某房地产开发建设项目立项可行性分析论证报告

建设项目申请报告错误！链接无效。水污染物施工期施工废水SS400-1000MG/L≦400MG/L建成后区内生活污水CODSS氨氮TP350MG/L,25.7T/A150MG/L,18.4T/A35MG/L,10.63T/A5MG/L,1.39T/A≦100MG/L,8.26T/A≦70MG/L,5.56T/A≦15MG/L,0.42T/A≦0.5MG/L,0.68T/A电离辐射和电磁辐射————————固体废物施工期建筑垃圾————建成营运期生活垃圾712T/A712T/A噪声施工期：打桩、挖掘及其它建筑噪音打桩机100-100分贝，混凝土搅拌机85分贝，振动机械86分贝，其它75-85分贝。其他建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型排放源（编号）污染物名称防治措施预期防治效果大气污染物拆迁施工期建筑扬尘TSP设置防护隔离带场界达标汽车尾气NOX配置植物绿化吸附水污染物施工期施工废水SS临时性沉淀池达标（一级）建成后区内生活污水CODSS氨氮TP新型地埋式无动力化粪池达标（一级）电离辐射和电磁辐射————————固体废物施工期建筑垃圾专门收集后作建筑道路等一般性工程填埋或其他处置自行定时收集、统一集中清理处置（无排放）建成营运期生活垃圾XX市垃圾填埋场由市环卫所统一清运并无害化处理噪声施工期：项目工程建设中周界噪声64-85分贝，对周界附近居民生活、学习仍有所影响，建议在施工现场周围采用一定的隔声屏，控制作业时间。建成后：区域噪声恢复维持原状（Ⅱ级标准）其他——结论：项目排水实行雨污分流制，餐饮、生活污水经处理达到三级标准后排入污水处理厂，厨房集中排烟，生活垃圾实行分类收集，及时清运并送XX市垃圾填埋场，项目建设会对建设地原有植被造成一定破坏，但项目业主在建设工程规划时，已充分考虑配套的绿化工程，以乔灌木及草地相结合的人工绿化率超过30%以上；人工生态环境良好；项目绿化系统建设是对区域内景观及生态环境的恢复和营造，该区域植被等自然生态环境不会受到严重破坏和影响。第七章投资估算与资金筹措7.1.投资估算编制说明项目总用地1.51公顷，可建设用地1.5公顷。项目建设内容主要有以下部分组成；①场地三通一平；②住宅建设，设计建筑面积27500M2；增设地下车库4000平方米；③公建建设，设计建筑面积8500M2；④市政服务用房建设；⑤小区景观建设；⑥道路、邮电、给水、排水、燃气、CATV配套建设；⑦垃圾收集及污水处理、路灯设施、消防设施建设。⑧电子信息综合管理系统。7.2.估算编制依据7.2.1.XX市类似工程综合造价指标；7.2.2.《江苏省建设工程工程量清单计价项目指引》(江苏省建设厅)；7.2.3.《江苏省建筑安装工程计价表》（江苏省建设厅）；7.2.4.《江苏省市政工程计价表》（江苏省建设厅）；7.2.5.《XX市工程造价信息》（2007第7期）；7.2.6.《江苏省机械台班定额》（2002年）；7.2.7.《XX市工程建设概预算文件》（1996-2006年）。7.3.设备及材料价格7.3.17.3.2.材料价格按7.4.其它建设费用7.4.1.土地出让金为3750万元7.4.21.勘探费：3元/㎡2.设计费（包括前期规划、可研等）：35元/㎡3.施工前期建设费（包括三通一平等）：22元/㎡4.基础设施建设费（含供水，供电；燃气，CATV，通信等）：90元/㎡以上开发成本合计150元/㎡7.4.37.4.47.4.51.工程定额测算：1.2元/㎡2.人防易地建设：不考虑（地下室兼车库，平战结合）3.白蚁防治费：1.15元/㎡4.工程治疗监督费：2元/㎡5.新型墙体材料专项基金：8元/㎡6.散装水泥专项基金：1.5元/㎡合计为13.85元/㎡。7.4.67.4.77.5.固定资产投资估算根据本项目拟建的规模及建设的条件，结合XX市其它类似住宅楼建设的相关指标，本项目的总投资估算为9750万元，其组成如下：1.土地费用(含契税、市政配套费)：3750万元2.拆迁费用:0.0万元3.建筑安装费用：5014万元4.前期费用：264.95万元5.财务费用：184.44万元6.配套工程费：602.16万元7.管理费用：229万元8.营销费用：464.91万元9.不可预见费：158.85万元其具体构成情况详见附表1。7.6.资金筹措及使用计划7.6.1.依据XXXX置业有限公司计划，项目全部投资资金由公司自筹。7.6.2.详见下表：年份季度计划工作内容计划投入资金（万元）2007年1--3公司筹建、土地摘牌、项目调研及市场定位、规划设计等35004项目立项、规划报批（建设用地、建设工程）、土地预审、土地证办理、单体方案及施工图设计、建筑工程招标、物业管理公司招标、建筑监理单位招标等525.162008年1地址勘探、三通一平、施工许可报批、销售计划及策略的制定、桩基施工及土方工程建设、售楼处的建设及装修、项目贷款的办理、景观设计等320．