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文档简介

杭州东方商城项目定位报告前言征杭州东方商暑城项目组在衣2005年弃5月对杭州溪房地产市场采进行重点调旧研的基础上忽,结合20变05年3月烦提交的项目完报告,进行浙再度深化的遗项目定位报午告。很本次深化报省告经过项目豪组及市场研倡究中心、营泻销中心人员控的多次讨论痒,孤并与开发商植多次讨论的砌基础上编写恭成的定位报帮告。本报告埋所涉及的相矮关建议供葛开发商决策兰参考。凝杭州东方商惯城项目组莫2005年毙5月30日目录关壹立地登篇矩一、基地概药况河二、优、劣鼠势分析弊三、机会点虫分析纷贰市场城篇死一、商业市滚场锤1、杭州商妖业市场槐2、杭州东挤城区商业市借场亚3、商业市就场总结弹二、住宅市藏场榨(一)房地侄产宏观政策我解读还1、政策介唤绍柿2、政策特搅点分析蛾3、未来政钳策走势预测址(二)今年株以来杭州房张地产市场分吗析拥1、一季度遭杭州市场整烂体市场状况友2、近期杭教州一手房市饱场发展变化枣3、政策影突响下的近期驻二手房市场焰叁定位发篇汇一、地块价既值分析青1、地块居旋住价值划分凉2、地块商云业价值划分特二、项目核肆心价值体系锹的建立殊1、项目资禽源优势整合舅2、项目核津心竞争力体稍系的打造逢三、定位思烦路1、商业2、住宅绝四、产品定玩位及规划建接议眠1、目标市份场定位仪2、项目开院发主题定位戚3、产品功些能定位竖4、项目开圾发策略建议外5、产品建尘议走肆营销除篇何一、营销理境念为二、推广策叫略内1、总体策匠略桂2、广告主早线声三、营销模医式嘴壹立地巷篇基地概况醋本项目位于葱新凤路、麦芳庙路丁字交淡叉路口,杭底州的东北部水区域;地处剑杭州东站城棉市副商业圈礼,西临机场歉路,东面紧忽接新井路。密距杭州火车棋东站500创米、临近规滔划地铁辐射笋区,属市政肢重点规划区广域,区域地耀理位置优势材特性突出。逆本案目前周烛边现有交通托有31路、引28路、2搏28路、3努3路、51百6路、48霜路、302链路、311辅路、317讨路、305僻路、356述路等多条公夏交线路,市宝内交通便捷袭。规划中的恭轨道1号线屿、4号线、漆上海拉—馅杭州城际特宪快也将直达柴火车东站,急良好的区域湖规划,为项荒目开发形成眉广阔的空间描,届时交通铃出行条件将引更为优越。闻周边配套也陶日趋成熟,范目前已有包架括超市(如乱百安居、联椅华超市等)模、银行、医梯院等配套设赵施、生活条巧件相对便捷捷。级地块经济技蛛术指标驴规划净用地房:约10公由顷(10万尸M故2贷)络综合容积率艺:2.燕5臭总建筑面积岗:约2文5能万M寿2斯住宅面积:党19旷万M误2但商业面积:勿约6义万播M忽2荒优、劣势分复析优势件项目规模榜较大,地块宰形状规则。溪——桐利于规划,完便于打造区小域内地标型冈产品宏区位较佳,理位于房产开卸发集中区域晃。寺——俊市场认知度验相对较高,智为客源引入唐奠定坚实的插基础旅临近杭州东塔站,人流量幕大。满——痒利于营造浓纷郁的商业氛跃围,为商业任开发奠定基请础劣势摸东临铁路,西噪音严重。密——脏对居住环境疫的负面影响那严重,住宅挥档次提升难讲度加大糟受铁路阻隔稍,阻碍了人庙流的导入。百——涝对商业氛围则营造有一定他影响,商业模经营难度增娇加狮铁路与地块含不处于同一真水平面,存而在痛3米震左右的高差碗。锐——够为作规避噪刻音处理增加貌了难度盒周边整体环茶境较差,基逮础配套设施霸落后。仓——茶日常生活设狗施不足,影角响生活品质煮本区域居住峡人口较少,片收入层次较泳低。急——碗区域购买力性有限,须吸毁引外来客源毕的导入机会点分析适位于规划中陷的城市商业熊副中心中心泰区域。盯从城市定位汁角度来看,离作为城市副差中心的中心忘地区,具有彻较强的发展固潜力,未来离有望成为杭谎州东部集商舒业、商务、雅居住为一体最的综合区,疮届时将会吸捧引大量产业株的进入,从既而吸引大量琴就业人口的群进入,使区明域人口得到富大幅增加,不人气聚集度丸不断提升。爸杭州东站改斥造胖杭州东站开搁始进入逐步压改造阶段,担东站广场周糖边部分土地黄开始动拆迁音,进行商业猎改造。经过砍改造之后,粱东站作为连颂接上海地区知的城际车站知将焕然一新乘,随着周边猜商业环境、蹈交通环境的表改善,为本斗区域聚集人柄气,营造浓岭郁的商业氛躁围起到促进郑作用,无疑兆对本项目后困期的商业营据销提供良好妄的条件。诞周边整体规冶划全面提升困区域形象疼根据江干区商的整体规划粮,本项目周蔑边除了将形满成以杭州东婆站为核心的撇商业副中心趁之外,还将叙建设多项公章建配套、市杰政配套设施竹(学校、医掉院、公交集闯散中心、停舍车场等),奖这些配套设扮施的落成,争将对人流的查有效导入、辣区域面貌的插全面提升,胁带来决定作少用。盐贰市场狡篇妈一、商业市菊场对杭州市商业刮市场辽杭州商业市屿场根据其区许位不同,分先别可以划分暑为三大商业赤板块,即核管心区商业、王西城区商业见和东城区商电业,这三大惜商业板块均腿有其各自特夜点。辛杭州核心区帝商业等主要由吴山呆广场商圈、些湖滨商圈和钓武林商圈组乏成。禁吴山广场商凯圈易吴山商圈得坝名于其所依棵的吴山和吴塔山广场的建晚成。它不仅殊拥有一条仿台古商街费——耻清河坊历史笼文化特色街改区,而且商石圈内写字楼瘦也很密集:完耀江大厦、藏涌金广场、育清波商厦、登西湖定安名嘴都等商务楼款相邻而立。罗既有传统的但商业文化,悼又有现代的识商务办公,阁有一种古今制交融的感觉到。骑湖滨商圈竞湖滨商圈有杀着得天独厚淘的旅游资源策,也有着源求源不断的中炼外游客资源欠。穷杭州湖滨旅加游商贸特色燥街区是杭州洲市政府确定崇的重点建设尾项目,建设折范围为东至肥浣纱路、西细至湖滨路、踩南至解放路庄、北至庆春盒路,总占地怨约移40公顷放。现在的湖再滨公园将恢测复历史上曾惯有的6个公架园,湖滨路踏将改成地下卧隧道,和庆约春路、解放砍路相接。武林商圈烈武林商圈是郑以武林广场翼为核心形成确的又一市中典心的主要商洽圈,该商圈件内集结了杭茶州主要的中烘、高档大型究购物中心(也莲卡佛、杭承州大厦、杭伍州百货等)量以及武林路备特色商业街申,是杭州最着为繁华的商鸭圈。商业形态购物中心联从购物中心轰的地域分布接来看,除位喘于武林商圈括的经营状况欠尚可外,其架余地区的购薄物中心经营智均不理想。摆主要有以下墙原因:唐湖滨、吴山河广场商圈均揉位于旅游区泥,旅游人流跳量大,但实览际消费的人守群有限。武度林商圈的消笋费人群多为即本市居民,事消费具有针聚对性及有效炕性。朋老牌商圈具宜有较强的认候知度。张品牌经营吸径引了大部分跨中、高收入巩群前来消费叔,商务中心圣内的客流向熄武林商圈导崖入。特色商业街另清河坊特色跨商业街是位恨于吴山广场蓝商圈内,以绘展现纳“捉清河坊的茶络文化、药文仪化、食文化升及众多的百活年老字号商首铺的文化浩”躁等民俗文化盐而形成的特酬色商业街减。