杨安徽铭基金宿诺置业有限熄公司算新城区商务丢中心时79552肤.920平馒方米忆待定笑四季阳光花盾园云蚌埠市汕潮而房地产开发缸有限责任公佣司责工农路1#窑区鹅27653米.6平方米巡27980太平方米饿华美嘉园禽蚌埠灯芯绒清集团九通房搜地产开发有疤限公司床蚌埠市蚌山乐区胜利中路省200号门56000傲平方米骡15幢萌康城·沁雅玉花园没浙江康恒房馒地产开发有恩限公司蚌埠贝分公司雨工农路沁雅殃花园胆99015启.3平方米船15808伏0平方米冶新新家苑沉蚌埠新区发鉴展股份有限蜜公司井老机场D4滚-1地块迁73115鸭.13平方薪米于11879爷1平方米陆沁雅佳苑汁浙江康恒房泼地产开发有砖限公司蚌埠村分公司沉红旗二路1树号沁雅佳苑歼8069.僻1平方米剧1.8万平看方米阴新世纪广场详安徽天洋房处地产（集团跑）有限公司不淮河路青年释街皆7069平做方米戚85865毫平方米映书香门邸蜓蚌埠市房地缸产开发有限遇公司那工农路东侧妄、体育路南樱侧谣25476每.2平方米雁5.5万平怖方米黄工农路5号解区跪蚌埠市城乡战房地产开发季有限责任公减司锤工农路5号帜区客69300与平方米杏10000磁0平方米淋蚌埠宝龙城牺市广场安蚌埠宝龙置厉业有限公司防淮河文化广咽场南处探19212锦1.02平缩方米童49890张8.5平方玻米醒紫荆名流南春苑床益兴实业（则蚌埠）置业造有限公司业蚌埠市涂山享路与兴业街晚交令汇处妙92843锯平方米钓16200讯0平方米丹财富广场具汉旭（蚌埠岁）置业有限旺公司舌体育路与延脱安路交校汇处耕14044娇.1平方米心48020嗓平方米甜清大德人生翼物科技研发嗓中心市安徽清大德剃人生物科技源研发有限公丑司塞东海大道与股工农路交汇枯处复23867竭.1平方米技64101役平方米墙金山花园·唤北区乔蚌埠万隆房美地产开发有愤限公司僵航华路与红挂旗三路交汇脖处线34827腔.8平方米暑53304谦平方米立紫荆名流商逆铺角益兴实业（吊蚌埠）置业累有限公司犹蚌埠市涂山娃路与兴业街令交睛汇处舍98088泛.5平方米复17万平方烘米寇2.3冤蚌埠市房地绑产市场价格裳分析就2007年苏国家发改委换等部门发布薪的五月份全迈国城市房价妖中，安徽蚌拒埠首次进入胳了人们的视鄙线，它以房币价涨幅10界.2%排在梳了全国第五喷位，而这个泛城市的综合语实力去年还崇只排在全国醋第182名误。当地统计宴显示，在成冤交均价最高溉的新城区，两商品房成交孩均价在每平唱米2800令元左右，单爪价最贵的甚炕至超过了每请平米400坡0元。子2007年应8月17日陕蚌埠商品房得销售情况祝区域棒类型缎成交均价停蚌山区研住宅：稠3258.蓝52元/平圣米劣商业：拢11214堡.84元/激平米车龙子湖区泊商业：蔑2406.倘17元/平则米舟商业：宁4003.批51元/平闲米土禹会区露住宅：脑2165.步85元/平深米幻商业：闹元/平米圈淮上区滴住宅：现元/平米炸商业：铅3126.友05元/平守米啦2.4爽蚌埠市房地暂产市场空置犹简析拿随着蚌埠房叮地产的迅速报发展，投资双势头的兴旺书，旧城改造撤势如破竹，毙拆迁周转房运、安置房的紫商机便应运警而生，同时之也拉动了商弯品房的销售表势头，使蚌腐埠房地产商巩品房一经推沿出即抢购一剖空的局面。外2.5带各区房地产救市场特点及嗓趋势禹会区：议禹会区房地旺产发展较为泛缓慢，这与朱该区域的环获境有直接关屡系，西区属裳于蚌埠的工堵业区，辖区剃内有众多工命厂、企业，助每天有大量发污染排出，泡空气污染严者重。这也是存导致房地产老发展缓慢的塞主要原因。蚌山区：俩蚌山区，近败几年发展迅士速，淮河文宝化广场、会融展中心、大桌剧院、科技童图书馆、休沃闲中心、龙至子湖大桥、羊污水截流、币消防站、大胡学园区、市旅第二实验小升学新校、新先城实验学校呼等一批城市贺公共建设重惠点工程已经岗竣工交付使桂用，龙子湖拆及周边环境度治理、东海脖大道环境整漂治等重点工缝程建设正在哗快速推进；半老机场地区娱和龙子湖地炮区的城市道佣路框架基本敌建成，区内搜绿化、供电闹、供水、排嫁水、燃气、秤电讯等配套糟设施逐步完汪善；沁雅花旋园、龙湖香铁都、新新家吵苑、阿尔卡斥迪亚、金山饱花园等一批昏中高档住宅阶小区已初步好展现风采；宽华夏第一街替区、家乐福冶超市、宝龙辩城市广场、绳财富广场等顷一批重大商纹业项目正在阴抓紧建设，边是蚌埠房地贺产主力军。龙子湖区：帖龙子湖区是精全市旅游、香经济、文化胖中心，也是叙蚌埠市改革粥开放和对外时交流的寺“姓东窗口够”趣。近年来全伴区经济和社捉会进入全面游振兴和快速舞发展时期，充经济实力显番著增强，城爆市建设和管勉理提升到了本一个新水平睛，相应建成省的小区有光住明大厦、龙惨湖春天、东间方明珠城市交花园、世纪妙家园等。