山东地产项目前期策划及项目定位报告含设计图

-XX新区地块-

整体定位及发展战略XXX房地产投资顾问有限公司

2014/4方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议背景解读之城市解读淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48位，山东排名第五淄博市区县概况淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三个县。2013年末全市常住人口达到500万。半岛城市群综合竞争力排名第5，仅次于青岛、济南、烟台、潍坊；全国城市综合经济实力30强。山东半岛城市群基本情况：淄博是山东省区域中心城市、经济开放区域市，济南都市圈中心城市，全国重要的石油化工基地，中国历史文化名城，中国瓷都。2013年淄博GDP为3801亿元，同比增长9.5%。位列全省第五。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—城市研究背景解读—城市定位《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》将淄博城市定位为济南都市圈的经济副中心，以石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链为内核的服务业相对发达的现代化制造业城市。区域经济中心、经济转型将成为淄博经济发展的关键词，借助山东半岛经济规划，在未来淄博将进入新一轮的高速发展阶段背景解读—城市定位胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备背景解读—城市概览淄博城市发展思路经历了从“五朵金花一起开，张店开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》确立了、“中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架。张店作为淄博的行政、文化、经济中心，整体发展规划为——中部商业区、北部高新区、南部商贸物流区、西部城市新区以及东部化工改造区。背景解读—城市经济GDP和固定资产投资额的稳定增长为经济转型提供了强劲的经济保障淄博市自2008年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上稳定运行，已进入经济增长高峰期。成为山东半岛经济最具活力、发展最为稳健的区域之一备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例背景解读—城市经济

2013年城市居民人均可支配收入31515元，比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入33457元，增长12.3%。农民人均纯收入13932元，增长12.6%。同年张店和临淄区人均可支配收入分别为：30520元和29150元；淄博市整体人均可支配收入较高，特别是张店区临淄区两大经济强区结论：淄博整体经济在高速平稳增长的同时，淄博人均可支配收入也稳步上涨，随之而来的是淄博人民的消费能力的增长，可见淄博经济实现了整体和人均两方面的增长和跨越。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—经济发展固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。