物业公司保修阶段工程质量和设备管理监控规

1、目的为交付后房屋、设备设备进入保修阶段提供操作指引，以便及时处理客户报修和确保各类设备设备正常平安运行。2、范围各管理处、部门。3、职责3.1各管理处负责在保修阶段对设备设备进行日常监控管理；跟进施工单位对工程质量和设备设备问题的处理。3.2地产客户服务中心负责对房屋交付及保修阶段工程质量和设备设备问题的处理；负责监督、督促施工单位对工程质量和设备设备问题的处理工作。4、方法和过程监控4.1工程质量问题处理方法4.1.1地产在房屋交付前，管理处应与地产相关部门结合具体状况确定工程质量返修的管理方法。目前工程质量返修问题的处理主要有两种方式：A、由地产直接负责跟进处理；B、地产委托物业代理跟进服务。4.1.1.1由地产直接负责跟进处理管理处到客户反映的工程质量问题时，须予以记录，并反馈至地产相关部门；地产相关部门通知施工方并会诊、商定修理修缮时间，跟进、验收、交付、记录等。并将处理信息反馈给管理处，以便关心处理和跟进；在处理过程中，乐观与客户进行沟通，防止问题的升级。4.1.1.2地产委托物业代理跟进服务地产与物业在房屋交付前签订工程返修委托代理协议或施工方、地产、物业签署三方协议，明确工作方法及相关责任；为物业便于管理，地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业公司内部须制订保证金的扣罚审批流程，并将扣罚标准通知施工方；管理处负责受理业主报修、联系施工方会诊、商定修理修缮时间，跟进、验收、交付、记录等工作，管理处指派返修管理专员负责处理工程质量问题。管理处接到工程质量问题时，须进行记录，并开具《房屋返修工作记录单》，交返修管理专员负责处理。返修管理专员联系业主进行现场查看，并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成，无须修理修缮或业主自行解决的，返修管理专员将《房屋返修工作记录单》进行存档。确认为工程质量问题，返修管理专员通知施工单位负责人支配返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上，并签名确认。如施工单位不履行责任，或多次返修不成功的，由物业制定返修方案，支配返修，并填写扣款通知单交施工单位确认。如为小修项目（五金配件、门窗配件等），返修完毕后，返修管理专员需对业主进行回访，并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大修理修缮，返修管理专员需与业主商定修理修缮时间，与施工队进行现场交底，并与施工队负责人在《房屋修理修缮任务书》上签名确认。返修管理专员支配施工队进场修理修缮。修理修缮完毕后，返修管理专员随即进行初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。返修管理专员每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产委托部门。返修管理专员将返修资料文件资料资料文件资料文件资料归档。4.1.24.2设备保修期内的管理工作4.2.1地产与物业依照《物业接管验收监控程序》，办理验收手续，对部分在《物业管理委托协议》中未明确的设备设备免费维保的管理工作可一并交接给物业，同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。4.2.2为在接管初期设备设备免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设备采购及安装的协议复印件、维保作业方案、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设备供应商及安装单位的联系人、电话、办公办公地址等资料文件资料资料文件资料文件资料。4.2.2物业应制定各类设备的保养作业指导书，包含对保修期内的设备设备的修理修缮、保修监督工作，并严格依照作业指导书进行操作，填写相关质量记录。4.2.3保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养修理修缮的，管理处应依照维保方提供保养方案对其维保行为进行监控，要求其将每次到现场进行保养的状况记录在《服务供方设备保养修理修缮记录表》上，管理处4.2.4电梯保修期终止后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的，物业公司应在电梯保修到期前二个月，着手筹备供方的评估工作,4.2.5对于保修期内的各类设备，在出现或发觉故障和问题时，管理处应及时通知安装单位处理，如影响到业主使用的，应同时做好防范措施。管理处将故障及处理状况进行具体记录在《保修期内设备故障处理记录表》5、支持性资料文件资料资料文件TJVKWY7.5.4-G01《物业接管验收监控程序》6、质量记录表格TJVKWY7.4-Z01-06-F1《房屋返修工作记录单》TJVKWY7.4-