市场经济调研管理与财务知识报告

康桥总部经济园市场调研报告目录猜前奇牵言耳堂1喇第一章帝浆宏观环境分惑析轿论2甘1.1越国家总体宏石观经济纪姿2率1.2勇上海市宏观慢经济概况巨涉2傻1.3瘦南汇区经济兽形势缺约4家第二章边桥上海市工业达园葛&枕商务区发展常情况艇仅6风2.1淘上海市现代称工业园概况栋咸6仪唐代主要经济园纹区分布汗艇6飘鹰恨各大工业园此主导产业特素色脂虫7泽鸽度各工业区发修展趋势虽累8渔2.2初上海市工业由房地产发展握动态吗裕12秧妨怜工业项目供们需概况熔宽12廉院商工业物业租遥售情况沙手13乱学清土地批租价裤格立疮14高2.3.跪上海甲级写汗字楼市场动棉态蜓骆14粱塞羽甲级写字楼麻需求骡华15竹燃态甲级写字楼已供应兰分16跃鬼炸甲级写字楼作空置率抄斗17务赶躬甲级写字楼蠢租金罢/魄价格醒书17箱便施市场展望疮康18吼2.4柄综述允哑19黄第三章辫采总部经济概溉述锡罗20掘3.1扣什么是总部旨经济遣巷20占3.2灵企业发展总瓦部经济所关瓣注的因素妇据20司3.3撕上海发展总垒部经济的可略行性塞圾21亲3.4恶香港、新加炼坡发展总部会经济的启示黑皱23烧第四章满德康桥工业园晒发展总部经丛济的可行性胆贫24闲4.1平康桥镇概况垃袖24矮4.2泉康桥工业园装区自身简介象界25筹4.3收康桥工业区卸发展总部经差济的可行性派性26插第五章话梦可比项目分惜析休叔28输5.1价北京总部基循地莲红28医禾殊总部基地概透述裂畅28氏宿饿详细介绍贫犯29惕5.2氧上海西郊生丝产性服务业曾集聚区苏倍30皇5.3拘漕河泾虹桥他临空经济园丈区桨狐31思肝瑞交通漆乒31考我液规划砖罪31怀傻午配套设施佳铅31泰5.4汇上海国际总降部之都词垃33楼迹津项目概况改压33江兴故项目定位任尾33还第六章涌查项目没SWOT止分析葬传35创6.1逃优势俱潜35躬6.2俭劣势量巾35威6.3盘机会申树35糠6.4莲威胁板正35齐第七章沾范康桥总部经刻济园可能入塘驻的企业刮婶37构7.1湖熟选择康桥总去部经济园的怠动因川偿37若7.2另可能入驻的皱企业艰悼38手盆地按企业来源京区域划分党锋38鹰持均按行业划分炎煎39饭7.3雁潜在入驻企耻业资料库瑞托42城给嫌上市公司资兵料分析哨需42托悲洽民营企业脚500巷强资料分析华确44FROM:（点击更多文章）58-穷前范言塑此次调研的帐目的是为康能桥总部经济嘉园区的建筑郊规划、项目锄功能定位、谦目标消费群贞提供一些切血实可行的参曲考依据。本傻项目的整体弃定位是：工宁业园内部的律总部经济园棋区。这一概通念的工业区杜发展模式目程前在国内可垂参考的案例喜十分有限，衣因此在规划佩设计、引进善产业、形象尊定位以及操幻作模式上都斤还处于摸索股阶段。本次孝调研的主要春内容涉及：已宏观经济形冷势分析、上黎海市各大工才业园区概览毒、上海市工岸业用房及写软字楼市场行呆情、总部经贩济概念、可狐借鉴案例分裁析、项目S小WOT分析燃、引进企业善分析等。浅我司相信，辰通过我司对喂本项目客观荡、科学的分面析与论证，追必能合理制队定本项目可梁行性发展方同向，充分挖胜掘和发挥项尸目的强势资曲源，实现本胞项目开发经咽济效益和社垒会效益的最临大化。百第一章宏晋观环境分析鹊1.1国家栽总体宏观经赶济右图1：历年衔国民经济发范展情况愤2004年列全年国内生气产总值13掠6515亿它元，比上年葬增长9.5堡%，在国际郑上排名第七钱。其中，第刺一产业增加铲值2074排4亿元，增贫长6.3%抖；第二产业昂增加值72明387亿元条，增长11宵.1%；第叫三产业增加忌值4338催4亿元，增技长8.3%圈。第二、第蚂三产业增加挽值占全市生竹产总值的比年重分别为兼53.02真%侨和启31.78摄%存。佩全年工业增哲加值628挠15亿元，腿比上年增长氏11.5%依，其中规模曾以上工业增产长16.7博%,增速比霉上年略有回划落。在规模荒以上工业增基加值中，国俘有及国有控赠股企业增长信14.2%补；重工业增撇长18.2公%，轻工业库增长14.疮7%五。付规模以上工蹄业企业产销愈率达到98转.1%。工嫁业企业盈亏包相抵后实现素利润总额1有1342亿假元，首次突补破1万亿元凭，增长38泊.1%。洪全年全社会肝固定资产投肤资达到70败073亿元堤，比上年增迁长25.8蝇%您。板其中，城镇仰固定资产投恼资5862鱼0亿元，增孙长27.6猎%；农村增恢长17.4矮%。投资结晋构有所改善别。第一产业着投资由上年晴下降19.午6%转为增责长20.3兵%；第二、辉三产业投资至分别增长3寨8.3%和悲21.6膜%资料来源：2005年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会资料来源：2005年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会洗1.2上海籍市宏观经济灵概况仁图2：上海涝市历年经济将发展情况两2004年劫上海市全年哄实现生产总汤值（GDP谢）7450疑.27亿元族，按可比价纪格计算，比晶上年增长1着3.6%。棕全年第一产赢业实现增加泪值96.7葬1亿元，比肌上年下降5席%；第二产万业实现增加颈值3788气.22亿元泽，比上年增粱长14.9泉%；第三产塌业加快发展兼，全年第三穷产业实现增君加值356兴5.34亿虚元，增长1券2.9%。害第二、第三酒产业增加值米占全市生产做总值的比重累分别为丢50.8%薪和私47.9%肯。颂2004年名全年完成全穴社会固定资枯产投资30体84.66膛亿元，比上异年增长25概.8%。第聚一产业投资育5.28亿猎元，比上年张增长26.欣3%；第二蛛产业投资1健010.2态5亿元，增序长25.2租%，其中工汁业投资10狼01.2亿顺元，增长2挤5.1%；愁第三产业投膨资2069叹.13亿元壮，增长26扑.1%。三祸次产业的投身资比例为0去.2:32肉.7:67挤.1资料来源：2004年《资料来源：2004年《上海市国民经济和社会发展统计公报》工业毅——丙工业总产值彻继续上升唇全年实现工彩业增加值3死492.8骄9亿元，比材上年增长1街6.1%，患其中规模以鄙上工业增加狼值3427酷.04亿元闪，增长19绑%。在规模闸以上工业增乔加值中，轻宿工业增加值做990.1炸4亿元，增墓长18.8妹%；重工业摄增加值24裙36.9亿绝元，增长1拔9.1%。恋全年工业总都产值达到1灵4017.穷51亿元，滨比上年增长凡20.3%拐，其中规模晌以上工业总汉产值128锦85.01添亿元，增长菜20.4%催。董——梅企业综合效粒益改善，利唤润增长倘工业生产产肿销衔接良好缺，企业经济率效益继续改衡善。全年规援模以上工业熔企业产品销渡售率达到9济9.1%。告全年工业企灌业经济效益诱综合指数为申202.7毫9，比上年出提高11.来53点。醒工业企业实逐现利润首次俩突破100义0亿元，达正到1003冒.48亿元农，比上年增邪长23.6著%推；实现税金工538.2抵3亿元，增卖长2.9%洋。其中，国而有及国有控听股工业企业客实现利润5泪83.73她亿元，增长拘22%，占伴工业利润总新额的58.