2005—2012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入稳步增长。年复合增长率为13.1%年复合增长率为15.5%备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在消费能力较强。淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2013年全市常住人口超过500万。淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比例接近60%，同时淄博历年职工平均工资也保持快速增长，2012年职工平均工资突破40000元，表明未来消费潜力巨大。年复合增长率为9.5%背景解读—城市人口背景解读—三产比例自08年以来，淄博市第三产业增长值不断提升，第三产业进入稳步增长阶段而作为传统优势的第二产业比例不断下降，第三产业比例不断提高，淄博经济转型正逐步进入关键期在经济转型中，一大批从事商贸、咨询、电子信息等创业型的中小企业营运而生；据淄博市中小企业局显示，淄博市中小企业数量已超过3万家，其中仅从事文化及相关产业的单位达4600余家，从业人员近20万人备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例背景解读—社会形态纺锤型社会哑铃型社会经济结构的转型带动了社会形态的改变，淄博正逐步脱离哑铃型社会，转入以主要从事第三产业，学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放的中产阶级人士占主要比重的纺锤形社会城市研究结论城市定位：区域经济中心，服务业相对发达的现代制造业城市经济发展：GDP稳步增长，人均可支配收入不断增长，居民消费力旺盛三产比例：第三产业不断增长，从事服务业等第三产业的企业大量涌现我们认为：作为经济实力雄厚的工业城市；淄博在经济转型中，催生大量金融、证券、商贸、信息咨询等的第三产业企业，其将释放出对房地产市场的巨大需求。因此，从城市发展层面看，淄博房地产市场未来可被看好背景解读之区域解读区域解读—区域划分城市规划：新区市政规划起点较高，道路交通畅达，城市界面良好；自然环境：空气质量较高、自然环境良好，基本未受到污染；教育配套：教育配套完善，区域内集中了淄博的知名重点学校；商业配套：商业配套匮乏，居民日常购物仍需到东部老城区；医疗配套：医疗配套较少，居民就医仍需至东部老城区进行。区域研究结论是未来淄博的政务、经济、高端居住中心方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议宏观市场2013年对于中国房地产市场来说注定是一个不平凡的一年。在上半年，各项关于房产调控的政策明显多于往年同期，而这种种迹象都表明了新一届领导班子对目前房价调控的决心。尤其在三中全会各地各类调控政策密集出台，继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。调控政策主要集中于差别化信贷、提高二套房首付比例以及提高购房门槛，可见调控的主旨仍是保刚需，抑投资，现在及未来刚需仍将是市场购房主力。政策态势房产调控云的本质：主要目的白：1、巩固笼调控成幼果，遏建制房价芳快速上裤涨；2、抑制投愧资、投机见需求，避轿免对刚性童需求造成欲伤害；3、少数秧高房价滤城市房滔价进行埋一定幅尸度的回殊调。坚决遏职制部分洁地区高脉房价！确保房中地产行坊业健康艘稳定的通发展！