282建筑主体工程建设（地下室及主体1—3层）、广告发布等2760.133建筑主体工程建设（4—14层）、墙体施工、销售价格报审、销售许可证办理、销售登记、销售开盘等1873.984建筑主体工程建设（主体封顶）、门窗安装、电梯等设备采购安装、项目销售等5682009年1墙体工程完工、室内外装修、室外工程及小区道路、景观施工、水电安装、项目销售等3222景观及道路施工、项目销售等4413综合验收交付、项目销售等254物业管理的移交22合计129732.33

第八章经济和社会效益分析8.1.房地产市场概况统计部门的数据显示，截止2007年6月份，全国部分中大城市普通商品住宅的价格同比涨幅明显，创下两年来的新高。普通商品住宅的价格也比去年有或多或少的上涨。房价飙升引起了各地政府的高度重视，各部门都积极采取措施对房价进行调控。从XX市2007年1-6月份的房地产市场交易情况来看，市区商品住房的供应面积以及销售面积与上年同期相比都有较大增长，供应与销售情况良好。1-6月份，市区商品住宅（不含政策性住房及独立、联排、叠加别墅）的算术平均成交价格为3480元/m2，与上年同比上涨6.07%。8.2.商品房供销的基本情况8.2.1.商品房供销总量1.供应情况2007年1-6月份，市区商品房累计批准预售93.96万m2，较上年同期增长29.40%；其中，商品住宅累计批准预售75.78万m2，同比增长40.75%。截止6月末，市区商品房月末累计可售面积为176.64万m2，较上年同期增长55.29%。其中，商品住宅月末累计可售面积为132.75万m2，同比增长46.23%。2.销售情况2007年1-6月份，市区实现商品房累计合同销售79.40万m2，较上年同期增长46.79%；其中，实现商品住宅累计合同销售5985套，合同销售面积70.38万m2，销售套数与上年同比增长51.06%；销售面积同比增长49.65%。8.2.2.商品住宅供销结构（不含政策性用房）1.不同面积段商品住宅供销结构2007年1-6月份，从不同面积段的户型结构来看：60m290m290-144m2144m22.不同价位商品住宅成交结构从不同单位段商品住宅的成交结构来看：2007年1-6月，市区3000元/m2以下的商品住宅销售套数所占份额为50.26%，较上年同期下降10.12个百分点。3000-5000元/m2的商品住宅销售套数所占份额为47.39%，较去年同期上升8.37个百分点。其中6月份，3000元/m2以下的商品住宅销售套数所占份额为41.15%，与上月环比下降10.43个百分点。3000-5000元/m2的商品住宅销售套数所占份额为56.65%，与上月环比上升10.92个百分点。从不同总价段商品房住宅的成交结构来看：2007年1-6月，市区单套总价在30万元以下的商品住宅销售套数所占份额为44.81%，比上年同期下降3.49个百分点。30-60万元的商品住宅销售套数所占份额为47.53%，比上年同期上升2.0个百分点。其中6月份，单套总价在30万元以下的商品住宅销售套数所占份额为40.61%，与上月相比，下降4.17个百分点。30-60万元的商品住宅销售套数所占份额为52.68%，较上月环比上升5.23个百分点。8.2.3.商品房价格情况（不含政策性用房）1.成交均价（加权均价）2007年1-6月，市区商品房的平均成交价格为3721元/m2，较去年同期相比上涨7.73%。其中，商品住宅（含别墅）的平均成交价格为3094元/m2，同比上涨8.52%。2.区域住宅成交价格（加权均价）情况2007年1-6月各区域的商品住宅（不含政策性住房及别墅）成交价列表：区域2007年1-6月2006年1-6月同比市区算术均价311329256.43%加权均价285127244.66%主城区算术均价348032816.07%加权均价318929996.34%城中中心区47944880-1.76%次中心区382636016.25%东片357732589.79%东南片3499305414.57%西南片318230902.98%西片00~城东北片299828305.94%南片2819253111.38%城南东片00~西片388735888.33%城西北片322729858.11%中片29862990-0.13%南片00~丹徒片区2121184115.21%大港片区15941787-10.80%谏壁片区1957158423.55%从1007年1-6月各区域的商品住宅（不含别墅）成交价格来看，涨幅分列前三位的依次是：谏壁片区、丹徒片区、城中东南片。