蜜2%；实现苹税金378射.19亿元班，增长6.倍4%，占工促业税金总额偿的70.3懒%。破——微区县经济突卫出，工业园然贡献加大名区县工业多校元驱动效应集不断增强，脂工业园区产熔业能级不断择提升。在全析市规模以上胁工业总产值聪中，区县工询业总产值6钉832.8穗6亿元，比长上年增长3梢0.6%，辩高出全市工酿业平均增幅亏10.2个铅百分点。区嚼县工业总产呈值占全市规塘模以上工业锅总产值的比洁重达到53橡%，比上年啄提高4.5杠个百分点，胀拉动全市规胞模以上工业三总产值增长锡15.1个呜百分点。全耀年拌“点1+3+坏9专”嗽工业园区完斩成工业总产游值5760铅.16亿元侮，比上年增团长24.6努%，其中九莫个市级工业灾园区完成工令业总产值9萍95.53诚亿元，增长伯15.3%为。崇——病产业内部结丰构调整，重俭点行业增长帆较快恶产业结构加括快调整，高葱新技术产业锄快速增长。库全年高新技件术产业完成偏工业总产值烫3947.宣78亿元，答比上年增长冶39.9%唱，占全市工做业总产值的且比重达到2外8.2%，挪比上年提高委1.7个百摘分点。工业眠生产的行业恭集聚效应增朗强，重点发芽展行业在全赖市工业中的宋主体地位进薪一步巩固。衡电子信息产淋品制造业、晚汽车制造业逢、石油化工趟及精细化工而制造业、精旧品钢材制造初业、成套设巴备制造业、杂生物医药制秤造业等六个遮重点发展的港行业完成工添业总产值8丧323.8驾亿元，比上迹年增长23介.9%，拉才动全市工业妻增长14.芹8个百分点敌，占全市规每模以上工业宋总产值的比信重达到64氏.6%，其雨新增产值占肥全市规模以歪上工业新增巨产值的比重窑达到70.为5%。纵1.3南行汇区经济形醒势雾图3：历年汇南汇区经济进增长情况怨2004年向全年完成生戚产总值23桂2.8亿元瞧，同比增长赞21.9%法（扣除物价拖因素，可比喇增长16.根8%）；完枣成财政收入瓜45.9亿饶元，同比增峡长24.2歪%，其中地道方财政收入粒26.1亿魂元，同比增携长38.4奥%；完成全划社会固定资计产投资20秀7.6亿元衰，同比增长弯32.1%格；饼工业经济继获续发挥重要脑作用并保持钥快速增长。疑2004年评全年完成工奋业总产值5某85.3亿该元，同比增鉴长23.6赌%。全区规衔模以上工业通企业完成工芽业产品销售荡收入327号.1亿元，艳同比增长3蚀2.4％；荷实现利润总希额16.6眯亿，同比增沉长29％；治利税26亿萄元，同比增粉长24.4肃％。共三产和消费茶增速加快。封2004年仿全年第三产旨业增加值达偿到79.6冠亿元，可比白增长16.漆6%，社会腐消费品零售晓总额98.痰2亿元，同聋比增长24躲.8%。额综述：20织04年国民唐经济保持了退较快速度的踪增长，而上推海市作为全呢国重要的经曲济中心，其逢经济也维持暮了强劲的增据长态势，南栽汇区位于上牌海市郊区，斯其各方面的渣发展虽然不予如市中心各休区域发展迅适速，但是南扮汇拥有良好循的自然景观吩资源、便利华的交通网络孕、低廉的地旨价、一定规授模的工业发料展水平以及赶临港新城的百发展规划，但从这些角度炮来看，南汇露具有开发总群部经济园的那基本条件。疑第二章鱼上海市工业回园&商务区拆发展情况楚总部经济在练我国已经有遵所发展，但娃是正式提出哲“粪总部经济肢”萌的概念是在奸北京丰台绝“善总部基地剥”貌建成之后。寻国际、国内掀知名企业在洗一个国家或匠城市成立总黄部可能有多催种选择，比搂较常见的是召：在CBD满中心商务区另租赁或者购抓买高级写字拿楼；在工业纵区内购置土绣地自建厂房钱及办公楼。立目前我国在弓城市边缘规花划商务花园拌以吸引企业免总部集中入据驻的案例较揪少，而这种炭形式在国外售已经发展得弓较为成熟，时而且正日益趣成为众多行挖业选择办公侍环境的首选镇。抗本项目位于治上海市城乡牌接合部扇——保康桥工业区哨内，由于我颈们的最终目恐标是在康桥喂工业园内建江成一座商务锡花园以吸引院国内、外企丑业总部入驻娘，因此我们估有必要对上予海市工业园属区的发展情旬况、工业区美工业用房以丸及中心商务牢区办公楼的装供需情况作恢一个了解，活以便我们分猫析所处的竞明争环境和确代定将来的顾柿客群。石2.1上海竟市现代工业登园概况内浪主要经济吹园区分布陶上海市规划井了援“圈1+3+织9夹”偿工业园发展浸规划"1"是指浦东新区，"3"是指三个国家级开发区--漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；"9"是指九个市级工业园区--莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。虫，康桥工业榜区属于市级滩工业园区，鹊因此在规模爆、知名度以蚊及受重视程稿度上可能弱剃于漕河泾、堆闵行、松江"1"是指浦东新区，"3"是指三个国家级开发区--漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；"9"是指九个市级工业园区--莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。弟图4：上海脏市主要工业棒园分布宇从工业区的蝇地理分布来茧看，浦东和系闵行是工业拾区分布最多贼的两个区域场，各有3-悠4个工业园击区，其他区蓄（县）基本钩上各有1个雪工业区。炸蹦各大工业啊园主导产业艺特色缩表1：上海许市各工业园疗区主要主导烈产业分布集园区艇主导产业赠张江高科技鼓园区尊微电子、软必件开发、生镰物医药产业辆、银行卡产哄业等颈金桥出口加骤工区呜电子信息、苹汽车及零部农件、现代家诉电业、新材拍料、食品、克医药产业邪漕河泾新兴牛技术开发区碰重点发展微够电子、光电疑子、计算机柔及软件、新挠材料、生物缩医药等跑闵行经济技容术开发区始轨道交通等银机电设备、衫生物基因制级药和食品加怨工制造业亏上海化学工巧业区京石油化工、阻精细化工、犁化工新材料逝临港产业区异汽车、重大守和中型设备押制造业及出师口加工槐嘉定工业区绩汽车零部件奉以及光电子砖信息、环保椒设备律青浦工业区铁生物医药、质现代纺织及遣新材料、精搅密机械、电侧子信息、出顶口加工叼松江工业区慎电子信息、稀新型材料、训生物医药、场食品及保健腾品、精细化但工品莘庄工业区押电气机械及伪器材制造业苹、电子及通床讯设备制造泽业、新型材福料及加工业微上海市综合桐工业开发区园通讯设备制祸造、机械装循备、输配电塑设备、生物预医药及中草漂药检宝山工业区启金属材料、慎有机材料及娃复合材料等返钢铁延伸加同工业讲康桥工业区乌汽车零部件滋、新型建筑拳材料、纺织曾工业柱金山工业区苗化学制品业轻及精细化工含、电气机械怜和器材制造南业、建筑材榨料制造业唱崇明工业园房区须食品制造业草和船舶修造究业西星火开发区绍精细化工、嗽造纸、生物城医药、建筑屿材料毒紫竹科技园艳微电子、光窝电子、数字鼓技术、软件怠技术、新材澡料和研发培匆训粮从各大工业恳园的主导产迅业分布来看影，有的工业惯区如漕河泾五、张江、嘉竖定、金山、闹紫竹科技园笨等都形成了北一定的产业勉聚集效应；糕而松江、青继浦、康桥、播莘庄等工业裙园区引进的柄产业则显得谣较为庞杂，娘缺乏特色。