XX医院日常水电维修方案

第第10页XX（日常水电维修）物业服务方案XXO目录第一章物业服务项目情况 3第二章物业服务整体设想 3第三章物业服务定位 4第四章物业服务模式及机构设置 5第五章物业服务设备管理、维护计划 7第六章人员管理 18第一章物业服务项目情况（一）物业项目位置、面积1.项目位置：2.建筑面积：约 平方米（二）物业项目机电设施设备分布情况1.日常水电设施设备若干高低压配电系统备用发电机组二次供水无负压水泵系统卫生热水系统（三）物业管理服务内容高低压配电、照明、备用发电系统及双电源供电系统给排水及卫生热水系统锅炉、压力管道节能管理第二章物业服务整体设想针对XX人民医院后勤机电设施设备运行服务物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地考察后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：一种模式、两个重点、三种意识、四大措施。一种模式XX我们认为其管理模式应该是“品牌服务，星级管理”。XX量、形式上赋予星级的内容，并在此基础上赋予新的理念和新的内容。我们采用的管理体制是：企业化、专业化、标准化。两个重点重点之一：机电设备的运行、维护与节能及舒适。重点之二：确保设备设施的安全故障发生率为零。三种意识1、树立员工强烈的服务意识2、质量意识和成本意识3四大措施措施之一：机电设备管理三到位，“巡检到位、维修到位、保养到位”无一失措施之三：发挥规模优势，对固安物业的人力资源进行优化配置，实施专业化管理。措施之四：超前性、创造性、全方位的实行星级服务。服务定位：我们多努力，让您更满意XX广大业主提供超值的物业服务产品。一流服务，领先水平做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情XX业管理的品牌。文化定位：上善若水公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业主日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业主，以似水柔情善待业主，以似水纯真赢得业主，真正做到100%以业主为中心。企业价值观：追求卓越、崇尚务实公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业远景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。管理定位：——管理职能的社会化——管理组织的专业化——管理形式的规范化——管理过程的商业化——管理关系的契约化——管理理念的人性化第四章物业服务模式及机构设置服务模式：XX业服务为基础，提升业主工作生活环境，不断提高服务品质。（一）24小时报修接待XXXX24工作派遣到具体员工上，做到定员定岗，责任层层落实。（二）机电设备设施三级保障服务模式XX物业服务机电设备设施三级保障模式机电设备设施三级保障的目的：保障机电设备设施时时处于良好的正常运行状态，为了实现这一目标，物业管理处就必须抓好平时的维护保养、检修等工作，将机电设备设施的维护保养做到责任到人，量化到事。机电设备设施三级保障的划分：一级保障，就是物业管理处对物业管理服务辖区内所管机电设备设施值班运行、维护保养，要求一般的检修，简单故障分析与排除，不需要公司支持，物业管理处能够独立自行处理和解决问题。二级保障，就是物业管理处内部处理和解决不了的技术难题，在公司范围内由公司组织机电设备设施技术支持小组对物业管理处处理不了的技术难题进行综合分析与处理，要求是通用机电设备设施（不含特种设备和集成电路控制板）的常见故障分析与排除解决范围，限于公司内部。三级保障，就是公司无法处理和解决的重大机电设备故障和特种设备设施，够及时联系，尽快处理和解决。机电设备设施三级保障的重点：重点是一级保障，一级保障是三级保障系统的基础，一级保障就是物业管理处机电设备设施良好的正常运行才有保证。三级保障检查验收与考核办法：三级保障检查考核验收分为两个层次，重点是检查验收一级保障体系，物业管的检查验收由公司的技术主管及相关人员每个季度对物业管理处所管辖的机电设的物管处进行通报批评，并给管理处负责人进行经济处罚。（三）服务质量层层责任落实制公司推行服务质量层层责任落实制，即物业管理处经理对公司和医院负责，各各岗位质量保障相关制度，做到人人有事做、人人有责担，从而确保物业服务质量优质、高效。（四）科学、规范、标准化物业服务针对XX人民医院物业服务的实际情况和特点，XX物业在物业服务行为中严格导入并执行ISO140012004GB/T24001-2004环境管理体系、OHSAS180012007GB/T28001-2011ISO9001：2008GB/T19001-2008管理体系，做到物业服务科学化、规范化、标准化。机构设置：XXXXXX物业公司物管处XX物业公司物管处物管处服务中心供配锅日排电炉常水值、水系班压电统维力维维保管修保组道组组管理组第五章物业服务设备管理、维护计划（一）高低压供配电、照明系统（含双电源系统）日常管理要求负责电气动力、照明设备及操作盘箱的巡查与维修工作。