梅林一村标书正文

第一部分提高物业管理服务水平的整体设想及策划提要：CPM公司承诺：两年内使梅林一村成为全国城市物业管理优秀示范住宅小区，成为中国住宅区物业管理行业的前卫和榜样。可持续发展战略是梅林一村物业管理工作的主导战略。引入住区形象设计与建设（DIS）概念，提高梅林一村形象塑造功能。贯彻梅林一村人性化管理方针。现代物业管理实践需要现代管理理论的指导。一、深圳市中航物业管理（CPM）综合优势CPM公司是深圳中航企业集团全资企业，是深圳市最具实力的物业管理企业之一，积累15年各类物业管理经验，实力雄厚，信誉卓著，对接管梅林一村物业管理拥有充分的信心。CPM公司的综合优势有以下几点：（一）、强有力的企业文化赌CPM塞公司的企业郊精神是:敬贴业、服务、肥创新慈CPM新公司的经营求管理理念:谈以人为本,挖以客户满意板为目标,为巴社会提供最取佳的物业管中理服务.孤CPM诞公司发展战办略为：创建位中国物业管喜理行业的名尿牌企业。雹上述内容构崇成了甚CPM际公司丰富的淘企业文化。爱（二）、坚相定的发展信霜念堡面对中CPM掠巨大的市场见空间和严峻叫的行业竞争虽,仪CPM许公司确定了币创建中国物画业管理行业酿名牌企业的爆发展战略,番并为实现这游一目标全力娘以赴.晨CP胶M守公司员工决盼心把所有的历力量凝聚在雁创建物业管椒理名牌企业间这项工作中诸,着眼于长如远发展,培缎养我们特有唱的专长,巩轻固我们的竞臭争优势,团率结一致,不畏懈努力,直裕到成功!贡（三）、素虚质优良的管恐理队伍傍具有一支富召有敬业精神条和实践经验剂的管理队伍脏,抱有创建系中国物业管凝理行业名牌穴企业的坚定包信念.其中月,很多骨干灯来自于我国趁航空工业乏骨干企业,略综合素质优蓄良.岁（四）、完迅善的质量保千证体系浙CPM嫁公司具有浸ISO90蜻02抬物业管理质秃量保证体系幸,并获得英技国熟BSI串、国内雕SQCC仿两家认证机绿构认证,保芦证了货CPM练公司物业管梳理工作的规夺范化、标准蜘化以及管理狼队伍良好的浆质量意识.筑（五）、物意业管理一条搅龙服务能力竟CPM蒙公司积累了促15沃年物业管理齿经验,对各粮类物业基本棉设施由电梯也、中央空调本、电力总屏话、给排水设纲备、消防系猛统、保安系芒统、大楼中熔央控制系统灶直至停车场瞎管理、卫生忽绿化工程等债均有相当的丸认识,从而鸽可以按大楼究的设计、实古用需求,安嫩排、规划出祥一个最经济割而实用的物绣业管理方案抢,并确保各薪项系统运行寿正常,维修营及时,使业绘主、客户享塔受更完善的鸣服务.泡CPM尾公司具备了缩物业管理一紫条龙服务能无力，对接管捷梅林一村这输样的大型住膊宅小区就有期了更大的信司心和把握。私（六）、雄邻厚的多元化灵经营实力决围绕物业管方理主行业进策行多元化经岁营是提高物及业管理公司者综合实力的馋重要措施.镰几年来,秒CPM膏公司在物业唱租赁代理、液物业保险代号理、物业管鞋理咨询、机妄电设备安装直、电梯维修叮工程等方面兆形成了一定险的经营规模招，取得了良拆好的投资回江报。公司还宅成功地创办息了中航健身贞会、深圳唐栋人食街、中胳航汽车美容接等企业,经蝶受近三年市缸场历练,取梅得了良好的将经济效益和仁社会效益,墙受到广大业啊主、客户的僻好评.帽（七）、以揪俭为荣、财纷尽其效的优藏良传统鞭CPM挣公司拥有雄驱厚的经济实蓄力,依托深膝圳中航企业躁集团的综合绵优势,对争锁取更多的物证业管理份额痛具有坚定信浮心.同时,棋我们又有勤赚俭办企业的汤优良传统,臣以俭为荣,搞财尽其效.餐在近年来健参与对外承圆接物业管理渣项目过程中丑我们坚持每象一个项目在眨物业管理合吓同期内保证屈达到收支大敬体平衡,略侍有节余.委为了实现企舅业的发展目鸟标，浙CPM飞公司提出了氧体制是基础赔，人才是关随键，科技为娃先导，品牌患为目标的四购项重点工作棒，决心为推已动我国物业松管理行业的上发展做出我灰们应有的贡毯献。锡二、高标准耐、高水平管摄理的措施晓深圳市中航桶物业管理有串限公司（章CPM厅）把梅林一愤村物业管理耕总体目标确筛定为：凭两年内使梅什林一村成为艘全国城市物也业管理优秀乓示范住宅小送区，成为中龟国住宅区物愈业管理的前篇卫和榜样。季要达到这样界的管理目标斑，在措施上平离不开下列蝶的基本方面灿：裤建立和实施千完善的物业顾管理质量体永系（案ISO90竹02饮和抢ISO14瑞000扎）。愿培育高素质尤的员工队伍泰。次现代化的物蚂业管理精良酬设备。拉营造富有特牌色的社区文魔化。辛按照发达国桂家的管理趋颜势，保证管寻理上的超前盖性、创造性枝。峡这些基本措台施在以下各兔章节将陆续新描述。除此另之外，我们沃认为还应着单重强调以下单几项措施：断（一）、建演立适应市场娘经济的企吨业疮体制山深圳市每物业管理步行业的竞争铸在比管理水倒平、比资金闹实力、比管客理规模的同挪时，已上升荒为在真正市加场化动作基胜础上的持续释竞争，而要伶在这场持续寄竞争中取胜蹲，在企业机衰制上必须要稠具备优势。粪体制是基础脏，人才是关尘键项。梅林一村每物业管理墨企业应该率宁先在企业体扛制上突破国焰营企业众所择周知的束缚距因素，从根歪本上保证梅攀林一村架物业管理投的健康发展近，从而实现的其崇高的管毯理目标。室CPM挺公司正是着崇眼于企业体赵制这一关键圣因素，自9心8淡’阿年以来，积暂极策划和实定施像物业管理卖企业体制转预轨方案，使有员工队伍的旗责任感、使糖命感得以切全实加强，保赶证了布物业管理捐持续稳定的扣发展动力，融使我们对梅病林一村疫物业管理节全过程充满撤信心。批（二）、保僚持梅林一村伙物业管理亡的发展后劲浊我们认为：凡物业管理河企业应实现虽经济效益、嚼社会效益和忌环境效益的拾综合统一悔，而同时也层认为，三个讲效益中，首鼻先要确保经局济效益，盈及利毕竟是兴学办箭物业管理盯企业的重要抖目标。没有彻经济效益，米就无法确保逼长远意义上承的社会效益欣和环境效益拦。对梅林一裂村来讲，我嗓公司有实力扭在投入约葛350肠万开办费的州同时，再投锯入李350台万元使管理肆体系的软、畅硬件系统进团一步完善，泳并通过总体训规划的实施组，确保梅林尽一村接管前锋二年暂时亏颂损，第三年港持平，五年横全过程实现狮收支平衡、熄略有节余的义目标。我们观不赞成投标狠单位不计成她本地高额投煮入，坦而本着适当庄投入、发挥前每一元钱的润潜力、靠卓萝越的经营管继理取胜的原详则，使梅林蚀一村摧物业管理农留有充分的尼发展后劲，左为我国大型牲住宅区吩物业管理辆探索一条可概持续发展之青路。沸（三）、实赌施住宅区人茎性化管理穗我们把人性喝化统物业管理举理念确定为龟：扔尊重每一位继业主、客户恩，尊重每一呜位管理员工脖，在管理、上环境、空间辜各个层次和后环节营造一互种既相互信描任、相互尊互敬，又有明流确的行为规惠则这样一种拆和谐、有序搂的舒畅环境壁和文化氛围们，从而使人强们的潜力得武到充分发挥采，人们对工盲作、生活、芽文化上的品昨味需求得到装满足。我们迷坚持做到：桐每一套仅物业管理兴方案的实施费要得到业主欧、客户的充馅分认可，公按司的经营管碍理理念要得远到管理员工膊的普遍认同息，在物业管窜理的各处细油节，要体现埋出对人的珍灯爱和关怀。吊具有人性化匠、富有文化雕色彩的廊物业管理将鲜是梅林一村核物业管理帮的重要特征熊。摸（四）、注滥重发挥业主壳自治、自律帐的功能絮成熟的住宅要区阔物业管理渔决不是管理辣公司单向的干推动，而应夸该得到广大卫业主的真诚艰回应，变单冷向推动为录双向共管魄。只有启发毙广大业主共腐同参与录物业管理费，增强业主猫自治、自律半功能，使业介主自治、自惨律与专业化裤物业管理芝相结合，才伏能使梅林一喇村志物业管理饮真正得到升搞华，这是发午达国家和地泪区念物业管理奉的重要经验风。为此，我宝们将充分发抚挥梅林一村届业主管委会钳作用，建立骗从业主管委蒜会到各住宅规楼楼长直至领各位业主自输治、自律组琴织网络，通盗过社区文化寇活动，潜移何默化地增强汇业主参与管队理的意识。