杭州的百窄年老店,如邪王星记、张虎小泉、万隆兆火腿栈、胡挥庆余堂、方夸回春堂、叶弄种德堂、保捕和堂、状元服馆、王润兴优,义源金店槽、景阳观、旦羊汤饭店等攀均集中在这类一带。目前搏日均游客流闷量达近缎4拖万人次漠,使该特色龄街呈现一片女欣欣向荣的缠景象,在吴置山广场商圈慧里占有举足斗轻重的地位形。逐前期租金均签价为3元/婶M2*天,行经过近年的旨经营,目前努售价约为3廊万-4万元军/平方米,血租金6至1摊5元/平方第米*天。经蒙营状况比较统良好,现在析商铺基本满辈租。吨杭州西城区粘商业武伴随城西居振住板块的迅辨速发展,大能规模的居住苗区在城西板睬块形成。同咏时城西板块坑集中多所高酷校。根据《销西湖分区规河划》,西湖千区功能定位己于杭州重要喝的高教、科换研、信息基己地和高端产迫业的培育发岩展区,主城伸西部的生活被居住片区,唯拓展杭州旅痛游发展空间缓的重要生态欣区,规划居度住人口61粱.7万。因钟此,伴随居坦住人口和教逮育科研的快异速成长,城拘西板块形成披了特色鲜明上的区域性商灿业中心。剑总体而言,毙城区板块上障也体现了本刺区域特色,惑形成了居住丧型商业和教筒育科技型商侄业两种商业里模式。区内莫的比较典型顿的商业街包维括文一路、说文二路和文活三路三个商捐业街。秘商业街集中蝴了街铺、专洽业市场和大亩卖场三种商度业形态:满裳足周边居民嚷和学生消费岔的商铺,服指装、电子数自码、电动车恐和建材家居胞专业市场,郊物美等大卖障场。娱由于城西板准块商业定位烧比较合理,汇业态搭配比碧较符合杭州役本地的消费方习惯,总体局经营状况比取较良好。其去中文一路满女足学生和周焰边居民购物贞和其他生活脚消费,消费景人流非常大迅,经营状况版非常好,基柱本满租,很变难找到可供予出租的商铺肥。随着文一顺路拓宽建设县,城西蒋村婚及至余杭的弟人流车流将父顺着文一路拢进入市中心呆,这将为文拿一路及其周洋边的商业带陈来新的机遇雹。文二路经浅营状况相对单较差,基本全以住宅底商辣为主,商铺膛面积较小,摆知名商家入舱驻比较少。夕文三路为电砍子数码专业倡市场区,依谁托周边的大妈学和信息科妹技产业,行英成杭州最大春的数码产品棋专业市场区眠,产业集群崇效应非常明在显,经营状列况良好,市怨场正在不断冷成长,如新净入驻的百脑窗汇数码广场起正在招商。业态格局寿从城西板块豆总体业态格肆局看,文一捆、二、三路伶各具特色。城根据周边不达同的居住人插群,形成了骂不同各色的后三个商业街倚。文一路周炒边集中多所杜大学和居住创社区,因此踪商业定位为谁以购物、餐分饮为主的社兔区型商业中砍心;文二路味为社区配套叼商业街;文柴三路为电子湖数码专业街旁,集中经营暗电子数码产爆品。文一路:SKIPIF1<0伏文一路是商尼业街与专业软市场相结合棚的一条商业惕街,形成以住服饰、餐饮挡、家居、通永讯为主的业散态组合。除途了临街商铺惧,还集中了污包括物美大备卖场、城西禽商贸城、翠钳苑服装市场永、中国联通充城西广夸场、华东家乌具城西市场军等在内的大拉市场。酬在大学没有乱搬迁前,商治业主要以学伪生为消费对颈象,因此集昏中了许多满桌足青年学生辈消费的商业改如书店、花廊店、运动品杨商店、饰品俗店等等。伴蛾随大学的纷臭纷迁出,文淹三路商业开烘始转向社区递服务型的商世业。营从档次上看宵,文一路属眯于实用性的恨中档以下的碰商业街,部赤分中档品牌慨商业进驻,顷两家麦当劳叔在街内经营柔。文二路:觉文二路与文利一路一样,仓随着大学的地迁出,商业追业态开始逐厦步由学生导狮向型转向居亦民导向型。幸文二路上现妖有商业形态槐主要有超市亿、房地产中息介、餐饮、待书店、便利枣店、银行、是电动车专业沈市场等等。蚀向东过了保块俶北路后,计商业更为丰销富,马路南折面计有:顺榨味园、19红91服装店辜、某书店、驼三家服装店克、一家体育稍用品商店、绩一家文具店雅、一家录像愿厅、两家服竿装店、一家编妇女用品店床、移动服务非网点、12胀3速食店、尤一家体育用墨品店、一家稠电脑游戏软悟件店、一家栗云南过桥米让线;而过了杜幼儿师范学绒院,又是相狗似的一排业炊态。纷随着学校迁拢出,满足学狮生消费的商缝业逐步推出范,而满足附充近居民消费隐的商业正在助不断迁入。文三路:亭自1992面年以来,经称过十多年的狼发展,文三富路电子信息流街区集聚了强以东方通信父为代表的1勇600多家谊高新科技企季业,以网新驼图灵为代表洞的1100局多家IT产之业经销商,站以西溪数码忙港为代表的臭7大IT产让品大卖场,五以东部软件医园为代表的败6大创业园崇,以昌地火碗炬大厦为代尸表的28幢拨高档商务写宝字楼奖颐高数码广虹场、高新数汉码城、高新让电脑城、西恐溪数码港、粉杭州百脑汇违电脑市场、脱华力电脑城鱼等IT卖场辟及沿路的图晓灵科技世界萍、联想专卖睬、美辰数码主梦幻中心、月惠普专卖店勾等。箱以电子数码梁为主体,辅劫之以餐饮、蜜休闲娱乐设纹施,形成了朗富有特色的娘电子数码专肿业街区。租金水平文一路:岭业态箩租金(元膛/平米渠·疼天)陪服装伪5-14滔家居装饰腥4-10红餐饮俩4-12沫超市扬4-6总通讯产品述10格饰品隶10-11酷便利店倒6-10推书店劝4-6堂花店绕8-12示运动用品赢4-8榨其他键2.5-1葛2野位置睡租金(元/尊平米识·水天)闹路口处临街悼商铺吐10-14斯中间路段临张街商铺臭4-10赚非临街底层帆商铺供3-5水非底层商铺水2.5-6复文一路两边悼集中了多家上大学,同时邀多个专业市米场和大卖场絮也汇集于此邮,因此,这财里的人流量爸非常大,商钢业经营非常绩火爆。经营耐的成功带动犹了文一路租震金的不断上励涨。步100平米胳以上的大面政积店铺单位坡租金相对较着低,多在4桨-6元/平邪米迟·然天,而8-逝25平米左网右的小面积蔬商铺租金则踏高的多,大荣部分在8元轨/平米垂·寨天以上,有荐的甚至达到瓜14元/平斜米声·铸天,如翠苑撇服装市场临训街部分的商仇铺。茂不同位置的废商铺租金差艳异巨大,体序现地段对商袍业的重要意犁义。十字路谜口处和大学孕校门部分临碎街商铺的租难金明显比较固高,多在1犹0-14元令/平米陆·孤天之间,而少中间路段的健临街商铺则册次之,多在苗4-10元盾/平米吐·励天,非临街阀底层商铺租建金水平则在牙3-5元/纤平米健·衣天,非底层座商铺租金(狮不包括大卖信场中的非底愿层商铺)多但在2.5-苦6元/平米饰·装天。葬从不同业态沫看,租金也冠有所差别,增诸如服饰、拨饰品、快餐散等商业的租牌金相对较高颂,而书店、碑超市、大型丰餐饮的租金安则相对较低绸。文二路:腔文二路主要绘为小型商铺蹈市场,整体束经营一般,仗商业氛围比闹较淡薄,因巡此,租金水乞平不是很高厕,范围基本瓣在2.5-豆5元/平米拜·溪天。文三路:肯位置棕租金(元/亿平米描·拐天)铸一楼锹10-15选二楼偶6-8正三楼狼4-6宴临街商铺且4-8躁文三路以数昂码商场为主角,辅之以临拥街商铺。从偶租金看,反疫映出该区域般数码专业市熟场经营状况漠良好。专业瞒市场一楼租象金最高,大曲致在10-器15元/平烧米折·警天;二楼租杆金为6-8纸元/平米奉·命天;三楼则嫌为4-8元扬/平米塘·惧天;临街商浓铺租金为4嫌-8元/平弦米音·旅天。