岗督各工业区愁发展趋势痕生产规模进梢一步扩大，资发展速度增柱快沙2003年湾，“1+3雄+刚9”珠工业园区生房产规模进一讯步扩大，年绵末资产总计欢达到451贡4.55亿菜元，占全市顶资产总计的夜37.1%戚，比上年增墓长25.4践%。在生产烛规模不断扩岛大的基础上仿，生产速度茫继续加快，匀全年完成工络业总产值4垂695.5乐9亿元，占虫全市比重达长到43.9式%，比上年也增长45%比，增幅不仅蒜高出上年2乘3.2个百探分点，也高翅出全市工业京平均水平1驾3.6个百吴分点，对全售市工业增长普贡献率为6加1.1%。剃凑各园区中，贫增长最快的蜘是松江出口产加工区，全寒年完成工业垂总产值49辛5.78亿畜元，比上年旦增长5.1白倍；其次是伟漕河泾新兴鸽技术开发区属、上海市工惹业综合开发涂区、青浦工仰业园区和崇外明县工业园毕区，工业生丧产均呈成倍锣增长之势小。夜表2：爆2003年谷工业园区经蠢济总量混名称娇工业总产值蓄（亿元）缺所占比重（静%）布比上年增长忧（%）炕“啦1+3+应9挺”趁工业园区映4695.朴59冤100违45.0炎其中：浦东珠新区霉2834.父32园60.36竞27.0炉漕河泾新兴页技术开发区版306.8厘7随6.54变1.6倍搬闵行经济技垦术开发区贼206.3重7卡4.39腹48.0注上海松江出剥口加工区刷495.7境8短10.56询5.1倍孝莘庄工业区书187.6教8摸4.00拾14.7掌宝山城市工午业园区稻12.03博0.26躲96.3宜嘉定工业区短187.3先9像3.99抽43.4彩康桥工业开闪发区挣134.2岂9豆2.86测37.6孝上海市工业描综合开发区逗81.85惑1.74包1.5倍坡松江工业区链143.6否9但3.06词33.6致青浦工业园贞区拿97.28庸2.07绘1.1倍饭从以上数据洗分析，康桥忍工业区产值颤所占比重很昨小，增长速堂度也低于所静有工业区平肚均增长速度浮。鲁图5：各大埋工业区总产反值纪经济效益明衰显提高，但陡附加值率较存低沈上海工业已脏经进入野“客发展中调整唯”眠阶段，经济铺发展更注重绑质量和效益骗。猫“秆1+3+龙9淘”酱工业园区的挑经济效益也液有明显提高奔。2003秩年，工业园山区共实现产怒品销售收入荐5011.碗64亿元，薄比上年增长脚59.8%欠；实现利润阔总额277丝.97亿元圾，增长50扫.8%；税染金总额16紧4.16亿眉元，增长4蜻0%。疫九大市级工押业园区共实蚕现利润总额接53.75零亿元，比上闭年增长74登.4%。其要中，莘庄工添业区是市级写工业园区中服的品“靠利润大户午”停，全年实现史利润15.城34亿元，元占九大工业悼园区利润总浩额的28.叶5%；松江肉工业区是利洁润增速最快肠的开发区，咸全年实现利恳润5.73挪亿元，比上剩年增长4.交5倍。虹虽然工业园默区的经济效筛益比上年有想了显著提高排，但是从全猪市工业发展曲水平看，工僵业园区的工饿业产出与效坛益出现不匹悬配状况。2欺003年，帽“返1+3+僵9您”祝工业园区的阁工业增加值抹率仅为22刊%，比全市惨平均水平低绝5.4个百只分点；实现昨利润总额占泻全市比重3啄4.6%，俯与工业总产隶值占全市比扇重相差近1断0个百分点慕。较突出的昨是通信设备稠、计算机及凳其他电子设绕备制造业的液产品附加值肠较低，增加恭值率为13枣.7%，仅丰为全市平均食水平的一半丝。士工业产品出讽口大幅增长蔽，电子信息虑产品是主力已军议出口是拉动终经济增长的象动力之一，传工业园区的牺快速增长与俘产品出口大翅幅度增长紧男密相连。2翁003年，卸工业园区完钩成出口交货尾值1755篮.18亿元恋，比上年增盟长将近一倍共，拉动园区驾工业增长2猎3个百分点列；占全市工展业出口交货帆值的64.斥9%，其比意重较上年提看高12个百劣分点。其中卸，松江出口跪加工区是全米市首家实行许全封闭管理你的出口加工粪区，出口交概货值490艺.55亿元晨，比上年增轿长4.9倍难；漕河泾新赞兴技术开发秘区和崇明县侮工业区出口凉交货值增长眼也较快，分浑别完成19锹6.13亿语元和2.8茂8亿元，比炎上年增长2鸦.4倍和3庸.1倍。从央行业看，工讯业园区中出宰口能力强的说行业主要集扎中在通信设触备、计算机系及其他电子匙设备制造业训。其中，电晨子计算机制搜造业出口交必货值719毕.77亿元良，家用视听棍设备制造业孩153.1切9亿元，电奥子器件制造睁业123.括87亿元，物通信设备制蝴造业97.豆67亿元，们分别比上年冻增长2.2份倍、1倍、绝45.9%陕和52.1喇%。闹产业集聚效偿应显著，重价点发展工业碰行业占全市捐比重过半割2003年烤，全市六个长重点发展工嚷业行业完成期工业总产值蹄6559.戒56亿元，历比上年增长及38.6%篮，占全市工铺业总产值的壶63.4%藏。砖“绵1+3+螺9罪”依工业园区中毙六个重点发撕展工业行业衰完成工业总事产值352货4.99亿彩元，占全市脱六个重点发箱展工业行业帽的比重达5编3.7%，灯首次过半，喜比上年提高律7个百分点止；在工业园胀区工业总产焰值总量中，涛六个重点发窗展工业行业伯的产值占7凝5%，可见蓬工业园区的溪产业集中度酿较高。湖2003年愁，工业园区尸中信息产品毛制造业完成所工业总产值长1827.史26亿元，愉占全市信息追产品制造业猜工业总产值培的82.9猛%；汽车制江造业完成工普业总产值6资39.57传亿元，占4婚7%；石油总化工及精细劳化工制造业稍完成工业总絮产值432兴.73亿元归，占40.岛6%；精品务钢材制造业咬完成工业总妙产值113器.16亿元塔，占14.质2%；成套逼设备制造业贞完成工业总疏产值399因.34亿元胶，占43.置6%；生物颠医药制造业窝完成工业总耀产值112贺.94亿元献，占52.喊4%。谅外向型经济更是园区特点位，外商及港桨澳台企业是安“案生力军减”慌炕外向型经济奇是上海工业杯园区发展的婶主要特点。在为支持区县弄政府加大招债商引资力度跳，方便企业巨办事，降低拳商务成本，妇市政府将总踪投资300境0万美元以梨下鼓励类外瓦商投资项目微登记审批权摸下放至区县延，使工业园弊区进一步成渣为上海吸引粮外商和港澳任台资本的集泄聚地。目前新外商及港澳扫台工业企业杰在园区的工盏业经济总量归，已占到七久成以上。2昌003年，尽工业园区内但外商及港澳予台投资企业半完成工业总彻产值364腹8.23亿膜元，占工业跨园区工业总尺产值的77柄.7%，比对重比上年提箭高4个百分喘点；年末资还产总计达3傲276.0号2亿元，占战工业园区资幸产总计的7丹2.6%；槽实现利润总涝额236.捕58亿元，塔占工业园区漠利润总额的牢85%。评制造业逐步侦向工业园区盆集中，集中慌优势明显提守高宁2003年军是郊区推进险“鹊三个集中仁”元建设的重要满一年。浑“闷工业向园区正集中凉”湿的政策导向蜻初见成效，嘱九大市级工臣业园区的经绩济总量占郊醒区比重进一寨步提高。晒至2003喊年末，九大仪市级工业园殃区资产总计出达到889巩.28亿元没，比上年末咏增长33.辞2%，占九裁个区县资产帜总计的14套.1%，比稳重比上年末育提高1.6狭个百分点；铺全年实现产劈品销售收入鲁837.4按4亿元，比减上年增长5魔2.5%，肆占九个区县钢产品销售收初入的13.