养老地产专题3

养老地产专题研究养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人比较平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少在机构式照顾方面居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品形态“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务

9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。例如：日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。国内的CCRC社区典型案例三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业形成多元产业集群构筑复合型社区.整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；养生文化学院、养生博物馆等经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。②.国内养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例：出售与持有相结合盈利模式北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。③.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低5.目标客户群阶段阶葡段：绝促大多数昂的老年凳人在退荡休后就精成为纯督消费者俘。时限特征便：老龄纯战消费人口宽比低龄纯万消费人口联有着更加扎漫长的纯蜡消费年数协。行为特征扫：自主消葬费思想特征太：消费观患较为成熟渔，冲动型秩热情消费抓和目的不脑明的盲目未消费少。质量特壳征：老剂年消费焰对商品据质量和拉服务质土量的要另求高于沃一般消撇内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。目标客户码群的消费源特征“以租换租”的形式社肢区帮助老歪年人将原摸有住房出您租，所得狡租金来支援付老年人袄租住独立蛇型老年公仿寓的费用驳；“以旧换链新”的形式渴即老年渡人的现扒有住房谜与老年逝公寓的束住房进姜行交换煌，如果子老年人竹去世之需后，收驼回公寓翻住宅再昼将原置舰换房折惠旧返还德其子女竭。利用恒这些“差价养签老”的方式，洲老年人不病仅可以实林现人住，匪还能为自熄己或后代利提供了一宽定的社会少保障，可吓谓一举两奇得。“倒按揭”在发达国抗家中是一种窑普遍的年做法。醒退休后布的老年型夫妻买厌下或者授用原有抗住宅交网换老年访公寓中战的住宅胃后，与册银行与泉保险公胞司签订以一份合丙同，在殿相关机抵构评估佩公寓价拢值和测缎算人均宅寿命之千后，银闪行与保扣险公司肢每月支嘉付老年船夫妻一艰定的生杀活费，能直到其得故世，底届时，堆该住宅挺归银行糟等处置拒。这种“倒按揭”的做法板实际上晨还含有柄人寿保完险的意材义。目标客户阀群的消费总方式6.融卫资问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际养肌老地产否的投资素商主要勒有三类吧：REI堤Ts作为上悼市公司暂更关注条租金收灶益的稳回定性，鞭强调资稠产的长意期持有足；私募基金则主要面讽向机构投绳资人，更垃关注资产筋升值的收积益，强调岔物业资产皆的低买高喂卖；非盈利性馅组织主要利仇用捐赠惊资金和授政府补吵贴为低卖收入群榜体提供血社区养宅老。国内目前的圈融资机晒构多为详商业银瓶行，一浙级城市竹目前已浇经出现签房地产侍基金、确房地产翠投资信丛托等新兄型的金改融工具就。part护2：国内北养老地产邀市场分析有少量相南关政策，但还缺拔少政策谢支持。与大型骄医院合件作设立勤护理医慢疗中心文、家政伸服务中黑心、老姓人再就果业中心爸、旅游球服务、挪房屋置旱换服务掌、婚介架中心。商业银兔行、房地产基芹金、房地产投音资信托国内专磁业机构巾较少，国外较冈多：美唤国SA赤SAK威I设计浆公司、美国K.俱J.A建停筑事务所千、丹麦K抵AB集团视。1.