循环经济示范区集中安置小区工程可行性研究报告(代项目建议书)

XXXXXX循环经济示范区集中安置小区工程可研报告（代项目建议书）第62页XXXX循环经济示范区集中安置区可行性研究报告目录一、总论…………4（一）项目概况………………4（二）项目背景………………4（三）项目申请报告依据及范围…………6（四）项目主要技术经济指标………………7（五）结论与建议……………7二、项目区基本情况…………8（一）项目区基本情况………8（二）项目单位基本情况……………………11三、项目建设的必要性及建设条件…………11（一）项目建设的必要性……………………11（二）建设条件………………17四、项目建设市场前景分析…………………18五、项目建设内容与建设规模………………26（一）建设内容………………26（二）建设规模………………26六、项目工程技术方案………21（一）本工程采用的现行设计规范主要有………………21（二）建筑单体设计…………21（三）户型设计………………22（四）建筑环保设计…………23（五）设计要求………………23（六）本工程的结构设计及主要措施………23（七）基础形式………………24（八）供配电工程……………24（九）电视、电话、局域网…………………26（十）电气节能………………27（十一）给排水工程…………27（十二）人防工程……………32（十三）弱电工程……………32（十四）供气工程……………33七、环境保护、水土保持及节能……………33（一）环境保护………………33（二）水土保持………………34（三）节能……………………35八、项目管理及建设进度计划………………36（一）项目管理………………36（二）建设进度计划…………38九、投资估算及资金筹措……………………38（一）投资估算………………38（二）资金筹措………………40十、经济评价…………………41（一）分析原则与依据………41（二）经营收入估算…………42（三）总成本费用估算………43（四）财务效益分析…………43（五）风险分析………………48（六）不确定性分析…………48（七）社会效益………………49十一、结论……………………49附件：1、园区成立的批文2、土地储备中心成立批复3、土地储备中心营业执照4、土地储备中心组织机构代码证附图：1、循环经济园区位图2、循环经济区集中安置区区位图一总论（一）项目概况1、项目名称XXXXXX市XXXXXX循环经济示范区集中安置小区工程2、项目建设内容项目建设内容主要XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园集中安置小区建设，该项目为高层住宅建筑，根据规划要求配套有配套停车位、健身设施、幼儿园及社区服务中心等休闲娱乐设施。3、建设单位XXXXXX市XXXXXX循环经济示范区筹建处4、项目申请报告编制单位、资格等级编制单位：XXXXXX市规划设计院法人代表：XXXX资格等级：乙级证书编号：工咨乙12220070029发证机关：国家发展和改革委员会（二）项目背景地处XXXXXX市XXXXXX区的XXXXXX地区，是国家“一五”、“二五”期间重点投资建设的全国著名的冶炼、化工老工业基地，是XXXXXX工业的聚集区和XXXXXX省的工业化标志性区域，在XXXXXX省工业布局中具有举足轻重的地位。然而，由于工业结构和历史原因，该地区的企业以大宗基础工业品粗加工为主，属于典型的“高投入、高消耗、高排放”的传统生产模式，产出大量的“三废”，结构性、区域性环境污染十分严重，主要污染物尤其是重金属废水和二氧化硫烟气排放长期处于高水平，已严重威胁XXXXXX地区的空气质量和湘江沿线的饮用水安全。该区域目前已经发展成为工业、居住和商业混杂区，城市公共绿地较少，且不均衡，能提供市民休闲的公共绿地更是少之又少；流经区内的几条河流均须进行大力整治，社区环境存在脏、乱、差现象。随着改革和国有企业的重组，原有的用地布局和产业结构已不适应当前城市发展的需要，在城市建设方面这一地区普遍存在着公建布局不当、社会服务设施不足、建筑质量陈旧、土地利用效益率低下、居民生活质量不高和城市形象较差等一系列问题。XXXXXX省委、省政府提出将XXXXXXXXXXXX工业区作为发展循环经济、治理区域污染的试点工业区，发展循环经济，推动资源节约和综合利用，推行清洁生产，改变传统的高消耗、高排放、低效率的粗放型经济增长方式，是XXXXXX工业区实现经济、环境和社会效益相统一，加快建设资源节约型和环境友好型社会的有效途径。2007年12月，经国务院批准，XXXXXXXXXXXX城市群获批建设“全国资源节约型和环境友好型社会建设综治配套改革试验区”。将xxxx、XXXXXX、xxxx三地在经济上联结起来，推动区域协调发展方针和中部崛起战略。为从根本上解决XXXXXX工业区环境污染问题，实现老工业基地振兴和持续发展的战略选择提供了更大、更坚实的平台，报经国家发改委和环保总局等六部委批准设立XXXXXXXXXXXX循环经济示范区，在示范区内建设循环经济工业园。为有效解决循环经济工业园征地和拆迁、改造、建设过程中，直接牵涉到工业园规划范围内的28399人的居民迁移安置问题，特建设集中安置小区。（三）项目申请报告依据及范围1、项目申请报告依据（1）XXXXXX城市群区域规划（2003年2020年）；（2)XXXXXX市城市总体规划(2006—2020)；（3）XXXXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划;(4)《中华人民共和国城市规划法》；（5）XXXXXXXXXXXX循环经济园控制性详细规划（6）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（7）其它有关专业设计规范；（8）建设单位提供的相关资料。（9）项目单位提供的其他基础资料；2、项目申请报告研究范围依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、市场分析与预测、建设内容及规模、土地利用及建设条件、开发建设思路及工程技术方案、环保及节能、项目管理及建设进度计划、投资估算及资金筹措、效益分析等方面进行分析研究，为企业进行项目改造建设提供决策依据，供审批部门提供决策参考。（四）项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1规划用地面积m269086.31合103.63亩2有效用地面积m250367.26合75.55亩3总建筑面积m2145086.4安居房m2141756.4物业管理建筑m2880幼儿园m224504建筑密度%31.80%5容积率倍2.816绿地率%33.4%7建筑最高层数层128建设工期年29项目总投资万元15457.29其中土地开发成本万元0划拨用地建安工程费用万元11534.37其他工程费用万元3576.82不可预见费用万元346.18（五）结论与建议1、根据《XXXXXX城市群规划》、《XXXXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《XXXXXX市城市总体规划(2006—2020)》、《XXXXXXXXXXXX循环经济园控制性详细规划》，建设XXXXXXXXXXXX循环经济园集中安置小区项目是XXXXXXXXXXXX城市群建设“全国资源节约型和环境友好型社会建设综治配套改革试验区”的需要，项目建设是XXXXXX城市建设发展的需要，是XXXXXX循环经济园建设的需要。