章4%，比重更比上年提高恳1.2个百范分点。毯其中康桥工兔业开发区是策集中度最高床的一个园区蠢，资产总计森和产品销售题收入占南汇允区的比重超蕉过四成。怠松江、青浦厨、嘉定三个怕市级工业园爆区是市政府晚降低商务成隆本的试点园予区，重新规绒划后面积增图加了1-2驰倍。园区的鸣集中优势得厚到进一步发匠挥，经济总拦量占各郊区昼比重均有明队显提高。歉图6：旋2003年棋九大市级工它业园区主要注经济指标肝综述：工业圾区经济在上说海市总体经爪济发展中扮挪演着越来越胆重要的角色片，其低廉的模商务成本和油各种优惠条勤件是吸引海姻外企业、港孩澳台企业以早及国内企业逗入驻的主要僻诱因。但是毅大量制造业皂企业的集中略也使得工业嫁园区的利润哲率水平较低身。出口型经胶济仍是工业薪区的特色，萌而且其增长再速度也相当招快。帐2.2上海菌市工业房地纤产发展动态姻从本质上讲跟，本项目是尾介于工业用疼房和写字楼式之间的一种浮产品，它具稠有类似工业办用房的低廉咏价格优势，嫂也具有写字尖楼集中办公叹的功能，同置时还具有二姓者不可比拟桶的环境优势碎。但是作为聋一种全新的险产品形式，反其被人认知围和接受可能撤需要一定的嗓时间，而且吸较高的总价乒也可能成为云企业投资入海驻的障碍。衡为了研究项阶目的竞争环鸟境，我们从篇本项目特点暴出发，主要唯研究上海市爬工业房地产虾和写字楼的少发展动态，叨以寻找本项被目的优势以途及市场中存翅在的机会。屡危工业项目被供需概况愚受国家宏观宿调控影响，扑2005年只1季度的新满竣工工业项塌目有风69%针的季度性的烟减少，在中妇央政府对非右必要性设施序的限制下，抱只有犹65,00勤0肿平方米洽的新增面积抵将要投放市武场。本季度长的租售量基蚊本保持不变让，仅比上季匪度有微量减穷少，但是由晓于新增量的钱降低，空置鱼面积减少了喝约魄25%见。上海市进11挣个主要工业私区的厂房平狗均售价和租镜金连续兔5马个季度保持喷增长，反应洪出连续的宏谣观经济调控傅加之需求强挣势增长所产誉生的效应。挂赔工业物业慰租售情况功2005年晨第一季度总活的租售面积桨达到伶137,5形00炮平方米惹，比上季度属有所降低。遇南汇工业区状的新租售面锡积有扒30,00聪0钞平方米俘，居上海市圈11电个主要工业挤区之首。依本季度总体惑上新租售量明依然保持稳能定，由于新茫增量的大量蛾降低和大客遣户对工业厂医房持续强劲留需求的增长求，空置量有傲25%却的季度性的奖减少。高需累求量加上限津制性的供应惕量推动了租陪金和售价连肥续千5版个季度的上篮涨。习本季度南汇找工业区和青畏浦工业区的佛租金上涨幅染度最大，张叼江高科技园产区和漕河泾绸高科技园区萄的租金正如酷预期的依然冲居于上海所靠有工业区的智租金水平首茂位。上海郊消区化的办公恨物业市场继扰续转向工业骆开发区，张砖江高科技园流区尤为引人除瞩目。园区来内的标志性横建筑惊—牛张江大厦，梢于挂2005击年痛3粱月众16均日驼举行落成典脾礼，一些曾萌经落户在浦抱西市中心的岛大客户已经泻被其相对低鼓廉的租金和赚靠近地铁的讽便捷交通所扯吸引。桌图7：工业赏物业租金情菠况赶南汇的厂房者租金略高于风奉浦、青浦触、松江和嘉窝定四地，约过为0.7元哗/平方米/俩天；远低于碎漕河泾、金槐桥、外高桥蓄和张江。张抗江的租金价族格约为1.迎6元/平方握米/天。同延为肾1000平签方米未的厂房，南扶汇一年的租别金要比张江币的租金低3星2.85万尸，张江除了忠拥有轨道交弱通优势以及鹿形成了一定收的产业规模牢以外，康桥歪在地理位置恢上与张江相容差不大，而达且有临港临溉空的独特优钻势，所以以病康桥的区位婚，加上相对垮低廉的租金等，对于企业泳还是有较大馆的吸引力的击。饥娇土地批租电价格范上海市赖11眠个主要工业四区本季度的魄平均土地批态租价格略有亲上涨，嘉定筒工业区的涨姨幅最大，达拣到近验27%.家本季度总体室平均土地批剪租价格为扑75.2助美元舰/部平方米。赌图8：主要榨工业区土地冬批租价格猪南汇土地批吴租价格约为膝50美元/浸平方米，张爷江达到15哄0美元/平朱方米以上，膛约为南汇的背3倍。南汇港土地的批租贼价格高于奉第浦、嘉定、晶青浦和松江毙几地，但是难差距不大。齿整体来看，挥上海市工业历项目租金和糊工业用地批译租价格都保疼持了上涨的戴趋势，说明辰上海市作为查重要的经济茧中心城市，链其吸引力和蔽凝聚力仍在棚继续加强。箱在成熟的工推业区如张江纺、漕河泾，扁工业物业处妄于供不应求给的状态，而孙且保持了较派高的租金水啄平和土地批歌租价格。甜2.3.论上海甲级写患字楼市场动夸态钟陆家嘴金融盲中心是总部国经济发展较临为成熟的一雪个区域，这系里聚集着众被多世界知名也的金融、保池险、咨询以豆及其他高附梯加值行业的蚀公司类型，朗许多欲进军酸中国市场的番世界500逮强企业也选奴择这里作为闷总部。一般西而言，许多健大型知名企昆业会选择甲誉级写字楼作遗为它们的办乓公基地，所掉以从甲级写典字楼的供求掏状况，我们金也可以对企感业总部基地畜的需求情况申作大概的了血解。径点甲级写字刮楼需求1、需求量抓2005黄年第一季度衫上海甲级写害字楼市场吸布纳量变化细文微，寄年仍然受到市螺场有限供应定的限制。总闸吸纳量约达幅到批39,00悦0注平方米笼，与登2004相年第四季度疏基本持平。临与前几季度如类似，随着炸租户纷纷搬紫进先前预租武好的写字楼致物业，本季枝的吸纳量主液要分布在如游：世纪商贸绢广场、嘉华间中心等新近叶落成的物业持。另外，受尾到几家金融喜银行公司扩拼张的影响，严近几个月以炕来陆家嘴区乐域表现出强升劲的吸纳量杠。庸图9：上海写市甲级写字景楼供应、吸府纳量、空置渔率立从甲级写字慈楼需求指标漆的历年变动佣情况来看，营自1999史年以来，上养海市的甲级诉写字楼保持读了强劲的需气求，一直都促处于供不应贺求的状态，确吸纳量保持循在40万-著55万平方串米之间；空桂置率也是连肺年下降（2摧005年春邻季空置率已窝降到7%左梯右），这说央明上海对于绪跨国企业以页及国内大型瞎企业的吸引挠力呈迅速上臂升的趋势。标2、需求面纸积月表3：：公石司需求面积间Compa荷ny公司陕Prope稿rty物业践Distr荷ict区域卧Area封(sqm宴gross般)宇面积（建筑跌平方米）教DSM栽捎帝斯曼雕都市总部大绳楼捆黄浦催2,000厕HSBC正JVAs星setM残anage恰ment崖震旦大厦怒陆家嘴竹2,000绑DBSB饭ank夏狭星展银行妄汇亚大厦年陆家嘴绩4,600浸Bank乡ofTo讲kyo-M赵itsub闻ishi忆东京三菱银章行垒汇亚大厦帆陆家嘴垫9,200医CapG谁emini夹际凯捷集团捡汇亚大厦浑陆家嘴伪6,000粘Linkl无aters用英国年利达孙律师事务所穴花旗大厦赤陆家嘴值2,000圣Leer旁Corpo艺ratio笛n本花旗大厦伙陆家嘴椅2,000从BinH筐aiGo贝lfCo债.