某广场项目招商策划方案

目录第一部分威海市商业发展现状及项目定位4一、威海市商业状况简析4二、项目简析4三、项目定位考虑要素5歼四、项目定仁位摧6薯第二部分护项目招商原用则赵8橡一、项目招法商指导思想匠8交二、项目招英商基本原则贵9态第三部分瞒项目枝商业煤规划冒11甩一、项目整银体规划采11盯二、各楼层会商业业态邪规划仔13虚三、楼层经辆营业态规划蚊18愧四、业态规偿划表放18酬第四部分末项目功能组文合炕23波一、一期项痒目商业布局惹规划脾23绣二、二三期燥商业布局规至划漆25草第五部分苦项目租金价粪格体系货29曾一、项目租忧金价格策略毙29陈二、项目租责金价格的可醋行性分析券34可三、项目租滔金价格策略街综述彻35岔第六部分亲项目招商推秒广她36召一、项目推控广策略盗36孕二、项目招应商时间节点布37柔三、项目招布商推广步骤缺38垫四、项目整辣合传播抗44怜五、招商实宁施埋44泽第穴七回部分嘉项目招商条枪件绸47签一、项目合抹作方式匪47跑二、项目招渗商周期失48悬三、项目招蜡商细则父48翼第告八鉴部分定项目招商收酷益预测洞49析项目招商租丹金等费用测屠算住49输第飞九决部分条项目招商管贡理瞧51法一、项目招任商操作程序凑51怀二、项目招痕商后期管理死51霜第芬十秆部分杀招商团队建摊设及人员培宝训枣52耕一、招商团表队组建洪52据二、人员培摸训岂52综述53居第一部分骗威海市商雪业发展现状尤及项目已定位蒙一、获威海市商业信状况简析详虽然近年来击威海商业投居资加大、发乡展迅猛，但疯相对全国商插业发展的整中体水平而言倦，其发展略叨显滞后。主之要表现在成于熟商业老区挽（环翠区）助商业分布零薯散，大型主棕力百货和超效市方面，虽疾有大润发、子利群、华联抓等商家进驻碰营业，但经夺营档次整体启不高，经营孙理念较差，式消费引导不筒足。准目前商业形懒态主要有服驳饰、餐饮、牙建材、家居窜、电子、超工市、百货等香。区有代表性的项商业项目有挑威胜中韩商锡厦、老港韩贩国商品城、蜘金猴购物广绢场，家家悦饺、侨乡广场超、小商品批呼发商城、国极美电器、亿暖特隆装饰城宵、振华商厦识、家世界装首饰建材城、始特乙甲家居朱广场等。氏经区商业发筒展迅猛，有焦韩国乐天玛吗特、乐天家烫居、特乙甲拨全球家具广鞠场、时代广依场、豪业圣酬迪广场广场竞、每美商城愚、九龙城休西闲购物广场检（在建）、晴韩国风情街事（在建）、鹅佳世客、蓝牵星喂·琴万象城商业接街等。创高区大型商决业相对较少神，目前有利奇群、威韩商筐贸城（在建绝）、奥特莱月斯（在建）恨，区域主要袭以旅游度假侮、景区观光雨、工厂研发丈、学校教育土等方向的相陪关配套居多肥，受区域空扰间所限，制贤约了大型商睁业的发展。返威海中心城到区商业分散炮，经营定位忽不清晰，大复部分商业的唇购物环境较于差、人流导炮向不清，整晃体档次偏低麻；同时，专生业市场发展矿滞后。茄未来随着宝组泉广场、奥孙特莱斯、威茶韩商贸城等板大型商业开锅发建设和开悲业使用，威性海商业的格眉局将发生重直大的变革，势购物环境、兔经营档次、胳吸引聚客的幻能力将大幅攻提升。忌二、顾项目简析济本项目位于爬威海市世昌趋大道270蹲号，处于威夕海市高新技钩术开发区核杂心区衫位胃，咳项目总占地杏面积168镰亩，总建筑星面积约50造万平方米，交是威海市第喊一家集休闲坏、购物、餐脾饮、娱乐、汁住宿、酒店现、写字楼、脚公寓、高档映住宅及特色膨商业街等多趴功能为一体棋的国际化生唐活体验式城耕市综合体。孙项目秤所处世昌大笋道贯穿城市丧东西，连接胖烟台、青岛坟，纵横城市灭内外交通；慎即将建成开速通的青烟威励荣城际铁路雄站点近在咫盏尺；12个躲公交站点、就10条公交农线路，均匀耀分布项目周被边；学校、外商业、医院炎、生活区在辛此交汇共生惕。番威海高新城微市广场，配丧合日新月异越的建设建设则与快速发展浮，全面整合侵先进的商业谷业态，引进册先进的经营饼理念和商业躲资源，打造围威海城市商挺业新地标，孤铸就升级版核商业航母，椅引领威海市瞧商业未来方蜓向，全面推语动威海商业彩地产升级换聋代，建成后日项目将成为默城市发展史滴上的一个重晒要里程碑，略是威海经济厨发展，城市脆化进程的必轧然产物，必再将成为威海色商业、财富搞、新生活方撞式的标志和躺典范，成为柱威海商业形献象的代表。岁项目定位考挎虑要素寇1、双城市运营与御商业地产互剩动止威海的都市宵化进程是明糊显加快的，雀城市的发展姿客观上需要止提供优良的饮公共环境，怖经济发展要般与整个社会筋文明进步同暑步；让生产椅消费和科技姿文化产业协什调发展，构僚建和谐社会烧，提升城市疼的核心竞争叮力，城市运落营应运而生作。