深圳某别墅项目可研报告

深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告目录100TOC\o"1-3"\h\z目录I第一部分土地开发策略51.问题的提出及解决52.综合开发的必要性63.综合开发策略73.1综合开发模式选择73.2综合开发模式实施要点104.集中开发策略124.1开发片区位置选择124.2集中开发模式135.现已取得宗地开发策略14炊6.哥后续出让荒土妨地建议秒头15药第二部分宏佛项目分析猴没22厚1.偿示项目地盘解腥析笋凡22棕1.1扭地理位置及废周边环境铃脂22忧1.2途项目用地条参件研枪24丢1.3么项目交通条凯件幻喘25插1.4纹项目周边配轰套设施圈奋27隶2.柄项目炭SWOT嗓分析静舱29辣2.1欣优势分析夸馆29场2.2苗劣势饺分京析恰救30竹2.3拣机会分析境荐31加2.4稼威胁分析无谢32迟第三部分库滥项目定位维贴33增1.惯项目发展主客题定位塞扇33摔2.猪档次定位您愧37招3.贼产品定位罗越38调3.1位建筑类型定套位萄凤38跑3.2意户型面积定历位堵缓40哨4.箩客户定位乒历41荒附录帝械项目发展背籍景研究堪撞45逼1.先深圳市城市匹发展状况铜渴45虫1.1洲深圳市国民庙经济发展概敌况能垫45姿1.2邻深圳市总体燕规划及发展亭概况垦瞎47喜1.3犹宝安区国民党经济发展概匀况乎志51两1.4夫宝安区规划较及发展概况饼宁52先2.窜深圳市房地右产宏观市场暮概况僻援56志2.1畏深圳市宏观持房地产市场容发展现状枕适56石2.2浩宝安区住宅典市场发展分逢析甘旨59斯3.旷深圳市别墅验市场供应状脑况注铁66锹3.1嫩深圳市别墅骆市场的发展搏历程回顾削鸭66驶3.2慨深圳市别墅垮市场的供应届特征论疾67艺享区域分布及边区域特征右倍67深叮供应量钱狼72离烂容积率分布跟督73乎峰容积率低于租0.6瞧的低密度别政墅项目调查茧波74族底容积率为鲜0.6-1尾.0和的别墅项目盼调查毕悠81芦4.痒别墅市场需蛙求调查判蛛87找4.1墨潜在目标市荷场分析族妇87区4.2伙潜在客户需丙求调查霸念89洁5.颗供需市场调拘查结论烈猪105滑6.稍典型别墅项约目分析阵哄106晃6.1咽城市山谷甜淘106更6.2用香港愉景湾令渐111砖第一部分辛土地开发策零略当1.问题的术提出及解决联华侨城地产清和招商地产辽合作竞得尖姻岗山片区第开一块出让土贼地，约为整苍个尖岗山片搅区的十分之响一，鉴但地块存在陷以下开发难垮点尾：怀式该地块为尖址岗山片区第凝一块秀开发土地，骨片区内部基咳础设施不完漠善，片区内赢外生活配套且缺乏，且恩片区公建配佛套建设的时感间表未定，乞存在一定开赞发风险；无革地悄块临近高速珠公路，噪音锦影响大，也观破坏了自然琴景观；乖伏地块条件优斜势不明显，芳尤其在东区框，所处位置组地势较低且犁平缓，不利晕于高档低密摊度住宅的形咱象塑造；神弱由于尖岗山储片区的整体窗形象尚未树漫立，项目开浮发时对片区谷形象整体推腾广的难度大房且成本较高震，而且该地牌块的地价较旷高，楼面地电价达544受0元/平方绣米，较高的唉开发成本决秆定了开发项叨目日后的售母价将超过1遵0000元勤/平方米。紧根据上述分京析，我们认买为目前该地干块的开发条呀件开发高档考低密度住宅催的难度较大拨，但本地块颈的高成本又谊决定了该地河块开发必须烤走高档路线躲提高收益，宰因此形成矛川盾。建议类争取取得整霉个尖岗山片招区用地进行只综合开发。闭2.综合开纤发的必要性胀对政府而言旅，有利于尖联岗山片区规挤划建设的整唱体性，华侨垮城和蛇口的总成功、银湖驰失败，说明纤了综合开发热的优势。心蛇口及华侨逝城综合开发娘的优势有目鹿共睹，综合殖开发、统一察规划和管理鸣，使两片区绕功能布局合伪理，配套设凉施完善，社搅区居住氛围释浓郁，住宅贱的保值升值谨空间大；楼而银湖片区妻采用分宗出穗让土地，由悲各开发商自绝己开发，缺宗乏统一的规疮划和管理，返出现了各种柏各样的问题女。首先，土推地分宗出让漏，拿到土地缝的开发商知老名度不高，弦开发势力较漏弱，其开发墙的高档住宅滩项目建筑设吗计和园林规脂划缺乏特点溜，档次不高挤；其次，由学于各开发商涨自行开发，止各个小区的部建筑风格各愤异，缺乏协罢调性；而且转，各发展商击在开发时，遍并不注意在携景观利用上间的互补和协绵调，出现了鉴后建项目挡赵住先建项目震这类争夺景捕观资源的现嚷象；另外，梁由于银湖片老区缺乏统一盆规划，片区凯公共配套设背施缺乏，主抗要以小区内按部配套为主庸，这不仅增涂加了开发商开的成本，却揭仍然不能够炸解决配套不般足的问题。飞综合开发有门利于政府融悄资，降低政令府资金投入党和管理压力种。圆由企业进行歌综合开发，六政府可以充耕分利用企业怕资金，减少仔财政投入，傅同时不必参房与具体的开录发管理，而砍从宏观层面椅进行协调和戏配合，可以牢降低政府的誓管理压力。枪对华侨城和赢招商而言，框综合开发，去可利用本地调块与其他地呈块的互动，甲化解本地块建的不利条件叫。叮可以在产品钳类型的搭配腔上，景观的肌利用上，使厕现有地块得鼓到最佳的利情用。择是华侨城地蹄产和招商地有产塑造品牌皆的需要。牌整个尖岗山五片区规模大家，规划定位举为高端住宅德，进行综合扛开发不仅能叛够充分发挥傲华侨城地产妖和招商地产巾的开发优势度，而且有利挤于提升两公动司的形象和撑塑造品牌。丑3.综合开孕发策略墨3.1综合巨开发模式选撤择韵在整个尖岗朵山片区的综夕合开发策略夜上，主要有苗以下几种开画发模式可供塘选择：乔（1）旅游债开发带动房杯地产开发模擦式蓬开发模式：乌以旅游开发焦为契机，取手得尖岗山居挺住用地的综及合开发权，竿通过建设旅扰游项目，带器动房地产的酒发展。分析：旺政府对旅游铸项目有明确墙的规划，目通前宝安的旅庄游项目集中配在沙井和光任明。根据尖榴岗山片区的周规划，尖岗疑山片区将发轻展成为居住盖区，而且附械近的铁岗水议库是一级水积资源保护区啊，在此发展办旅游项目不建符合政府规扑划；砌即使尖岗山杏片区允许发浊展旅游项目杯，在短期内拔也难以成为躬具有象世界筛之窗那样影庸响力的核心塔景点，对地培产项目的推雷动能力有限旷。华侨城旅她游地产的成玉功主要依托盲世界之窗、辈欢乐谷等旅免游项目的开酸发带来了人裂气，带来了鸟完善的商业磨和生活配套臣，同时也直乡接带动华侨屑城房地产价拢值的稳步提蚁升，但是在弊尖岗山发展香旅游项目对向房地产项目雹价值的提升斤作用无法在级短期内达到凝华侨城的水把平；式尖岗山的旅炕游资源条件估并非十分优遗越，而且距劝离尖岗山住漆宅项目非常何近，在此开墙发公共旅游暑项目，会带录来较大人流坝，不仅影响忙了项目的私动密性，而且持增加了项目安的安全隐患迫和管理难度楚，同时也不罩利于项目的装形象提升；云旅游项目投完资较大，回法收期长继综合上述分参析，半旅游开发带易动房地产开析发模式的可廊行性不大。激（2）深圳任地铁4号线词模式性开发模式：裹与政府签订办捆绑式框架脾协议，以捆寄绑开发部分景基础设施项盆目为条件，期取得尖岗山龙居住区土地禽的一级开发藏权，开发完暗后，再与政库府联合通过虏挂牌、招标叮、拍卖的方宫式公开出让僚已开发熟地孝，按商定的网比例，与政袖府共同分享厨土地增值收迈益。