关于某中央商务区发展建设的建议-调研报告

关于某中心商务区发展建设的建议—调研报告

关于**新区中心商务区发展建设的建议

一、中心商务区的基本形态及其内涵

世界上通行的中心商务区的形态，是基于产业聚集效应，拟搭建一个商务交易集中的平台，成为一个与商务活动相关的金融、商贸、传媒、广告、服务、酒店、展览等行业聚集的场所。同时，由于CBD区域员工的生活须要，配套增加居住、消费、消遣、文化等相关设施。该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动。由此可见，CBD的核心是商务活动，而载体是房地产(写字楼、公寓、酒店、展馆、商铺等)。房地产的建设是商务活动的前提，同时又确定了商务活动的主要形式，是CBD区域的外在表象。

CBD的集聚性表现在跨国公司总部与生产服务行业在CBD的集中分布。CBD功能的集聚性可以从写字楼面积存量、从业人数、区位商等指标反映出来。巴黎拉德方斯10万就业人口中50％从事行政管理工作，伦敦CBD有100万就业岗位，办公建筑面积占全英国的一半左右，美国华尔街在长仅0.54公里、面积不足1平方公里的金融区集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界就业密度最高的地区。不同行业的集聚度不同，金融业、信息询问和零售业集聚度较高，餐饮、消遣和批发等集聚度较低。据报告统计，美国大城市的法律行业有83％的单位与其他行业在空间上聚集，会计业76％，工程设计业是77％。

二、**新区CBD发展的机遇

1、国际上，世界经济在历经2001年的温柔衰退，2002年的缓慢复苏后，正迎来了新一轮的温柔扩张期。而我国加入WTO正进入“后过渡期”，服务领域和高科技领域的国际大型企业，跨国大公司正加快在市场潜力大的地区投资和布局；最近中心ZF与香港签订的CEPA，更为粤港经贸合作搭建了一个双赢的平台，为港澳服务业大举进入开拓了一个绿色通道。据专家预料，将来几年外商干脆投资服务领域的增长可能达到10-15％的平均水平，比重将提高到40％左右。我们正面临着承接和引进国际资本的良好机遇。

2、随着入世过渡期的渐渐消逝，12月11日起我国的保险市场将向外资全面开放，《国务院关于推动资本市场改革开放和稳定发展的若干看法》和CEPA的签署也确定了今后几年相当数量的银行、保险、证券、会计、审计、询问等经济、文化公司、分支机构必将进入郑州，这就要求**新区CBD抓住机遇，做好策划和营销工作。比如，做好CBD形象设计、功能定位、对外宣扬、营造商务气氛及供应配套服务等。

3、河南省作为东引西进的重要通道，近年来发展势头强劲，河南省委七届五次全会通过了《河南省全面建设小康社会规划纲要》，提出“实施中心城市带动战略，建设大郑州，把郑州建设成为中原城市群经济隆起带发展的龙头”。

中原城市群是河南省的经济文化中心和交通通信枢纽，郑州作为其发展龙头，在肯定的区域内有着强大的辐射作用。省内外部分企业纷纷表达了在郑州设立总部或区域性总部的意向，如永煤、神火、安钢、神马等。

河南成为我国金融保险市场最为活跃的省份之一。从1996年起，河南保险市场由一家保险公司发展到9家用了6年时间，而最近两年就猛增到了15家。截至10月底，全省保费收入已达178.40亿元，同比增长27.04％，增幅居全国第三位，总量居全国第七位，预料河南省全年保费收入有望突破200亿元。8月初省ZF下发了《关于进一步加快保险业发展的看法》，对整个河南保险业加快发展进行了部署。

与此同时，已有39家外资保险公司在中国内地设立了77个营业机构，尚无一家外资保险公司进入河南。河南的市场不行能不吸引他们的目光，这也为**新区CBD的发展供应了良好的契机。

4、郑州市经济的快速增长。2003年郑州国民生产总值达到1102.1亿元，财政收入实现72.5亿元，与1998年相比，5年间平均增长分别为11.3%、18.7%。今年前三季度我市国民生产总值981.8亿元，同比增长15%，高于全国、全省平均水平，是近几年来增长最快的时期。财政收入75.7亿元，超过了成都、武汉、沈阳等地。