租售模式钱从租售模式何看,区域内付的大卖场基发本上是开发惯商持有的形赢式,内部分之割出租。专奴业市场部分掀是出租模式蜻,而另一部必分则是出售攀模式。文三涉路的数码广说场多是开发晴者持有,出沸租收取租金建收益;文一虎路的翠苑服补装市场则是戴小产权形式币,商铺可以柿自由买卖。欢临街商铺多首为多业主持盯有。颗从租售两种个模式看,知兴名品牌专业肆市场和档次司比较高的市塌场一般采取扇统一持有,朽对外出租的保模式;而小界产权式商业址则明显比较忙混乱,档次谨和环境都比数较差,整体绢形象不是很舞好。建筑格局封文一路和文共二路,有众旷多的大学生乖作为人气支估撑。那里主运要由低矮、贝规模较小的虑店铺群构成亭,最多只是薪二层楼,各吨种小服饰店泄、小吃店、瘦小娱乐厅、康甚至夜市可姥以在这里生诊存。垃文三路正好旺是浙大玉泉骄校区与西溪南校区以及其扒他多所高校与影响的交集锹区域;这里焰的物业租金税相对于靠近告浙大的黄龙择区块比较便差宜,适合科欠技企业在此规创业;文三阵路由办公大杏厦、大型专按业数码广场盲与临街旺铺努结合,构成矛了高低结合摸的商业建筑骡格局。旁从商业街铺得看,商业街国的商铺分割值面积普遍很恒小,主力商拖铺面积约在缓20平米左阀右,柱距3堂-4米丙,层高霸3米行左右,进深宝6恰-12米锯不等。从商权铺建筑格局均看,还属于大传统的社区网商铺形态,劲比较封闭狭往小,缺乏现悬代商业的通球透和时尚感她。棚杭州东城区住商业市场愉杭州东区商裂业市场主要资分布在秋涛需路沿线,以册杭州火车东农站、汽车东甲站以及四季毕青特色商业马街为三个节晃点,将整个型东城区划分涝为四大商业倘圈,即天城央路商务商业班区、艮山路暂汽配街、庆改春-凤起商财业圈以、四弟季青服装街买。步大量的专业累市场形成了盾东城区一道立特有的商业恋风景线,沿顷秋涛北路南误下依次分布茂有永乐家电融、安琪儿小他商品市场、痛浙江中汇纺膛织机市场、偿五星电器(聪省家电市场帝)、华东家台电市场、四书季青服装城踏等。专业市谦场的存在为啄本区域积聚傲了浓郁的商连业气氛及市峰场号召力,冠吸引了整个张杭城的专业摸需求,促进港了经济的发拳展。菊天城路商务戒商业区主要暗分布在火车泡东站附近,池商业主要集竖中于本项目霸东、南部的粮东站广场,片在天城路与好秋涛北路的孝交界处形成峡了一个商务冬区,三、四胜星级的商务牌酒店均集中诵于此,此外他,本地区还压设有一些大显型的娱乐设压施及大型卖倾场,这些大慎型设施的存恢在共同构筑骂起了本地区锄中、高档商截业商务区的妥整体形象。拌随着,百富州勤商业广场弹(11.5槽万M终2委)的建设,邪将进一步完刷善本地区的塌商业设施,叮使本区域的春商业商务设疫施更加趋于欧多元化。汪业态分布(挨按建筑面积爸)堵东站附近赞庆春-凤起亿东路煎艮山路辛汽配街那合计摆汽配嫁五金设备袜750浊1660侨1250芝3660寻货运闲185益—识—战185婚餐饮勒2500袖2930阁1570铲7000冤旅馆、住宿丽1050提—册—溪1050出休闲黑600民—销270幼870着电信巧475健400跌—积875财杂货部458庄350充—朴808掏服饰、鞋帽厦440妙190锡370破1000帝家居装修状—导950呜1180忍2130嫩美容美发瓣—娇725糊—援72劲5芝医药关—良900淋130半1030姨中介脚—每810服—芝810宵便利店登—堆350坝280台630狠其他炭73店720犬330锣1123SKIPIF1<0专业市场本四季青服装之市场践四季青服装幸街区位于江忧干区杭海路符,是我国十惕大服装专业扯市场之一。简占地24公什顷,汇集了蔑四季青服装午市场、杭派测精品服装市矿场等16家肥专业服装市睡场,服装经议营户800仪0多户,营晓业面积21统万平方米,网从业人员3宣0000余衰人,年成交幻额近百亿元料,实现增加嫌值8亿元。腥四季青服装黑市场街区以城专业市场为脊主,形成了巧一个大型的凳服装专业市厚场大世界。指成为浙江辐爷射华东的服资装批发市场夫中心,同时纠也经营零售汤业,杭州居娃民服装消费束也喜欢到这抚里来。服装苦街区整体经贼营良好,市废场交易非常鸽活跃。抽虽然总体经值营很好,但旺是也有部分身市场不是很左成功,如意菜法服饰城二枣层级以上空惹置非常严重朵,租金也比枣较低,远远打低于附近的跑四季青服装监市场。业态格局:恐从业态上看竖,四季青服碎装街涵盖了腿服装行业几拍乎所有的产肠品,包括童授装、女装、姻男装、鞋类搬等等,以不周同产品类别极形成了多个祝不同的专业尖市场,如童墙装市场、女佛装市场等。产从品牌档次编上看,低档专、中档、中谁高档相结合搏。既有低档孕的服装市场禁,如四季青痰童装市场;驼也有精品服伏装市场如皂杭州常青意英法服饰城、稳航拍精品服妇装市场等等奏。罚主体以国内系品牌为主,召也有部分外吃国品牌进驻谱。租售模式:岁四季青服装赚市场为大业惭主持有和小替业主分割持努有相结合的阻模式。某些革档次较高的渐市场如佳宝逆童装市场是摘大业主统一析持有,对外聪出租的模式乌,而大部分炎市场则多为疯小业主持有喝,可以自由险买卖。建筑格局:擦以小店铺为末主,主体商愁铺面积在1压0-25平旧米之间雷位置越好的浩商铺面积越房小,而较差捕的位置如三萍层、四层因箱为单位租金瞎较低导致总平体租金不高冶,因此面积稍较大。租金:撕位置暂平均租金(砍元/平米喘·测天)脊扶梯周边租强金(元/平踪米圆·仍天)庙临街街铺待20-35郊-零地下一楼愿10-15柜-波一楼役10-30牢20-30究二楼裤8-15约12-15遣三楼悄5-8亮7-8惰四楼要2-5螺2.5-5新服装销售是待一个高利润股行业,四季永青服装市场素经营的成功极,导致区内便商铺租金很汽高。从调查翠看,总体租枯金在8元/屋平米机·所天以上,不兔同地段租金岂差别非常明枯显。临街街负铺地段最好凤,且多位小赞面积商铺,玉因此单位租甜金非常高,欣多在20元荷/平米渣·阔天以上,有抗的甚至达到鸦35元/平壳米索·葛天的惊人价棕格。其次是较专业市场的搏一楼,租金城在10-3识0元/平米铃·粒天,其中位卫于扶梯周边泛和入口周边晋的商铺最贵仪,多在20尼-30元/厕平米旁·瞧天。地下一印层租金10其-15元/辰平米燥·捞天。二楼租对金在8-1膝5元/平米腾·辱天,地段好匙的扶梯周边军租金则为1奶2-15元朴/平米。三芒楼租金为5塌-元/平米筒*天,扶梯哥周边则为7郊-8元/平汽米鸟·洲天。四楼空声置比较严重唱,租金也比颂较低,在2此-5元/平云米怀·卫天之间。趁从位置看,糖专业市场一杰般只能经营次到三层,四诉层以上难以竟经营,空置位率非常高。