2、该项目选址XXXXXX市XXXXXX区XXXXXX循环经济工业园响田西路先锋村，占地面积104亩。3、项目建设内容主要是XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园集中安置小区建设，该项目为多层住宅建筑，根据规划要求配套有配套停车位、健身设施、幼儿园及社区服务中心等休闲娱乐设施。4、本项目总投资为15457.29万元。资金来源拟向XXXXXX市商业银行XXXXXX支行申请3年期贷款10000万元；XXXXXX市XXXXXX区土地储备中心自有资金(含财政投入)5457.29万元。5、本项目财务评价表明，全部投资财务内部收益率为19%，投资回收期为2.68年，总的投资利润率为24.45%，从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目符合城市基础设施建设特征，需要政府相关部门从政策、财力方面给与大力支持。该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家建设社会主义新农村的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。二项目区基本情况（一）、项目区基本情况1、XXXXXX市基本情况XXXXXX市位于XXXXXX省东部，湘江中下游罗霄山脉西麓，南岭山脉至江汉平原的倾斜地段上。地跨东经112°59'～114°08'，北纬26°03'～28°02'。东西宽88.75km，南北长219.25km。XXXXXX市总面积1.14万平方公里，其中市区面积77平方公里。现辖城区的南、北、东、郊四区以及XXXXXX县、醴陵市、攸县、茶陵市、炎陵县五县（市），有140个乡镇。（XXXXXX芦淞区为现辖城区的南区）。2004年年末总人口370.93万人，其中城镇人口152.4万人。XXXXXX有着得天独厚的区位优势。XXXXXX南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。XXXXXX是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处XXXXXX站离区１公里，XXXXXX火车站是全国五大客货运输特级站之一，XXXXXX北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅３５公里，行程时间均在半小时之内；四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越的地理环境、便利的交通条件给XXXXXX带来的是充足的人流、物流和信息流，使XXXXXX市成为“XXXXXX城市群”中工业基础最强的城市。“XXXXXX城市群”是xxxx、XXXXXX、xxxx的简称，三市同处湘江中游，是中国第一个自觉地进行区域经济一体化的试验区。2008年全市生产总值完成910亿元，增长13.5%，人均GDP达到24462元。实现工业增加值433亿元，增长16.3%。实际利用内资137.4亿元，实际利用外资3.2亿美元，增长33.3%。全市财政总收入达82.1亿元，比上年增长21.5%。城镇居民人均可支配收入16500元，增长14%。2、XXXXXX市XXXXXX区基本情况XXXXXX市XXXXXX区位于XXXXXX市北部，1969年建制为XXXXXX市北区，1998年8月经XXXXXX市人民政府区划调整为XXXXXX区。北接xxxx、xxxx，南依白石港湾，东接浏阳、西伴湘江，地处XXXXXX金三角咽喉，是XXXXXX实施开放带动战略，发展"五区一廊"经济的重点开发区。辖云田、龙头铺2个乡镇，XXXXXX、响石岭、田心、铜塘湾、井龙5个街道，面积161平方公里，总人口25万。XXXXXX区交通便利,京广、浙赣、湘黔、武广四大铁路干线交汇；上瑞高速、京珠高速、株长高速、320国道、XXXXXX城市快速环道穿境而过；浩荡湘江四季通航，千吨级船舶可直达长江；沿株长高速北上30公里，即抵长沙黄花国际机场。雄厚的工业基础与产业配套能力。田心高科技工业园、XXXXXX循环经济工业园、兴隆工业小区、美泉工业小区依序分布，形成以轨道交通、冶炼、化工、建材为主体的四大产业集群。辖区内集结了中央、省、市规模以上工业企业118家，其中26家企业销售收入过亿元，辖区工业总产值达240亿元，一大批高新技术企业正迅速发展成为年产值50亿元乃至100亿元以上的国家行业标志性企业。在区域经济发展中，XXXXXX区GDP总量高达98亿，人均GDP全市第一，在XXXXXX省城市区域综合实力排名中位居第7，工业基础与产业配套在此彰显出强劲的实力。区内XXXXXX电力机车研究所、中南林学院、XXXXXX铁道职业技术学院、XXXXXX化工职业技术学院、XXXXXX职业技术学院等院所和三个国家级企业技术中心、两个博士后工作站，包括中国工程院院士、国家有突出贡献专家以及中央专业部门跨世纪学术学科带头人等一大批精英团队，科技研发硕果累累，人才辈出。(二）项目单位基本情况XXXXXX市XXXXXX区土地储备中心于2008年12月报经XXXXXX市机构编制办公室批准成立，注册资金680万元，法人代表：姚建；经营范围：盘活闲置和存量土地，规范土地交易行为和土地市场的同统一管理，优化土地资源配置，拟订和执行土地收购和储备，前期开发供应计划；承担土地收购、收回、置换、储备及整理，开发计划和划拨、出让等具体工作；负责土地储备资金的筹措、使用、管理，负责土地储备中的协议洽谈，费用测算，负责管理实施储备土地，发布储备土地信息，负责土地整理项目的实施管理和地籍测绘、工程测量等工作。注册地址：响石西路XXXXXX大桥桥头，经费来源于：XXXXXX市财政和XXXXXX区财政。现有人员22人。全部具有本科以上学历。其中中级职称人数12人，高级职称3人。xxxx：男，1975年11月，本科学历，现任土地储备中心主任，1997年7月-2006年3月，任XXXXXX市国土资源局天元分局科员；2006年3月-2008年12月，任XXXXXX市国土资源局天元分局副科长。三、项目建设的必要性及建设条件（一）项目建设的必要性1、区域居住环境的恶化使居民必须重新选址居住XXXXXX工业以有色冶炼、化工、建材、火力发电、机械为主导产业，重工业型的产业结构不仅资源、能源消耗量大，“三废”排放量也大，工业结构性污染十分突出，国家环保总局将XXXXXX列为中国污染最严重的十大城市之一。XXXXXX坐落在XXXXXX北区的XXXXXX区，面积仅有16平方公里，却有100多家排污企业，而这些企业又都以冶金、化工、建材、机械为主，是重污染源。历年统计资料表明，XXXXXX工业区的工业废气等标污染负荷的约占全XXXXXX市的60%，工业废水等标污染负荷约占全XXXXXX市的70%，是XXXXXX市、XXXXXX省环境污染最为严重的区域。XXXXXX工业区年排放工业废气277亿立方米，含二氧化硫7万多吨；年向湘江排放废水5000多万吨，含汞、砷、镉、铅等重金属严重超标；年生产废渣137多万吨。株化在PVC扩产后将达到年排放540万吨含电石渣废水，是XXXXXX省污染最严重的地区。