陪（五）、发惕挥深圳中航因企业集团的其综合优势此梅林一村稿物业管理承从规模、技摔术含量到管唐理档次各个老方面在国内宵都是空前的犁。为了确保典管理目标的饭实现，我们炸在调动本公倾司人、财、售物力的基础押上，把发挥卫中航集团的印综合优势作舒为一项重要培措施。中航镇集团是深圳仓市最具实力税的企业集团熔之一，在企绒业信誉、员鹿工素质、技楚术实力、资始金实力和发证展规模各方唤面具有雄厚急实力，在住应宅小区规划副、设计、开遵发、界物业管理及刺塑造文化等携方面积累有溜丰富的经验兔。题CPM止公司参与梅翁林一村钞物业管理透投标，决不缸仅仅代表一灯个即物业管理芒企业，同时批也代表中航掩企业集团的式加入。发挥弊CPM铁公司的管理殊优势和中航研集团的综合罩优势，我们椒相信会圆满壤完成梅林一想村筋物业管理碌艰巨任务。科三、管理深单度和广度的赵做法评社会在进步在，时代在发顷展，对于梅冤林一村广大持业主而言，幅物业管理服除务的深度和航广度是没有耕止境的。如佛果在管理深棉度和广度上朋全面依靠物弯业管理公司泪，效果只能择是事倍功半粮。朵在本标书嫩第二部分第跑二节以及第裳七部分便民隶服务一节，封均详细陈述幕了在梅林一俯村物业管理济深度和广度稠上的做法。烛我们认为膝，随着社会贤的进步和社精会分工专业敲的深入，物泉业管理公司掘在管理深度种和广度上，雄应尽可能和耐社会各专业瓶服务机构联和合，满足业晶主、客户的监多方面需求纷。我们提出增以下三项措硬施：区（一）、在帐梅林一村商表业区域建立耀完善的居民贡生活商业网捆点。铃在商业面积沾租赁过程中显，应按照总订体规划，从穿满足居民基艇本生活需要峰做起，大到北超市、家电过维修，小到辜针头线尾，灾设置小而精荣的商业铺位抖，为居民提摧供便利条件锁。泻（二）、管闪理处全方位诵建立商业服讲务信息网。亲与各商家、决专业服务公杀司建立广泛复联系，满足袋居民需求。您如物业保险催代理、家庭孕理财咨询、搁租赁代理等哄。剑CPM教公司还将通唤过在梅林一采村开办唐人贿食街、中航疲健身会、中勇航汽车美容红、天虹商场赏分店等多种终形式，满足逮居民需求。营（三）、充阀分利用计算此机网络手段盗。听要实现住户姓网上购物和蚁信息即时沟风通，使住户倦体验科技现铜代化住宅区午快捷、方便漏的全方位服笼务，这是管貌理处增加管目理深度和广叨度的治本之规计。真四、超前性午、创造性、达全方位服务士的意识绪（一）、超战前性是梅林渔一村物业管催理前卫和榜故样地位的标迷志。院梅林一村作步为全国标志晴性、示范性萝的住宅小区稠，物业管理珠工作要保持食一定的超前丙性，扩展居因民的视野和皇观念，体现修物业管理前摸卫和榜样作停用。重点由牢以下几点组雪成：背实施住区形宏象设计与建沿设（未DIS刚）工程纺住区形象设花计与建设（退DIS艇）是继企业栽形象策划狐（皮CIS连）之后更富耀时代特色的速新概念。它竿既是住区的标“族美容术顾”炭，更是住区边的唐“微健身法挂”扮，已经同资卡源、人才、固科教、环境晴、信息等一笋样，成为构就成住区发展击的要素之一泼，同时，具守有对住区形蛮象的塑造功涌能和对物业厅的增值功能婚。摩如果说可持航续发展战略眨是梅林一村依物业管理工理作的主导战怜略，则住区考形象设计与兽建设应成为匹重要的辅助给战略。杀全面体现对隐残疾人的关徐心扑我们将在每上一栋楼设残俩疾人专用车丰位，整个住灭宅区对残疾索人实行无障宴碍通行，公挂共卫生间设伴残疾人专用么位，公共区姥间设有关照筒残疾人的标荷识。这一措见施不仅体现寺了对残疾人莲的关爱，同劲时也会提高谈居民的文明欣意识。趁使梅林一村检成为兴“饺生命保养中凶心盏”税如同保养汽乘车、保养机骂器一样，人槐们的身心更扣需要保养。军通过区内设怠置的稻“机心理咨询茶”局、他“寄健康服务中堆心虾”也、巾“修康复中心料”贸、辅“辫健身会只”拾以及良好的献环境管理，阔使人们一走羡进梅林一村龄，就感觉走卸进了出“考生命保养中必心贯”芽。菊对物业管理是部分项目实蚊行分承包方痰式总随着市场经激济的完善，谅物业管理各锄专业实行分雨承包方式将显是必然趋势只，深圳市绿折化、清洁、创智能系统维胆修等均已具垦备了良好的需服务质量，姥因此，我们附计划在梅林胆一村物业管歉理工作中，胶将清洁、绿欲化专业分包湖给相应的专铅业公司，并饰控制其服务阀质量满足要赵求。啄商业、娱乐病项目与住宅纽区适当隔离艳严格按总体铺设计控制商名业、娱乐项墙目的位置，锅严格按区域冰功能确定项眨目，确保住篇宅区环境质魔量。制倡导愿“平邻居守望另”秋意识个在发达国家西住宅区，为预了提高安全翠度，特别倡淹导住户不但液要注意自家旅的防火、防顺盗，而且要茂注意邻居住砌户的安全，课特别是在邻脖居出门在外扬的时候，要燕主动帮助旦“蹲守望栏”元，并在住宅读区内设有若但干该“脱邻居守望变”纵广告牌。这昆种作法体现捉了居民安全肠管理的自治寸意识。我们润将在梅林一倦村借鉴这种弯富有实效的剥措施。咏（二）、创先造性是梅林夺一村物业管默理的生命源院泉效科技在进步最，人们的观汇念在不断地小转变，人们俭对住宅区的宁各种需求也棋在不断地扩脉展。梅林一浙村物业管理胀只有不断地某创新，吸收归国内外社区涉管理精华，部才能不断完页善，并保持垂其前卫和榜纲样的地位。鄙比如：完实行物业管凤理企业多元才化经营蕉CPM移公司创办的本“闪中航健身会有”柜、隆“殿唐人食街地”庄、惰“稼中航汽车美丽容蹦”尼等项目均是锤社会效益、肤经济效益俱弓佳、深受百只姓欢迎的好臂项目，并已恩经受近三年揭的市场历练考。我们计划冬在梅林一村雾商业位置内炸陆续开设上闷述项目之分碎店，满足广袋大居民大众住化饮食、健饿身和汽车美治容的日常需善求，同时提养高管理公司咐的综合实力休。猫2．筝“习住梅林一村克，送全新生妖活方式裤”袖深圳人拥有螺了良好的物架质生活条件赔，希望将更俘多的精神之丽光注入平凡质的生活。全小新的生活方誓式体现了社辩区的成熟和垂居民素质的疫提高。枯<1>、哲提倡读书。碰设置图书阅沟览室、网上知购书、乏购书等方便沿条件。绩<2>、街建立旅游新河概念。区突破走马观越花的模式，庙引导居民着撞重从亲切、议自然中获得筐旅游新感觉死。流<3>、封注重汽车对娇人们生活方框式的影响。课据统计，目宾前深圳居民帮拥有私家车虫户数比例在落98年底将瞒达到8%，浅加上公车数像量，梅林一遗村急需营造焰一种车文化勿。我们将通秃过舱“夏汽车美容中刚心载”耀等项目，对塌驾车一族加教以引导。添<4>、集倡导一种简屯单的生活。兽随着社会的枯发展，有意每无意间追求句简单生活的臂人们越来越虚多，一个反式物质主义的粘、讲求简单宜、朴实的时薯代已经到来衡。我们应当虫引导人们在桥消费上走向诞理性、务实波与自然本真遭，包括避免绣在装修上偏绝向奢华。丢3沾．解决员多层住宅厨涨房油烟问题驰多层住宅楼次厨房油烟排杏放是个老大腾难问题，对绍中国家庭此阴问题更为严吨重。我们将纪采用先进材医料和工艺解率决这一问题制，避免日久茂天长油烟对吩外墙造成的杀影响。塌（三）、实誉施社区全方剧位服务炎建立或“舌全方位联合旧”湾概念，满足扇住宅区多项尝服务的客观童要求。贺“盾全方位联合睬”派指的是管理交处由于机构材、能力所限乘，不可能事筒事亲力亲为茅，要满足全吼方位服务的私要求，必须独和社会各项始服务机构建殿立全面的合誓作关系，管俯理处发挥这阁种全面合作富的总协调人技作用。前充分利用现箭代科技，通翼过网上购物印、电子媒体代等手段，提坦高全方位服断务的效率葛。我们将与阔中航集团天躲虹商场、中聚航电脑总公咐司合作，使洋梅林一村居言民享受现代云生活的便利级。牢实施毙CPM吴公司礼仪培付训计划枪，注重管理瞒人员的行为蜻规范，倡导假管理人员在厘文明举止和总敬业爱岗方汪面为人师表航，推动整个掩住宅区的文底明建设。啦4．伙结合梅林一陈村物业管理竭实践，完成彼CPM匠公司监ISO14损000篇环境管理体再系。漂五、创造优博美舒适、安浙全文明、洁占净环境的设元想将梅林一村不国是豪华住宅造区,不能靠贱开发商巨额村投入换取高粉尚环境。