房地产住宅项目市场定位报告

xx路北侧地块定位报告

2011年3月本次报告需要解决的问题

如何为项目精确定位，使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目？报告结构第二章涟水市场分析第三章项目概况分析第五章项目整体定位第六章项目产品建议第四章项目核心问题第一章宏观经济环境涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间，区位独特，文化底蕴浓厚涟水县位于江苏省北部，在淮安市东北部。东南以古黄河与阜宁、楚州两县区分界，东北与响水、滨海两县毗邻，西南与淮安市区、淮阴区接壤，西北与沭阳、北与灌南相接。涟水历史悠久，人文荟萃。自公元前117年建县至今，已有2100余年历史。文化底蕴深厚，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经在此任职。此外，境内还有妙通塔、月塔、米公洗墨池等众多名胜古迹。涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系，城市投资价值逐步显现涟水区位显要，交通便捷。南屏苏沪，北扼齐鲁，有5条省道、3条国道穿境而过。宁连高速、同三高速、京沪高速在境内汇合。县城距连云港、南京、上海、北京分别仅需45分钟、2个半小时、4个小时和8个小时车程。新长铁路、京杭大运河离县城仅25公里。黄金水道—盐河贯穿全境，南经大运河与长江相连，北经灌河与黄海相通。境内黑色化道路全面通达，县、乡、村三级交通网已经建成。2010年9月27日首航的淮安飞机场在县境内陈师镇，离县城区10公里。

城市人口增长缓慢，对外吸纳能力弱，城市住宅基本为满足本地居住需求根据规划，涟水城市定位为新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市，城市规模将不断扩容一、城市总体布局西片工业区，中片新城区，南片老城区，东片文教区，以“二河、二渠”穿插其间。二、城市布局结构将自然环境融于城市布局的生态园林式结构，即“二河、二渠、四片、一中心”生态型园林式城市结构。三、涟水城市性质新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市。四、城市用地功能分区老城区发展商业金融、休闲旅游和优良人居环境的居住用地；新城区为行政中心、商贸中心和现代城市居住用地；西片工业区以新兴工业园区为主，兼有仓储、商贸、物流、港口、交通用地功能；文教区以高等教育、职业教育、文化、体育用地为主，生活居住用地为辅。城市经济增长快速，但人均地区生产总值偏低，目前城市房地产主要以解决生存需求为主发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型从产业结构看，涟水农业依然占据较大比重，城市第二、第三产业有较大的提升空间目前城市固定资产投资增长较快，房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大随着城市经济的发展，居民收入水平持续增加，消费意识不断增强，房地产市场消费空间较大2009年涟水城镇居民人均生活消费支出7909元，城镇居民恩格尔系数35.4%，城镇居民人均住房建筑面积34平方米。经济发展：涟水市经济发展总体滞后，但目前已经快速启动；城市规模以及人口规模扩展速度慢表明城市工业体系不完善，对外来人口吸引力不强，是典型的中小型城市；城市建设启动相对较晚，房地产发展水平不高，且目前城市化水平较低，城市扩张能力缓慢，但未来随着产业的发展和产业人口的导入，城市成长空间潜力较大，对于房地产行业是较好的机会。宏观小结城市发展及消费需求：从规划结构看，本案所在片区为文教区，教育资源丰富，发展价值突出；当地居民、周边乡镇居民是住宅市场消费的绝对主体，高收入人群主要是一些职位较高的公务员、企事业单位领导以及部分个体工商户。近期随着涟水旧城改造力度的加大、当地居民消费意识的增强和对居住要求的提高，当地住宅市场将迎来新一轮发展动力。宏观小结报告结构第二章涟水市场分析第三章项目概况分析第五章项目整体定位第六章项目产品建议第四章项目核心问题第一章宏观经济环境涟水房地产市场特征：供应量庞大，需求也非常旺盛涟水房地产市场发展起步较晚，各项配套设施均相对落后。统计数据不全，信息公开度不足。这为研究涟水房地产市场带来了一定的困难。总体来说涟水房地产市场发展过热，近30个在售项目，使得涟水房地产市场看起来整体开发量过大。项目大小不一，最大的中联一城总建设面积约52万平方米。估计总体开发量接近400万平方米。在整个县城人口不足的20万的条件下，显得涟水房地产供大于求的现象十分明显。但是从我们调研众多项目的客户来源来看，多数项目的客源以乡镇客源为主，达到近80%。从这点来看，城市化进程在涟水房地产市场十分明显，104万的总人口似乎可以支撑如此庞大的开发量。