2007年1-6月各区域商品房（别墅类）成交均价列表：区域2007年1-6月2006年1-6月同比市区算术均价4428370919.39%加权均价4802373328.64%主城区算术均价4892411318.94%加权均价5119420921.62%城中中心区00~次中心区00~东片5570398239.88%东南片00~西南片00~西片00~城东北片459345650.61%南片4377351824.42%城南东片00~西片5029438714.63%城西北片00~中片00~南片00~丹徒片区4458305445.97%大港片区25392748-7.61%谏壁片区00~8.3.今后几年商品房价格走势预期分析综合分析近2-3年内商品房价格仍有一定上升的空间，一些地区、一些项目的商品房价格仍然会有稳中有涨。造成商品房价格持续稳步上升有以下几个原因：1.城镇化进程的加快、拆迁安置、外来人口的增长，将增加房地产的市场需求，导致一段时间内投资保持一定的规模，房价也不会下跌。2.一部分家庭有改善住房条件的需求，现在有不少居住面积在80平方米以下的家庭预期达到住房面积在100平方米左右，一些家庭卖老房购新房，以小房换大房的情况不断出现，加之，XX市城市规模框架拉大，城市化水平不断提高，城市人口不断增加，新增住房需求也不断上升。3.土地开发成本将稳步上升，前几年房价过快上升与使用土地价格由行政划拨到有偿协议转让，再到挂牌竞价交易和拍卖竞买的出让方式，导致地价上涨幅度大，前后落差大有直接的关系，特别是一些外地开发商的加入带动XX市土地价格的直线上升。而现在土地一律实行挂牌竞价上市或拍卖竞买出让，因而土地价格是在同一平台上稳步上升，这一落差随着土地市场化运作的不断成熟而逐步缩小。4.建设成本的逐步提高，为了适应人们对居住不仅要面积大，还要环境好，不仅要地段好，更要配套齐全。因此，为提高住房的品质、档次，开发商不断在房屋外观质量、配套设施上、环保、节能、智能化上不断更新、完善，房屋的建造成本也不断提高。5.城镇居民人均可支配收入逐年增长，居民对房价的承受能力进一步增强。6.人民币升值趋势未改，推动房地产持续走强。8.4.现行的商品房价格政策依据我国WTO议定书的规定和国家、省、市商品价格管理办法规定：经济适用房和普通住宅商品房为政府指导价，高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由企业自主定价。商品房价格主要由成本、利润、代收代缴费用、税金和浮动幅度组成。1.成本：主要有土地征用（出让）及拆迁补偿费用、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费、销售费用、财务费用等。2.利润：经济适用房的利润率最高不得超过3%；普通住宅商品房的利润率最高不得超过8%；高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。3.代收代缴费用：广义上讲主要由财政部门代收的城市市政公用基础设施配套费，其它行政事业性费用和经营性收费组成。目前主要有行政事业收费24项，收费金额为每平方米260元左右。经营性收费项目主要有14项，收费金额为每平方米40元左右。代收代缴费用，约占房价的10-15%。4.税金：按国家规定计征，目前为销售收入的7.05%。5.浮动幅度为：经济适用房最高不得超过基准价格的3%，普通住宅商品房最高不得超过基准价格的5%。8.5.项目市场需求分析及预测8.5.1.住房现状和需求中心城区住房现状。依据2006年住房调查，至2005年底，XX中心城市城镇居民住房总建筑面积为1896.88万平方米。“十一五”期内住房需求。依据《XX市城市总体规划（2002-2020）》，2010年中心城规划人口为95万，人均住宅面积35平方米左右，我市住房总需求约3450万平方米。根据“十五”期末不同收入水平家庭结构比例，“十一五”期内，应建设商品住房1400万平方米，建设政策性住房150万平方米（其中经济适用住房147.25万平方米，廉租住房2.75万平方米）。8.5.2项目区域市场供应及销售情况本项目所在区域属城东南片，目前，在本项目周边地区同期进行开发建设的住宅项目主要有江南世家、沃得花园、四季经典、古桥名苑等，具体情况如下：项目名称江南世家沃得花园四季经典古桥名苑位置（主城区）城东南片城东南片城东南片城东南片推出面积（M2）约14000约15500约27000约22000主力户型90-150100-150100-16090-180销售均价3285337030912947市场定位中端中高端中高端中端销售情况较好较好一般一般配套条件较好较好较好一般8.5.3市场定位本项目区域位于位于丁卯经济开发区、江南世家南侧，东接谷阳路，西侧为公交总公司，北临丁卯桥路。