深圳时代城项目策划报告

时代城项目策划报告一、项目基本情况：项目位于南山商业的黄金地段南油大道，南山商业文化中心区，也是将来南山最繁华的商业街，为住宅裙楼，主体三层，单层面积约2560多平方米，总面积约7700平方米。二、项目周边商业情况：·南山商业市场基本得到认可，商业价值得以初步体现滨海大道开通，带来了南山房地产开发高潮，从而促进了南山商业的发展，南山商业四面开花，从目前南山已售、在售商场情况来看，一楼售价基本集中在25000-30000元之间，二楼售价基本集中在15000-18000元之间，三楼则10000元左右，南山商业基本得到市场认可，商业的价值得以初步体现，南山已经成为投资者重点关注的对象。南山区已售、在售商场、即将推出商场一览表：点商场名称裳位置恰面积筑（平方米）罗售价喇（元/平方由米）射备注术曼哈商业忌桃园路/常摆兴路飘10000规一楼：32什000甜二楼：18壶000副三楼：12记000刮曼哈名店进津驻当销售率10辛0%社集美堂泽家居广场葱南油大道章15000锡一楼：26洗000隶二楼：17销500谜三楼：13秒000违四楼：85匠00罚专业家居烧商场叮销售率10迁0%泉国兴苑亭金海马涂家居验学府路/常毁兴路屑6000事一楼：22扎000塘二楼：15启000踢三楼：88弯00才金海马进谜驻胖销售率10翠0%神沃尔玛拉南头店共南新路/深舱南大道少6000多退一楼：28途000傅二楼：15蔑000堡街铺：误（预计）4岸0000-烦5000王沃尔玛进驻异，15年年区返租7%，柔一次性返两他年租，销售课率60%，尊街铺未售享金晖家居广笨场牵项目斜对面徒7600挂一楼：26朋000预二楼：14赵000编三楼：10购000蓬家居电器势商场，包租案65年年回航报8%，一筐次性返4年缸租，销售率袍30%历保利城乏友谊城照百货节创业路与南望油大道交汇糊处驳16000友多差一楼：30界000多届友谊城百货守进驻12月砌份销售废新街口嗽东滨路与南锅油大道交汇脖处掌7000多刚明年初推出·项目区域商业出现断层，氛围有待提升，发展前景和空间广阔项目现在所处位置商业氛围不浓厚，一方面由于距离南边的沃尔玛商圈和北边的海雅百货商圈都有一定的距离，另一方面对面为规划的南油购物公园待建项目，尚未启动。从而致使项目所在区域成了沃尔玛商圈和海雅百货商圈之间商业的断层与真空地带，整体商业氛围有待于进一步提升和升级。但就项目所处区域条件而言，其发展前景好比华强北商圈之于福田，商业文化中心区的规划决定了该片区将是南山的商业、金融、文化中心，商业业态必将丰富多彩，多种业态的均衡发展势在必然，区域商业拥有广阔的发展空间。·项目周边百“商”争鸣，楼盘林立，消费群体庞大，消费力强劲项目周边集中了众多的百货、家居专业主题市场，北面有友谊城百货（未开业）和海雅百货、满家福百货和岁宝百货万象店（未开业）；南面有沃尔玛、人人乐购物广场、顺电家居广场；斜对面为金晖家居广场和集美堂家居广场。同时随着滨海大道的开通，缩短了南山与罗湖、福田的距离，南山成了最适宜居住的区域，从而带动了整个南山的住宅大开发，项目的东侧即为南山商业文化中心区新兴的大型社区组团，是南山的高尚居住区，人口素质和收入水平都比较高。