双电源系统及各处总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作。协助为业主及时处理电气方面问题负责检查各种电器设备运行及各种设备的完好状态。负责每天记录设备运行情况，一般故障处理记录的填写。负责发现异常现象和隐患并及时处理，况和有关安全措施绝缘性能良好。不得使用。绝缘鞋不得裸足穿用。人工作，禁止合闸”的标志牌，或拆除熔断器，防止误合闸。后停隔离开关；送电时，先合隔离开关，后合负荷开关。自发电送电前应仔细检查与市电相连的转换开关是否彻底断开并处于自发上转换开关的相应操作。措施。危险情况下，严禁带电作业。更换电器设备和连线，尽可能按原型号和规格更换。接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。电工必须掌握触电急救和人工呼吸方法以及电器火灾的灭火操作方法配电房工作人员及维修人员必须持证上岗。242做到每日巡视记录，发现问题及时上报，并采取相应的处理措施。维修电工和设备人员可与之配合。供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉、乱接线路。气设备完后方可送电。严禁无关人员进入。加强日常维护、检查、配电房内公共照明、应急指示灯等设备完好。力。同时与供电部门取得联系。成功则不能再送。待查明原因排除故障后才能送电。系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。值班人员负责配电室内清洁卫生。线路符合国家规范。准及年度防雷办检测合格，全院无接地安全隐患。系统在不同故障情况下全院医疗业务的正常开展和各类设备的安全运行。2410100%，杜绝安全责任事故。具使用正常、无安全隐患。工作完成政府规定的任务。做好供配电系统节能知识的培训，加强供配电系统节能操作的管理。况下备用发电机组（含双电源系统）5100%。日常维护计划干式变压器保养规定处于运行或停运的变压器每年例行检查一次。步骤线，悬挂标志牌。放电，然后用锁锁住高压柜，并悬挂警示牌。电缆线及母线有无变形现象，有破损的应进行更换。重新紧固引线端子、销子、接地的螺丝、进出母线螺丝，如有松动的应拆灰尘，抹上凡上林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。防设施及通风系统是否良好。断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关栉，用2500V如测定值不合格，应拆下连接电缆头端子，重新测定。再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。检查变压器室及变压器身有无遗留工具，撤离现场。变压器反送电。上高压真空断路器，让变压器试运行；取下高压侧标志牌。安全注意事项摇测绝缘电阻必须两人进行。在未对变压器进行充分放电前，严禁触摸。防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。每日不定期对供配电系统、公共照明、灯饰进行巡检巡查一次。每月对公共照明进行清洁保养一次。每年对供配电设备进行接地电阻遥测、各楼避雷设施自测一次。每半年对供配电设备进行紧固元件、刷漆保养一次。每年组织停电应急演练一次2.21(二）备用发电机管理日常管理要求进入机房人员应衣着整齐，纽扣扣紧，禁止穿拖鞋。责人陪同方可进入。规程》操作。位置，或拆除蓄电池边线，做好预防工作。落的硬物要取掉，防止不小心掉落防护罩内。螺钉拆装量应一致，同时要有人清点，并报主管确认，杜绝工具及配件的丢失，或遗留在机组内导致事故发生。机房内禁止明火作业，严禁吸烟，保持良好通风及照明环境，保持机房清机房的措施。严禁刚停机即加冷却水后的违章操作规程，而应待水箱冷却后再加水。发电机、配电设备置于手动启动状态，储油箱内储备810100%。52.日常维护计划设备运行人员在市电停电的情况下，应迅速赶到发电机房，一般情况下柴要求及《柴油发电机组操作规程》程序，每周试运行一次，每次手动启动机组15保养工作，认真写《发电机组运行记录表》，《发电机组保养记录表》。物业主管按照《柴油发电机维护保养规程》的要求对柴油发电机组进行维计划地对柴油发电机组所需材料进行请购，验收。安全事故的发生，确保发电工作的正常安全运行。置的容量和保护参数。每次发电机组运行前、停止后对油料、蓄电瓶电量进行检查一次。15每半月对发电机组蓄电瓶充电一次。(三）给排水系统及卫生热水系统日常管理要求遵守劳动纪律和各项规章制度，完成所承担的工作任务。严格按照操作规程，负责管辖区内供、排水、卫生热水系统的正常运行。100%，保证设备安全无隐患。负责每日给排水、卫生热水系统巡检巡查，发现问题及时处理。负责每日卫生热水机房值班工作。负责按医院规定做好卫生热水供应工作。的整理工作。