房产政策瘦的调控的凭主要目的蜘不是打压季房地产业饰，是对我左国整体经溜济的发展慨一种保护梢，为经济钟结构的逐揭步转型打血好基础作为较孟发达三肆线城市汁的淄博饭，其中眯心城区站房价已帆经突破600伙0元/㎡大关，貌同时近10年一直垄保持增垮长态势找，随着团调控政语策的不瘦断深入乒，将会趴进一步翁挤出市犹场的投塞资需求贞，刚性轻需求将奸会成为酿市场的鞭绝对主追力！宏观市场近年来泉淄博房涛地产市竭场稳步拥增长，氏虽然受芝宏观调册控影响炕，增速删放缓，聚但商品谷房销售杰额和销坊售面积脚整体呈惩现上升雅趋势，轿未来前折景看好淄博GD棉P以10毒%的高速扑稳步发展佛，从侧面作显示出淄啄博房地产窄进入高速周发展阶段宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展GDP六增速与驴房地产骆发展的摆关系供求关系淄博市近井年房地产险市场发展厕迅速，市眠场上商品驱房供需渐德趋平衡，已迫使新开奶工加速，形后续市场夜从新回归主供大于求活，市场存笼量将逐渐乔增多。淄博房地锤产市场近销几年发展苗迅速，从200扑5年—201描1年市场基岛本处于供揭大于求的朽状态，尤毒其从201速0年国家开朴始下定决衡心对房地疏产实行史剖上最严的方调控措施井以来，供名求失衡相烛对较严重孕，商品房然年空置面揉积基本在环百万平米假以上；201倾2年市场转乳为供小于悔求的局面幸，这是由仁于房地产沃调控效果乡丰初步显现叨，购房消勒费需求回洁升加强导么致的。从西区悼在建及潮在售项亭目数量卧统计，故预计2014年市场纤存量在200万㎡左鼻右。供大于求供小于求备注：市此页数维据来源恶于当年谋房管局必统计数铜据表一：201唉3年1-1要1月淄博中鸣心城区产船品供应结舒构表二：2013年1-11月淄博买中心城葵区产品英成交结章构目前淄舌博市场招仍然以迈中小户股型的刚娱需产品吹为需求肚主流，疲其中90-1戴10平米的伞产品整帆体呈现萄供不应艰求的状跃况，而140平米以上你户型由于金总价较高互，整体供张大于求。产品结仰构年份土地成交量（单位：万平米）2010230201119420121682013-1-11340受11年调控疗影响，11年12年连续两贸年土地市难场成交量晨下滑，特帅别是2012年，全港年成交衰仅为168万㎡，恨而进入2013年，随着窃各开发商替对未来市银场的看好脉，纷纷加料大拿地力乎度，截止2013年11月份，头全市已起经成交荐土地340万㎡，一间方面反映林了开发企花业对后市别的乐观态和度，另一浑方面也加胶剧了未来贝市场的竞拳争。土地市纽奉场进入淄博的全国性大型开发企业代表项目华润置地（淄博）有限公司华润中央公园、华润五彩城淄博中海投资有限公司印象·文昌湖恒大地产恒大帝景碧桂园碧桂园绿城---进入淄博的山东省内知名开发企业代表项目山东黄金置业有限公司黄金国际山东中润集团淄博置业有限公司中润华侨城淄博本土知名开发商代表项目山东创业房地产开发有限公司御景大厦、创业上城名府、丽景翠苑淄博民泰实业有限公司兴业家园、龙泰苑世嘉、龙凤苑淄博鲁中房地产开发股份有限公司颐丰花园、凯瑞景园、碧园淄博东升房产有限公司紫园、曦园淄博圣亚房地产有限公司颐丰花园、绿溪园竞争分析进驻淄博医的大型房畏企有华润敌置地、中捕海、恒大暂及碧桂园鞠等，国内泼一流开发头商的进驻帖无疑对淄罚博房地产歌市场起到炎加速器的仗作用，但语也使得市担场竞争日四趋激烈。絮多年深耕链淄博的省竞内和淄博娇本土实力乡丰企业在品婆牌和知名匹度上有一但定优势，窃具有本地粱开发经验工和良好的烤人脉关系絮，是淄博督房地产市娃场的主要偏力量。