但村沿湖房地产叨开发项目较袭少，据了解妹沿湖近两年甜没有新楼盘烧问世。零三、蚌埠市陵市民消费行井为分析竖以下数据来另自市场调查猾问卷常3鸣.蓬1居民收入嫂水平和消费芝结构分析铜被访者家庭落月收入：戚根据市场调趋研，被访者肺多数都是蚌蜘埠市工薪阶总层，大部分卡月平均收入李都在100岂0-200晌0元之间，拣年收入在1赤.5-4万邻左右。陶3柿.燥2蚌埠市民膛消费心理分免析幸被访者对单体价的接受程揉度：胁列律从上表中可筒以看出，在共所调研的2市64位被访泛者中，针对册大板楼生活温圈以内的地蓬理位置及面何积，被访者昂理想的大板塞楼生活圈以逆内的多层单五价在150魂0-200笼0元的占到增26.90吴%，200滩0-250铜0元的占到螺39.40景%、250崭0-300盗0元的占到伞22.35唐%，300剂0元以上的骗占到11.必36%校四、客户群污分析唉4荣.1挑目标客户群奥被访者对本视项目接受率卵在所有访问残的消费者中霸，有70.宜3%的客户堤能够接受在馒大板楼生活艘圈以内的项边目，但29怒.7%的客悼户还是不会美去购买大板哈楼生活圈边坛上的房子，觉主要的原因床是因为离市施区较为不方怪便，而且周线边的配套不绢够完善。永消费者年龄寄结构灾在被调查的恶264个有章效样本中，熊年龄在30哑-35岁之骗间的消费者巡最多，占2织9.17%出，25-3重0岁之间的践为27.2抹7%，35类岁以上的为党26.14宵%；而最有弄消费能力的裳也集中在3爪0-35岁恼之间。依4挽.2黑目标客户群简的需求分析危被访者购房鱼时重点考虑体因素时被访者购房栗时重点考虑撕因素岩提及次数武提及率霜排名璃交通条件贫154腾58.33动%普1吴绿化砌145竭54.92翠%畅2寺保安外144鱼54.55经%冠3棋地段闪61尊23.11品%文4查配套杂45袖17.05纤%沟5教从表中可以谱了解，对于值交通、空气责绿化及保安种是最多被提肿及的，也是夹目前购房者累在购房时考袜虑最多的因苦素；其次是蹈周边人文、指购物等生活企配套及地段房也是较为关查注的重点。脚被访者对户后型的选择钩从对264傅位被访者的容调研中可以祥了解到有5僵6.44%妙的客户选择碑三室的户型糖结构，有4愁3.18%住的客户选择显二室的户型补；所以可以申看出，大多隆数的客户还掩是偏向三室拾一厅或两厅乱的房型。吃根据市场调讯查我们得出此以下结论：贷购买人群分塔布特点：葵目前最迫切胆购房两个层肾面妈第一、年龄齿在21-3僻5岁学历较建高，家庭结革构为两口或四三口之家的圈一般职员。检第二、35托-50岁四的口之家，孩怕子长大，原略有房子面积筒较小，需改扣善居住条件缓的中层职员疾及个体户。到此两类人群兰是项目的主问要客户群。必心理层面：絮购房者越来祖越理性，已召不仅仅是满袍足基本的居扇住需求，影脂响人们购房弊的最主要因窗素依次排序专为价格、交形通、环境、乖保安、建筑佣质量，说明慕目前蚌埠市宰小区住房的婆问题点主要侦集中在交通飞、小区环境换及物业管理喝上，我们应机从这些地方促提升项目形尊象，制造品偶质卖点。争第二章炎项目分遗析琴一、地理位平置天泽创世纪天泽创世纪赏本项目位于则蚌埠市蚌山侄区紧邻龙子昨湖风景区，俯胜利路与永舱业路交汇处昼，交通便利滑，有108嗽路，207倘路公交直接牧到达，距离浑美丽的龙子瓜湖风景区步毅行只需五分细钟，区域内沫配套齐全，爷有大型超市茶，学校，医蹈院等。千项目周边配网套如下：存龙湖幼儿园您妄事屑宏聚业路派出所见蚌埠市公安斗局兔懒旨劝铁路三商小撞蚌埠财贸干杠部中专学校卖红上班海铁路局蚌栗埠学院另蚌埠广播电酸视中心炉寒焰蚌埠环境杀保护局梳蚌埠市第二杂附属医院症今仁淮且河风情园颗二、项目规武模落规划用地面右积为：65敢840平米崭总建筑面积志为：195善060平米昆建筑密度为湿30%迅容积率为2星.95其中：朝观湖园：住洪宅：103席900平米免斗商业水：4880饶平米强双喜园：住需宅：252牙20平米壮商业：38戴20平米肃迎上园：住坐宅：538龙00平米资现状住宅：印710平米萝商业办公：乎730平米汽农贸市场：亏2000平刷米在三、项目现东状下目前项目正珠处于拆迁阶妖段，其政策肥科学合理，提保证拆迁户羞的利益，得昌到群众和政税府的大力支边持与合作，疫由于拆迁体刑量较大，整侧个拆迁工作惠预计将在一将个月内完成这。拆迁现场钓四、项目的翼资源整合点4.1期与城市规划至前景的整合需2006年鲜东海大道改瓣造完成下，洞建成龙子湖茶桥头公园一登期，启动了愧锥子山直风攀景区建设艘；烟全年完成兴蹲华街、国庆构街北段、华侧大街等43门条三、四类载道路整修和绪改造；改建款前进二里等族55条街巷凭路灯，严并点新建路灯2得10套哈；英火车站广场悄改造工程竣膏工，话10月1日茧对外开放妙；吊完成南山公侧园开放式建革设，鞭6月1日颜对外免费开删放哀；盛加尽大钱城市绿化美独化蓄面积尺，增加城市袭绿地200代0亩东；裂城市污水管止网建设进展促迅速，全年始污水管网铺奥设18.4杂公里。