2010年涟水加大了旧城改造步伐，未来商品住宅的年销售面积可能持续增长涟水从2010年开始加大了旧城改造步伐，涟水旧城（西门汽车站附近）基本上可以说是推倒从来，这就产生了大量被拆迁的被动买房户，以及大量乡下在外打工人员回家买房。涟水住宅市场特征：小高层抗性逐步减弱，市场主力产品相似，售价偏低市场供应量巨大，客户争夺将日趋激烈促销力度加大，各个项目均有9.2至9.7折优惠一次性付款方式占据主导，货币政策松动对购房者影响较小同质化的趋势严重，小高层目前推案量较少，但从销售结果来看，市场反映比较接受小高层产品。105-120平米三房为市场主力产品，90平米以下小户型住宅比例较低。整体住宅市场均价保持在3000-3500元/平米左右，在高价位楼盘价格达到4000元/平方米。涟水房地产格局:大致划分为三个板块：政务板块（开发区板块）、城东板块、城西板块。

项目位置政务板块政务板块——开发区板块以政务板块发展最为火热，集中了大部分房地产开发项目，开发量最大。该区域集中了包括莱茵风情、府前•御景园、清华苑等等涟水营销最为成熟的房地产项目。区域内集中了以县政府为主，包括检察院、公安局、国土局等等政府机构，以及众多企业也集中在该区域。同时涟水最好的中学涟水中学也在该区域内，但是目前该区域各项配套尚不成熟；该区域的房地产开发起初均以这部分机构的客户为主，在项目后期的客户构成中以乡镇客户为主，近期已经达到80%左右。在售项目分析：多层、小高层产品居多，主力面积在80-115㎡，售价3000-3700元/平方米不等项目名称规模建筑类型主力户型在售期数销售价格开盘时间供应套数销售套数月均成交新港·清华苑16万多层、小高层88-110尾盘3340元（小高层）2009年10月86386054莱茵风情9万多层、小高层124－134三期多层3700元小高层3500元2009年10月52950231状元府28万洋房、多层、小高层、高层82－117三期3750－4150元2009年9月1296119670

首府国际花苑12万洋房、多层、高层、别墅90－132二期未定2009年5月37530114府前御景园20万多层、小高层100-130尾盘3000－3500元2009年1月98295738金轮世家13万多层、小高层83-115尾盘3000元2008年11月————怡和苑10万多层80-100二期未定2008年8月————银河湾11万别墅259、315、403一期--2010年12月3284新港新天地19万别墅、高层--未开盘未定——————中联壹城52万多层、小高层、高层100－130二期多层3500高层37002010年4月87664581开元名都27万小高层、高层--一期未定——————随着区域开发的日益成熟和项目的增多，开始出现洋房、别墅等售价较高、品质较佳产品城东板棵块城东板呜块——搞老城改仅造板块城东板磁块（项目箱所在地杂）主要以旧验城改造为汇主，各项巷配套成熟购而完善，聪销售价格面为三个板档块中最高挡的板块，暑平均售价羞达到35秧00元/稠平方米；由于该配板块属近于老城训改造部您分，区铸域内集世中了大栋量的生乒活配套饲。包括吗县医院虎、新时贱代购物俘中心、弹剧院、茂中小学相等等。杜生活相镰对另外立两个区负域较为双成熟，瓣开发量逐也相对漂较小，锡但是售俘价较高忆。原来套涟水居判民随着者政务板僵块的兴叶起，均骄搬迁至美开发区秘，本区热域由大朵量乡镇角客户支驶撑，占香到总体钥客户构捆成达到何80%歉以上，而在这耳80%思的乡镇徒客户中聋又有很江大一部惨分客户宣以解决伍孩子上兔学为主翻要目的厨，学区勇房受到疑非常大况的重视摆。在售项目粱分析：基格本为多层凉、小高层淹产品，主赚力面积在伴82-1键30㎡侮，售价3强000-颈3800贴元/平方定米不等项目名称板块规模建筑类型主力户型在售期数销售价格开盘时间供应套数销售套数月均成交套数永兴上御城东18万多层、小高层85-130一期3000元2010年1月56652540万香国际花园

城东21万多层、小高层85－105一期3200－3500元2010年12月238228114华源国际城东多层、高层90－110二期未开盘——————中央城城东100万小高层、高层未定未开盘未定——————涟水城市广场城东18万联排、高层82－124未开盘未定——————红日金城城东多层、小高层二期未开盘2010年8月34333656学士苑城东9万多层、小高层84－118二期多层3400－4000小高层34002010年7月52935250炎黄国际花园城东20万多层、小高层70－130三期多层3800小高层36002010年10月540413103龙源国际花园城东39万多层、高层未定一期未开盘——————大量项劲目即将奴开盘，相本案未净来面临姑竞争非创常激烈屋，从物业袭类型看脱，城东头目前住忆宅产品拘较为单铅一城西板糟块：在售项目鸣较少，但凝起点较高城西板块运——房地幕产新兴板河块城西板块损属于刚刚喷起步的房吐地产板块雨，开发量浪最小、销傅售价格最阅低。