金融保险行业发展势头迅猛，效益良好。2003年末我市金融机构各项存款2434.1亿元，比年初增加463亿元，增长23.5%；金融机构各项贷款余额1981.8亿元，比年初增加427.5亿元，增长27.5%。城乡居民储蓄存款余额1048.5亿元，比年初增加198.9亿元，增长23.4%，其中活期存款338.9亿元，增加64.9亿元;定期存款709.6亿元，增加134.0亿元。保费收入34.3亿元，比上年增长27.9%，全年赔付额7.2亿元，增长82.0%。

交通银行郑州分行已经成为本系统效益最好的单位，太平人寿河南公司两年时间跻身全国银行保险前列；2001年设立的泰康人寿郑州分公司的全部业务均在本系统位居前两名。三、**新区CBD规划概况

**新区中心商务区（CBD）做为**新区的核心区，面积为3.45平方公里，建设内容主要为会展中心、艺术中心、会展宾馆以及60栋高层建筑（22栋住宅项目和38栋非住宅项目）和商业步行街以及学校等配套项目。

CBD外环每栋高层建筑面积平均按4.5万平方米、内环按2.3万平方米估算，则内环22栋商住楼总面积约为50万平方米，外环30栋及内环8栋非住宅楼总面积超过140万平方米，即依据黑川规划，在内、外环高层建筑群中，住宅与非住宅的比例约为35:65，考虑到高层建筑裙房和商业步行街的面积，住宅比例还将有所削减。

四、**新区CBD的建设现状

1、全市写字楼开发和高层建筑的建设仍存在较分散的弊端，且市场消化实力极其有限。

市ZF虽在老城区严格限制高层建设，但事实上，2002年至今，河南邮政通信广场、信息大厦、河南通信广场、财宝广场、国际企业中心、注协大厦等高层建筑和写字楼仍在拨地而起，有9个之多，并且单体规模较大。相对而言，经三路最为集中，目前有6个在建写字楼项目分布，有两个分布在花园路北段省电视台旁边，有一个分布在黄河路东段黄河路与107国道立交桥旁边。而**新区CBD出让的用地，却是大量的住宅用地。这种做法只能弱化CBD的积聚效应，从而弱化**新区的区域辐射力和竞争力。而一些交通拥挤、信息不发达、发展空间狭窄的零星分散的商务楼，既未能提高单位价值，往往还是其空置的主要缘由。

2003年全市办公用房批准预售面积由2001年2.59万平方米猛增到13.43万平方米，而市场销售仅由2001年的5.02万平方米增加到6.37万平方米，且较2002年略有下降。三年间，办公用房价格起伏不太，平均为3360元/平方米，市场开发量共19.89万平方米，市场销售共17.93万平方米。今年前11个月，郑州市写字楼市场投放量为8.07万平方米，销售量为15.1711万平方米，多集中在经三路、农业路旁边。

郑州市写字楼需求量今年虽有较快增长，高、中、低端市场容量不同，因此，开发商因担忧CBD高端写字楼市场前景而拖延工期、以销定产心情严峻，招商压力较大。

2、住宅开发先行，商务开发滞后。

除郑州国际会展中心、河南艺术中心外，**新区中心商务区60栋高层建筑群中已有33栋开工建筑，其中商住项目22个，总建筑面积约为53.6万平方米；公建项目11个，总建筑面积约为40.3万平方米，公建项目仅占已开工面积的42.9%，且开工时间较晚，开发滞后。明年下半年竣工的第一批项目基本上全部为商住楼项目，使得区内配套尚未完善，商业气氛短暂难以形成。

当前的住宅开发过多，而高层住宅建设由于商业配套设施均在商住楼内，区内的商业特色无法体现。高层住宅的销售虽态势良好，但相当比例出于炒房的目的，居民的进住须要一个较长过程，因此商气人气未能形成规模。

3、人气商气不足，政策吸引力度欠缺，缺乏示范带头企业。

金融、证券等行业多依托于人气商气旺盛的区域，且聚集性较强。我市经三路已经成为银行、保险公司较为集中的财宝大道，农业路正在逐步成为企业总部密集的地段。与之相比，**新区现有的实惠政策显得过于苍白，对各类金融、证券以及中介机构和大中型企业总部没有形成较强的吸引力，至今仍无一家金融机构入驻**新区。

五、国内其他城市的先进做法

1、深圳市《关于推动深圳保险业创新发展若干看法》

深圳市本月出台《关于推动深圳保险业创新发展若干看法》提出，为了更好地促进我市经济持续发展，提升和巩固我市区域性金融中心的地位，支配用5年左右时间，把深圳建成保险机构聚集中心、保险市场辐射中心、保险技术和管理阅历引进创新中心、保险产品研发中心、保险人才沟通培训中心、保险资金运用中心。