必其他专业市揭场榴总量体请(M寻2误)茄租金揉(元/M罪2限*天)熊业态分布堤经营状况绕新型材料剧市场仇约3000柿0升4-4.5捐(底层沿街尘)存1F:五金扎、装饰盏2F:地板脏满租,经营境状况良好帮东方灯饰城骆约2500晋0蛮4-4.5葱(底层)流灯饰、装饰粗布光满租趟五星电器真约3000醋0片5.5-6倚.2括(底层沿街君)创1-2F:减家电赢3F:电脑燕、音像虫4F:办公饰满租湖多为60-候70M悬2竞的铺面似东站服装市蜓场鹿约6000睁1F:服装秒、鞋帽、箱兄包、化妆品灭2F:床上酱用品、服饰汪满租民安琪儿租小商品市场娃约2500市0晓5.5刑(底层沿街划)番1F:小商蛙品代2F:空置钻,暂作仓库粒底层经营状干况良好,二窝楼不佳。先3、商业市余场总结豆杭州整体商罢业市场表现区一般,专业底(批发)市膛场一枝独秀幻。狂在杭州东城倍区形成的专乳业(批发)星市场湾“睛集结地理”幸已成为了杭带州商业的一咬大亮点,吸北引了大量的垫客流前来消悠费,总体经浴营状况良好杨,并营造出脚了浓郁的商尾业氛围,为湾其他商业经取营模式的进父入奠定了基盒础。但美中办不足之处就群是整体形象相略逊一筹,灶层次感不高裙。饱大型购物中庙心大多数经禁营惨淡。乞杭州作为著岭名的旅游城锻市每年吸引虚了大量的人撒流前来观光咱,但这些旅霜游人群并没跃有成为杭州诵大型购物中荣心的有效客染源支撑,使片得大多数购堵物中心处于俊惨淡经营状骗态(除位于吧老牌商圈么——欢武林商圈的赢购物中心经凶营尚可)。半造成这一局余面的主要原苦因是,旅游翁人流虽大,皆但其真正的遥购物消费比篮例有限。判特色商业街布经营形势较毯为喜人。科各特色商业匹街利用自身雨的独有优势茶,进行特色势经营,既贴圆近广大市民体的需求,又泥能吸引一部勤分旅游人群歉的消费,使烧其经营状况禁始终处于良硬好的状态。玩二、住宅市困场眼由于近期政融府接连出台良诸多政策对估我国经济实摩行宏观调控匙,房地产作堪为我国经济骡的重要组成重部分,我们泪就有必要对掘这些政策的玩出台进行解焦读与分析。叫一系列政策卖的相继出台暑,对杭州房苗地产市场将开有以下影响姓:蚊(一)房地岁产宏观政策学解读羞1、政策介聚绍棋央行提高房肝贷利率控央行宣布从训2005年装3月17日伙起渣调整商业银殖行自营性个心人住房贷款月政策。将现访行的住房贷易款优惠利率滨回归到同期秒贷款利率水残平,实行下帜限管理,下炼限利率水平稿为相应期限诵档次贷款基额准利率的0阴.9倍。与猛此同时,尸各商业难银行总行可雨自行决定将便房地产价格肥上涨过快的副城市和地区穗的个人住房影贷款最低首图付比例由目乐前的20%权提高至30膊%。赌与此同时,弃央行的另一贫项新政策是唐对房地产价蚊格上涨过快指城市或地区逃,个人住房呈贷款最低首库付款比例可真由现行的2徐0%提高到弄30%.具质体调整的城呀市或地区,逃可由商业银草行法人根据顶国家有关部扮门公布的各职地房地产价伟格涨幅自行绘确定,不搞美一刀切。滨国务院高层煮发布关于切不实稳定住房沉价格的通知档2005年承3月26日忍,国务院下亏发了《关于免切实稳定住自房价格的通砌知》。一、左高度重视稳确定住房价格套;二、切实昏负起稳定住浑房价格的责朱任:房价提金高到政治高鸡度,建立政除府负责制,丈省政府负总责责,对住房榜价格上涨过机快,控制不免力,要追究停有关责任人沫责任;三、衔大力调整住汗房供应结构络,调整用地股供应结构,闲增加普通商答品房和经济揭住房土地供敌应,并督促痒建设;四、梅严格控制被孕动性住房需坟求,主要是塘控制拆迁数旧量;五、正疲确引导居民若合理消费需序求;六、全币面监测房地爷产市场运行看;七、积极糟贯彻调控住杨房供求的各谈项政策措施声;八、认真概组织对稳定防住房价格工漠作的督促检抹查。手金融政策继苹续从严前进各。燃在叉不久前的厕中国人民银伏行工作会议稼上,行长周愉小川部署的退2005年叛十项主要任桨务之一就是尸继续加强和凯改善金融宏摔观调控,其满中重点提出堤要密切关注桥房地产市场狡变化,并推哪动房地产金宰融健康发展胃。模2005年只的金融政策误趋势可能进完一步趋紧。宗国务院会议关安排8项首快要工作,控扭制房价包括储在内添。宁2005年恋4月27日堡,国务院总止理温家宝主刷持召开国务邻院常务会议载,分析当前稼房地产市场及形势,耍提出八项措讨施引导和调削控房地产市瘦场休(简称心“冰新8条糠”罚)。一是强台化规划调控喂,改善商品脑房结构。二啊是加大土地印供应调控力尿度,严格土使地管理。三帐是加强对普匆通商品住房事和经济适用班住房价格的龟调控,保证械中低价位、旬中小户型住拒房的有效供渐应。四是完照善城镇廉租棒住房制度,知保障最低收秀入家庭基本蛛住房需求。屋五是运用税旨收等经济手马段调控房地千产市场,特蛾别要加大对文房地产交易矩行为的调节谨力度。六是忽加强金融监背管。七是切查实整顿和规艺范市场秩序蜂。八是加强喊市场监测,册完善市场信死息披露制度辩。关七部委下发徐联合意见,愁开征营业税饱。冶2005年槐4月30日膀,国务院七灿部委联合下两发《关于稳局定房价工作选的意见》,榜其中规定自否2005年侮6月1日歪起,国家将哈调整住房转枕让环节营业羡税政策,对就个人购买住揪房不足2年啊转手交易的作,销售时按芳其取得的售正房收入全额断征收营业税稍,个人购买敏普通住房超盒过2年(含安2年)转手余交易的,销武售时免征营驻业税;对个供人购买非普肥通住宅住房炕超过2年(植含2年)转寄手交易的,幼销售时按其涝售房收入减评去购买房屋亚的价款后的腾差额征收营窑业税。堆浙江省政府尚出手调控楼贤市车2005年亡4月15日蜜,省政府召南开了全省稳帆定住房价格塞推进住房保拐障体系建设岔电视会敬议。省长吕番祖善强调八轻字方针:稳国定价格,加泛强保障。即种抑制住房价瞎格过快上涨柔,防止房地劣产市场大起真大落,促进朋房地产业和碧房地产市场拿的健康发展越,确保经济讯运行和社会渡稳定,保障阶中低收入家捐庭的基本居钻住情况。鼓杭州出台的暑一些地方性群政策您2005年覆3月22日捆,杭州市政车府宣布涉4月1日袄起取消房改铲房超额收益肥金总;搂自浸2005年辽5月1日起除,房产交易摇契税调整为捏3%;损杭州开展专嚼项检查,严清查16种房态价违法行为瘦。栏2、政策特府点分析常从出台政策帖看,呈现出只以下几个方损面的特点:章单一调控转印向廉“添多拳出击屈”问在去年,政脆府重点从一筛级市场调控甘房地产,控柏制土地投机抗和地价,迫叠使囤积土地泛的开发商尽课快开发,增山加市场供给掩,以期通过香这来控制房辉价,调控需超求。但实际怕上却适得其弄反,它加速立了开发商企映业两级分化森,大企业的私市场控制力窜增强,进一泳步增强市场属信心。土地祸供给则限制方了房地产供洞给,导致房孕价预期进一偏步上涨。疑单一的政策墙调价在市场轿极度繁荣的谊形势下,力知度有限,往易往能够被市裳场通过各种雅手段抵消。粘因此,政府滚开始转入综旗合调节,多丘拳出击。从刃今年推出的哭政策看,政耽府开始从毒一级、二级页、三级市场渡同时出击,舰供给、需求犯综合调控,粪财政、金融贿双向结合鞋。毁政策力度不劝断加大浑除了调节的参综合性外,会政策的力度肺不断加大,凑3月16日酿的加息,以宰及后来的首腰付提高,导批致购买者贷茂款门槛提高疗,贷款成本侍增大。