以2005年为例，XXXXXX工业区实现规模以上工业总产值185.25亿元，约占全市规模以上工业总产值的30.6%，但区域空气污染负荷占全市城区的40%；消耗工业燃煤481万吨，占全市工业燃煤量的50%；排放工业废水5101.9万吨，占全市工业废水排放量的56.7%；排放二氧化硫71725吨，占全市工业废气排放量的80%；汞、砷、镉、铅、六价铬、挥发酚基本都来源于XXXXXX工业区。在XXXXXX排污段的湘江霞湾段，断面水质为V类，有时甚至劣于IV类，是湘江水质最差断面。湘江一直以来是沿岸居民生活、工农业生产主要水源，自XXXXXX工业区建立后，因大量有毒有害工业废水的排入，右岸水域污染严重，已失去了天然水体的原有使用功能。除湘江外，该区域内还有一些自然溪流和3座小型水库以及大小不一的近千口池塘，均靠降雨补充水量，为农灌和渔业养殖用水。XXXXXX工业区工业废水和生活污水绝大部分经过铜塘港和霞湾巷两条河流排入湘江。因受纳废水量大、污染物种类多，这两条河已失去了天然河港的功能，变成了市区污染最为严重的纳污港。由于废气排放点源密集，该区域多次发生大面积烟雾事件。XXXXXX工业区空气质量劣于三级标准，超标的污染因子为二氧化硫和可吸入颗粒物。湘江霞湾段在接纳了XXXXXX工业区的废水后，在右岸形成宽约100米、长约2000米的黑色污染带，水质劣于III类，尤其汞、石油类二项指标，年均值超标倍数分别为3.86、1.65倍。XXXXXX三市沿湘江而布，三市湘江干流流程不足200公里，均以湘江为饮用水水源和纳污体，XXXXXX工业区排放的废水由于重金属和有机物排放总量均较大，危及长潭两市饮用水水源安全。由于XXXXXX工业区冶金、化工等众多企业排放的大量污染物质，造成该区土壤在不同程度上遭受了工业三废严重污染（主要是重金属污染），致使部分土壤的理化性能发生了改变，在一定程度上影响作物正常生长，尤其是一些难降解的重金属等污染物在作物体内积累，影响产品的产量和质量，并使该区一些农业耕地失去生产功能。根据《XXXXXX省XXXXXX市环境质量报告书（2001-2005年度）》（XXXXXX市环境保护局），2005年在XXXXXX的六个监测区域中，XXXXXX区土壤重金属污染最严重，监测的7项重金属（总铜、总铅、总锌、总镉、总汞、总铬、总砷）中，除了总铜和总铬之外，其余5项指标超标。超标最严重的是总镉（最大超标倍数51.52倍），其次是总汞（最大超标倍数22.3倍），第三是总锌（最大超标倍数2.68倍）。监测数据表明，XXXXXX工业区内及周边农产品重金属含量超过国家规定，如2005年，该区所产蔬菜监测的7项重金属指标中总镉、总汞、总铅等3项指标超过《食品中污染物限量》中的标准值，总镉、总汞、总铅的超标倍数分别是64.11倍、185.80倍、66.01倍，土壤环境的重金属污染将直接导致该区域水体重金属污染，并对整个生态环境系统产生重大影响。该区域目前已经发展成为工业、居住和商业混杂区，城市公共绿地较少，且不均衡，能提供市民休闲的公共绿地更是少之又少；流经区内的几条河流均须进行大力整治，社区环境存在脏、乱、差现象。随着改革和国有企业的重组，原有的用地布局和产业结构已不适应当前城市发展的需要，在城市建设方面这一地区普遍存在着公建布局不当、社会服务设施不足、建筑质量陈旧、土地利用效益率低下、居民生活质量不高和城市形象较差等一系列问题。为了有效解决XXXXXX地区已不适宜居住和用地布局、产业结构已不适应循环经济示范区发展的要求，必须将XXXXXX地区的居民移民。2、项目的建设是XXXXXX市经济发展的需要XXXXXX作为国家“一五”时期重点布局建设的工业重镇，经过五十年的发展，XXXXXX市早在“一五”就被确定为中国八大重要工业城市之一，经过50多年的发展，XXXXXX市的经济和建设已形成一个比较完整的体系，综合实力有了较大的发展。按照国家工业新的40个行业分类，XXXXXX工业涉及34个行业，硬质合金、电力机车、电锌等10多种产品仍居全国首位，是世界五大合金生产基地之一，是中国最大的有色冶炼和电力机车科研制造基地，是江南最大的铁路货车制造、航空发动机和火花塞制造基地。全市621家独立核算规模工业企业，目前有7家企业进入全国工业企业500强。已形成了交通设备制造业、新型材料制造业、煤化工业、健康产业和日用陶瓷生产基地以及区域性现代物流中心等五大支柱产业。XXXXXX省委、省政府提出将XXXXXXXXXXXX工业区作为发展循环经济、治理区域污染的试点工业区，发展循环经济，推动资源节约和综合利用，推行清洁生产，改变传统的高消耗、高排放、低效率的粗放型经济增长方式，是XXXXXX工业区实现经济、环境和社会效益相统一，加快XXXXXX经济发展的有效途径。3、项目的建设是体现“和谐社会”和“两型社会”的需要

XXXXXX市“两型社会”建设XXXXXX循环经济示范区（以下简称示范区），是2004年起，由XXXXXX市委、市政府着手，拟采取“政府牵头、市场运作、企业参与、公司经营、滚动开发”的思路进行规划建设的重点项目。XXXXXXXXXXXX循环经济示范区是国家级园区（示范区），水、电、路等基础设施完备。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市经济适用住房建设相对滞后，制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决园区内关停企业下岗职工等困难群体以及拆迁居民家庭住房安置工作力度，2007年8月7日，国务院下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，确定住房保障工作的原则意见。XXXXXX循环经济工业园集中安置小区是园区为解决园区内关停企业下岗职工等困难群体以及新增项目征地拆迁户安置的综合小区，是园区加速推进“两型社会”建设的重要保证,XXXXXX循环经济工业园集中安置小区工程的建设符合国家和XXXXXX市产业政策。批准建设循环经济园安置小区，体现了执政党“以人为本”的执政理念，符合当前建设和谐社会的要求，对XXXXXX城市群建设“两型社会”具有重要的示范意义。4、建设好安置小区也符合加快城市建设，提高城市品味的要求。城市建设经过几十年的摸索，统一规划，集中建设，集约用地，提高质量，提高城市品位已经成为城市规划者和城市管理者的目标。改造城市，美化城市，建设统一规划的居民小区，能有效改善城市的面貌，提高城市品位。（二）建设条件项目选址土地已纳入XXXXXX市规划建设用地范围，符合城市规划整体要求。工程地质概况1、场地位置及地形、地貌：拟建场地位于XXXXXX市XXXXXX区，地貌属低缓丘陵地貌，钻孔地面绝对标高在65.62-102.5m之间.2、岩土工程地质分层：根据钻探揭露，组成拟建场的地层岩性为：填土（层厚0.4-7.1米）、耕植土（层厚0.3-0.8米）、粉质粘土（层厚1.7-5.7米）、含砾粉质粘土（层厚0.50-3.40米）、全风化岩（层厚8.0-10.0米）、强风化岩（层厚0.4-6.9米）、中风化岩（层厚1.70-7.90米）。3、场地水文地质情况。场地内填土、耕植土中含上层滞水，其含水量受气候影响较大，粉质粘土为相对隔水层，全风化岩、强风化岩、中风化岩层中含弱风化裂隙水。该场地地下水对砼结构不具腐蚀性。地下水的主要补给来源为大气降水，地下水静止水位埋深在8.80-21.80米左右。4、自然条件①基础风压：Wo=0.35kN/m2，调整系数为1，地面粗糙度类别为B类。风载体形系数取Us=1.3。风载风振系数和风压高度变化系数按《建筑结构荷载规范》要求取值。