送该模式源于曲香港地铁的幅深圳地铁4旬号线模式蛮——主香港地铁与哑政府签订捆算绑式框架协狼议，由香港顿地铁投资建框设深圳地铁你4号线，政嘉府将沿线站毛点用地划定宗蓝线范围给芒予地铁公司塔，由地铁公拆司进行土地符一级开发，睛再与政府联裕合通过挂牌棚、招标、拍逐卖的方式公巩开出让已开浮发熟地，土垮地增值收益斗由政府和香遥港地铁公司城按预先约定亿的比例分成四，共享土地马增值收益。分析：揭该模式成功奏的重要前提包是政府有需伙求而作为主魄导来促成该周模式，但对震于尖岗山项定目并非易事饺。的近几年深圳牲政府在城市玻基础设施建身设方面投入求相当大，深琴圳地铁、福弹田中心区、盛深港西部通料道等大型基缺础设施建设码消耗了大量橡的政府财政璃，使政府面广临资金压力蔽。在地铁4酒号线的建设话上，政府为采了降低资金疑压力，同时擦引进香港地惰铁先进的地码铁管理和营攀运经验，主施动与香港地券铁公司谈判右，促成地铁到4号线的捆香绑开发模式靠。本项目目领前尚不具备丹这个条件。钩该模式成功怎的关键是发警展商愿意捆篮绑的基础设栽施建设是否拘对政府有足摩够的吸引力追，一旦政府叼没有兴趣，死谈判将会非愧常困难。校在尖岗山项鹿目上，如果但捆绑大型的旦基础设施建政设项目，投随资将会非常帝大，对开发已商的财力是俱一个考验；域但如果捆绑鲜尖岗山居住裤区的共建配逆套设施和周礼边市政公园练等项目，由沈于投资不大届，政府能独拨立完成，对寻政府的吸引竖力不大。序综合上述分屿析，哗深圳地铁4毕号线模式成壶功的难度较筛大。泼（3）捆绑扭开发模式直开发模式：裹与政府签订缓捆绑式框架凯协议，以捆誉绑建设尖岗登山居住区公撤建配套及周异边市政公园廉设施为条件保，通过公开随招标结合拍剩卖的方式取食得整个尖岗建山居住区的啦开发用地，浸对片区进行幸综合开发。分析：些该模式无需活与政府分享臣土地增值收禁益，不影响膝政府的土地柄收益，政府猴较容易接受议；药捆绑开发尖什岗山居住区吗公建配套及远周边市政公脱园设施能减荐少政府资金桥投入，节约竞政府资金。从同时捆绑公葵建设施建设娱，也有利于猾发展商控制戒开发节奏，萄配合项目开挨发进度。出笛让建设用地压时捆绑学校膜、居委会管注理用房等公絮建配套的做摇法，在深圳件过去拍卖出铁让土地时已什被多次采用跨，在尖岗山化项目上也应碎该容易被采政纳；有采用公开招剃标结合拍卖债的出让方式遗，符合政府需土地出让政暴策规定，政户府在推动该镰模式时没有厦政策障碍。速而且采用招搏标方式，不射仅考虑出价笼，还要考察熊投标者的设击计方案等，古有利于项目杂获得最佳开送发方案，同砍时也是对项拼目负责任的趁做法。慧因此，郑捆绑开发模禾式的可行性眯较大。盏综合以上对腾三种综合开被发模式的分玩析，建议通房过摊“蛇捆绑开发模钩式软”汤取得尖岗山迈片区整体项男目用地。捆绑开发模式捆绑开发模式——与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。料3.2综合镇开发模式实炊施要点循在采用捆绑观开发模式的秒过程中，要惜关注以下实怨施要点。注锈选择公开招重标与拍卖相总结合的土地烟出让方式，估采取综合评设标的方法。逃根据政府规嗽定，商业、抬旅游、娱乐孔和商品住宅克等各类经营伟性用地，必制须以招标、熔拍卖或者挂谎牌方式出让贪，而拍卖和女挂牌方式都额是出价高者寒得，不能确亮保项目用地勺一定由华侨流城拿到，因塞此必须选择田招标结合拍丰卖的方式，箱招标阶段除影了考虑投标卷者的出价，类还应充分考进虑投标者的鸣规划方案、推开发实力等冰，通过设置言有利于华侨努城的评标条疯件，减少竞拆争对手，增勉加华侨城的浊中标机会。争采用公开招旬标结合拍卖墓出让土地，足综合评标选们择开发商的壳方式在国内阻其他城市也沙被广泛采用饮。其中中海劫兴业在成都调拿到令“捕地王爸”引的方式就是忠一个很好的每范例。绝振“快成都地王峡”鄙出让案例淘——该案例中土地出让方式该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。第一阶段：意向竞买人在土地出让公告发布之日起至2004年3月10日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段：意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。第三阶段：竞买人参加土地拍卖，以价高者得。斑漂具体实施步选骤置建议本项目改采用招标+荡拍卖的土地丰出让方式璃，具体操作秆步骤如下：斩步骤肌操作内容稀操作要点磨步骤一劣向社会公告头公开招标出案让尖岗山用矛地，符合资源格条件的投考标人才能参赴与投标。参欲加投标者必旷须准备规划逝设计方案、种过往开发经孝历等在内的伟成果文件刑该阶段通过浩设置有利于珠华侨城的投凉标人资格，授如土地开发稻资质、曾完场成片区综合祸开发的规模铺、成功完成三片区综合开储发项目的数岗量等，减少贪参与投标的兔竞争者帐步骤二椒由评审委员贵会对各投标苦人提供的规红划设计方案脏进行评审，俘按分数评选掏出三名入围场者，取得参伴加土地拍卖挺的资格。睡争取华侨城搂和招商地产凭都能通过该愈轮评审，增慰加下一轮成眼功的机会勒步骤三转三名资格竞封买人参加土畜地拍卖，价炕高者取得尖屠岗山居住用浸地土地使用覆权粮4.集中开啊发策略银经过上述努推力仍无法实耗现尖岗山片宋区整体综合刺开发的情况绘下，我们建枝议争取取得袭尽可能大的篇开发用地，哨进行集中开票发。黄4.1开发朗片区位置选价择考虑因素：倒已取得的孟A012-擦0068释地块驰位于整个尖隆岗山片区的鸽东片区。在铸开发用地的挑位置选择上班应该有利于喇化解已取得据用地地势较贡低、地形较毒为平坦等不标利条件，纽形成整合开斗发，提高土避地的开发价胆值。嗓从土地的景万观资源和利霸用条件来看劣，尖岗山居纺住区东片区泥四面环山，昨地势变化较扶大，景观较秀好，更利于诵开发高档物迅业。包因此，我们联建议葡——优先选择开发尖岗山居住区东片区优先选择开发尖岗山居住区东片区单4.2集中球开发模式久问题的提出理：集中开发舟是否要捆绑屈片区公建配繁套及周边市盲政公园建设午？恭根据规划，搂尖岗山居住呜区东区总用贞地面积约7点1万平方米穿，建筑总面没积约47万戚平方米，建剪设规模仍然叼较大，只有桂捆绑片区公游建配套及周剃边市政公园乱建设，对政底府才有吸引链力；投公建配套位筑于东区内，草岭下山、尖恒岗山等市政饼公园也围绕茶在东区周围干，一起捆绑耀开发公建配刷套设施和市合政公园有利国于对东片区从进行整体规睁划和项目开谁发的总体安逼排，充分利歌用周边的园排林资源为项赤目制造卖点证，提升东区劣的开发价值滨。极经上述分析矩，我们认为衣，集中开发伴应当捆绑公聚建配套，绕开发模式采畏用捆绑开发罩模式。捆绑开发模式捆绑开发模式——与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行集中开发。这在具体操作另上建议仍然奥采用身招标与拍卖则相结合的土浓地出让方式胶。拨5.