该区域是联系XX主城和XX新区及南徐新城的枢纽，交通便捷，因此项目住房定价优势明显，市场销售前景较好，项目住宅预期售价为3800元/平方米。项目有8370平方米的商业，其中街铺4200平方米，集中商业4170平方米，整体均价约为6000元/㎡。销售期的确定，根据项目策划方案，投资方拟成立营销团队自行销售，项目建设期2年开发完成，营销部于2008年上半年可将团队组建完毕，下半年进行销售期，销售周期为24个月。8.6.财务评价8.6.1.销售价格预测本项目高层住宅的售价初步按3800元/平方米测算，可供销售面积27500平方米，销售期1.5年，销售率为100%。商业办公用房平均售价为6000元/平方米，可供销售面积为8370平方米，销售期2年，销售率95%。市政、物管、社区服务用房计算投资，但不计算收入。计算期内销售收入为21847.77万元。如下表：名称可销售数量价格收入(万元)高层住宅27500(㎡)3800元/㎡10475.08商业、办公8370(㎡)6000元/㎡5022合计35936㎡15497.08资金回笼计划见附表4。8.6.2.销售时间预测根据开发销售计划，项目销售2年完成(不含建设期)，项目第一个半年预售50%，第二个半年销售30%，第三个半年销售20%，项目不考虑价格上涨因素。8.6.3.销售税金及附加依据国家相关法律规定，项目营业税及地方教育附加费税率为5.05%，土地增值税预征为销售额的1%，印花税税率为0.005%。8.6.4.土地及开发成本摊销项目建设期2年，销售期2年，土地及开发成本按年销售建筑面积平均摊销。其中，08年摊销3631.5504万元；09年摊销5638.4598万元；2010年摊销286.7014万元。8.6.5.总成本费用估算8.6.5.1.项目年按15人（含销售人员）每人年工资福利6万元计算，则项目年支出工资福利90万元。8.6.5.2.利息支出按贷款额2000万元，1年期，贷款利率7.722%计算的利息金额为1544400元.8.6.5.3.其他费用其他营业费用包括办公经费、营业场所水、电及其他费用，上述费计算有固定资产投资的营销费用中。8.6.7.财务评价项目计划销售2年，计算期内项目总营业收入为15497.08万元，销售税金及附加为786.48万元，利润总额为3698.29万元，全部投资利润率为38%(计算期2年)。（详见附表2）计算期内项目投资内部收益率为67%，按折现率16%计算的全部投资现金净流量产生的净现值为3080万元。结论：项目的初步定价在市场能接受的范围之内，投资利润率符合国家普通商品房开发建设的有关要求。8.6.8.盈亏平衡分析项目建成后总成本费用为9732.33万元，其中固定成本为9732.33万元，可变成本为0万元，现金收入为15494.3925万元，销售税金及附加为2600万元。保本销售量=固定总成本+可变成本+年税金=9732.33+0+2600=12332.33万元年保本销售率=12332.33/15494.3925=80%(占全部销售)8.7.社会效益8.7.1.项目实施是促进城市土地开发、加快城市化进程的要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会的一项极为重要的任务。依据《XX市城镇体系规划》（2002-2020）预测，2005年XX城市化水平为55%，城镇常住人口161.7万；2010年为60%，城镇常住人口183.6万；2020年为70%，城镇常住人口231万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模的主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通的影响主要指新的土地开发项目利用建成后，产生和吸引新的交通量，给附近已有道路设施的交通运行及周围环境造成影响，有的不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。一个城市的可持续发展，有赖于现代化的城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度的开发下能够保持有机的运作，最有效的方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受的水平，同时，明确发展商需承担的交通责任——负责新增加的交通设施费用，以减少政府的开支，协调好土地开发与交通建设的关系。自2001年以来，XX市城市市政道路建设不断加快，城市框架不断拉伸，主城区逐渐向东、南、西三方扩展。