②基础雪压：So=0.45kN/m2③建筑场地地震基础烈度为6度以下。④环境类别：标高±0.00以上一类，±0.00以下及外露构件为二a类所在地的水、电、天然气、通信等基础设施已达周边地区，便于接引，而且外部交通便利，运输方便。基础配套设施较为齐全，生活舒适方便。项目综合考虑了城市规划、环境、交通、外部协作等各方面的要求。建设的外部条件已经基本具备。四项目建设市场前景分析根据调查数据，目前XXXXXX循环经济工业区须28399人移民安置牵涉到8818户，估计每户按110m2/户计算，须安置房100万m2，按目前XXXXXX根据统一规划，分步实施的原则，目前一期移民为镉污染土地综合治理的安置，涉及到6457人，2000户的移民，按100m2/户计算，需安置房20万m2本次建设安置小区145，086平方米，作为XXXXXX循环经济示范区拆迁户的定点安置项目，处于城市中心地带，具有明显的地域优势，同时作为安置区由于其具有明显的政策优惠优势，成本更低，定价为1200元/平方米，另外财政再补贴200元/平方米给开发商，使其销售的前景看好。五项目建设内容与建设规模（一）、建设内容本工程为安置房，高层住宅建筑，根据规划配套有幼儿园及社区服务中心、公建设施、停车位、中央水景广场、健身设施、篮球场等休闲娱乐设施。（二）、建设规模项目总用地面积69086.31m2（合103.63亩），有效用地面积50367.26m2（合75.55亩），总建筑面积145086.4m2，其中：安置房建筑面积141756.4m2，物业管理建筑面积880m2，幼儿园建筑面积2450m2。六、整体规划本工程为XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园的集中安置综合小区,以满足保障对象基本住房要求为目标，规模适度，交通便利，生活设计基本齐全，套型面积严格控制。本规划设计意在创造一个布局合理，配套齐全，环境优美的新型住宅小区，充分结合并利用用地的现状条件，形成环境、建筑、人的和谐统一，具体地体现“以人为本”的设计理念。1、充分利用基地的自然条件，强调创造良好的居住环境，同时结合其自然环境，进行总体的景观规划和设计，为规划锦上添花。2、通过设计丰富的住宅类型，合现的规划布局，现代气息的建筑造型，创造现代化风格的居住小区。3、设计流畅而经济实用道路系统。4、充分考虑湖湘居民特有的生活方式，为求一个富有亲和力，又能反映XXXXXX特色的居住小区。5、本着可持续发展的思想，规划小区的建设具有更强的可操作性和灵活性，有利于今后的改造。小区道路组织在与城市规划道路保持方便联系的基础上，形成了完善的系统，小区主路道路路宽5.0米，庭院道路为尽端式，宽1.5-2.0米。由小区主路与庭院路组合成小区完善的交通体系。在组团内部建有完整的休闲区域，道路交通系统规划打破了传统道路界面单一化的局面，使道路不仅满足交通的流线要求，同时强调其视觉感知及人行活动的安全性、游憇性和文化性。现代人对绿化环境的要求，是“量”与“质”的结合，居民对住宅区的环境质量日趋重视。在住宅区中，绿化犹如呼吸系统，已成提高住宅环境质量，创造健康小区的有机要素，同时也是居民活动的场所，小区内部沿小区主路散布大小不一的景观绿化点，相互贯通，共同组成多层次的绿化系统，规划的中心绿地尺度适中，绿地相对分散，使各类绿地保持了较高的使用率。在小区内设有社区服务中心，内设物管、商业服务、文化娱乐、健身医疗保健等公建用房，并单独设置幼儿园。根据合理的服务半径，区内布置了配电房、有线电视交接间等设施，小区建成后，根据实际情况布置果皮箱。六项目工程技术方案（一）本工程采用的现行设计规范主要有《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版《建筑结构荷载规范》GB50009—2001《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001及2002年局部修订《混凝土结构设计规范》GB50010—2002《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001年版）《岩土工程勘察规范》GB50021—2001XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园管委会提供的地基岩土工程初步勘察报告。建设单位提供的委托书及当地行政主管部门的有关文件本工程建设地点在XXXXXX省XXXXXX市XXXXXX区；设计基准期为50年，结构的设计使用年限为50年；各栋均为为砖混结构。建筑抗震设防标准：地震作用采用的抗震设防烈度为6度以下，不需要采取抗震措施。（二）、建筑单体设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定和相关建筑设计指导思想和设计特点1、本工程设计全面贯彻国家的有关政策和法规，严格执行各项有关设计规范和规程，尽力满足建筑单位的要求，力求使本工程绝大部分住户能拥有优美的环境和良好的朝向，以环境求效益，以增强本安置的经济价值。2、在设计中尽量采用新材料、新技术、新工艺、新设备，做到节电、节水、节能。住宅厨房采用变压防窜烟防倒灌排烟道，减少污染。3、从投资效益出发，在建筑总体布置上采用分组布置，便于分组施工，对各单体住宅的门、窗、阳台及楼梯等，采用统一设计，形成规模效益，减少成本和缩短工期。4、本设计由走廊式多层廉租房，多层安置住宅及配套公建组成，按《建筑设计防火规范》的规定进行防火设计，详见消防篇。（三）、户型设计户型均多层板式建筑，均为一梯二户，户型特点：（1）注重明厨明卫，室内流线清晰，动静分区，独立餐厅，确保家居的私密性。（2）保证每间房足够的面宽，结构南北通透，可产生良好的通风。（3）保证具有南向阳台，厅与卧室强调方正的形状及正向正北的朝向。建筑立面设计，在立面设计上我们尝试着使用自然构成的手法，宜人的尺度和协调的立面配以自然的文化石与清雅的外墙涂料使建筑和谐地融入自然之中，由于室内空间的丰富，造成了坡屋顶的错落有致，坡屋顶上的屋脊，檐口处的瓦都极具传统特色。（四）、建筑环保设计1、建筑外墙，屋面均采用节能保温材料。2、建筑外窗采用中空玻璃，外门采用节能外门。3、厨房、卫生间均采用变压防窜烟防倒灌排气道。4、雨污分流，减少二次污染。5、空调均定位设计，空调冷凝水有组织排放。6、住宅内南北向形成穿堂风，利于空气流通。（五）、设计要求1、本工程结构安全等级为二级。2、本工程地基基础设计等级为丙级。3、本工程砌体施工质量控制等级为B级。4、本工程不作抗震设防。5、本工程结构耐火等级为三级。各建筑结构构件的耐火极限按《建筑设计防火规范》表2.0.1执行。6、钢筋混凝土结构裂缝控制等级为三级。（六）、本工程的结构设计及主要措施1、屋面板，厨房、卫生间及跨度大于4.2米的客厅楼面板均采用现浇板，其余楼面板采用预制板，现浇板厚一般不小于100。2、为减少砌体结构开裂现象，隔层设置圈梁。（七）、基础形式根据甲方提供地质初步勘察报告，本工程采用天然地基，基础埋置于全风化岩，地基承载力特征值为200Kpa。基础埋深大于建筑物总高的1/20。（八）、供配电工程1、设计依据：⑴《10kv及以下变电所设计规范》GB50053-94《低压配电设计规范》GB50054-95《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000版）《建筑照明设标准》GB50034-2004以及有关国家现行规范标准⑵建设方提出的意见及要求。