宏观市场盼分析整体市剥场：淄博房缴地产市观场整体妥发展较宇为健康供，但开科发水平季较为粗号犷供需特盗点：整体市音场供大仗于求，款并且库诞存量有乳上涨趋闷势，但氏整体库欺存量较度为合理供应产浆品：刚需产崇品仍然凤为主流稍，大面伤积产品药供大于兴求，消播化难度杀大，产只品供应复同质化撞严重未来竞争婚：随着地揪产大鳄吉的进入蚀，淄博敏房地产档市场竞背争将会朵进一步号加剧，苹而201活3年成交土志地将会在已未来两年涌内集中入遇市，将会碗出现前所赢未有的白用热化竞争目前市颜场挑战系与机遇瓶并存，车市场项辨目扎堆顽，竞争皆压力不萄能小觑懒；但同俗时项目亚同质化野严重，趋为我们纺提供了专相当的野发展机尺遇竞争市场地址北京路与鲁泰大道交汇处往南开发商淄博东升房地产开发有限公司占地面积8.6万㎡建筑面积16万㎡容积率1.9户型区间98—400㎡销售均价8900元/㎡建筑类别小高层、高层项目特色曦园项目位于北京路与鲁泰大道交汇处南，是东升地产继紫园之后开发的又一力作，产品定位高端，为大户型改善型品质楼盘。以1.9低容积率、3000平米中心花园，空中庭院，层高达3.5米，户户新风系统，隔音楼板、隔音分户墙、同层排水系统等创新，实现超体验顶级生活奢享。竞争市场强研究——曦园竞争市蹈场研究——曦园150㎡三室两厅可两卫206㎡四室两厅瓜三卫竞争市困场研究——曦园230㎡四室两厅君三卫（带空英中花园撞）255㎡五室两今厅四卫（复式带胸空中花园办）地址西十路与联通路交汇处财政局东开发商淄博民泰房地产开发有限公司占地面积2.1万㎡建筑面积4.3万㎡容积率1.9户型区间90—200㎡销售均价待定建筑类别高层项目特色新城中央，核心地段；出入繁华之地，居于未来生活中心，居于此，让圈内达人先忙的明智选择，让全家人幸福骄傲的开始竞争市场两研究——龙泰苑·世嘉竞争市温场研究——龙泰苑·世嘉113㎡三室两肠厅一卫130椅㎡三室两厅劳一卫竞争市副场研究——龙泰苑·世嘉160委㎡三室两荒厅两卫地址张店区北京路和中润大道路口东南开发商华润置地（淄博）有限公司占地面积13万㎡建筑面积46万㎡容积率2.5户型区间90—160㎡销售均价待定建筑类别小高层、高层项目特色开发商实力雄厚，对建筑的整体方面有着严格的把握，在细节上精雕细琢。小区景观通过回廊设计营造学府的人文韵味，多重立体景观资源打造不同组团花园，为淄博带来全新的人文生活住区的体验。升值潜力巨大与张店区逐步向西发展，建设新城区的总体规划相一致竞争市谁场研究——华润·橡树湾竞争市场经研究——华润·橡树湾100—吐120㎡三室两厉厅一卫130—若140㎡三室两哀厅两卫竞争市场挂研究——华润·橡树湾160—宁170㎡四室两拒厅两卫地址中润大道与重庆路交叉路口西南侧

开发商山东方正房地产开发有限公司

占地面积15.9万㎡建筑面积40万㎡容积率2.5户型区间90—230㎡销售均价8200元/㎡建筑类别高层项目特色以打造“以人为本”的高品质花园式住区为最终目标，整个小区的功能分区、交通体系、建筑布局以及景观系统等方面，均从小区居民的真正需求出发，结合基地原有的各种元素综合进行设计。竞争市乖场研究——方正·凤凰国际竞争市场盐研究——方正·凤凰国毁际130㎡三室两厅焰一卫160忙㎡三室两庭厅两卫竞争市朴场研究——方正·凤凰国暴际200迷㎡三室两雪厅一卫竞争市场浙分析整体市垃场：市扬场整体僻发展较戴为平稳也，但低狭密度市古场严重艺供大于美求产品特点厨：在售项表目整体水帆平相较一月二线市场漆产品仍有名差距，无毛论是普通芹住宅产品茶还是低密催度产品，牲仍停留在目大面积等蔽同于高品针质的开发淡理念上营销水平榜：整体营悲销水平有况待进一步地提高，虽坝然一线开近发企业入颂驻淄博，碧但先进的兰营销理念赤没有引进厨，更多的领仍然停留赠在地块决索定一切的过营销理念家上目前市缸场竞争葡特别是哪低密度卧产品的伶竞争极辈为激烈倘，但整漫体发展千水平仍触然较低麻，在产鄙品、配湖套、营樱销水平般等方面南仍有提次升空间宽，要想丛突破市糖场重围借，需要案在以上西几个方亦面下足密功夫。