养部老地产叛市场环境分析融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源2.我祥国老年人口的发展猴状况我国19蚂99年成香为老年型特的国家，倡是世界上给老年人口泰最多、增暴长最快的风国家之一邪。20世纪娇80年代社以来，60岁以上的老约年人口平溪均每年以3%的速察度持续增毫长，更为突歼出的是，80岁以上高龄因老人已高斩达110县0万，并杏以年均5%的速慌度递增。本世途纪中叶年，60愉岁以上告的老年咐人口将墨达到4示.4亿察左右，允约占亚纹洲老年渐人口总胳数的3狸6%，亿占世界雁老年人解口总数飘的22倡.3%歪。中国老特年人口室规模之鼓大，老材龄化速骗度之快蠢，高龄糕人口之繁多，都触是世界纱人口发汤展史上雀前所未滔有的。中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40资料来残源：《押人口研桃究》3.国踪蝶内老年粱人的居住模押式B、购买历房屋居住A、自盟行建房殊居住C、租葬房居住资料来易源：《瘦人口研膝究》4.我言国养老地产现状现有的开购发模式：按建设症经营者侄划分为毫三种模圈式政府福利型政府收益性企业盈利型北京香液山老年歪公寓山东威局海老年接公寓乡镇单笋位主办巩，海淀字区民政泳局直接尘领导和辈管辖山东省标奇准最高的殿、规模最粒大的社会览福利服务符机构由企业娱投资开老发建设链运营北京太腥阳城福利型养宴老院盈利型拢型养老银院，老箭年公寓老年公寓事，养老社纪区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企户业赢利性盐初级老年义社区，仅牌为中高经鼻济实力老华年群体打粥造，投资菊额大，开浆发周期长养老地告产开发唯现状1、大都市殊郊外模式丙：以上海、星北京、深振圳、成都企为代表的敬大城市，集近郊开发鞠模式成熟葵，市场潜链力巨大。2、古镇璃开发模着式以周庄、跟同里等江俯南古镇及编丽江等西孙南古镇为饼代表。3、山地雅养老模交式以黄山锣、武夷暮山、庐驾山为代宴表。4、热带层、亚热居带避寒竹模式：三亚独吊特的模服式。主要分布即区域：目前，以山北京、上遭海的养老丘地产发展寻最为成熟项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结：海企业营楼利性养虏老地产须项目少省、具低央密度、条产品类蝴型多样色特点、敲以租售厚方式为阳主企业营随利型养宇老地产栏开发现油状：目前国内听开发的养猫老地产项脆目较少，棕且开发比虾较成功的粮更是凤毛嘱麟角国内养老青地产的物娇业管理方杆式根据国菜内老年指人的特疯殊性，喜物业管纷理要包鼻括社区讯医疗护看理中心殿、家政婚服务中籍心、老庙人再就绕业中心便、旅游之服务、鼠房屋置萍换服务但以及婚各介中心欣等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本操作炸模式：将服务内芦容外包给台引进社区往的专业机炭构，也可韵以采用物糠业管理公时司与专业绿机构合作困的方式来斑进行。老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.养死老地产援的发展趋势规模化：随着市场储的进一步盟发展，质泄高价低的谊大型老年对社区应运震而生，老越年住宅产猛品呈现规舞模化。郊区化宜：满足对环拦境的高要掀求，也为挖了减低成恭本降低入絮住的门槛垄，未来老偷年住宅的贺选址将会窄远离城市锯，但是同街时会顾及碍交通的便录捷性，以千方便家人栏朋友的探治访的郊区湿。科技化：为老年人序提供更细那致的照顾迁；智能化久的应用，屑带来更方疯便、安全叉的全方位砍保障。建筑多样伤化：随着市欠场的日极趋成熟裤，产品蛙推陈出丝式新，建粱筑呈现梦多样化艘。在建便筑设计枕上，住捏宅健康丸性、使尊用的多伤功能化摩、增强爆邻里沟沟通的将奸是未来慨产品的工竞争焦辈点。功能丰富候化：融养老和住家庭悠闲扭于一体社区服务刊专业化：社区服务物在不断细口化、丰富便的过程中勇向专业化拒发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中国表养老地产饮发展的创妙新手段：6.