梅猾林一村是以夫工薪阶层为真主的微利、旺福利型住宅忌区,在物业剪管理工作中区,我们应以扮高尚的文化吨品位取胜,摸通过住宅区森硬、软件系眼统的结合,烦创造优美舒腊适、安全文还明、洁净的价良好环境.搞（一）、硬顺件建设业可靠的智能饱化安全保障载系统、管理国完善的环境笛设施、简洁亩醒目的住区脉形象设计系腥统（顾DIS役）、安全方冬便的交通网辉络以及丰富擦的文化色彩飘等，一系列税具有一定超草前性能的先住进设施、设酸备为梅林一度村高尚环境他和文明建设套提供了物质框保证。假1．公布空获气质量周报筹空气质量是手环境质量的依重要内容。季我们拟于1夕999年1很月1日起,厘在梅林一村僚实行空气质延量周报公布效措施。这样直既可以让监镜测数据直接枣为村民服务凤,同时又可绑以提高村民蝇的环保意识裂。深圳目前刮污染指数在非92-98膀之间,首要热污染物为氮暴氧化物NO招X林,空气级别黄一般为2级奴.梅林一村正应为净化深毅圳环境做出断积极的贡献瓶。管理处还恶将坚持每季伏度对直饮水向质量、排水谦质量、区内迫噪声等进行锣监测并予以贞公布。炒2．建立赏“料梅林植物园钱”班梅林一村不竞仅在建筑风摩格上具有超贺前性,而且闲在园区环境慰设计上具有节特色。为了沉使梅林一村蝴的环境进一押步活跃起来主,更具文化给品味,我们待将与仙湖植策物园、环保贱局合作,对谱梅林一村内然百余种植物守进行标识、侵归类和整体拉策划,将梅拆林一村变为抢富有特色的豪“技梅林植物园脸”厚,居民和来镰客感受到的闹不仅是满目周绿草、红花翠,而且从植储物介绍中可葛以增加植物逆、绿化知识灵,这是一项明极有意义的同措施。头在绕“笨梅林植物园伍”挂,我们还将蛙提供专用场惹地,供村民露和来客种树辣栽花,使植婚物园富有更吹深的含意。昏以花木名确乒定村内主干耕道路名,使差植物园气息作更加浓厚。糊3．音乐草查地旷整个梅林一肌村配有室外衣空间音乐系无统,场声器茂主要设在草饥地上,音乐擦内容定位于俭我国民族音桑乐,体现民摩族特色,使暑梅林一村住客户和游客体宴验更丰富的咸社区文化。涉4．对垃圾怀的分类处理锣梅林一村将局从入住第一棵天开始，就律给住户一个置鲜明的印象脚：垃圾要分菌类投放和处帮理，并在住比户手册和各漫投放点明确喝标明分类收书集办法。姐设可回收垃岁圾、一般垃沫圾和有害垃涌圾三类箱。舅可回收垃圾怠以报纸、书耍刊、瓶、易夫拉罐等为主糕，一般垃圾叙以厨余、渣逗土等为主，猴有害垃圾主感要为各类废狭电池、电渡捐制品、杀虫蛙剂罐等。后对垃圾分类隐处理，难点浩在人们的意叙识和习惯培吸养上。我们姻在环境社区圆文化活动章奥节中将列出摧引导方法。洪5．严格实孤行人车分流育梅林一村在袭道路规划中惨为交通管理需人车分流打启下了基础，毫但要实现全液区实行人车亦分流，还要教进一步详细糊规划，并配君有完善的管室理规定和各屯类标识：侦“凤请减速县”桌、脏“驱禁止鸣号着”框、具“乒注意行人御”迷。在小区内米的主干道交倚叉路口，我佩们要设置与闭市交通指挥快中心联网的诸交通红绿灯竭装置，规范博区内行车。章（二）、软尺件建设胸创建高尚的下住宅园区，圆软件建设比梯硬件构成更准为重要、更苍为艰巨。特俗别是在我国乌物业管理行边业发展时间饼短、管理公计司和广大业暗主均需要进富一步加深对筝物业管理的元认识和自身耐修养，这个谎过程需要日钳积月累的努躬力，物业管投理公司应着仁眼于长远发独展，持之以侨恒地在软件多建设上下功易夫。主要有凶以下内容：题1、栋将可持续发世展战略作为贿梅林一村发腰展的主导战筹略。疑组织落实，竹实施有力。抛成立管理处拒为主、有业萝主代表参加遭的梅林一村程环保委员会茅，着眼于梅觉林一村长远碌发展，依照录可持续发展角战略，制定低和实施梅林才一村环保工姜程。胞引入住区形怠象设计与建斩设（校DIS两）功能，对概梅林一村进话行形象塑造触。词建立恒“卫管理处员工取人人都是环舌保监督员锣”佳的观念，对振不利于环保宵的行为及时泻予以制止。科营造糊“贼保护社区环龄境，创建绿渣色家园兽”削浓厚气氛。镰重点放在提爽高环保意识缎，增加环保肺知识方面，咳通过环保讲撒座、每年六纲月的世界环职保日系列活敏动等，引导捐住户关心社益区环境，自恋觉遵守《深哨圳市民环保耻手册》要求等。平时尽量修重复使用购狮物袋。次鼓励家庭节悦约水电，组俩织居民开展摸有利于身心秤健康的文体摄活动。母将梅林一村烫建设成为累“慕生命保养中年心溜”哗。阴与梅林一村零中小学、幼脑儿园合作，丸重视对学生配幼儿的绿化苏教育，可以牌收到事半功环倍的效果。迎引导梅林一鹊村的商场经份营单位，尽闭量选用可降施解的塑胶制羊品或纸制品冰作为包装物砍。岁严格要求垃葵圾的分类投糠放、处理。领梅林一村是拣深圳垃圾分剃类处理的示塞范区，要从限严要求，迈眯好第一步。沿设置永久性弄的环保宣传津栏，每月更蔽新。晋建立和实施论ISO14难000捕环境管理体敞系。里及时处理住狡户有关环境浴污染的投诉验。处建立梅林一器村空气质量蓝周报制度。息软、硬件同女步推进，实胃施蹄“冤关怀残疾人贯工程股”社。共六、体现社铸区文化、环钥境文化特色挥的物业管理拿典范模式甚（一）梅林装一村社区文哥化活动的总遗体构想铁社区文化展三项主题：雄营造全新的窄生活理念；乎热爱地球，犯保护环境持；晌做新世纪文若明使者盆。膊社区文化匪三项特征：咸人性化的管绸理理念；超红前性的文化咬视角；宁夫静、祥和的细文化气氛。疫社区文化的型总体目标：色使梅林一村奶成为中国住姻宅区文化的杰典范棒（二）中航击物业管理公睛司（甲CPM奇）物业管理棒模式和运做档方法蛮CPM符公司在物业叙管理实践中珍，总结、形锣成了丰富的续企业文化和铸特有的物业书管理模式以痛及运做方法们。诞1活．照CPM旅公司企业文份化构成CCPM公司企业文化企业精神：敬业，服务，创新。梦2照、需CPM蹈公司物业管榆理模式以人为本以人为本客户第一品牌战略伴3松、免CPM听公司物业管惹理运作方法软硬件结合：软硬件结合：科技为先导，软、硬件同步推进。乞七、管理学归前沿理论及捐其在物业管害理中的应用壤现代管理科件学理论包括易行为科学、遭组织学派、伪社会系统学藏派、决策理骆论、权变理洒论等。随着蔬科学技术的脱飞速发展和倦市场竞争的哀日益加剧，瓣现代管理科仓学理论得到锁了进一步的浪完善，其前雪沿理论主要货集中在以人饰为本、系统奥理论、动态近调节理论、高效益统一理前论和企业文幸化等方面。窜(一)、以大人为本的管季理理论皮现代管理思苹想把人的因仰素放在首位斤，重视处理贞人与人的关户系，强调人往的自觉性和类自我实现，层主张以挖掘鱼人的积极性贷、创造性作易为管理的核鸡心。这一理市论对物业管室理行业具有欲重要的指导架作用。发CPM赠公司的质量惩方针是眉弘扬答“新敬业、服务疲、创新知”潮的企业精神仙，提供慕“哥安全、文明册、繁荣、高凑尚肿”客的物业管理颂服务，创建伯中国物业管聋理行业的名蛮牌企业。租人才是那CPM乡公司最宝贵雪的资本。在妙公司，经营座和管理骨干锋是人才，为枕推进公司整可体运作而在扭平凡岗位上览踏实工作的拍员工也是人谱才。林CPM暑公司始终把淋尊重员工、础培养员工、恭充分发挥员箭工的积极性圣、创造性作底为根本，高旱度重视公司双人力资源管叹理和对客户泡遵守各项管赤理规定自觉池性的培养工志作，倡导和翅营造既相互旱尊敬、相互哪信任，又有鼠明确的行为豪规则这样一肃种和谐、有沾序的舒畅环挺境，实现客您户满意的管大理目标。随智着社会进步述，物业管理丸行业向着更拒全面、更专淹业化的方向恳发展，客户企的需求也在今不断地变化厅。谜CPM寺公司只有以谣客户需要为剑第一，以客年户满意为目屈标，为客户姐提供最佳的杠物业管理服叉务，才能开脊辟出我们生粘存和不断发眯展的空间。段(二)系毯统管理理论烦该理论认为赞：现代企业治是为了一定克的经营目的依，由许多相煎互关联的要筝素、环节、侵部门有机地缺结合而成的号整体，是一座个复杂的社鹅会技术经济栽体系。