馅闹全年竣工验截收新建小区塑实施物业管含理12个，姿沁雅花园二杏期、四季阳兼光花园、阿标尔卡迪亚A到2块二期、访华夏第一街乌区一期、益读兴名流花园盖、晨光花园本、金山花园芝一期项目竣油工贸，为蚌埠的蠢房地产行业莫打下坚实的漆基础。蚀4.2扎与区域发展畅最高住宅业槽态的整合巡该区域是蚌只山区与龙子荷湖区交汇处式，近年来依纷托龙子湖发闭展迅速，房鸽地产业也随南之升温，在海该区域发展原成功的楼盘但有：湖景花撑园。房花园演，龙湖迎滨艰山庄等大型零住宅项目，夺由于这些项狸目开发年限速早，且均以邀多层住宅为钱主，整体档淋次较低，而西本项目的开饥发将有利提目升该区域的篮居住品质。恰4.脚3与龙子湖思旅游资源的跑整合臂项目地处隶蚌埠市东郊纪，并且头龙子湖风景遣区座落于房此，辖区内群旅游资源丰迅富，捷主要由龙湖红、曹山、雪按华山、西芦担山及锥子山拦组成，大体尚呈三山夹一菊湖的独特地著貌。作为国钥家圈3A抵级旅游景区勿和省级风景吹名胜区，龙芝子湖风景区缩青山碧水相舞连，湖岸曲卫折多变，水侮面纵深开阔鹊，绝壁怪岩欢裸露，既有遍风景怡人的狼自然风光，便又有韵味无余穷的人文景构观；既有城盗市交通干道心环绕，又以殊现代化的城夫市为依托，凝景区内有省雀、市级文物辆保护单位以法及古银杏（螺唐代）、石仍屋（唐代）呜、栖岩寺遗巡址（明代）条、玲珑塔遗瘦址（东汉）逐等古迹或遗足址。近几年粗，景区建设舍跨步发展，刷已独具特色驱。僚五、项目化SWOT她分析商综合市场的慕整体状况，努通过对周边序项目的调查私和研究结合经对于本项目康的分析，我斤司认为本项煌目存在以下情优劣势。征5.1、项昌目优势分析怎（一）自然燥环境好断本项目所在誓区域为蚌埠倍市蚌山区，挠近邻龙子湖词风景区，该兼区域自然环蔬境好，占地究面积161储.68平方叉公里，青山泳碧水、湖光常山色，是居溪住的最佳选直择。悬（二）生活率配套齐全舟周边的生活劝配套齐全，腥周遍有幼儿倘园、小学、烦中专、大学辈、医院、大着型超市、环棉境保护局、辛蚌埠广播电嫂台等配套设但施。查（三）越慈人文环境好策龙子湖区辖良区内有安徽液财经大学、呜蚌埠医学院跌等4所高等衰院校，有中护央研究机构妄2所，有各获类专业技术偿人员万余人陈，且占地近瑞6000亩秧的综合性蚌催埠大学园区气正在建设之垦中。恼（四）交通奔便利袍蚌山区作为继蚌埠市核心霞区域，蚌埠经火车站和长遥途汽车站坐即落在本辖区麻，合徐、蚌单宁高速公路情经辖区周边字而过。辖区闯内有华东地店区最大的铁涉海联运的集踪装箱货运站疯，可直接办央理货物的出别口运输，汽室运货柜当天惨可抵达北京纪、上海、天匆津、南京、胜连云港、济界南、西安、违武汉、南昌盏等城市。觉（五）品牌赛形象好，具帆有良好的市巴场美誉度片蚌埠辨天泽置业有勇限有限公司取在蚌埠成功爹开发过多个敏房地产项目业，已经树立拉了良好的市粱场美誉度。捷5.2、项蜜目劣势分析纳（一）区域献居民高龄化腹项目位于蚌嚷山区大板楼予，根据调查笑该地区居民连大多为退休赶职工。年龄块均在50周劝岁以上，不浆具备购买力凤。父（二）项目叶周边环境差隐该项目位于到蚌埠大板楼干，是蚌埠的稍老城区，因计为缺乏物业手管理，导致窗街道垃圾无跑人管理，对志项目具有一有定的负面影烧响。木（三）回迁步户对项目影赴响获因为回迁户型生活水平较乌低，与商品要房客户容易跃产生矛盾，运对项目销售航有一定负面击影响。些5.3、项爸目机会分析碧（一）发展钩潜力巨大，赵有较强的增值值空间练东部是蚌埠怀发展一直想瑞推进的方向糟，200多6年末，市语政府又明确缴提出加快建俱设龙子湖建跨设的步伐。雀因此200驱7年东部城丹区房地产开航发将会呈现慎更好的发展防趋势，特别决是建设以龙茅子湖为中心阵的旅游休闲衡度假区，促屑使区域交通嚼的发展及商绍业的繁荣，福将对本案有蚂良好的促进拉作用。钳（二）走差历异化路线音通过项目的贱合理化调整团，走特色路既线，可以最刻大限度扩大充项目的盈利鉴空间，以达惧到项目利益去的最大化。垃（三）市场挑空间大康蚌埠市正处凳在经济高速柳增长时期，嚷人们的收入昨水平也快速堵提高，整个犹房产市场空胀间比较大，孟对于一些外盈来年轻居住胖者，中小户历型最符合市宏场需求，所雷以，这类户乏型在蚌埠市捞场上仍有较挑大的空间。翁（四）入市杯时机的选择每把惑握买房者的泰心态，选择蚂最佳的入市旺时期尤为重遗要。针对市露场需要，我厘们建议20拼07年12静月份开始预未热，200潜8年中旬正才式开盘销售笔。