养明老地产熟的发展创新创新手段房屋置献换、两门代买、以房养老弹、分时度理假、私募基金鄙、房地产泼投资信托敬基金(RE谷ITs否)、上市、和信贷、企业债、搭政府债part4：发展前景分析中国的昨养老设仁施传统溪上是民挎政机构蹦社会福遭利的一艘部分，削最初以拿为三无肾老人服懒务的社沈会救济藏为主，衔近年来富逐步走车向了社草会化，错但仍然秒是以非营利欧社会福利狸为主体。无疑杨，养老钓地产是辉相当有盘前景的营，市场肚需求也术是不可雪抑制的羞。发展前景机会点仓一老龄人讲口增长罗速度快事，城市镇空巢家挂庭比例态增加过译快，对奇养老地电产的需尿求增加帽。数据来翅源：2000年全国自第五次话人口普范查报告奴；2010年全国壶第六次隔人口普敞查报告全国老络龄人口勿统计表2010屿年至20池50年，觉中国60踩岁以上的饭人口将由捏现在的1受2.3%慰上升到3费1.1%贵，到20宰15年的蚁未来5年设，中国老弓年人口将村达2亿，雅占总人口竹的15%牢。在广州论，60岁脱以上老人陵在200耍7年突破辈了100倾万大关。机会点袋二老年消费朋者收入提岗高，消费陡能力增强炕。随着经济赌的发展，贵未来具有执高消费能劝力的老年送群体将会仙凸现；随着收入崖结构的多具元化，未魔来老年人盼的收入将慎不再是过虎去单一的亦退休补贴焰，投资、编保险等收轮益也将纳最入老年人括收入构成斧中去。未来老年饰人收入水婶平的提高悲，为老年逃住宅产品遭提供了强摧大的消费功支持。机会点三国内养银老地产给的开发梢供应量租不足福利性悬养老地很产供应荣不足，2010年，居住单在福利性树质的养老北机构人数称不足高龄计人口总数漫的0.5标4%。营利性养术老地产供烘应不足:国内开歌发的养康老地产钻较少，裹做得成花功的更恢是凤毛匙麟角。机会点四政策的支揪持，“适扑居养老”卧概念的提穗出财政部顿和税务鉴总局《关于对犬老年服言务机构巩有关税唉收政策袍问题的孟通知》（财税〔20啊00〕肃97号）；200旅6年颁发圆的《国务院备办公厅状转发全拔国老龄选委办公乐室和发低展改革拖委等部腊门关于办加快发秘展养老糕服务业则意见的夺通知》（国办进发〔200派6〕6号）；2009暂.4.1海南政协渡提案《关于大力风推进我省腥异地养老株度假项目北建设的建愧议》。“十二五湿”规划纲毙要提出，数鼓励社会显资本兴办浪具有护理兰功能的养伏老服务机堵构，提倡稳'适居养桐老'概念悬"市场不璃成熟，土商业模腥式仍需抽探索休，创新朴赢得先袖机。机会点五犹：养老地偏产这种脑创新型纷的地产弹产品，改租售方泄式将比念普通住罢宅更为州复杂。顾从更长唯远的层并面来看央，对于狠大多数峰开发商蜘来说，敏受限于拒资金压扔力，开发商权采取“袭销售+概持有运捞营”的技方式运录作更为迅现实。比如沸康乃馨跳，二期胜10万钢平米疗察养型精愉装公寓终和养生半型住宅青已全面腔启动，思在这一睡公寓中贪，有带袋租约销享售的商驱务公寓锹，也可棋以直接搁采取租争赁方式特。“未来居养老社赔区模式掠一定是蒙多元的笋。”李重房诚九表示荣，老年运社区房丈产可能妹会采取即出租、共卖产权嫩和直接害买断等谢方式进测行。而昌更具体诱的问题寻，则是汁医疗机伐构是否驱能够满姜足社区完老人护羊理需要疮。而这锦，或许浊也是未软来是否雹能够持肠续生存昆的关键袋所在。part3：产品打造①.构堡建开发起商、投士资商、漠运营商俯角色分凉离的金铁融生态中国养老宾地产持有券经营要考织虑资金风济险，经营锄收益不足缠10%，誉开发与经崭营的截然冶分开势在召必行。其浩发展需要把开发商默、投资商括、运营商棍的角色进雹行分离，付促使养摸老地产金磁融生态的饭发育，并材逐步构建自这一生态说链资金成头本最低、艰规模化速羞度最快、防抗冲击能番力最强的只优势。问题的坐核心是猪如何对衰养老地倘产的风气险收益欧进行合卖理分配蒜，实现剥整个系色统的低火成本平资稳运行级。美国养老贝地产金融焦生态中风作险收益分旱解与匹配1.如覆何打造成功的养号老地产②.六大帜核心要素间，打造成陷功养老地润产室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目选桌址：环境良质好，交祖通便捷歼，场地尽周边活爬动安全筋，生活旁气息浓包郁。规划设计聚：应该从尺老年住院宅的特列点出发数，满足床自然环铁境、人村文环境设、生活答环境等告方面需障求。单体设计惯：单体设计沾以别墅、盐多层为主唐，主要是旷从老年人钞行动不便晚的生理特狼征考虑。色彩规划慨：稳重和谐富，但忌过鼠于沉闷；宰不同组团逐应采用不拍同的色彩碑，利于老汤人辨认。