时花旗大厦盐陆家嘴嘱2,000缠Maers咳kShi刚pping歌马士基航运拉天安中心臭黄浦埋10,00片0火Prude旗ntial酿Insu躲rance出天安中心济黄浦挡2,000蝶e-Bay扇张江大厦诚黄浦却6,000兴从需求面积鲁来看，一般盟的保险公司佣、咨询公司易需求量在殃2000平挂方米挡左右；需求婚面积最大的满为马士基航宇运和东京三线菱银行，达督到猫10000沸平方米选左右。易趣课公司需求量遍为筹6000平团方米停，由于其选现择的办公楼化位于张江，且租赁价格远眯低于市中心懂的甲级写字彩楼，所以购加置的面积也叔较大。撕如果以45斜万平方米/相年的吸纳量界、每家公司史需求面积为摸3000平艘方米夸计算，那么村上海市可能松吸纳的入驻愧甲级写字楼筒的公司总部炮约为150轿家。时唐甲级写字回楼供应政1999年圈以前上海市妻甲级写字楼女处于供过于塔求的状态，饭1996-但1998年若期间，甲级下写字楼供给本严重过剩。倚1998-耳2001年芝供应量则出抢现了持续下驰滑的趋势，挺由1998敌年的近50何万平方米跌难落到200缠1年的20完万平方米，色其后供应量希有一定程度锦的上升，但村是与快速增全加需求相比迷，供应量还插是显得不足支。描2005城年第一季度观，随着二月垮份嘉华中心啦的入市，上葛海市甲级写予字楼的存量傲缓增至精353判万平方米。枣此幢特甲级养写字楼位于劈淮海中路新款兴办公区域让，为市场新颗增了闪65,0形00便平方米的供驻应面积。受肥益于市场需泳求过剩，加乱上强式的预鹿租推广，入贺市以来嘉华济中心凭借其走顶级的品质券以及高尚的吼地理位置深狡受有此类需梯求客户的欢还迎，本季末载其签约预租活率约达到储80%毙。其中主要歼客户包括丰狂田、雅芳以凉及旱KLin悬e要。本季度澳垃洲麦格理投今资银行也格宰外引人注目误，其刚刚从烦凯德置业全岩资购买了新王茂大厦。此词物业位于卢汇湾区新天地束附近，预计孕在本年末完蛮工，预租推沟广活动将会促在数月后拉贝开序幕。跟私甲级写字祸楼空置率蔑空置率自1紫998年以魄来逐年下降鞭。由199加8年的55吊%降至20候05年春季今的7%，年殊均降幅为5举.9%。蛇2005毒年第一季度干由于吸纳量拴与市场新增宴供应相互抵搭消，上海市场甲级写字楼乐的整体空置持率保持在灯7.0%邀，较上一季店度没有明显照改变。在浦闷西高尚办公唯地段的市场应行情依然紧牺张，可供企也业选择的现亚存写字楼物糕业极其有限技。在南京西安路、淮海中拿路及人民广醉场的大部分筹甲级写字楼肝都已达到满角租状态，此比三个区域的雄平均空置率淹分别为乡1.3%,种2.0%怪和洗3.0%摊。而在徐汇倚区，受到嘉钢华中心入市跨的影响，此勉区域空置率冤直线上升，倡然而这种情壮况在未来几桨个月中会随猛着先前已签傲约租户的分测别入住而消矛失。而在浦粪东陆家嘴，挂受益于浦西卧写字楼的有玻限供应，加挽上金融服务治型企业的扩煤张，本季度从陆家嘴区域泰甲级写字楼火的吸纳量缓卸增，平均空拣置率继续稳爷幅下降，截驼至三月底已淘降至犹7.5%左。械架甲级写字愿楼租金哈/怨价格铸本季度与去督年类似，极逆度紧张的市添场条件促使锄上海主要办日公区域的甲粥级写字楼租顷金继续上涨宵。甲级写字乓楼的整体租位金攀升到城0.81间美金该/骆平方米驳/祸天，较上一炎季度增长删6.6%逢比去年同期疏增长罢17.2%品，创造了去软年以来季度匹增幅最大的范纪录，进一尘步反映了市役场中业主的篇强势地位。暮同时，高端摔写字楼市场麦中的否12氏个特甲级写俘字楼物业的幕平均租金在周三月底已达售到炒1.25厚美金摆/夸平方米烂/晴天。在租金刘普长的情况企下，去年浦声西一流办公骨地段的租金压长势最为强颤劲。在南京叮西路、淮海加中路及人民婆广场区域，太甲级写字楼脱的平均租金阿分别上涨了够12.7%榨至研0.96戒美金修/聋平方米哈/宅天，橡16.9政%氧至胜0.94嫌美金营/附平方米滋/亮天以及马22.9%害至捐0.83缠美金进/近平方米适/室天。本季度离在上海市写膛字楼销售市拾场，平均售汇价缓增楼7.1%烧，约到达絮3,150勇美金河/孩平方米。她图10：9恨8年以来甲雄级写字楼租继金瓦全市场展望裙预计在未来杀半年中，上喂海市甲级写造字楼市场将番会继续紧张没局面，预计前主要办公区训域的空置率详将保持在笔5%告以下。因此逮，未来几月撒内上市的写跑字楼物业预越租活动将成目为市场的主词要表现形式且。由于现有颜物业的供应灌有限以及预字期物业的签抖约率上升，忧预计在未来算几个月中将玩会给租金水粪平带来更多邪的上涨压力解，尤其是市奔场中的高端碎物业部分。托目前市中心地高端写字楼睁租赁价约为乞0.9肆—图1美元/天丽平方米，以挣1：8.2视的汇率换算摔成人民币约挣为7.4较—覆8.2元/摘天/平方米鸽；位于成熟捆工业区的甚5A惹甲级写字楼锐张强江大厦，其徐租金为3.尺7鹿—谦4.5元/驼天/平方米数据来源：改。忽如果以卡2000平梳方米状计算，二者速的最大差距买可达324康数据来源：划如果考虑售肆价秃，前面提到北甲级写字楼牛的售价为3版150美金贸/平方米，偷仍以伴2000平景方米怠的办公面积疫计算，总价境约为516狱6万元；在贷张江集电港侨购买相同面下积的甲级写哨字楼，售价帽为4600往万元，晶二者相差5柄66万元数据来源：径数据来源：薄所以，由于益市中心区域净的租金上涨丸，许多跨国周公司都开始里在各种市郊熄办公园区寻造找办公场所毕或与其协商孤订制为自己带量身定做的五办公物业，窜以利于公司吹的运营、节幕约成本和安通置预期的人隐员扩张。津2.4综停述兼通过对上海嘴市13个工烧业园区、工楚业物业及甲变级写字楼的派分析我们得由出以下的结复论：璃1、工业区援的整体发展叨趋势向好，凶形成了宝山到钢铁产业、伪金山化工产虎业、张江集缩成电路产业睁、漕河泾新午兴技术产业规、嘉定汽车炸产业的产业碎聚集形式，仓而其他工业袍园区的产业席定位则显得丧相对模糊。爬2、工业物碗业和甲级写哨字楼的租赁嚼价格都呈上辛升趋势，这声与供应量受户到控制有一畅定关系，但偶同时也折射昌出上海市日扑益强大的引脖资功能，反皮映了众多企距业在上海建暗立区域总部娃的投资倾向健。倡3、市区甲匙级写字楼需梢求旺盛，但镜是与郊区商右务园区40笛0多万的年古租金差异，绝将使越来越映多的企业考暂虑搬迁问题出。词4、张江大惕厦的目前售播价达到23居000元/筛平方米，与作市区甲级写危字楼售价差吃距进一步缩萍小，但是租眠赁价格还是墙存在较大程报度的差距。赛一方面说明鸟郊区办公的甩概念被众多步企业所接受峡还需要一段绸时间，另一嚼方面也说明某张江大厦可兴能定价过高盈。蛋5、张江集景电港产业园研区为跨国企队业和国内大静型企业在上洁海市郊寻找喝相对低价的挥办公中心提元供了良好的询环境，但是毫随着张江产喉业园日益发愉展成熟，各除方面的价格顷迅速提高，诊这为本项目诊规划总部商精务园区提供薯了契机。提第三章总食部经济概述锣3.1什鼠么是总部经垮济纺首次在国内室理论界提出耽“希总部经济吃”起概念是北京糠市社科院经评济研究所副脏所长赵弘。界他认为，录总部经济是宜指某些区域月因为某些特洪有的条件，剃吸引跨国公县司或者大型宅企业的总部途在本地聚集些，将生产加她工基地通过皂各种形式安倾排在成本较酱低的周边地刚区，从而形舅成合理的价锁值链分工的进经济活动的译统称。兵地方性总部著经济也称死“牵亚总部经济辅”蚀。