某国际广场整体推广策略

第54页长安明珠国际广场整体推广策略目录明珠国际广场商业经营定位长安商业近况救商业经营定纱位阐述坚商业推广主芬题阐述：膀四、招商销良售整体策略出租策略销售策略价位策略耕长安明珠国穷际广场招商抗策略猪长安明珠国查际广场项目触定位屑目标商家素果质要求测招商主导方叛向阻招商各阶段奏的推广厌1、前期内都部招商夸：番连君谁炊件2、公开招赤商剂贩膝盯缴3、后续招延商诱4、招商前采准备工作招商流程业招商措施建登议泥明珠国际广用场销售策略享一、总体策你略：岁二、营销核桨心策略：滔三、营销推单广主题比四、推广策等略春五、客户定铺位薪六、销售时稍机与阶段安午排幕七、阶段性员推广安排仔明珠国际广照场商业经营甘定位伤一、长安商袖业近况件根据长安区运域商铺投资押调查分析，陶当前长安商毫业物业的总剧体经营处于峰疲软状态.誉原因归结为法两方面，一镰是长安的投违资客对目前昂东莞市场不教十分看好，衡对投资商铺怀愈加慎重；佳二是长安现振有投资型商诊铺较少，外能界对长安的行市场不十分僚认同，导致乱客户层较为职狭窄。背与长安其他轻商场比较，巾本项目位置得较好，但人腐流不十分旺沸盛,要在整敢体市场疲软屑的大环境、玩人气不旺的扫小环境中脱墙颖而出，取宇得较好的经泄营与销售业呼绩，美联建膜议：晌提前招商，继引进品牌经惊营者入场，就重新树立消清费者购买信赴心，将长安茂本地中高档穴消费能力截冒留在当地；固内铺实行返买租，使商场砌顺利过渡到影商业成熟期裙，树立投资雕信心；虾店铺小分割窗，压缩铺位蹦投资总额；锁付款方式优籍惠，降低投甩资门槛；系统一经营，播提供完善的魄“妖代租代管代赠收吨”悔服务，免除必投资者后顾岔之忧。盲二、商业经肠营定位阐述卖1、商业主爱题定位：收综合性高档列大型购物休珍闲中心范体现在商场鸦的面积和业遣态的齐全骗与长安广场合相融，周边扑毗邻高尚豪运宅区，更体铺现品味休闲域、品味文化亦的购物乐趣截商业经营档县次：以时尚白精品为主，衫辅以少量中剂偏高档次品战牌及从目前长安僻当地已有商烟场物业及其馆所经营的商上品类型分析幸，现时所经疯营的商品种挑类已较为丰跃富，人流相垃对地较为集馆中，在此情释况下，如果音本项目仍然越走尽“剧大众化躁”级经营路线，宾恐怕难以突战围而出；糊本项目的形钞象应该切底不地利用本项关目地处高尚炸住宅区、邻洁近长安广场愤的有利条件扬，营造档次帅比已有的同原类型物业更煌高一筹的形面象，并有利地于与住宅的惩高档次相呼维应。程经营主题：盛根据前期市排场调查分析剥，项目经营脏商品主题的翻市场空间有昨六种：虽高档次精品蕉时尚购物店味；臭综合性超市鬼;差专业主题市烧场；休闲中心;袜中高档餐饮厘机构;芝稍高档次的超娱乐城。粘经营最终业洲态需根据商烦家进驻情况帆和招商情况材确定。纠三、商业推目广主题阐述冬：观提供稳定回牢报、巨大升授值潜力的投凉资型商城蝶长安中心商描圈，未来C毕BD金坐标凝突出投资价市值，以商铺么的投资性作缘为推广重心眉。面从以下几方槽面支撑本项纵目的投资价辛值：财地段优越：滴项目处于长担安中心区，枪邻近镇政府最，长安广场户所在区域为绪长安未来经酬济、政治、侧文化及豪宅晕居住中心。始该区规划起额点高，有利府于投资客户戴产生认同感争。疏未来中心商确圈：项目周耗边有汽车总巷站、长安国陵际酒店等大册型项目,将诸带动项目的循人流发展,丧加上步行街婆的实施，将刊进一步带动芒项目价值的孔提升,将形珠成围绕长安唇广场的中心洒商业圈。纲投资前景：仁将目前销售掘、租金水平永，与建设成雀熟后的中心谜区价值预期咏比较，给客并户充分展现阴良好的升值颗前景。央经营品牌：政由招商活动降最后落实。善根据长安当顺地商业调查壶所得，目前匠长安商业经轨营状况较差愚，较主要的运原因就是缺薄乏统一的、局良好的商业赚经营管理，貌以及较高的苹市场诚信度妙，如不少商捡城由于分散阅经营、各自姐为政，或是郑统一经营的腔商场由于产吼品缺乏特色笼、对消费者胁的承诺难以载兑现，导致婚在日渐剧烈摧的商业竞争村环境下，逐候渐遭消费者简遗弃。铸美联建议由芒品牌良好的尼机构进行全遮面的商业布森局规划、商侧业推广和物谈业管理，由协此可在较大刻程度上确保蹲本项目的商萝业经营能在续较为疲软的赖市场状况下爪逆市生存，竭为商场确立乱良好的经营妖引导，并建脊立较高的商牌界知名度和叉消费者心目跟中的品牌知品名度。哗租金回报：广美联建议本盟项目在片区临商业成熟过扬渡期间提供肺5出年以上租金昌回报保证。茎租金回报有犯利于：愧充分展示发缝展商的实力粗和对本项目佣的信心；肿增强对投资阅客户的吸引虏力，客户相斑当于只付出买实际73%归的铺面价格埋，即可拥有努所购商铺，杏在中心片区全商业成熟后殃，本项目的佣商业知名度唐亦已建立，胁而商业经营老状况亦已步琴正轨后，有巾更大的升值村空间获利；驾对于本项目妹70年的商越铺经营期，绝以前五年为颗商业经营起舍步时期，换滋取稳定的租狱金回报和良组好商场规划嫁经营，对投姿资者而言，能有较大的吸雀引力。假突出投资前稍景，以刃“垂中心区发展毒前景究”牲为信心保证针。傍让客户购买年的不但是实骡际的商铺，愈更购买了中穿心区良好的贴投资前景：拢作为东莞经材济最具发展毛的城镇之一暗，经济发展著迅猛,在经渔济高速发展第的前景下,毯必然带动商喷业及地产的塑发展；悠说明长安镇千中心区的未汪来规划细节别，分析换长安中心商垃圈的前景；格厚街、常平漏、樟木头、菠虎门等中心床区发展情况躺作对比，说胶明中心区规有划的未来价贡值，尤其通读过对上述等湿地中心区建茎设前后商铺剂租金比较的搭实例，给商惠铺投资者展申现一个六“赔看得见的回粘报前景袭”爽。族突出经营前开景，由招商屡活动最后落奶实。甜招商的最终美目的是利于塔销售和项目辈自身的发展奶，所以针对器项目情况，何应充分运用抄一切利我因姨素。搬1、对于大泼型主力商家抽的确定，是仅整个运作的个前提。确定筝主力商家的堪目的在于通软过主力商家纤的影响，带字动整体的运谣作及价值的趁提升。程2、在确定番主力商家的慌基础上确定员次主力大型工商家和安排绣销售方案。搏通过次主力贼商家的确立居，基本确定垄商场整体的绑业态组合和词经营架构；呢通过销售策控略的制定，鸟项目进入销释售的主要操运作阶段。氧3、对于小叛型商家经营甘区域，成立换商业经营公圾司。该经营僚公司在名称膜上同明珠广婶场区别开，城通过虚拟的沉品牌概念，挪带动整体的樱招商运作和纱销售运作，顽给投资者以圆经营上的信海心保证。秋4、根据运惊作阶段的招沟商情况和运伐作情况，确饰定阶段招商奇计划和销售锦计划。亦四、招商销麦售整体策略梨招商销售的昏安排是使招阶商和销售两警方面在运作魄时间和策略务上保持协调羽，使两方面狱互为补充，燥从而带动整伤体的良性发宋展。疏根据项目的壳特征和目前脑的市场情况物，对于项目晕的运作采取吨先确定主力剩商家，再实侦行租售同步估，分区销售祝的方式进行谦销售。再出租的目的忠是通过主力出商家等大型滨商家的影响阁力带动整体容价值的提升挑和销售的顺谨利进行。所动以在运作中扔必须综合考拨虑租售两方浑面的问题。出租策略霸本项目的租羡赁目标客户勇群体包括大貌型零售业、灵餐饮业、娱沃乐业及个体宽经营商户。徐对于项目的拾出租，以先瞎确定大型商挽家，再确定场中型商家、屿小型商家的化策略进行。软通过大型商刃家的行业影叨响力和社会柜影响力，带款动整个项目程的租赁快速球进行，从而质实现整体目臣标的实现。销售策略狱本项目的销叹售目标客户紧主要有长安宗及东莞当地峡居民、政府哨公务员、高钟级白领、商娱业经营业主茂和商业投资咬客户。其中尽以商铺投资号客户和当地括居民为主要窄客户。哀对于项目的勤销售，针对点目标客户群他和推广时段狼来进行安排恢相应的策略爪和推广方式拢。准在招商和销宰售的运作上贡必须把握好争市场上一切椅利我因素，藏回避不利因寄素，根据市哗场情况和运纽作情况灵活陕调整相应策傍略，促使项棵目成功运作际。远具体招商策许略、推广策堂略及推广时跑段安排将在将招商运作和桨销售运作两星篇进行详细峡分析。磁五、价位策这略裹1、价格建钥议译以下价格是至根据现实市吓场情况和项搭目情况而定器。具体价位槐需根据招商缩情况（主力索商家情况）宁和销售时市斜场状况而定慌。心长安商业物的业价格分析耕参考项目励位置新一楼销售价海二楼销售价激一楼租赁均胃价宁二楼租赁均蜓价老中惠名城风俊情街侵长青路酱22000属-2800筋0元/㎡兆10000搞—名14000流元/㎡街120元/婶㎡.月握65元/㎡浙.月芹南铭商业中乱心活霄边村歇10000贝-1500劫0元/㎡业无壮90元/㎡抄.月岗无呆新世界愉康轻店戚沙蒲头路愈18000朋-2000下0元/㎡秩无抢100元/寺㎡.月排无企钻石广场伸长盛路拒30000版-3600图0元/㎡戚无牌200元/网㎡同80元/㎡哥长青商业广悲场旁长青路埋暂无销售殖无祥100元/懒㎡刑60元/㎡说明：对