现已取厘得宗地开发睬策略固如果政府仍靠然不同意整遗体出让尖岗唤山片区东区瞒，而只考虑们分宗拍卖出沃让尖岗山片雀区用地，争拔对现已取得榜的花A012-暂0068然号宗地，索可以采取以特下开发策略傻：痕被推迟开发已夫取得宗地商推迟开发有视利于降低后忌续拿地成本回已取得的静A012-件0068轨号宗地秧为尖岗山片示区首宗开发树用地，其开阿发情况对整虎个片区的整腐体形象和日预后发展至关尖重要，政府红和其他开发界商都非常关撒注。如果该嚼宗地推迟开茄发，必然会掠使其他开发斗商对尖岗山留片区的开发欢前景心存疑统虑，在尖岗扶山片区拿地勾的决心有所莲动摇，从而售影响其在尖墙岗山拿地的唉积极性，这谨便使华侨城级-招商能有胜机会以较低石的价格拿取经后续出让宗社地。么推迟开发有天利于迫使政忘府回到采纳寇集中开发模网式的谈判桌玩上品躲怖迟腾城礼疏当晃摄都底牢他但哄妙闸燃毅领弹两饲滚狡素紫甜举由于斯A012-脑0068症号宗地掠存在地势较材低、成本较鞠高等开发难纷点，目前开炊发时机尚不忌成熟。旋狸要求政府出句让尖岗山片痕区后续宗地祝，参加土地对拍卖碌既然无法实腊现综合开发他和集中开发久，而现已取本得用地的开柱发条件和开撕发时机并不振理想，那么波就要求政府爷尽快出让尖跃岗山片区后昆续宗地，争蓄取取得合适坊地块，与已腥取得地块整春合，形成开携发优势。读6.后续出呀让土地建议坚建议后续出拐让土地捆绑仗A区公建配耻套用地南A区公建配损套概况：钓用地代码认位置摄用地面积（派m导2搏）宇建筑面积（贿m原2勺）继容积率高建筑密度臂用途唤01-05衡-01贸菠萝场池34344为15600斯0.45冈18%滑公建、会所补、商业惕01-04酬-01池菠萝场樱29306税.37捐33400耀1.14岩48%跌公建、商业缓、办公猾小计坦63650葛.37拴49000惹0.77至A区公建配梢套位于尖岗趟山居住区的倡中心被——帝菠萝场，东酬区的西部，见离已取得地堂块较近，后昨续出让土地悼捆绑A区公泻建配套用地为有利于项目章的整体规划日和项目开发健的总体安排宵；矮A区公建配袋套是尖岗山途片区的核心妈配套，规划局作会所、商芹业、办公用醒途，建筑面垂积约490壁00平方米尽。如不捆绑伐出让而考虑明单独出让，驼由于该商业陷配套面积不痕大，土地成如本总额不高越，部分开发抹商有可能愿迅意以较高的派地价拿地，烘则对其他开方发商非常不细利。如果拿钥到公建配套验的开发商在穷开发进度上按不配合，甚斑至不开发，绘将会令其他刘开发商非常粗被动，不利容于整个片区捐的建设；拣另外，如果颗政府不单独佩出让A区公拴建配套而自根行建设，在摊没有明确的包公建配套建系设时间表的渣情况下，也耻不利于开发深商对项目开聪发的安排。约因此，谊建议后续出鬼让土地捆绑为A区的公建隶配套用地。拒2）后续出询让土地规模滤确定考虑因素：众为了提升尖银岗山片区的禁整体形象和贵档次，应尽鞭量避免中小投开发商进入雅该片区，因设此选择的土导地规模要比扁较大，可通追过设置较高贡的资金门槛啄来达到这一井目的。四从最近几年跪深圳住宅用务地交易情况怎来看，总地咳价达到5亿债元以上的成厦交案例有以聋下几宗：千地块编号喷位置舱土地面积搅（平方米）奴建筑面积岭（平方米）雪总地价梳（万元）成买家圈B303-锡0041肥香蜜湖光93544到13100振0炕95000雾川信和置业中兰国投资集团军，洒中海地产股六份滔A012-得0068帮宝安区新安里21318毙6.81罪10660丧0找58000稍帆深圳招商房估地产有限公交司与深圳华鹿侨城房地产延联悔合竞买闭G0340佣4-1血龙岗区布吉削镇坂雪岗氏39788为3.5来43767馒0摸97000州膊深圳市万科俭房地产有限辉公司鸽G0102布9-17蠢、陪19帐、厨20鸽、肃30枪龙岗中心城动40065亭8.5傅65836咏6.5课83800招泊深圳市鸿荣苍源房地产开方发公司仪T207-鱼0026偶沙河东路督75101师.8支25530以0.0镇78000仓蜘深圳百仕达孟实业有限公米司、百仕达衣石化投资有劝限公司、百嫌仕达鉴LPG钩发展有限公周司、蔬FIRST割LINE草INVES添TMENT呜LIMI宴TED辈联合竞得齿T207-扇0034励白石二道南赔、沙河东路位81920假.3踩26650污0.0单75500挑疗泰华房地产扶（中国）有沿限公司脚T207-塌0035航白石洲路南芽、沙河东路冶80732升.8叨25060刊0.0调70000搅漆泰华房地产碍（中国）有亲限公司奉从上表交易绘案例来看，路5亿以上的励大宗土地交澡易有以下特糠点：勇发展商均为尝品牌发展商须单宗用地交寿易总地价没局有超过10乐亿果但有潜力的岗发展商的资罢金实力不可队小视。20满01年茶“制红树湾地王巧”障三块地拍卖甲，泰华地产没出价14亿轧拿下其中两洁块，依然让盯人惊心动魄楚。壮因此，建议意政府至少拿宰出5亿以上押总地价规模罪的用地，出桨让土地总地谁价如果达1近0亿以上，杨相信有此实敏力参与竞争辣的发展商将柜非常少，那抽么华侨城-泡招商拿到出偏让土地的机方会将会更大梨。劲后续出让土形地规模测算润：不后续出让土挣地的总地价候按照10亿剩计算，楼面识地价按55养00元/平鼻方米考虑，企出让土地的舅建筑面积将触达到凭18万平方盾米弹。该土地规蝴模包括了A驱区公建配套狂的建筑面积亦49000史平方米津，扣除公建您配套的建筑稍面积，住宅设用地的可建泥设建筑面积导至少达到室13万平方私米查。剂（注：上述炎测算，假设得公建配套楼盈面地价和住晨宅用地楼面淡地价相同）相3）后续出塑让土地位置慧选择考虑因素庙邻近已取得叹的岂A012-交0068扯号宗地，便姜于与已取得芒用地进行整籍合，整体规送划，综合开狠发姿靠近公建配优套设施，使骆项目未来的裳居住者生活拌较为便利后选择用地条艘件较好的土逝地。该类用猛地地形地势稻、景观具有遮开发高档住彼宅的明显优毛势，有利于堤迅速提升整闷个片区形象暗根据规划，搅东区（02咏区）以主次糕干道自北而已南分为4个示地块：畜02-01颈为第一块，廉编号自缎02-01鞭-01层至02-0予1-06共帜6个地块；关02-02它为第二块，动编号自块02-02斜-01虫至02-0奋1-04共梨4个地块；贷02-04僻为第三块，珠编号自典02-04衰-01封至02-0水4-06共扁6个地块；雄02-05阴为第四块，收编号自咸02-05黎-01止至02-0横5-03共棒3个地块；蓬尖岗山片区篇东区用地供亲应情况见下驴表：交用地代码扶用地面积（妻m拍2妄）纪建筑面积（抢m启2障）累容积率护建筑密度剩建筑类型辰02-01逆01证17864映.31君9600氏0.54组18%粘独立司02桨23920早10200堵0.43奏14%至独立滨03愤34293岸.62腾13800掉0.4忘13%供独立棍04大9875.只58高6600犯0.67论22%泉独立蔑05烦20256允.08女10800大0.53筝18%喂独立谋06紫71340逗.28星28200俱0.4代13%场独立就小计牛17754语9.87唐79200嘉0.45古02-02大01舍28690膏.5奉39070厅1.36慢32%挂合院荡02省64849拾.3悄48300她0.74摊34%膊联排鲁03霜47475勿.6共37500难0.79俱36%枕联排因04父35099搁.5宜24900玉0.71讽32%呀联排踩小计颜17611恰4.9污14977颤0老0.85顺02-04壁01枝26047捧.13翼——示——迫——斩——纲02存31894母.79卵——维——件——局——葛03撇30065绑.14德——牢——猫——搞——伐04柜33322塑——僵——婆——农——便05群55923待——案——之——廊——驶06秆35939窝.2涛——夸——秤——呈——燥小计润21319惰1.26尘10660嘉0慧0.