多5.4、项陡目威胁分析顺（一）区域宝发展威胁圆本项目位于赛蚌山区，根羊据调查，目夜前没有与其古相比拼的楼晶盘。由于近坟年来城市南唤区发展较为暖迅速，新建朝了不少房地释产项目，这票对我们有一妨定的威胁。酱（二）宏观岁经济运行形泼势影响权国家对房地滑产市场的宏链观调控，在脊2005年姓中央房地产挤调控政策在仍许多地方并禽没有得到很锹好的贯彻执居行。全国住贱房结构不合番理现象，并撕没有从根本欢上得到解决唱，部分房地尤产的热点城阔市，房地产录开发和住房夹的不良贷款盾开始浮出水畏面，房地产者金融风险逐羡渐显现。谣本项目SW败OT分析朽S（优势）跑1、自然环于境好车2、生活配巡套齐全铸3、人文环陶境好芬4、交通便遵利携5、品牌形罩象好，具有倚良好的市场尽美誉度导真葬柏晒服（劣势）W泥谎1、区域居组民高龄化末2、项目周疲边环境差骨3、回迁户伙对项目影响骑O（机会）你1、发展潜洒力巨大族2、走差异逆化路线荡3、市场空产间大辆4、入市时唤机选择呈（威胁）T章1、区域发读展威胁现2、宏观经堆济运行形势塞影响雾从对本项目稠SWOT分忠析中可以看截出，本案项戚目的优势较劳为明显，但姐劣势所造成酱的负面影响怪也不容忽视功，至于机会渗的选择，将鹊具体表现为傲项目在客户扒定位和入市的时机等细节加上的把握。悟第三章恳蚌埠重本点在售楼盘掌分析一、概述：骑近期蚌埠房介地产发展迅艺速，据统计悦，蚌埠房地民产已经连续农长期位居全蹲国前列。其失中代表性项怨目包括：宝避龙城市广场优、阿尔卡迪煌亚、紫荆名鸣流、财富广削场、金山花益园、华夏第驳一街等诸多废楼盘。胡二、重点项魂目调查分析拒：泪1、宝龙城遣市广场炭蚌埠宝龙置瞧业有限公司些成立于20披06年2月腊，是蚌埠嫩“美宝龙城市广辽场仁”闯的开发商。陆蚌埠买“猜宝龙城市广乔场阅”亮位于蚌埠市讽新区核心位均置（原华夏惩第一街区东旧半部分），叼西北与新区药淮河文化广算场相邻，总盯面积288扁余亩，总投练资超过13害亿元人民币睁，规划总建宿筑面积超过遣49万平方洲米，是集商涌业、餐饮、绘休闲、娱乐厨、旅游、文剑化、居住为掌一体的大型酬项目，内容腹包括：大型随Shopp似ingm武all中心抖、大型百货找、商业街、炉大型生活超痕市、橱卫广苏场、家电连卡锁、五星级渔影院、美食项城、大型娱丙乐城、书城趁、真冰溜冰两场、休闲活欺动中心、服涉装小商品城做、家居大世臂界、数码广朝场、酒店式赤公寓和高档均住宅生活区获等。同时还训配套建设有割地下式长达茅700米帐的地下商业哥街和午“驼威尼斯铺”溜水景步行街央和休闲广场配，国内首创靠的高标准3药0层空中别致墅近可俯瞰猎淮河文化广幅场的人世繁挣华，远可眺晚望龙子湖的柏万顷碧波和琴蚌埠市城市夕全景。蚌埠趋“客宝龙城市广四场再”扩是蚌埠城市梢中心区最大蹲的商业项目套。丝宝龙城市广仪场业态分布鲜：主力业态：医国际国内知列名大型百货随虹秒掏瓶另总建筑面庸积2.5担—愈3.3万平袭米具国际国内大易型连锁生活丑超市非总建吗筑面积1.顷6戚—恒2.5万平奋米疮辆霞舌燕漏国际国内大愈型连锁影院折钳敏次资总建筑面惰积5000贤平米脆灿桌泛器冶大型连锁家眯电数码广场剩度史节碧总建筑面阴积6000际平米哭皆毛物娇绣大型室内水凤上活动中心垄琴痒睡页总建筑面慌积7200下平米扛触袜怒烘客大型家具家寒居广场器应来屿庙习旅呜总建筑面激积1600惑0－200恢00平米姿大型室内游吧乐中心旬熔岗忘滋闪简总建筑面逗积5000顶平米杏国内国际大役型量贩KT震V水蹦段行麦欠父总建筑面积辆7200平旺米蔬大型连锁餐帮饮店第置笛吵宰丸便副坟痰慈摆总建筑面积监6500摆平米中小业态：行摇陵办咱析雄膊国际国内挨知名连锁皮筹具、服饰、翁珠宝、手表早、饰品、家粥纺、化妆品啦、婚莎摄影魔、男女性用袭品品牌胖祸映第固肤澡待国际国内屯特色餐饮、昆娱乐、休闲户等连锁品牌荡2、阿尔卡萝迪亚馒“窑阿尔卡迪亚驳”蕉位于安徽本省蚌埠市新辽城综合开发传区中央商务贪区的中心，煎东靠政府投位资百亿建设至的淮河文化罩广场。有荣秃盛房地产开元发股份有限仰公司开发，辫阿尔卡迪亚蝴——嗽极具可持续砌性发展潜力毛的黄金地块咬，占地约6知00亩，总刚投资达13庭亿元人民币讨，总建筑面爽积50多万月平方米，容兵积率1.4净，绿化率6膨5%以上，恐小区将为热景爱生活并善铸于享受生活粉的人们提供谅一个极佳的佳居住环境。辞该项目由澳爷大利亚巴U担&A设计集何团、马丹拿湖公司、新加乱坡创意国际衬有限公司进眼行建筑规划辈、会所、景铺观的设计，坐为阿尔卡迪准亚打上了国酸际化烙印。焦开发周期三所年。从规划蚀开始，阿尔惯卡迪亚就已强经倍受省、候市各级领导鸭和同仁的密地切关注，寻现在已被省动、市政府列周为新世纪人佳居生态、文赢化、现代及效高质量居住环样板小区。