哥本项目作为连威海大型的钱综合性项目呢自然是城市瓶运营的重要拌内容之一，牙本案作为一锻个综合性项辨目的增加能廊够增强威海捡市的流通力但，加之本物扰业与老商业叹步行街的有眠机相容必成港为威海最重盈要的生活圈厌，有利于增耳强城市吸引锈力。偿威海市商业深发展和竞争认趋势以威海市的商赞业发展正处右于从传统向脸现代转型的甩过程中。以优老城区步行股街为代表的鞋传统商业经斧营管理模式雪，已经远远湾不能满足城以市发展的需形要，转变经佣营理念，城痛市的商业需富要提高品牌勿意识，朝着锁现代型商业美的方向发展兼，来应对变存化的新形势缩，新兴业态历及经营管理延模式将对他裤们形成有力挥的冲击。因磁此，本项目雁定位应遵照秩这种发展趋算势，实现准此确和高起点板商业形态定蓄位。投提升本项目狂所在商圈发沾展的需要勾本项目所在四的区域，是孕威海市高新虏产业区，商绪业氛围不浓闹，生活配套朗不全，缺少冠大型商业及城配套商业。皇本项目的商蛙业业态定位狡在考虑填补罚高区商业态严空白的同时深，以差异化安战略、特色蛛战略、营销溉战略、服务嚷战略、规模农战略直面市叨内竞争对手数，切实解决惩本项目自身腹生存和竞争亚、发展的问丧题，成为本刷商圈的领跑哄者，这也是陵需要考虑的萝长远因素。佩最大限度地脚发挥本项目辞的规模优势短本项目规划朴的建筑规模吹目前在威海偿是屈指可数盼的。就目前粮威海总体经逝济发展水平梁和消费水准拌来看，如何浓最大限度地补发挥本项目拆的规模优势昏，通过准确弹的业态及经初营定位、价黑格定位、服弓务定位、综兆合竞争策略甲等充分体现颗规模化优势炉，也是本项垂目在定位时依必须要考虑圣的因素之一阻。羽满足威海市谣城乡居民餐毫饮、休闲、联购物、文化揉、娱乐、运耽动的消费需天求壶随着城乡居尺民收入的提挂高、消费支凡出的增长，嫌居民对餐饮串休闲娱乐运席动等方面的贴消费支出逐胶年会扩大，练如何满足威耕海市民日益腔增长的都市爬化生活消费筛需求，也是授本项目在定浇位时必须要臭考虑的因素牵之一。尊为威海创建纱一个良好的陈投资经营平绪台蝇本案是高区趟最具竞争力船黄金区位，牺规模超大、雄理念先进、趋业态合理、宏管理专业，瓜满足于一站稻式购物、休冶闲及娱乐的备需要，从而妖保障了商铺卖经营者的根命本利益，同绑时带给经营男者以巨大的赖、稳定的投校资经营回报滩率。项目定位趟1、偿通过威海现浆有商业形式酱的比较分析恨，可以明显薄看出，购物阴中心形式的敏集中型商业毕，特别是产丸权商业经营滚难度较大，罪呈两极分化秘，专业市场村和特色商业窝街在威海市耐场经营较为及成功。烘2、助结合高区现笑状，可考虑乔本项目大小能结合，现代红和古典结合否，集中商业地以超市和百抗货、家居为赵主导，其它御以特色商业素补充并实现街资本变现。雅3、裙特色商业街月是人们较为浸喜欢的商业妇形式之一，该建议本项目驳可引进。结寻合本项目地逗块实际情况羽，可以规划和建设一条特烫色商业街，牧业态引入可吹以结合与民肾生关系较为双密切的行业图，考虑威海译高区餐娱不舍健全的现状筒，建议商业鼓街以餐娱为拼主。肚4、适威海是著名堤的旅游城市汪，每年都吸盒引了大量的漫国内外人士历前来观光旅哭游，结合本或项目的优势暂，可以考虑咽开发建设酒耳店、酒店式乓公寓。利5、痰作为山东省反经济水平较洲高的城市之习一，威海市厉民的收入及仿消费水平也阶相对较好，捕建议引入部烈分休闲娱乐烫业来满足人邻们的需求，顿并能弥补区优域内这类商休业业态的不奔足。掘6、梯考虑建设部浪分配套型商铸业来满足未那来居民日常墨生活的需要瞎。支第二部分盆项目招商滤原则纹一、势项目招商指柿导思想拔实施患“晌经营商家佳”旅的主导思想兼商业购物中秘心是由若干探个业态、业都种，若干个招经营商家组提合而成，经掉营的成败与匠商家的经营柔管理策略、帽经营管理手搜段密不可分沿，品牌的强篇度固然重要墨，但很大程坊度上有赖于吩商家对该品忽牌的管理，朋因此，必需罢由对商品的伶管理转为对网商家的管理缓。吴经营以适应失市场为先导何，满足需求临为中心肯根据威海市蹲场和商圈竞断争状况，结尽合本项目商抢业的总体定纯位，进行各尝业种的定位紫，合理锁定姨商品。突出每品牌化，特岔色化、个性阶化相结合。溪培育市场，壳营造本项目鹿商业的良好怎商誉，树立欲项目族“绍城市商业地姻标帽”捎的形象沫在保证经济德利益的同时辩以最快的速设度、最大的早能量、合理哀的投入，提士升项目的知掉名度、美誉戏度、影响力匙，提升项目天的无形资产厅价值，拓宽爪融资渠道，照进一步树立脆项目品牌形守象。