互5尾0齐25%辨独立、联排计02-05巨01狗56449新.6资43200腊0.77厕35%挂联排犬02灯47620规.33摄28250炉0.59秩32%竖联排伸03脱36280区.19栏23250沿0.64缝35%期联排虎小计盖14035欠0.12飞94700待0.67扇注：其中0京2-04地亿块即为已取周得的剧A012-全0068住号宗地。巾东区各地块筒的分布位置速见下图：办尖岗山居住属区东区地块齿分布图02-02地块02-02地块02-01地块02-04地块02-05地块公建配套削各地块位置罪特点分析煌02-01扶地块：幅册地块地势较景高，拥有较奖好的景观资轨源，但与本嗽项目已取得慧用地隔离；堂02-05沸地块：昆团地块靠近本奖项目已取得闯用地，但距跑离公建配套蒙用地较远；晋02-02溪地块：宇地块与本项晒目已取得用握地相邻，西排侧紧靠公建佩配套用地，滤而且地块地僻势较高，呈途北高南低的氏特点，未来败建筑布局朝质向大部分为裳座北朝南，围景观资源也乒较丰富。丈可见，在位各置上，02碗-02地块针具有相对优脚势。绵出让土地位血置选择扶在出让土地炼的位置选择搂上，建议采踩取以下方案栏：筒建议方案一据：烘02-01致和02-0柱2地块组合赴捆绑A区公屿建配套用地技出让公建配套公建配套： 用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地： 用地35.4万M2,建面22.9万M2总地价：15.3亿元狠注：上述地鄙块地价按照荷楼面地价5瓜500元/蝴平方米计算定从土地规模疤来看，东区夏可建建筑面详积达到13歪万平方米以哈上的土地只覆有02-0副2地块，因医此满足可建钢建筑面积1触3万平方米殖以上的土地蚊规模，可以煌选择02-剧02地块，即或者是几个春地块组合出扛让。各地块假的组合有以煌下三种方式除：弦组合方式谋组合规模宰组合特点抹02-01邮和02-0移2雅用地面积3卖5.扛4万平方米留，建筑面积挪22.稳9万平方米驼组合的两地夹块位置上相认连，距离公初建配套较近礼，而且地块扰条件较好，木利于高档住女宅开发锦02-02挠和02-0化5冷用地面积3可1.插6万平方米峡，建筑面积阻24.犹4万平方米磁组合的两地押块之间不相射连，且02酒-05地块谦距离公建配继套较远蚊02-01贩和02-0掀5迈用地面积3慌1.似8万平方米蚁，建筑面积洽17.漆4万平方米晕组合的两地镰块之间不相认连，且02谁-01地块梳与已取得地采块隔离，不赴利于形成整熄体规划和开掏发的优势叨综合上述分信析，横02-01亦和02-0志2地块组合腐是后续土地惕出让的最优寄选择。余建议方案二荒：宾选择02蹲-02地块陶捆绑A区公皱建配套用地射出让公建配套：用地6.4万M2,建面4.9万公建配套：用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地： 用地17.6万M2,建面15万M2总地价：11亿元燕注：上述地退块地价按照咐楼面地价5氧500元/纹平方米计算兵02-02煎地块地理位硬置条件好，吃且可建建筑遗面积超过1乐3万平方米肾，在政府不赢采纳方案一弱的情况下，俩建议选择0苹2-02地检块捆绑A区横公建配套用固地出让。研第二部分桥项目分析维以下分析以泳230万平鱼方米整个尖睛岗山片区作避为分析对象摆项目地盘解祝析饭1.1地理瞒位置及周边杀环境地理位置项目地块敌尖岗山居住凭区处于深圳朋市宝安区新仍安街道办事垂处和西乡镇根交接部位，清具体位于铁恩岗水库及尖跳岗山以南，题广深高速公唤路以北，宝式安71、7菠2区以西，兽铁岗排洪河总以东。规划它总用地面积票为230.合25万平方萌米。项目地块周边环境离尖岗山居住刷区东面的宝苗安71、7架2区主要为蚂居民生活区伐和建设工业偷区，建筑形币式以多层住赌宅和多层工权业厂房及配径套宿舍为主校；用地西南胸面为广深高嚷速公路宝安盟出口罗——算宝安立交桥杀、企龙山和状岭下山，其淹中岭下山将提规划为宝安颤公园；用地赖西面为铁岗矮排洪河、铁嚼岗泵站及铁徒岗村工业区穗，建筑形式争主要为多层论工业厂房及器配套宿舍；税用地北面为精铁岗水库及摊其一级饮用手水源保护区丹与尖岗山。魂（加周围环臭境的照片）铁岗工业村铁岗水库铁岗工业村铁岗水库71、72区广深高速71、72区广深高速窜1.2项目臣用地条件笛众地形、地势排尖岗山居住怒区用地主要免为缓坡及丘泊陵结合地形文，呈不规则邀形状，西北何-东南方向掠长，东北-寿西南方向较永窄，东部和即北部主要为晒山体。用地原范围内有子遣子松山、大偷井山、菠萝嗓场三个地势茂较高的山体笔，总体地势凳呈现东南高泉、西南低的趁特点。屿朵用地现状挣目前用地内右除规划道路督建设外，基角本保持原有欠园地概貌。详山体上种植括着荔枝林等坛低矮林木和吼部分高大树家木，部分区晚域分布有农灵田和水塘。斧用地西北部鲜建有1栋6献层建筑和多优栋低层建筑茧，中部设有训弘海实业公粱司的低层简疾易厂房，另果有多栋简易挠临时建筑零眉星分布在用挠地各处。用早地上有多条童高压电线通标过。假1.3项目索交通条件外部交通赵从外部交通胖区位条件来统看，本项目衬对外交通联秋系非常便利茄。广深高速榴公路从项目趁用地西南侧颤经过，与用蚁地周边的机起荷高速公路鉴、松白公路葡、宝石公路中、广深公路野形成了四通稻八达的公路练网，从项目意用地可非常艳方便地进入记深圳市区，剥联系宝安区乏各镇及龙岗郊区，通达东类莞、广州、祸惠州等地。士项目用地靠府近同乐关和黎南头关，距辰深圳宝安国珍际机场约杀8公里型，离蛇口港污约厨25公里钥；到东莞约虏35分钟车顿程，到广州少和惠州约6秩0分钟车程振。内部交通含项目用地与奴外部联系道较路概况：惨路名灰走向谨说明坊广深高速公圾路牺偏东西迁双向六车道年与71、7霸2区相连的晋道路球偏东西殊双向四车道牛与西乡大道亩相连的道路盈偏南北拢双向四车道裂上川路怀偏南北捏双向四车道稀铁岗路蹦偏南北绘双向二车道携连接宝石公相路的道路械偏南北属双向二车道秆与宝安公园析相连的通道朵偏南北狠宽约刃3米公其中连接宝云石公路的道响路上有支路餐可通往铁岗答水库，可充适分利用。著尖岗山居住碰区内规划道武路分为主干川道和次干道荡两级，主干料道规划为双衰向四车道，哭次干道规划悠为双向二车丈道，目前主租干道路网和榜沿山次干道盲路网除部分娘路段外已基厕本建设完成度。广深高速广深高速宝石公路宝石公路铁岗路铁岗路上川路上川路接宝石公路道路接宝石公路道路接71区道路接71区道路爪1.4项目览周边配套设赴施抬尖岗山居住陈区用地目前缘周边生活配毙套设施较少赌，最近的生芽活配套设施尚主要集中在猛用地东面的凡宝安71、志72区和南瞧面的74、笋76区生活炊区。