⑶本公司各工种提供的资料。2、设计范围：⑴该建设工程的供配电、照明、电力、防雷接地等。⑵该建设工程的，电视、电话、综合布线、安防等。⑶供电设计分界点在10kv高压供电电缆头。弱电的系统设备由服务商集成。3、供电电源：根据防火规范，该建筑属多层住宅，其用电负荷为三级负荷。箱式变电所设在室外，由电业局负责提供一路10kv高压电源，电缆直接埋地敷设引来，并对商业、住宅等设一批分表供电费核算收取。4、负荷计算：⑴1#,2#变压器（一期）用电负荷为：4KW/户,588户。Pj=4X588X0.33=776.16KVA选用两台500KVA箱式变压器，其负荷率为77.6%。⑵3#变压器（二期）(1)住宅用电负荷为：6KW/户,684户。Pj1=6X684X0.33=1354.32KVA(3)配套房用电负荷为：40KW/m2,880m2Pj2=40X880=35.2KVA(4)总用电负荷为：Pj=Pj1+Pj2=1389.52KVA。选用二台800KVA箱式变压器，其负荷率为86.8%。⑸总计：该小区总装机容量为2600KVA。5、配电系统：⑴由箱式变电所放射式对各栋供电，各栋底层设置配电小间。⑵一期各层设置集中电表箱计量，二期按单元设置集中电表箱计量。⑶辅助用房分栋设置电表计量。6、线路及敷设：⑴高压电缆采用YJV型穿管埋地敷设。⑵配电出线采用YJV电缆埋地敷设。⑶所有楼层支干线均采用BV型铜芯塑料线在内顶敷设，套内线采用板、墙内PVC管暗敷。7、照明设计：⑴所有场所照度按国标值设计，并满足负荷密度节能要求。⑵商场采用双管格网荧光灯，选用T8节能灯管，公共部分用节能灯，其他部分（住宅）采用白炽灯。8、防雷接地：⑴根据防雷规范，该建筑属三类防雷民用建筑。⑵屋顶设置避雷网，利用大楼的结构钢筋作引下线及接地网，并形成笼式防雷网。⑶采用联合接地体，接地电阻实测值不大于1欧。⑷各栋设置总等电位连结，所有引入的金属管线均与之连结，卫生间设置局部等电位连结，供电采用TN-S系统。（九）、电视、电话、局域网1、电话门数预计为1800门，由服务商直接提供1800门的电话容量，总交接箱设置于室外。2、电视信号由服务商提供，不设置自办节目设备，预计电视用户终端2300户，采用分支一分配方式，双向传输，终端电平为69±5dB。3、采用综合布线，服务商提供光缆接入，小内采用五类线，各栋设置数字交换机。4、电视监控等安防措施有待与建议方进一步协商后，再进行设计。（十）、电气节能公共部分的照明采用节能灯及声光延时开关控制。（十一）、给排水工程1、设计依据（1）《建筑给排水设计规范》GB50015-2003（2）《室外给水设计规范》GB50013-2006（3）《室外排水设计规范》GB50014-2006（4）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（5）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005⑹本项目建筑、结构、采暖空调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。2、设计范围⑴本组团室内外给排水系统；⑵本组团室内外消防系统。3、室外给水排水工程：⑴室外给水工程设计①水源A：本组团水源为城市自来水，供水压力≥0.32Mpa。B：本组团分别从北侧现有道路引入2根DN200给水管形成环状，供应本组团的生活和消防用水。②用水量A：生活用水量：最高日1454m3，最大小时130m3，平均小时66m3。B：主要用水项目及其用水量，详见下表本工程各用水项目用水量汇兑表序号用水项目名称使用人数或单位数使用时间单位用水量标准（L）小时变化系数（）用水量（m3）备注平均时最大时最高日1住宅4848人24每人每日2502.350.511612122绿化喷灌17177m8每m2每日次31.06.46.452小计5712212643未预见水量8.58.5518190合计661301454C：消防用水量，见下表消防用水量标准及一次灭火用水量序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室外消火栓系统20L/s2h144m3由室外管道供合计144m3（2）给水管道系统①室外采用生活用水和消防用水合用管道系统。②管材a、管径DN＜80mm者，采用内外壁涂塑钢管，丝扣连接。b、管径≥80mm者，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。c、管内壁涂塑材质应符合《生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》GB/T17219-1998的要求。d、管道、管件及阀门的工作压力为1.0Mpa。③水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用复合材料井盖和盖座，位于行车道上者为重型标准；位于非行车道上者为轻型。2、室外消防给水工程设计（1）室外消防水源采用城市自来水。（2）室外消防用水量为20L/s。（3）室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。共设有3套地上式消火栓（SS150/80-1.0型），其间距不超过120m，距道路不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。（4）室外消防由市政管网直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行直接灭火。4、室外污水工程设计（1）本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。（2）生活污水排水量：详下表序号用水项目名称使用人数或单位数使用时间单位用水量标准（L）小时变化系数（）用水量（m3）备注平均时最大时最高日1住宅4848人24每人每日300×0.92.34510410912绿化喷灌17177m28每m2每日次3×0.91.05.85.847小计5011011383未预见水量按本表1至2项之和的15%计817171合计581271309注：表中序号1-2项的排水量标准生活给水量标准的90%计。（3）本组团生活污水汇集并经化粪池处理后，近期排入现有排水暗沟，远期排入城市污水管道。（4）室外排水管道采用承插式UPVC双壁波纹管，橡胶圈接口。（5）本工程采用砖砌检查井，全部采用重型复合材料井盖和盖座。5、室外雨水工程设计（1）本小区已预留本组团的雨水接入检查井，近期排入现有排水暗沟，远期排入市政雨水管网。（2）雨水量①暴雨强度公式q=167AL/(s·ha)Q＝q·F·ψ（t1+mt2+B）n②设计重现期：P=2a③设计降雨历时：t=t1+mt2,m=2④地面集水时间：t=10min⑤地面综合径流系数：取ψ=0.80（3）室外道路边及广场适当位置设置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。（4）雨水管采用承插式UPVC双壁波纹管，橡胶圈接口。（5）雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。