而4贵月30日七迫部委联合意飘见,引发市涛场剧烈地震腹,抛盘激增芹,成交急剧贡萎缩,资金察实力较弱的擦投机者纷纷平动摇。由此廉看来,政府策打压投机的某决心越来越姐强。拼调节目标越崖来越明确帅早期的政策侨是总体调控专,并没有严今格区分对不校同角色的不犹同调控。其累结果就是正厦常需求者和蝶投机者、关擦系国计民生冷的中低价房似和奢侈消费羊的高价房遭器受同等打击摄。为了保社疼会和经济稳每定,政府不科敢采取过大条力度的政策津,因此,收砍效甚微。从拳最近出台的玉政策看,政检府的调节目毅标开始明晰净,针对性大什大增强。增梯加经济适用伴房和中低价狐房及其用地爆的供给,严错格限制高价客房及其用地愧,营业税征仗收就是针对久投机者而设略计的。后续睬政策的推出占肯定会沿着倚这个方向继待续下去,因穿此,可以称拍为肿结构性紧缩阵政策技。随着调节堤目标的明确通,政策的调升节力度大大速增强,效果嘱突出。边据我们对部休分楼盘的最世新的调研,笔与以往有所桂不同的是,奔大多数楼盘摩呈现如下特归点:房价还娘没有出现下拘跌现象,但皇增幅趋缓,里销售速度放季缓,客户衰观望心态较雨重。这从微垃观市场的反匪应来看,也草基本上可以粪嗅到政策层镰面上影响力础。征3、未来政流策走势预测劳可以预料:秘如果本次的歉宏观调控政僻策还不能挤折压掉房地产题中的过度投练机成分,和才挤空其中的魄泡沫因素,添并使房地产累的发展回归闲到理性、健宴康、可持续敬性的轨道上颗来,使之和等国民经济的或发展、与人狭民的收入增环长、同一个勒行业正常的仍发展规律保括持一致的话语,后期可能鄙会有更为严盏厉的措施在据酝酿当中。剧政治的大棒裳指引着各行筐业的健康、趋有序前进,螺一旦举起,昨在这样特定终国情下,恐凡怕没有谁能鸭置身于外。熄不过,宏观唤调控的主要竖目的首先不第希望房价上看涨过快,但毯也不是简单割的要房价下呆跌,影响到塔整个行业的岁健康发展、到影响到整个艇经济格局的柄大势。前两遍年的房价上揉涨似乎有点烤“谎竭泽而渔稳”恨的味道,而滔政府的调控录行为则是促驰使房地产业训“高细水长流羡”拥,避免一下柔子透支完未碗来的发展空具间,从而保缎持行业的一页个可持续发城展。姻(二)今年哨以来杭州房批地产市场分膀析蕉1、一季度党杭州市整体我市场状况是(数据来源迁杭州信息网耐)爽指标塌2005年窝一季度耻2004年仰三季度励2004年趁二季度跨2004年掌一季度谱本期支比上期增减撑几点几哲本期巴比上期增减酸几点几荣本期基比上期增减吵几点几穿本期汤比上期增减谎几点几胶企业景气指尊数佳145.8借6编-9.2套145.8支5惩-10剃155.8外5翼-0.98承156.8遗3见-9.15疼土地开发面县积武102.4室1鸡2.16仓93.88抹6.43竟87.45钱-15.7伐5捐103.2艳4.21如完成投资乖110.4粒1闹-12.4固9吨121.1君3院1.96抚119.1雷7医-0.03悲119.2粒-25.6够3羞新开工面积餐82.73葬-26.6泼96.16瞎15.37帆8花0.79键-9.69筋90.48晚-14.7答1更房屋竣工面侦积晚86.74乎-32.5输1削92.96勺-3.43喊96.39灿6.9馋89.49草-20.7肆1权商品房预售率面积萍75.86睛-35.7院7合78.27卷-25.2瓦8核103.5悼5蚕9.03炒94.52码-2.39梁商品房销售镇面积涝86.29学-28.8垄6抹74.03娃-27.7舞1不101.7涉4玉3.6恼98.14掉-4.18着商品房销售揉价格攀149.7花2拴5.72赏112.1慕9毛-10.1施4住122.3冶3亩-16.8陷2植139.1犁5怖15.54硬空置商品房踩面积陈155.5谁2迷12.4船128.9而8昂-2.15雹131.1草3算-23.5胖3叹154.6慈6兰0.61胸税后利润宇115.9门9饲-21.5多117.5良8谜6.52涝111.0尘6缺1.69弊109.3艇7胁-27.1耍8弱流动资金死84.97哭-5.42劣81.44至-9.18梅90.62店-13.3还4伟103.9束6已-23.4唐1零货款拖欠损116.3穿9泄-9.15碎106.8舰-8.52次115.3橡2留-3.94丘119.2宽6拖-3.5钩用工戏107.7否2拳-4.3梦107.3卫2眼4.3兵103.0找2董-14.1懂7辟117.1减9椅13.72忽固定资产投屠资求101.0榆9切-13.2董1亩113.0宿4妨8.67捞104.3扰7围-6.23清110.6潮-18.9阵1汪变化趋势逮11么8月10弃10蝇2005年位第一季度的器各项指标与势2004年睛三个季度相勤比,具有不索小的回落。忌在总共14适项指标中,怀有11项呈委下降趋势,熔并且降幅的控力度都比往选期要重很多邻。其中降幅待最大的似商品房预售奶面积湖指标,同期情相比下降犬-35.7司7田%。擦同期,在政们府公布的2沿005年第休一季度的指丛数报告中,宅房地产业的振企业景气指如数相比同期须下降了9.厘2个百分点太,而企业家拖的信心指数俊则下降了1多6.79个木百分点。援从宏观的数裕据统计上来怜看,房地产溪业在200亭5年第一季擦度开始,已垄悄然发生了税变化。载2、近期杭狡州一手房市铺场发展变化善房价走势呈杨缓慢前进势剥头,增幅趋蓬缓,价格上愤涨幅度减小搭,个别地区剑和个别楼盘拴甚至可能会父出现走跌现爸象。璃对投资者影页响甚大,而叛对于自住客画户影响甚微令通过对萧山尤众安-恒隆陈广场的调查砍、通过与其日销售和策划白人员的访谈申,我们了解鹊到:在前段挖时间,来电嫌、来人的数蜓量每天约有陕几十个;而锤近期,尤其偷是国务院最降新房产文件代的颁布之后佛,每天来电较来人的数量絮急剧下降,单低至十来个贡甚至为个为江数,并且,奥客户很关心勺的一个问题越是,项目对浑新政策有什尿么应对措施逃,整个大势舅未来走向会占如何?务同时,通过柳对众安的另记一个楼盘山锈水苑的调查获访问,我们顿又了解到:时最近到访的酷客户数量与汇前阵子差别苍不大,保持蓝在一个相对统稳定的状态绕。同时客户渐对外界政策谷变化的关心是度似乎不大柜,前“脾你吹你的风钳,我过我的骗桥御”尝。墙分析恒隆广促场的项目特访征可知:该啊项目为商业哀项目,预计售5月份开盘亡,推出约4鞠00套单身坊公寓。而单船身公寓的客零户,一般地紫以投资为目旨的,长线、邀短线投资客胳居多。而山速水苑怎味纯厕住宅项目,坚附有配套商域业。目前正秩在销售第二男期一栋小高仙层3个单元绞,约54套城中型面积的穗户型,第一嚼期和第二期真的多层均已渠销售殆尽,仔销售状况良雄好。购房者悬大多为自住忌型客户,投侵资者甚少,进且购房者素孤质多为公务历员、医生、胳教师等相对才素质较高的茎人士。砖购房需求一包般可以分为则两类:刚性慧需求和弹性刷需求。首次张购房者、动合迁户、特殊巩事件者(比律如结婚、子悬女上学需要犁等)等,这津一类为刚性别需求。这样标的客户因外团界环境的变舒化而改变购起房意向的可肢能性很小,歼对政策敏感嫂度相对来说戴不大。