塞南铭商捕业中心港为早年开发暗，位于长安屈霄边村，地斧理位置较偏坚，但由于销辆售较早，体债量不大，销康售情况比较讽理想，基本飞销售完毕。净

兼目前正蛋在销售的中昨惠名城风情重街对本项目苦的参考意义楼最大，一层天整体售价为鸡22000袖--280搭00元/平灾方米。原2）结合栋周边的项目狭情况，综合葵考虑项目目柱前所处的商兵业环境、发庄展商的收益厕及价格对销牲售进度的影塑响，对本项坚目的价位的纹计算进行分愉析。阔掉

洋对于项腾目租金，根箭据胆“它加权平均法球”耽分析为：呜项目名称算中惠风情街撑（A）没南铭商业中太心（B）吩新世界愉康趣店（C）鸭钻石广场（转D）浙长青商业广迅场（E）厨权重比例颜30%姻10%疲15%晕20%潮25%驼所以结合以丝上项目租金愤情况，确定务本项目一楼戒可比租金为载：钥本项目租金乳=A前×此120+B貌×想90+C抢×四100+D贯×突200+E绝×凶100违秃狠=涨36+料9+15+狗40+25瞧声灯=括125元/笼㎡.月遇

比根据项兽目的反租计久划，根据租笨金反推法，出确定本项目碍一楼可比售怨价为：还售数价=租金技×淋12却÷涂7%侄和=2灭1430元水

早根据本炊项目的铺位耽情况，结合糖市场操作规艘划，对本项惧目的区域进笛行分析：串街娘铺租售价格考为：腰街铺=均醋价尺÷朵75%摸四追区内铺租售默价格为：四栽区内铺=均友价捡×舒90%奏二烘区内铺租售住价格为：二猎区内铺=四猫区内铺讯×污60%经一脸区内铺租售枣价格为：一慨区内铺=四决区内铺条×绩55%愧二球楼租售价格颜为：厘二楼=一辣楼小×伸50%周三重楼租售价格费为：浇三楼=二辟楼旦×授75%耕四槐楼租售价格龄为：京四楼=三逃楼远×拐87%段3）根据毕以上推断，登美联提出初吹步价格建议搬为：圈

收临街铺脾位本地商家友接受能力最鬼强，可以忍义受较高的价脾位，因此一川区首层街铺穴均价建议2用5000元振/平方米；骆二区首层街筛铺均价建议播26000葱元/平方米乌；四区首层搜街铺均价建棵议3000沸0元/平方晌米；涛

降首层内然铺：由于经双营营利能力缓逊于临街铺乏位，且对于肤买家而言，闹物业使用年边限达70年惊，铺位的营蛮利能力成为描影响售价的恩关键，因此寄在销售价格摆上，应拉开驱内铺与临街滔铺位的价格妹差，以提升旧内铺的吸引省力，故美联拆建议一区一另楼内铺均价谜为1000炎0元/平方龄米；二区一楼楼内铺均价削为1100指0元/平方娱米；四区一末楼内铺均价垮为1900从0元/平方先米。潮

偏二层：晌权衡本项目样具体情况及淘竞争对手价津格，美联建椅议本项目一亿区二层均价筛定在80０伍０元/平方熊米；二区二史层均价定在纯80００元贿/平方米；句四区二层均偶价定在90燕００元/平娇方米。并根雨据招租情况姓进行调整。坏

决三层：枯权衡本项目施具体情况及朴竞争对手价廉格，美联建贯议本项目一其区三层均价挨定在65０短０元/平方之米；二区三刷层均价定在队65００元卵/平方米；蔬一区三层均基价定在7０孝００元/平哄方米。并根议据招租情况指进行调整。值

宁四层：熄均价水平应调在6000族元左右，根疯据出租情况拴来确定售价吵。零具体铺位价押格情况将在驰铺位规划完相成后在价格汉销售表上体咸现出来，并住根据推出时局市场情况进隙行调整。冶2、租金回板报分析躲（1）基于都消费者对峡“莫返租而”甘的认识，美愁联建议本项祝目租金回报番的操作要体博现两方面：屋一是弱化消鹿费者配“干羊毛出在羊您身上勉”询的观念，给臣予投资者可扭以感受到的注优惠；严二是要求有睛详细的投资显回报分析，转用事实代替惯空洞的概念老炒作，让投坏资者实实在浸在地想象到属投资回报前惯景。汗（但2）租金回都报比率丘

恩竞争对带手情况：长绑安目前在销虚的中惠商铺周提供五年3泼３%的返租各回报。较

片市场认厌可情况：根业据长安当地挂居民对商场够投资的回报洁估测为５－茶６%；抹

维美联建林议：本项目似侧重的是投赚资前景，无烂须将返租回惑报一下子提百得太高，平猫均回报率保级持在７%即竟可。知

块执行：钟美联建议配畜合商场招商放，采用五年场返35%的谣计划，并通扎过递增的的页形式，第一蜂年６%、第忍二年6.5俱%、第三年介7%、第四搅年7.5%鼻、第五年8环%，将投资层的增值潜力威突显出来，厌使项目销售夹过程始终贯赴穿刃“扛即买即收租乞金踢”手的概念，让岁投资产生武“奋租售形势非积常火爆讨”惑的认识。慨

激总售价傅可在原售价百基础上提高喇。悠（3）根据映店铺销售的切难易程度，壮将租金回报长在首期款中沟直接减免，怜降低投资门州槛。疾

云购买街竖铺一般不采拖取返租回报虾措施；招商芬、返租的目蚂的是降低商救场销售难度做，考虑到街绘铺的销售难辰度小、且有特部分为用家克购买，因此拉美联建议本干项目部分街破铺采用直接维销售方式。责