由相对于抢全国性总部但而言的地方督性二级经济随组织构成，狂是中外经济份、技术和贸策易交流与合客作，城乡经蜡济结合的重龄要枢纽和平跪台。竖3.2企员业甘发展家总部耀经济咐所关注的因店素宵任何一个地爪区在设立总判部基地的时耍候都必须要掘考虑自身的猫条件，是不拿是有发展总匪部经济的可益能性，那些稀因素是企业积入住总部基应地所考虑的阻条件，只有磨具有或者创悉造出这些条瓣件才能吸引甲企业总部的杜进入。政治环境迫总部作为一弓家公司的核拦心机构，领俗导着整个企票业，决定了录企业的走向潮，聚集了企层业的优秀管办理人才和大颤量资金及重寺要的研发机毅构，这些都味使得总部成裕为极其敏感督的部门。如妨果入驻城市些政局不够稳损定，出现政俱治动乱或战悄争威胁，那疾么跨国公司纳将遭受不可德估量的损失巴。鬼基础设施条绩件师《地区总部拖问题》的调财查结果显示番，基础设施阻条件是跨国钱公司地区总贼部选址时考招虑的仅次于暖政治稳定性误的第二重要父因素。总部袄作为公司设啦在企业制造滥基地外的重累要决策和管尼理部门，目糊的是为了减炒少决策和管越理过程中存寨在的不确定捷的因素，需觉要掌握大量健的国内外经愿济、政治形传势及其变化嗓趋势，且与腐公司总部和聪地区内子公廊司保持沟通伤。这些信息妻的充分性和榆及时性对企顺业的决策至服关重要，因谊此，逢地区信息化挖的水平以及域城市化的进枯程也是公司搜总部选址考泳虑的重点。灌同时，地区爹总部的业务岂活动，需要依一系列与人刷员流动与业轿务交流相关伤的基础设施沙作保障，因勺而霸对国际航空震港、高速公轧路网、国际馒饭店设施、舱国际会议展筐览中心等设醉施有较高要雪求。区位条件削地区总部的拢主要使命是叹管理域内子烂公司，为其查提供经营支余援服务，并符协调和调整严相互间关系杰，因此地区冻总部在选址割时格外重视钱地区的中心找性。即要求驻所选地区尽丽可能是：赚（1）地理板位置的中心犁――六物理的距离丈中心蜓（2）交通焦中心醉――堆时间的距离搜中心泪（3）经济没中心局（4）职能袍中心杯――都一体化区域幸超国家机构矿的集中地姥（5）子公盆司分布的中垫心净等等。库此外，臂地区市场的展规模及潜力佳也是决定公滑司设立总部朽的重要因素喊。卫政策与制度逗环境棵东道地区对劳入住公司营陪运的相关政菠策和法规直务接关系到其院职能能否快俊速有效实施核。因而东道秀主的相关法茶律体系与政膝策环境及政愚府公共服务勒水平便成了严公司总部十辉分关心的问豪题。其具体尘内容包括以慎下几个方面爆：龄较低的市场陡准入壁垒；锅宽松的外汇庙进出限制；哗自由灵活的姨资金调度；供便利的人员郊出入境、货歌物进出口；训一定的税收吧优惠；完善蚊的法律、司匠法体系；高个效率的政府逼服务等。废现代服务业追集聚水平屡公司各项业怪务的顺利开闻展需要现代瓣服务业的支岁持。现代服肌务业的集聚列可以使公司匆享受外部经殖济效应。因喊此，公司总顷部总是倾向登于建立在中堤心城市的中佩心商务区（艘CBD）。挨这样，区域骤内的金融、休证券、保险木业、房地产腿业、广告业支、市场调查福、会计、法悼律事务以及芬信息服务业拥的发育状况彩等为企业所形关注。楚人力资源条犹件驻总部的核心幸职能是促进强公司各项经苗营资源之间庆的整合与创恼新，总部是乞一个企业的返最高机构，证使企业的灵漏魂和决策核激心，这必然请要求总部拥垃有最出色的币经营管理人睁才。因此，御所选城市必庆须要确有大量符合哄现代市场竞月争要求的高无素质人才供行应短。见3.3上伯海发展总部法经济的可行颤性砍上海处在全祸国改革开发畜的大环境之区下，并站在础全国的最前速列，享受着牲国家给与的炮各项优惠政潜策。总部经蹦济的发展是扮大城市发展匹到一定阶段祸的必然产物队，而上海已杯经具备了发啦展总部经济拨的必备条件捡。乔优越的地理经位置跃上海地处长魔江三角洲经适济圈的最前恩沿，拥有航惯空，铁路，拒水运和陆上旅交通全方位历的交通体系痕，是华东地咱区交通和物子流的枢纽；蜜其航空港和课海港是对外跳交流的主要饺渠道，使上猎海始终保持摊着和世界前村沿的同步。假优越的政策醋、完善的制璃度、高效的彻政府饰上海政府办要事效率高，论行为规范，眠执行政策富偷有创造性和铺灵活性，政汉府战略和管颠理形象好。洪企业形象和理管理效益也堆较好，企业集管理竞争力剪比较强，唇但是仓企业激励和蚂约束机制需灵要进一步完忌善。业市民讲究信童誉，交往操中守好；重商练价值取向明姻显，精明务狠实；勤劳创级业，善于创叛新，竞争意防识强。上海分的制度竞争粉力比较强，浓其中产权保糟护制度和地慌方法制建设库完善程度居舅于全国第一慢，市场发育体比较充分，竟政府审批和门管制比较好答。如完善的基础如设施宁市内基本基腥础设施、信肌息技术基础址设施、基础政设施成本指级数都表现很漂好，对外基答本基础设施透完善，名列责全国之首。饿上海东临太乒平洋，居中合国东海岸线血中点，处长灾江入海口，溪区位竞争力拼最强：自然英区位交通便逢利度指数、午经济腹地G这DP与全国宿比重、城市谋在区域中的喜优势度指数殊均居全国第呼一。上海的斤环境竞争力霜名列第四位滴，城市环境甩质量、环境暖舒适度和自邮然环境优美锈度都比较好痰，尤其是城愁市建筑景观撞优美，拥有训许多著名的弱风格各异的促标志性建筑为、商业街、蛙广场。割丰富的人力阅资源递一方面，上悉海拥有复旦偷、上海交大浮、同济等众形多著名高校劫，每年为上行海的经济发居展输出大批维优秀人才；需另一方面，挥上海作为全势国的经济文引化中心，吸赴引了全国各术地众多优秀独人才，所以前上海是华东余地区乃至全线国的人力资幸源储备中心蜓。哗制造业的发柔展和现代服透务业的升级德2004年赢上海市全年迎实现生产总森值（GDP争）7450粮.27亿元舟，比上年增蹦长13.6捡%。二、三笛产业增加值犯占全市生产流总值的比重越分别为恋50.8%已和上47.9%渣，现代服务防业伴随着上座海确立金融烘中心，航运概中心的努力晒而获得了快彼速的发展，愿这些都为总富部经济的发仓展做好了准圾备。广阔的市场蚕2004年长上海实现人端均GDP达爱到5530未6元躲，人均可支哲配收入也达运到了件16683夏元耕，全年完成间社会消费品蜓零售总额2咸454.6树1亿元，在书上海所辐射肉的长三角范剧围内200蚁4年社会消劣费品零售总蔬额已经突破博8000亿汗。这样广阔守的市场，一需定是众多企肢业竞相争夺两的宝地。引3.4香暖港、新加坡芦发展总部经武济的启示涂香港和新加趟坡是东南亚擦地区发展总沟部经济的典怎范，上海的扑交通位置、辰发展历程与益其发展有着个一定的相似做性，因此研你究这两个城翁市发展总部高经济的历程忽对我们不无羞裨益。秤1、香港、垂新加坡发展洒总部经济的孕近似点周两个城市都葱具有得天独边厚的区位优许势，拥有天租然深水良港团都经历了由乱制造业经济穷转向总部经者济的发展历斩程秩都具有健全贿的法律制度慕，政府讲求高精简高效和欢廉政务实湿2、对于康猴桥工业区发剧展总部经济胞的启示撤第一，在认中识总部经济舞形成和发展辛规律的基础排上，叮地方晃政府有必要史进行有针对劣性的战略规赚划和措施制慧定，对企业姨总部聚集进顽行相应引导恢。粪第二，发达聋的运输和信宋息产业直接避减少企业运挂行成本，是委总部经济建掉设的重要支壶撑。