·返租销售的销售模式被广泛采用，返租率从7%-10%不等返租销售一方面给投资者以信心支撑，另一方面也没有损失开发商的根本利益，因而得到广泛采用，返租率从7%-10%不等，返租期也集中在3-5年之间。慧三、项目定碍位方案及可呈行性分析：弓1、项目经住营定位原则浴：鼻※刮终端市场筹可测量性：苦本项目主题全（业态）不滔可凭空想象新，否则投资向者信心受损写，同时为招虑商带来相当剩困难。应根倒据商圈内的替商业现状和僵消费能力进触行综合考虑敏。税※躬经济效益抱可支撑性：森对周边市场泛需求的考查占，对商场未栽来人流量的详预测，给入济驻商家经营帆支撑。净※悦差异化竞返争策略：宫基于周边商摧圈业态分布著，项目形成捉差异化竞争魔优势；在本策项目所选择歌的经营业态窄下，基于区消域内同类商幻场的服务半侮径、形式、仇与效益，可艺以以差异化山优势抢占市庙场。钳项目对面一众块地为南油划购物公园，查应考虑本项属目商业与之醋的兼容性和污互补性。蚂※奴专业市场遍的核心竞争者力：绕专业市场的猛最大优势在谎于其核心的啄竞争力和强低大的辐射效羞应，专业市徒场以其专业投化、规模化它、规范化的梯特点，开辟永“参一站式缘”蛛全新消费理砍念。揭2、项目具紧体定位方案规及其可行性瘦分析：奋在以上原则慕的指引下，挨结合项目所袄处的具体区锄位条件和商悬业业态分布宽情况，从而奋确定本项目土的定位方案胶，整体方案阅可分为专业骨市场模式和慰零售大商家营合作模式，棵其中专业市哑场模式又可伐以细分为儿辟童用品、女超性用品、办眨公用品三大涛类。也※历专业市场定裤位之女性用饲品商场讨一、定位基润础：记南山区由于兵滨海大道的雨开通和西部配跨海大桥的健规划等利好塌消息的刺激誓，涌现出蔚亿蓝海岸、鸿海瑞花园、浪键琴屿、创世鲜纪滨海花园嫁、星海名城诞等多个大规胖模精品楼盘窜，到200肆1年又有青举春家园、保垂利城花园、盾海洋之心等躲项目相继推着出，今年又胳有蔚蓝海岸私二期、三期承、观海台花推园、招商海率月期、观海服台花园、招宿商海月二期木、西海湾花用园等，加上岩南山商业文但化中心区的义即将启动以凝及众多大盘麻项目的多期夸滚动开发，才南山区住宅拦市场潜力巨影大，而项目菌所处片区恰廉恰是南山住梳宅相对集中口的区域，时研代城、保利左城小小家等船众多楼盘林把立与片区内衡，消费群体权广泛，消费窗能力十分强里劲。庙二、同类女才性市场现状勿：吗·淹姊妹购物城贴位置栗：桃园路与货南新路交汇傲处的面积约：三层共5兼000平方长米忙经营品种及与定位踩：息经营状况：礼姊妹购物城简据称最初以勒华强北曼哈疤为经营理念霸，是深圳西号部第一家以丛经营全品牌矛中高档女性洽服装为主的窜商城，但商子城规模不足政，硬件设施蚂较差，在经其营理念上更写不足以向曼结哈看齐，其声经营品种现评已根据自身刚实际情况调棚整为中档服速装为主。·女人世界愿位置面：华强北路贝，顺电华强狐北商旁绣面积：忘4碗层共约70腐00平方米勾经营品种及言定位：全楼层码经营品种村经营定位炸一层蔽珠宝饰物(璃30%)化玩妆品(30帮%)包伞(垃20%)美篮容院（10六%）书店等拖其他(10糖%)钢中、低档产雕品为主嫩二层港童装玩具（腰40%）内排衣（40%演）衣服（2茧0%）狱三层面中低档女装蓝四层宇中高档名牌甩女装（40萝%）包（3茶0%）鞋（怀30%）公中、高档品半牌产品蛙经营状况距：女性中低皂档消费购物扑天堂，人流煎极旺。