但是从我锄们走访的遗涟水市民夺对本版块划的认知来河看，他们拼对城西板酱块的期望梯最高。一桶方面涟水舟人民对于从李源潮支乐持城西发迷展的传说薯，而对城稠西的发展闷表现得信极心十足；艳另外一方赌面城西离歉正在建设仍中淮安机说场较近、妙离淮安市节区仅30智公里，对惜于涟水与春淮安联动霉发展也表无现出强烈帐的信心；殃第三，该恶板块环境鲁较好，生姓态果园等松等原有的宫成熟的生音态配套使绣得本区域来环境高于缺其他板块哲。项目名称板块规模建筑类型主力户型在售期数销售价格大名城城西18万联排、多层、小高层小高层60-70未开盘未定水岸城邦城西50万双拼、联排、洋房、多层108－133一期未开盘重点竞枯争项目非分析首府国麻际花园状元府万香国际译花园学士苑项目位置重点个石案分析比—首府匙国际花恶园三期联排叠加一期多层二期项目位辞置：涟匠水新交昆通局北清侧，淮院浦路与甲泰山路著交界处征（市中凤心、湖网边）建筑面积坝：117痛342平池方米物业类型跟：联排叠铸加别墅冒、多层批、高层一期开存盘时间渡：200啄9年5才月份二期开盘脱时间：2009爷年11月闷份

面积供应套数销售套数销售率高层96-981208066.67%洋19%叠加169-2171088982.41%联排291423173.81%合计

37530180.27%项目亮点纷：涟水首席尾别墅区，烛整体品质暖感佳；项目紧港邻县政黑府，区透位较佳笼；重点个案晕分析—状纱元府一期20乏09.9升.29240骗0均价二期20穴10.5叹-62600耀元/平方皇米多层洋房项目位置站：炎黄大教道与淮浦鸟路交叉口制东南占地面积标：169逢589平开方米总建面积正：28.佛5万平方茫米容积饶率：1.途565规划户数将：211粉6户机动车位耍：126俯9户物业类型练：高层、姥小高层、贺多层开盘时间腥：201好0年9月三期3750迹－415农0元/平离方米在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率小高层、多层82-1171296119692.28%多层户猛型高层户抛型项目亮闸点：欧式建筑颂风格，整扯体品质感势佳；项目紧邻铁县政府，较区位较佳病；项目自凭身户型述面积控专制合理该，总价后不高重点个案顽分析—万径香国际花株园项目位置孙：涟水县煮郑梁梅腐学校东侧建筑面楼积：247诊579仁平方米文；容积率：索1.7物业类恨型：多层、泄高层总户数：建设项目解总建筑面室积247矮579m宾2，其中物住宅23咽3789达m2，商殿业739惭0m2在售期数颤：一期开盘时间盏：201参0年12气月一期在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率多层96-106三房23822895.80%户型设外计：经括济型房帽型为主慰，产品辽设计缺僚乏亮点96平方吉米102平颤方米项目亮咸点：西班牙建面筑风格，邀整体品质牺感佳；项目周边辩学区较佳童；项目自身雅户型面积漏控制合理吩，总价不源高重点个观案分析赞—学士光苑项目位置竿：涟水县汉郑梁梅唱学校东侧建筑面积捕：247副579扬平方米够；容积率：兔1.7物业类型住：多层、高桑层总户数：建设项目嫂总建筑面辉积247购579m主2，其中哀住宅23评3789奶m2，商丘业739凯0m2在售期旧数：一叛期开盘时间球：201耗0年7月在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率多层106三房31224979.81%小高层116-120三房21710347.47%多层户脆型设计小高层户杆型面积较矛大，销售资困难项目亮冈点：项目周岔边学区拜较佳；项目多必层户型旨面积控释制合理甲，总价爹不高城市住其宅需求浮将逐渐栏增加，搜随着涟如水城市割化进程宵和旧城校改造力澡度的加都大，涟第水住宅菊未来将材呈现明诱显的供平销两旺而态势，歌价格也诵将稳步沈上涨政策调亦控对一抱二线城悦市影响院巨大，州尤其是损限购令掘的出台彼更是压标制住了挣大量城哄市住宅迈需求，弊这就导叫致了部们分需求痒被挤压荡到三西杏线城市躺，从而葡带动当步地住宅搏销售；涟水旧城念改造力度孕的加大将抱产生大量驻的住宅需多求，另外冈城市化进佣程的加快姜也带来大乱量的住宅婚需求，整厅体来看，匹涟水城市凤住宅具有谅较大的发籍展潜力。需求逐渐慢放大目前来看止，本案所洲在城东板奖块整体市骨场竞争力筝明显不及童其它板块钩，项目发啄展需有所应突破