与瓶购买带返租涝的街铺一次数返还1年租姿金（６%）纹。挺

万贱购买较好位饶置内铺一次朴性返还２年要租金（１３蚁%）。龙

地别购买较差位低置内铺一次宗性返还３年炕租金（２１卵％）。霞（4）返租跟、招商注意怕问题：斜

骂博避免将处于疏人流出入口掏的店铺租给根银行，银行纠按照正常营扒业时间上下耽班，会造成狱下午5-6楼点、或晚上闹时间商业人身流旺盛时，凳店铺关门造赖成冷清局面鸣，横岗新世谎界广场就存松在此种问题帮，已形成较归大的负面效锁果。孔

书脾考虑以后招纪商问题，必钉须留出若干铜街铺作为门灭面；属

碧旁鉴于上述问煌题，建议需艳留出若干少源量街铺提供抢返租回报。绳

恭唉部分临街铺抖主要作为生赶活配套设施身，可以考虑包为直接销售斜，不返租经雕营，根据情捕况进行调整蚕。轮3、付款方猾式建议芬1）争取项优惠银行按扇揭，减轻客吐户负担。妄2）减低钓首期付款，馅降低置业门你槛，可与租庙金回报相结阅合。熟3）针对游村民投资者败，不象一般欲的工薪阶层销，收入来源译不稳定，建馒议增加分期压付款办法。抖具体付款方谅式建议如下雷：峰方式瓣折扣蒸时间伤金额亡一次性付款板95折伯付足定金时假签署认购书屑签署认购书脾后7天内付读首期并签署念《房地产买去卖合同》罗3.签署喜《房地产买偷卖合同》井后10天内静付完余款究10000负元锡40%（含流定金）奉60%艺银行按揭付对款租9７折皇付足定金时待签署认购书并2．签署认唤购书后仇7撤天内付首期丽并签署次《房地产买友卖合同》越3．签署纤《房地产买特卖合同》辰后蝴15锁天内向银行蹈申请按揭络10000投元魄40%或3养0%（含定桃金）胳60%或7弟0%注：栏购买带返租险的街铺一次蔽返还1年租甜金（６%）蠢；购买位置挺较好内铺一娘次性返还2训年租金（1填３%）；购先买位置较差抓内铺一次性谅返还3年租老金（2１%晚）；直接在飞楼款的首期昼款内扣减。益街铺订金5邮万元，其余财订金为2万松元。胀长安明珠国好际广场招商皮策略危引言：腹长安桥·豪明珠广场项基目现阶段进逃入前期招商体阶段，蛾介于本项目议体量大、项刘目工程已基器本完成、销宁售时机渐近减的实际状况兼，通过与开顾发商的充分共沟通后，制迁定了项目招痰商与销售并积行，以招商超树立销售信摊心的营销策谦略。柏现根据项目喘的定位制定辉以下招商策疏略：铜长安明珠国侮际广场项目谨定位丧整体功能定爆位纱——婶以都市消费碗产业为主体苦的大型购物蓄、休闲娱乐胶消费社区，到展示长安形必象的城市门夫户、对外窗倍口。甘档次定位床—杜—脸建议本项目群的档次定为抽省内中高档根次的购物、裙餐饮、休闲退、娱乐风情书社区。蓬形象定位休——错长安城市商蜜业中心、国豆际都市消费恢新地带。蚕一、招商主折题嚷结合项目的付定位，划鉴于本案的拾自身的特点酿及市场中高锦端定位，在遗经营商的选视择上也侧重礼于经营商的揉知名度和美睡誉度，力争子引进一批有园品牌、懂经刃营、善管理百、对顾客有角影响力和号滥召力的实力邻商家。招商醋对象主要有屑以下几类：庄

余知名超捎级市场孩

绍百货商希场泊

睬专业市咳场览

雀知名餐惧饮娱乐仍

座休闲健讽身、大型美递容言

份婚纱摄本影轧

捞西餐咖唱啡相

携小型个微体经营商户递二、目标商肌家素质要求曲商家的经营烛档次、经营售风格决定了残项目的经营士环境与整体期形象，为保浅证今后项目颤的可持续经抛营，美联建揪议在招商的飞过程严格地珍甄选商家条无件，主要考贤虑以下几个率方面：附

众返商家的品牌溉知名度。驾品牌商家具爬有以点带面槐的辐射效应冶，将对整个登项目的推广慨、招商以及仰人气聚集起却到极大的促栋进作用。住

鹅顶商家经营特质色的唯一性便。梨由于本项目肉规模较大、掏起点交高，射同时，为避还免商场内商隶家的同质化办现象，确保怒整个商场尽检可能多的引甘进不同风格坐、不同特色杜的商家，以阶满足消费者练多元化的需爽求，建议需掀对进驻商家奉进行质量筛贫选，以保证疮商家经营风渐格与特色的溜唯一性。饶

挽弦经营年限贼品牌经营商贱是投资客的醋基本收益保茧障，为确保拿项目相对较福稳定的市场储经营氛围，买需对进驻商许家的经营年荣限需设定基太本标准，对促经营行业、雄经营业态及忽经营档次不竹同的商家采丢取不同的租名赁年限。功商家类别孙租赁年限牵知名超级市许场纳百货商场玩专业市场混10捷—盒15年湖休闲、娱乐闹业经营商家夺：抗知名餐饮杆知名娱乐像休闲健身吃大型美容符婚纱摄影棋西餐咖啡去5年左右少小型个体经欲营商户摔3年左右犬三、招商主支导方向整体招商整体招商知名超级市场、百货商场、专业市场百货商场知名超级市场、百货商场、专业市场百货商场专业市场知名餐饮、娱乐、小商家珠三角知名特色餐饮、酒吧、茶艺、KTV等娱乐经营商家，省内知名品牌代理商国内外知名专业市场国内外知名超市、百货商场珠三角知名特色餐饮、酒吧、茶艺、KTV等娱乐经营商家，省内知名品牌代理商国内外知名专业市场国内外知名超市、百货商场捏全面接触疑重点选择祸在前期招商每阶段主要采巾用的策略，坦针对招商对劲象不同，手样段方法各异葱：竹

章适对已进入珠路三角市场并策经营相当时纤间的国内外爽知名超市、唐百货商场，劲通过业内进炼行全面接触伐，对具有初抚步市场拓展万意向的商家合重点予以关贵注，并派专垦人进行跟踪悟，及时了解准客户动态。椅

左絮通过招商人盏员的前期客享户接洽，掌蜜握目标商家瓶的基本信息底，以及通过掘各种信息渠神道挖掘潜在如客户资源，谈辅助招商工厨作前期顺利量开展；赏

坚倦与开发商充章分沟通后，枣通过必要的浮上层人际关洗系与主流经牌营商家建立犹初步沟通渠旱道。君及时跟进踏策略应对域

破傲通过初步接刊洽，对前期阀招商的结果甲及时进行总蓄结筛选，选出出对本项目玻有意向的目叼标客户，针竖对目标客户坏的经营规模自、意向程度盐、经营业种令的不同，采粱用用各种招隆商对应策略领进行重点的抬一对一跟进肺。批

佣晴充分展示本隶项目所处的径高度，未来池作为长安镇揪乃至东莞地盐区的城市窗叠口的形象。冻运用旁敲侧哄击的招商方选式，先从档羊次、规模较酿低的商家进功行洽谈，通忌过与这些商困家的沟通，吴更加充分地跪了解行业动祝态与客户心负态，为同时视跟进的品牌京商家深入洽慌谈做更充分矿的准备。招躁商形式上做敲到二者兼顾查，以品牌商蒜家为主要引束进的目标。冲

私结及时发布商续家进驻的信晴息，形成对龄目标客户的逆压迫感，通玉过后期我方饮高层的介入妈谈判，达到弦品牌客户进柔驻的效果。蜘总体控制毛空间调控渔米

毅娘进入公开招老商阶段时，笔主力客户的约招商工作已有经基本完成仅，空余的面弊积将利用招借商惯性进行混招商。面向控市场小型经沙营商家进行坡公开招商，炉对欲进驻的丝商家要求其抱递交相关资罪质等材料后啊，根据市场广定位的需求柔进行严格筛榆选，符合本寻项目特质的进方可进驻。串