经营缸档次低,但筹是商品丰富篇可讨价还价军,满足了女赔性消费爱扮少靓及喜欢便袖宜的购物心嫌理。京通过对同类德市场的考查叶与比较，可刑以看出女性希用品商场，塘无论从卖场纪的布置、购泰物环境的营撒造，还是经刮营品种，都火有一定的要洽求。询·盼首先卖场的敏布置要能够嗽营造一个轻艳松的碍女性情景式膀购物商场的豆氛围推，并不简简忠单单只是产片品的陈列，赢而应该妇使商场更具浆感染力和号见召力，使女腹性到了商场快,就有购物由的欲望和冲雷动腐。这其中包僻括背景音乐血、喂商场内装修分、广告灯箱还、VI导示航系统、休闲陈、娱乐等配普套设施的运圣用；砖·马其次，在经涌营产品上要槐能够满足女获性扮靓、时在尚、追求新轧潮的心理特泻征，产品以世中、低档产核品为主，种硬类齐全、价棚格便宜。臣三、具体经扑营定位分区坊：（商场名兆称：陷女人世界、流俪人世界、沙流行旋风城灯、流行前线晕、时尚在线游等穿）·经营分区筝※错一楼门流行时尚忘:经营品种虫以珠宝、首刘饰、化妆品渐、饰品等中其低档商品为其主，不但可规以树立一个劝商场的形象挂，而且还可滥以聚集人气置，更可以迎崖合女性喜欢峰装点自己的升消费心态。板※为经营类别誉：刻·毕时尚饰品：煎头饰、服饰王、饰品苗家居饰品等描·拨珠宝首饰：希·况时尚钟表：阴·阿礼品、小数斤码误·涌美容化妆品悠：·花艺材·异商场相关配戚套(士多店砍):·特色食品·书店树※神二楼五真实汪“欠在线椒”随:经营品种埋以女性个性蚂、休闲装为赶主要商品，蛇片区工作生飞活的职业女践性日趋增多猎，但目前中会低收入仍占佛绝大多数，勤因此根据其握消费特点，犹价格中低档粱的个性休闲枯装仍然是主烫要消费商品践，同时也迎百合女性对其黄使用的个性卧产品，更换喘频率较快的尖特点。既※鹿经营类别钢：·鞋包·个性服装·体闲装·精品服装·女子内衣剧·倡风情服饰、妄玩具、礼品·特色食品·贴纸照谜※炼三层：幕女子美容、辫康体娱乐城牙：以女性美气容、美甲、州婚纱摄影、秒健身、康身万为主要经营葛品种，迎合睛女性爱美的清心理，也符枣合该类业万绸态的经营特若征，同时也臂解决商场高洽楼层的经营嘉问题宽※笛经营类别朴：炉·宋美容、美甲飞、瘦身、纤肤体潜·阳婚纱摄影别·礼儿童游乐场原·盘康体娱乐、舟休闲用品迅※秃专业市场定逐位之儿童用励品商场探一、定位基锈础：吉陈南山区近几痕年巨大的住步宅开发量使法得南山成为镇以居住为主雕的区域，且滥居住在此的鹅多为高收入窗的年轻白领凤阶层，对下掌一代的培养斯将不惜投入挣的，与此同撞时，滥处于改革开忘放前沿的南乘山，教育事慎业发展迅速袄，教育综合代实力稳健增润强，尤其从算92年以来聋，南山教育哀发展势头强送劲，已跃居丸深圳市以及誉广东省的领方先地位掌，寿已形成学前翁教育、基础尝教育、成人弯教育、高等瞧教育成龙配包套、协调发盈展的南山大葛教育体系。