伴随城市化进程的加快，政策逐步到位，以住宅建设为新的经济增长点和消费热点的格局将逐步形成，城市的经济建设和社会发展将上一个新台阶，为加快XX丁卯经济开发区房地产开发建设提供了极好的契机。本项目的开发建设，将有效促进城市基础设施及公建配套的完善，进一步加快丁XX新区卯经济开发区建设进程，扩大新区普通住宅的市场供应，提升丁卯开发区的土地开发价值。本项目开发体现了城市基础设施建设及增加城市发展区域的相互关系，通过本项目建设为城市基础设施建设提供用地，通过城市基础设施建设增加城市发展区域，为各类产业提供用地，创造就业岗位，促进新增城市人口就业，提高经济收入水平，以此形成良性互动，协调发展的依存关系。8.7.2.项目实施是提高企业自身竞争力的要求江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现为以下几方面：1.外来投资者强力介入。中国庞大的房地产市场吸引了众多的淘金者。一批实力雄厚的工业企业集团、电信集团、省级外贸集团开始进入房地产开发行列。2.异地开发已成潮流。在全国，一部分大型房地产开发商正把目光从房地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的城市，实施跨市、跨省区的大开发。江苏已成为众多房地产商追捧的热地。3.房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼、商业用房、商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及一些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展的重点对策主要有；1.房地产企业自身要进一步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限的、不可再生的。要从环保的角度、长远的观点，有计划、有限度的获得土地、计划开发，避免成为供地者。2.加快房地产结构调整的步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产发展的主要方向。房价只有贴近老百姓的购买能力，才能激发人们的购房欲望。房地产开发一要进一步提高安居工程、经济适用房的开发比重，二要选择交通比较便利的区域建普通商品房。3.提升企业的竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在一些不利因素：（1）.资质等级偏低。（2）.企业规模比较小。（3）.房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临的不仅是省内的竟争，而且是全国范围内的竞争，甚至还有境外投资者的竞争，没有强大的实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范的开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。

第九章法律、法规或者规章规定的其他内容9.1.XX市现行的住房政策与策略9.1.1.积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策1.保证普通商品住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，达到开发建设总面积的70％；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。2.适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。3.停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应。9.1.2.加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革1.加强普通商品住房建设。应推行和建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。2.严格落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。3.逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，逐步推行建筑主体封顶后销售的模式。9.1.3.加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围1.政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，政府相关部门统一组织实施。