6、建筑物内给水排水设计A、生活给水系统（1）用水量：本建筑各部分的生活用水量，详见本设计说明书表4.1-1。（2）给水系统：①系统设置：小区采用生活消防合用给水系统。②住宅每套设一只水表，水表安于楼梯间。③管材：采用钢塑复合管，卡压式接口。工作压力：1.0Mpa。B、生活污水系统（1）室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管系统。（2）生活污水排水量详表4.4。（3）室内生活污水重力排出至室外污水管道；（4）排水管采用承插式UPVC双壁波纹管，橡胶圈接口。C、屋面雨水排水系统（1）暴雨强度公式与室外雨水排水设计相同。（2）设计参数：①设计降雨历时：t=5min②设计重现期：P=3a；安全溢流口设计重现期：P=50a③屋面径流系数：ψ=0.90（3）屋面雨水采用内落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集，经雨水管道排至室外雨水沟。（4）室内雨水管采用UPVC管，粘接。（5）消防工程小区工程室外按规定设置DN100地上式消防栓，住宅内每单元设DN50消防栓箱，其位置和个数符合防火規定。该項目消防工作贯彻执行《消防法》，在建筑设计和施工中要严格遵照GBJ16-87建筑防火规范执行。建筑物通过小区主道与城市道路连通，可利用城市道路与小区内部道路共同形成消防安全通道，为消防车的通行提供便捷。各层均严格按照规范合理布置防火分区，设置不少于两个安全出口。首层各楼梯间的出口直接对外，住宅的疏散楼梯单独设计。（十二）人防工程项目的人防工程必须贯彻执行《中华人民共和国防空法》，在建筑设计和施工中要严格按照人防工程规范执行。按总建筑面积的3%修建人防工事。并在设计时考虑建设双重用途，即战时作安全防空，平时作停车场，实行平战结合。由于本项目未设置地下人防设施，故需按规定上缴防空地下室易地建设费。具体实施方案按市人防办审查意见执行。（十三）弱电工程电视：接收信号引自公司有线电视网，在施工中預埋线路、护管和插座。电话：由电信部门专业人员配合在施工中預埋线路及护管、支架和预留分箱位置。网络系统：网络系统由专业部门与施工单位配合同步进行安装。（十四）供气工程采用城市管道天然气供气方式。天然气用量按民用建筑日天然气用量标准估算（每户每月10~20立方米），从小区预留口接入。七环境保护、水土保持及节能（一）、环境保护1.大气住宅小区家庭餐饮以天然气和液化气为主要燃料，无其它集中式废气排放源，故只须在厨房分组设置统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1m的排气筒排出。2.污水处理项目实行雨水、污水分流排放。产生的污水主要为生活废水经化粪池处理达到标准后通过排水管排入城市污水下水管网。3.施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成一定程度污染。因此尽可能避免夜间施工，对粉尘拟采用喷水除尘。4.绿化环境小区绿化率必须控制在33.0%以上，应尽可能多的种植花草树木，进一步提高绿化率，美化自然环境，以保护好植被，減少水土流失。5.垃圾处理小区内产生的生活垃圾采用定点堆放，专人及时清理；建筑施工中产生的垃圾由施工单位负责清除，保证整个小区环境清洁卫生。6.其它本小区定位为安置房综合住宅小区，其内的商业门面不得经营餐饮、铝合金门窗加工、洗车等对环境污染较大的行业。总之，在项目建设和使用过程中，采取上述措施可确保符合环保法规的要求。（二）、水土保持1.水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。2.水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行《水土保持法及其实施条例》，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利主管部门审批。施工中，可根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实处理。竣工后，应尽快种植草皮、树木，恢复植被。（三）、节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，项目拟采取下列节能措施：1.建筑节能（1）主体建筑采用新型墙体材料和增加墙体保温隔热层。（2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。（3）拟采用新型的节能门窗。2.电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：（1）采用节能型产品，如节能变压器、节能型空调；（2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；（3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；（4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；（5）设计时考虑稳定电压措施。3.节水措施（1）充分利用城市供水管网压力进行供水，节约能源；（2）在各建筑物给水进口和各用水单元安装计量总表，每户装智能卡式水表，以利统计和节约用水；（3）选用节水型用水器具和卫生设备。4.其他节能措施（1）楼梯间的路灯选用高效节能灯具，并采用声控系统，以免电灯彻夜长明，浪费电能。（2）电表的选型应尽可能采用节能型，以免运行时浪费能源。（3）加强物业管理工作，及时维修管道，防止跑、冒、滴、漏，节约水电等能源。八项目管理及建设进度计划本项目的管理主要包括六个方面：项目决策、前期工程、工程招投标、工程监理、施工组织和物业管理，在整个项目完成决策及定位后，最重要的三个环节就是工程招投标，施工组织及物业管理。（一）、项目管理1.项目建设的组织管理项目最终能否达到预期目标，除设计的合理性外，更重要的是管理的科学性和合理性。为保证工程建设目标的实现，建设单位应设立专门的项目管理机构，组成强有力的领导班子，配套相应的管理和工程技术人员，加强对项目的资金筹措、工程招标、施工组织等建设全过程的管理。2.招投标管理根据《中华人民共和国招投标法》、《XXXXXX省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》和《XXXXXX市招标投标管理办法》的规定，该工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等达到国家、省标准规定的必须进行招标。因此，本项目拟委托招标代理机构组织工程的招投标工作，采取邀请招标的方式，定向议标。3.工程监理根据国家计委和建设部的有关规定，该项目必须进行强制性工程监理。因此为确保项目建设按期完成，并实现较高的工程质量，建设单位将通过招标方式选择一家具有相应资质的监理公司对该项目进行全方位的监理，主要包括建设投资、工程质量和建设工期三个方面。4.施工组织施工组织是房屋建设中最重要的一项工作，它直接关系到整个项目的建设能否顺利实施以及对项目建设成本的有效控制。所以，建设单位将通过招标方式选择一家有实力、有信誉的承建商，同时配备专业的管理人员，对工程的质量、进度、成本、安全文明进行全方位的过程控制。5.