政务板块城东板块城西板块区位较佳中等中等资源佳较佳佳住宅供应量大大小售价较高较高低开发品质较高中等较高客户来源乡镇、老城区乡镇涟水全城强相关援竞争个炉案分析挣反映出米本案依读靠外部迹资源，邮提高项养目品质丈、合理酸压缩户物型面积寸的重要秀性首府国陈际花园渣：地段描/高品加质低密亲度产品贫运用状元府棒：地段誓/项目宏品质/涌经济户寸型配置万香国鸟际花园录：学区槽/项目船品质/读经济户球型配置学士苑：海学区/户抖型面积控猪制报告结普构第二章叶涟水历市场分停析第三章芽项目敏概况分盖析第五章零项目盲整体定谅位第六章找项鉴目产品建笔议第四章幼项目家核心问庸题第一章窑宏聪观经济环码境项目区位扔：项目地唯处涟水东德南，位于盾圣特路和氧尚学路交逃叉东北侧中片新城鲁区项目位无置南片老城初区西片工砍业区东片文忙教区地块基本冤情况注：1、杯以净地方惠式出让，渴宗地外基及础设施（附路、水、枕电）以现较状为准。2、在《捉国有土地礼使用权出帝让合同》告签订后6览个月内交意付土地。3、要求颂在土地交陶付之日起钟6个月内促动工建设悼，自开工浑之日起3马6个月内弹建成。地块编号土地位置出让面积（亩）规划用地性质容积率建筑密度绿地率成交价（万元）2011-02号圣特路北侧，尚学路东侧109.3居住商业混合用地1≤R≤3≤28%≥30%16500宗地四至域：东至规陷划道路（狸现有沟渠金），南至罗圣特路，金西至尚学确路，北至叉渠南东路示；宗地现状却：地块北芝侧为农民齿用房，南阴侧为农田单，原地居雹民住宅尚议未拆迁项目配济套：生五活配套谣不齐全堪，且档溉次较低壁；有较卫好的学感区；酒店：人汤才饭店教育：郑盈梁梅幼儿汉园、郑梁肠梅小学、叨郑梁梅中谦学、旺旺帝幼儿园公园：五押岛公园、丘城东公园医院：松映寿堂大众办药房、仁质慈医院郑梁梅中慌学城东公增园宗地郑梁梅小碧学项目配弹套：周茫边商业咬以居民地日常配税套为主愈，整体蠢层级一裤般项目周增边环境关：综合营环境较哗好1、北民侧紧邻臂渠道，师具有一馋定的景穷观资源倡；2、规挣划为城植东公园座，具有价较好的房诚生态环穗境；3、紧邻喂郑梁梅中秆学，学区盗较好；4、紧邻律城市主要袜干道金城歇南路；5、涟麦水中学当，亦为旁重点学签校；6、项塞目东侧慰为居民乘用房，旋一定程辜度上影鲜响了整肯体档次景；123456大市政配螺套道路：踏南侧路怎网完成发，其他恒道路路夜网尚未糠建设；供水：妄管线已愧接圣特料路；污水、棕雨水排巨放：管催线已接滤至圣特凡路；圣特路尚学路渠南东危路规划路规划控梁制要点1、临兆圣特路狮设计小饭区主入践口；2、容歇积率：杏1.0增《R《踏3.0写；3、绿化将率》30躬%4、建栋筑密度休《28唤%；规划控要制要点注：1渠、住宅暮建筑不权少于0挽.6辆召/户；2、高层稻建筑面积迎不小于总歇建筑面积彼的30%怜；3、沿破路建筑筋物三层练及三层塌以下的群外墙装递饰以石吐材为主渗；地块S宪WOT园分析—走优势环境景观肝优势：项目北侧烈和东侧紧氧邻天然河驼道；地块盲东南侧紧支靠城东公缺园，具有请较好的景雨观资源；目同时地块端内部自身招也存在一殖定数量的败树木；教育资源唉的优势：本项目位男于涟水的每文教区，级周边有郑胸梁梅中学峰等学校，拥具有优越或的教育资唱源优势；交通便利荣：虽然项樱目位于助城市的情东南方仍向，周物边交通部路网发补达，紧骨靠金城讨南路和仁今世缘障大道；产品具望有后发达优势：本项目尊目前处现于一个加尚未定险型的阶恰段，产塘品具有影很大的油可塑性逐，在后虚期规划互中，可符以针对蜜市场情菜况及接疾受程度或做出有修利市场撤接受的义差异性乓产品；地块S春WOT纸分析—煤劣势整体居俩住形象上一般：从实地遍调查情滨况看，位本案周桐边陈旧计建筑物出较多，开居住人例群较为暂嘈杂，府整体居倒住形象着不佳，鸡但未来煮规划较暑好，需择要时间穗。周边配套自档次不高廊；目前项鸣目区域翻内配套量档次不启高，基违本满足胸生活日蚕常需要据；项目规划剃设计要点塑限制：项目容豆积率过广大，做宝足容积矛率，高却层受到枣一定的恼抗性；涝降低容援积率，滨项目成什本则相背应增加曾；地块SW售OT分析描—机会城市整体同开发水平生不高给本龄案发展带粥来机遇：从市场情汤况看，目光前涟水开径发尚处于志起步阶段拴，整体开胆发水平不瘦高给本案嗽发展带来转机遇；区域发展亚机遇：作为城市乒的文教区危，地块周视边环境的坡改善将大泥为增强区清域的形象维和市场接身受度。地块SW脉OT分析幅—威胁政策及宏疼观市场威恶胁：国家宏串观政策晨抑制房鼠地产市越场过热眼，通过拜提高首专付、加刺息、限争购令等草政策调结控市场歉；市场竞争贺威胁：从涟水竞绢争市场来瘦看，涟水省商品住宅欲供应体量义较大的局脚面将长期族存在一段站时期，供住大于求的党严峻形势啦将对本案纹未来入市增带来巨大屈挑战。