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房管部门会同建设等部门统一制订。2.政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的5％应用于廉租住房建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。3.逐步完善城镇廉租住房制度。建立和完善以发放租赁住房补贴、租金核减为主，实物配租为辅的城镇廉租住房保障制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法，建立保障对象档案和信息管理系统；逐步提高城镇廉租住房补贴标准，适度扩大城镇廉租住房保障对象的范围。4.规范经济适用住房建设。合理确定经济适用住房建设规模，进一步完善经济适用住房的建设和销售管理制度，严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设和销售过程的监管力度，真正解决低收入家庭的住房需要。9.1.4.加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。9.1.5.积极稳妥的开展老城区、历史街区有机更新和老小区改造。1.进一步加强老城区及公有住房综合改造，可以通过“平改坡”改造、成套改造、房屋维修等多种方式，改善旧住房功能、增加使用面积、维修更新设备、美化小区环境、完善社区设施，加快改善居民的居住质量和居住环境。2.在名城保护方面，对西津渡、伯先路、大龙王巷三个历史街区重点保护，并对其内部及周边环境加以修缮、整治，特别要大力改善基础设施，提高居住质量、改善居住环境，每年治理危房约1万平方米。3.为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，完善市区老住宅小区功能，改善老住宅小区的居住环境，争取每年实施5个以上老住宅小区的整治改造，面积30万平方米左右。9.1.6.发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。9.1.7.整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。9.1.8.积极发展住房二级市场和房屋租赁市场1.进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，基本建立二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。2.进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。9.1.9.完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场分析监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。9.1.10.加强房地产市场引导坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。9.1.11.加强住房发展的战略研究与法制建设规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。9.2.项目招标组织（设计、施工选择）9.2.1.编制依据1．《工程建设项目申请报告增加招标和核准招标事项暂行规定》（国家计委令2001年9号）；2．《中华人民共和国招标投标法》；3．《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令2000年第3号）；4．《工程建设项目自行招标试行办法》（国家计委令2000年第5号）；5．《江苏省建设工程招标投标管理办法》（江苏省政府令1995年第65号、2003年第6号）；6．《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》（建设部令2001年第89号）；7．《工程建设项目施工招标投标办法》（7部委令2003年第30号）；8．《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工直接发包管理暂行办法》的通知（苏建招[2001]318号）；9．《江苏省机电设备招标投标管理暂行办法》（江苏省政府令1999年第152号）；10．XX市的招标投标有关规定。9.2.2.项目概况1．建设单位性质：港澳台独资企业；2．