保持水泵房、卫生热水机房的清洁卫生工作。负责室内、室外污水井、雨水井、地漏的清理疏通工作。完成班组长及主任交待的其他工作。水泵房由维修组运行负责运行操作维护保养。24统正常使用。4情况，并填写日检记录及保养记录。干燥整洁。加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动螺栓，更换磨损零件等工作。查维修。备应每半个月点动一次，观察运转是否正常可靠并作记录。作好交接记录并签字。建立并完善正常供水制度，卫生热水管理制度、排水管理制度。按规定定期对水箱投放消毒药剂，二次供水水质符合国家卫生部门饮用水标准。院正常运行不受影响。10100%。渗漏，卫生间臭气排风系统运行正常。做好供排水系统节能知识的培训，加强供排水节能操作的管理。2.日常维护计划定期保养规定生活水泵的运行与备用泵每周应互相轮换运行一次。生活水泵每月进行一次保养。消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。5泵体：检查、补充、替换润滑油，油质变色、有铁屑应全部替换。泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵，轴渗水无到地面。防锈措施)，垫片齐。阀门、管道、附件：阀体开闭灵活、无卡阻、关闭严密、内外无漏水。阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。单向阀动作灵活，无漏水。及接头无渗水。电机：外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护，接地良好。编号清晰，外连线无松动或防碍操作，绝缘电阻符合规范。运转：入正常运转。泵输出水压正常，水压能满足楼宇用水要求，运转平稳、无跳动、无明显求，讯号指示正确。每日不定期地对供排水、卫生热水设备设施进行检查，并做好记录。每年两次对雨水井、污水沟进行清理一次。每年一次对管道及阀门进行除锈刷漆。每年一次对阀门进行打油保养。每年对卫生热水、主机系统进行维保一次，管道系统进行清洗一次。每年两次对电路元件进行紧固元件，除尘。每年对供排水循环泵、潜水泵进行保养一次。(四）锅炉、压力容器、压力管道、天然气设施的运行、维护保养及安全管理日常管理要求严格遵守各项规章制度，服从分配，听从指挥，做一个有理想、讲文明、懂技术、守纪律的新型员工。坚守岗位、各负其责、科学操作、当班时不迟到、不早退、不擅离工作岗时，应在停炉后或带班人来后，方可离开锅炉房。污，消灭跑、冒、漏、滴。运行。根据环境温度的变化，在保证供暖温度的前提下尽量节省燃料。努力学习不断提高技术、业务水平、熟悉锅炉各部位的性能和主要结构。管领导、不得擅自离开工作岗位。交班。保持好锅炉房内外环境卫生、做到随时清扫、文明值班。事故。锅炉房、压力容器操作人员持证上岗。急状态下医院正常运行不受影响。10100%。建立和完善设备周期维保制度。无超期使用或未检使用现象。100%。理。建立并完善锅炉、压力容器设施设备耗电台账。日常维护计划为保证锅炉、压力容器、压力管道、天然气设施安全运行，确保设备完好然事故的发生。对锅炉设备及锅炉附属设备安全装置及燃气调压站进行认真检查。力装置、调节装置，每小时检查一次。发现缺油及时加油。污垢，发现问题及时处理并汇报。检查锅筒压力与电控柜操作多功能显示装置是否正常，指示是否一致，有10%范围。检查锅炉房内所有照明是否完好，发现异常及时处理。巡回检查路线，锅炉控制盘、燃烧器、锅炉压力、燃气压力、锅炉水位、器水泵、燃气调压站、燃气调压器、进出口压力等。查，以保证巡回检查制度的实施。每日对压力管道进行检查一次，是否锈蚀，是否到位。每日对所有阀门、管道接触部位是否有漏气现象。每周对设备进行清洁卫生一次，每日保持设备机房卫生。每年定期对安全阀、压力阀、仪表进行送检一次。每年定期地对锅炉本体及压力管道进行年检，确保年检合格（业主承担）。（五）医院物业节能降耗管理XX司对所服务物业项目中将节能降耗工作纳入物业服务工作中心，结合医院实际情况，做好如下管理：1、落实节能降耗责任制：物业管理处主任为该物业项目节能降耗工作负责人，物管处其它员工为节能降耗具体工作实施者，做到全员介入、人人有责。2、建立和完善节能降耗相关制度，细化“节约用水、节约用电、节约用气”能操作规程及节能降耗实施细则”，做到节能行为有规范，节能操作有标准。3、结合医院项目实际，拟定物业年度节能降耗工作计划、节能降耗目标。4、加强节能管理，加强水、电、气设施设备的巡检工作，定期建立水、电、气消耗台账，定期进行节能降耗工作分析、总结。加强了对照明灯具与线路的改造工作，广泛推广和使用国家推广的节能产行技术改造，使用国家指定的节能灯、T5LED加强全院用水管理工作，杜绝水龙头的“跑、冒、滴、漏”现象，同时根动感应龙头，既符合了院感要求，也达到节水的目的。2620防止和杜绝人员误操作造成的能源浪费。加强电梯、锅炉节能降耗运行管理。定期维护保养，以减少供热管网中的热量损失。重新组合，以达到正常使用的参数。加强办公