复合型天项目地址高新区淄博市高新区植物园内开发商淄博高新正承房地产开发有限公司占地面积860000㎡建筑面积980000㎡容积率1.8户型区间高层：95—170㎡别墅：299-450㎡销售均价高层：5600联排8900/㎡叠拼6500元/㎡建筑类别高层、联排、叠拼开盘时间2013年6月交房时间2015年12月项目特色高新区植物园内，距城区较近，自然景观优越；英式建筑风格，产品细节尽量满足北方的居住习惯复合型项眠目研究——正承·PA笨RK地址张周璐以北，孝妇河以西路开发商淄博碧桂园房地产开发有限公司占地面积27.5万㎡建筑面积33.4㎡容积率1.1户型区间240㎡/260㎡销售均价高层：5300元/㎡别墅：9800元/㎡建筑类别高层别墅：双拼开盘时间2013年11月交房时间2015年9月项目特色位于张周路以北，孝妇河以西，契合了淄博市向西的发展规划，毗邻孝妇河公园，实现了水景、园景、林景的完美融合；高端物业品牌优势，开发理念成熟，景观示范区为项目增色较多；产品以双拼为主，居住较联排更为舒适。复合型译项目研建究——碧桂园地址张店区西八路与张周路交汇处往东（张店区政务中心对面）开发商淄博东升房地产开发有限公司占地面积200000㎡建筑面积240000㎡容积率1.23户型区间200-500㎡销售均价8000-10000/㎡建筑类别联排、叠拼开盘时间2013年11月交房时间2014年10月项目特色政务中心对面，地段优势明显，主打城市别墅，定位高端；景观、物业、规模优势复合型长项目研贝究——紫园复合型项释目研究——上湖御宪园（淄阴川）地址淄川般阳路与通济街交叉口往南开发商淄博集成房地产发展有限公司占地面积9万㎡建筑面积30万㎡容积率2.75户型区间高层：91-185㎡别墅：300-400㎡销售均价高层：7700元/㎡别墅：9000元/㎡建筑类别高层、洋房、别墅开盘时间2012-8交房时间2013-5项目特色是个典型的半岛亲水式智能生态社区，高层、洋房、联排别墅的完美排布，最大限度减少楼梯间相互遮挡，让住户享受最多最佳的自然光源，大面积观景阳台、精心设计的架空层花园、专题休闲活动场所，精装屋顶花园硬件铺装与自然绿化融为一体，般阳河岸景观长廊“上湖新八景”完美每日生活复合型别驶墅产品特钥点：联排别墅洞占据了市冷场供应的克主体，产品同饿质化严陷重；户型面积爬以300溪-40昨0㎡为主，刑造成总价较盈高，将一征大部分弱客户群体挡在门鉴外别墅产态品应该考代表了换目前房户产市场哑上的最耻高品质套，但淄仇博市场芦别墅产轮品更多淘的是以池大为美纽奉，忽略了产极品细节和袄品味品质；别墅产品票是一个综条合性的产恋品，需要新从景观、脑户型、规纹划、配套砍等多方面业考虑，但哑淄博在售格项目在这奔几方面均存在短板；产品没有碑充分考虑瞒淄博消费栽群体的居绘住习惯，创新性拉不足，克人性化份不够。销售状况床：由于别塑墅的总后价较高椅，成交陡周期较亡长，销讲售极为珍不乐观培，特别事是自11年以来罩，成交/存量比吃不断提鸟高；消费者对咽于总价较拣为关注，敬面积大总兆价高的产循品销售难酬度远大于滥总价低的冬产品；除碧桂园蒙项目外，塔其他项目铜月销售量唤均为个位以数，而碧广桂园也提防前透支了戴市场上较世大一部分预的别墅需智求。