潜框架结构的豪平层、错层掠、复式、联阁排别墅、多害层、小高层电、高层，户锅型面积由8述5平米到2珍80平米，贡满足任何一辞种想要的生汁活空间。多糊元色彩外立言面，流畅简铲洁的外型纳劫入更多、更禾美、更好的询光线。澳式邮格调让您全手心体味异国穷风情，让您袄打开舒适生猎活的空间，矩品味生活的爷惬意，流畅其。片3、紫荆名餐流义紫荆名流花电苑，位于安玩徽省蚌埠市烫新城综合开赚发区中央商鱼务区的中心拳，西靠政府戒投资百亿建韵设的淮河文坏化广场，东府邻城市绿地量，地理位置晴得天独厚。援周边良好的丹自然环境和娃完善的配套角设施为打造爽健康、闲适捞、人文、生哥态、安全、宾便捷的现代询城市纯生活卷社区提供了熔有力的支撑霉平台。摸紫荆名流花赏苑，由香港视益兴实业有瞒限公司投资倡开发、益兴率实业(蚌埠卷)置业有限豆公司建设，唉规划用地面殖积为添19.7公雀顷抚，总建筑面距积为33万拌平米，建筑润密度为25波%，绿地率弟为35%，喇分二期开发住，至200秘8年底全面乔建成。本项末目以人突·慢建筑浙·骄环境的完美法融合作为设抽计理念，以躬人的生活及诉生活感受为台设计主线，桐以简约的形灿式、细腻的扁细节、灵活学丰富的空间族，给人以强陷大的冲击力规，环境设计岩上更是亲近敌自然，以人强为本，体现唱人文关怀，碌为客户描绘充了一种独具掘魅力的生活奏方式，通过信营造高品质捕的生活社区架，带给准业鞠主的将是一狭种全新的生嚷活品质。作脉为未来城市帮标志性建筑郊，让拥有者进充分感受到伟对生活的享翁受，对成功歉自我的展现市。稳4、财富广岂场瞒财富广场项陕目位于延安趁路与涂山路华交诞汇处勿的西北侧，左项目建筑面蔑积约18万板平方米，计厚划投资2.陆6亿元，主龟要建设住宅扩、公寓、商霜铺等。该项屯目由日本冈艇藤商事株式寸会社的子公央司香港金亿习实业公司与盆上海汉旭置侄业有限公司锣共同出资，平在蚌埠设立愤中外合资企付业汉旭（蚌电埠）置业有住限公司进行屯开发建设。珠总建筑规划软设计由中国杠著名的同济娃大学建筑设赌计院承担，疾将建造成一梁座近棍一百米寨高的汇聚商伙业、金融、豆住宅公寓等岸多功能的标找志性商务大锡楼。藏三、重点项头目统计比较丈项目概况表丹：过项目名称寿开发商尽总建面积箩建筑形式滚绿化率节宝龙城市广足场荣蚌埠宝龙置赵业有限公司露49万平米侄空中别墅、塘Shopp竖ingm健all、高享层咏35%廊阿尔卡迪亚摧荣盛房地产窃开发股份有仍限公司删50万平米野高层聋60%相紫荆名流吼益兴实业(限蚌埠)置业玻有限公司蛇33万平米辣多层、小高团层高层偏40%鄙财富广场改汉旭（蚌埠罪）置业有限满公司说18万平米拾高层成45%潜周边几个重音点项目调查邻可以很明显管的看出，该烘区域住宅普节遍以为高层箩为主，多层容为辅，少量找小高层、S镇OLO公寓烟空中别墅等么。所以各楼趋盘的容积率吹都较高，且浊绿化率较高饺。高层住宅绳社区规模较寄大，如阿尔刑卡迪亚总建延筑面积达到则50万平米矿全高层建筑野；多层较少胆，如紫荆名反流一期有多北层建筑，但弓后期也以小晨高层为主。板在绿化率方菌面，阿尔卡速迪亚最高，负达到了60六%的绿化。挺四、重点项烤目价格及销横售情况比较旦分析荡2007年翅蚌埠市多层论商品住宅销陶售均价为3烤500元/土平方米，小坐高层销售均啦价为380图0元/平方泊米，高层销究售均价为4胀200元/沟平米。整体顽比2006厦年上涨了约启20%，医重点项目调蛛查情况：佣项目名称来均价菜楼层差价仗位置条件短销售情况总物业费绑宝龙城市广卖场懒4100拨80-15深0错好鲜80％营未定咏阿尔卡迪亚煮3600屈80-15币0盆一般族75％拜约0.7星紫荆名流咏340瓣0疯80-15初0况一般音85％盘约0.8唇财富广场姻4300榜80-15然0柴好葵70％阿未定脆各类建筑形阁态的销售情什况：户型比例：食从以上对该烈区分析来看呈，区域内多您层、小高层所住宅普遍热篇销，其中6膝0平米到1脖20平米间皆的三室两厅纳销售最为火尝爆。这跟本远区域发展有厉关，从长远凭角度来看，关多层社区以否基本饱和，纠后期开发的姓项目将属于撕小高层与高葬层，这符合陪城市发展规虹律。扔所理以今后几年康内，该区域器的小高层和录高层将成为赚区域的主角享。裕第四章、项杀目定位扩一、项目市璃场定位傲1.1市筒场定位理念莫根据对蚌埠傅市房地产市凡场及本项目造的优劣势所旷进行的分析再，结合蚌埠奸市大板楼住多宅生活圈的泼居住特性，左可以看出，袄目前大板楼录住宅生活圈候中主要以老色式多层住宅秩为主，缺乏酒小高层、高复层的住宅物轰业类型。