织康桥工业区日在航空、陆信运、临港水谜运等方面大承有潜力可挖谱；，同时应冷该加强信息呀资源的整合秧和利用，使剃之成为吸引碰大中型企业伶的重要因素倒。凝第三，梁务实高效的奋政府形象对识总部环境建职设具有重要合意义。借鉴护香港、器新加坡总部敌环境建设的步有益经验，情加快政府职妨能转变，提准高政府办事许效率，树立男清正廉洁的丑政府形象父。铸第四，充分但发挥自身优塞势，形成产材业集聚效应曲。香港、新铲加坡以其自锻身优势形成树各自的总部徐经济模式，构如香港成为辛金融、保险混、地产、贸碰易及商用服床务行的总部棒聚集区域；筒新加坡则成虚为重要物资浊的中转基地察，也是外域膨跨国公司进述军东南亚的倡起点。康桥欢工业区座落捐于上海市中幼区与临港新板城之间，既恋毗邻将来的即物流集散中呆心，又可享崇受市中心完酿善金融、法盆律、会计、崇技术等中介愈服务的辐射拾效应，加上蛛交通及人力师资源等优势监，具备发展娃独具特色的恭总部经济的丑先决条件。尊第四章康蛛桥工业园发稳展总部经济陆的可行性知4.1康炮桥镇概况择2000年慈7月，作为王南汇行政区疲域调整的试叮点单位，经唐市政府批准芝，撤销康桥尘镇、横沔镇斜建制，建立起新的康桥镇渣。新康桥镇配总面积40能平方公里。晋——却地处南汇、遵闵行、浦东夫新区三区交似汇处，交通刃便利都南汇区位于嘱黄浦江东岸序，杭州湾绊疼，西北与浦旱东新区比邻换，西南与奉析贤区、闵行地区交界，东布南两侧临海谢，海岸线长御45公里便。全境总面导积687.垒70平方公各里，地理位日置在北纬3萌0穴°按5杂3ˊ—堂31此°0文9贝ˊ，傲东经121缩°3谊5舅ˊ—安121蜻°5侨1棕ˊ生。防康桥镇东与火周浦镇接壤教，南靠周南竞公路，西沿课浦川路，北迟接上海城市桂外环线，地赴理位置得天听独厚。夸本镇工业区俩具有水、陆黎、空交通的页综合优势。恐距离浦东国惩际机场约堤倚12公里缘，虹桥机场酬约嫌22公里血，距离上海良市中心约仰15公里拨，距离上海梢国际航运中租心锄—热芦洋深水港答（国家级建贡设）羊60公里躁，兴建中的很磁悬浮高速矩铁路途经工饱业区。交通无十分便捷，销陆路有沪南感公路、周南馅公路、浦川荡路、城市外捞环线环绕。用通过外环线逮相连接而与庄沪宁、沪杭匙、沪嘉高速令公路和31昼8、312打等国道相接缎。水路有咸洞塘港、梓康熟河、陆家浜原河等河道，肤可直通黄浦谁江。另外，掌东西两侧的辫浦东国际机畏场，虹桥机聚场是重要的锦国际、国内悉航空枢钮，坦为中外客商修投资置业提历供了一方极罢为理想的风驴水宝地。碰——馒地处上海，端城镇化水平骗高侨康桥镇位于闹上海南汇区演西北部，东伸、北、西与狂浦东新区比偶邻，西南与惧闵行区相连泡，难于周浦胁镇界浪，辖伙区总面积4陆2.07平毙方公里。该荡园区占南汇训4%的地域子和6%的人攀口。唯康桥镇下辖投22个行政验村、5个居倘民委员会。赛全镇有1.益72万户、错4.36万制人。其中男仓2.13万皇人，女2.袄23万人、国城镇居民2堡.53万人纤。人口出生午率为5.7男1锤‰栗，人口自然窄增长率-1馒.00砖‰之。趴——淹接受上海辐想射，经济水戚平相对较高揭2003年加全镇全年实况现生产总值含（GDP）下12.67股亿元，其中吉，第一产业扣增加值0.绕61亿元；阵第二产业增抹加值10.说21亿元；欠第三产业增零加值1.8赴5亿元。抽全年完成固拐定资产投资航7.44亿割元，其中第受一产业投资咏0.043躲亿元；第二倘产业投资5增.52亿元葱；第三产业员投资1.8术8亿元。替——附配套设施齐竹全，生产生船活条件优越彼道路：以城瞧市外环线为伐交沪南、周俗南、康桥、烫周康道路为繁配套，形成径“垮井奴”酸字型交通网去络。栗公交：沪南地线、周南线暮、申周线、需塘四线、浦威卫线、58屿1号、62璃4路、60叙3路、园林容巴士、远通征巴士等10路条公交专线辩途经康桥镇魄。叔供电：工业歉区东面建有徐22万伏变堡电所一座，毅还有3.5慌万伏变电站遣四所，装机嚼容量每站为蜡6万/KV坛A，客商投贱资可保正常申供电。躺通讯：周浦炎地区的通讯绍设施是市郊胖六县中功能饿最齐全，容殖量最大，通应信能力最强逐的地区之一只，目前建有昏万门程控电陪话局两座。似暑供水：供水丢量为20万强吨的大治河属引水工程，上如今已投入筒正常使用，筝引水管线正悦从康桥镇中男通过。民排污：废污怕水可直接纳吗入日排量为闲1.2万吨追的周浦污水鹿处理厂，今惹后也可纳入意上海市第四固排污工程管姜道。电镇内公建配烘套完善，有目金融机构、适商务办公楼耳、涉外酒店唐、各种档次雾的住宅、高击质量的大、疤中、小学校港、城市式绿俩化，还有设犬施完备的标蜜准厂房可供国客商选择。枕4.2康娘桥工业园区串自身简介扎康桥工业区亭创办于19摇92年5月是，使上海市伐人民政府批壶准的上海市轨市级工业园荣区之一。扬康抗位于浦东新伪区南端，上以海市城市外总环线浦东段策的南北两侧圈，园区北临指张江高科技张园区，距离区市中心（人约民广场）篮11公里蜜，南浦大桥证9公里戴，杨浦大桥华14公里投徐浦大桥夫7公里仓。总规划面拥积26.8甩8平方公里炭，主要发展逃现代工业，董现代生活和蓝现代商贸，鸡是集工业生竿产、生活居责住、贸易经站营、商业服勇务和社区管植理等功能于落一体，按国醒际规范运作稿的高水准的元多功能综合双型开发区。产业导向霜信息、现代千家电、汽车倍及零配件、榆生物工程及久精细化工等隐产业。地理位置芽图11：康止桥工业园位拉置图园区生活泊康桥镇内已雨建有适合外摩籍职员居住闯印尼客商建岔造豪华型住轻宅区--绿鸡宝苑，康桥惭半岛新独院楼住宅，中澳是合作建造的关适合中档消部费者居住的固各类别墅群汪及适合工薪称阶层居住的跌康桥花园等朝，堆宾馆、购物罢、休闲阵，我高尔夫球场谋，哲公园躁，马养老院猫，且医院冲等药落便捷服务：胀康桥人的服要务宗旨：诚启心求实。欧项目审批、材规划管理、牙建筑管理、慌土地开发等咸方面行使管积理权、实行输"一站式"啄管理。同时岭为投资项目绞在项目规划至、水电配套矿、设计、施烟工等方面实枝行"一揽子员"承包。上拒海浦东康桥凝（集团）有卖限公司可为摔外商代拟项悦目建议书、折可行性研究泄报告、合同土、章程等文尘件，代办工绍商、税务、府海关、银行贞等登记手续繁。实行"一贼条龙"服务张。虾4.3康谨桥工业抓区发展总部商经济的可行稼性鼻前面我们对姻发展总部经烛济的要求以浇及企业选择查总部基地的点要求作过详仇细的介绍，戒下面我们来僻看康桥工业当区内是否具爹有这样的条讽件。丝从大环境来滤说，康桥位漏于上海市郊赤区，离上海呀市区不算很纠远，而上海拳具有成为总右部基地的条瓜件，前面已密经有所论述级。搜从小环境上民来说，康桥虑具有自身一歉些独特的优炮势。区位优势冬航空：而距虹桥国控际机场军22公里息，离浦东国乡际机场皇12公里项，从浦东国检际机场到康蜡桥工业区只私需15分钟以。笔港口：胞洋山深水港证，同属南汇举的芦潮港不据久即将建成融国际型深水倡港口，上海责不久也将成角为国际港口邪城市，此港床口对于今后皱整个上海的派发展甚至东丑南亚国际间坟贸易的大幅多度增长将起嫌到不可估量乎的作用。郊铁路：爽规划中的浦敲东铁路在工租业区设有货犬运站。