靠近用社地，在前进耀路东北侧，轧创业二路西峰北侧，宝田像一路东南侧僵的区域范围松内，主要生胆活配套设施幻如下：信配套类型顾位置忍名称亲与项目用地喷距离更学校怨74区叨机关第二幼揉儿园乘4分钟车程没36区效上合幼儿园涝5分钟车程拳宝田一路满铁岗幼儿园闻3分钟车程呢宝田一路层凤凰岗幼儿娇园斗3分钟车程最75区甜天骄小学啦5分钟车程脑35区安上合小学继5分钟车程欠69区参新蕾小学依3分钟车程卵宝田一路棕凤岗小学泻3分钟车程糕33区资宝龙小学亦5分钟车程露34-2区劈文汇中学盯5分钟车程贝医院号74区罚深圳市宝安饼人民医院第冻三门诊部好4分钟车程睁23区远深圳市宝安销人民医院第裳二门诊部量5分钟车程拆百货及超市器76区筛多多乐百货睛3分钟车程僻35区厨沃尔玛购物敏广场催5分钟车程能74区峰大通百货遍4分钟车程州71区由江南百货废2分钟车程筐银行猴76区蛾工商银行悔4分钟车程久34-2区孩交通银行、满广东发展银鸦行动5分钟车程疯31区应工商银行、葬建设银行、抓西乡信用社芳8分钟车程叙公园管75区邻流塘公园鄙5分钟车程富32区桨上川公园为6分钟车程即交通薯西乡大道卫宝安客运中恒心蝇3分钟车程狐其他启西乡大道东奶端席加油站访4分钟车程鼻主要配套设筋施位置分布期图项目地块机关第二幼儿园工商银行多多乐百货项目地块机关第二幼儿园工商银行多多乐百货加油站加油站大通百货大通百货天骄小学人民医院第三门诊天骄小学人民医院第三门诊江南百货江南百货流塘公园宝龙小学上合幼儿园流塘公园宝龙小学上合幼儿园上合小学上合小学新蕾小学沃尔玛新蕾小学沃尔玛上川公园文汇中学广发行上川公园文汇中学广发行交通银行交通银行人民医院第二门诊人民医院第二门诊辫2.项目S楚WOT分析景2.1优势样分析位置优势霞项目用地靠责近铁岗水库蛇，周围青山笑环抱，同时窝又靠近成熟掌的城市中心惑生活圈，既所可享受成熟产的城市配套恨，又因为天稼然的地理条封件使用地与盾城市喧嚣隔版离，是闹中幅取静的优雅郑之地。地形优势痕项目用地主粘要为缓坡和俱丘陵地形，强地势高低起签伏，且周边唐青山环抱，稿具有良好的亩生态环境，挡适合开发高届档低密度住烦宅。规模优势助项目用地规鸭模较大，面新积达230防.25万平卸方米，有利笋于整体规划支开发，有助冈于打造住宅帝精品，树立减企业品牌。棉交通条件优哈势阔项目用地附树近的广深高候速公路、西职乡大道、广亿深公路、宝喉石公路等发也达的路网，强使尖岗山居旨住区与外部讲的沟通非常氏便利。规划优势仅根据宝安区雷政府的城市暑规划，尖岗硬山居住区将叹规划为低密饲度高尚居住疾区，是改善似宝安区居民淋生活环境，移提高宝安区筛整体形象的房重要项目之虏一。本项目庆高起点、高绩标准的规划态，决定了本悄项目必将成锈为宝安区甚芹至深圳市未票来几年最具辞影响力和示前范作用的标榨志性高尚住绩宅项目，对溉宝安区房地纯产的升级发神展将起到不持可忽视的推疗动作用。发展商优势岩华侨城地产衣和招商地产节的品牌效应根有利于增强谜市场对本项萍目的关注程狂度和信心，皮是本项目开凤发的优势之特一。掉2.2劣势存分析叨项目用地周党边生活配套笼缺乏膝目前项目尚济未形成成熟召的居住氛围料，其最近的卵生活配套集哪中在地块东氏侧的宝安7熟1、72区氏和地块南侧坊的74、7网6区，距项蛛目用地有一皮定距离，且叫部分配套档混次较低，与销项目未来住免户的档次和涨需求不太符徐合，因此本私项目开发时俘应注意在项饺目内部营造受相对完善的舒配套设施。礼靠近广深高旨速公路，噪翅声影响较大钻广深高速公迷路从项目西鸡侧经过，繁朝忙的车流对震项目带来不话可忽视的噪乘声影响。可启以在广深高删速靠近项目匙一侧堆起一捏定高度的土除坡，安设隔蚕音挡板并栽太种绿树，最互大程度地减捧少噪声对项斗目开发的影杂响。奉用地东面之蝴尖岗山北坡榨建有上合村惑公墓，影响站项目形象史用地东面之撇尖岗山北坡退建有上合村隙公墓，且距略本项目较近项，会对项目垃的开发建设杜及后期的销恋售带来负面杀影响。引附近区域为铲工业区，人场流杂乱，容赤易对本项目炭形成安全隐亭患撤尖岗山居住易区西面为铁川岗村工业区链，东面为宝碑安71、7拐2区的建设未工业区，这毒两个区域的展常驻人口较期为复杂，素迹质较低，容获易对本项目困形成安全隐诱患。狠尖岗山片区断未形成居家扯生活氛围，字市场有待培肿育和引导板尖冈山居住恢区为政府规丛划的高尚生既活区，目前策的工作只是闭进展到规划统设计和基础点设施建设阶滨段，尚未真逆正形成居家乳生活的氛围斜，因此，该摇片区的前期榆推广难度较奴大、成本较盯高，市场有喷待培育和引废导。孙关外整体形便象认知度的津提高有待时挎日仰关外的整体碧形象认知度沟不高，宝安乌脏乱差的环窄境状况和治第安等社会问匠题，是吸引妖关内高端购你房者和香港武、台湾等海秩外购房者的星主要障碍。肚虽然随着宝招安城市建设桶的发展，上篇述状况会得许到逐步缓解愧，但人们对粱宝安整体形捆象的认可，大尚需要一个舟过渡时期。际2.3机会魂分析塌同类项目市锋场供应较小尽，项目发展息空间大道深圳市目前建唯一一个超浊低密度、可也供大规模开黎发高端住宅恨的处女地。医政府不在批脆别墅用地，妈未来低密度己住宅的供应买将会越来越搅少，项目竞搏争较小，发嫂展空间大。促深圳经济高捞速发展，为禾项目培养了阴可观的潜在逝需求网深圳市经济下的持续高速沃发展，培养戒了大批积累贴了一定财富葛的企业主和俱企业金领阶炊层，为项目硬提供潜在需泛求。乳宝安区整体旁形象日益提疗升为项目带肝来发展机遇敏近几年宝安爆区在城市规李划发展和基挑础设施建设打方面的力度姿和取得的成梳就有目共睹忆。高标准规走划的宝安中浩心区、广深索公路拓宽工归程等大型项碎目建设将会疮极大改善宝阅安区的城市敢环境，从顿而促进宝安甘区整体形象饿的提升。宝加安区整体形监象的改善有免利于打破关俩内和境外高显端客户在宝登安购房的心议理障碍。兄宝安区交通舰条件改善为蔽项目带来发锅展机遇定宝安区路网进改造、地铁刺开通、深港毅西部通道建百设、关口申槐请撤销的利锈好，将使宝偶安和特区的涂联系更加快肤捷方便。便劈利的交通拉傅近了宝安与辆特区的距离立，使项目的激辐射区域范纺围更大，在吗一定程度上侦扩大了本项掩目的消费群岔体。块政府支持使订项目更具发侮展优势季本项目的规座划和定位的欧起点高，是碎近年来政府纵推出的唯一央一个超大规净模低密度住橡宅项目，不贱仅有利于改句善当地的居姻住生活环境季，而且有利肠于平完善城市功拌能，戴提升城市整川体形象。因防此尖岗山居暂住区的规划姨建设受到政皇府的相当重连视，相信政炕府在开发过仅程中会给与想一定的支持播和配合。悼2.4威胁禁分析野来自宝安区牵的竞争威胁柴宝安其它区想域尚有部分雁土地可以规哗划为低密度庸住宅，如西羞乡滨海区，江如果该区域次的土地启动低，将会对本妇项目造成一禁定的影响。耻另外，龙华邻坂雪岗和横汪岗大型低密降度住宅项目相即将推出，扯也将对本项格目形成一定进竞争。诱■疑辽来自特区内逼的竞争威胁息从目前市场度情况来看，汪特区内别墅兄或者tow谣nhous值e等低密度辽住宅在未来盲几年仍然有蛛相当的供应秒量，如何在垃规划设计上铸增加亮点，疼打破买家对雹于本项目位塔于关外的心桶理障碍，是壤本项目与特座区内别墅项迈目竞争成败烫的关键。访第三部分煎项目定位住以下分析以然230万平凭方米整个尖陵岗山片区作纠为分析对象剪1.项目发量展主题定位►定位思路评充分考虑本搬项目的地理喜环境和自然煎条件。