饲4、帖“桥品牌带动厘”熔形成良性循创环璃按照招商进衣程，以拟引在进的主力商搜家及次主力谜商家作为营诚销重点，带职动招商；球按照招商进翁程，以拟引叶进的本地主诉要代表商家乡的进驻为营虎销重点，带趋动中小商家渠进驻；丑以进驻的商警家为营销重饼点，带动有沙创业想法的指个人及观望梁投资商家；病利用本角项目姥是威海市重姻点工程之一直，举办特色览活动等推广都策略，提升氧本项目在威限海的影响力温，带动招商蹦。慢二、量项目招商基恒本原则阁以租赁为主遥、联营为辅乱、针对自有沈优势部分自查营的原则虚按规划的功鞭能区域尽量庙引进代理商宅、经销商及柿其它经营业坑主，以租赁职的方式进场灶经营，最大隆限度的提高斧有保障收益且，向场地要扯效益。联营守是解决主力恐商家入场的患一种方法，柔是保证价“择大象带小象档”梳的需要。餐枝饮、休闲、刮娱乐是项目古本身的优势冰，可选择对适收益比较稳居定的业态、欲业种进行自柜营考虑，租滤赁的方式是煎商家比较容扫易接受的一血种方式，有杨利于前期租滴赁收益宏。隆坚持品牌经动营的原则惭旨在突出本犁项目商业的筑经营特色，英以国内知名乎品牌（尤其靠是主力店品盟牌）及威海里市场畅销品要牌为主，特企别要注意中捞高档品牌中乐中低档价位双的品类，威压海还未有过钳的新型换代而商品及在威陪海市有良好银的消费基础忌的传统品牌谅。成坚持业态规清划、商品规另划组合合理丰性的原则捡招商时应严矮格按业态规挪划、经营业支种进行，并聚做好不同业漂态之间的合坝理过渡，做祥到自然关联帅性过渡，避辜免生硬连接忌。否则给公僵众的感觉会律比较杂乱，兼破坏项目的透整体形象。懒坚持多业种则、不交叉、心不重复的原慰则半为满足不同钞类型消费者孔的需求，不逝同的主题区结域之间要形档成旋“和同业差异、蹈异业互补亦”示，充分展现乐多业态、多俭业种、多功轰能的拾“腔一站式配”策购足特点。婶坚持质优价兆廉的原则滥在保证商品符质量、服务巡质量的前提砌下，同等价乒格不高于同欢类业态，以雅提高本项目诵商业的核心膜竞争力，因半为在招商过雷程中，应尽萄可以的引进渐厂家、总代辰理商、总经挪销商等源头羞货、一手货腐、引进高品稻质、中端价妖位的商品，园符合威海市泉经济发展水看平及居民消责费水平。像6、碎商业街区坚丘持以本地市腔场为主，兼鄙顾周边市场殃的若“妇撒网式扩张屡”捧的招商原则胶本地市场的品商品结构、雾档次、价位绢是与消费者吴经过长期磨寨合而形成的笔，能比较全带面地反映大班多数消费者肿的需求，周轨边市场新的莲资源的引进失，将为拘本项目商业祥创造出新的狗亮点。渡以威海市为骗重点，对商茂业街区实杀行全方位招毒商。在确保镇威海市招商市工作全面、谜顺利开展的煌同时，招商插部末安排出一部技分的招商力要量，对外地峰（包括外地春省内产品的胃厂家和经营赌商、产品的跟全省代理、吗全省内销分徐支等）运用援、轻、网络、D胸M等通讯手它段进行撒网放式招商。效舒果理想的情辱况下，在保党证威海地区娃招商眯目标撒的同时，随判时进行调整妥加大外地招不商力度。并7、裳坚持商场化铸经营和市场怒化经营结合粥的原则蚕满足不同类木型消费者的介需求，备兼顾多个业暖种，实现区贩域规划，把悲卖场经营和翼市场经营有继机结合，即冬解决招商的弹问题又能体瓦现真正一站衣式的战略意役义，开辟威痒海市商业经去营的全新模愧式。锁第三部分争项目投商业心规划念一、脏项目顺整体践规划脑二、葱各楼层揉商业业态杠规划厕地下去二层商业业算态规划：疾地下倡一层商业业踢态规划：睛一层商业业知态规划：牙二层商业业那态规划：门三层商业业牙态规划：永三、北楼层经营业遗态规划剩四、铺业态规划表漫（面积、占证比、单位面左积、招商数会量）保1、疗一期规划：阀楼层牛业态聋面积（㎡）缩手测面积（疫㎡）锻楼层占比盟每户面积（任㎡）窄商家数量（北户）贸地下孙一层侨家居广场睛24414条75.7%盼1躁设备间苏2089绣6.5%哥家居品牌店念5730刑3975吧17.8%适500赛10晨合计航32233友100.0进%芹一层摊会所字1774责12.1%撕1椅幼儿园繁742球5.1%瑞1画银行丧1887屠12.8%散700树2丧家居智能馆王2271电15.5%拦1蚂家居体验馆祖2390态16.3%煮1边品牌家居旨1988魔13.5%捐1炕美食街区惑2554弄17.4%耽500步5灵娱乐休闲飘1082属7.4%缓1铸合计口14688参100.0阳%丘二层灿会所敞1774虫15.5%遥1述幼儿园道742铁6.5%悦1摧家居装饰馆尝1487墓13.0%征1团办公家俱容3101推27.1%药1添品牌餐饮卫1248抹10.9%供1爬美食街区戏3097犹17.00盼%务500什5黑合计裹11449派100.0造%义三层愁品牌餐饮粮1315狐648伯34.3%险300航4声幼儿园渴742全19.4%膛742渐1暗会所鹿1774偷46.3%禁1774网1忧合计伤3831双100.0变%由备注：部分唱区域与手测引面积有出入罪（以红色字糠体标注）。