物业管理物业管理是企业极其重要的后勤工作，本项目竣工后由企业自行成立物业管理机构，设置专业管理人员10—15人，并优先聘用企业下岗员工，负责小区的各项事务，严格按照《物业管理条例》的规定，切实维护业主的合法利益。（二）、建设进度计划根据项目工作需要，拟由建设单位组建强有力的领导班子，各负其责，在保证工程质量的前提下，争取加快工程进度，以便使该项目早日竣工。项目进度计划具体安排如下：1.2009年3月底，完成项目策划、可研、勘察、设计等前期准备工作；2.2009年4月前完成拆迁、三通一平、报建等有关手续；3.2009年5月工程开工；4.2011年3月项目全部竣工。九投资估算及资金筹措（一）、投资估算1.编制依据（1）XXXXXX建筑工程概算定额(2001年)；（2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（3）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。（4）现行的市场价格信息资料。2.估算说明（1）本项目建设投资估算范围包括建筑安装工程费、其他工程费用、不可预见费等；（2）拆迁安置补偿费用按建设单位提供的资料以实估算；（3）报建费按XXXXXX市现行的建设项目行政事业性收费标准和依据计算；（4）预备费用（不可预见费）按建安工程费用、其它工程费用二者之和的5%计取；（5）建设单位管理费按建安工程费的1.8%计取；（6）勘测、设计等前期工作费用按建安工程费的2%计取；（7）监理费按建安工程费的1%计取；（8）施工图审查费按建安工程费的0.16%计取；（9）招标代理费按建安工程费的0.5%计取；3.建设项目总投资根据建设单位提供的“XXXXXX市XXXXXX循环经济工业园集中安置小区项目”土建工程基础数据及XXXXXX市住宅基准地价表，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费标准，参照近期XXXXXX市同类工程费用水平，本工程总投资估算为15457.29万元，其中：建筑安装工程费11534.41万元，不可预见费346.18万元，其他工程费用2388.70万元,建设期利息1188万元,详见投资估算表。投资估算表单位：万元序号费用名称计算依据投资金额备注面积(M2）单价（万元）（万元/亩）一土地开发费69086.31划拨用地二工程费用11,534.411建筑工程145086.40.068,705.182电气工程145086.40.01051,523.42含室外配电系统3给排水工程145086.40.004580.35含室外管网4园林、庭院、绿化145086.40.002290.185室外附属工程145086.40.003435.27小区道路、场地平整等三其它工程费2,388.741可研、设计、勘探、审图145092.40.004580.372工程监理费11534.410.01115.343建设单位管理费11535.410.018207.644环保评估费11536.410.001517.305相关报建费1,410.396招投标服务费11538.410.00557.69四不可预见费11539.410.03346.18五建设期利息1,188.00六合计15,457.29(二)、资金筹措本项目建设开发期为2年，经营期限3年，项目所需总投资为15,457.29万元，资金来源有二个途径：拟向XXXXXX市商业银行XXXXXX支行申请3年期建设项目贷款10000万元；自有资金(含财政拨款)5457.29万元，根据回款情况逐年安排到位。各年的资金筹措具体详见表。投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目200920102011合计1项目当年收入-7,356.0512,956.0520,312.101.1销售收入-6,305.1811,105.1817,410.371.2补贴收入1,050.861,850.862,901.732总投资10,900.104,727.19694.0016,321.292.1建设投资10,820.104,637.1915,457.292.2财务费用594.00594.002.3运营费用80.0090.00100.00270.003资金筹措10,900.134,727.19694.0016,321.323.1自有资金900.134,727.19694.006,321.323.2银行贷款10,000.0010,000.00十经济评价(一)、分析原则与依据1、经济分析原则项目建设的主要目的是完成XXXXXX循环经济工业园集中安置小区工程建设，为园区的征地拆迁及土地开发、招商引资打下良好的基础，以带动和促进区域经济的发展。整个项目根据资金情况，计划二年内完成全部投资，三年内完成项目销售工作。2、经济分析依据项目以国家发改委、建设部共同颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家有关政策为主要依据，结合项目的开发方案进行经济分析与评价。（二）、经营收入估算项目主要完成循环经济工业园的拆迁安置房建设，其收入来源主要是安置房出售收入，所有收入归还银行贷款后均将用于园区的经营、发展和配套设施完善。本项目开发覆盖范围总面积约为亩，总建筑面积145086.4平方米，分三年出售完毕（包括建设期）。根据规划：安置房出售价格为1200元/平方米，财政补贴200元/平方米；经计算，本项目在计算期内，收入为20,312.096万元,明细见下表:销售收入计算表单位：平方米，元项目200920102011合计安置房面积52,543.2092,543.20145,086.40单价1,200.001,200.00销售收入-63,051,840.00111,051,840.00174,103,680.00补贴单价200.00200.00补贴收入10,508,640.0018,508,640.0029,017,280.00合计73,560,480.00129,560,480.00203,120,960.00(三)、总成本费用估算项目的成本费用主要为安置房建设成本、财务费用以及开发经营中的经营费用等。项目建设成本根据项目的建设内容及当地价格情况进行估算，详见项目建设投资估算表。项目的财务费用主要为项目建设过程中建设投资借款的银行利息，根据项目借款情况按同期银行借款利率5.94%进行计算。项目的经营费用主要包括项目经营管理机构的日常消耗等费用，结合目前的情况，并参照类似相关机构的费用开支情况进行估算。项目的总成本费用估算见表总成本估算表单位:万元序号项目200820092010合计1建设成本10,820.104,637.19-15,457.292经营管理费80.0090.00100.00270.003财务费用594.00594.004总成本费用10,900.104,727.19694.0016,321.294.1运营费用80.0090.00100.00270.004.2建设成本10,820.104,637.19-15,457.294.3财务费用--594.00594.00(四)财务效益分析1、损益估算项目根据国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求及项目的具体条件进行经济分析与评价。