SWOT疤总结及应感对策略充分强羞化项目教优势深度挖波掘项目铃潜力提高项目样竞争力通过本里身优势拐和后期旬产品塑饱造，弱削化抗性肝，进而童转化为兴竞争力适应环列境，消项化威胁放大爹挖掘景观教育配套交通配衣置市场住宅胆产品亮点麦不足，本豪案产品后跳发优势弱化弥庆补地块周搬边居住研形象一总般周边配象套档次灵一般容积率描高未来竞半争压力石大强化优势孙，利用机灶遇，弥补泪劣势，弱屠化威胁优势与疮机会劣势与京威胁优势机会点可利用的资源，以及市场契机发展方向景观、教育、交通配套地块紧邻河流和城东公园，周边郑梁梅中学、小学、幼儿园较佳，另外地块周边交通路网较佳充分利用项目的各项资源，吸引对环境、教育、交通要求较高的客户涟水住宅市场产品缺乏亮点目前涟水市场住宅产品塑造缺乏亮点，附加值普遍欠缺；涟水住宅品质较佳的项目主要体现在项目立面与内部景观塑造上抓住涟水住宅发展趋势，提升项目形象产品发力，提升项目竞争力结论：强化项亩目优势穴景观、你教育配伍套概念田，利用掠涟水住丹宅开发耽产品缺纸乏亮点雾等因素孩，通过撤合理的变项目规者划设计针及产品亏细节打确造提升笑项目品忍质及综味合竞争知力针对优剂势与机印会的发慰展策略劣势威胁点需要解决的问题解决方法地块周边居住形象一般地处老城边缘，距涟水成熟地段有一定距离城市主要向西发展，本案所在东边发展缺乏规划支撑周边陈旧建筑物较多，居住人群较为嘈杂，整体居住形象不佳通过对项目品质打造，树立项目中高端形象，提高市场知名度通过对项目自身配套的打造弱化地块偏僻等带来的负面影响周边配套档次一般目前项目区域内配套档次不高，基本满足生活日常需要；通过对项目自身配套的打造提升项目形象容积率高项目容积率高，未来开发可能以高层为主，而涟水住宅主要以多层、小高层为主，高层存在一定的抗性以产品为导向，创造高附加值的优质产品政策的不确定性带来的风险政策调控风险较大，其中主要是金融政策；以产品为导向，创造高附加值的优质产品，占据市场竞争优势，将市场风险降至最低后续市场竞争压力大涟水城区规模提升项目的产品价值（产品发力）；通过总价控制，提高项目差异化竞争力，扩大项目的客群面。结论：靠通过项闪目品质酱与自身僻配套打赴造来树怒立板块筐价值、锅弱化偏她僻劣势共，吸引叉目标客联群关注性；塑造俊高附加扎值的优傻质产品质，通过孔差异化邀竞争，朴来提升略项目竞飞争力，零扩大客纺群来源径。针对劣势先与威胁的嫩解决策略SWOT护战略突破线总结发挥学区优势优质教辟育地产场打造利用自身撇配套注重自津身配套鲁的完善罩与档次坡，给客嫩户提供完布善的居乖家配套镇服务以产品发屈力为导向以产品为波导向，袄创造高培附加值步的优质陪产品发挥景寨观优势优质内劳外双景荡打造报告结任构第二章钻涟根水市场分独析第三章伐项剖目概况分寺析第五章旦项奋目整体定阔位第六章戚项后目产品建忘议第四章裳项目舰核心问雁题第一章燃宏锅观经济环颜境本案核盆心问题榨思考：面对区域锐常态化价票值发展速株度：如何颗超越区域覆价值评判库标准？面对地政段或单磨价优于链本案的绢竞品：皱如何跳姓脱红海滑竞争？Ques筐tion傍s1：Que惹sti旷ons忠2：面对区域启住宅单价谷较低现象降：如何提绢高售价？韵控制项目孕成本？Ques轻tion眼s3：它山之石首，案例借播鉴南京—产—金地护自在城Ques踢tion需s1：案例借鉴占：金地自扬在城板桥梅钢、经想适房郊区、弓生地污染/形额象差远、无驾配套宜居性脉弱生活不便金地自在稍城靠什么惨强力拉升啦了市场对闪区域价值知的固有认影同？大手笔配骄套：体育增公园、莲透花湖、m婚all、临商业街、忘学校、会内所强产品力稻：景观、贴建筑气质磁、户型创色新规划利好星：板桥新众城、滨江狗大道、江蚁东路南沿榆快速接驳邻奥体原因分析：与金地群自在城延相比，循本案可句在产品抓力、项棍目自身讨配套方裹面做文酿章相似条冻件项目自身尺区位不佳维，配套不干完善热销借鉴大手笔煤配套强产品力规划利好可结合公良司其它地招块一起塑邻造需要塑胜造目前塑造朗亮点不足Ques君tion夜s1小结腰：通过强产识品力的塑央造超越区羞域价值评训判标准，进提高项目络售价和整彼体利润面对区域北常态化价躬值发展速旦度：如何父超越区域后价值评判课标准？强产品力竞争来惰源：Que饶sti怒ons炮2：老城区政务区城西地段优就于本案怒，住宅后售价超填过本案应区域交通优于凝本案，住煤宅售价和糟本案区域侨相当发展潜力洗优于本案衔，住宅售纵价低于本只案区域本案具劝有一定伶规模且慌开发企充业在当范地后续撤开发项鼠目众多络，为保蚕证销售菜，提高扒企业品兆牌，我逼们必须成全城截蜓留客群竞争策略搂：全城截居留客群老城区政务区城西高项目品邻质和低单上价、低总泪价策略高项目截品质和纯低总价炎策略高项目验品质和矿低总价鲜策略Que皂sti责ons省2小结好：通过高蜓项目品仿质的塑尾造弥补弃区位和促发展潜凯力不足架劣势，字通过低砍总结策酸略分流冈各区域顿客群高项目品毕质面对地段帮或单价优唉于本案的角竞品：如唱何跳脱红犬海竞争？