而对衣长期持有、示短线投机等邮投资行为来乳说,可买可咽不买、可买蒸多也可买少馅、可买大也让可买小栽……激比较灵活,驻具有一定弹唯性,也是最冈容易产生泡挥沫的行为,净这一类需求化可归为弹性悦需求。通过斥对众安房产衫——谦这同一家公献司的不同项第目分析可以女得出:近期舌的房地产政钉策对弹性需弊求的作用甚音为明显,对咳投资者的抑塔制效果还是搁有所成效的摆;而对于刚赵性需求这一堪块影响不大伴。悦对部分楼盘级的开盘时间睡、推广计划川已产生影响忆,计划纷纷苍推迟悠在2004危年11月份森曾有过萧山蹦的市场调研别,其中苏黎投世小镇计划禾于2005晚年年初开盘交。但是最近耀对该项目的跟又一次调查浑得知,目前霉还未开盘,嫌计划于下半督年开盘。开挎盘的一再延家期,不外乎寇两种原因:敞小环境逮——做工程进度无僻法按原计划甩进行、公司封资金链有某心些问题、公绒司战略规划绞有所变动、避相应策划推示广工作准备言不足等锅大环境祥——税宏观调控的量步步紧逼、变房产整体市华场处于转折钓期、市场观饶望气氛浓厚克等宅在基于近期通宏观调控愈毕益眼里、政毙策紧箍步步快收紧的外在键大势,整个垫市场处于不览稳定状态下嫂,贸然开盘裹,风险过大搞。观望一段符时间,看市执场能有所端杂倪在作决定呀,已成为很糊多楼盘的目惯前选择。糟政策对中低稀端楼盘影响细不大,对远采郊区域影响主不大。真富阳房交会卧参展的楼盘帮大都集中在兔富阳地区,族有多层、小句高层、高层美和排屋、独摧栋别墅。虽须然政策出台燕,但是不大阵的富阳市体勤育中心比肩尺撞踵,人气得显得很旺盛设,政策的杀聪伤力似乎与买这个杭州远考郊区域无关奥。删三江-鸣翠糠蓝湾一期4盟.9号开盘而,第一批推阁出61套负联排和叠排潜。联排成交扫均价为48因00元/平绳方米,叠排瓣均价为38束00元/平驾方米,目前械只剩几套联纤排未售。该骨项目地处九却龙大道南侧遭,总建筑面慢积约28万墙平方米,在驳5月份还将男有100多圣套叠排推出伪。读大家-水岸跌青云4月份漂一期开盘,斤推出第一批术多层房源1往00余套,质业已销售一冒空怀参展楼盘的挥价格中,公牌寓单价在2你000-4隶000/平秧方米元左右撤,部分高层维能达到50模00-60岔00元/平宫方米,排屋追一般的在3涂000-5起000元/便平方米左右饭(银湖、富亿春江等高档穷别墅参展较程少,另当别捏论)。相对盟于杭州和萧烤山来讲,还缓处于价格洼币地。训4月8日膏,城北区域插的通和·都析市枫林二期陆D区水岸景症观公寓开盘吵,推出小高血层房源21通2套,户型纽以挽110催m2顷、肢128肿m2友和浅148垦m2闭为主。13隔0平方米以给下的户型最洞受青睐,目游前已经售出嘴80%左右扬。挥4月9日颈,赠位于余杭区虑临平镇的东惜方俊园东区昂也推出10券0多套多层报公寓。成交单均价为45依00元/平垃方米左右,印当天卖出了纯60%厘房源。锯政策对高端竹楼盘影响较哄大,对市区吵楼盘、对价夫格泡沫大的环楼盘影响甚姐大。声旅游-水印葛城5#楼诊—失“心筑”序于4.15拘号开盘,该惩幢共三个单第元,两梯两蔑户,160构套房源,面磨积在130轨-150之赢间,戴3/2/2价“拿南北双花园历、前后大空块间叨”恢,前后栋距外达承80米滩,东边可达红160米雁,有着独特霞的两大中心鹅花园、超宽栽间距、大空犯间视野、户淡型舒适的自尿身优点,在侍整个小区中歇具有明显的捞优势。奸3月帖开盘的宁“林筑”、红“银筑”妇曾出现排队扬抢购的局面障,销售辅异常火热,悬很多钟情水骨印城的购房情者所在尊开盘箭时饰竟买不到房盗子。而“心恭筑”和“林漠筑”、“银警筑”相比,疏又具有两大抛中心花园、践超宽间距、芬大空间视野愈好、户型舒到适(88—枝150平方左)等优势,饲因此靠根据众多媒供体的预测和础正常走势分涨析:附“心筑”的胳开盘必将受扎到市场的热斜烈反响,引驼发新一轮购新房热潮。剑但据我们实卸际现场了解养,循“心筑”晒开盘当天并赖未出现事先棉估计得火热虫场面,只有匠条件比较好撑的靠近小区钞中央景观的何东边单元销袍售不错,约宁有80%的缝房源已名花赚有主。西边遗单元和中间书单元销售率苹约在30%救左右。在当青天下午据我拦们的观察:棍“心筑”带总共定下4碌5套,有意响向的22套印,总销售率鲜在42%左垂右。在荷“心筑”役具有明显的格优势情况下齐,销售状况值与前次开盘饰相比相差甚律是明显,这顶个转变值得净我们思考。吩3月17梳-23杭州锅销售前15勇名楼盘一览箱表浴排名粱楼盘名称种区域征本周销售(逐套)觉可售套数带已售套数源已售均价(蛋元/平方米妹)斑1俭旅游-水印窗城只滨江区碌174骄4现226净9661锣2匪钱塘春晓花户园抚滨江区敲67赢49业1070揪5927飘3胞丁香公寓呆西湖区薪45找44堪186掀14115徐4煤都市枫林8塌#14#1朴5#楼肚下城区搞41励16恶41拦6649疫5挥钱江时代1河-6#楼脚上城区液23悄526抬216沿9973额6再绿洲花园(易高层住宅)蹦下城区梨22拴216劈89律12827弯7速天成嘉苑4钳#、5#楼嫩江干区闯20惠126接98蠢8890休8义都市枫林1瞎3#26#暗楼宰下城区从19宪96旅198冒6223呈9室中山花园二叛期A\B#萝楼肯下城区艺19良143次241游18658士10浆住宅部分十搬六街区菌开发区墙19教37锯691饱5104祸11烛商城风情苑串10#楼疲滨江区尖18痒3您37某6015捕12武崇文公寓1常#2#8#龄9#楼渔西湖区赚17筋50钞166迹12397盼13框金都华府1血#2#9#僵10#11指#13-1寄9#楼启上城区维13轰222棵309尊11046岭14残逸天广场艘滨江区肚12再86岔379快8126灾15滑绿洲花园(蹲商住楼)鸟下城区踪10链136他104棋11576标4湖月7壳-13杭州兔销售前15焦名楼盘一览亡表先排名唇楼盘名称赖区域仙本周销售套旧可售套数仁已售套数挂已售均价(旨元/平方米因)敲1挂中豪-晴园艰西湖区辱54袖145果132路10799喷2微贺田尚城4鞋#楼叼滨江区兰24殿28织28并7949畏3帝钱塘春晓花饿园适滨江区堆24版10最1095效5944督4始绿洲花园(爸高层住宅)晨下城区慈17秀181啦127雅12843贡5迷贺田尚城1穷#楼杰滨江区菊17割9盛25爹7693疲6陆中山花园2蝶期住宅乞下城区榴13山129球274男18852休7描36号地块秘下城区拴11度60润11看12207未8跌金都华府3列#4#绒上城区麦10辰68浙18凝11546恰9外都市枫林]吴4#5#雾下城区鹅10爬58丛243牲6212席10韵天城嘉苑4腐#5#摸江干区欲10古115惑155盘9131槐11决旅游-水印匙城祖滨江区赤1010剖2323删35835住8绕9601幅12妈钱江时代1歪-6#廉上城区这9秒344周248繁9983膨13夹都市枫林]焦2期23#堪24#25斑#零下城区雷9示90宅9膨7005狭14叔金都华府1瓣#2#9#斑10#11幅#13-1射9#轧上城区检8待197户336宁11089绵15辩大北-四季塑风景苑猾开发区纱8山78榨83解5990屯两个时间段泪杭州躲全市盟销售情况对事比虑网上可售昆(套)挠网上预定须(套)概网上已售深(套)妙本周销售王(套)福本周均价渴(元/平方悉米)咱3月17驴-23不11915请700寇27574递1001弹9715殃4月7-1手3缘11415储332桥28852繁314直9522图3月和4月差两个星期的毕成交量的第贤一位分别为街174和5补4套。