户型设计损：保证有良贺好的采光弃、通风，保为老年人努提供一个锦健康的生虹活环境；室内设计威：从墙地面牺装修、厨汗卫产品选指择到色彩细设计、电亏器照明设金计，乃至姑门窗的选造择等等细仆节上都应岔体现出对听居住者的厚细腻关怀蓄。③.产趣品设计肤原则心理：环境行为晚心理学的施角度出发址，考虑大耀多数老年缸人常年形蹦成的居住习老惯，提供惹传统形上式的室猛内空间许。设计：从空间酷（消除固室内高丽差）、单装置（足设置扶溉手、地茫面防滑选）、设篇备（紧舟急通报与系统、稀安全电矛热源）厨、管理自员或护衡理人员顾等方面对应老最年人日暗常生活财中的安脂全性，再做到紧母急时刻行可立即嗓采取措拴施；交流：尽可能楼在楼内修外为老辣年人提蓝供各种邻里交流窝、人际交封流的公共交绩往空间和册环境；建筑：从建筑创人类工嚷程学的蜻观点出店发，在唉家具、脸卫生器取具的尺迈寸方面符合老年湿人的身体盒特征；交流建筑设计心理产品设计原则区位：北京顺框义区潮誓白河畔定位：“世界围级的高招尚退休惹社丸区”、喝“全新女退休生丽活的领狱跑者”规模：总建筑面阁积70万平方米物业类型亲：独栋别墅剩、联排别圾墅、中式龙四合院、拣公寓客户来源充：主要来野源北京2.典型案例北京太束阳城：乱国内最她成功的海老年社俯区之一别墅别墅四合院公寓公寓成功点颗之1：针对不乔同人群，独设计较为势丰富的住映宅物业形辈态①东方太容阳城医院是（一级综掏合性医院度）②东方嘉窑宾国际时酒店，叼五星级帆标准③大型超市采进驻，商半业一条街④康体中壶心，各嫌类球馆刑、温泉梁游泳池⑤5万平米颜太阳会魔所，商画务会议夜，餐饮龄休闲⑥汇佳幼掌儿园成功点2：六重晋成品配鬼套满足易各大需归求①约200槐0亩潮白嗓河②近10万株原满生树③近20万平米社袭区生态湖④75万平米运华动休闲绿听地⑤节能环保孝的水源／珠地源热泵究系统⑥高达4000个/立方厘米急负离子含诞量，绿色灭生态系统重，可比海扛滨、森林隶开放成功点3：良好的长自然环境太阳城医姨院：专业医师距和设备、篮由北京市部老人病研播究中心选累派、定期石体检，提搏出保健计耗划、专业街急救中心泰、全覆盖宅的应急呼捆叫系统。老年大丧学：北京第一奏家社区申史办的老年扇大学，开倡设多重课唤程，如芭闪蕾、陶艺行、书法、息雕刻等，稼部份课程辽由社区老义人担任教往师社区农虑庄：在社区娃内开辟善可以耕袜种的农坟庄，每商块地管父理费低总廉，一上年中可他以在地痛块中耕役作，很敲多老人哲非常喜岛欢这种经农家乐趋的感觉成功点4：针对让老年人呀需求建稠设的社首区医院沟、康体舌中心、邻老年大挥学、自戒助农庄卵等音乐会题合唱团太极俱横乐部活罩动棋牌俱乐劣部国际风模筝文化灵节举办过3届国际沟风筝节举行了3次新年秩音乐会社区组饰织的俱吃乐部乒乓球眯俱乐部线、太极压俱乐部地、棋牌俱乐迹部、钓鱼违俱乐部业主自汪发的俱浅乐部太极俱乐蒸部、音乐制沙龙、健身俱乐捞部等成功点5曾：多彩的湾精神文化捆生活养老地层产要配躲套完整览的，可辩应对紧难急情况贩的医疗课服务系纠统。要拥有丰社富的、满苹足不同需莫求的康复深运动和娱练乐配套设廉施。具有复席合精神歪和价值林需求的皮老年人都服务功敏能，满团足自我员价值的远实现。针对养蒸老客户太的无障誉碍设计管。养生跟插养老相沫结合。小结：part5：风险评估“银发略经济”炊的庞大掩市场预碎示着中虎国“夕庙阳产业夏”正在边成为蒸升蒸日上吵的朝阳毒产业。悄然而，插因为缺评乏配套织政策和重监管，退持有经破营要考轻虑资金称风险，迹经营收夜益不足三10%挺，开发买与经营秀的截然牺分开势俩在必行判，养老惯地产面夸临着很摩大风险狱。风险评估新兴市侄场不稳组定风险评氏估一老年地深产作为颤一个新普兴的市酿场自然细要面对止新兴市百场所要两面对的糟风险。累由于人屠们多这扁一产业断还不熟死悉，所食以可能继需要一催个适应凳期，再贝加上老巩年人风塑险意识野很强，首行事谨纯慎等原松因，是老年地产登的投资者伞可能出现虹面对着巨监大的消费佳群体却卖盖不出房子貌的风险。政策优惠设无保障由于老间年地产执的带有块一定的洒社会福信利性质晕，所以政府的政拉策扶持对惊老年地产巷的发展至敏关重要，也是老年谦地产的投悉资者首要吗考虑的问消题之一。一般来说怎，政府会趴在税收、尖土地的取愿得、贷款猎政策等方污面给投资它者提供政贝策上的优乐惠。在我冒国，虽然郑在从目前顾的情况来蚁看，老年狸地产的投深资者确实昏获得了政莲府多多少督少的支持掠，但并没有谣任何具体贫政策表示危可以对养尝老地产的妥开发过程衔提供优惠敬。这种无竞保障的政淡策优惠是晓养老地产至投资者首