某项目商业计划书

四川美仑投资总NUMPAGES14页第14页【东坡金城商业计划书】目录第一部分…………..运营资料第二部分…………..城市分析第三部分…………..SWOT分析第四部分…………..项目定位第五部分…………..市场定位第六部分…………..业态规划第七部分…………..项目经营模式（商业部分）第八部分…………..租金定位第九部分…………..招商计划………….整体策略………….推广策略………….招商手段………….优惠政策第十部分…………..项目经营模式（文化部分）第十一部分…………..配套改进计划刺第十二部分沈案……………炼……………劲..财务奴情况迅第十三部分均炸……………连……………盯..融沾资计划笋附件（一）勉蔬……………半……………牢..现场历规划那附件（二）行父……………冰……………钱..招商红手则厌附件（三）吴巴……………断……………原..媒介齐计划浪第一部分粉运营资料淹项目用地1理00余亩，秩建筑面积7拆0000余端平方米，商送铺面积50去00余平方渔米，住房面罢积2000键余平方米，位总投资RM谦B1.5主亿元。骆东坡金城于除2003年采9月开盘销秀售队项目销售/卷招商情况（座如图）伪项目业态（伙如图）者类别鱼美容养生痕服装饰品逮文化教育杂休闲食品它通讯曾名细兄国珍专营弊天然居响姚明一代匙音乐之声福冷酷100跌中国联通秧超英美容害城市猎人违腾飞运动谜好记星这空门足球吧愿中国移动居叶氏美容爸童话世界芳爱情氧吧钓东坡文化公滚司趴曼德夫盾晶悦女子澡精彩F1健瞬间之间惊唯尔靓保怪妹妹脑心情驿站鸦徐艳霞艺术搅中心绑SOLO职琪赛脚智能电脑租QQ女孩泳哟喂呀傻金键艺术中悔心木阿迪达斯敏统计凉4搜15知7想3敌2功项目现状分欣析鸭随着项目整梳体地块的增炭值，招商节茅奏阵逐渐加此快键服饰、美容训和教育产业蠢招商比例较斩大投休闲广场利历用率最高，关同时带动了乎周围商铺的绞招商绣第二部分说城市分析斑（2005奋年）资料圆04~05俩年城市人口守自然增长率违为嗽1.22巷‰骨，在30万组左右，常住鼓人口20万剧左右虾04年渣消费品市场做更趋活跃。传全年实现社本会消费品零社售总额67质.38亿元饲，增长21魂.6%。其波中批发零售骨贸易业实现绝销售额49矮.87亿元浮，增长23准.7%；餐阁饮业实现销选售额13.贱1亿元，增狱长32.1症%。宏05年枣上半年，城阁镇居民人均阴可支配收入仰4088元产，增长28喇.4%。剑上半年人均抵消费支出根2720元舞，增长18供.9%。其伯中，食品消肠费增长14剪.2%，教导育文化娱乐残服务消费增熔长6.9%秒，交通和通样信消费增长猎7.6%。洁目前全市有叼个体工商户寇73216色户，从业人盾员1014平25人岔市民消费习勒惯（观察锻结论）他集中购物：环4点~8点舌扇地及点：小北街婚四外出就餐：绑6点~7点嫩指地口点：猪市街灭、杭州路膀休闲娱乐：庸4点~10蚀点签票地点：红星胀路东段黄夜宵小吃：咽9点~11小点司地俘点：环湖路朴意04年搁房屋建筑竣托工面积35絮7.6万平蕉方米，下降气7.2%。条房地产投资率一直呈现下蝴降态势册。宋今年以来，赠商品房销售剃增幅一直落寄后于其投资伐50个百分守点以上；空喇置面积较多晌，上半年空非置面积19否.7万平方忧米，其中住铺宅7.1万探平方米，空忽置面积比去卵年同期增长斯42.3%崭。示1-6月，坑商品房销售灿额1275且4万元，销桶售面积11淘.4万平方昨米，分别比帽去年同期下称降54.4艘%个和60崭.6%。今镰年以来，商河品房销售幅麻度一直落后柜于其投资增存幅50个百折分点以上榆。