嫩公路：确康桥工业开狼发区的市级温公路有：外膝环线、杨高卷南路、沪南尝路、罗山路漠、申江路，鸽直接与徐浦互大桥、卢浦执大桥、南浦同大桥、杨浦戴大桥、以及稻打浦路隧道锯、复兴路隧省道、延安东痒路隧道、大眯连路隧道等钩“蓬四桥四隧脸”饭相连。成本优势胆和市区相比泰，南汇的康然桥工业园拥座有绝对低廉国的商务成本狐。据戴德梁谅行季度报告祖显示，康桥膀与相邻的张从江相比，租奸金大约只为秋其1/3，溪和外高桥，勉金桥等区域庙相比也有很合大的成本优闻势资料来源：戴德梁行2004年第4季度上海工业物业市场季度报告悔。在租金价热格相近的几发个区域中，脖康桥具有更箱好的区位优寄势和便捷的盒交通运输条际件。资料来源：戴德梁行2004年第4季度上海工业物业市场季度报告烦图12：2爹004年第当4季度工业牺厂房租金示赶意图环境优势妨康桥位于市国郊区，土地小批租价格相淹对低廉，在商营造低密度夺、优美景观承环境的总部茎基地或商务特花园上拥有扑不可比拟的犯优势。刊但是由于康世桥工业区在顽地区知名度溪、完善的服抬务业等方面术与上海其他照地区如陆家比嘴金融中心终、张江高科须技园区等还乒是有一定的故差距；同时忙，上海其他源工区如虹桥祥、江桥也先核后提出了总郊部经济的概躺念，这就要没求在规划康贝桥总部经济国园区时从优狂惠政策、政浅府办事效率猾、加强配套差完善等众多象方面加以弥辨补，在竞争威中拔得头筹局。汗第五章可纲比项目分析奉5.1北恼京总部基地争斗总部基地兄概述鞠图13：总慌部基地示意隙图戒总部基地，柜是中国第一估个以总部经徒济为主导、放以科技企业静为主体的大索中型企业总岔部的集群基歇地，总部经肆济概念的探缘索者和实践怀者——总部退基地董事长辰许卫平在充隆分吸收了国惜外相关经济扰形态的理论头和实践，并剩结合中国实积际情况后，肠对“总部经鄙济”进行诠纪释和应用的液完美结晶。液总部基地以立建造科技新池区作为改造以产业与研发瞒环境的总目沙标，并已成爸为北京总部专经济的核心垮空间载体。歉自2003名年入驻丰台烤区之后，总垃部基地的建胖设和发展带纽动并支撑了眉周边其他产封业的发展，御推动了周边阶地产的增值灯，为南城发返展成为多功抓能区域奠定滥了产业链基药础。在总部以基地所形成绿一个多元文块化交织的、诸崇尚创新的督经济平台，钥各种先进的呢社会文化、封商业文化、演企业文化、栗金融文化等惑在这里碰撞技融合；入驻厘的企业可以勒在营销、金煤融、信息、骑人才、技术蛮、服务等等纺方面，优势奥互补，互通基有无；企业声总部的聚集佣将使得现代你经济的信息绳化沟通加速给；企业家们尿的集聚，也泼使得每个企览业的文化在齿互动过程中勾，取长补短适，互相影响洪，从而推进纽社会的文明递和文化的进惧步，同时带缘动企业自身凶的发展。誓截至吧6月19日占，包括耕陕西鼓风机剖集团从、蚊大连冰山、裂正泰集团、喜新疆特变、她中国诚通、俗中华通讯、津航天科技、煌建龙钢铁、线中牧股份锻在内的13议0多家企业聚总部签约入边驻总部基地塞。亩源详细介绍圈总部基地位灿于北京西南术四环的丰台帜区中关村丰盼台园二期基跌地内。是作妥为中关村开三园以来单体剩面积最大的演中外合资项弃目，200隔3年北京市仓政府69项陕重点工程，身北京市60宏大重点外资皂工程之一。扣1）经济技饼术指标挖总占地面积馋：薄65公顷定；慨总建筑面积同：120万浅平方米；系每栋面积1剩200至6路000平米斜的总部楼5剪00余座；凝脾独体独栋、效独立产权、战独立冠名；买掀建设周期：烟3年萌总面积约晓40000笋平方米桥五星级酒店跪堆面积约权40000覆平方米鬼商业配套设好施；雅共千余套每商套面积约钓30平方米床的总部小公盐寓；幕几十个面积强200至5持00平方米努的风味餐厅哈；津大型地上、效地下停车场犬。各庭院至准少有两个机吵动出入口，鸽形成庭院内寸交通环路；较地上、地下翻停车场形成军便利、快捷辣的停车系统坝，大大超过宣每万平方米零60个车位运的国家标准疗；夸绿化比率：使占总面积约喂50%；迁总投资额：谨约45亿人吨民币；辈配套：凝全宿制双语她幼儿园；健华身中心；国假际医疗诊所贴、右全科独医师；信贷指；银行；邮创政；超市；社餐饮；娱乐患等。袍2）总部基沫地购买优势贪表4：总部灭基地与其他第经济区比较哲比较项目妙总部基地赛北京其它经斥济区一般状狸况钢产权螺独立产权案一般无兰购买价格/据㎡许7000元摊/㎡写13000寿元/㎡--毅-＄210茄0美圆/㎡葵租金(人民池币)/㎡甜·栗日挽3.5元/顿㎡彩5元/㎡-死--＄20光美圆/㎡充优惠政策卫三减三免男三减三免或勾无且同等价格可负购买脂1000㎡同独栋总部楼浩400--耀--600卫㎡办公面积丑绿化覆盖率沙(%)冠50%以上枕一般不高于详30%稻建筑容积率具1.5览>=6蚊停车位/1脖0000平比米殿100个以生上携45始60以内虾使用率(%里)症85%以上灌一般在70狸%以下婚物业管理费物/月秋·价㎡蚀3-4元/宗月旗·削㎡舒一般在18姨元/月薯·表㎡＄耕3美圆/月患·专㎡洁建筑密度众30%趁50%以上赴车位费/月抖150元/准月它650元左娘右/月荷单体独立使灌用程度抽建筑面积1街200㎡以吊上即可单体鲜独立使用籍一般须建筑肿面积200蹦00㎡以上谅才立项单体游使用场5.2剂上勉海西郊生产亿性服务业集弹聚区旗新园区将面掉向长三角和财全国，着重册吸引公司总杰部、营销中旁心、研发机拥构、设计中靠心入驻。差上海西郊生工产性服务业腿集聚区规划茎用地3.5称平方公里，野总建筑面积当420万平向方米，首期辛开发面积2滋20亩，地径理位置优越煌，濒临沪杭芬高速、沪嘉气浏高速和外杏环线。。园赞区集研发中危试、总部经帽济和现代服缓务业于一体松，构筑4大株功能区：以婶企业商务办享公中心、科辰教研发中心彼和营销采购赢中心为主的领总部经济区番，以政府公蹄共服务平台徐、中介咨询粥、物流展示肝、广告创意差和艺术家村裕为主的第三歇方服务区，胆以及生活综丝合配套区和刷滨江生态绿搜化区。在规季划设计上，捆将一改原工皇业区厂房林圾立的面貌，踢满足新型商晒务区的要求阿。呜集聚区规划额至2010施年投资额达豆到230亿酷元，年交易贩额1000给亿元，税收岸60亿元。舞目前，已有撞美国蓝霸汽踪配超市连锁驶有限公司、扩瑞士雀巢中笨国研发中心践等40余家文中外企业与帮集聚区达成判入驻意向。渡5.3漕岛河泾虹桥临尖空经济园区丈虹桥临空经喇济园区是实滨施”依托虹层桥、发展长束宁，优化功饰能、增创优垄势”，面向从二十一世纪侨经济发展战丰略的三大经绣济组团之一智，是集高新卖技术产业，勺都市型工业腹和空港经济拿于一体的园透区。摸柏交通剩园区毗邻虹剥桥国际机场勒，紧连外环够线、沪宁、惭沪杭、沪嘉田高速公路和拳318国道羊，规划建设静中的地铁二困号线延伸段榨将抵达园区迎，并在园区刃设有站点，嘴上海的黄金辛水道苏州河号流经园区北喘端。确华规划哑园区总占地宏140万平掌方米，总建艘筑面积13脚0万平方米枝。通过河道倒与道路的划过分，园区划兆分弓南块起步区置已完成基础捉设施配套建熔设，建成1谜5万平方米表的工业小区使。海茎宿配套设施章1）商务睬酒店讨国际化的商才务社区带给用你的是国际患化的服务设团施，”国际凶商务花园”洋的