方案提纲背景解趟读市场态矮势项目定跳位发展建议SWOT分析淄博经剩济持续岭高速增坡长，带苦动房地毫产快速蚀发展同质化夸竞争严胞重，市你场存在膀空白机浊会S：优势商业、孔医疗配能套不足鼓，仍旧打依托中盲心城区戏资源周边高端竟项目竞争基激烈客户群浩存在一雹定局限焰性W：劣势O：机会T：威胁开发企郊业实力涛雄厚城市核心爪区，未来猫价值巨大核心地挤带，交像通便利生态环证境保持搏良好项目规甩模相对伙较大片区整慎体供应绸量大，姓客户分菠流严重采；市场其呜他类似膏项目对钢本案的萄冲击项目整体钥定位依据——S疏WOT分析让客户都自己发备现核心问题关键问题把握营躬销时机项目整挣体定位吗依据——如何规避拔项目核心惕问题充分挖颂掘客户厕需求并美迎合他请们需求碑，提高矛项目产汽品附加惨值寻找并抓钓住片区市斧场空白点锋，突出自勇我通过项狐目定位午规避正碰面竞争前图观特点：项目整默体定位装依据——如何规避蒜项目关键鞭问题将自身品搞质做好，线别人有的州我们做到丑最好、最头细，别人五没有的我敌们做出标袄杆，以区圾别于其他剧项目通过开发俊节奏的控龙制，把握窃好产品入齐市节奏前图观点点：项目整柔体定位淡依据——竞争层面领导者—垄断价格—产品有傲不可重像复性—制定游催戏规则追随者—搭便车，视借势—以小博大剃，杀伤战删术—价格战闲的制造刃者补缺者—目标明确朴，挖掘客嘱户—瞄准市否场缝隙—创新产蜻品和需栽求点挑战者—改变游戏咬规则—强调新裹的评估洒标准—强调产士品特色丽和价值行业老大非行业老慎大，中大蜡规模次/非主流市尸场敏锐的机范会主义者领导者+挑战者实施战该略——形象上的肉领导者，佳策略上的名挑战者。区域版图诵整合、形匪成标竿。自主定义商，挖掘自示身、创新床突破。颠覆区域护原有价值锐体系，改期变游戏规晋则，建立污新的物业与标杆。项目整太体定位搁依据——战略层命面理念层面产品层面以大盘开段发的理念久，引领区笋域乃至淄葛博房地产汪开发，成冬为区域标鄙志性楼盘以强调内公共空阳间、共贷享空间沈，融入居城市肌跑理的规役划理念啄打造项伯目以不同征于市场拾其他楼轿盘的概册念，在协大规划末、大配凤套的前获提下，恶建立当厦地完全毯不同的荒评价标蒙准提供较皂高的社读区整体相品质感瓜和较为捕理性的猾价格，矩打造物吼有所值勒的精品北楼盘，斥掌握未境来市场冰话语权综合市干场层面奏以及自晚身开发渗资源，暖打造区贪域品质纯型大盘劈燕，实现惯利润与牛品牌双弱赢前瞻理炒念与差壁异化定无位前瞻、创洞新、开拓激，一直是著推动未来尖住宅进步弃的力量。面对项肠目面临弓的激烈曲竞争，杆如何让井挑剔的浸购房者纯眼服心旷服口服桥？是我柔们亟须谁破解的筹难题。我们将省以现代晃住宅发盟展的前朋瞻理念惨，为淄谁博创造创新、豆健康、蓬舒适、怪人性化的不同于设以往的住宅居所偏。项目整体夹定位方向泳：打造一种滴：此前所覆享皆尖属平常的姿态高融合票性的、浑可持续狭发展的前、示范节式的高热贵居住丸区通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的项目整体窜定位：主流产眼品+创新产品+明星产品项目产壮品定位多：主流产薪品：（高层）迅数速回笼资饼金，提高餐容积率创新产品：（花率园洋房）混追求利幅润实现谋利润最刃大化明星产请品：（联饰排别墅）提升项惕目整体形秧象城市及堂房地产价市场项目本禁体客户认知形象定泄位客户认风知：未来发松展：随着城市示规划逐步顺完善城市配套是客户置策业主要关备注点自然环境现吸引：自然资源条件好是盾吸引高端颜客户的核小心价值点核；淄博城市残及房地产跪市场发展林阶段：西区中心新化：随着政府诵“西拓北步进”的城迟市发展方冷向，西城辉，城市中心疫化特征明显西城高端创化：淄博高充端房产磁发展已忘形西城高端居住庸板块项目自天身条件技：大规模项颂目：大规模唉具备造城禀剃赋强势自斩然资源米条件：具备资源借继势条件取和创造响资源条括件；项目兼具城市和劣自然双重属性骗，具备成声为城市自然慎主义中心的潜力项目形掉象定位骄核心点形象定丢位一开启淄盼博都市自然换主义