《看法》指出，目前深圳保险业仍处于发展的初级阶段，须要进一步优化保险业发展环境。对在深圳新设立保险机构总部的，一次性嘉奖500万元；对新设立保险机构地区总部的，一次性嘉奖200万元。总部或地区总部在深圳的保险机构新购置办公用房，按每平方米1000元的标准赐予一次性补贴。同时，在办公用房上，市ZF还将赐予实惠待遇。

对在深圳新设的保险经纪公司、保险公估公司、保险代理公司，上年度利润达到300万以上的，一次性嘉奖50万元；上年度利润达到500万元的，一次性嘉奖100万元；上年度利润达到1000万以上的，一次性嘉奖200万元；上年度利润达到3000万元以上的，一次性嘉奖500万元。

《看法》提出在深圳的保险机构总部副职待遇以上、地区总部正职待遇以上的高管人员，按每个职位每月1000元的标准赐予住房补贴。

《看法》明确，市ZF设立金融创新奖，对保险产品和服务创新活动成果显著的保险机构及有关人员赐予嘉奖。要求保险业主动探究专业性保险公司、自保公司、相互保险公司等多种组织形式。

2、深圳市支持金融业发展若干规定

深圳市去年曾出台《深圳市支持金融业发展若干规定》，《规定》明确要成立市金融资产管理办公室和金融发展决策询问委员会，设立“深圳金融发展专项资金”、金融创新奖。

《规定》中指出大型金融机构在深圳设立总部或地区总部需购地自建办公用房的，经市ZF批准，所购土地按市场地价赐予实惠，并以协议方式出让土地运用权。总部或地区总部在深圳的金融机构新购置办公用房，按每平方米1000元的标准在专项资金中一次性赐予补贴。

国有资产管理部门在市属企业的资金业务、资产重组、询问顾问服务等方面，应为金融机构参加竞争创建更多的机会。

人事、公安部门应当为金融机构高层管理人员，在办理调入和家属随迁手续、人才居住证等方面供应便利。教化部门在金融机构高层管理人员子女入学等方面赐予支持。

3、宁波江东区《关于加快发展楼宇经济的若干看法》

为促进楼宇经济的发展，江东区今年出台了《区委区ZF关于加快发展楼宇经济的若干看法》及其实施细则，针对总建筑面积在1万平方米及以上并且商务建筑面积在6000平方米及以上的商务楼宇，商务建筑面积在5000平方米及以上的纯商务楼宇的开发主体、物业经营管理企业和入驻企业进行激励：

对登记注册并在区内纳税的商务楼宇开发主体，在新开发商务楼宇时，除享受《关于加快服务业发展的若干看法实施细则（试行）》有关政策外，按商务建筑面积赐予每平方米10元的一次性补助，同时可参照《关于加快推动“410”工程的实施看法》中重点招商引资项目的有关政策予以嘉奖。

出售出租率达到70%及以上，且入驻企业中登记注册并在区内纳税的企业比例达到80%及以上的新建商务楼宇，赐予商务楼宇招商主体10万元嘉奖，同时享受《招商引资工作嘉奖方法》的有关政策。

购买、租用商务楼宇建筑面积达100平方米及以上新登记注册并在我区纳税的企业，按拥有的商务建筑面积每平方米分别赐予15元、10元一次性物业管理费补助；购买、租用特色商务楼宇的新登记注册并在区内纳税的企业，符合特色经营条件的，补助标准分别上浮50%。

激励商务楼宇招商主体通过引进同行企业，形成企业集群，打造特色商务楼宇。对符合特色化发展导向，同行企业入驻率达70%及以上，单体商务建筑面积在1万平方米、2万平方米、3万平方米及以上的特色商务楼宇，一次性分别赐予招商主体3万元、6万元、9万元专项经费，作为改善楼宇整体环境的费用补助。

激励登记注册并在区内纳税的商务楼宇业主聘请专业物业管理企业。凡聘请国家一级、二级物业管理企业进行物业管理达一年及以上的商务楼宇业主，分别一次性嘉奖6万元和3万元。

激励物业经营企业规范管理现有商务楼宇入驻企业。物业经营企业通过招商，引进企业新登记注册并在区内纳税的，按该引进企业所运用的商务建筑面积赐予物业经营企业每平方米10元一次性嘉奖，同时赐予《招商引资工作嘉奖方法》规定的有关嘉奖。