建设地点：丁卯桥路南，谷阳路西原天翼汽修厂地块；3．项目性质：房地产。4．项目建设投资总额及投资范围：项目固定资产投资为9732.33万元。工程投资范围包括建安工程，市政工程（道路、供电、管网），水系景点工程，绿化，消防设施，及设备采购等。5．项目资金来源：项目全部投资资金由XXXX置业有限公司自筹和申请银行贷款组成。9.2.3.招标的基本情况根据《中华人民共和国招标投标法》及《关于对民营开发工程项目承发包实行备案管理的通知》规定，本市民营房地产开发工程具备直接发包条件，采取备案制办理备案手续，操作程序如下；1.凡是民营房地产开发的工程项目，均可采用备案方式到市建设工程交易中心办理相关手续，在领取《施工许可证》后实施工程建设。2.实施备案的工程项目应具备工程建设立项批文、建设工程规划许可证、施工图设计文件审查合格书、抗震设防审查证书，装饰工程还需提供消防许可证。市建设工程招标投标管理办公室对建设方营业执照、验资报告，施工方营业执照、资质证书、项目经理证书以及施工合同进行核查、备案登记。3.建设方选定的施工企业必须具备与工程建设要求相应的施工资质及其相关证书，具有良好的社会信誉和施工能力。4.实施备案的工程建设项目应当遵守国家、省、市工程造价管理有关规定，严格控制工程造价、实行互惠互利。5.项目经理承接工程数应符合国家有关规定，原则上一个项目经理只能同时承接2幢主体工程的施工。9.2.4.项目核准制根据《国务院关于投资体制改革的决定》和省政府有关项目核准的规定以及《XX市企业投资项目核准实施细则》，房地产项目属于核准项目，XX市规划建设用地范围上的项目由市级政府投资主管部门核准；各辖市规划建设用地范围上的项目由辖市政府投资主管部门核准。9.2.4.1.办理房地产项目核准的前置条件1.国土、建设、环保、规划等部门出具的规划选址意见书、用地预审意见和环境影响评价报告的审核意见。2.发改委会同银监局及相关银行和中介机构审查项目资本金情况，比例达到35%及以上方可申报核准。3.属于列定的年度拆迁计划，没有拖欠农民工工资。4.已列入房地产年度开发计划（发改委、国土局、建设局、规划局、房管局、银监局、统计局等部门联合制定），没有拖欠政府土地出让金行为的（在用地预审意见中注明）。9.2.4.2.项目核准程序1.房地产项目编制完成项目核准申请报告（含项目概算）后，完成各项前置条件的预审；2.符合要求后向行政服务中心发改委窗口提交项目核准申请报告，由该窗口进行初审；3.初审符合要求后，行政服务中心发改委窗口会同投资处等相关业务处室进行审核把关，审核通过后起草核准报告，报发改委分管领导签署意见。9.3.消防9.3.1.依据及标准1.《中华人民共和国消防法》（1998年9月1号实施）；2.《中华人民共和国消防条例》；3.《江苏省消防条例》；4.《消防改革与发展纲要》（1995年2月20日国发办[1995]11号文转发）；5.《城市消防规划编制要求》（公安部消防局1998年）；6.《城市消防规划编制要求》（江苏省公安厅1996年）；7.《城市消防规划建设管理规定》（公安部、建设部、国家计委、财政部1989年）。9.3.2.消防工程规划与建设9.3.2.1.现有消防站及规划项目区域建有消防站一座，为标准普通站建制，消防站消防装备已经按GNJ1-82《城镇消防站布局与技术装备配备标准》要求执行，保护半径可达5km。消防站接警10分钟内可到达项目建设区。9.3.2.2.消防供水工程规划1.城市道路消防供水管网管径分别为DN800、DN500，消防给水管网成环状布置，向环状管网供水的干管不少于2根。2.城市消防栓布置间距不得超过120m，项目规划在道路两侧设置消火栓。所有消火栓的规格统一，管网的末端压力均不小于0.15MPa，流量不小于15l/s。9.3.2.3.消防道路规划本项目道路规划建设时已考虑满足消防道路的要求。9.3.2.4.消防工程建设项目消防工程规划与建设由消防部门按照国家对消防规划编制的要求进行编制后随道路、给排水工程一并实施建设。9.3.3.消防安全保证消防工作日是日常经济活动的保证，各施工企业和生产开发企业必须严格执行《中华人民共和国消防条例》，实行“预防为主，防消结合”的方针，切实做好项目建设的消防工作。9.3.3.1.XX市消防支队在本项目区域内设有消防大队，负责区域建设项目的消防设计方案的审查，消防日常管理工作，以及片区的火警处置工作。根据城市消防管理的有关要求，项目建设应继续认真做好消防工作，以消防队为主要负责，做到消防工程基本无盲区。9.3.3.2.项目建设过程中，加强对各施工企业的消防知道的宣传教育工作，强化消防意识，尤其在机械化施工中，加强对油料的使用、贮存、易燃易爆物品的管理工作。重点防火区域（点）要按照要求配备防火消防设施或器材，并定期维护保养，使消防设施处于完好状态。