为了塑实现管理目告标，必须运近用系统思想冤综合分析和浑处理。秘这一理论对股物业管理企掀业十分重要厌。我们经常搭强调的客户慈服务第一、卸注重对内、幸对外协调、墙实施孟ISO90倡02索质量体系、脆扩展和应用碗现代管理技正术等，都是跃这一理论的嘉应用。物业昼管理是一项宝十分繁杂的呜工作，应该众用系统观念作、全面的观房念整体把握乘、科学分析思、全面实施厉。阀(三)动栽态调解理论惊为了实现管钟理目标，使叨企业取得最抽佳效益，管槽理过程的每言一个步骤、芳环节都必须愚实行动态调断节，而不能己把管理过程膜视为一成不满变的模式。飞这就是管理骂的动态调节寸理论。企业甩管理通过动沿态调节，就扛可以使各要稠素在各个环若节上保持协恨调、均衡，袄又能对外界斤保持灵敏的没适应性，从灭而最大限度伯地发挥其功摧能作用。梁在物业管理定工作中，动罚态调节理论杆应用极为广泉泛，鼓励创妙新、加强信庸息沟通和应秀变能力、强丘调拆“无不进则退，询不快则亡滋”忧的观念以及待对业务流程脸重组从而达晌到提高响应拳客户的能力友，缩短改善管周期等都是妻具体应用实妨例。祸(四)效李益统一原则邀企业为社会系提供产品和科服务，不仅绵要满足广大们客户的需求踪和欲望，而避且要维护和李增进客户和晴社会的利益贺，为人类幸戏福作出贡献祸，最终企业纳才能赢得更浆多的利润。启这就是现代梢企业管理科鄙学中的效益供统一原则。杂根据这一原加则，物业管柔理企业应该枝精心计算成士本，既坚持携以盈利作为傍重要目标，瓶保持企业发宣展后劲，又薪要处理好经棉济效益、环话境效益和社镰会效益的关胖系，保持企书业长远发展象的后劲。裁（五）企业烫文化冲击波葛杰出而成功删的大公司都携有强有力的逆企业文化内殃涵，它是企抢业赢得市场叮竞争的内在辩筋骨，反映零了企业的基驻本信念和发殿展追求。拆CPM墙公司以其特故有的企业精往神、经营管吨理理念和发朵展目标构成马了丰富的企封业文化，为违企业发展提竟供了强大动率力。址◆姨第二部分垄拟采取的管歉理方式、工请作计划和物丛资装备情况提要：渗实行综合一议体化管理模裕式，建立严逗密、科学、燥规范的管理驻运作架构，棚实施监督与输自我约束并通存的运作机柿制。练坚持以人为绵本的经营管戚理理念，通膊过目标激励腹、岗位激励类，为实现员完工自身价值糕提供舞台。数坚持先进、辉必需、实用丝、节俭的装旦备原则。稳建立富有操蜜作性的工作恢计划纲要。瓣一、梅林拣一村物业管况理方式表（一）综合揉一体化管理尼方式达中航物业管绞理绳（芬CPM塘）将梅林一杏村物业管理茂方式确定为徒综合一体化糖管理。即对绞梅林一村的摸房屋、公用瞎设施设备、讲消防、治安龟、卫生、绿苦化、停车场制管理、社区吸文化直至商情业和配套服葵务网点的策蹦划、租赁等炒，统一由管交理处协调管去理，保持高截效率运作，睛保证高水平吐管理。孤在管理处实慰施物业管理茂运作过程中烟，我们将发喜挥初CPM惧公司双向共释管方式、超称前引导、超视前管理、超游前服务的三细超方式，以茎及软、硬件凑结合方式等逐物业管理经剧验，使综合迁一体化管理幕收到更好的貌效果。躁综合一体化板物业管理并兵非一切管理送事务均由管桂理处包揽，绘而是由管理择处担任住宅苏区各项管理粘的总协调、还总管家角色浑，充分调动具业主、客户割参与管理的耀积极性，动浆员各方面力娇量，齐抓共北管，才能收般到标本兼治在的管理效果冒。同时，管币理处还应在叙保证服务质岁量的前提下旅，对部分物沟业管理分项史实行专业分拴包的运作方钞式。发达国之家和地区物谜业管理实践孤证明，这种慰专业分包方惕法是行业发希展的必然趋素势。庆（二）、内雹部管理架构总调度室市住宅局CPM公司事务部财务部副主任电梯维修中心技术部工程维修部副主任治安部清洁公司绿化公司社区文化部总调度室市住宅局CPM公司事务部财务部副主任电梯维修中心技术部工程维修部副主任治安部清洁公司绿化公司社区文化部抹总调度室：砌揉面向全体业诵主、客户及斩24小时接遥受咨询园，投诉，协耻调、处理日模常物业管理猎事务和紧急愈事项。姑事务部：振暂负怪责人事、劳告资、培训、扎质量监管、脊档案资料和艇对外联络等距事务。棵财务部：弓江负责管终理处财务运府行管理。助社区文化部识：制旬定和实施梅胞林一村社区策文化活动计肢划，倡导和绳营造小区和信谐友爱、积锯极向上的良伍好氛围。揉技术部：绳销负责管理怎处各项工程写项目规划、昏设计、改造篮、维修的技件术指导和监粮控。棒工程维修部赴：妹负祖责水电、房裙屋本体及公龟共设施的维垒修保养工作蝇，24小时盆为住户提供阀优质的服务届。递治安部：服惑负责2絮4小时治安巾巡视、车辆叹管理并做为暑义务消防队溪，处理火灾穿等紧急事项栋。厘电梯部分闸：型采用专丛业分包形式朴委托京CPM美公司电梯维派修中心全面锐负责维修。伯清洁、绿化原部分：泽采用专业分剥包形式委托辱专业公司负熄责。镇（三）激浙励机制军以人为本是须CPM僻公司重要的虫经营理念，法也是庄CPM参公司企业文炼化的精髓，激它坚持以人繁为中心，尊秘重人，理解扫人，关心人版，培养人，叉以激励员工旁上进、实现务员工的自身陆价值为出发闭点，倡导和但营造既相互肾尊敬、相互惠信任，又有饼明确的行为馅规则这样一叮种和谐有序坐的舒畅环境突，实现管辖矩区的管理目嫩标。爸根据上述以粥人为本的理社念，几年来福，乏CPM奏公司在实践洗中总结出了纱行之有效的协员工激励机惠制：苹目标激励。裙CPM钩公司在候ISO90坏02晃质量方针中月，明确提出岁了创建中国矿物业管理行涂业名牌企业需的长远目标颠，并使这一灯目标深入员催工意识中，剪说明实现这前一目标的现船实意义，同旋时又把这一勾长远目标分碗解到每年度烘各部门目标横管理责任制抖中，签定每三年度目标管势理责任制考劫核协议书，纠年终按协议托书考核工作列业绩，实践纽证明效果良贸好。几年来练，广大员工调以昂扬的斗犹志和全情投邀入的精神，沟夺得一块又诊一块全国物盐业管理优秀灾示范大厦奖帜牌，匆CPM乱公司管理的渴物业项目能期取得可喜的铃成绩，目标勺激励机制发赌挥了重要作脖用。晨岗位激励。义在物业管理哀行业拼博的石员工，最渴蹈望得到的是慰自身价值被鹊集体和社会狭的认可。检CPM四公司始终坚代持各级岗位祖，实行公司揭内部公开招隙聘的办法，姻使具有真才纸实学的人充严分发挥自身钳潜力，受到矮广大员工的娃普遍赞扬。铁我们还坚持培每年由员工恐无记名为各特级领导、骨作干打分的办蛇法，激励广懒大员工比工饰作，比业绩债，朝着企业越共同的目标佣努力。汽效益激励。钻CPM状公司每年在骂奖金分配过傍程中，采取粗和考核业绩态挂钩的办法春，体现多劳主多得，兑现胀奖罚措施，俱进一步激发往了员工的工狡作热情。柿（四）、饥监督与自我纺约束机制：奥1．监督机穿制反梅林一村管并理处在开展启物业管理的句过程中，将脱严格按照国程家、政府及其上级主管部车门的有关法拒律、法规要质求开展工作叮，定期向辉CPM馒公司和梅林畅一村业主管芹理委员会报针告工作，检拴讨物业管理独运作事务，蛋提交财务报收告书，并制注订出日常工蚂作计划，分筐解量化到部末门及每个岗樱位，实行目写标管理责任违制，每年对照管理目标进朽行考核。严坟格按皂CPM多公司匆ISO90澡02统质量体系运乎作，对每个池项目的管理假服务过程建广立原始记录活，通过现场讨检查、部门术自查、公司各内、外部质盯量审核，确诊保管理工作悠的监督机制裁有效运作。涨具体作法是沉：梦（1）公开始监督制：杏公布管理处趁监督投诉电袜话，设立管按理处主任信怕箱，24小菌时受理投诉拥。所有员工迅佩带工作牌舞上岗，以便抄于公开监督阻。净（2）业主神评议制：犯管理处对各山项管理活动毁实行监督、乎跟踪、反馈阻，对业主或匀其它来源的巡信息做到有碑分析、有处遮理、有跟踪亩、有反馈。鬼实行闭环管联理，使业主缝的合法权益宴得到保障。嫂（3）定期木报告制：近管理处定期碧向业主管委策会、骆C扣PM现公司及市住港宅局定期报懒告工作，检汉讨物业管理贯事宜，确保脆实现揭CPM摆公司标书中往的承诺。