豆垒同时紧密关汗注一些新的磨品牌商家，隔以及前期观洞望意向比较华浓厚的品牌包商家的入驻攻意向，通过豪不定期的电录话联系，保扫持与之信息孙交流的顺畅握。觉

斤批甄选来访商疾家，严格审早核商家的经勿营风格、经关营实力以及呈经营范围，鹿由招商组内鉴部讨论后报由项目组批准务才可进行下绣一步的招商氧工作。喂四、招商各居阶段的推广堪在招商与销割售同步并行窑的情况下，血项目招商工陈作的开展分滚为前期内部备招商、公开查招商两个阶思段。傲并对每个阶棵段采取不同继的、具针对芽性的推广策洞略。甚1、前期内乐部招商原：天熔顿稠锅岩出租率约3练0％良时间：２０亩０４年１２轧月中旬么――浇４月泄通过媒体的言有限推广，银向潜在租赁间客户群发出奇招商告知信钥息，同时接起受意向性较盏强的客户群决登记；针对距省内外品牌坟商家的引进再工作，工作织模式为面对茶面招商形式罪，争取前期墨签约，调整挣确定全面招从租的条件及永规范，为公健开招商做好认资源准备。才推广目标衣通过地盘包炎装、客户联赔系等准备工吼作，使项目劳在一定范围再内为市场所寨关注，初步葡树立明珠国贱际广场及公慧司的品牌形优象。漠为大型商家冬进驻造势。穿招商必备条邮件茧项目的基本味资料完成，响客户能通过尝相关资料对抽项目和开发晴商有个全面旅的认识；波现场的接待青、一定的外第在形象完成耐。招商对象蛾各类目标商炼家；祥部分中小型爪商家；销售流程：耗此阶段工作悲目的：慈累积客户资柴料，并抓住卫潜在客户；烟通过一系列阔的运作手段须，使目标客余户对项目产徒生兴趣，并预最终进驻；铃通过大型商仁家的进驻，领带动其他位翁置的招商及妇销售。抽因此流程设冶置：设立登记表谦制定优惠措犬施躺举行一定的费活动宣传渠道虽通过一定的距网络资源和匀媒体诉求，掌达到广而高盯之的目的。灰楼书形式：形通过对项目些的基本点的晕描叙，使客炸户对项目有砌一个基本的提认识。张宣传主题：电项目的完善笑规划和巨大秤的商业空间筒投资前景：前以详细的数马字、实例说碍明宏观商业到景象湖长安城镇的部的发展前景禽长安中心商竹圈的前景预本项目的优望势戒设计形式：权美观及有高啦档的前景。字投放途径：祖放置在高级壳酒店、饭馆拆、咖啡店等痛高消费、休矛闲场所，作奸渗透式的前缘期宣传。劈该辨阶段主要引迷起市场对此弦片区的注意皮，逐渐熟悉适并关注、认蹦同项目，所君以主题重点花在于项目的镜发展前景，幅而不过多涉携及项目细节阵。猾长安中心区价整体规划党长安中心区屿打造高品质元商业中心断长安中心区稠蕴藏巨大商粮机，各商家稿跃跃欲试育有多家大型随商业机构预仔进驻事件行销：乞商业酒会或信新闻发布会饱。岗将项目树立徐成立足长安茂，辐射东莞华及周边地市活的长安城市宗名片，以吸愧引各品牌商鸽家。通过主自力商家的引冤进和进驻，伐带动其他中逮小型商家的蓝进驻和整体灾商业价值及棍社会价值的叉提升。推广策略：换对外宣传中父，树立项绸目标“妙长安城市名递片佣”斜的整体形象继。通过报刊乎立体组合宣侧传，明确树基立本项目在否客户心目中屿的鲜明印象次。课在长安镇的协各主干道做取大型眨户外广告牌缴，喊推广项目的温总体形象。恋在深圳举办税招商邀请会舌，就长安镇吹的发展前景壶，项目的基慨本情况、创矛新的经营理娃念、先进的麻管理模式等妹向主力目标问客户进行详纵细介绍，增君强客户的投家资信心，从秒而引起其他稍经营户的广扭泛关注。鹊以亦软性新闻竟开始对项目真进行逐步曝你光与宣传，球从长安镇的闹整体经济发批展趋势、长鼓安镇未来城它市发展规划桌、政府对本捕项目的支持它等方面进行稳报道。做组织番“梢东莞零售商姻业发展论坛黄”鸭，邀请有关月政府部门、俱行业专家（但包括东莞市疗领导、知名踏品牌商家等母）以及新闻本媒体共同就络长安镇零售块商业发展的祝机遇与挑战非，零售商业鞠的发展趋势球、长安镇零拦售商业的行鸦业现状、现蜘行业内存在述的问题等进惯行讨论，通榜过此研讨会渴，实现政府室、企业、开牧发商与经营最商之间的平甜等对话与沟孙通，提升项妹目在目标客稳户心目中的狱形象与地位扣，并与软文评宣传互动。守2、公开招绵商（200犬5.4－8族）再愿笑脖垃出租率约8巧0％胃时间：４月歇——闪８月上旬认在品牌商家岸的相关招商早工作具备宣赛传条件的情押况下，面向色市场现有中胡小型客户的榨招商活动。省通过对前期锋品牌商家入挠驻的展示，结对零散客户本形成市场挤纸压，带动小童型商家的投惨资兴趣和引粱领力，敦促熄其尽早签约坏。于招商推广目券的巡：哀炉1）将前一鼓阶段品牌商貌家招商成果鸡进行集中展活示，以品牌贴商户的进驻定带动其他散艰户以及相关秆行业的进驻橡。伍2）通过地惨盘包装、户乳外广告、大脚型商家进驻滴、商铺销售副等前期活动出，使项目有泪一定的知名植度和影响力叹3）为项目衫的整体运营题奠定基础，耍通过对中小票型商家的招秀商引进，达亭到项目全面舰商业运营。蛮招商必备条倾件昂大型商家已父进驻精项目在一定剩范围内有一肠定的影响力命项目的外观槽已基本完成木招商所需的株物料文件已韵基本准备完废善债前期已有相嗓当一部分客百户资源积累销售对象剧周边经营商贸户；形美联网络客超户；纪部分投资经助营客户；陵目标经营商浆户；咳为地盘包装散及户外广告公所吸引的路替过的客户；德前期新闻炒恳作所吸引的梅客户。招商准备凶招商处施工智完成（包括市内外装修、著电脑、挖、机、扔饮水机等）歪；钩地盘包装到择位（包括工盈地围墙、路淡灯旗、工地争广告牌、临桌时绿化工作狡到位）；症户外广告（牲包括现场及在深惠路户外会广告牌）志登记表，内逐容包括：楼供层、面积、农用途、可承怖受单价、可谢承受总价、扶装修标准、污是否统一经掌营、管理费汗、空调费、离其它要求宣传渠道乱一定的客户荒网络和媒体止宣传奖楼书形式：驻对项目前景驼的描叙及经唯营的规划锈宣传主题：葛200５年拴财富投资理耻念互投资前景：创以详细的数件字、曲折图牵、实例说明烦长安城镇的便的发展前景米长安中心区努的规划前景慕长安中心商虑圈的前景强本项目的投灿资前景罚本项目的规订划蒜设计形式：饭有详尽直观创的介绍玻投放途径：静放置在招商言处或其他易恩见的地方。没围墙及其它荣地盘包装：皱围墙营造商您业经营氛围湖，直接招徕蓬广场人流的公潜在客户。姥特别是面向浙长青路部分忆，在楼体上韵挂上特大幅粥的精美品牌牲广告画，告盘示知名品牌耕入驻商场。赠沿街制造一悄排站立灯箱伍，不同时期位宣传不同商报场经营信息妇，并配合布钱置以若干个渗色彩缤纷的驱商业品牌，爆用于渲染商汤业气氛，给简客户强烈视琴觉冲击，提顷升其对本项亦目商业经营弓的信心。趣长安广场晚权间人流汇聚波之地，建议喉在地盘内面与向长安广场纳处设立巨型钳广告牌（夜睡间打灯），么成本低廉，委效用明显，雷配合销售进全行。推广策略塑此阶段是我狼们正式进行倍广告宣传的宋重要阶段，台美联建议采筋用辨报纸、专业查杂志、网络员、电台元等狠全方位的立利体组合宣传理攻势，争取作在短时间内浓产生轰动性款的效果，引壳起商家、消霜费者及经营辰者的广泛关鸣注。俯就经营商而独言，成行成播市才能产生欠聚集效应，引才能增加辐冒射半径，而箱品牌商家则雨是一个市场雷形成中最关油键、最具有续影响力与号距召力的组成歪部分，本阶翼段的推广应罩紧紧围绕品耽牌商家的进镰驻来展开。屡对进驻的品浮牌商家进行偶采访，从经磨营的角度对煌项目进行分欲析，从而说树明项目的投邀资价值。村建立投资平葱台，对于部决分投资客户梨想经营而无设合适的项目紫，通过对项腿目的推荐，姨达到该类客扣户的进驻。尺3、后续招绪商（蹲2005.畅8棒—震开业后）曲却幕该阶段招商门工作已经基蠢本完成，空辟余的面积将伤利用招商惯奉性进行招商竿。对欲进驻陈的商家要求切其递交相关泊资质等材料军后，根据市退场定位的需昼求进行严格摘筛选，符合稍本项目特质摄的方可进驻联。乐8月份后商猴场进入装修梢期，装修期葵为两个月，翁十月正式开通业。开业后笑招商工作将雾转移至经营朱管理公司继卧续开展。丢五、招商前似准备工作赤1、招商必途备条件汉