低总价（堡控制户型踩面积）因此，对丛本案而言厨，强产品僚力塑造是插关键，其妻中高性价勺比户型打绣造是核心面对区域鸡常态化价猾值发展速醋度：通过璃强产品力往塑造超越货区域价值墓评判标准面对地相段或单尚价优于茎本案的恋竞品：叮通过高冠项目品短质和高桶性价比迫户型塑辽造跳脱虏红海竞倍争Ques凉tion贷s1Ques宇tion此s2Que甩sti叶ons膊3：提高售价控制成筐本提高项目很品质，树盒立项目在蝴区域市场席的领先地或位在建筑、滴景观、户诊型、公共谜空间等严核控成本本案核瓣心问题鱼思考结翅论：树立项爪目在区静域市场距的高端朋品质和婆领先地划位在项目欢各个方溜面控制缓成本高项目品禾质和高性暗价比户型拨塑造强产品力很塑造依托景观珍、教育资堪源，创造穗一种涟水滨从未有过吉的居住体伙验我们的占目标：因此，针材对本项目蚂的价值体药系打造是铃：价值体产系→高泡规格,赶高附加苗值,创馅新产品惧打造景观建筑公共空间节能环保投运用会所（配爆套）户型截客体拒系→精让准的客耽户锁定营销推广陪体系→强腊势形象及枕推广策略职业特怎征来源区朋域媒体组菊合营销推窃广主题公关活搞动导入体养系需求偏好客层品牌形枪象定位三大体火系打造建筑质男感景观感染塑力户型附加像值及舒适熄度节能环保会所（劈燕配套）公共空静间本案产品付价值体系对落地点：在区域每竞争日见趋激烈纵，项目影自身区炼位不佳晌、容积薪偏高的宫情况下突，控制产品衣面积、控虎制总价成钉为项目吸裁纳其它项调目客群的桶关键另外良好现的自然生邀态环境也禽是目前涟贪水住宅档鱼次较高的洞主要特征因此本案哪核心价值蓝落点在：高性价榆比户型侧的塑造震撼园林师景观的打寻造报告结率构第二章伐涟脊水市场分晒析第三章帮项目别概况分近析第五章宋项目址整体定欣位第六章辈项目崖产品建殃议第四章怜项翻目核心问行题第一章柏宏火观经济环跌境项目主题今定位出发冶点全面整渡合企业其品牌资束源丰富的景飞观资源实现“爹差异化紧”竞争铸策略实现产品桨创新营造独特拍的产品力充分利用鲁周边教育河资源通过差伟异化产仅品和主题定孝位实现独特的勾人文居陕住背景利用学区拍的号召力纳，创造涟练水最有人镇文气息的传居住社区持。成长教脆育主题虹社区以教育住为核心辽主题概没念，倡埋导并营卸造社会断所需求棒的成长题型教育源模式，主展现具冠有涟水紫第一人终文特征放的成长茂教育社炒区，达玩到差异首化推广黎的目的渡。差异化的产品主题定位项目主题涝定位“涟水扭首席成岸长型教伯育水岸进社区”——“水屋岸生活，选纯粹人割文”定位诠释朝：1）“叮水岸生猜活”：聋以项目强具有一惑线水岸置景观，匀以及靠肿近城东洞花园等门资源，近展现本着项目独车有的景罚观资源爬。2）“纯笑粹人文”低：以郑梁骨梅幼儿园扣、郑梁梅府小学和郑亭梁梅中学关等学区为发核心价值渣点，精心栏打造具有粥人文生态厘社区。以砖生活、教衣育、文化怖为核心主棋题元素，脉在财富依扮托智慧，蛾生活回归殖人文的社故会发展状渴态下，唤庄起目标客脊户潜在意肾识中对文谦化、艺术揭、生活、忧家庭发展匠的高层次著需求；实苍现本项目幻玉从简单居弊住概念到分人文成长陡关怀概念袜的跨越式历进步。项目主夫题定位“涟水首垒席成长型膨教育水岸连社区”产品创新亚与人文环传境创造并拥举，以先奴进教育文存化为蓝本泼，强调知忧识与财富竞、教育与踪蝶发展的多粘重关系，熔营造一个巧代表社会最高案层次发展争追求的人文费主题社竹区。极致的摆人文内词涵表现——极至人界文气息孕，大师贩历史背伞后的生呆活感悟谨，激情盆与理想舒共舞的命人生格深言，这唉一切只银有具有极深厚文林化沉淀捞的背景乎才能提泛供；极致的与成长型麻的教育视配套服图务——不仅仅馒停留在撞配套设雁施的层嚼面，而横是涵盖脚人生起显步阶段素的品牌狸教育，令通过整廉合利用咏教育体透系的资哭源，建立一个普从幼儿园奋、小学以兄及中学成芒长型教育千体系，实现镇对客户扑的终身船人文教照育关怀凑；极致的椒开放式体园林景欢观——营造具有肥符合大学初人文精神零的园林景模观环境，敬彰显项目既对人文精幻玉神的极致始追求；项目主傲题核心子表现：客户定报位—客束群特征学区因素追求生活洞品质、舒成适的环境逝和空间关注下壁一代成趴长环境觉，考虑拘子女学胸区问题中高端收辆入者，对巴居住环境如要求比较易高一般为白攻领，企业役管理层，愚或泛公务醒员对交通有独一定要求层，对购买椅物业的价动格比较敏碎感，有部驶分市区人擦口，较大掠部分为乡题镇人群；品质驱梅动生活习轮惯习惯本民区域生波活，保柳持原来团的生活比交际圈改善置业耳者，当地敞拆迁户，煮小部分投轻资者等等躁；客户定膨位—客钳户定位核心客户重要客户边缘客户1核心客经户:购买学区盟人群，以购买学书区房为主寺，考虑子研女上学问乞题；客户秘预计约占票60％。2重要客股户:考虑生沟活品质港，注重生疯活品质丧，对居献住环境口具有较铺高的要箱求，预玻计约占予30％3边缘客钓户:受生活撤环境影稳响、总笛价和区箱域前景叹吸引的渗区域客刊户，预紧计约占涝10％产品定碑位Q1狐1.0-伙3.0容积率非下产品来线如何粘定位？Q2产品价誓值提升虹如何实定现？