迹2．自我约聪束机制：惰（1）管理抹处在物业管呢理过程中，储严格执行国劫家、政府发中布的有关法详规、条例和乖实施细则。勿（2）管理碰处将严格贯殊彻青CPM驱公司焰ISO90撇02针质量体系。疗（3）巡视棕检查制：由诉管理处对各六部门员工进委行定期或不伟定期检查，汗发现问题及凳时纠正。对稳重大质量问盈题或多次重但复出现的问蛙题，由管理厘层检讨并制誓定纠正和预沃防措施。膨（4）实行蓬考核淘汰制趣：管理处每潜年对员工进销行全方位考千核，实行于5%丙淘汰制，对瑞主管以上人桌员实行述职纸考核，不合沿格者调离岗内位或淘汰。年CPM帜公司对管理场处主任进行够述职考核，缸不合格降级漆或调回公司旷重新培训。皂要确保监督燥与自我约束容机制的有效仁性，就必须仪具备一个完重整的监督与税自我约束机体制流程，吗如表2.2肤所示奴。公开信箱投诉业主委员会CPM公司各职能部门各岗位员工监督机构ISO9002质量体系信息反馈市住宅局公开信箱投诉业主委员会CPM公司各职能部门各岗位员工监督机构ISO9002质量体系信息反馈市住宅局狸（五）信息皆反馈及处理宣机制熊没有鼓《纠正和预悬防措施》容，钥ISO90斗02跳质量体系就存不能顺利贯掠彻，没有信剪息反馈和处赖理，管理处然就无法保证季优良的物业根管理服务。苏1、管理处确下设的总值蓬班室作为主行要的信息处锈理中心，2珍4小时接受写和处理各方卷面的信息，叔主要渠道有庆：性（1）、管垮理处每季度受向梅林一村计业主管理委乏员会提供一衬份季度工作侄报告书，包奴括管理费收犹支帐目，征胶询业主意见榜情况。汉（休2逗）、纺CPM楚公司每半年吃向市住宅局离汇报梅林一写村物业管理致情况，特别家是《深圳经若济特区住宅两区物业管理谦条例》及其名配套文件落级实情况，征汁询住宅局的辩意见，改善脊不足之处。追（井3性）、尼ISO90撤02较质量体系中真《业主、客脖户意见调查耍》家程序。挠（4）、客座户意见箱。怜（5）、管拆理处员工的贿反馈信息。觉（6）、新烂闻媒介。扫2、获得反臂馈信息后，剩由总调度室桨（兼作信息芝处理中心）炸分析处理，膀向相关部门篇、人员发出你指令并监督滨其及时改进君，直到圆满和解决问题。图2.3信息反馈及处理机制市住宅局意见箱图2.3信息反馈及处理机制市住宅局意见箱执行结果相关人员执行命令跟踪检查总调度室（接收信息，分析处理）业主管委会新闻媒介业主、客户意见调查程序发布命令CPM公司监督直接负责及定期报告书住宅局、业主管委会中航集团支援ISO9002质量体系各部门CPM公司监督直接负责及定期报告书住宅局、业主管委会中航集团支援ISO9002质量体系各部门图图2.4工作流程图蹄1、开发商衔（住宅局）樱微CPM羡公司眉物业管理运锅作由开发商政委托插CPM沉公司作为物扛业管理人，成全面负责梅黎林一村各项故物业管理事收宜。染CPM救公司直接向遍开发商负责利，并定期向忧开发商提交谱管理处工作顶报告包括财倚务运行报告劫。待梅林一棵村业主管委糟会成立后，抛经住宅局同营意，CPM痒公司与业主禽管委会签定绪物业管理委丛托合同，并迁按贫《条例》订履行各自职接责。劣2鞠、峡CPM裙公司项梅眠林一村管理流处究CPM文公司成为梅尝林一村管理嘴单位后，将女及时组建梅屈林一村管理晌处，介入前钩期管理，制持定《梅林一木村物业管理讯方案》，并饿根据工作计恨划及时安排刑管理、服务貌人员聘用、食培训、考核斑等项工作，支保证管理运阅作正常，定缝期与发展商渡、业主管理异委员会沟通划及检讨有关泉物业管理运锋作事务。惑3、梅林一关村管理处林课各岗位员毁工都管理处对下神属各职能部遭门实行目标坐管理责任制顶，确保各项遍工作计划落植实到位。各味项物业管理出服务统一按表CPM袄公司岸ISO90枕02怠质量体系运卧作，各项工按作量化到各团岗位员工，踩做到职责明溉确，落实到握位。果（二）工作于计划安排场1、前期管绘理（多层6辞5幢）匹（1）、交温接期鞋（誉2四）、入伙期窗（驳3坚）、入住期饱2华、第二期（白中高层层减25膨栋）训3订、第三期高共层务6鸦栋参照第一提、二期执行污。倒（三）物资殿装备劈１、管理人扶员住房安排著。欠一期配备各迫类管理人员肝97人，（小未含清洁、附绿化分包人治员）其中2奏0人已有住竖房，其余员纵工77人安秩排在综合楼王员工住宿，府平均每间房醉6-7人，诞实行准军事惠化管理以配特合应急突发硬事件的处理惭，具体安排倒如下：葛(1)、一馆期管理人员歇77人住房伐用房11间惧。苍(2)、员滔工食堂用房写2间。卧(3)、综抄合楼未交付抛前，员工安茫排在临时房童住宿。纽(4)、二论期增加10杜4人,其中帝5人已有住怎房，其余9茂9人安排在腐综合楼员工路宿舍。诸(5)、员嚼工住房不足查部分由捉CPM使公司与住宅搭局协商解决轨。惕2、管理用梨房渠梅林一村管稍理处采取集树中办公布局疲,以提高办盯公效率,节席约办公用房市。地临时的办公军用房安排（签300俊m久2飞）泉1、管理处烈办公室慰净2喝00m熊2竟2、员工临灯时住宿手炭1策00m电2抽正式办公用优房（762鬼m饱2敌）桐1、管理处些和各职能部业门蚀495豆m记2狱2、会议室哄样老宜120辅m餐2名3、接待室盐禽义考70努m够2紧4、库房借熄逢仰4炕5m钢2黄5、维修间蓝呈诚嫂50粱m户2桑（三）、器烟械及维修工饲具卧管理处将配复备专用车辆往2台，巡冲逻摩托车3邻台，自行车弦20部（减抓少对住户的础噪音污染）乏。廊电梯、发电至机维修专用锣工具各1套右，电焊机、野油压锤、管港道疏通机、擦高架升降梯馒、草坪修剪赶机、电动修虑枝机等各类透维修工具，蜂每个维修工纳配常用维修融工具1套。通讯器材艇管理处配手称提3部奇，外线眼7部，栽机1部践，对讲机站榨1座，对讲藏机32部。办公用品花电脑网络系孝统1套，电悼脑11台，贤打印机3台杠，复印机1颜台，空调6拾台，办公桌涨椅、文件资枝料柜若干。治安装备沈巡逻车3部畜，对讲系统致1套，应急列广播系统1棵套。沟（四）、物庄资装备清单盟第三部分纷管理人员的隙配备、培训呜、管理提要：热体制是基础据，人才是关勤键。材人才是根本摊的动力，发障展是永恒的量追求。秩以人为本是更CPM壶公司重要的述管理理念。胶经营和管理伞骨干是人才抖，为推进公嘴司整体运作刚而在平凡岗领位上踏实工回作的员工也陷是人才。我铁们崇尚团队省意识和合作食精神。拢在确保服务狮质量前提下粘，实行物业梯管理部分项仙目的专业分语包，降低成渠本，提高专沉业化管理水蚁平。办员工的素质烦与技能不是目一劳永逸的兼，员工培训僵是管理之本粘，没有考核少的培训必将蒜事倍功半。梁一、管理处吴主任、副主扣任简历（共侧3名）：雹（一）、管瞧理处主任1永名（简历如倘下）武1．基情状秒况：呆姓名：张疼力性麻别：男胞年龄：3倡8岁纠学历：大瞎学专科越毕业学校：济陕西财经学越院工业经济岩系乌专业沟：企业管戒理师政治面貌：幸中共党员忙霜矛傅快职称：经济稻师柄持有证件：德深圳市物业起管理上岗证音书，交ISO90蓬02碍内部质量审覆核员证书。娱2．主要经随历和专长：格1985年钻7月毕业分副配在航空部虑成都发动机紫公司历任车持间主任、运偿输处处长、主第三产业集尾团公司常务软副总经理，副长期主管房饲地产开发及棍管理的组织斧、领导工作虑。冠1992年氏1月调入深顿圳中航物业策公司，担任穗总经理助理附，主管物业辞开发、经营输、管理工作灾，对物业管择理有较深层厨次的认识和昨研究。洒1993年归6月调入中奖航物业管理鉴公司（昌CPM睬），先后担蜘任经理部、非沙河物业管催理部经理，战对物业管理愁工作积累了傲丰富经验，鸦并参与套CPM顽公司懒ISO90先02企质量体系建探立的全过程良。组织协调必能力强，两斩次代表公司征成功接管物益业管理项目言。燕张力同志对变担任梅林一究村管理处主雅任和搞好物催业管理工作简充满信心。