《房地产法规》项目５ 城乡规划与建设管理法律制度

项目５城乡规划与建设管理法律制度５-１城市规划概述５-２城乡规划法５-３建筑工程施工许可制度５-１城市规划概述一、城市规划的含义城市规划有广义和狭义之分。广义上，城市规划是指根据城市经济社会发展目标和生产力布局的要求，对城市各项建设所做的前瞻性与综合性部署。其目的是为城市经济社会的发展和居民生活提供服务。狭义上，城市规划是指城市各项建设在空间上的计划，即城市在市政建设、房地产开发过程中对城市在规模上和布局上的把握和控制。返回５-１城市规划概述二、城市规划的作用

城市规划是作为城市开发、城市建设和城市管理的主要依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。（１）城市规划对确定城市性质、规模和发展方向起着不可或缺的作用。（２）城市规划是城市建设和城市管理的基本依据，是保证城市进行合理建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础。（３）城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。（４）城市规划可以指导和促进房地产开发，降低房地产开发经营风险。下一页返回５-１城市规划概述三、城市规划的内容城市规划的内容一般包括城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、详细规划四个方面。下一页返回上一页５-２城乡规划法

一、城乡规划法的含义

为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于２００７年１０月２８日通过《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》），自２００８年１月１日起施行，共计七章七十条。

城乡规划主要包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。下一页返回上一页５-２城乡规划法

二、城乡规划的制定

（１）国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

（２）省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。（３）城市人民政府组织编制城市总体规划。（４）总体规划的审批。（５）城市总体规划、镇总体规划的内容。（６）乡规划、村庄规划的内容。下一页返回上一页５-２城乡规划法（７）城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。（８）镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。（９）城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。下一页返回上一页５-２城乡规划法

（１０）乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

（１１）首都的总体规划、详细规划应当统筹考虑中央国家机关用地布局和空间安排的需要。

（１２）城乡规划编制工作。城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。下一页返回上一页５-２城乡规划法

（１３）编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。

（１４）城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

（１５）省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。下一页返回上一页５-２城乡规划法

三、城乡规划的实施

１.城乡规划实施管理的一般规定

２.建设项目选址和建设用地规划管理四、城乡规划的修改五、城乡规划的监督检查六、法律责任下一页返回上一页５-３建筑工程施工许可制度

按照我国《建筑法》规定，我国实行建筑工程施工许可制度。建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。一、建筑工程施工许可管理的范围

建筑工程施工许可管理的范围是：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工。建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。下一页返回上一页５-３建筑工程施工许可制度

二、申请领取施工许可证的条件（１）已经办理该建筑工程用地批准手续。（２）在城市规划区的建筑工程，已经取得建筑工程规

划许可证。（３）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。（４）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业，所确定的施工企业无效。下一页返回上一页５-３建筑工程施工许可制度

（５）满足施工需要的施工图纸、技术资料及施工图设计文件已按规定进行了审查。（６）有保证工程质量和安全的具体措施。（７）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。（８）建设资金已经落实。建设工期不足１年的到位资金原则上不得少于工程合同价的５０％；建设工期超过１年的，到位资金原则上不少于工程合同价的３０％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。（９）法律、行政法规规定的其他条件。下一页返回上一页５-３建筑工程施工许可制度三、申请办理施工许可证的程序（１）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。（２）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附证明文件向发证机关提出申请。（３）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起１５日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补证，审批时间可以自证明文件补证齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起１５日内书面通知建设单位，并说明理由。下一页返回上一页５-３建筑工程施工许可制度四、施工许可证管理（１）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。（２）建设单位应当自领取施工许可证之日起３个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过３个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。（３）在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起１个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满１年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

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