同灵时，消费者克的消费观念寿向区内环境对、物管服务绑等精神消费斧方面转移，荡对住宅环境阀、配套设施搏、高层次功疗能的要求越薯来越高。大冈板楼生活圈弃已开始不再拐适合当前多搞样化、个性愤化、追求住钥宅品味以及想时尚的消费盒趋向。本项岭目以小高层冲、高层物业赏形态为主，尽正好可以填苗补本区域内妄这方面的空众白，为繁荣多与振兴大板嘱楼住宅生活卖圈的档次将裂有较大推动加作用。翅1.2市场霜定位：茂谦蚌埠市首席敬公园旅游文遍化地产息将本项目规运划成集公园揉、旅游、文经化、时尚、折园林等功能纺于一身的现串代化大型和厉谐人居社区雷，并赋予其善鲜明的特色科和个性，引膝进高质量的扬建材和现代打的物业管理造模式，定将辉使本项目成须为大板楼生奥活圈甚至蚌歉埠市的标志温性建筑。目二、项目形喇象定位淡公园式的住亩宅概念、现渗代化的功能夫配置、丰富度的户型组合定、生态的居厉住环境、优点越的配套设彻施、鲜明的网旅游特色，抱一系列的景棚观规划将使停本项目成为听蚌埠市最具烂核心价值的雷地产项目。详纵观住宅的宰发展，从最室初零星散落批的居住形态密，到讲究围仓合的封闭社迁区，到倡导逢邻里关系的筋人文社区，眉再到提倡人召与外部空间谷互动的BL匪OCK街区漂，种种形态兽都展示着每宗个阶段的地席产文化与社杨会人文的演欠变。今天，欧在安徽省蚌威埠市这些都寄将被另外一榴种建筑形态蜓所颠覆。在来具有龙湖自落然山水景观锅，同时拥有笼完善配套功很能和超高性蛇价比的居住里价值，那就跨是位于烟波济浩淼的蚌埠兽市龙湖岸边侍的置业项目裕——亩公园旅游文衔化地产。包2.1禁形象主题定叹位：强绳天泽置业谷·名会呼吸的房驻子痰2.2菊支持点：缘⑴急天泽置业在蛙蚌埠市地产傲界拥有至高套地位，前期苗开发的丰泽针园项目，正但在开发的师支范府邸项目支都得到市场隐认可，具备绕极强的市场睬号召力。历⑵钟龙湖项目是你一种集公园械、旅游、文螺化、时尚于绞一体的大规理模住宅生活共和谐社区，叠是目前蚌埠局市最先进的遣住宅形态。辞真正是依山敞傍水而居。少（烟波浩淼桶的龙湖，郁尽郁葱葱的曹处山），从此弱，彻底改变配蚌埠人居形白态。绩⑶狮龙湖项目体喜现了城市功豆能的完善配范套和提供现撑代城市生活歪方式的能力乔，本项目借黄山水的天然身优势来表述乒“凶在这里，生挺活从此与众逃不同套”茶的住宅新概腹念。行⑷躁龙湖项目依效赖都市环境墨，在都市的炭成熟生活圈纺成长，业主姥在这里得到煌的是生活品奔质的满足，萝它的定位能莫体现项目的源个性。在龙幼湖岸边的房相子，不仅仅排是有公园的繁房子，她还主是会呼吸的悄房子，会省击钱的房子，厉会省心的房东子。举2.3项吗目案名建议润、兰1.命名原揭则捆a.体现项热目的建筑风同格、园林主垃题、规模和氏档次；璃b.强调创厚意、气派、暂响亮和具有季特色；隶c.有利于宅项目VI识倾别系统的实花施；文d.体现独静特、易记、腰好听、朗朗捡上口、充满具想象定力象的特点。叠每主力推荐欧案名：边基于本项目遥开发商是实凯力雄厚的应“纠天泽置业病”剥，为使本项川目以较为大突器的感觉立半足于蚌埠市役房地产市场作，同时结合籍相应的形象像及主题，我姜司建议本项蜘目命名为询“顾天泽急·臣创世纪冻”絮桨。壮【命名诠释合】：胞创是指开创省之意，是第屠一的标志，阵一个世纪是僵一百年，意士味着百年建茂筑品质，百纠年公园生活叹。秩一个世纪的脸温馨，用品偷质去营造逢一个世纪的恼浪漫，用心葡情去营造慈一个世纪的彻建筑，我们阴为您营造创世纪开创的辉不仅是百年哗建筑品质畜不仅是百年买成就基业植也还是百年撒公园生活创世纪成就的辟是生活的新夹纪元芳是都市的新竭起点窃是时尚的新衡代言必2.命名痒备渐选方案贵天泽降·瞒赛纳河畔嗽【命名诠释付】：赠塞纳河是法艘兰西共和国香首都巴黎的逆母亲河，此低命名主要突认出社区建筑榆景观垦风格的特点肌，同时本案挡紧邻风景秀颠丽的龙湖货，因此取名逢塞纳镰河畔处。而巴黎作叮为世界名城峡，是每一个冬都十分向往腾的城市。塞店纳答河畔受命名既体现随建筑的沉稳殖不失轻盈，盯读起来朗朗菜上口，易于骆记忆。鲁二、天泽须·攀巴黎春天迁【命名诠释奴】：乎母因为建筑突慌出呼现代欧式普建筑灿景观栽风格，故建缓议引用法国权首都裤“搁巴黎解”扭之名来作为疫本案命名的柴前缀，这样棍能够引起陕业主币对项目整体寺风格的联想晋，也能加深铃其对产品的贺印象。法国垒首都巴黎，猾位于塞纳河裕与马恩河汇涌流处，有2谎000多年颠的悠久历史其，巴黎也素霞以扒“愈美丽循”泊著称，有辉“识世界花都银”参之美誉。巴须黎行行色色丑的建筑、美觉不胜收的妖公避园燃森减林、雍容华主贵的惯大挑街、琳琅满数目的雕塑无淹一不彰显神游奇之的魅力。添“毅春天绝”毁则喻示着生怜机和活力，陡说明楼盘充雄满希望，具枝有强劲的市码场冲击力和讯号召力。搏【组团命名曲备选舌】：静嘎纳座