绑考虑本项目型规划设计条污件对项目开涂发的影响。潮结合深圳国析际化发展背惜景寻找开发命思路怨结合以下几厕个关键词，某提炼本项目奋发展主题。国际自然国际自然人文山地人文山地关键词关键词本项目用地依山傍水、环境优美，地势高低起伏，植被丰富而富有层次感，具备山地的基本形态和特征。山地本项目用地依山傍水、环境优美，地势高低起伏，植被丰富而富有层次感，具备山地的基本形态和特征。山地自然和生态是别墅的灵魂，也是别墅住户的基本需求，强调人与自然的和谐是本项目主题定位考虑的重要方面。自然和生态是别墅的灵魂，也是别墅住户的基本需求，强调人与自然的和谐是本项目主题定位考虑的重要方面。自然自然国际化是深圳发展的目标；国际化是深圳发展的目标；外籍人士的数量不断增长；本项目规模大，规划定位高，锁定的目标客户范围不仅考虑国内人士还要扩大到外籍人士。国际国际别墅项目提供的不仅仅是高标准的建筑产品，还要营造一个体现居住者独特文化品位的氛围，为居住者创造交流的平台，形成和睦、共融的居住社区。别墅项目提供的不仅仅是高标准的建筑产品，还要营造一个体现居住者独特文化品位的氛围，为居住者创造交流的平台，形成和睦、共融的居住社区。人文人文四►站项目发展或主题塌——自然和谐的山地居所，名流汇聚的国际社区自然和谐的山地居所，名流汇聚的国际社区惑发展主题内北涵：咬山地居所每——延自然的居所搂。混山地是远离眉城市的净土把，悠远而宁尿静；山地地扁势起伏，光猫线明暗富于港变化；山地贱里植物种类粪丰富，枝繁辞叶茂，从绿预草地到低矮拴的灌木再到闷参天大树，族给人予最原冬始、最自然业的亲近感；小山地里人们主与各种昆虫协和小动物自娇由、和谐地华共存，是人株类对自然最拖彻底的回归拦；茄健康的居所潮。供山地里充足贸的阳光、轻永新的空气、读自然的通风略，让人精神俯饱满，保持贱健康心态和亲体魄；羊强调居所概铜念。户居所是人们呆放松、休憩晌的私人场所程，讲究宁静枯与舒适。项冰目用地四周世环山，有条办件开发成各崖种主题的郊呀野公园，如腹植物园、果取园等，为社烘区增添乐趣呜，但不应成寸为外来游人饭纷繁而至的哨旅游景点。详本项目应该让充分利用用智地的山地形匹态，尽可能厕保持用地原们有的地形、银地貌，与住少宅建筑相融妙合，形成茄“慰低密度、高塑绿化、全景思观阔”扶的人居环境苍。同时引入费丰富的树种跃和植被、溪丙流水源，创揪造人与动物爱接近的机会驼，扩大人与刮自然之间的肺关系和对自透然的情感。氧努力营造自店然和谐的山胁地意象，创愉建最适合人堤居的健康居主所。蛛国际社区火——鼓本项目国际劈化定位与深踏圳市国际化汤发展目标相樱一致。着深圳的国际那化发展目标功是把深圳建式设成为重要酿的区域性国脂际化城市，皮这不仅要求担要把深圳建脉设成为高科跑技城市、现伯代物流枢纽牧城市、区域挪性金融中心佩城市，在人陆居环境定位坛上，还要把蝴深圳建成一饥个美丽的滨包海旅游城市器、高品位的鞠文化-生态胃城市，努力与创造一个最笼适合居住的劫国际人居环扫境。暗国际化定位瓜将为本项目弦带来发展机横遇。香一方面，随稍着深圳国际五化步伐的加榆速，对外经慌济的高速发抗展，落户深拘圳的跨国公面司和企业越霞来越多，在寒深圳工作和锯生活的外籍劈人士也越来损越多，为本亡项目带来潜低在需求；另挽一方面，深桃圳在城市建彻设和人居环阻境建设上取通得了有目共铺睹的成就，砌“国际花园趋城市”、“批联合国人居筋环境奖”和恐世界环保“宝全球500狐佳”等荣誉档称号群，让世界从点另一个角度嚼认识深圳，沉让越来越多由的外籍人士筐愿意选择和施居住在深圳骡。因此本项止目国际化定凉位符合深圳铁的发展方向毁，能在深圳绸国际化发展耗的大环境中碗获得广阔的宇发展空间。凝本项目未来穴居住群体呈挠现国际化特械征。昼本项目规模悟大，目标客宝户群体层次研丰富，未来榨的居住者不奴仅会有国内剑人士，还会简有港台、欧盖美、日本、叠韩国等外籍鞠人士。因此册本项目在规乞划设计、配祖套、社区文非化营造上都要应该充分考兔虑到这部分坛人士的需要吧。驰国际水准的茄产品规划设泽计。雅本项目的高犁档定位要求女高标准的规螺划设计，这鞠就要求本项仔目无论在建镇筑设计上，头还是园林设过计上，都应光该选择具有厦国际背景和止国际设计经商验的一流的剩设计公司，烘把本项目打礼造成具有国纪际水准的一呀流的产品。姐强调社区的胃概念。猾注重人与人年之间关系的卷和睦，通过敢建设完善的致配套设施和寺丰富的社区橡活动，营造咐出收体现居住者慈独特文化品吴位的社区文我化，为居住吐者创造交流杜的平台，提虫高小区的健怖康生活品质言。从而使整泄个社区的发炸展达到更高洋层次的追求状，充分体现状“题和睦人居社租区切”微的氛围。渡2.档次定唐位援►尤定位考虑因慎素测尖岗山居住菠区的规划设重计方案使项危目具备开发昌高档住宅物搂业的条件朗尖岗山居住红区规划总用梁地面积约2田30万平方硬米，规划建柳筑总面积约侄80万平方贪米，容积率版仅为0.3赶5，如此大躲规模的超低必容积率住宅蛛用地在深圳茶可谓首屈一喘指。而且政扶府对该项目言用地的详细灾规划设计指叫标显示，项金目的建筑高文度大多不超烈过牌12米揉，层数不超减过4层，项富目建筑类型蓄以独立住宅筛和联排住宅萝为主。因此搏，规划设计商条件决定了估本项目必须贷开发为高档树住宅物业。蓝尖岗山片区禁自然条件适胡合开发高档滤居住物业舟尖岗山片区刮四周环山，胁靠近成熟的害城市中心生叮活圈，既可腾享受成熟的灶城市配套，数又因为天然玉的地理条件据使用地与城兔市喧嚣隔离镜，是闹中取纲静的优雅之刃地。项目的感地理位置符梅合富人既要准追求生活的艘便利，又要枕独享清幽、崖隐世而居的滩要求。油而且项目用玉地靠近铁岗孩水库，四周元被尖岗山、治大井山、岭伪下山、企龙钞山环绕，依厘山傍水，空俭气清新，环侄境优美。项绍目用地地势志高低起伏，管地上植被错年落有致富有膜层次感，周秧边还规划有不多个郊野公烟园，如此自勾然和谐的生券态环境非常挎适合开发高忍档住宅物业虽。鸽高成本决定插了本项目要懒争取高价位浅从尖岗山片愉区首拍宗地从的地价来看桥，政府对尖绞岗山居住区满的期望值较炎高，后续用居地的拿地成萄本预计不会秒低，较高的击土地成本也连决定了本项框目只能开发纺高品质高价厚位的高档居江住物业砍华侨城地产砌和招商地产腊塑造品牌的舍需要源本项目规模房大，规划定透位高，只有欧开发高档物镜业才能更大竿程度地提升轿华侨城地产始和招商地产棉的公司形象施，打造企业脂品牌。统综合上述分厚析，尖岗山坡居住区整体脑档次定位为查——高档低密度居住物业高档低密度居住物业垄3.产品定迟位献3.1建筑境类型定位槽►兽定位考虑因猫素莲本项目规模蜘较大，面对耗的细分市场印要足够大付由于本项目渐规模较大，穗总建筑面积锯接近80万验平方米，因朗此本项目在印产品设计上妨应提供较为疮丰富的产品株类型，增加排产品的选择团面，以满足关不同消费群知体的需要。城深圳别墅市很场升温，联上排别墅等经占济型别墅热团销铃目前深圳低擦密度别墅的蚂供应特点是童纯别墅区少拢，别墅类型刃以独立别墅辫为主，联排斥别墅等经济戒型别墅供应埋较少。从销榜售情况来看陶，独立别墅烤由于总价较仇高，销售速缠度稍慢，但棍总体销售情拆况仍较理想覆，联排别墅巩等经济型别唇墅热销，市慧场承接能力读较强。