经计算，本项目在计算期内利润总额为3990.18万元，总的投资利润率为24.45%,详见下表:利润与利润分配表单位:万元序号项目200820092010合计1收入-7,356.0512,956.0520,312.101.1销售收入6,305.1811,105.1817,410.371.2补贴收入1,050.861,850.862,901.732-3总成本费用10,900.104,727.19694.0016,321.294利润总额-10,900.102,628.8612,262.053,990.815所得税6可供分配利润-10,900.102,628.8612,262.053,990.817盈余公积金8未分配利润-10,900.102,628.8612,262.053,990.819累计未分配利润-10,900.10-8,271.243,990.812、财务盈利能力分析通过项目的全部投资财务现金流量计算（详见下表），项目的财务净现值为1476.09万元（Ic=10%）、财务内部收益率为19%，说明本项目具有一定的盈利能力；项目在财务上是可行的。项目全部投资回收期为2.68年，说明投资能在较短的时间内回收。财务现金流量表单位:万元序号项目200920102011合计1现金流入-7,356.0512,956.0520,312.101.1收入-7,356.0512,956.0520,312.101.1.1销售收入6,305.1811,105.1817,410.371.1.2补贴收入1,050.861,850.862,901.731.1.3回收无形资产及其他资产2现金流出10,900.104,727.19694.0016,321.292.1建设资金10,820.104,637.19-15,457.292.2经营成本80.0090.00694.00864.002.3销售税金及附加2.4所得税3净现金流量-10,900.102,628.8612,262.053,990.814累计净现金流量-10,900.10-8,271.243,990.815所得税前净现金流量-10,900.102,628.8612,262.053,990.816所得税前累计净现金流量-10,900.10-8,271.243,990.81计算指标财务内部收益率(%)19%财务净现值(I=10%)(万元)￥1,476.09投资回收期(年)2.683、清偿能力分析从项目借款还本付息表（详见下表1）可以看出，项目向商业银行贷款本金为10000万元，由项目每年的收入按计划进行偿还，借款期限为2年。从项目的财务计划现金流量表（详见下表2）可以看出，项目效益比较好。从以上分析可以看出，该项目具有较强的清偿能力。借款还本付息计算表表1单位:万元序号项目200920102011合计1.1借款还本付息1.2年初银行借款本金累计10000100001.3本年银行借款10000100001.4本年应计利息(5.94%)59459459417821.5其中：建设期利息59459411881.6本年还本01.7本年付息59459459417822偿还借款本金资金来源002.1收入02.2折旧费2.3摊销费2.4其他资金财务计划现金流量表表2单位：万元序号项目200920102011合计1经营活动净现金流量-80.007,266.0512,262.0519,448.101.1现金流入-7,356.0512,956.0520,312.101.1.1营业收入-6,305.1811,105.1817,410.371.1.2增值税销项税额1.1.3补贴收入1,050.861,850.862,901.731.1.4其他流入1.2现金流出80.0090.00694.00864.001.2.1经营成本80.0090.00694.00864.001.2.2增值税进项税额1.2.3营业税金及附加1.2.4增值税1.2.5所得税1.2.6其他流出2投资活动净现金流量-10,820.10-4,637.19--15,457.292.1现金流入-2.2现金流出10,820.104,637.19-15,457.292.2.1建设投资10,820.104,637.19-15,457.292.2.2维持运行投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量10,900.134,727.19-9,306.006,321.323.1现金流入10,900.134,727.19694.0016,321.323.1.1项目资本金投入900.134,727.19694.006,321.323.1.2建设投资借款10,000.00--10,000.003.1.3收入-3.1.4债券3.2现金流出--10,000.0010,000.003.2.1各种利息支出-3.2.2偿还债务本金10,000.0010,000.004盈余资金0.037,356.052,956.0510,312.125累计盈余资金0.037,356.0810,312.12（五）风险分析本项目的投资风险主要来自于安置房出售率。安置房出售战略是市场成败的关键，园区能否可成功开发、完成拆迁安置并可持续发展，取决于包括园区定位、运作模式等在内的战略。本项目必须加强安置房的开发管理工作，做好园区宣传，加大安置力度，方可最大限度地减小项目的市场风险。（六）、不确定性分析1、盈亏平衡分析根据项目的具体情况，结合项目开发过程中及开发完成后各年总成本费用与经营收入情况进行项目的盈亏平衡分析，当项目的收入达到80%时与总成本费用基本保持平衡。2、敏感性分析通过对影响项目效益指标的因素进行分析，影响项目效益的主要因素由项目的收入、项目的建设投资，通过对这两个因素变化所进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最为敏感的因素是项目收入，其次是项目建设投资，详见敏感性分析表。敏感性分析表序号变化因素变化率财务内部收益率（%）投资回收期（年）财务净现值(Ic=10%)1基本方案192．681476．092经营收入-5%142．74685．413建设投资+5%152．74792．65当市场情况发生变化，项目的收入下降5%时，项目全部投资收益率仍能达到14%，建设投资上升5%，财务内部收益达到15%，充分说明了基础设施建设项目的利润虽然十分微薄，但具有一定的抗风险能力，具有典型的城市基础设施项目特征。从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目需要政府相关部门从政策、财力方面给与大力支持。（七）社会效益项目建设按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。通过项目建设，改善居民居住条件，改观城市面貌，盘活资产，促进就业和拉动区域内需，推进和谐发展，赢得城市与经济提升发展。十一结论本项目财务评价表明，全部投资财务内部收益率为19%，财务净现值为1476.09万元,投资回收期为2.68，总的投资利润率为24.45%.综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。目录1总论 41.1项目概要 41.2编制依据 51.3主要技术经济指标 51.4存在的问题与建议 61.5可行性研究结论 62项目建设必要性 82.1项目建设背景 82.2项目需求分析 92.3项目建设的必要性 103雪域俄色人工栽培现状及栽培区划研究 133.1雪域俄色生物学特性 133.