铸（二）、管烦理处副主任景2名：们1、技术主卧管副主任1故名（简历如云下）陈（1）基本推情况：火姓名：黄卫然平性鹿别：男坟年龄：4香5岁细学挂历：大学本凡科汤毕业学校：冲西北工业大展学厚专业：机械包制造游职称：工蠢程师傅持有证件：层深圳市物业再管理上岗证浅书，婶跪煎深圳市注册泄安全主任资护格证书，悲容骡深圳市注册堤电梯安全检丸测员证书，禁倡袖ISO90遇00内部质朽量审核员证练书。元（2）主要项经历和专长酷：湿1970年办7月在陕西晶飞机制造公勤司工作。盆1975年证9月在西北柄工业大学深紫造。卵1978年片7月毕业后拘分配到原单倘位新工艺研值究所任技术是员、副科长耳。环1983年乌1月调入深喊圳南航电子陆工业总公司跃及三辉电子捞公司工作，你历任工程师伙、副总经理悲，主管生产草、调试技术骂，对计算机屑应用、电子给技术、机电边设施安装调煌试富有经验咸。晒1990年攻7月调中航海物业管理公转司（休CPM灭）工作，任患工程师、机燥电工程部经情理，主管扭CPM捎公司的技术数工作及电梯大工程业务。沾多次赴日本宪、新加坡、趁马来西亚、畅香港等地学梁习。对电梯假运行、维修约、调试、安阀全检测，水四电工程的设让计、（预）旬决算、运行父、维修，物是业管理项目竞工程设计、律维修，电子牵网络工程的该弱电监控系汉统、消防系埋统、输配电仰运行的控制丰系统、上下赴水管网系统让等工作具有膛丰富的实践邻经验。个2、行政主拦管副主任1君名（简历如财下）巡（1）基本此情况：落姓名：李倍卫性别咸：男年付龄：32岁丝押学锐历：大学本赞科泰毕业学校：阶北京航空航誓天大学蚕专业：取系统工程系原计算机管理暑政治面貌：星中共党员剧错干返已职称冈：经济师疮持有证件：桶深圳市物业环管理上岗证匪书。岔（2）主要钢经历和专长腰：紧1989年班7月毕业后绘分配在西安贡飞机工业公旋司供应部工府作，任业务障员。药1991年春4月调西安础飞机工业深混圳公司任经幼理部经理，扶房地产开发芝部经理，对绵行政管理、咱物业管理有葛较丰富的经教验。衔1994年禽8月调入深预圳中航物业佛管理公司（冠CPM幼）工作。先庭后在经营部钩、物业管理苹部任项目经珍理。96年蠢参加脊CPM梳公司ISO童9002质遮量体系文件掏编写、认证狮的全过程。有对电脑网络赶及运用、智赶能管理系统建方面有较深万的理论基础步，对物业管妄理有关法律馅、法规以及临机CPM垃公司有关规互章制度的运医作方面有深耗入理解和掌涝握。歼二、各类人示员数量、专佣业素质缺（一）、总可调度室工作歇人员5名。互（第二期不蜘再增补）截（主要负昌责管理处值理班、业主投易诉、处理日乳常物业管理普事务等工作淡）伐大忘专以上文化诚程度，25须—残35岁，五锻年以上物业及管理工作经销验，并有物窃业管理上岗殿证，熟悉电亚脑系统和智涉能控制系统焦，有较强的着组织协调能绵力。以上人稀员全部从织CPM袭公司现有人蹲员中挑选配农置。稍（二）、事虹务部工作人违员4名。（苹第二期增加剑2名）贿（其中：人压事劳资主管酒、档案资料且兼质量监管笔「内部审核锅员」、培训蕉主管兼对外均联络、仓管禁员各1名）蒸大学本科法文化程度，阵中级职称，底（仓管员中寨专文化），蜂25岭—艇35岁，三监年以上本专近业工作经验茂，熟练掌握共电脑管理程喇序，熟悉本样专业工作的呀办事程序和施有关法律法靠规，并有物及业管理上岗里证。全部从泰CPM既公司现有人舞员中选配。客（三）、财蕉务部工作人健员2名。（抖第二期增加棚1名）泼财务部直钉接受主任领月导。（其中午：主管会计凡、出纳各1殖名）挺大学专科朴以上文化程倍度，财会专柴业毕业，会蚂计师职称，齿35岁以下怖，三年以上渐财务管理经作验，熟练掌脊握电脑管理拥程序和会计河电算化操作伶，有较强的溪业务能力。佩直接从叫CPM奸公司调配。末（四）、社她区文化部工竭作人员3名我，（第二期轨不再增补）章。宗（其中：部予长兼策划1臭名，群众干矿事兼宣传、斑文体2名）王大学专科魔以上文化程贵度，中文或霸广告设计专碧业毕业，中尾级职称，4匪0岁以下，家五年以上本蜻专业工作经贤验，有物业师管理上岗证督，文字表达使能力强，热台爱群众工作虫，有宣传群结众和发动群龙众的才能，洗有较强的组倚织协调经验砖和大型文体垫活动组织经狠验。从打CPM酿公司调配1睬人，从中航梁文化传播公既司调入1人更，社会招聘毫1人。障（五）、技态术部工作人疾员5名。（柔第二期不再乘增补）掉（其中：自议动控制工程洁师、电脑网绘络工程师、蚁机电工程师读、给排水工尽程师、工民艺建工程师各谨1名）渴大学本科牲以上相关专扒业毕业，3赴5岁以下，鄙中级以上工愧程师职称，串五年以上本祥专业工作经左验，有物业香管理上岗证距，能够独立品完成项目规盼划、设计、狗改造、维修撤、技术指导忆等工作。全侨部从产CPM罢公司现有专式业技术人员辩中调配。吉（六）、工浮程维修部工全作人员16兴名。（第二磨期增加13谨名）叫（其中：水均电维修技工右10名，房凳屋本体及公闪共设施维修傍技工2名，附消防设施工充程专项维修索技工2名，衡智能化「红筛外监控系统释、电脑网络晋系统、智能忽管理系统」距维修技工2裳名）授中专以上不文化程度，辣25－35您岁，五年以门上物业管理定及维修工作划经验，有相东关专业的上登岗证，思想值作风过硬，厚专业素质高式，动手能力圆强，身体素装质好，能吃趣苦耐劳。从易CPM港公司现有骨怕干中调配1症2人，社会休招聘4人。令（七）、治球安部工作人愁员54名。源（第二期增甲加84名）窑（其中：部费长兼消防主艇管1名，副储部长兼督察笔2名，三合衫一房定点值巩班21名，丧主要出入口斗定点值班9测名，区内巡扒逻18名，目机动3名）旋1、部长廊、副部长：寄大专以上文体化程度，2丈5－30岁派，三年以上今相关工作经亿验，深圳常斧住户口，转铺业军干，身像体素质好，仇业务素质高狱，有较强的权组织协调能孙力，有汽车固、摩托车驾研驶证和相关惠专业上岗证锡。从器CPM绵公司现有人释员中调配。使2、保安皮员：踪高中以上文听化程度，2羞2－25岁木，身高1.捞75米以上膝，体重60哈公斤以上，送身体健康，毒品德优良，评思想作风过赌硬，相貌端凤正，工作责肌任心强。主慈要骨干从伸CPM感公司现有保拣安员中抽调秀，约占该类杏人员10％奸，其余从现画役退伍军人敬和保安学校费各招一半，灾共占该类人蜂员的90％亩。惰（八）、为炭了提高专业扁化管理水平天，管理处拟船将梅林一村我电梯业务委数托C嚼PM习公司电梯维掉修中心全面更负责；将住哥宅区清洁、乐绿化分包给罚有关专业公兄司。管理处叉对上述三项景任务的人员绞建议数量及筛素质要求如甲下：循1、电梯业患务人员数量馅计划及专业攀素质要求。吼（1）人员花数量：装经理兼工程劫师1名，日舒常维修、保局养及大中修烘、电梯安全搏检测年审4累名，第二期裁增加4名。挡（2）专业网素质要求：头A．经理、到工程师：大征学机电或电系气自动化专哄业毕业，4睁0岁以下，臭五年本专业张和三年国产奉三菱电梯工世作经验，工罚程师职称，食并享有深圳谋市劳动局颁办发的坝《深圳市电影梯安全检测培员》等资格证书和坚《电梯维修扔操作证书》谜。扑B．电梯维烟修、安全检弯测年审技工毛：中专以上肉文化程度，剧30－40阻岁，五年以题上电梯维修糊、保养、大筐中修、安全淹检测、年审伞工作经验，敞享有深圳市蒸劳动局颁发腐的漏《深圳市电吴梯安全检测欺员》纹资格证书和趁《电梯维修盐操作证书》剪。径目前铁CPM亏公司法人营魂业执照具有娱电梯安装、胡维修、保养渴资格，并具或有深圳市劳扩动局颁发的喝《深圳市电育梯维修、保课养、年审》茅B级资格证信书，这是拉CPM武公司重要优梨势之一。现酱在每年对外共承揽电梯维系修保养业务铲和代表市劳璃动局进行安皇全检测电梯哄达到800俩台，深圳市义物业管理行杰业具备这项幅资格和业务挪能力的仅蕉CPM轮公司一家。柴中标后我们五将电梯业务眉委托给庙CPM匙公司独立核搭算的电梯维偷修中心。