销杀营业执照、今税务登记证鞋等经营必须炒证照申请。钢

幕曲有关政府支鲜持的相关批社文。嫂

西嗽完成长安明漏珠的规划设李计案，包括鄙总规划图、乡平面图、外闸立面效果图副等。匠

两障确定商户进塞场装修时间询。图

鼓博确定开业时灿间。匆

雾岁确定开业后碎的经营推广纹计划。屡

醉踏招商处装修隆完工。吉2、招商物方料准备绪

苍衡招商书（包芝括项目简介勺、政策支持巾、总体效果泥图、平面图编等）县

传破招商处展板舒设计葛3、招商文无件准备币

保喇招商流程亲

瓦毯认租协议书耗

赴杯租赁价格表构

蹦渴租赁条件低

陆童租赁合同丛

序榴查丈报告个

籍久商铺装修标零准乓

议塑进场装修流塑程握

切乞招商员培训认资料仪

芒躬招商统一说竹辞劣

聚伸商业管理公尾约油

棕浊商业管理条筐例危4、招商人粥员准备锹

屿雄招商经理1也名凭

幻纵招商员3福—侮5名招商流程析招商流程是辛引导客户按死照规范的程工序，快捷有士效地完成招才商入住前期商事项办理的抚细分方案。刮在有效引导球客户的同时雄，规范的招注商流程还有坡助于树立良砍好的企业形照象，体现企辅业的统一管虫理的经营思晕想，进一步逼促进经营户葱的进驻信心么。颗细分后的招泽商流程虽然恭存在延长洽烤谈时间的可种能，但在实计际操作中时魔间阶段的延柳长要求我们扔要尽早开展熔相关工作，赵一定程度上提也起到了截悄流潜在客户急的作用，同纸时针对未来发出现的经营吵户观望的状他况，较长的厚招商时间为亚我们在实际胖工作中争取压了更多的时千间和应变可拣能。力争在罪最短时间内盒消化潜在市伙场，确保按辱期正常开业把。滩招商措施建贷议毛1、争取政棒府政策的支旨持：礼

破取得东塔莞市政府以妥及相关部门厕对本项目书梢面文件支持极，如码“缸东莞孤市政府重点乐支持项目吉”根、招“冶东莞焦市重点保护英单位碰”爸、役“路长安镇对外息展示窗口宅”厦等；办

追根据长葵安镇镇政府愈最新的政府托工作报告及招未来城市规扶划图，对现纵有的长安镇快零售商业进块行正确的行夕业经营引导扶，为本项目毙的招商工作着营造一个良杜好的招商氛杆围；井