定位关翁键点产品定位项目容积鉴率解析产品线容积率高层≧1.8小高层1.4-1.6多层（花园洋房）1.0-1.2联排别墅0.6-0.8项目产教品线选晋择：产品线一剃：高层产品线二盗：小高笛层产品线答三：遭多层产品线舒四：嘱联排别垮墅比较内容产品形态高层小高层多层联排别墅项目综合容积率≤3.0单位面积的价值★★★★☆★★★☆★★★★☆对提高楼盘品质的贡献★★★★★★★★★★★牺牲容积率的风险★★★★★★★★★★土地的利用率★★★★★★★★★★产品附加值★★★★☆★★★☆★★★★得房率★★★★★★★★★★总价控制度★★★★★☆★★★区域市场的竞争性★★★★★★★★——优羞势各产品肺线价值膀解析「充分袍竞争市纽奉场的产衫品生存阳之道」产品形式产品评估市场/竞争成本溢价安全性评估小高层、高层公寓大众刚需类产品红海竞争很低多层安全型产品蓝海竞争较高联排别墅风险型产品市场成熟度不高低各产品肉线综合球评估定位思预路市场的角闲度地块位概置及规垮划前景幼一般，疾未来竞昨争较大泳，区域奥产品存造在一定霸同质化范现象价值的壮角度市场+风先险的角度花园洋房+公寓项目可一谁分为二达到价值西最大化多元化产裤品线，竞睬争力强安全性桃高，易丘于控制易总价符合市场挣的需求重点营造按产品力设币计前提大胆型旦定位稳妥型定岂位联排别墅+花园洋束房+公寓产品定位产品定位奶：建议本沸案产品配妖置走稳妥啊型路线，控以小高层猛、高层公坦寓结合部骗分花园洋衫房配置地块：项裙目较为偏冈僻，周边粒环境及市池场接受度奔一般，且尺地块本身谣占地有限叠，多业态挺组合难度科较大市场：涟肤水当地经袖济落后，耍高收入人路群容量有映限竞争：当冠地别墅物感业较少且岂销售一般义，市场容贱量有限规划：如造规划为高证层与低密梯度产品组娱合，势必农提高高层循部分容积待率、减小养土地占地子面积，这蹈将对未来犯销售增加浅难度。大胆型统定位风瓦险较大虾，不建强议采用金地·未未来位康于浦东高吼行板块，访五洲大道伴以北，张倡扬路以西感，毗邻轨淘道交通6号线五州趁大道站直通翔猎殷路隧篮道，连那接五角猾场，轨蔽道交通眠四通八续达，到椒达人民晌广场、木外高桥吸港区、袄陆家嘴梨金融贸聪易区、蛾金桥出扑口加工浸区等上罢海最重朵要的几工个现代乳服务业勉产业聚电集区极复为方便卡。占地面积榜约9.6榜4万㎡。惨社区规划沃3栋高层唯TOWN排HOUS窗E、7栋笛空中院馆毁及22栋购组合式T农OWNH猴OUSE答，总户数秆1611蹲套，其中盟近80%占的户型小临于90㎡迎。案例借魂鉴：金滔地未未来总平面图园林景观一楼洋猴房拥有态3重侮不同院共落空间剑，前厅声后院一诞个不少照。建筑立面建筑外步立面分阁析:高猛层建筑涛强调建艺筑的水冶平线条脖与垂直撤线条的替交叉，检挺拔的赢姿态淡窑化了高酱层建筑踢区域的倾压抑感俯。建筑外朽立面分凤析:花秧园洋房锄以强调或横向线密条，使党情景洋寇房的亲自地感大曾增，增紧强了洋池房的别题墅感与尿尊贵感杠。户型设计组合式头TOW喘NHO亚USE互：一层鸦：超大搬庭院超君值享受肠别墅生播活：拥烈有南北骄两个庭桐院；羞独特的赞入户阳陕台带地票下室的盗多层生愧活空间庸。二层：瓜四房两碌厅两卫劳，在同乎时赠送歼露台、傍庭院的桌情况下坊赠送地善下室，章不仅开翼创了花礼园洋房单赠送地纺下室的嘉先河，事也在赠陷送面积浙和功能碗多样化督上远远王超越其柳他竞争源户型。未未来浆花园洋潜房成交碗均价为肃1.5黄6万/绣平方米普通公寓超成交均价奶为1.3亡7万/平移方米其溢价率为沉1.14休：190平米的两填房是去化移速度最快息，安全系爪数最高的屡户型，既锅避归了市麻场风险，腐又增加了蛙产品的丰才富性产品的侨附加价幸值的提止升，使卸得产品登力充分阿展现，鞋从而带盼来了高爬溢价产品溢价项目设滔置有安乓全系数嘴比较高险的户型包，规避仪了市场尺风险，醒同时项驴目整体澡产品的济附加值阵较高，称带来了牵比较高猪的溢价悄。从营销届策略来乏看，第耗一步通布过推售雅花园洋山房建立锄市场和帜价格高俩度；第填二步通这过高层TOWN咱HOUS袖E创新产品爬，确立高杀品质创新差形象，吸顶聚人气；忽第三步最颗后通过空泪中院馆的究价格优势吸实现第三煎类型的产锋品销售。为虽然整体逮价格呈现嫂走低的趋招势，但是运相对于产椒品的性价钟比，价格娇相对走高肾。项目总结一、项共目产品打打造需芽提高附狭加值二、项目上的营销策啊略决定项框目未来成梦败与溢价挂空间报告结躬构第四章斜涟悟水市场分炕析第二章依项目脚概况分阿析第五章切项北目整体定出位第六章谷项瘦目产品建帖议第三章携项滑目核心问券题第一章始宏侦观经济环耽境建议围合溪式规划设熄计，提升小小区景观香均好性夹，提升堆小区整像体品质项目整体歌布局示意水流建议将花邮园洋房设行置在小区菠内部，提沸高私密性躺和对景观嗓的充分利晒用建议将具高层沿泥北侧水寨岸排布尘，可以沿充分利牲用水系犁对产品催价值的挣提升建议将里小高层默与商业暗设置在遭小区南局侧，在筑充分发哑挥商业画价值的于同时提无高项目商的整体军私密性建议建其筑立面盼选用新摧古典的振设计风迷格，提饭高项目响品质特色的群建筑风蛮格能较发好地提氏升项目划的档次危。从目啄前市场六各档次判楼盘来穷看，欧讽式建筑院风格项医目市场劫接受度壁较高；整体楼训盘风格颗的发展霜方向来弦看，新轧古典风逮格一直阶为中高税档楼盘犬建筑风江格的主铺流，也堵是高档晋楼盘普岁遍选择澡的风格困之一，语因此一因直以来伸得到市诱场的广怨泛认可扩；从客户群验认知来看善，新古典戴主义风格绢也是客户勉传统认知灭的高品质茂住宅，识嗽别性较强笛，选择新拥古典主义锈更有利于熊目标市场消的接受和森产品档次钳的升级，搭因此该风胸格更符合窑他们的心贼理预期；从和项削目规划呼匹配来挺看，新咸古典主淋义风格携更符合文项目高蹦品质的奏规划要西求。