凝截止于98盛年9月，南商山区已有：苍（未包含私撕立学校）毒幼儿园添78所强在园幼儿1识0，575范人安小学零29所贴在校生22淡，005人零普通中学傅10所念在校生8，驰778人（描其中：初中善生6，80探4人，高中届生1，97馋4人）钳职业高中饼2所字在校生1，币968人谣成人中专固1所蜂广播电视大润学侦1所统其中小学以街下年龄层人贤数约为32派580人，臭时隔4年之膝久，那么目言前南山小学寺以下年龄层勾人数保守估锻计约为98年年的1缴.5-贩2倍左右，挽即约5绢.5-粘6万人，如觉果按网每个儿童每浸月消费30复0元计算，物即6000遇0论×成300忧×绪12＝2.训16亿元,绣而目前南山猎区尚无儿童获主题商场，茅面对如此强恰劲的消费力膜和市场空白靠点，儿童用画品市场必将欲嫌得盆满钵竟满。贤二、南山学浙校一览表：连公办总中学胸小学踪幼儿园坊·硬南头中学跳·服荔香中学恶·舟蛇口中学寇·站北师大南山捷附中异·讽松坪中学桂掏·己南山外语学井校树·肌博伦职中化崖·峡西丽二中揪与·速华侨城中学恶餐·漠育才中学男傅·颜桃源中学资搞·扮育才初级中脆学容·稍南山实验学日校罢·区蛇口小学摧敲·摆西丽小学清·阁大新小学冬愤·慰南头城小学码释·警大冲小学编足·吐松坪小学弹·葱南山小学观坐·脆向南小学乳·饿海滨小学寿霉·旗海湾小学娘·仆赤湾小学铁甲·蹈珠光小学永·或平山小学器稼·屑塘朗小学景·鸣白芒小学巾针·竹大堪小学浪·脚留仙小学遵称·过南油小学剥·胳华侨城小学北舒·读沙河小学崇·要前海小学缓怎·享桃源小学闭·涛育才一小薯膨·酸育才二小功·咱后海小学微·国学府小学铲·涂月亮湾小学暗燃·窗北师大南山粪附小闯教育幼儿园叼虽机关幼儿园床芳大新幼儿园邀军蓓蕾幼儿园凭委西丽幼儿园膨袄民办蚀·头白石洲中英者文学校似·指北大南山附颂中刘·国南山中加学记校决·炊联鹏学校滥·思文武学校冷·绣北大南山附锈小岭·晓农场小学葵·条福华小学援·层振兴小学侨·碌一甲小学肢·总福林小学警·枣同乐小学锅·录东湾小学怨·买南园小学施·出新塘小学暖·虑新田小学坐·五上沙河小学鸣哑·落蛇口幼儿园讲誉·挨荔苑幼儿园案屑·征松坪第一幼晨儿园斯·增松坪红太阳即幼儿园配·睁桃源幼儿园就豆·退华侨城第一围幼儿园巴·鸟南山幼儿园邪瘦·圣南头城幼儿脾园谁·妇华侨城幼教佳中心质·垂龙辉幼儿园磁·黑锦隆幼儿园运乐·损海月幼儿园亏·由鸿瑞幼儿园讯集体（幼儿猴园）施·锐北师大蔚蓝佩海岸幼儿园互显·梦北大实验幼谅儿园千鲁·削工业区一幼快束·质工业区二幼牢恨朗知·戒工业区三幼箩坑症·月工业区四幼言撒·垮南油第一幼该儿园速倦馆·妈外语学校幼历教部重砖·于科苑幼儿园板价·市荔庭园幼儿屡园蓬腔枕·要深圳大学幼建儿园丢匀·迎康佳幼儿园谁钢·束南山开发公誓司幼儿园牌汪·松湾厦幼儿园笼鼠兼·票沙河中心幼舟儿园院·菜金苗幼儿园铃搞辣池·畜明日之星幼道儿园挑如·弄塘朗小学附巾幼拨·局龙联幼儿园源牲佩娃·醉大勘小学附旦幼助拒·乓红蜻蜓幼儿涝园播·爪大冲小学附逼幼织瓦躬·而爱榕园幼儿呜园群谣·娃小明珠幼儿若园爆·吐南园幼儿园映险园撇·弱珠光幼儿园次胜己·坊新塘幼儿园边·睛童乐幼儿园殿训耀幕·固豪方幼儿园榆寿丛·追西丽湖幼儿猪园吉·悔太子山庄幼藏儿园得堆辛·蛛龙井幼儿园状召私立（幼儿概园）怠·州星河幼儿园填渗·浴小百灵幼儿荷园常·侄康乐幼儿园指刊·井培乐幼儿园彻溜·非彩虹幼儿园化精·暂清清幼儿园捉陷·婚紫荆幼儿园僚传·炒西苑幼儿园发厉·辰文光幼儿园笑西·云莲城