迫2、液二、三期规桃划锣第半四盐部分项什目功能组合蜻一、寄一期鸦项目商业邀业态估规划增及品牌资源躁业态纲品牌猎选择脱家居广场义特乙甲家居武银座家居准1家庭办公家俱股广源家俱倚1家霜智能家居絮锐奇智能家增居头瑞讯智能家纵居猪1家拥家居体验馆扰大华爱家治鸿禹家居批1家填家居装饰馆油月星家得乐喘1家勺幼儿园绍金宝贝倚小酷星茧1家番母婴学校悔威海欣娃展威海阳光出1家牵银行蜜邮政储蓄临光大银行墓农商银行既2家屿娱乐休闲皮良子足疗助荣春棠坡1家冷教育培训机晨构陪黑眼睛龙远创教育送新启点洽1家得品牌餐饮挺丽都民俗村堡老威海就熙和楼菌1家证美食餐饮惭台北小城箩川味人家醉湘盛园栗待定胜一统汤砂锅偷老妈疙瘩汤良品鲜居府风波庄酒家想一块豆腐筒振庆海鲜蓬海草房符北方饺子王疤一品渝香鸭剑头口真利味欣白玉兰餐厅姨哇屋韩国烤草肉荷源福酒楼戒老山东牛杂懂湘海情酒店沿业态组合比按例叫家居广场勉会所捉幼儿园痒家居品牌店脱家居装饰哪餐饮漠银行粮休闲娱乐川总面积与26503道5322辩2226集11102笛5865弓8214哀1887肚1082化2226参42.6%御8.6%疏3.6%愈1砍7.8%该9.4%蝶13.2%匪3.0%上1.7%总100%供二、二三期朱商业绢业态密规划钉及品牌资源宇业态组合比五例巾主力店引进份分析纺引进的目的砖：树立品牌朋形象，增强偏集客率；堤达成的目的喷：大力引进紧主力店、次时主力店，可扶采取婚“载放水养鱼料”循的政策，以嘴营造品牌效滋应为战略目熔标；府主力商家目眨标：根据项嫁目开发进展涨及现状，主芝力及次主力米商家仁主要引进业案态为：中高您端百货+超汤市+影院+势电器专卖+苗家居卖场+内美食广场+搁休闲娱乐田+文化体验纽等。及引进步骤：捕前期广泛联离系，沟通交并流，中期进坦行筛选，后季期合作签约株。粉成功引进的才优势（六大肃优势）宝利用形象优熊势：展示项孔目的念“锣城市商业地乔标夕”阴形象，在威掘海不可复制虏的地理位置它；清利用政策优如势：实施租剂赁优惠的政娘策，养商政场策；册利用地段优率势：完善的自配套及轻轨疏城际铁路的酒开通，本案慈具有一定优烦势；掠利用规划优切势：些创新规划，可十年领先，淹二十年不落机后，秤打造城市商疗业综合体优睡势，符合新航型商业的需罗求；呀利用造势优历势：利用口区碑和广告的耐宣传度，虚比实结合，摆湾好姿态，打扮好基础；慈利用管理优缴势：颗专业商管公梢司全程介入柳，参与规划糖管理炸及后期的运登营管理狂。咱第传五揭部分项皮目租金价格需体系我一、项目租知金价格策略糟1、定价应瓜严肃、切合示实际、符合睡市场行情，青以顾客、市利场为中心，岔合理定价是跪必要的，但划要谨防价格埋调整的随意拉性。唯2、败价格定位内齐容：恶应该考虑项踩目所处的周腊边市场及威杠海地区同类翁型物业的租明价，综合分冰析各类物业会的性价比，斧来最终确立捞项目的基本腰租价。同时腿通过确定各晃区位不同价躬格，达到差雾异化的价格并定位。披由于本项目惑在威海市场折上属于定位咱创新的商业慕地产产品，选其它的商业扎物业只能算资是历史产品疮复制，与本篇项目的产品沫在本质上还翠是有所区别控的，加之三趴家开发商在辱威海市场所怒处的地位，同所以本项目园的租金价格章定位策略应江该采用考虑倘市场的租金添水平进行前悬期的租金价贩格定位。即榜在充分考虑烫市场的代替测物业租价的子同时，要依镜据项目自身肉的实际情况像及将来的收触益情况进行晚价格定位，莫使项目的租瑞金水平在招买商时具有竞跳争优势。叹实行低开高反走的租价政亿策，称“尝放水养鱼喉”耍，以引入商嘉家入驻为先畅，前期形成照招商旺势，徐达到成功招省商态势，后糖期就市调整宏实行利益平下衡和利益增棉长。仆3、覆租金价格初杯步根据市场皱调研报告结稳论和项目布钟局规划，并琴在此基础上解结合物业地侧段、规模、积配套、硬件拐、管理等因贯素进行推定铜。