时代形象释义谢：都市：突出项京目多元脾化配套苹体系的歪打造自然主胀义：依托千亩鸦公园自然尖生态塑造渴，打造生剥态宜居社区时代：体现西城贸高端居住韵片区形象定位队二原味托怨斯卡纳称岳婆辉居住哗品质形象释义姓：托斯卡纳都：突出项衫目风格岳辉居住瞧品质：“岳”即脑XX，指佳XX集团菜将打造出厕一种辉煌腹、高端居稻住项目案名建议直一都市中央案名建送议二XX经碍典客户群定杀位我司此亮次调研奴，针对怎本项目映对淄博险市2000余位中椒高端目盈标客群躲进行抽陷样调查牌分析，涌通过调露研问卷怎的形式伍，对此纸类消费棕者需求兴及预期专进行了侍详细调她研！调查显示痰：本次调盗查以社会部中产阶层养居多。其票中，私营夏业主最多习，比例达31%；白领荒职员为21%。整体撤与目标驼客户群圣基本一被致。学历水汁平呈现愈学历水扔平与整定体比例恼反比增厉长的趋集势。家庭月收阁入以中等朋收入为主太。客户调泻研—消费基既本情况调查显示泊：本次调咳研的消费藏群体中，厕目前现有白居住条件哈中，自购涉商品房占叹了72%的比例绍，而目浅前居住绑的面积销及房型营以110-能130㎡和三房递为主，漫比例分益别为33%和51%。反映出倘该类消件费群体励目前居蹲住面积井已经达轿到较高姑的标准岸，如要帮换房，画更多的室是基于煎进一步适改善现屿有居住剂条件的武需求。客户调奶研—现居住呼条件情热况调查显专示：本魔次调研旱的消费降群体中爹，多数鞋在短时今间内没瞧有购房蛙需求，打主要原乳因在于记在市场饼上没有嫩完全能热打动其山需求的夫产品出吼现之前涨，目前百居住条骆件已经饺可以满蔑足其要极求未来购买山产品多集福中在小高厚层及高层睁产品，主延要是因为丸目标客群众考虑性价饭比因素，己虽然希望蚊能有更好锯地居住条魂件，但普朵通别墅仍执然较难以降企及；而对于未泥来购买面鱼积，主要辰集中于110-饶150平米之妨间。客户调园研—未来购再房预期调查显示饱：本地调思研的消费旨群体中，歌有超过46%的客户脉认为淄炕博未来宏房价仍犹有上升画空间，贿可以看阿出其对顽未来市筒场看好楼。消费群岁体获知意房产信截息的渠债道主要升还是以夹传统媒油体为主谈，报纸考、电视迈及户外蚕广告总透共达到蜻了53%，而新兴卸的网络传躲媒及口碑欢传播也分幻玉别占到了15%和12%；对于买闭房的关颂注因素拥，周边铜环境为杰最主要卖因素，厌为36%，其次搞为教育驶资源。客户调研—购买决策伪分析目标客搬户群分福析客群现有低居住条件夸：绝大多音数客群目挺前都拥有梨三房及以励上的居住物环境，居摧住标准较考高，如后暗期换房，钳更多的是再基于进一滔步改善现垃有居住条常件的需求坏；未来购房毒预期：由廊于目前居巨住条件较躺好，短时扮间内购房防需求不旺宴盛，但如悬有能打动兴其潜在需荒求的产品研出现，仍阴可以拉动尿客户购房驳需求对于高况品质居逐所需求击：客群示虽然希毅望进一冒步改善到目前居晴住环境兽，但受怕制于购让房成本给，高端聪别墅产家品仍难雄以企及问，希望峡能出现孕高性价汗比的低学密度产波品对于区笛域的认怖知：绝愧大多数闹目标客糖群对于辈本区域虎认可度腿高及看假好区域盈前景，踏但认为浓片区单捉价高，我们的目层标客户群亦体对于本叮片区认知开度高，但男对片区价水格有一定怒抗性，未下来产品及坊品质亮点门将是吸引泛客户群的虎关键点；引目标客群避希望能拥肿有别墅品仅质的低密横度产品以迹满足其改芬善现有居胜住条件的其要求目标客户啊群定位主流产品（高层）中层群体最基本的住宅需求中高层群体改善型住宅需求高层及顶尖群体改善型住宅需求创新产品（花园洋房）明星产品（别墅）方案提弓纲背景解战读市场态势项目定岗位发展建贝议项目规划尚建议项目设仪计两个绪主入口脸，保证草私密性逝。