近两株年别墅市场裁明显升温已合经成为不争昂的事实，主衬要是因为政愁府不再批别跑墅用地，这杜意味着拥有垃优越景观资滴源的别墅将青越来越少，康从而刺激市战场需求持续份升温。缺从提升项目模档次和弥补剥市场供应不概足的角度考著虑，建议本捎项目建设成舅为纯别墅区痒，不考虑花蚊园洋房、豪撇华公寓等建日筑类型，同头时适当增加饭联排别墅等框经济型别墅私，满足市场敲需求。椅深圳市主要木低密度（容钳积率低于0鬼.6）别墅宅区建筑类型龟比较：及项目名称讽建筑类型和袄数量扫齐明别墅载113困栋独立别墅毕，毙4翅栋洽12承层公寓团银谷别墅原独立别墅视20荡栋，公寓龙11凯栋盐仙湖山庄反一期由育28辩栋独立别墅前和锋1训栋并7臣层公寓楼组欲成麻西丽山庄付45栋独立于别墅，2栋端双拼别墅和嫌24莫套复式房估半山海景别耳墅疾有独立别墅悔、双拼别墅什和叠加式别时墅，共研60班多栋别墅搭天琴湾傍一、二期为爪11册栋低层、联捆体退台式公优寓，总共垮69庙户；三期为践48瞎栋顶级独立式别墅喘云深处当独立别墅袜55户，花商园洋房6栋慎58户，联迈排别墅18买户矩观澜湖高尔艺夫大宅振第一期共纽81极栋带电梯豪己华独立别墅搞。心宝龙山庄哈74件户别墅，分筹为靠A株、够B摸型双拼别墅辫和诚C牲、扑D剃、到E踢型独立式别催墅两大类型筝，数量约各否占一半。清客户需求问能卷调查统计接结果提供分兔析依据寇市场问卷调开查显示，独站立别墅的需叹求占了一半降以上。可见帐独立别墅作鲁为住宅的终烈极形式，因验其良好的私断密性、充足处的开放空间途等优势，仍坊然是市场最帆受欢迎的别羡墅类型。放综上所述，数本项目建筑野类型定位为无——以独立别墅、双拼别墅、联排别墅为主，以独立别墅、双拼别墅、联排别墅为主，叠加式别墅作为补充类型或3.2户型片面积定位认►晒定位考虑因灾素费根据深圳市洋规划国土局单公布的统计衰数据，20泛03年全年重深圳成交别业墅242套土，成交合同摆面积虽70103说.62平方关米妄，成交平均凑户型面积为浮每套求290平方疼米状；遥2004年殃1-4月，蹈深圳成交别隶墅66套，生成交合同面馒积薪19060味.27平方迹米亏，成交平均诊户型面积为贫每套倦289平方郑米陷。拜目前深圳市暗低密度（容碎积率低于0病.6）别墅穴供应中，居券家型独立别考墅的主流面上积为每栋3歼00贝-400平取方米辣，部分提供唯超过孕500平方术米廊的户型，但腊供应数量不识多；联排别良墅的主流面动积为200救-300平飘方米血。乓市场问卷调讽查结果显示饺，200番-299平鉴方米陡和300总-499平析方米扔的户型面积专需求分别占蜘了40%以启上。说明中烂型户型面积此最受市场欢填迎。钩本项目供应惰量较大，销颜售压力较大美，可以通过祖减少户型面愤积从而降低世总价，使部尼分消费能力嚼较弱的购房曾者成为本项漂目的潜在客态户。煌综上所述，诉本项目户型李面积定位为似——独立别墅和双拼别墅面积：300独立别墅和双拼别墅面积：300-400平方米联排别墅等经济类型别墅面积：180-250平方米忧4.客户定掀位雕►谦定位考虑因砖素崖本项目规模源大，目标客士户范围要比绸较大齐项目占地约转230万平凤方米，总供浇应量约27汤00户，且浩根据规划均杜为高档大面兰积户型，项粱目的目标客洽户群数量要另足够大才能披完全消化。万因此本项目较的目标客户己决不能因为详其位于宝安琴而仅仅定位雾为宝安本地锄客户，应该全把目标客户户范围扩大到僻深圳市，甚筑至是深圳以鸽外城市，客批户背景除了柏考虑国内客采户，还要兼闭顾港澳台及葡其他国外人才士。快目前深圳别训墅项目的消汽费主体为民敲营企业主和精企业金领阶真层左目前深圳市喷的别墅物业终，除部分千眯万元的顶级称别墅销售速山度稍慢，总民体销售情况丝良好。据调低查，目前深脾圳别墅的消量费者主要为疯民营企业主勺和企业的金上领阶层，其版次是高级公络职人员，如闪政府公务员锻、医生、教辅授等，也占墓据了一定比融例。以香港损人为主的外滴籍人士购买织的较少。但鸣是，其中的臣香港人具有浪一定的购买桂潜力，值得暗引起关注。杠从去年开始冒，香港经济棚明显复苏，耐香港楼市迅陵速回暖，楼域价大幅上涨肠，深圳高档猎住宅物业优蔬质低价的优难势以及深圳饥良好的发展色前景对香港策人有相当的陪吸引力。最蛋近新开盘的受观澜高尔夫阔大宅的千万仇元别墅，在送不到两个星筒期的时间内仪，就销售了权近20%，庆购房者几乎妈都是香港人通。可见香港加依然是一个窑具有拓展空正间的较为现仰实的外销市流场。匙外籍人士形定成的租赁市抚场带来投资挎需求栏随着深圳经貌济的高速发六展，落户深降圳的外资公近司数量迅速惹增加，来深底圳工作的外煌籍人士也越佛来越多，这塘些外籍人士想通常是来自铁欧美、香港暑、日本、韩亩国等国家的价企业高级管大理人员或技谦术专家，由匀于以后可能外会回国，在灰解决住房问此题上通常采奋用租用的方红式。他们对坊居住环境非灶常讲究，通烦常又有高额浊的住房补贴鬼，因此他们尖会选择环境霸优美、管理润完善的高档奖住宅小区居烦住，如鲸山是别墅、龟山敢别墅、东海懂花园等，而递且出的租金糟比国内人士撕要高得多，宰此类高档住娘宅物业的租煤金回报相当合可观。本项嫂目定位档次惊高，规模大放，今后的配表套齐全，而窜且靠近深圳包机场，距离奥蛇口港、皇槽岗口岸较近背，拥有便利摧的对外交通雹，有条件培杜养外籍人士攻的租赁市场煌。跌由于有可能海形成稳定的什租赁市场，桑投资者也是蚁本项目应关锋注的消费群粉体。高档物吓业投资的高新回报，使特泰区内蛇口、恰华侨城、香敢蜜湖等高档禽住宅的投资畜需求持续旺炮盛。但对于边本项目来说课，由于地处驱宝安，目前紧周围配套缺难乏，在项目樱开发的初期等价段，该类店客户的需求坑量可能较为颈有限。谜客户需求问宁卷调查统计园结果提供分康析依据政从愿意购买扰别墅的潜在直客户的职业秋类型来看，共经调查，在懂愿意购买别绞墅物业的受披访者中，私解营业主占4否2%，企业堂中高层管理暮人员占33舍%，高级技筹术人员、国饭家公务员及兆其他分别占鹊9%，6%受，10%。咏从承受不同秃总价的职业灶分布来看，险无论在哪一香个总价区间细，企业主始赤终是别墅的义消费主力，剪而且总价越产高，企业主田所占的比重糕越大。第二吉消费主力群沾体是企业高辛级管理人员委，其余为国扰家公务员和勤高级技术人贞员。禁►徒定位原则侨——漂立足深圳，刮拓展国内外骑从区域上来热看，深圳客么户为消费主穿体，辐射东邮莞、惠州等汁周边城市，灾省外客户为样补充；从目拐标客户主体祝背景来看，费国内客户为勉主要消费群园体，香港人拣及其他外籍别人士为有效浪补充康根据以上分君析，本项目塞客户定位如丢下：民营企业主姑本项目的主肃力消费群体饿。该类客户浇大部分年龄削在35-4跨5岁之间，丘置业类型为尤多次置业。犁他们创业多叔年，拥有自杨己的产业和搭大笔财富，盾在多处拥有裤房产，对价薄格不敏感，辰价格承受能窗力强，但含宜蓄内敛，不节爱露富。阅数历丰富，见难多识广，具块有国际化观稿念。淋该客户群体转以深圳本地纳为主，但也蛇不排除部分斥外地的企业多主，由于经录常到深圳公换干，为了工细作方便，而溪产生在深圳躲购买别墅的占愿望，而本止项目靠近深走圳机场，距晒离蛇口港、理皇岗口岸较狂近，且拥有个便利的对外呀交通，是此择类客户的理蝇想选择。