喜以毒“虹国内外大型谈零售连锁企先业织”霞为龙头，政哈府引导其入前驻本项目，障形成品牌效猜应，以带动笛相关商家，离达到本案兴盗市旺市目标古；丑

锁协助组托织全省或区免域性的零售部商业行业论少坛与专题交拳流会议，提奖高本项目的虑影响力；衰

猛骆给予市场投眠资经营者一阿定的税费、堤工商管理费墙减免，以减系低其前期经见营的风险。耳2、投资开浊发方给予支岛持：葛

氧秃前期市场培眯育阶段，给抱予投资经营征者一定的免跨租优惠；战

匠招商阶侄段优惠措施养：大户优先妖选铺权、租挎铺价格优惠愚、前期免管税理费、提前姨签约租金优勤惠等措施；菊

涌成立专温业经营管理秩公司，为后践期市场推广宜作准备。甜3、制定市债场的经营策脏略韵

辰加大项仿目宣传推广裕力度，将市滴场形象向全础省乃至全国湖范围全面推排广；炒

声提供全待方位多功能撤的经营管理奔服务，使入宾驻商家更有肿信心保障，抬以达到兴市者旺市的目标死，提升项目假影响力；劫

葱招商运厚营推广费用竖的确定；牢

酷不定期畏举办特色节孝庆活动、行低业展示会等限；培明珠国际广扮场销售策略禾一、总体策营略：幅结合总体商泥业规划、商观业定位和招唯商情况，对懂明珠国际广笔场的销售进余行运作，销撕售策略可遵管循以下原则突：岔1、街铺直灰接销售，内匹铺实行返租迈，采用租售策同步的方式豆进行；吹2、结合招团商调整销控芬，最大限度皆地利用每一先个最佳销售简节点；预3、铺位面自积分割合理贿，控制单位滩销售总价；盾4、推盘次哭序按区、层坦挑好、中、控差单位分期徒推出；坚5、付款方爱式及优惠有茧多样选择；篮6、商场统文一经营，提坐供完善的菊“我代租代管代像收掩”放服务，免除廊投资者后顾谣之忧。示销售的运作泄手段应同推烦出时段的市丧场情况、招宇商情况，结托合广告公司秧推广方案进糠行安排。残二、营销核扮心策略：牢1、蜜炒作品牌态目的：树立漫品牌形象和闪品牌效应，述为项目整体云造势。棵策略：利用灵项目自身具锈备较好优势锯及良好的商元业运作；债借助如全球算500强商收业巨子沃尔嗓玛的进驻等染各种形式、拒手段提升本近项目知名度纤，扩大其对督市场的影响卷，从而吸引州商家进驻及漠目标客户投汗资。谊2、启动轰“贯安全创富工姻程陡”唯目孩的：通过财灵富概念的运价作，使经营李者感受到良项好的投资前阵景。墓策造略：倡导一找种简单而安难全的理财方墙式，即以乳“陡低门槛假”外（如灵活首令付）的姿态幻开启财富之馒门，和万“跑品牌大商家戏”董（如沃尔玛漆）在一起，寸坐享志“妹高收益驰”绣（返租率6旷.5-8%贪），投资冤“碧有保障蕉”恭（回购计划允）；圾沸困举办一定的醋投资刊物重“碍明珠眼际”青，通过对投舱资案例的分鹅析，投资策菌略的讲解，皱使投资者对晓经营产生良扎好兴趣；昼两苏苍配合销售时唐段，举办投颤资讲座，借腿专家之口讲泻叙投资优势细，彰显本项苗目优势。租3、宣传商查业规划肌目镰的：通过对蠢经营规划的素描述，使投区资者相信经述营前景。炒策流略：对大型储商家的进驻恋进行宣传；热潜呀对返租年限和进行良好的躬描叙；纷编贞每个大面积匪区域均有大未型商家经营雀的模式进行咳宣传。勾三、营销推姑广主题拖携手商业巨余子，演绎投蚁资风潮岭说明：掌1、利用大拆型商家的影抢响效应和带笑动作用；桌削2、且突出投资理争念拘愚3、陈描绘美好经惜营前景始四、推广策拣略售A、返租计谜划但返租是大型铅商场分割产直权出售的必晃由之路，返飞租即开发商骗将商铺所有领权出售给小疫业主，而把蚀商铺的使用晃权租回来统犬一经营管理维作为出售时表的附加条件谁，开发商按似一定的投资叛回报率付给乒小业主月租衫金，小业主蜘将商铺委托伙给开发商全双权管理的一略种形式。香在返租类型刷商场的销售嘴中，将有四亚个主体参与居进来，开发封商、小业主限、经营管理壤商（商家）碰、产品厂家某或代理商。出其关系为：居小业主付清童款获得商铺尾的所有权并哄与开发商签吊订商铺的返棵租合同后，求交由开发商耀统一进行招括商，开发商表招到一到若墓干个较大型梅商家后收取翁租金，然后喇按返租合同予确定的租金收返还给小业剂主，一到若半干个较大商房家获得商场码的使用权后晚再统一进行娇招商（或自详营），工厂禽直销或代理呆商取得单个军或多个铺位净的使用权后廊进行经营并凝按期交纳租贷金或管理费全用。其关系那如下图：伞痰盼枣蹄从上图可以钓看出，在返免租关系中，涂开发商和经冤营管理者是疾“隐中间枢钮劈”让的地位，在既整个返租过新程中起着至较关重要的链在接作用，而原经营管理者闻最终承担商搜场利益是否爪如期兑现的称责任，一旦俭这种链接关壁系被破坏，火则小业主的缘利益受到根枝本的威胁，耗开发商也面糖临着回购的洋风险。因而恼经营管理商御的实力是确荡保返租关系躬最终良性循半环的保证。报本项目已与庙沃尔玛签定俱意向书，而船发展商又需伟近期回笼部笼分资金，所际以虑我司建议稼采用返租的也方式销售，勺即买即送前砍三年租金吨，陆首次的三年仅租金在办理惨按揭手续后疯一次性支付腐给小业主，春也可在支付罩首期时可抵田扣首期款，跳但相应的折潮扣要减少。究建议配合商招场招商，采碎用三年返2滔１%的计划双，并通过递哈增的的形式奖，第一年６院%、第二年系７%，第三君年８%，将丧投资的增值惭潜力突显出劈来，使项目涉销售过程始鲜终贯穿怨“蜡即买即收租标金例”吓的概念，让浇投资产生愁“协租售形势非毁常火爆沉”蚂的认识。这马也是运营大养型商业的特描点之一，具示体返租年限兰及返租率如燕下表：税商铺楼层扬返租年限统返租率失1F傻5年宵6-8%洪2、3F沃惨尔玛部分俘15年抢6.5-7授%鉴其他避≥箱5年介8%赔B、回购计脑划劲萄即投资者在故签订商铺买房卖合同时，宽与开发商签花订一份暮“舱商铺回购协址议狡”链，即投资者兼可在若干年卡后（可设定草为10年）涛无理由申请捆退铺，发展弱商按投资者恩原购商铺总崖价（该价不灯计利息及费隐用）回购该签商铺，收回姨其所有权（济产权转移依役照房地产三渴级市场流程瓜）。这样一挣来可打消投管资者前期疑溪惑，营造沸“莲做不旺，退钟你钱捡”快的表象，让邻投资者放心统购铺；同时套，若干年后黑商场经营情叉况渐趋稳定肥、中心商圈衬形成，投资浑者除特殊原乞因外一般不芝会要求回购硬。芳C、租售并脸举吵本项目的租行赁目标客户比群体包括大怖型零售业、幅餐饮业、娱服乐业及个体苍经营商户。背租赁招商以龙先确定大型砌商家，再确顺定中型商家柱、小型商家酷的策略来进崇行；本项目熟的销售目标绞客户主要有尺长安及东莞扯当地居民、扬政府公务员写、高级白领摘、商业经营鉴业主和商业汉投资客户，瞒其中以商铺完投资客户和而当地居民为踢主要客户，牙他们投资信挨心在很大程禁度上来源于电大商家的市缎场地位及品名牌价值，即碍大商家的实洁力是确保返张租关系最终接良性循环的源保证。所以搅我司建议采割用侮“愉租售并举倾”糠的方式来推磁广该项目，她结合招商调驱整销控，最买大限度地利悔用每一个最涝佳销售节点荣，通过大型破商家的行业施影响力和社额会影响力，恒带动整个项葱目的租赁及战销售快速进悠行，从而实驴现项目整体挽目标。圾鉴于收到的遍低租金与付绕给业主的高犁回报租金之饰间存在着不舞可调和的矛淡盾，则需准签确地测算出膝最佳销售面墙积比例，同各时采用租金足反推法的定颂价方案，通石过提高商铺破售价以弥补勉开发商补贴陵租金（具体最见定价策略剧）。储D、平民投柜资计划欢为了提高销旺售率，使本嚼项目的目标恋客户群扩大依，而不将客摇户局限于少住部分富裕人申士，我司建推议将每个独圾立可售商铺撞面积尽量划仍小，使销售切总价得到控遍制，同时采球用多种灵活鲁付款方式（躺如买铺即收赔三年租金）腿及优惠策略者，降低投资旦者置业门槛盒，通过参“尊保底投资模缝式起”吴及陷“渡租金收益模穿式披”耻的示例，加浇上诵“渐行家推荐耐”杰，用理性的缸数字和真实牵的个案加强晨市场说服力茶，制造纸“盯赚钱，就是躬这么简单漂”蜻及跟“苗简单投资，匪轻松赚钱帽”记的城中话题硬，吸引社会倚多个阶层投些资，即我们笼所说的平民撞投资计划。长E、定期举奥办各种类型全的促销活动捞根据我司多咳年现场销售训经验，活动犁营销在成交斤途径中所占在比例不小，缎对加强项目行及开发商在膀市场的口碑富传播及美誉尤度起着重要领的作用，因宿此建议本项棕目利用与大摊商家签约的剂时间节点，码通过签约仪摄式或酒会，侵在媒体大肆截炒作，吸引亲眼球、引爆轧市场；同时湿结合招商品岛牌的宣传，那定期利用广肿场展开促销沸活动，通过谋游戏、表演墓、抽奖等现纤场活动，带胶动广场人群卸涌往销售现弯场，制造现滨场人气，鼓棕动销售气氛急。如：前3送0名业主抽窄大奖、沃尔税玛臣“材寻宝亮”访活动、投资让讲座、业主义联谊等，从努而达到间接付提升项目市痰场知名度、毅塑造项目整蚕体形象的目树标。泡（具体活动若方案在阶段涝操作中制定尾）啄五、客户定秃位颂客户定位的抽目的是通过壤对客户群体幼的分析，使条操作能有目着的性针对性奶的进行，为雀具体操作提响供运作基础找保证。萍根据对东莞卵商铺销售的雄市场调研，栏以及对于本殖项目商铺主屿要目标客户三的把握，本浸项目商铺销朴售的目标客拣户群大致如镇下：卖1、资金较床充裕的本地群人怀特征：秩资金充裕，丹对投资商铺际收租、造福畜子孙的期望黄意愿极大。四此部分的客括户容易对新朵的区域认同作，并且受广坟告及亲友的食口碑宣传影到响较大；所行占比例约为蚂40%。税2、专业的蚕投资者队特征欺：对商铺投造资有一定的赚经验和认识捆，对商铺的逢投资价值具忠理性分析与纤判断，经常劲寻找商铺投义资的机会，激一旦出现新倒的商铺供给督，就会前去楚考察，根据刚自己的经验捞来判断是否就进行投资，磨关注投资回庙报，看重商只铺的区域升很值潜力；炼所占比例约爷为25%。杠3、有生意奖在经营的老枯板、个体户能特征汉：这些人现猾以租入方式迟从事某类商废品的经营活甘动，但由于滴对现有商铺帝的位置、面池积、租金水只平不满意，何或想拥有一搂间自己的商的铺以减轻经阀营压力，或歪认识到了商扭铺投资的保伞值及升值功争能，从而打处算购入商铺桶；丸所占比例约封为15%。燃4、政府部菌门高层人员冬及松高级公务员矩特征疤：这些人具享有一定的经盛济实力，手控中有一定的六闲置资金，龄在寻找较好筝的投资方式觉，对投资商血铺有一定的匪兴趣，能接月受地理位置点较好、升值京潜力较大的她商铺；竞所占比例约符为10%。线5、企业高疑级管理人员艰特征晃：崭有一定闲置已资金但又不扔具备任何一啦类投资理财料的专业技能酸，商铺投资萝因其专业性鸽不强和收益叠稳定而较多机地受到这部伶分人关注。晋这些人往往荣资金实力并寻不十分雄厚泪，紧投资行为较娘为谨慎，绵所以希望铺共位面积小一菌些，从而总竹投资金额不宾大，并希望晚提供较为灵屑活的银行按卷揭方式肺；所占比例垦约为10%饥。河六、销售时灯机与阶段安株排唇1、销调售时机分析角至根据项目工葛程进度及销手售软硬件的跳配备，美联酱建议商铺的锅正式开售时据机为：炼2005年步3月11日若。原因分析织如下：横◆萌通过一定时唉间的推广和梅内部认购，着吸引客户，脂积累客源，注为项目正式悬销售做准备无，力争达到岸开盘即火爆但的策“吨烟花效应秒”拳；道◆饥本项目大部政分的目标客减户为广东当卧地人，针对巩其有正月不续出钱的习惯傅，3月11膀日刚好为农含历2月初二壶，符合部分宪目标客户群佣体的消费习姨惯；笋◆旺农历二月初抢二俗语为季“最龙抬头班”零，其寓意符锡合本项目的答推广形象；础◆赌预计该时段决能确定主力篇大商家，便受于商铺销售腊的炒作和价垃位的拉升；妇◆竿此时段投资透客户手中有枕大量的闲散塘资金，利于躁项目吸纳市赚场投资资金语；愿◆迷此时段市场眨上推售的同巩比竞争商铺馅较少，项目善市场竞争压矿力相对较小睛。盟2、销嗽售阶段安排咱销售阶段减内部认购期忧发售强销期柿持销期妙尾盘期予时间葬1月下旬溉—番3月上旬苹3月中旬洋—避5月中旬清5月下旬碌—怜7月下旬致8月上旬绕—幕10月丢周期贪40天正60天粱60天坑60天孤销售比例玉0%鲜50%扯35%高15%说明：密抓◆羞2005年好元旦至农历凑新年是内部拐认购期，在智项目推广上过侧重于广告输软文炒作、梁户外广告及轿造势活动；调商铺发售强肺销期在20如05年3月适至5月，配县合强有力的挑媒体宣传推锋广及现场活喷动促销，进洒一步加强项蝶目及开发商高在市场上的颜口碑传播及筹美誉度；孕2005年学3月，商场停主力商家如订沃尔玛基本核确定，次主丘力商家已基威本明确，通滩过知名大型景商家的市场劣影响力及美苏誉度，增强钟目标客户投室资或购买信茶心，促进销营售成交。扫3、推售单预位策略符时期称内部认购期软发售强销期含持销期谨尾销期求推售商铺区兰位勿不限葡首层：不限够二、三层：役3、4区摄首层：不限沈二、三层：糠1、2区汉四层：1、惠2、4区虎不限枪推售商铺数取量宰不限随50%鲁35%悄15%说明：偿◆桑３、４区单破位均好性较搁强，而３区设主力商家已货基本确定，瞧以适中价位挤联动推出，亩利于迅速被额市场所接受夹；园◆敬４区首层位畅置最优越、春但单位面积戏大、总价高岩，配合１、享２区较低总命价，利于成验交客户面的昨拓宽；所◆剩１区首层均粱好性强，利欠于制造销售遣高潮，而二刷层１区、二缘层２区的面诞积及性能适泉中，有利于慰量的消化。趋七、阶段性萍推广安排转阶段性销售卡推广包括啄前期积累及护内部认购、训发售强销期克、持销期及旺促销期四个刑方面。疼1、梨内部认购期晚时森间安排：2妹005年1且月下旬至3残月上旬光目的：修通过地盘包绞装、户外广顿告、新闻缮勤稿炒作等有皆目的的前期合酝酿工作，罪使项目在一煤定范围内为蛋市场所关注凝，初步树立疯明珠广场及萍开发商的品军牌形象；识聚集人气，葵为掀起公开输发售造势。血主题犬：商业巨子绒强势入驻，距东莞长安商五业一号磨销售必备条钉件预约登记练方式序：VIP卡够认筹；销售对象：届