狠2、环卫保松洁人员数量摔计划及专业菌素质要求：得（1）人员裤数量：旨经理兼督察阁1名，多层歼楼内保洁每拉人三栋共2时2名，外围伞环境片区保曾洁5名，垃查圾清运兼环霉卫司机2名冒，第二期增察加31名。草（2）专业万素质要求：解高中以上文是化程度，身瓶高1.60枕米以上，2矮5－40岁遵，相貌端正必，身体健康然，品德优良诱，思想作风孙过硬。通过昂管理处业务折培训并考核意合格后正式征上岗。殖3、园区绿岩化人员数量开计划及专业烂素质要求：鉴（1）人员舍数量：栽经理兼园艺运师1名，绿所化服务人员厅3名，第二贪期增加6名套。锤（2）专业胶素质要求：唇A．经融理、园艺师秩：卫大学园林绿艘化专科文化毕程度，25怒－35岁，哑三年以上本峡专业工作经劳验，中级园屋艺师职称，强身体健康，泉品德优良，馒有较强的组顿织协调能力尸。颂B．绿因化服务人员溉：雷高中以上文攀化程度，2蓝5－30岁存，五年以上辉园林绿化工痕作经验，身跪高1.70阿米以上，思圈想作风过硬亩，动手能力忠强，有吃苦筐耐劳精神，秘身体健壮。乎附骡图、表如下榜：嗽梅林一村一遗期管理处人慌员配备图。醋（图3.1例）烧梅林一村二锁期管理处人诱中配备图。父（图3.2案）帮梅林一村管波理处人员进雕度阶段分布摆表。（表3定.1）众梅林一村管贤理处人员结远构比率一览剂表。（表3堪.2）绿化部分计划4人经理兼园艺师1绿化服务人员3(分包绿化专业公司)治安部54人部长兼消防主管1副部长兼督察2巡逻18机动3出入口定点值班9三合一定点值班21社区文化部3人部长兼策划1群众干事兼宣传文体2财务部2人主管会计1出纳1（财务部直接受主任领导）绿化部分计划4人经理兼园艺师1绿化服务人员3(分包绿化专业公司)治安部54人部长兼消防主管1副部长兼督察2巡逻18机动3出入口定点值班9三合一定点值班21社区文化部3人部长兼策划1群众干事兼宣传文体2财务部2人主管会计1出纳1（财务部直接受主任领导）清洁部分计划30人经理兼督察1楼内保洁22外围环境片区保洁5垃圾清运兼环卫司机2（分包清洁专业公司）技术部5人部长由副主任兼1自动控制工程师1电脑工程师1机电工程师1给排水工程师1工民建工程师1电梯部分计划5人经理兼工程师1日常维修保养及大中修、电梯安全检测、年审4（委托CPM公司电梯维修中心）行政主管副主任1人技术主管副主任1人总调度室（负责人由主任兼）5人注：1．人员总数为131人，其中39人由CPM公司电梯维修中心及分包专业公司提供。2．入伙装修阶段需要增加部分人员，全部由CPM公司协调解决。3．虚线部分表示专业分包项目。注：1．人员总数为131人，其中39人由CPM公司电梯维修中心及分包专业公司提供。2．入伙装修阶段需要增加部分人员，全部由CPM公司协调解决。3．虚线部分表示专业分包项目。骡图3.2赞梅林一村愉二期管理处咽人员配备图僵。总调度室（负责人由主任兼）5人技术主管副主任1人行政主管副主任1人电梯部分计划9人经理兼工程师1日常维修保养及大中修、电梯安全检测、年审8（委托CPM公司电梯维修中心）技术部5人部长由副主任兼自动控制工程师1电脑网络工程师1机电工程师1给排水工程师1工民建工程师1清洁部分计划61人经理1督察1总调度室（负责人由主任兼）5人技术主管副主任1人行政主管副主任1人电梯部分计划9人经理兼工程师1日常维修保养及大中修、电梯安全检测、年审8（委托CPM公司电梯维修中心）技术部5人部长由副主任兼自动控制工程师1电脑网络工程师1机电工程师1给排水工程师1工民建工程师1清洁部分计划61人经理1督察1多层楼内保洁22片区清洁8垃圾清运2环卫司机2中高层楼内保洁25（分包清洁专业公司）财务部3人（财务部直接受主任领导）主管会计1会计1出纳1社区文化部3人部长兼策划1群众干事兼宣传文体2绿化部分计划10人经理1园艺师1草坪组3修剪组3植培组2(分包绿化专业公司)梁注：1．行人员总数为堆272人，绝其中80人毛由用CPM属公司电梯维秃修中心及分裁包专业公司虚提供。弱旦2．入伙装素修阶段需要刷增加部份人仇员，全部由详CP臣M往公司协调解揪决。哈否3．虚线部箩分表示专业拒分包项目。缝表3.1垒梅林一村怖管理处人员生进驻阶段分耕布表芬注：此表合航计人数包括溉分包项目人待员数。圾表3.2苹梅林一村边管理处人员摄结构比率一捏览表注：此表人员未包括专业分包项目人员数。注：此表人员未包括专业分包项目人员数。庙三、凯管理人员培系训星（一）培训径目标：考为了充分其体现梅林一齐村具有中国涂物业管理标蚂志性、智能捷化、园林式随现代文明居萄住小区和典忧范模式的管厚理，必须培女养一支高层绿次、高素质行的物业管理郑专业队伍。底通过各种形经式的培训，质使管理处员喇工具备全面赠的物业管理惭素质要求，铲从而实现预答期的管理目板标。崖1．确保员妨工年度培训况在锄150穿课时以上。溜2．新员工草培训率港100%冻，培训合格移率忧100%尿；骑3．管理人毒员持证上岗构率缘100%课；劝4．特殊工把种人员持证垮上岗率世100%剃；排5．员工年庭度培训率组100%化，培训合格浙率渴100%锋。彩（二）培训模方式塑1．微自学。永自学是提高圾学识和技术做、增长知识呆才干的行之诞有效的方法窗，据有关学健者研究分析络，人的知识素80%来源裹于自学。愈CPM接公司非常重让视和鼓励员页工利用业余被时间参加与矩自身岗位相救关的专业培嫩训班、大学爷自考班，学菠习时间上给巾予安排和照社顾。讨2．鸣自办培训班互。搜举办物业管零理及相关专冤业培训班，浮加强和提高括员工专业素蠢质和职业道哗德修养。妥3．跪外派学习培杂训。恒管理处管理直人员每年安竭排一次外派榆专业培训，龟业务人员及盖服务人员选店派参加行业描主管部门组蹄织的各项专新业技能培训迁。役4．嚷理论研讨或渡专题讨论。钉针对物业管凳理工作中发掘生的疑难、晶典型案例及母时聘请有关污专家同管理哨层举行专题阶研讨或专题型讲座，总结冬探讨具有超翅前意识的管诞理途径或管付理措施。云5．伤参观学习。兼管理处组织祥全体员工分沸期、分批参猾观同行业优炼秀项目，开涂拓视野、总杯结经验。华6．轿岗位轮训。屑通过岗位轮库训，给员工听提供晋升的班机会；通过多人才的横向老、纵向交流纲，达到一专典多能、一职架多用的目的多，从而提高伸综合素质和拼人才培养的很功能。懂（三）培训盾计划稠为确保各嚷项管理工作冤能按质按量感完成，取得奏培训应有的罚满意效果，茧按培训的需蹦求，制定以亦下四类培训散计划：肃表3.3蒜梅林一村乌管理处新员部工培训计划惨表3.4遮梅林一村灭接管前期员始工培训计（煮见下页）征表3.5毒梅林一村络正常管理期及员工培训计雨划赴除了上拍述在职培训制项目外，我队们还将针对宰住宅小区的瞧实际情况，渗对管理处员岔工进行下述且紧急事件处艇理培训：点1、火警应腥变；捉2、电办故合障；京3、上、下及水管道爆破叉；垒4、雷暴和剑台风；袍5、盗窃与冒抢劫；早6、处理可拢疑物体与恐术吓；虑7、处理业骗主、客户投界诉；伤8、住宅区沸内违例或遗宴弃车辆；抄9、拾获财蝶物。胳（四）言行秩规范与仪容粒仪表：宝CPM猎公司言《员工手册猾》林对梅林一村排管理处员工母行为规范和似仪容仪表要河求如下：才（1）、热须爱物业管理撤工作，努力粘钻研物业管摔理专业技术鬼知识，认真作、及时地完际成本职工作洁。哪（2）、忠件诚正直，严瞎守信用，关废心集体，团打结同事，不灰弄虚作假，肚不阳奉阴违扬，不向客户续收受或索取惧任何形式的圈礼物或佣金僵。滚（3）、自事觉维护梅林鱼一村声誉，烧要求部门之扭间、员工之腊间具有真诚冻合作的精神屡，高效率地积为客户排忧嫩解难，急客姨户之所急，象不互相推诿能、扯皮。荒（4）、具找有强烈的质恳量意识和安婆全观念，贯甩彻质量体系辱，遵守操作多规程，杜绝秩责任事故。隔（5）、提什倡勤俭办企羞业，自觉为置单位增收节滚支，千方百葬计降低各项坏管理费用。摆（6）、工裹作时间要穿载统一制作的拖工作服。外妹出办事时允邻许穿其他服祖装。新（7）、工迟作时间要佩结戴工作牌，悬统一佩挂在都左胸处。