贯威海商业市兽场调查表肚物业名称衡经营面积概㎡窃经营档次挺经营种类尾铺位平均面智积㎡瞒平均租金尖元/㎡奖/扰月螺扣点比例漫%葡备同注略振华商厦昼63000蜜中高秩百货/超市捏1F倾：鼠30—80递2F猫：暑60—10今0侮3F润：淋50—9题0牺4F获：临80—12振0勿5F琴：什80—15珠0蚕6F驳：倦60—15例0转无逗25%+1令%槐返利信-1F骡：量贩超市旋；晋-2F迫：数码产品明；陶1F撑：鞋、化妆铲品、黄金珠灵宝、手表、勇箱包；摆2F辉：男装、羊等毛衫；闯3F焦：女装；戚4F猪：时尚休闲贿装；诱5F秆：运动休闲毕、健身器材母；集6F弦：儿童世界痛、家居饰品栽华联商厦覆25000热中高乌百货/超市闯20—12扭0盛无师20建-1F榴：家电；衰1F谷：手表、化宿妆品、药店越、超市、黄荷金珠宝、名两酒补品；晋2F抖：男装、羊碎毛衫；错3F嘴：女装；颗4F如：淑女装、固床上用品；恒4F舞：运动休闲烂、皮鞋、时释装；巷华联购物广杆场裙23000旦中高旨百货/超市疲35喝无娇20深1F旺：黄金珠宝绪、化妆品、狸箱包、小家抱电；慰2F恳：男装、床响上用品；衰3F映：女装；绣4F友：女装采统一路商业惨街便中高梨百货皂100罗—将200繁80报无余黄金珠宝、逗男装、女装椒、运动、休脾闲库利群商厦嘉20000控中供档强百货/超市盲20偶—败30制无备20欢—慧25机1F霉：化妆品、嫂黄金珠宝、谅超市；企2F辛：鞋、快餐盆；扣3F挡:男装、女特装、童装；珠4F处:家电、手根机、厨具。耕齐鲁商城剩24000等中凭档苦百货/超市新15—15驰0简无乖18—20膜1F顶：化妆品、良电器、服装挂、鞋、床上贫用品、内衣斩、童装玩具桨、女装；庙2F惠：运动休闲症装、超市、监美食城、名颈烟名酒、茶红庄。皂豪业圣迪爽12000欣中档植百货/超市劲1F言：堂30—40氧80—10犯0核2F奔、姨3F冶：怠30—40衫、幻70—80剑4F纯：率20--1水50链1F韵：抢27杯2F铸：么24御3F料：民12宽4F泻电玩：灶45祖KT桨V：锄15经四层快餐扣能点17%痰-1F秆：超市、快唯餐；傲1F鞠：化妆品、爽箱包、黄金斩珠宝、休闲维运动；快2F窝：男装、女盾装、内衣、目羊毛衫；交3F桶：童装、玩顾具、鞋、床龟上用品；耽4F倾：游戏厅、俊快餐、KT诱V、电影城图乐天家居衡72000知中高向家居建材浩1F垃：50冻—家200川2F兼：60惕—蛋250豆3F钩：40刚—调300迟4F播：30僚—黄270岔1F焰：鸽18湖—必24娘2F唯：精24引—昌36甘3F棋：壮21赚—臂33攀4F遭：茫24夺—载33邻无摇1F抬：床上用品肃、进口家居爪；乘2F健：板式家居湖、地毯；像3F评：欧式家居厚、美式家居蓬；帐4F洞：布艺、灯棚饰、三联家甘电绸。染家世界建材粮35000陈中档孝家居建材胁70嫩18由无卡1F拼：门、五金康、地板、衣玻柜、吊顶；默2F夜：橱柜、洁波具；末3F比：墙地砖、醉墙纸；个4F辰：窗帘布艺包、家居体验酿；号5F毁：灯具开关湖；船6F颈：快餐。邮银座家居径30000闪中高任家居建材洋70躁—礼230期-2F秩、勇4F鸭：规54杰-1F立：罩66三1F厌：捕75赛2F炸：庸63嗓3F心：罗60鹅无祖-1F微：地板、橱悉柜；绞-2F涌：木门、瓷常砖；梢1F驴：卫浴、电煮器、沙发、振床；柳3F绒：现代家居蒜；考4F售：古典家具午。俭齐鲁小商品哨批发市场堵15000夜低档庆百货右20篇—刚80歌1F霸：玻48裙—装84肯2F志:拥39辞—夸78片3F柿：怪21系—本45处无粥1F迎：百货；振2F摧：服装、文衰具、电子、河百货；盏3F寸：床上用品反。学威海商业经酿营者对租金因的要求多根据前期奸经营者调研除结果显示，浴市场各经营车业态最高承兆受租金价格现极限在锯80-10沉0慌元/㎡/月忆之间，前提赔是在有良好连经营利润和腾前景下，方醉可承受更高旨的租金成本塑所带来压力分。租金价格观不仅仅代表浅商铺价格，辨与周边配套狸、整体定位谨、主力店次怎主力店知名哨度等有密切界关联。项目欺要做到整体刑规划，招募移有品牌影响裹力的大主力能店，运营管身理到位，租指金方面的收闯益才能更高渴。招商政策：我租金采取低煌开高走，在服招商和经营隐过程中逐渐某拉高，实现凉利益最大化献。优惠政策：筹4.1汽租金付款方纠式：嫩本项目启动研期建议给予淘商户一定的吧商场培育期股，根据商户恨经营面积大席小，可以采丸用赠送物业匙费或者一定象免租期限等经方式；副采取押二付迎三的方式：胜即押金收取没二个月商铺窑租金，支付绿三个月商铺丝租金；一次栋性缴纳一年悬房租，可赠滴送半年免租撤优惠，赠送挖的半年可选钱择在销售淡赌季实施；第曾二、三年租竞金可根据第愧一年的市场戒经营情况，资价格进行逐熊级递增。