4、北京：《促进北京CBD金融业发展的若干措施》

一、降低金融机构运行成本

（一）设立“朝阳区金融发展专项资金”。自入驻CBD的金融机构（包括银行、保险、证券基金、信托、资产管理和金融中介服务公司等金融企业）形成区级财力起，将其第1至3年对区级财力贡献总额的80%作为专项资金的主要来源，并由区财政供应1000万元作为启动资金。

（二）将“朝阳区金融发展专项资金”中每年新增部分的70%用于为新入驻CBD的金融机构供应购（租）房补贴。凡是在朝阳区注册纳税并在CBD区域内购置（租用）办公用房的金融机构，在其对区级财政收入做出贡献的当年，由“朝阳区金融发展专项资金”以当年金融机构购房总数为基数，按比例赐予购房企业一次性补贴。

（三）将“朝阳区金融发展专项资金”中每年新增部分的20%用于支持CBD区域内有突出贡献金融机构的发展。

（四）将“朝阳区金融发展专项资金”中每年新增部分的10%用于嘉奖引进国内外闻名金融机构的组织或个人。

二、建设金融平安区

（一）建立健全社会信用体系。由区计委牵头，工商、税务等ZF职能部门依据本区企业经营、纳税状况，开展信誉等级评定，为金融机构开展业务供应参考依据。

（二）主动供应法律支持。充分发挥司法部门的职能作用，强化法制宣扬教化，供应优质高效的法律服务，严厉查处恶性逃废银行债务的行为，全力维护金融机构的合法权益。

（三）加强对区域金融机构的平安保卫工作，确保驻区金融机构资金运行和交易的平安。

三、加强对金融机构的服务与沟通

（一）对入驻CBD的金融机构实行审批代办制。由区计委和CBD管委会负责，为新入驻CBD的金融机构代办与ZF部门相关的各类审批事项。

（二）供应资源信息服务。利用ZF数字化平台，为金融机构发展供应环境、土地、人才、政策等资源信息支撑。

（三）加强与北京市有关部门协调，为在CBD区域内注册并在我区纳税的金融机构所属高级职员及其家属解决进京户口供应便利。主动帮助入驻CBD金融机构高级管理人员解决子女入学及入托等方面的问题。

四、为金融机构创建良好的外部环境

（一）供应良好的政务环境。建立ZF与入驻CBD金融机构的联系制度，定期听取金融机构对ZF的看法和要求，刚好帮助金融机构解决问题。成立外资金融机构俱乐部，强化外资金融机构之间及其与ZF部门的联系与沟通。

（二）创建一流的商务硬件环境。充分利用ZF融资平台的支持功能，发挥财政资金的引导效应，加快通惠河治理和朝阳路等主干道路的建设，加密CBD区域内的路网，全面推动市政配套设施和绿化美化项目。

（三）完善金融机构发展的配套体系。加快CBD区域内酒店、餐饮、消遣、信息询问、会计法律服务等行业的发展，建立国际化医疗、教化机构及其它生活服务设施。

（四）营造良好的舆论环境。广泛运用电视、广播、网络、报纸等新闻媒体，加大对区域形象、投资环境以及入驻CBD金融机构的宣扬力度。

（五）协作内地与香港关于建立更紧密经贸关系的支配（CEPA）的实施，主动支持香港中小银行入驻CBD。加强两地证券和保险市场的合作，共建保险公司、证券公司、基金管理公司及相配套的金融业务机构。

5、北京市西城区人民ZF：《关于促进金融产业发展的看法》

（1）入驻西城区域内的国内外金融机构，均享受《北京市西城区人民ZF关于促进税源发展和激励吸引资金的试行方法》等政策，即新注册企业免交工商注册登记费、对为西城区经济发展做出较大贡献的企业法定代表人赐予嘉奖等。

（2）加快北京金融街建设。接着全面实施《北京市西城区人民ZF关于加快北京金融街建设的看法》，从2001年到2007年，向北京金融街地区投入资金10亿元人民币，用于促进金融产业发展和完善该地区基础设施及其他配套设施。

（3）赐予在北京金融街区域内购（租）办公用房，并为西城区经济发展做出较大贡献的全国性金融机构总部、国际金融机构总部、国内外金融机构的区域性分支机构（省市级以上）赐予一次性购（租）房补贴。购买办公用房的补贴标准为1000元人民币/平方米。租用办公用房的，依据其对西城区经济发展的贡献程度，赐予一次性租金补贴。