松企业金领阶裂层授本项目的主石力消费群体抱。该类客户禽大部分年龄征在35-4雪5岁之间，袍置业类型为茫二次或多次闲置业，对别革墅的价格承奋受能力较强基，主要集中竖在单套别墅翁200万-例500万区柔间范围内。载他们学历较沾高，大部分脾有国外生活匪、居住背景寄，消费行为喇与消费观念恼相对对先进主和成熟。善塔于接受新鲜终事物，适应床变化能力强陵。喜欢树立说自我，主观词意识较强，讽追求独特的亡文化品位。翼高级公职人存员斗本项目的次挨级消费群体口。用主要包括高尸级国家公务淋员、医生、谁大学教授等烤。该类客户押具有崇高的发社会地位，器学历较高，惨收入较高且邪比较稳定，培承受单套别齿墅价格主要塌位于200腊万-300衰万之间，购呢房目的主要硬是改善居住纵环境。该类晃客户注重生歉活品质，追稳求文化品位西，由于收入嘴稳定，购房牌愿意接受商村业贷款。外籍人士居本项目的补逆充消费群体垃。窃该类客户通乐常是来自欧颈美、香港、状日本、韩国级等国家的企阀业高级管理意人员或技术夕专家。该部知分客户收入祖高，且住房昂方面有高额酸补贴，大多见采用租用方镇式解决住房布问题，有机艳会成为本项码目的居住者筒。这类客户振中，香港人外对高档住宅捆物业有一定掀的购买潜力萄，但目前所到占比重仍然筐较小。外籍胸人士注重生烤活质量，讲失求生活品质盈，关心小区征的安全、管雾理和服务。菜随着外籍人挖士形成的高降档住宅租赁顿市场的不断翅扩大，本项夏目也应关注挽这部分消费倘群体，争对辽该类消费群残体的需求和散特点做相关熊安排。投资者拘本项目的补茎充消费群体首。昏由于租赁市席场的存在，将必然存在着厅相应的投资杏者。该类客黑户重点考虑突投资回报价牧值，主要选买择面积较小但，总价较低岩的经济型别苍墅作为投资寻，有一次购耍置多套的可知能。该类投流资型消费群民体范围较广邻，来源较为荐复杂。阴附录项目台发展背景研槐究具1.深圳市霞城市发展状简况处1.1深圳喇市国民经济童发展概况结2003年熄，深圳市继愁续前几年高蔽速发展的势衔头，崇综合实力进庸一步增强沟。在保持经械济适度快速此发展的同时掠，经济增长矿的质量与效戏益都有了进枕一步提高，严城市管理和剖功能建设进签一步完善，惧为建设国际棋化城市迈出杀了坚实步伐己。孙总体而言，和2003年洞深圳市国民梳经济发展主圆要呈现以下未几个特点：肌国民经济保委持较快增长嫁2003年牧，妈全年本市生军产总值（抖GDP）2刊860.5忍1亿元，按武可比价格计珍算，比上年娱增长17.稍3％订，工创8年新高滋，搁在全国城市挺中居第4位燃。途人均GDP锤按常住人口蔬计算会达勤53887挣元，同比增弯长7.5％抓，另继续居全国骆第1位。其横中第一产业恢增加值18幕.16亿元凳，下降6.挎0％；第二身产业增加值各1685.厚37亿元，阔增长22.兆4％；第三枣产业增加值冒1156.宫98亿元，蛋增长10.旷7％。三次俗产业结构为扶0.6：5汁8.9：4被0.5。在唱经济持续增漠长、产业继饼续升级等因吧素的影响下伐，深圳成为孔全国经济最咸为活跃的城吼市之一。螺人民生活水嚼平不断提高独2003年蒸，深圳人民篇生活水平不伞断改善，横居民收入稳帅步增长，环当年人均可支支配收入达楼到2593保5.84元旁，比上年增扭长4％，而居居民消费欲邻望也不断增脂强，人均消进费支出达到朵19960拿.32元，订比上年增长彩了5.5％呼。随着深圳絮社会经济的害不断发展，锈人民生活质业量剖的斑提高，居民速消费观念也甚发生了较大徒转变，各类板消费中住房耗、私家车、铲教育、医疗尿消费成为热圣点王。征深圳的基础俭设施不断完戒善，国际知猎名度不断提掩高令深圳近年来早已瞧先后获得了翁“国家园林典城市”、“泄国家环保模蚊范城市”、敞“中国优秀芒旅游城市”隔、“国际花爆园城市”、继“联合国人松居环境奖”跌和世界环保属“全球50嫌0佳”等荣菜誉称号培。条今后居几婶年，一大批惰建设工程将需在特区内外卸陆续开工并路建成，疏其中忽中心区、地敬铁、深港西然部通道这及深圳大学纺城星格外引人注尊目侦。高标准的炎规划，完善侮的配套，优医美的居住环暑境，为深圳墙房地产业的壳发展提供良贿好的基础。愉CEPA加导速深港两地拜合作经CEPA的芹全称是《内岔地与香港关淹于建立更紧联密经贸关系侵的安排》。串CEPA对钢于房地产业藏的规定主要庄有两点：一切是允许香港朱公司以独资耍形式在内地蚂提供涉及自则有或租赁资见产的高标准峰房地产项目浴服务；二是苦允许香港公半司以独资形块式在内地提鞋供以收费或羊合同为基础倒的地产服务宾。对香港商沟家来说，面旱临新的投资黑机遇和更宽朗松的经营环临境；对内地羊企业来说，奇则预示着机谈遇和挑战并堪存。系香港是国际蹦的金融、物趁流和贸易流叮的中心，而阿深圳则在高饺新技术产业影和人才上有轮很大的优势遭，狱两地合作，率使双方在怒人流、物流冲、资金流和哪信息流等方小面纹形成平等、哀互利、高效尾的交流平台忠，有利于资斤源的优化配荡置，使双方缸的经济获得看较大发展涨。罗湖姜、皇岗页口岸栋已实现二十视四小时通关各，深港西部耍通道工程也绑已顺利动工谎，今年年底歇深圳地铁1弱号线将全面其开通，必将宾为深港两地绝的全方位合开作提供更大愿的便利。悉1.2深圳状市总体规划岭及发展概况蓝据深圳市总体辟规划便城市总体布屡局：以特区润为中心，以吹西、中、东须三条放射发倡展轴为基本轧骨架，形成羊轴带结合、傅梯度推进的告组团集合结沙构，并将城屡市布局结构斜容入市域土肾地综合利用总的自然生态隆规划之中。括强化特区的道中心地位，嫩在功能上是砖全市行政、猾经济、文化诱中心，在空乏间上是市域己城市结构的担核心。报有机发展三酱条轴线：以焰特区为中心腊，以交通干瞎线为指向，男向北呈西、茫中、东放射阔的三条城镇京发展轴，是桨深圳市城市塔地域结构的付基本骨架，找是深圳市生顺产力布局的微重点。西部轴线：帝由特区经核新安、西乡社、福永、沙少井至松岗，毕连接东莞西墓部，是未来累港-深-穗嘱国际城市带碗上的交通枢练纽之一和重松要工业地带亭，该轴线上挽的宝安中心掀组团和西部持工业组团成裁为全市重要浊的产业密集请区。中部轴线：植由龙华、布件吉和观澜组使成，连接东碰莞东部，是吊特区中心组俊团的周边配黄套组团，在究区域中处于辞“番京九九老”钞与弱“愈京广九泊”喊铁路交汇后难通向香港和却深圳东、西城港区的物流房走廊上，是脖未来深圳发仆挥区域及国雁际交流功能踢的重要辅助冷地域。东部轴线：宣由布吉、横膜岗、龙岗、偶坪地、坪山滤和坑梓构成柳，连接惠州魔，是珠江三味角洲连接粤铺东的门户，臭在盐田港的珍带动下发展熔为珠江三角孩洲地区重要改的工业基地刮。它将使龙樱岗中心组团话和东部工业掘组团成为全染市二十一世舞纪最具潜力锈的经济增长坊点。是三个圈层梯迅度推进由全市地域空贼间按经济水断平、产业分秀布和城市化午水平分为3样个圈层：第一圈层：黄福田、罗湖弯-上步、南缺山、沙头角叙-盐田-小体梅沙，高密翁度发展，第株三产业集中治，是全市的凭中心城区。第二圈层：浩横岗、布吉糊、平湖、龙基华、观澜、很石岩、林新安、西乡钟和航空城，佣在规划期内肤，承担特区州工业、运输竭业外移和部佳分配套设施姿建设，适中柄密度发展，征注重生活配繁套。第三圈层：淘龙岗、坪地层、坪山、坑帜梓、葵涌、锋大鹏、南澳贤、福