9.3.3.3.变电所等建筑物按照GBJ16-87《建筑设计防火规范》的要求配置消防设施，并按照规范的要求，道路形成环状，室内留有消防通道，各建筑物的间距符合防火间距的标准要求。重点消防区域设置火灾自动报警系统，并自动开启有关消防设施，以及安全联动系统。9.3.3.4.在道路上设置消防栓。消防给水与生产、生活给水合用统一给水系统，低压制供水，与城市给水管网相联。结合城市给水管道的敷设，主要道路按照间隔不超过120米设置消防栓，保证达到城市消防给水的要求。9.3.3.5.室外消防用水量按同一时间发生二次，一次来火用水量25l/s，火灾连续时间2小时计。除利用城市给水系统外，消防备用水源可以利用区域内及周边地区的河流等自然水体。9.4.安全9.4.1.安全第一，预防为主，历来是生产工作的重点。项目房地产开发建设过程中除招标有资格、有丰富施工管理经验的单位参与建设外，施工企业还必须有一套完整的安全生产管理的规章制度和措施，保证工程建设的顺利展开。9.4.2.根据不同施工的要求和施工方法，制定相应的安全生产保障措施，并加强施工现场的安全管理和监督工作。9.4.3.项目建设范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在。施工现场配有良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序进行。9.4.4.现场用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备安要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。9.4.5.项目配套施工要注意对原燃气管道、给水、供用电、通讯工程的保护工作，要求事前清楚，施工证实，开挖保护，施工不揭露。9.4.6.进驻企业在项目建设前期必须按照国家建设程序，做好建设项目的安全方面研究工作。9.5.工业卫生9.5.1.本项目内容为房地产开发建设项目，要严格按照XX市城市市容和环境卫生管理要求，做好项目建设期间和建成后的日常城市市容和城市卫生管理工作。9.5.2.所有参加工程建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾的运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。9.5.3.施工企业必须根据施工特点，为施工人员配备必要的劳动保护设施。

第十章结论XXXX置业有限公司隶属香港XX投资集团，凭借集团多年的房地产开发发展经验，通过市场竞争获得丁卯桥路南、谷阳路西、原天翼汽修厂地块进行“XX国际”开发是企业通过市场调研后作出的重大投资战略决策，“XX国际”项目的开发实施将成为目前XX市最据品质性、设施最完善的小区之一，项目实施将有效扩大房地产市场供应。XXXX置业有限公司具有完成项目开发实施的技术、经济、管理能力，项目开发、投资计划可行，项目市场定价科学，能确保在预期销售期内完成销售。项目财务分析结论可行，财务评价指标在国家规定的普通房地产开发收益水平范围内。综合各种分析，“XX国际”房地产开发项目市场定位准确，投资资金落实，经济效益良好，符合相关政策及法律法规，项目可行。附表一：丁卯项目投资成本分析序号成本科目单价(元/平方米)总价(元)累计(元)备注一土地成本土地出让金￥570.44￥22,900,000.00￥27,610,616.0040144.2市政配套费￥94.52￥3,794,616.00地契税￥22.82￥916,000.00二前期费用勘查设计费￥38.00￥1,525,479.60￥2,649,517.20含建筑、景观、管线等设计五通一平￥22.00￥883,172.40场地平整、临时水电等其他￥6.00￥240,865.20其他设计、验线、会审、会评三规费散装水泥￥1.50￥54,208.80￥529,439.28间接开发成本白蚁防治￥1.15￥41,560.08墙改费￥10.00￥361,392.00渣土费￥2.00￥72,278.40四建安费土建￥1,100.00￥44,158,620.00￥50,140,105.80含常规地下室建造、室内外安安装￥40.00￥1,605,768.00装、住宅电梯、小区智能化等设备￥90.00￥3,612,978.00质检监理￥11.00￥441,586.20土建费的1%其他￥8.00￥321,153.60间接开发成本五基础设施费室外工程￥70.00￥2,810,094.00￥6,021,630.00含水、电、气等建设费绿化环艺￥60.00￥2,408,652.00含景观、道路等建设费小区配套￥20.00￥802