幼儿园傲盏·闻东方幼儿园芬狐·彼启鹏幼儿园杆蜂·掠新星幼儿园偶貌·刃春天幼儿园乓荡·定蓝海幼儿园传藏·视新超幼儿园劣警·址新超第二幼华儿园展·扭金田幼儿园庄龙·说华萃幼儿园擦劫·暑新世纪幼儿类园卧·棍嘉家幼儿园央似·促童趣幼儿园降价·午小旺旺幼儿决园压·肾海滨幼儿园纹象·辅登良幼儿园狠械·狡丑小鸭幼儿颠园苹·稠童年幼儿园哈侦·定海湾幼儿园职刊·谦小逗号幼儿鞭园级·糖南光幼儿园闹门·封贝贝幼儿园尺趴·道小星星幼儿事园勺·赵童真幼儿银园江·穷小白兔幼儿趁园糕·镜奥林匹克幼者儿园秩呢对三、商场卖父场布置建议赖：第·极儿童商场中供要适当设立棉如谜“轨海洋世界尘”券、缺“炼森林王国泡”肢等主题景观撕，要让孩子较们能在一种琴适合他们年公龄特征的环耀境中购物，莫同时也能让刚孩子们能更业加爱护我们混的家园。从牛商业角度，仰就是能让消逼费者能在一维种疫体验甲中去促进消骡费。逢·络背景音乐：梢以活泼、卡能通音乐为主恰，选择儿童补喜爱的儿童师流行音乐。题·省商场内装修催、广告灯箱洪、VI导示田系统等均以愈亮丽、富有夹幻想的色彩兔组成，如桔砌色、天蓝色灶等。膜四、具体经怪营定位分区衡：（商场名斑称：谱儿童世界喂、犁儿童天下春、析阳光宝贝、级童梦城、B赠B城、儿童泊乐园、宝贝计世界、亲亲遗宝贝天地、煮亲子乐园等畅）·经营分区迷※疼一楼肠:瓣超级宝贝骂，驳主要经营品西牌童装、快贴餐厅（麦当局劳或肯德基塞），提升商租场的档次，植更好的聚集恩人气。拐课※我经营类别输：晓·姑各种品牌儿蜓童服装茅·抽快餐厅（肯痕德基或麦当宴劳、麦肯基绍等）绳※黎二楼：船宝贝城怖，主要经营聋各种儿童食卖品、床上用尊品等，满足隙儿童各种日但常生活需要丧。勤※穴经营类别鼻：汪·订孕、婴幼儿丹用品·儿童食品辨·箩喂养用品用淘具、洗浴用课品用具缠·桶卫生、保健瘦用品·床上用品躺·卵婴儿家居、祝车、活动用谣具重·筒儿童安全用屋口、礼品·鞋、帽等验※误三楼：框成长乐园/棋开心乐园糊，主要经营迟各种书刊、疾音像制品及仇情景乐园等艳，提供富有床特色的儿童研休闲、娱乐雾设施及场所悦。屿※谱经营类别斑：惧·毯文具、玩具蔑·塔书包、儿童环书刊、音像使制品画·锅情景游乐园判·寸儿童心理健叔康、营养科剖学咨询服务育中心缠※槐专业市场定鹿位之办公用去品商场兰一、定位基牵础：当南山如今已习形成多功能胀、多层次、剂综合性和外吐向型工业体葛系。现有三知资企业20兼50家，亡“贱三来一补莲”旁企业300巴余家。翠众多的企事容业单位和厂死家，每年对刻办公用品的被需求必将是固一个庞大的佛市场，而企克业的消费能剑力是不容置矮疑的，如果窄每个企业每扰年的日常办病公用品消费偶按5万元计今算（不包括漠行政单位和子事业单位）衰，则仅南山菌区每年的消嗽费总额将达蛾到考1.17双5亿元，如淹果再加上办象公设备、办俘公家具的消庄费，每年则找近2-2砍.5剂个亿的消费滚市场。齐目前，深圳放市办公用品贿主题商场尚择属空白，众湿多的办公用傍品批发商，增均零散的分杨布在社区、腹街铺内经营刃，经营品种咱单一，难成锄规模。仅有情深圳书城蔡绣屋围总店底处层的弘文办蜂公用品市场叔，面积稍大丸约1300顶平米左右，统主要以经营辅纸品、账本音、美术用品躁、设计用品固等为主。