4月算份的这个时分间段销售量矮不及3月份苏这个时间段吓的一个零头坊,三分之一垫不到,并且担前后只差半处个月。这个磁变化既反映槽了旅游水印沟城销售的现致状,也折射废出杭州楼市晒出现了拐点达的现象。代3、政策影撇响下的近期退二手房市场触受到首付成共数增加、贷抖款利率提高研、调高契税湿、国务院文质件通知等宏私观政策的影伯响,杭州二贼手房市场前牙景变得微妙陕起来,表现拴为以下几个梨特点:蛇供需结构开脊始发生改变及,高端市场扮尤为明显汉从姥几大中介公房司的统计数式据看,渠金丰易居繁在筋3月20日追-枣27日一周晕的挂牌量超单过去年3月蛙份的总量;猾从今年3月肃第2周开始剂,连续4周趋每周的挂牌艘量接近40米0套,几乎铲是去年同期扒的四倍种,食直至目前,捐都还没有缩剑量的迹象。钞在风其他中介,揪也出现了类盆似的现象。余比如染外滩房产,斗加息后挂牌从量增加近4炮成;公众房棕网3月最后枕一周挂牌量件比前两周增弱加50%;悲住商不动产铸,3月挂牌质量也大增。待在2005畜年3月份,肿信义房产累疲计挂牌房源朵为1000菌余套,平均拌一周的挂牌尼量在250偏套左右,而巡4月份前6绕天挂牌数就泉达500套离。妖另据对植浙江在线“萄住在杭州”绿网访的观察茫,该网站每部日二手房挂猪牌量黎在4.1和榨4.8分别绵为福1000套蛮和倡3000套诸,增幅趋势凉明显光。龟在供方的产碍品比例上,缠高端市场呈恋现出供过于妻求的状况。逆在金丰易居窑4月份榨新增挂牌房煮源中,万元理房占池到了雅35%的比狠例,而在杭牢州市区之内扩,单价在7势000元以各下的房源只忠有5%。今惰年一季度新踪增的万元二已手房挂牌量任就已超过去浩年全年的二猫手房总量。术并且从中介涨公司登出的助广告显示还雕可以反映出网:诸如春江班花月、桂花搏城等高档楼单盘,这些楼马盘的房源几丘乎是批量挂物出的。吵在加之4.桐1开始房改凉房取消狱超额所得税东,二手房市快场中又添新立军,进一步舰丰富了房源词来源。厨可以看出,艇二手房市场玻正在发生转纲折,上家抛笨盘量开始日把益增加,可束供出售房源掌的数量也愈负来愈多。可抄以供下家选芳择的机会越热来越多,但卡下家并没有充明显的增多柳。供需结构迹正在慢慢改炉变,同时,昆在接盘的下竿家的用途中拿,投资者的捕身影寥寥无鸡几,大多是池自住型客户菜。章价格变化趋范归理性,高悠端市场曲高愈和寡询目前,二手杯房的成交价倘格保持一个仰稳步上升势缝头,但增幅理益明显趋缓姿。但由于购挂牌量告日益增多,漫接盘者量的雷增长并不是定同步的,估系计二手房冶价格有望台理性毁回归府。售一些长期转迅战于房产一授级市场与二巷级市场的投圣资客在放量嫩的同时,价危格也有放水估的迹象。快据欢中原地产、侍外滩房产、三金丰易居提冬供伴的数据显示跃:在最近部响分挂牌的房筐源,房东主外动降价的越甘来越多。桨于大量的投谦资者而言,拉一方面他们割认为目前杭正州房产的增洋值空间已经傲很有限了,飘此外,加息编后按揭的压歉力也在增大嚷,他们手里梦一般都有好兰几套房在还佳贷,如果不拍及时出售,垂每天的成本穿在增加,而颜价格却卖上慧不去,亏本唇的买卖谁也喘不想继续下抄去。因此,权近期价格下纽调的现象已牧屡见不鲜,爽价格有望回粉归理性。削高端产品市恢场供方增多驻,受方相对离来说不多,撇这个现象更密为突出。通饺过观察借杭州市官方约网站上挂牌扫的二手房,病其中的亦高档空置房谅明显放量,辱较上个月涨碗幅达24%纠。据盏某房地产经般纪公司负责绩人称,糠近期睛该公司挂牌绞的高档房源扒猛增了40槽0%,投资荷客的目的只灿有一个:急穗于脱手,但总现在的情况逢却是粥多僧永少唤,与激增的采挂牌量相比博,购房者却芽显得不够热撇情。高档房擦市场并不活衬跃。高档房攀的买家最新腐趋势一般以盐自住为多,拉因为户型好甚,空间大,苹居住舒服。菌主要考虑到环这类房子面展积大,单价余和总价都很油高,脱手不装太容易。但藏从最近的态赔势来看,即检使想买来自钱住的买家也院在观望中,甩现在都持币斧观望,看看阁整个市场的瑞动向。澡市场上的种诞种表现已发君出一个这样肾的信号:表械明了房地产仔三级市场已扭悄然进入了椒一个微妙时雷期。夏同时勇但我们也拖应矛看到,杭州尾的房产降温限仍需一定过鸡程。剩就杯目前阶段恐而言提,既不是调徐控的开始,帜也不是调控们的结束。己成交量福风轻云淡,蚁成交速度波混澜不惊雾与挂牌市场岁热火朝天的诱场面相比,洋成交市场则娃显得十分沉揉稳。据金丰条易居机的损统计预数据印,粥最近几周回成交呈现出钻全面开花景汗象,各区域灶成交量均有枪小幅提高。雁相比较而言秧,市中心的虾房源仍是许农多购房者的纸首选。从回他们的肃统计中也在可以批发现,成交恩物业中20凳00年以后交建造的二手长房比例在提珍高,俘4月份第一岛周生达到37%据(前伞一振周为25%斑)。总体上鄙说,199测6年以后的浑较新二手房巡成交活跃,寸而1990白年以前的老总房子成交的亮比例在下降慢,上周不足侦20%(前李周为32%门)。省分析性结论盾:默市场走势已战呈现明显的雕转折趋势;丑房价走势呈门缓慢前进势菜头,增幅趋赛缓,价格上让涨幅度减小念,个别地区脚和个别楼盘揪甚至可能会快出现走跌现渴象;擦对部分楼盘灶的开盘时间妹、推广计划央已产生影响磁;基对已开盘销赴售而目前仅于余少部分产暖品的项目影柴响不大,但害对于童“谊撞在枪口风”耍上的楼盘影婶响甚大,对沫于即将开盘姓的项目则产熄生延迟、观目望的影响。巷政策对中低呢端楼盘影响拐不大,对远浆郊区域影响千甚微。锦政策对高端鹿楼盘影响较繁大,对市区威楼盘、对价屈格泡沫成分溉大的楼盘影粮响甚巨。抄叁定位孕篇临一、地块价摆值分析似1、位地块居住价讯值划分划分依据:蚕周边环境及裂景观条件捐社区交通条仇件地形条件棍地块居住价狮值划分示意累图:坝I矮级棚I碰I级善I翻级槽I献I级原I肌级世I射I级嫩地块居住价倡值判研:I类用地硬优劣势:社扒区交通便利巧适合产品:琴开发潜力大灿,适合本项风目中的舒适垃型部分产品听,建议物业寨类型:小高杏层和高层。II类用地怨优劣势:距吴离铁路较近付噪音振动较渴大南适合产品:竭适合本项目档中的经济型专部分产品,定建议物业类毅型:高层。钟2、字地块商业价餐值划分划分依据:人流量大小湾道路交通状造况地形条件熟地块商业价托值划分示意涉图:漫I纠I级黄I也II级爷I其II级谅I燕I级躬I淹II级杏I鹿II级名I苍级懂I眉级仇I带I级造地块商业价予值判研:I类用地姓东南侧地块仅临麦庙路、悬新风路,振两面沿街,血距杭州火暂车站东站最逢近,南侧毗量邻通往东站谜的道路,交陵通比较便利畅,商业价值新更大。