昌

尼斯座

知

里昂座轰

马赛缺座

南网锡座雀第戎座

询

梅斯座

碍

卡昂座桨

雷恩权座

普【景观命名陵备选季】：挽a、湖心岛用；

希

b、美奏泉玉池；

故砖c、百胜潭城；蹈d、凡尔赛咱会所；

就e、爱丽舍临商业街；

炕

f、蓬皮虽杜艺苑；塘g、塞纳钟块楼；

台h、嘎纳之鼻音；

关

I、犹法兰聋西大观貌园；下j、天赐凉厘园；

漂k、第戎墨天桥；

桶

l、妹凯旋门；届m、圣母观嫌月；

估n、莱茵飞丛瀑；

勒o、风蜘临左岸。怜【其它命名编推荐】播：商金色巴黎

扮

左岸春天慰

凯旋名循都

林衬海峰景联返坟疫缇香溪谷

辣

碧树云天镰

都市岭船秀

帅塞纳之光扬以上的项目要案名建议是老我司的初步晴建议，待双坡方经过深入舌的沟通后再赔制定项目的吹名称，或通良过以社会征忆集等事件营赵销的形式来厅制定，加大垒项目的炒作妹，从而达到牧项目名称突恳显项目市场差定位的目的助。德第五章激整体规划愿建议凉一、项目总无体规划思路阻本项目的整贯体定位是以农“湖公园旅游文愚化地产老”谣为主题，打壤造未来的居此住模式：公忍园地产文化婚概念将成为拥本项目总体墨规划的主线遍。在规划理涛念中必将龙销湖山水风景犯引入本项目欲中来。随着钱人民生活水惰平和文化素磁质的提高，骨购买住宅不锹仅仅为满足暮居住生活的征需要，而是忽将住宅定位叔为集景观、膜休闲、旅游霸、文化、品难质为一体的叫一种精神享碧受过程，于族是集多种功型能于一身的撒规模庞大的鹊住宅物业项想目氧——年天泽春·档创世纪应运侍而生，成为炮蚌埠都市人折的生活精神咳乐园。宜1.1、公图园的概念索公园作为一报个城市稀缺左的旅游资源辣，如果其价霞值没有被充柳分利用和挖玻掘利用，随琴着时间的流镇逝和岁月的果洗铅，会变岂得陈旧，被赢人遗忘，退宿出城市的舞崇台，这不仅蓄是对游人，泥对城市规划离来说也是一势种损失，天煌泽置业本着蒙对社会强烈幅的高度的责强任感，在蚌第埠市大板楼召的拆迁过程俭中，参与蚌民埠市的形象柏改造，提升嘉蚌埠市的居鲜住品质，通谷过对本项士目的地段考鼠察，赋予龙她湖公园，曹芹山景观新的夸生命力，将拐为城市规划挣贡献自己的良力量。冬龙湖风景区冠位于蚌埠市外东郊曹山和之雪华山之间讲，呈两山夹办一湖的独特披风边景胡月貌。风景奋区以自然山涝水为依托，卫兼有人文景宇观，是具有建综合游憩功娃能的省级风闭景名胜区。拜规划总面积衔51.4平祖方公里。淮度河支流龙子芬河流经此地叼，水面宽阔才，传说明太洽祖朱元璋少葡时在此撑船岁，船篙落学水化为龙，虾故称龙湖。汁湖东曹山又形名双龙山，认相传曹操曾狠在此屯兵。妹曹山南麓还善有明朝大将渔汤和墓。该茶风景区水色仅俱佳，水面究面积栽353公顷位。狸让游人在此脸“孙尽阅龙湖胜咸景，一览珠挤城风情蛇”衬。弊1.2、建诞立具有蚌埠袖特色的糕公园旅游文你化地产款蚌埠居民人水均收入及消序费支出持续技增长，平均筐购买力不断如增强，住宅除房地产市场透正面临着向丸更高层次发歉展的市场呼侧唤和历史契泻机。本年度猾两次进入全扛国房地产涨势幅前四名就偶是最好的证塞明。按照蚌材埠市目前的罪经济状况、觉房地产行业体发展态势、牲未来发展规化划、人们对珠生活质量水地平的提高，露在蚌埠市新冒城区已经形后成一批具有驱建筑风格的料地产项目。章提供大型休坏闲公园地产哑，集公园、屈休闲、娱乐树、文化及服贝务等各功能浩于一体的现揉代住宅和谐粉社区的条件医已逐渐成熟技，建立具有奇蚌埠特色的矿公园旅游文址化地产的出秘现，也是蚌矿埠房地产住舅宅业态优化粘组合的必然叹趋势。硬二、建筑风仿格建议鼓炕写以欧式现代压建筑风格，忌提升小高层尼及高层建筑寇高贵气质，印体验高瞻远彩瞩与胸判怀摘，将时尚欧池式简约环艺岛与欧式现代秩建筑相融合菠，形成与区桨域建筑的差蛙异化，现代慌建筑风格，示彰显品质生晒活的领地。或注重产品崭细节处理和瘦设计，用足输南向大跨度怕优势，全力明满足室内通恳透需求，展另示大视野，魂与区域产品危形成差异化勿对比，强势抢入市，塑造鼠蚌埠市标志役性项目。将需项目整体形租象打造成改裁变蚌埠市房膊地产格局的堤标杆。许建筑风格建漆议效果图任2.1、项绿目建筑设计垃具体建议锡户型设计建炼议净一、户型建裕议的基础：轰1、户型丰事富袭以精选目前鞭蚌埠市市场忍热销户型住酿宅的大、中成、小户型齐权全外，还有裹针对项目部斜分商业物业耗业态分布设孤计及开发量拉建议2、亲景性出即重视利用吨好人造的景酿观资源作为燥卖点，重视扬引入龙湖景会观视野与建替筑的均好性妙设计。熄3、在选用埋的针对项目雁的热销户型驶均都是户型减方正，实用自性强，功能哑区间设计齐水全，主、次贸卧分区明显睬，私密性强宴，充分迎合贱社会高层人鸡士对尊贵居蛮家生活的追望求。毁4、楼盘在辰户型设计上想，无论是大匆户型，还是汤小户型，都警十分注重通旬过空间布局交及凸窗、阳区台等的设计洪，最大限度尾地引入景观捧视野。致二、相关前绕提毙1、保障项箭目整盘开发恢、推广、销冈售成功女2、助推天疤泽地产企业哭品牌形成和汽壮大粱三、项目定慢位：视1、产品定魂位朗水苑大宅，瓜景致生活坛从目前蚌埠疲市购房需求渐关注的角度滴逐渐从关注扒宣传价格和腥开发地段到柱现房实景这猾些实处，眼钢见为实，结痛合现在蚌埠麻市在销售的嘉房地产项目绒的客户分析哲得到以下结谎论：旦客户群体范扶围虽然在逐议渐扩大，购凑房的需求也朱在不仅限于幸单一的居住陆层次，但是帝他们都在产终品需求上具取有一致的比旦例分配，在绩蚌埠市这个冰市场内部没翁有明显的差鸣异性需求群容体区域，8定0额——鬼120平米游的两室和小揭三室多层、航小高层住宅封是大众热捧垮产品，对居醋住环境的需霞求也列在必刷要需求之内躬。祝因此，从市芳场地位的巩苹固和目标客抗群的需求出渣发，保持顺册畅的开发、押推广、销售基进度，在市巡场上快速地学占据领袖地幕位；从求稳努出发，以小甜高层，高层尊小户型为主砍力，借助前猴期企业品牌泼的宣传形成绸和产品概念注的深化，在盘产品建设开铸发时以优化朴景观，扩大报景观这一强海有力的差异牵化产品优势赖为主力建设思工期，迅速规在市场上形锁成景观、体锡验生活等效勤响，加深市转场热度，占炼领领袖地位丙。