（4）在北京金融街核心区规划并建设国际金融商务区和配套的高档酒店式公寓，以及休闲、消遣、健身、商业等配套设施，为金融机构供应一流服务。

（5）激励国际金融机构预租国际金融商务区域内的办公用房。对于提前预租或首次租用该区域办公用房的国外金融机构赐予租金实惠，实惠期限为三年。从起租之日算起，第一年、其次年和第三年的租金分别为市场价格的50%、70%和90%。

（6）赐予提前预租或首次租用金融街区域内高档酒店式公寓的驻区金融机构的中、高级管理人员一次性租金实惠。

（7）发挥区域教化资源优势。每年特地确定招生支配，定向为入驻西城区域内的国内外金融机构的工作人员子女就读办学条件较好、教学质量较高的幼儿园、小学和中学供应便利。同时，为金融机构的外籍工作人员子女就读国际学校供应便利。

（8）为新入驻北京金融街区域的全国性金融机构总部、国际金融机构总部或国内外金融机构的区域性分支机构（省市级以上）供应人事代理服务。

（9）对外省市具有本科以上学历，并取得高级专业技术职称或在国内外获得硕士以上学位的专业技术人员和管理人员，办理人才引进手续，其配偶及子女符合随调条件的，一同办理户口调京手续。

（10）对外省市具有2年工作经验并取得学士以上学位或具有中级以上专业技术职称的骨干人员，代办《北京市工作居住证》。

（11）供应人才聘请、人事档案管理、职称评定、人才素养测评、人才培训等服务，办理接收应届本科以上学历毕业生手续。

（12）代办社会养老保险、失业保险、工伤保险、基本医疗保险、住房公积金及其它相关保险业务。

（13）规划肯定面积的住宅用地，托付专业开发公司代为建设，以实惠价格出售给入驻西城区域内的全国性金融机构总部、国际金融机构总部或国内外金融机构的区域性分支机构（省市级以上）的中、高级管理人员，为其解决住房困难问题。

（14）加强与市相关部门的协调，对北京金融街区域内的企业广告及标识进行统一规划、招标，并托付相关部门协调区域内各金融机构详细实施。

（15）为入驻北京金融街区域的金融机构供应停车实惠和便利。依据高于规划数量一倍的标准，在该地区配套建设停车场，增加停车泊位；在定点停车场赐予入驻该地区的金融机构停车费用20%的价格实惠；建立车位显示设施，设立车位引导员，供应代客泊车服务。

（16）成立西城区金融产业促进协调领导小组和西城区金融产业促进办公室，负责探讨制定并组织实施西城区金融产业发展规划及产业促进政策；加强区ZF与驻区金融机构的沟通与协调，解决金融机构及北京金融街建设发展中的困难和问题。

（17）支持组建北京金融街综合服务中心，为北京金融街地区的金融机构供应工商注册、证照代办、会议组织、产品展示等街区性的管理服务。

（18）支持组建北京金融街商会，加强区域内行业自律，建立信息沟通平台，完善金融产业链条，形成产业互动机制，亲密金融机构与ZF的联系。

定期举办国际金融论坛、金融学术研讨会、金融新产品展示会、金融服务日以及驻区金融机构座谈会等多种形式的沟通活动，与驻区金融机构共创金融品牌，促进共同发展。

（19）努力为金融产业创建一流的发展环境。深化管理体制改革，营造良好的行政环境；加强ZF自身建设，营造一流的服务环境；大力推动政务公开，营造科学透亮的政策环境；培育中介完善机制，进一步改进市场环境；规范行政执法行为，营造良好的法制环境；降低企业经营成本，营造宽松的投资环境。大力培育信用体系，提高金融市场信用水平。增加服务意识，完善各项服务功能，为金融机构供应高效便捷的服务。严格依法行政，严禁公务人员借工作之便干扰金融机构正常的经营活动，如有违反，肃穆追究其行政责任。

六、对**新区CBD发展的建议

1、土地一级市场招商与楼宇二次招商并重

建设CBD只是手段，目的是使CBD发挥作用。**新区开工的写字楼项目进展缓慢，咎其缘由主要一个方面是投资商担忧市场消化实力，以销定产现象严峻，如一味追求建设速度，楼宇建成后将有较大的空置的风险。事实上，现在开工的项目明年竣工时，也有相当一部分被用来进行投资，而不会形成人气。据了解，将来国际三栋高层已经全部售磬，而其