酿4.2醉合同期限及揉租金递增熄主力店（家慨居、超市、狭影院、电器茧、百货）合扑同期限在1液5－20年愿，第五年开连始递增2－于3%；次主遭力店及品牌村连锁餐饮合商同期限5－锁10年，第炒三年开始递竞增3%；其脂余品牌合同理期限1－2龄年，无递增校，可在第二讯三年调高租候金。足4.3天物业交付标段准吨甲方负责提形供租赁物业骑内乙方经营牧要求所需自饶动扶梯、专绸用货梯；负妇责提供乙方块租赁物业的潜内墙面批白厌、内部地面扁找平、内部铸消防通道工邀程及吊顶；圾卖场公共区稻域机电到位认，商业装饰猜及导示完成速；甲方协助得乙方办理其糠二次装修申杀报、报建、琴验收等手续省。各主力商淋家因有自己务的装修形象惠要求，可考睡虑个案处理痰。皮4.4皂物业费标准害商业管理费突第一年合计裙建筑面积每锈平方8元；邀根据第一年述的实际情况叹和市场实际扫情况逐年递澡增。融4.5杯其他政策竞甲方（第一砌年）免费提粗供租赁物业跳地上一层、慎地下二层的亮停车位供顾住客做停车使燃用；甲方可凑协助经营业犹主办理相关讯经营税收等菠手续；天甲方免费提为供楼顶部分帜广告位给主狗力店（一类中品牌）、次洞主力店或知披名品牌做其写形象广告宣著传（免租期军1年）；启涝动期物业管况理费第一年魄给予优惠政未策。而二、表项目租金价懒格的可行性袋分析筹项目优势保低证厉项目地段优冲势禁:峡完善的配套狂及轻轨城际伐铁路的开通瓣，本案具有喇一定优势；右项目交通优验势稍:盐项目票周边判均匀分布了表12个公交互站点绪、翅10条公交且线路馅，青威烟城酿市轻轨站点市近在咫尺。裁项目规划优盲势及:圾创新规划，薯十年领先，诵二十年不落忙后，打造城浓市商业综合凤体优势，符伤合新型商业标的需求；价项目经营定静位优势娇:泳本项目是集徒各类商业和建住宅于一体想的新型城市巴综合体，将顽引领时代主食流生活。倾项目管理优戚势券:特专业商管公堂司全程介入回，参与规划遇管理及后期杂的运营管理党。荡项目机会优餐势寻:由目前高区仅努有一个由利范群商厦、海嫁悦购物中心衡、主大屋建材及翁老威韩商城陷组成的商圈撞，而且规模投相对较小、籍缺乏规模效恨应，拥有2斜6万居住人寿口的区域需草要一个新的绞商业中心。任低开高走是龙本案价格策想略的核心嘉2.1博低开高走优乱势：饱物美价廉是承每一个人的载愿望。一旦漂价格比消费峡者的心理价胀格低，给消我费者以实惠辫感，就容易塘聚焦人气。难低价开局，她价格的主力赖权在商管公疮司，何时调裤高，幅度多尿少，可根据拍市场状况灵渡活操控。并资金回笼迅锋速，有利于箩形成招商旺盗势。撤先低后高给准经营者养商胞的空间，同功时容易开成矩良好的口碑割，利于宣传菌。单2.2客低开高走劣游势：亿低价低利润堆是必然的结筐果，延长了毒资金回笼的导时间。俩低价容易给蚀人一种险“洪便宜没好货黄”宇的感觉，损骄害项目形象膝。逗根据以上分南析建议本项肯目租金定价椅及租赁条件鞠如下：壁楼层榆租金元/杰㎡/月的押金咬租金支付狼进场费签地下二层笛20牙--月3蛋0载二开个月租金庄季度或半年鼓交稍不收取径地下一层西3秧0浮--扰4绍0柳二劣个月租金齿季度或半年真交名不收取株一层型50--6架0卵二慕个月租金朱季度或半年份交竭不收取遇二层悠3粘0趣--4丰0度二米个月租金姓季度或半年图交垃不收取北三层毙2昏0--吗3映0贵二我个月租金倡季度或半年明交村不收取赴注：以上为对第一年租金牺定价戏（不含主力局店）查，第二年租厌金应根据市最场及本项目浅经营情况另尽行确定魂。弦三、项目租废金价格策略宾综述卖本策划报告庄的制定依据脑行规、市场冻调研结论、丽项目的形态诱、项目的规圣模、项目所豆在地段优势搬、开发商综渡合因素，以车资金快速回楚笼为目的，场以低开高走终价格策略，缓以打造威海栗商业地标，倦引领威海主改流生活为思赞想，把本项押目建成真正斑的集购物、屿餐饮、休闲向、文化、娱脸乐、运动的稿城市生活典抬范。妄第乓六判部分项须目招商推广虫一、各项目推广策咐略碎招商营销策膨略诸主力店、次躺主力店谈判璃由专人操作服，专人管理扰，全方位联旱络，优化选她择，针对问蓬题进行集中度讨论，群策叼群力，合理畏解决。句大中小商家授的招商可以仔广告造势，路人力推进，冶内外结合，陕大量登记，毫合理选择，倘以点带面，拖先做人气，需再做生意，墓分阶段侧重示进行。胡业种规划要匙专业化、区学域化、市场佣化并存，本扛着合作双赢储的原则，尽冈可能体现各何商业业种的锄优势，满足穗消费需求。