真石漆浸，给人远稳重，愈典雅，衰高贵感哥。在打造衔高品质跨立面的住同时有价效减低仰了成本内。立面简匠洁明快纠，注重京横向线号条。洋房继脱续延续晓高层新执古典主袋义的风阀格，将怀古的篇浪漫情怀炮与现代人栗对生活的婚需求相结碰合，兼容目华贵典雅门与时尚现林代。户型设计搁原则高性价比返户型的塑忌造小高层宝、高层花园洋田房为规避高辈层、小高仅层与多层洞相比，得巩房率低的订问题；为摧提高项目猴与其它区茂域项目的穿竞争力，刚建议小高吃层、高层末采用低总掠价策略，隐即通过压春缩产品面镜积降低总桌价，另外航在产品设械计上提高允产品附加鲁值花园洋杠房作为扯本案提钩升品质受和利润扇空间的喝主要因洋素，建百议面积娇适当放搜宽，但抗同样也引要提高鞭产品附贫加值小高层释、高层泼户型面仓积建议对于本殿案的户森型建议擦：两房产饲品作为嫂本案的淘主力产扫品，建润筑面积龟控制在浑75-射95平哄方米，矩其中9混0-9舰5平方案米产品缘瑞可改造把为三房熟产品；三房一价卫产品狠可作为靠次主力而产品，脏建筑面下积控制拍在10津0-1胖15平层方米，乱其中1雅10-煤115稳平方米葡产品可绿改造为浊四房产先品；一房产肌品作为唤本案的木辅助产临品，建欢筑面积筝控制在纪40-仔60平个方米，寺其中5薄0-6骄0平方雕米产品肯可改造胜为两房究产品。涟水竞争裙项目主力椅产品及面敏积：10片5-12室0平方米同左右3房户型竞渠争力提意升建议高附加星值、创走新性作为四雅级城市挠，因城邀区面积捡有限，奔项目的选区位、珍交通、偷价格、包配套等舅方面的包差异性直和居住累影响远廉远弱于警大中城裙市。户型设计岁等实用性佩产品自身招因素对客呆户购房因宣素权重中姑占据了重监要性位置，因此肃对项目暂户型竞纲争力提寒升至关滨重要！户型竞争桶力提升着苍眼于以下哄基本原则榴：高附加慨值户型派参考合肥万煤科金色吨名郡：登两梯4释户（8效9、7砖9、7撞9、1愚18）合肥华慰润幸福夫里：两葬梯4户狠（89妈、88垃、88锤、89艘）旭辉中班央宫园庭：两梯营4户（唐97、柴69、脏69、良97）创新户羡型参考嚼：高层t梦own陕hou浆se新型高附捏加值户型——2房可变4房演绎公滥寓户型投中的联居体别墅泡空间的仿无限可天能性住户可利接用客厅的6米挑高礼进行分箱割，增孟加一个瞒多功能时房，这歇个空间仰是完全断不计入什面积的掘。近20平米南罩北阳台所，住户凡可将其溪封闭，籍成为阳浴光书房净。2剖面示意21创新户算型参考杆：子母晶房针对客群济做户型设典计如子母舱房，可丰晴富产品扩毫大客群面40+9沉0㎡子母补房30+由88㎡牢子母房创新户帽型参考限：挑高异一房花园洋房一层（坝附送地惊下室）140㎡花园洋品房参考体户型花园洋需房二层（附淋送地下室甘）140㎡三层1丛10㎡犹四层妻90㎡斤五层9罪0㎡法式景观风格规则式布局，突出轴线，平面图案式园林，利用宽阔园林形成贯通的透视线喷泉、雕塑、水池花坛、花格墙、树篱景观设核计：景亡观为体交现项目烛品质，隐建议采佣用法式篮景观风叨格法式景帜观风格陪：法式园林样注重主从棋关系，强粱调中轴和雕持续，提括出雄伟，款端庄法式园林底属于平面核图案式园廊林法式园林帆善于利用潜宽阔的园龄路形成贯熄通的透视裳线喷泉、水安池、花坛阳、花格墙兆、树篱、督雕塑等都音是法式园纷林的构成炸元素法式景悬观主题卵石草纸格景观墙上班的浮雕法式景门观主题底层架空刘庭院花廊花艺浪漫小品法式景观休主题建议社区糖内景观由伞三个空间汇层次构成拿，即公共陷绿地、组香团院落和票私家庭院站。公共绿校地为英式保园林风格湾，崇尚宁这静与自然危，包含了成大面积的胞草坪缓坡嘴、林缘大引片的繁花小、古典的范喷泉和雕佩塑等常用阔的元素。灿东西区各双有一处大钥的中心绿合地，可以鞋为户主提惧供运动和校停留的场姐所。园林设计理烧念一法式景观果主题组团院毫落入口错的景观喊呈规则侵式，强挨调轴线输和对称镇，主要弱设置水莲池、雕隆塑、豪智华铺装扯、修剪堤整齐的亭植物等弹，以突蜻出宅邸映的尊贵车。院落荐两侧景状观则偏债自然式违，主要摧用于隔幕离建筑滥和满足猛户主日项常游憩碧需要，殿主要设温置庭荫摄树、自全然生长悬的花草卫、游览扫小径，俗休息平刃台等，偶起到丰信富建筑社之间景壳观的效奏果。园林设计理念染二私家庭湖院分为肝两类，促一类面健向组团同内，称乡丰为前院钩，围栏俩较矮，奸规模较来小，与喇组团院扩落景观薯相交接惊；另一敞类是面脚向公共脾绿地，浆称为后暗院，围宋栏较高锡，规模蚀较前院凶大，是竭价值感宝更强的奖休息空娱间，可窝通过绿荣化等阻而隔行人鲜的视线痰来强调区私密性隶，内部会可以设苦置水池切、露台柱、园艺融区等，饿部分后货院允许难户主根览据个人懂喜好来商建造。景观规温划法式景饮观主题园林设计理发念三