撑（8）、遵灶守劳动纪律递。不迟到，慰不早退，不神旷工，工作甩时间不吃零狱食，不炒股幕票，不串岗注闲聊，不看者与工作业务玩无关的书籍敬和杂志，不掩做与工作无展关的事情。插（9）宫、讲究仪表联，树立文明挤健康的形象济。工作时间稠不坦胸露背鸭，不在办公隐区域吸烟，慰禁止随地乱揪丢烟头。不世佩戴戒指、抖耳环和过于题外露的项链亩、手链等饰参物，不留长铺指甲。男员糊工不准留长幻发、长胡须消；女员工不横得上浓装，砌不得在指甲屯上涂色。制（10）、尿注重文明礼控貌。对业主加、客户和同升事要面带微曾笑，多用敬赞语，牧“节请吸”瓦、垫“润谢亩”绣字不离口。冻所有外来电妄话，务必在套三响之内接厉答，接钞时先说牙“伶您好浅”胞，报单位。纤对客户，任绍何时候不准宾讲复“宿不知道微”病、岗“仔不是我的事腔”炎。要注意称盯呼客户姓氏付，未知姓氏茄之前，要称俩呼六“徒先生兔”滥或射“内小姐散”即、露“惨女士总”棕，杜绝竖“莫喂厚”终字称呼。储（11）、拜环境管理，均要身先士卒料。要保持办兆公室和其它耳管理用房的统清洁卫生。筐个人桌面整刚齐干净，玻塞璃板下不乱糖压图片、名达片、饰物等咐。做到不随疼地吐痰，不抓乱丢杂物，首不讲脏话、捉粗话，不损赖坏公物，不杰乱停放车辆秀。在集体宿期舍居住的员煎工必须保持焰宿舍清洁、披安静，不留侍外人在宿舍铃过夜。居（12）遵新守国家法律宁、法规和深艇圳市民公约们。不酗酒，店不打架斗殴粪，不参与黄庭、赌、毒等贫违法行为。竟（13）注歇意保密。未稼经批准，员匠工不得向外缘界传播或提割供有关梅林乞一村管理处练及公司之任馒何资料，管叙理处的一切睬有关文件和暂资料不得交漏给无关人员肃。如有他人皇参观、学习弟或咨询，应绩由管理处统渐一安排接待圣。项（五）公众步形象奶公众形象是啦现代企业赢哗得市场的客览观要求，是胜企业文化的旋必然反映。鱼CPM业公司通过以雨下措施保证议了企业的卓鸽越信誉：继1、以企的业精神、经股营理念和发垒展目标构成甜CPM搅公司特有的征企业文化，污使全体员工师形成共同的纷价值观和团碍队意识，实光现公司创建豆中国物业管井理行业名牌熄企业战略目渐标。权企业精神：作敬业、服务凝、创新。形经营管理理衫念：以人为席本，以客户兔满意为目标避，为社会提涂供最佳的物物业管理服务趟。储2、以跑《员工手册狐》拐规范员工的细行为，展示堆公司良好形尼象。统3、以印ISO90翼02秘质量体系确焦保规范化的可物业管理服培务。门4、以简洁勒有力的蓝、椒白双色店CI横设计，体现允CPM火公司文化内轿涵。总四、管理人孔员管理虏（一）、录运用与考核：册1、录用：迹依照深圳市桨人事劳动主旱管部门招、垮调人员规定蜻，根据鸭CPM搂公司制定的采人员编制、止用工条件，含经人事部门败和用人单位蒙联合考核、妖面试择优录辆用。录用后盖经公司或管蔽理处培训部采门对员工进引行上岗培训谎和业务考核柳，试用3－妇6个月，依悟据欲《劳动法》晓的规定，以胶劳动合同书震的形式与员仙工确定劳动淹关系和合同婶期限。罗2、考核：毒考核是检验役工作成效、尸业绩以及培汤训效果的重母要手段，毙CPM灭公司一贯重升视对员工的毛考核，制定司了一系列的滩考核制度和徒实施办法：阴（1）距CPM穗公司每年与爪管理处签订品经营管理目匪标责任书，才考核整体目灵标完成情况灰。照（2）每年奔对员工进行播两次岗位考肆核，根据考渴核业绩实施半奖惩。考核划率们100固％讲，年淘汰率牙5看％慰，岗位轮换的率担10察％伪。局（3）对新脊员工在录用马前进行一次毙全面的技能土考核和面试到，经培训后陵进行考核，忙考核率它100%读。企（4）培训率项目结束后孤，对参加培周训人员进行剃一次全面考唇核，培训考绩核率睡100%酸。词（5）对管多理处主要负润责人每年进躁行两次民主叨评议，根据穴评议及考核汉结果决定是容否续聘或调偷换。改（二）、淘作汰机制董在实施小区奴物业管理过泡程中将严格银按照缺CPM俘公司紧ISO90拣02出质量体系中守的员工考核直和淘汰机制畅程序运作，衔结合小区实漫际情况，贯筛彻实施梅林叛一村管理处疯淘汰机制，锤使小区物业往管理水平和罢员工队伍始志终保持在最订佳状态之中挖。拒1、实舰施依据：锹在贯彻淘汰滤机制过程中雹，梅林一村烦管理处将根技据每年二次乔“烦德、能、勤楼、绩塌”柜的考核和各婶岗位民主评君议、业主意痛见调查、走械访业主及日难常工作投诉立情况，对员于工进行综合骄评价。嚼2、实施措杆施：缓严格按照人衬员考核、录锡用及淘汰流傍程规定执行狗，实行末尾党淘汰制和岗状位轮换制。林使员工队伍触各类素质保误持最佳状态职，从而达到娱淘汰比率控心制在验5%蹄、岗位轮换榴比率在煮10%妖这个目标。躁图3.3桌人员考核弦、录用及淘司汰流程示意扛图内部选聘内部选聘年岗位轮换率10%合格者不合格者不合格者合格者合格者合格者不合格者外部选聘组织内部人员调整发布招聘信息及广告试用期考核工作岗位合格者每年二次业绩考核职位空缺的产生（人员选聘需求的产生）人事部门组织实施招聘、选聘工作甄选测试与面试录用人员岗前培训淘汰（形成人员流动）试用期满进行任职考核不合格者不合格者男（三）关系枝协调：根现代管理理疯论的重要内挺容之一是系扰统理论，该氧理论认为：朱现代企业是座由许多相互嚷关联的要素芒、环节、部只门有机结合确而成的整体嫌，是一个复爹杂的社会技误术经济体系忙。为了实现胖企业的经营裙目标，必须黎运用系统思沈想综合分析挡和处理有关谈事宜。略对梅林一村捉管理处而言寺，运用好系铸统管理理论丹，协调好内茶、外部各方趁面关系是取饰得预期管理绿效果的重要欠措施。肺物业管理工秘作本身就是乞一个综合协脖调网。我们恶提出的口号揉是：团“乳全员协调，晨马上就办！脱”魂“完协调是工作喊之必须，是匹展示公司形峡象和效率之薯良机。猎”门对内协调以阴管理制度为斗准绳，让制限度说话，勿采以人情办事柏；对外协调忽强调相互尊访敬、遵守信粮誉、效率卓球越；对业主倡、客户的协宵调则贯彻寓筋管理于服务娃之中的原则贫，积极主动筒地协调，不踩断地改善服哈务质量。赢图3.4育关系协调侵示意图业主客户中航集团支持CPM公司市住宅局市政府相关部门业主管委会专业公司业主客户中航集团支持CPM公司市住宅局市政府相关部门业主管委会专业公司趁（四）、服天务意识帅“塘物业管理不例是管你，应队寓管理于服胞务之中。锤”奸“伤客户的满意慰就是我们的罗追求。床”巧“搭在客户心目抗中，你就代拘表蛋CPM仿！者”际“绸为了减少客舞户的后顾之纺忧，宁愿给派我们自己带拜来后顾之忧端。服”娘中航物业管妻理人在实践蹦中提炼的这价些朴实的语娃言已经成为缺全体员工认存同的理念。异我们深刻地顷理解：客户亩是我们的衣四食父母，客晃户不需要我茎们就可以安章居乐业，我敞们必须有客暗户才可以高识枕无忧。我身们同时认为劝，物业管理何企业只有建克立适应市场志经济的体制洞和高素质的闸员工队伍，室才能确保服赔务意识深入挡人心并体现科在实际工作跳中。梅林一膏村管理处将宅以体制建设要和员工素质禁教育为重点腥，强化员工评的服务观念已，提供优良沙的管理服务榜。蒸（五）量化枪管理及标准肝化运作猴1．量化管醒理：沸（1）每年俯根据升ISO90虚02袍质量方针，号确定年度质纷量目标，对踏业主、客户派满意率、机隔电设备运行低完好率、消抵防隐患处理脚率等作出量挖化要求。堵（2）实行桃目标经营管截理责任制，版对管理处管伶理目标进行盈细化和量化柔，作出具体志要求。诵（3）管理污处对全体员泊工培训指标径进行量化，吹确定培训课渣程、内容及鸣课时。姐（4）年度省考核量化，快年度岗位轮好换率10%裳，淘汰率5靠%。纠（5）财务巩运作量化，晋每年，宣CPM蚀公司制定详嫁细的年度财轻务预算方案皮，对下属企见业和各管理拖处采取独立除核算的方法窑，有计划的丙控制成本，怖提高企业效正益。卡2．标准化银运作：共（1）贯轻彻夕CPM看公司企业文图化，包括企塔业精神、经步营管理理念予和发展目标钢。盆（2）贯彻峡CPM吐公司