毛以上信息超来源：眉山泳市统计局分析裙人口流动性瑞较弱今商铺数量密疗集是房地产投资宗（住房、商悬铺）成负增补长重休闲产业发今达，本地居抬民习惯休闲炮购物撕长期以来形丹成的以雕像胡广场为中心期的购物、娱蔽乐休闲、餐狗饮为一体的认商业中心说明澡城市收入稳法步增加，消插费力上涨猴本地房地产弱出现负增长雄局面主要受咱人口数量限招制邻市民消费习降惯固定罪第三部分璃SWOT蔽分析纸项目地理位竖置（如图）璃Stren震gth（优惧势）绒政府优势：鲁当地政府文查化产业的重加点项目柔地块优势：澡居住人口最敬多，离传统萍商业中心仅脂一街之隔，盏有利于人气奥的培养属项目规模：担有利于综合垄竞争力的形遮成秃整合营销：遇当地缺少休奖闲产业，而零项目体量足逢以支持多个嚷休闲产业的耐形成糟Weakn罪ess（劣臭势）怜区位劣势：样项目所在地坛位于老城区寺，但项目周套边人气目前事还不是很旺感，商业氛围稿不佳，现有站商业中心与混项目相隔上云大南街，却后并没有给项视目带来有效透的人气聚集观效应学道路交通：击目前项目周毙边仅沙觳行蜡、大南街有香一定的人流坐量；小北街萝的商业气氛及被三苏祠阻殖隔，难以沿救展到项目。载消费习惯：慧大南街被消渡费者遗忘，摊如何唤起他奴们的记忆，玻我们需要在锡宣传和品质球上花费很大眨的力气。扶Oppor醋tunit债y（机会）南来自市场：今眉山没有形惑成特色消费奔商圈，商业别楼盘缺少系邀统的科学的咽推广方式，薄做好项目定榴位和目标对丽象是项目迅谎速成败的关前键惊城市地块的尚增值，市中叉心商铺密集应，业态单一俩（服饰），租其他业态零裹散，都是我旷们形成集中千补充业态的傍机会。巧Threa眉t（威胁）倾区域竞争：赴新城区是政姿府规划的重肯点建设区域故，有东坡湖秃广场、义乌你商贸城、金钞罗马假日广歪场、青年步额行街等大型资商业楼盘；色老城区有：弹赛尔阳光广哪场、巴黎春寄天、小香港差商业步行街绩等乔市场风险：伞目前区域市欢场的商业地欺产开发属于塘实质性空白遮阶段，主要松由于石三苏祠的产英业形态对传誉统零售商业秤的反面作用宁，导致商业倾开发的滞后降，能否改变留消费者的购培物习惯是市本场风险的关等键慌目前眉山空默置商铺达3佣0万平方米贵，主要集中辫在新城区和淘老城区楼盘苗的二楼以上镰商铺，如果北我们不能合虫理运用业态兆，掌握业态复对经营场所种的选择，很象有可能再次挥失败。觉第四部分郑营销目标驻①感实现招商描70%以上睡②兼人流量平殿均3000茅人/天以上炼③留拉动资产匪价值均价达裙4200元填/㎡贴第五部分脏项目定位地甜右“尽文化休闲购间物中心方”觉第三产业概溜念及其发展拔、特点概念剖第三产业是倦除第一、第甲二产业外的宫其他行业，舒亦称服务业商，包括生产枪服务和生活甩服务两个方现面，洒是生产力提侮高和社会进册步的必然结本果，其发展限水平已经成躬为衡量国家固和地区发展汽水平、现代驻化程度的重贺要标志。发展没2001年俱第三产业完滔成投资18跪306亿元拉，增长17敬.6％，增壳长速度分别言比第一产业扩、第二产业粱高17和1正0个百分点访。第三产业端投资占社会伸固定资产总辅投资的比重砍达到65.括8%，形成壶投资新热点拉。格传统的批发懂零售贸易、加餐饮业和交篇通运输业持换续、稳定发能展,盾；同时，留旅游、信息洁、咨询、科版技服务、社神区服务、金笛融保险、兔通讯环、躁美容健身、存教育、竖娱乐、搁文化等新兴降产业快速发串展。让未来除第三产业已坝经成为城市使经济增长的紫支柱蜻，如裳北京、上海蓄、石家庄、丸长沙等城市表第三产业增瓜加值占GD乱P的比重分凭别达到58迅.9%、5大0.7%、杏40.2%据和48.4鸟%。特点搁第三产业内怎部行业较多供,劳动密集菠与技术密集兼、智力密集均行业并存,零可以吸纳不胀同层次、不鸦同素质的劳纳动力就业。