冈以最优的经爆营管理服务拔商家，获取撕信任，共同肿打造商业旗体舰。库免租的策略贸，分不同时祥间段按不同知商家以免租嫂优惠的方式枝旺场为先，盟营利在后。绝按照招商区溉域功能，按岭版块招商进拳行分解。推广对象炮全国知名品辫牌连锁店（悲主力店、次揉主力店），市进驻对项目槐宣传和价值渗提升影响力拿很大。活本地在经营鸭的品牌商家缺为基本客户稿群，他们一垦般比较注重烘威海市本地妥市场的消费饲潜力及自身巡品牌在威海蜜市的认可程六度。硬已经在威海踏市设有经营较点，但由于哪所处的地段贤、周边经营寒环境等不太袍理想，打算桨到一个与自勇身品牌相匹澡配的场所去展经营的企业积品牌，他们逆一般对威海昨市的消费市始场比较了解拢，对市场对里本产品的消宫费潜力和市油场的认可度狐有信心，更商为关注本项局目的运营情侨况。崭目前还没有波进驻威海的洽各业态品牌抬商，想以威姜海市为突破火口打开威海结市相邻县市哑的市场的品剃牌商家，他绒们进驻主要标原因是看重明威海市的市愈场辐射能力佣，其不仅关歪注威海市场羡对本产品的父消费能力谅，更关注威陡海市消费市式场，本项目悠在区域内的莲影响能力，蜜以此作为下谁一步市场开瓜拓工作的一嫩个分中心。演具备一定经台营能力和经秃济实力的厂吉家、公司或锤个人投资潜门在客户。怨商家招商实视施要点：鸭形象先行，盖造势优先；译定向招商，最整合实施；赚主次分明，纲把握节奏；晒由大至小，诸以商引商；社敲山震虎，疤形成互动；窗做样板市场盏，加强引导鹊。纳客户区域及混渠道医以威海为中眯心，遵循本雷地为主的思烂想，济南、有青岛、烟台斑为次招商中房心，采取远廊近结合，先底主后次的原吉则，按步骤震有的放矢，掌顺利完成招念商任务。墨以媒体招商笼法、发布会孔招商法、访令问寻商法、情展览会议招仍商法、网络腰平台寻商法膜相结合的操性作策略交替线进行。埋二、妥项目招商时学间节点（2腥01萍2续年被1过月吩～暗项目开业碍）董注：以上开时间段须按焦招商实际情仿况及工程进研度进行适应盗的调整。贿三、洗项目招商推质广步骤误第一阶段贵招商前期樱准备期疾(挑2023年秋1月1日右－廉2023年晶3月1日节)才第二阶段惧招商实施唉预热期同(呀2023年四3月1日滑－冤2023年吩5月31日涛)荡2.1本阶疲段推广目的挎：王树立投资信左心，制造项堪目品牌形象樱、积累客户械资源、做好诸招商前期保珍障工作。节项目前期宣躲传资料整合讯及制作发行叛（主要以招第商概念性宣慰传为主）；席完成招商筹冰备前期的基糕础性工作；倚结合碗新闻发布会性对剪项目进行前老期宣传工作护；爱项目前期市扒场资料整理拆分析；行新闻发布会剃资料的准备爱（针对发布负会与项目定暗位及业态划埋分结合进行东宣传）；沿项目网站完查善（招商概卖念性宣传的练注入）；种市调报告的遗制定；恐招商中心基柄本VI设计置与制作睬；趣参与并协助结项目总监研盒究具体招商瘦政策；潜初步导入公额司全面企业近文化标志体也系；格新闻发布会却的参与及后戚期相关资料错和客户资源逆的整理；爹《招商手册雨》前期文案傍整理审核；查3、第三阶嫩段招商瓣启动期付(晶2023年虫6月1日俭－2023黄年9月31势日)超3.1本阶阁段推广目的脖：禁促进项目知听名度，充分够积累客户资溉源。掀3.2本阶完段推广工作踩内容：域《招商手册盆》制作到位监；群户外围档广劲告全面更新丑；随DM宣传单约页的制作发皆行（针对项烛目招商进展务结合进行宣纪传）；杂广电宣传、正报广专题报疼道；问主推活动宣众传；辜结合节日举纵行相关的公彼关活动；猜项目网站宣谦传；快新闻发布会钥的举办借。妈3.3本阶剪段重点：跑做好招商推压荐会。含3.4主要滋活动事项胶：新闻发布会扛时间：渠201页2启年1月狸地点：竞地址待定映目的：态（1）赢隆重推出本夏项目的恢宏步气势，一炮论打响；额主力商家意岗向签约；扒（3）挖掘绒潜在意向客诸户，制造项虚目口碑宣传稠效应。零形式：慨项目新闻发狭布会+主力料店意向签约咱+冷餐会歉参加人员：脑有送政府机习构领导、各迟大媒体记者石、项目合作晨商、意向主班力商家代表超、购房/铺设潜在客户代遥表等。勾统筹：顶威海高新置律业厘、香港顺翔节工作人员安忙排：（详见费活动具体安迷排）旺4、第四阶耕段招商来储备期及签鸦约期俭(摊2023年拖10月1日束－尘2023年受12月31搬日字)补4.1本阶棍段推广目的臭：职提亮升项目认知洋度，促进项途目的销售榆，本阶段招甚商力争达到劳7照0%以上；表4.2本阶裙段推广工作招内容：径DM招商宣逃传单页；租主题活动宣彼传；挽针对节日推启出现场活动奖，补品发放互；梁大众文艺活罚动表演（特缴色文化演出拐活动）；挖项目网站宣踪传；予车体、户外贼、围档广告级等全面更改蛇；违针对本版块继做宣传方式环的分析总结状及下年的工南作计划；番进驻商户答挤谢宴会；给进场装修通控知（试业公旧告）。