卧周边本贝地居住及相茂邻片区的客剃户；鹊

肌美联网资络客户；竭

郑看好物宋业前景的投违资者；拿

听为地盘绳包装及户外州广告所吸引歼的路过的客输户；谢

纤前期新挨闻炒作所吸当引的客户。销售准备持

厅售楼处继施工完成（志包括内外装偶修、电脑、六、爷机、饮水机蒜等）；杂

亮地盘包织装到位（包愤括工地围墙软、路灯旗、殃工地广告牌贵、临时绿化呜工作到位）举；看

宵户外广弟告（包括现招场及户外广嗽告牌）感

显登记表接，内容包括芽：楼层、面常积、用途、桥可承受单价虏、可承受总丈价、装修标单准、是否统遍一经营、是抽否带租约、慌管理费、空仪调费、其它意要求销售流程：宰连2005年搅春节期间开袖始忙贵宾卡绍认购，客户徒凭签字确认溉之申请表缴慎纳认购金人锤民币叁仟元稼后，可领取迎贵宾卡一张垂。持卡人凭闯卡获得优先酿选铺资格并呜享有额外购抖铺优惠，同南时享有发展减商赠送的售取楼处咖啡厅斩的限额签单愈消费权，额炕度为人民币查1000元回。公开发售惕时选铺未成插功的客户可焰办理认购金适退款手续，诚款额如数退匙还，不计任沟何利息。宣传渠道律《明珠眼》背投资创富杂芦志的大幅面蚕、渗透式宣帜传。俊楼书形式：劲以《明珠眼茶》投资创富帖杂志的形式慈，介绍新时狂代各类投资厉信息，提供秋详尽的办理艰营业执照、绍租赁商铺许饿可证的法定渐程度等，使着之成为为新遥一代的创富荣投资必读本渴。绞宣传主题：析200５年形革命性投资润理念蚀——舒买铺就是买拌信心，买铺夏就是买未来讨！绸煸动性：抢擦占长安中心花“伙金坐标推”哪！宜投资前景：敏以详细的数霞字、曲折图追、实例说明烂

颂长安城灾镇的的发展耍前景矿

哄长安中挥心区的规划拨前景陆

快长安中份心商圈的前眉景伐

豪本项目顶的投资前景燥设计形式：料高档次、富滩知识性、具默观赏性与收每藏价值。买投放途径：肠放置在高级蕉酒店、饭馆伯、咖啡店等冲高消费、休娃闲场所，作围渗透式的前齐期宣传。纳围墙及其它胖地盘包装杆

呢决围墙营造亮犹丽的橱窗风名景线，营造浸商业投资氛纺围，直接招片徕广场人流侄的潜在客户籍。特别是面予向长青路部虾分，在楼体扶上挂上特大遍幅的精美品贝牌广告画，瓶告示知名品嘉牌入驻商场博。往

饰呈沿街制造一温排站立灯箱肝，不同时期庄宣传不同商欣场推广信息岔，并配合布草置以若干个着色彩缤纷的抛商业品牌，辰仅用于渲染脖商业气氛，丧给客户强烈眠视觉冲击，厨提升其对本脸项目商业经功营的信心。誉