堤结合自身条设件和城市条绘件，满足条守件的产业有少批发零售贸馒易、旅游、绿通讯、美容岩健身、教育欢、娱乐和文祝化。断眉山城区商婚铺密集，休饮闲场所不足铁除服饰销售茧集中以外，掠如餐饮、娱晨乐、科技等龙均没有形成坑特色商圈克由于眉山的阴区域地理位鬼置、社会环赌境和经济发摇展状况决定元了本项目的树市场需求支协撑只能来自窜本地。纵第六部分格市场定位战：烟市的构成：加眉山地区消神费市场、旅响游人口、书矮画爱好者以释及培训机构恩场的构成：躲外来贸易与糠本地贸易想句结合夫第七部分程业态规划似再根据满足彩条件的产业昼开店策略，曾我们确定如椒下产业结构稼休闲服务类弯经营者开店暑策略他休闲服务行嘱业在选择口湾岸时主要考驾虑的因素有稻：具备地域逃优势和休闲次娱乐比较集叹中、配备充站足的车位、递良好的经营琴环境，产业盯气氛充足。扎休闲服务行来业的商铺一型般不会选择押一楼的商铺励，由于行业偶惯例，消费歪者可以接受配上二楼。休火闲业经营者稿对建筑的层娘高和内部通何道设计有较照高的要求，荡同时要求通柏风条件良好铁。切商品零售类联经营者开店帐策略绘商品零售行夺业在选择口光岸时主要考腐虑的因素有柿：交通便利富、周边有大杏型居住社区巴作为常规消世费群体支撑徒、整体环境震有利于吸引奏消费者使商品零售行威业根据不同湿的类型选择矩商铺的要求轻也不一样，娘总体来说规欣模效应是吸拦引商家和消怜费者的重点偿，同时对市畜场要求较高方。反书画经营者落开店策略京书画行业在服选择口岸时戴主要考虑的邪因素有：文阀化背景、市喉场影响力、消交易市场是距否成熟、市咱场区域购买慢力、市场组烦织能力以及顶销售通路是治否完善滔书画行业对荡商铺的要求墙主要有：便太于作品陈列坝、规模性和衫整体性三方剖面晃文化教育经烈营者开店策袜略御文化教育行义业在选择口怀岸时主要考吧虑的因素有选：社区与选蚊址的交通情宪况、区域内纳学校数量、挨租金价格、粉家庭休闲较聚集中便于实元地宣传呜文化教育行缝业对商铺的姓要求主要有宾：面积符合警要求、租金稍便宜、相对庭安静莲具体业态分吉布费以中心广场销分割出两个饭业态区（休月闲商业相结切合、产业融缴入文化），熄带来多重享艰受。偏业态如图（储一层可自主往选择，沿街置商铺不纳入酸规划）渡二层以上业支态（含二层舱）码一层主力业权态规划毫第八部分益项目经营裳模式（商业作部分）糊商业地产开州发至少涉及喊多个主要利亏益相关群体衰和多种权利泻分配。围绕苗多级市场、赛多个利益相喷关群体和多希种权利分配伯，必须通过袄有效的项目窄经营模式，篮实现开发商烈、投资者、王经营者、管盼理者、消费学者五者共生覆共赢、利益扎协调统一，串以此提升开少发商的美誉炉度、持续发源展力和实现舒其商业利益所最大化鸟。艳五个主要即利益相关然群体韵开发企业张是项目开发援的整体组织督协调者，其吗利益取向是坛商业物业的恩顺利销售回慌收投资，或桶者通过长期膏的租金收入如获得投资回燥报。悉投资者届是项目销售正的关键，商均业物业成功闪销售的前提惩是要给投资渔者创造良好著的投资机会郑，协助投资野者规避投资场风险，取得翻合理的投资田回报。投资株者是商业项负目从产品走勿向市场的关比键纽带，他盛们注重商铺垄升值潜力和躺丰厚的租金鼠收益。悬经营者涝（可能本身分就是投资者兔）在商业经勤营者的经营因过程中，市社场盈利机会芽、成熟的商龙圈、合理租嚼金、商品档哗次、商场推笨广力度等因涉素决定了经酷营状况，也先直接影响商匆业口岸的成浮熟度和商业展氛围，经营闻状况的好坏珍反过来决定疼了投资者的专投资回报高府低和回收期出的长短.因林此，项目开孔发中商业形邪成的初期，数吸引经营者禾前来经商和角对经营者的弦优惠扶持将姑尤为必要。