屑4.3本阶洗段重点灵针对前期客户户及节日相全关宣传。砍第五阶段从装修准备办期乏(弄2023年摆3月1日动－贵2023年筛7月31日酸)昏5.1本阶纷段推广目的爹对摧前期工作开苗展进行分析歌，为项目二宜期招商做好选准备咱。士5.2本阶素段推广工作睛内容仍DM宣传单毫页（以主力善店成功招商题做铺垫、业雄态及相关政腐策宣传与节伞日相结合）痛；驾节日推出现牌场活动，礼烤品发放；手项目网站宣某传；叼招商手册及杠招商推荐书留制作到位；折实施项目导油识系统及广鼓告位的制作惊；煌项目营业信址息广告宣传含。画5.3本阶认段重点毫强化项目的米品牌形象，恨进而提升本绩项目的美誉羽度，对招商旅客户进行全肚面的积累蓄校水；科6、第六阶傲段招商才维护期招(扮2023年岗8月1日未－污2023年努12月31霞日歌)瓦6.1本阶黎段目标：培招商和销售椒相结合完成荣招商任务搁6.2本阶件段推广工作吨内容犹DM宣传单秩页（针对二麻次签约主力轮商家进行宣砍传）；荐配合本项目跪系列活动；付次主力店正绑式签约仪式刮；报广宣传；催项目网站宣富传；寺户外广告、笼电视广告、呆楼体广告等冻全面更新；漠报纸公告对锻进驻商家进料行答谢。晕6.3本阶接段重点役次腰主力店签约宅。炎6.4主要废活动事项忍次主力店商印家正式签约钞时间：厌待定瞎地点：踪地址待定乳目的：您（1）次主越力商家的确晓定；悦(矮2）制造项秘目口碑宣传纳效应，为后日期开业做前例期宣传造势关活动。笛形式：折次主力商家貌签约仪式+华文艺汇演+励酒会柳参加人员：岛有关政府机肌构领导、各哑大媒体记者轰、项目合作续商、进驻主达力店商家代直表、商户代抹表等。丙活动：丽大型歌舞文尖艺汇演、主葵力商家介绍碌、邀请客户坝互动表演等鸦。狭统筹：泛威海高新置愁业西、香港顺翔卵工作人员安精排：（详见英活动具体安养排）糟7、第七阶爬段项目池开业临(汁2023年涉1月1日剃－袋2023年丙5翅月31日腰)非7.1本阶跑段推广目的耳强势招商开铃业宣传，最孙后冲刺。锻7.2本阶挣段推广工作毙内容后新闻发布会乓（视实际情第况召开）；是节日促销活逆动；索项目网站宣料传；啄组织已购铺凉业主做联谊状活动，通过讨口碑宣传；剂项目整体开鞠业典礼筹备论；督开业邀请函想制作发放；茫电视、广告卷、DM广告随宣传；销开业庆典举渠行；液招商策划总岭结报告。券7.3本阶域段重点端为本项目商偏业顺利开业型做好充分准年备。价四、项目整言合传播归1、聚户外广告类鸽户外广告牌台、围档广告孝及车体广告沾。眠2、劝媒体传播神报纸广告及翠广播传播丙。童3、馋媒体选择大报纸软文的汤选择与发布蚂。拦4、钟促销活动实卷施辆5、劣公关活动实斜施与指导实缘施贤五、招商实刑施炭招商总体战波略及目标敞抢先占领市蚂场主动，为于整体招商打创下坚实基础感，戒营造商圈氛坦围耳。招商阶段耻咨询试探阶召段液正式招商阶亦段集中招商期强化招商期招商扫尾期检招商阶段性曲工作安排喂2.1舍咨询试探喉阶段遭选出部分不津同单位进行伸市场初探吸考核商户对址项目的初步戏认知杨租金价格调内整毒2.2陕正式招商氧阶段集中招商期招商扫尾期端完成了项目连认知、价格眼初探后，针感对到访客户泛进行分类分的析，相应调揪整定位。斩利用各种媒猴体渠道，组侨合推广，提占升本项目的槐品牌影响力这。陕将招商工作布推入第一次接高潮。强化招商期裳充分利用项舌目形象展示交，将招商工粒作推入第二扭次高潮。筝举行各类公幕关活动，媒滥体联动，刺绳激市场。伞结合招商租截金政策给客闲户相关优惠香。仇利用主力店哲开业造势余给波，完全消脑化剩余商铺旬招商。综上所述松在招商过程诸中，要求各妨营销吹招商各个策环节紧密相垫衔，以树立萌项目商业品司牌形象为主元，稳定提升踏招商面积率坏，任何一个欠环节的失误姐，都将严重胃影响后续整川体工作开展奖。因此，在龟执行过程中艰，必须严格种把握市场形税势，推出时衔机，严格既毕定的招商进饼度进行，不振积压任务，铜一旦出现招稠商瓶颈，及盒时调整营销度思路及手段帝，使招商工绩作顺畅完成辟，否则难以片按时按量实驴现招商目标完，影响资金章回收和开业夫目标。删第袭七嘉部分项匠目招商条件呆一、刻项目合作方变式汁商铺自购自器营、自租、色委托租赁鞋投资客购买阔商铺后自主住经营，不受楚商管公司