爬配在地盘周围碑可布置造型鞋奇趣的冲气角公仔，如笑福呵呵的财神慕、精灵的运敬财童子等，聪直接反映投仙资与财富的汽理念，招惹悟途人注意。省

臭长安广景场晚间人流酷汇聚之地，捎建议在地盘众内面向长安帝广场处设立棒巨型广告牌夸（夜间打灯长），成本低速廉，效用明旦显。倡悲—不户外广告灭—阀利用电视台酱财经专栏节棒目背景板的怜宣传，预热虾本项目在投揪资市场的气孙氛很—星新闻缮稿炒烛作。基于本渣项目的投资也型商场的定源位，建议采急用大众媒体贺造势，发布久重要信息，监如公开发售争等；针对本肥项目的为商亦铺投资模式北，宣传信息弟量较大的特巩点，建议增惯强新闻缮稿虹的发布比例皆，对市场进钩行引导。在着项目的内部锈认购阶段，志应先让市场偷对长安中心文未来发展客而观上的认识死，才能在主雄观上对其商字业价值认同误，激发购买呼欲望。故此胳，美联建议委此阶段的主葬要宣传途径扑为新闻缮稿械，配合开盘睬前的登记派增筹工作，吸丝引客户及炒毕家注意。造势安排洲此阶段内的维市场酝酿工南作是整体销懒售工作的关眠健，美联结糠合本项目的泡特点及工程惭的进度，建孙议本项目在离内部认购期屑采取相对低样调的手法，椒通过通过地另盘包装、户柔外广告、新梦闻缮稿炒作陕等为主要营座销手法，令巴到本项目成普为市场热点晕话题，而大虽量的报纸及尼电视广告，覆预计于公开妹发售期时投至放。垂造势阶段主畏要引起市场劝对此片区的党注意，逐渐忌熟悉并关注梁、认同项目节，所以主题均重点在于项矛目周边及项否目整体，而言过多不涉及皱项目细节。女

标音长安中心区狂整体规划锹

长品长安中心区箭打造高品质宣商业中心滥

准的长安中心区花蕴藏巨大商管机，各商家搁跃跃欲试浑

拾室商场大型商饼业项目引发正市场关注事件行销：院“潜钻石商铺熊”转拍卖米执行时期：椅在商场内部剩认购前期，徐商场广告已寿经推出，但疫商铺价格未御对外公开。逮执行方案：井选取一个位阳置最佳的滨“险钻石商铺择”叉，公开拍卖滴信息，选取借商场外立面尺落成、或其厦他有利时机掩正式拍卖，爷制造一个天桂价（具体执粘行，由发展夕商内部造马到，最好由当蓄地有声望的秤私营业主、盘或其他经营嘴有道的名人乡购买，提高丑诚信度），薄给长安当地醉造成深刻的苍印象，对此锹片区的商业犹投资价值形孙成较高的期美望。屈哈突加屑正式开售时圈，价格由天头而降，脚踏车实地，在当卷地人心目中速形成商铺超此值的印象，芦激起购买欲搞望。财宣传效果：兵配合媒体的嫁大肆宣染，亚容易引发市爆场热点。特朴别是在长安故当地对商铺息投资热情减落退的情况下短，此措施配红合低门槛的必投资途径，苹可望重新激舱发市场对商绝铺的热情。匀娘2、发售强毙销期幼时间安排皂：2005午年3月中旬揉至5月中旬燃目的：播重磅的激励狂点SP活动省，掀起销售秋上的高潮都尽量将市场旷的聚焦点集栽中在本项目修上，制造市龄场谈论话题高；戚促进单位的挑销售，整体嚼市场的累计京销售目标达货到50%左讽右。饥主题：单跟着沃尔玛厌来赚钱，轻旱松投资高回服报！咸销售必备条虫件：双

躁前期造对势基本完成瑞，派筹数量援达到预定效科果；挑

延报纸广挣告投放安排趋到位；早

就本期市秃场造势准备游工作一切就蓄绪，可全面西展开工作。销售对象：移

险内部认惧购期已看过结本项目，但影暂未下定客寄户；厌

喷为电视肢及平面广告虎、地盘广告克、造势活动党所吸引并到蓝售楼处的客锤户；程

垃前期已饱认购客户之笨亲友。逃销售方式信：开盘当日祸凭号优先认棍购，之后销远售处现场直荡接认购。销售渠道：馒

瓦售楼处朴现场包装吸贵引客户；给

挡通过大铅型促销活动达促成的销售位；宣

挤新闻缮爬稿、平面广匆告吸引客户葱

叠户外广店告越

亭美联客蹦户网络渠道腰。递

金电视广患告造势安排：横此阶段的造掩势是前期造弦势的承接与删延展，前期六造势偏重于药形象塑造，嚷此阶段的造咐势则是形象倾与硬销相结幅合，更偏重艺于物业卖点染的直接宣传旋。初步安排猪以下几个活太动来铺排：邻

寄戚与镇政府、猾镇团委推动静“倍再创富工程研”毙的宣传活动喇配合痕“励首批创富者紫减免首期担”陶活动，滩制造市场轰膀动摄。上—虾直接促进派印筹；金—商拉进与开盘翠日期的时间效，最大限度株发挥新闻作晌用，引起市美场关注后顺戏势开盘。外

咳托长安经济及钢商业发展研翼讨会锤开盘前后配邻合销售时机午，邀请镇政蒙府、土地规术划、贸易管情理等有关部能门领导召开撒专题专题研庄讨会，就长秀安的经济发停展、长安中颈心区的发展盏发及长安商层业的发展展权开专题讨论考，商讨长安圆城镇的商业简发展等，邀树请本项目已迎招商的品牌樱商家负责人贺对长安中心蜓区商业发展虫前景发展意忆见，阐述看府好项目的原慢因。凯

况佳公开发售仪稼式寻—拦通过以上宣军传铺垫，并隶经前期内部津认购后，基慧本探明市场杠反映，通过肝隆重的公开倦发售仪式，众如此时主力旁商业签约，狮配合主力商研业签约仪式爆，加以凭号疼优先认购的断抢购方式，馅创造热烈的前开盘气氛，恼开始楼盘的爆公开发售阶速段。邀请长闯安镇政府、夜相关部门领征导到场，配捡合媒体做大话规模的宣传锈炒作工作；弊—娃为在现场集堂聚人气，美践联建议配合音开盘展场现闭场派发一定慎的小礼品，糟礼品的价格陪可以不高，洪但做工要精必致；伶—有凭号选铺，热现场送大礼朵活动；砍—蚂配合主力商赢家签约，如节果知名主力汤商家在之前朱确定，开盘锡仪式同主力楚商家签约仪有式同步进行千。举办悼“紫长安明珠购还物广场开盘隐仪式暨沃尔哲玛签约仪式酬”细新闻发布酒山会，缩配合媒体的视大肆宣染，症引爆市场抬痰

羊利用镇界政府、镇团式委的力量，劲举办慰“列代代富反”嚷之加法得——踏投资+创富婶活动论坛收，宣传让年母轻一代自主绒自立的痛“浓再创富工程酬”立麻闸

艇旗邀请凤凰卫服视的名主持各人主持朱“阳安全创富工奏程裁”洗文艺演出哀喘筋

课环行家推介挪：推出精选矛铺位，由经锣营行家介绍裁其投资价值遇，通过各项浩优惠措施促哥销。眼暑事件营销：绳“娇创富+投资仰”龄相结合基础条件：悠宵莲庸老一辈（4鸣0、50岁辰以上）村民洽掌握家里的旨经济来源，咳年轻时经过栋苦难，目前粮衣食无忧；赢年轻一辈（架特别是20漫岁的年轻人低）一般没有够工作，游手贫好闲，但没陪有经济来源画，所有支出参均需向家长菌索取。容易趣引起两辈之宽间的矛盾，壮特别是老一下辈对新一辈通的担忧。穴晚实施手僚段：稳提出新一代猜“悉再创富工程孔”径，建议由投却资买铺+自际主经营，由挪家长出钱买炒铺，让年轻酿一代有所为劈。妥青宣传手美段：丰利用镇政府糟、镇团委的朋力量，举办困“满创富活动前”