因族此，办公用沿品掠“施一站式啊”舅主题式商场立，市场潜力寿巨大，消费息能力强劲无亡比。峡二、具体经灵营定位分区酬：佛（商场名称近：耗O何ffice氏Aggr浮egati午on辅[总汇]炼/Term戴inati毁ng[陆终结]、办冒公用品大世劳界、办公用止品阁shopp评ingm权ail洗）·经营分区和※爆一楼由:经营电脑盒用品、纸笔傅等哲※碰经营类别损：·笔类寄·注各种纸制品渡·卖装订胶粘用虑品·电脑用品·电脑耗材哲※桐二楼坑:经营学生虾用品、体育溉用品、美术佛用品等英※庭经营类别畜：嫌·压文教办公用齐品·学生用品男·眼美术绘图类应·齐娱乐体育用葵品湾·轰生活用品流※行三楼蕉:经营办公锻家具、办公存设备等（可巷考虑引起大绪商家如咱香江、金海晃马、皇威聚等）沈※昼经营类别击：·办公家具·办公设备珍※萍大商家合作站经营壮整体大商家妇承租袄·炭零售商家：淘新一佳，百俯佳，好又多赢，天虹，华娘润就……另·幸电器商家：诸铭可达，苏丘宁槽……始·维家具商家：浅好百年，富权岛，金海马庙……舱·悔服装：茂业四青春店、紫区荆城、创景卡名店坊、新植大好更……裙·翁数码：赛博希，爱华、赛榆格分店虹……丸大商家承租近一、二层摆灾考虑一楼给强一个中庭给屑大商家作为茶门面，面积土约为30%获，770平稍方米左右。抄大商家设定嚷：吓·精电器类：铭何可达，苏宁叶；则其余部息分可作为辅作营区，经营父电器维修、侮餐饮等子·粗数码城如赛吃博、赛格分扩店；则其余涂部分可作为柏辅营区，经找营餐饮、书送店、维修等涉·腊家具如好百训年、金海马榜；则其余部折分可作为辅锦营区，经营尘五金、卫浴凯、洁具等哈·苹零售类如新唉一佳、华润废、好又多，亏则街铺部分净可经营服装仇品牌一条街炸、时尚走廊蒙、生活配套棉类，内铺约径占600平夸米，以柜台榜式销售最有麻可能性，可桑经营女人世饲界、生活配须套类、弯市场等感·逝服装类如创训景名店、紫钻荆城、茂业抖青春店、新狐大好，则一君楼经营：则朝一楼街铺约薄占1200岂平米，可经骂营各类女性润服装鞋包品崇牌店，内铺摆约占600栋平米，以柜乒台式销售最姥有可能性，勾可经营女性抹饰品。缺四、项目定泽位资金流量体计算：位※雾定位专业市旧场资金流量旧计算：票·倒纯租赁收益租金签楼层袭租金（元西/识㎡）梦一楼丧60画二楼宅40堂三楼层20出租策略亩第一年免半渠年租金，第帖一年下半年倾租金减半；驼第二年租金简八折；搜第三年租金雅百分之百。暂每一个新兴惩的市场的成成熟都有一个绝过程，在这大个过程当中泊，发展商在戴市场形成初奏期对商家所业做的让步对膝市场进行培恢育为商场的仓成熟起着积典极的促进作处用。新以本商场所械处的河“丝新一佳午”亡商圈以及女两性儿童经营访主题的支撑泛，再加上免畏租的强烈冲蹄击，相信招距商工作会达术到十分理想厉的效果，同率时对销售起禽到积极的推痰动作用。脉〈〉十年首带层租金收入鸭，概遗楼层酒面积炊租金割租金总值驰第一年刮2000平教方米捏约166元梯/夺平米月赔×堆6个月则×以50%伤99.6万纵元叠第二年纪2000平非方米奇166洽元标/悠平米月体×跑80%盆×抢12淹318.7明万元陪第三年雅2000平允方米号166期元达/遭平米泼/介月萄×鬼12共398.4蜘万元