适合饮本项目集中袜式的商业部缘分。II类用地潮西侧地块毗向邻项目主要缓道路管——掏新风路,沿乓街面长,商灭业价值较大火。适合本祝项目配套的卡商业部分。尾I路II类用地央此类地块东观侧为铁路,虑商业价值低穴,不适合做健商业用地。抄二、项目核年心价值体系块的建立斩1、项目策资源优势整合合忧自身资早源优势和整横合资源优势芳,构建项目宵整体资源优证势,示意图伟如下:项目资源项目资源自身资源整合资源交通枢纽物业产品自身价值复合功能(商、住)优势规模优势城市发展规划优势枢纽效应的商务价值资源嫁接拾2、项目核炭心竞争力体炎系的打造步骤舞从市场空白司点和竞争项傅目的弱势出蝇发,整合项稳目优势资源誉,打造项目腥的核心竞争扔力体系,树穴立项目差异隐化的竞争优问势。例核心竞争力蚂体系项本案的核心搞竞争力首先备是建立在本艳案自身所独暗有的优势资眼源和中江品赞牌效应的基柄础上,同时便站在城市发葵展战略的高煤度,阴从区域规划住的优势联动伸到板快塑造童、开创顺应险城市发展的态新居住模式甲,速对本项目的中基础竞争力勒进行一次全百面的跃升。居本案的核心常竞争力可分虎为两个层面宏,分为基础花核心竞争力抽体系和跃升设核心竞争力而体系,其具选体表达如下垄图。基础核心竞争力体系基础核心竞争力体系跃升核心竞争力体系区域板快塑造顺应城市发展的新居住模式项目资源优势整合中江品牌效应价值优化竞争力核心竞争力体系裳三难、定位思路裹结合上述的丑市场分析以违及地块自身贺的实际情况蔑,现本项目恢定位有以下前思路:商业四通过杭州现鸣有商业形式更的比较分析民,可以明显撑看出,购物点中心形式的泪集中型商业永经营难度大伞,专业市场嫌和特色商业段街在杭州市蜻场经营较为笋成功。僻专业市场的桃经营在艮山缘西路-秋涛哀北路、杭海步路附近已经咸形成规模效逃应,其集聚袜性可见一斑吗。考虑到本允项目原东方遭商城经营状潮况不良,在幕认知度方面坊已在周边有期了一定的负结面效果,并叠结合目前本洲地区专业市拦场的集聚性五不佳、居民鼠聚集度不高荣的特性,建突议本项目暂矿不考虑向专械业市场方向奖发展。贼特色商业街切是杭州经营顶较为成功的兰商业形式之例一,建议本尽项目可借鉴渣。结合本项沫目地块实际栗情况,可以双规划建设一皆条商业街,坚业态引入可奔以结合与民蛋生关系较为誓密切的行业由。途因杭州是我鼓国著名的旅振游城市,每箭年都吸引了毁大量的国内陡外人士前来挂观光旅游,吩结合本项目增距杭州东站西近的优势,歉可以考虑开尸发建设酒店旦。夺作为我国经南济水平较高留的城市之一银,杭州市民白的收入及消被费水平也相农对较好,建匪议引入部分加休闲娱乐业赔来满足人们缸的需求,并蝶能弥补区域秒内这类商业庄业态的不足系。摆考虑建设部显分配套型商码业来满足未今来居民日常据生活的需要衔。住宅疼受近期连续燕出台相关政哑策的影响,律杭州楼市在耽短期之内出通现了一定程孕度的波动,搜但波动范围所相对有限,却对买房投机榴者的影响相防对较为严重童。但随着政忌府宏观调控量的不断深化现,房地产市衫场发展将趋谦于平稳化,顷房地产投资鼠也将从短期手投机的现状酸向中、长期迹投资转变。积房产需求将学日益理性化堂,购房者对润房屋的实用机性也将日益箭重视。结合形本项目地块煌的实际情况况,建议住宅柏产品走较为寿适合城市居哑民的居住的湖生活型路线弓,住宅档次荡不宜过高(聚豪宅),中鬼档偏上较为任适宜。蛮结合政府屑提出岸“何建设社会主征义和谐社会朵”牛的方针,本聋项目住宅开冈发可以以世“舌建设杭州和条谐社牌区姥”猴为目标,打终造一个真正犹适合杭州市乡民居住生活虽的拌“谊主流住宅叙”设小区,客户胁群体考虑以痕居住型为主咏。门产品定位及讲规划建议圾目标市场辩定位误住宅部分目轨标市场定位撇:年项目周边的预居民和小私这营业主临火车东站交瓶通枢纽辐射誓的周边街道浙和乡镇的居嘱民锋市中心白领番阶层题外地来杭州装工作的闸“咬新杭州人算”姿少量中、长窝期投资者继与短期投机亲者不同,这不部分群体选星择物业时对懒物业的实用鸦性要求较高腐,而并非一揉味考虑价格点的上扬空间脉。俗商业部分纺消费蚂市场定位:本项目住户岸项目周边居数民条火车东站交况通枢纽带来证的流动人流吉2、项目开毕发主题定位执开发主题概衬念描述和提异升匪开发主题概为念描述:赶引领杭州主到流住宅蜂开发主题概范念提升:政“秘东栏”杂为两“三尊狂”秩城东新生活凯第一站营主题概念释筑义乓第一:体现后领先的居住李品质(不一臣定是价格)裹、板块开发绣时间的领先截站:交通枢拆纽物业守主题概念示艳意图产品价值为基础居住与商务互动产品价值为基础居住与商务互动商务与商业配套商机交际为亮点新生活第一站便捷交通带来的优质生活险3、产品功老能定位售住宅、商业筒综合性社区仪项目功能定垃位配比:董功能分类糕体量危(M荒2搜)型占比洒(%)豆1截住宅融19粮0,000呢76纵2贯产权式酒店堆2仆5,000洞10储3王商业烦3亲5散,000秧14坦总建筑面积桨25虽0作,配000勇100售销售收收益垄匡算:傍序号亩项目策可售面积(权M俗2触)慧均价(元债/M2瑞)轧总价估乎别贱踪(万元)梯1斧住宅迟19纺0,000语8许,000陪1增52毫,站000姿2过产权式酒店有2休5,000售9桂,000倾2乎2验,赌5乌00叶3献商业字3倍5充,000献1哥1正,000兔38姑,养5洽00恒射销售总收入么2挡1交3撞,弄000母4、项目开购发策略建议迈根据项目规助模、地块区验位、市场容员量等因素,吸建议采取分尘期开发原则治。微考虑项目开沟发周期较长皂,将整个项挡目的住宅部挤分、商业部要分均分为三朗期开发,以膀确保市场风需险降到最低弃,利润价值仁最大化。超建议将整个悄项目的开发不分成四个阶泥段,具体划傻分如下:录第一阶段:按首先启动住屿宅著I期旅第二阶段:用住宅阀II期、页商业草I期辛第三阶段:梅商业困II期蜻第四阶段:娇住宅锡III期、椅商业染III期产品建议冶总体规划建也议方案一:冲住扁宅凳酒然店铃商掀业菠街港商业主要集相中在新风路赌沿线,利用以新风路、麦况庙路口设计牧广场,以吸他引商业人流柏引入,项目但商业价值可畜得到充分体胳现。职商业街可以艇设计成商场杆型内街形式务,在商业内柿街上部可建侦造酒店密(副楼概念们)暴。混大部分住宅饱可以避免因膛交通干道的茎噪音影响,河而造成的居骂住品质下降嫁。血但对于住宅款的总体布局定和景观设计汪上带来一定猴难度,可发隆挥的空间比群较有限。果在沿麦庙路菌的住宅底层参可以设置部扩分配套型商区业。方案二:住宅底商住宅底商岸住咬宅丽住宅绍住宅某住宅血集中宝商业笋集中栋商业灾住宅部分空稀间较为宽泛症,对于总体偷布局及景观平设计都能有旨较大的发挥火空间。的可以将商业择、住宅部分主完全独立成抱两个

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