劲2、客户群票定位：阻蚌埠市房地头产以中高层陕次客户群为启主，包含各纹行各业中层屿以上的领导斤，因住房面摇积或居住区染域产生购买出需要的客户丢；串周边郊县的液私营业主、间政府公务员拐，因自身工昏作生活或子榜女学习生活莫产生购买需敏要的客户;屯产品定位需命要对客户数嚼量和客户对母项目关注度娘的变化趋势挡推广在范围钩和方式上做抖必要动态跟易进。拆四、产品细旷节建议：酒1、规划设乱计原则宗——讨以本区域性真的市场需求躁为基础公水苑大宅，滔景致生活，括采取衣“盖稳中求新薯”溜的策略。建纵筑形态、立驼面表现综合么延续前面一卷期风格，强域化细化环境该和配套额，是提升品跳质的关键。译2、产品细咱节设计：叫1）产品形卧式：凶一期产品主旋体主力做1蓄8层亲情小调高层小户型袜为主。冷2）建筑设趋计汁建筑风格与勿立面衔现代风格和礼简约式品质自3、户型设造计：族A：面积与宾配比痕结合前期对柄蚌埠市有针悬对性的楼盘庭调研过程中逝市场对一室鸣一厅户型的齐需求已经不买仅仅是年轻苦客户群，而篇且老年客户考群的需求也摔逐渐攀升，侦在迎合市场杠需求的同时已也是考虑到壁推广过程概翅念卖点的运苦用，（结合堪老年客户对判小户型需求饺，以产品面岛积大小搭配奔的形式推广速亲情概念）妈建议一期产每品考虑一室团一厅；另外搂结合市场选厌择小高层部忆分大面积户运型，以满足影不同客户的盏需求，一期拦产品户型配玩比如下建议拴：抛单层套数并房型创面积（平米慈）边所占比例蛾一梯两户拴一室一厅很一室二厅舍50役15％下一梯两户狠两室两厅一太卫愤80-10芒0遣36%片一梯两户烤三室两厅一晚卫呆101-1惑20茂32%掌一梯两户吹三室两厅两怀卫渡121-1艇40备10%论一梯两户僻四室两厅两鬼卫境140-1茎60心7%猫B：设计要传点：跨一室设计要念点：洲明卫、明卧牺、明厅破主卧、主厅四朝南素卧室均设大雁飘窗善客厅开间不眯能小于萄3.6米封两室设计要套点：姐◆谎四明设计左：明厨、明温卫、明卧、属明厅。渴◆涂双阳台(橡含工作阳台号）。顾◆膜主厅、主悉卧均南向朝足阳。锦◆掉入户处设捷玄关及衣帽棕柜。娃◆昂所有卧室举均设大飘窗催。貌◆挤客厅开间磨不能小于胡3.6米金。估◆驾主卧开间轰不能小于桃3.3米效。断◆弯次卧开间粗不能小于牺3.15米信。槽三室设计要挤点：昼◆卡四明设计：级明厨、明卫酒、明卧、明历厅。钻◆签顶层阁楼、脆中空挑高矮◆写双阳台(含销生活阳台）香。杨◆沉主厅、主卧牌均南向朝阳毯。瓜◆彼入户处应设砌玄关及衣帽愁柜。赵◆侮所有卧室均驱设大飘窗。块◆辫客厅开间不沫能小于努3.9米知。两◆赛主卧开间不肚能小于塌3.6米拣。尊◆贵次卧开间不朱能小于傻3.3平方墓米裹。瓜C：户型建猴议：温大面积户型春的顶层做退愉台形成花园砌房间内不做虹储藏室挠顶层阁楼、倡中空挑高凤对于三室、搬四室的套型货可尝入户花技园竞两室面积控贤制在90平岸米左右慌所有楼栋均违采用外墙保炸温处理虫户型设计入博口玄关疼避免长走道沉式的室内空宾间减少室内离交通面积蝶户型功能动蛾静、干湿、益洁污分区明后确，私密性染强刊部分单元尽点端结合景观三设计景观户姥型、客厅，留落地飘窗实泪现好朝向或申好景观均好闹性。裤宽面厨房和躲双排布局设铃计诱D：储藏间棚建议：籍建议一期做嫩半地下储藏广间。E：车库：沉适量配置车锯库，解决地恭面车位不足孝。验景观绿化系取统咬建议一期产断品景观用自傅然风格，做纺到建筑与自君然景观的结喇合，同时提屋高环境的细细致要求，提灯升项目品质掏的同时也做跃到衔接性差现异化。补三、环境设剩计建议算增主题广场：晌注重人文艺牵术；体现现旨代简约居住贤环境；援引锈欧式环艺风视格；不同景挪观主题。聋替植被选种：衔以灌木为主颂；结合名贵配的乔木树种琴如广玉兰、样桂花、香樟规树等；地面资48垄—烦52％种植斥天鹅绒草坪鸣。热驳水系部分：余实施局部的酸水系小景观栽，结合人文刮水生财之风撞俗。兼羽生活运用设示施：设置区斤域配套健身厅活动器材。煮具体环艺布蛙局设计要点屋建议：圣3.1花的烂海洋冻利用多变的躬鲜花作为区遭内的点缀，郊营造浪漫的瓶居住气氛，琴一来可以形显成使区内更杨有生气（如答合肥的绿城亭桂花园）；们二来容易以爽不同类型的拼鲜花配合不历同的季节，规配合不同的滤功能区（如侍合肥的国际宋花都），整奸个社区达到钉四季长青，棍四季开花。挂将人的情绪省融入每个季情节来临的无烂限欢欣当中失，激发其购搬房冲动，充肉分将浪漫的勾主题发挥出欲来，使之与燃休闲、文化乔地产相结合买，使消费者森能充分感受仔到本项目独垃有的生活乐棒趣，从而赢知得更多，更业稳定的客户榆群体。笼3.2动态棕园林休闲区千同时，建议锣在住宅的中爆央广场、小惠广场及走道朗等位置，设献置小型假山渔瀑布和1-茄2棵棕榈树抬加以点缀，喝并规划成休纠闲区。除了边可增强居住戒的动感和生腹机外，还可嘴创造一个更魂悠闲、舒适择的居住环境尼。柜3.3音乐刊无限包音乐是人类秤永恒的主题钩，根据不同骂的区域播放忙不同的背景怀音乐，对调真动购房者的范购物情绪有惩极大的作用孟，还可调节舞区内的居住疤气氛。既可箭成为社区可丘变的活动特恒色，又可增魔强社区的居价住气氛和档絮次，使业主尊更加乐而忘在返（如合肥挡的元一时代仪花园，合肥继的国建香榭焦水都）。在墙蚌埠市房地面产市场这是未个市场空白律点。卷3.4艺术墓之都腊另外，建议捡在社区的恰抵当部位，安淡放油画和小杂型艺术雕塑骂，以增强社劈区的艺术氛擦围和档次；剧使之与鲜花母、瀑布、音拒乐相融相衬伟，构筑一个赛典雅、舒适楼的现代和谐从居住社区（技如合肥的革元一名城）批，建立许多透西班牙的精水神堡垒。踢四、设施配昨套建议撞项目配套包村括设备设施暑的硬件配套猫和社区的软档件配套，硬翼件配套是本正项目的重要其支持点，是始继地段因素冻