扒管理者立（有时由开桌发商兼任）薯，开发商引听进经验丰富边的商业管理璃公司参与商夺业项目的管敌理和经营，布是解决纯投恼资者经营管栏理能力不足众的有效手段嗓。插消费者因是商业物业打的最终消费与对象，商业似物业内经营布商品与服务行的最终消费德者。撒项目经营模勺式翼常规的经营晓模式有产权禁式经营模式防和自主经营妹模式两种闸产权式经营狮模式耍：商业物业津全部销售，川所有权由投女资者所有，罚投资者自主晋经营，或者厌独立招商、玉分散经营，希物业管理公婶司只有最简拔单的物业管混理职能，租未金收益全部凳归投资者所她有。妥自主经营模堂式花：自主式经厅营分两个细贯分层面，冠①杏将商业物业划部分产权与公经营权销售疫给个人投资株者，但由专蜜业商业管理汁公司负责统救一管理，投劲资者自主经椒营或委托经肆营，并享受辟商业管理公妖司固定投资摔回报的一种酷销售模式。济②悼指开发商预歇留部分商业奶物业，不出饶让产权，以延引进核心主必力商家带动怠零散商家进核场经营，商化业管理公司报负责统一管棍理，实现租燃金收益与资苗产增值的一优种经营模式薄。宜模式优劣势个分析诵1．产权式唉经营模式的延优劣势：此徒经营模式开代发企业投资咱回收较快，庸风险较低，晚操作简单，马追求短期利既益；但是由礼于产权分散涝，不便后期绩商业管理，伏缺乏长期收元益最大化的悠能力。笔2．自主经暗营模式的优衬劣势：通过恢专业商业管音理公司的专资业化管理，裕实现商业价蛾值的最大化恋。后期风险肆大，投入增兴加。叫项目经营模且式的选择欠结合本项目珠实际情况和棉整体经营战跟略，由于项颗目前期招商姥不力导致人辱气不足，影浪响到产权销元售，因此我菠们必须首先锯考虑招商问根题，然后利贷用产业形成缠人气，利用希聚集效应实乏现产权销售兼。瑞第一步：蓄毛势阶段，自虾主经营的第尊二种模式，念实现资产增铅值联第二部：销雨售阶段，自候主经营的第泉一种模式，旧强化项目整损体品牌；结西合产权经营桨。决招商期的成抄果服务于销据售，让投资孔者看到固定辣的投资回报省，增强投资选信心。租金定位爪以眉山商铺导租赁市场为向定价依据，携制定符合当偏地市场的租捆金价格体系芒（如图表）融三苏祠为正竟面，东坡苑绸为背面，以需下为最低租抱金价格体系返第九部分物招商计划钱招商对象：困符合业态规杆划的经营者留招商区域：孙本地+成都缺地区整体策略匆由于项目前傍期在本地市螺场形成的不由良影响，故外选择此前不罪熟悉项目的描成都地区作右为招商的主金要战地，从胖外到内的带蜡动，消除不葬良影响。讯项目形象：稀眉山第一座咱文化商业城雷，休闲购物叔新体验。流媒介策略（愚附件，媒介息计划）狭诉求对象：嘴具有扩张意兼图的个体商替户、连锁品环牌经营者及浩有意识开店锄的潜在投资辱者真对象特征：牲①荐具备一定坡抗风险能力护的经济基础伶棋②或具有冒险示精神，对现纤有收入不满炕意慧③遮本身有投旱资经验或具撒有这方面的现人际关系炭诞④棍具有某行俗业的工作经射验或人际关效系亩对象行为分耐析：开店基超础是对某行圆业的了解；乖开店目的明宽确，经营场蒙所的选择和溉前期投入是秆考虑的重点啦，特别是有孟意识开店的债首次投资者迅，他们对初岔期投入十分劈重视；人际币关系较广，宣对信息收集鹿的渠道和范避围也相对较轨广。蓄势期秆诉求主题：偷注意知识性班，阅“枕眉山消费市胁场分析及项窝目基本属性博介绍婆”艺诉求范围：地成都+眉山史诉求时间：窗7月15日欲～8月15冒日梨媒介选择：码华西都市报恨广告形式：蔬软文，题花船诉求频次：零软文1次，辣题花3次；终共计4次导入期挽诉求主题：删楼盘展示，径业态、管理议、交通、地趣理等优势，葛传递招商信昌息鼓诉求范围：少成都+眉山秆诉求时间：剧8月15日逃～9月15中日妻媒介选择：尘华西都市报废广告形式：戏软文，题花牲诉求频次：猴软文1次，既题花9次；沫共计10次强销期：蜂诉求主题：码优惠，主标互“芳店铺装修，流这里不花钱浴”表，副葬“瓣更多优惠方旅案等您来决材策闸”炭诉求范围：从成都+眉山州诉求时间：济9月15日饱～11月1乘5日均媒介选择：项华西都市报伞+当地平面仪媒体+眉山敞夹报及户外拼辅助媒体妈广告形式：甜平面、户外爷媒体和广播颗诉求频次：踏华西公告2哭次、题花资召讯5次当地张平面硬广4袄次、华西夹踢报4次、广杜播5秒1个斤月和户外媒念体；犬共计平面1贞5次，户外渗2个月、广知播1个月持续期：悟诉求主题：拘与诉求对象赏信息互动招仿商成果展示土、项目能为般消费者提供征的服务短诉求范围：鹿眉山互诉求时间：半11月15均日～次年1楚月1日刊媒介选择：猴户外媒体+承当地平面媒敞体（针对休劳闲服务的媒闸体）嫌广告形式：沃硬广和户外孕媒体嘱诉求频次：大平面4次，四户外4个月争取合作：逆青城山GO筛LF会所易滑拉宝展示隶本地广告公们司与项目资打源互换龄政府对大型拜品牌的引入桂支持其他事项：户国庆、元旦珍、春节举办扁的活动媒介铜宣传昏强销期的招的商手册直邮狸重点招商对穿象直接跟踪锐VI系统务疗必在推广启漏动前确定跟集团网站建寇成起的站内领宣传，该信曾息在其他媒及介上的信息弃体现窝原则上不做恰销售方面的没推广招商手段：魔现场烘托商恢业气氛（附尝件现场规划桨）蝴户外广告形级式多样新颖做提早形成国谈庆喜庆气氛过，多利用气勉球、彩旗等积气氛延展，准利用步行街挎的仿古路灯掘SP活动提价升人气陷东坡金城品挪牌展示（9乖.1～10国.1活动方教案）锈第一届东坡毅文化购物节润（10.1埋活动方案）预春节开业活导动优惠政策激共同优惠政腊策：烘在2006斤年10月1存日之前入场批的商家给予奉3喘个月免租期箱在2006性年10月1罩日之后入场衫的商家，面魂积（建筑面挂积㎡）在5小0㎡以内坚免租期1个丽月。广告位优惠锹可根据商家德经营规模及逐品牌适当为妨其提供1-律2个广告位昌（视品牌情拨况），指定首使用位置并页免费使用期首限为2个月幅，到期后可猛对其广告位待优先租赁使磨用，在正常邻对外收费标酬准上给予优割惠。在后期胞的宣传上，府我项目可为化商家做出推光广计划，并编结合整个项调目一并对外朵造势宣传，慨为商家进行坊品牌推广。验工作计划（挖如图）芳时间失完成事件耀7.15～飞8.15趴眉山市消费泽力、方向、恨需求及城市沾属性调查报幕告太招商手册运蓄势期广告学发布便布置休闲设形施绩8.15～川9.01辛导入期媒介啊宣传姻宣传范围内勒效果评估，另吸引力、意练见等深9.01～都11.15根根据情况调票整策略栗现场布置，棋主题气氛营焰造适强销期介宣欧传烧品牌推广活盗动令10.1活扮动太11.15秧～次年1.部1世元旦狂欢夜续活动视入住商家沟之通菌目标商家意厅向数量达到馋要求，总体杜招商50%议1.01～仆春节望目标商家招派商基本完成催，商铺入住扛率达到70还%以上惧东坡金城试轧营业结束急广告招商宣陶传结束角春节为项目君正式营业时龟间哲春节以后继未到期的户染外广告诉求臣项目功能的腊同时向商家蛋服务热举办各类活吊动或是为有图影响力的活券动免费提供糟场地，扩大绘项目影响力抵根据营业情肠况制定宣传丙计划，达到呢营销目标的疫数据要求赏第十部分匹项目经营亭模式（文化遭部分）榨该部分经营颈模式与商业愉部分基本一餐致，同样采乞用先租后销专的主要模式潜，以出租率淘提升资产价菠值，得到合伏理回报招商计划刘招商对象：启教育业+书眯画经营者竟招商区域：每本地+成都爬地区势推广区域：衰本地+成都饭地区推广主题毯眉山