中润晌大道设梨为主入如口，规遵划中的径开发区买中路为膝次入口地块西俭侧规划横为高层痛，与回税迁房进效行区分北侧及地绵块中央、诸地块南侧创规划为花检园洋房地块东侧稀紧邻生态歉公园，规犯划为别墅周，同时花挥园洋房围谅绕周围，毯既能保证派别墅私密脊性又能体丽现出花园松洋房与别导墅整体性境。千亩休闲公园回迁房600米333米次入口主入口高层高层花园洋房别墅潍坊凤凰太阳城规划项目规划帐建议项目规默划建议项目规划啦建议花园洋房花园洋房花园洋房别墅别墅项目产泼品比例碗建议千亩休闲公园回迁房600米333米次入口主入口高层花园洋房花园洋房别墅花园洋房别墅项目总妄占地300亩，计泥：1999速98㎡

总建筑面积（万平米）所占比重(面积)备注高层23.957.3%容积率1.2洋房13.923.9%容积率0.7别墅3.99.4%容积率0.2合计41.7100%综合容积率2.0产品户型区间户型房型别墅产品260-350㎡3层花园洋房140-220㎡三/四室小高层、高层85-95㎡两室95-130㎡三室140-160㎡四室/平层高厅户型面谁积建议户型区间配比比例140-160㎡平层洋房65%180-220㎡叠墅/洋房35%户型配比树建议——花园洋御房房型户型区间配比比例两室85-95㎡30%三室95-110㎡40%110-13020%四室/平层高厅140-16010%户型配比增建议——高层高层户型炸产品建议高层户型狭建议创新户型疑推荐：80㎡做出三详房创新户尖型推荐继：90㎡做出四房高层户罩型创新赛建议挑高客爱厅高厅三庭叠户型高层户型伐创新建议单层2.8米共8.4米高厅复暮式4.6米1米2.8米户型三层铸变两层，晚底层为3.8米高厅平暮层，上层民为高厅复镇式三层变两炮层损失1/6的建筑面狮积该类产汇品均价而比正常灰高15%即可弥团补损失医的建筑脊面积3.8米高厅船平层高层户龄型创新社建议私家电梯厅私家电梯厅独享梯柄厅空间鹅：使得电梯显厅变为半戴开放半封陪闭的私家文空间，同表时该部分管在交房时培并不封闭愁，可以作柏为业主的老入户花园艘，在计算帮面积时仅禽算一半面叠积，从而妈增加了业龟主的实际订使用面积赢，减少了散公摊。项目物业溜发展建议高层户缎型创新带建议通过飘墓窗、隐向形橱柜公等增加到赠送面揉积，落黄地窗、窝阳台等指多方位润观景高度低于2.2米不计嘉算面积绘的隐形周橱柜飘窗观景落地窗增加采光观景效果高层户型奔创新建议低密度世产品建弯议低密度产品做袍为本案的创新产品，杀在产品弟设计上城应充分披突破固糟有的设须计概念破，融入岭全新的留设计理峡念，同快时考虑焦为我们嫩的目标私客户在愿有限的劫空间内成创造无盆限的居栏住体验打，故我寻们对低密度产品提出兼创新建议之。让客户迷可以用杰更少的庄钱，体跳验到不坝亚于甚馅至高于吨传统别来墅的居脏住感受艇。阁楼五层四层三层二层一层负一层户一户二户三户四户五其一层和岁负一层为亡一户，五天层和阁楼月为一户，怪二三四层凑为平层户秘型户一和斥户五满田足部分院客户对潜大户型规要求，习提高售铲价，整便体来看则能够满史足多种说客户需叛求退台式初洋房一退台式泊洋房一碑（潍坊揉凤凰太棕阳城）一层，初自身带缺南院二层，带百北园，通望过室外步谱梯可将院岁落与房间给联通三层，貌带北园醉，通过拴室外步润梯可将去院落与练房间联舌通四层，凤通过室问内楼梯旱，与三辉层联通退台式洋泪房二此种退轿台式洋丸房改变乱了传统涛洋房只猫有一层悄带院的狗格局。通过室笑外步梯励的巧妙势布置，款使得每棍层房间纪都拥有抱自己的两私家花沃园。优点：洋俩房同样户券户有院。退台式洋待房二一岛层三湿层二刺层四连层A户A户B户B户C户C户传统的军洋房，腿无非是躁多层建彼筑与退孩台式的佛结构相渠结合，捧而别墅解又是一佣般人所弟无法企弊及的大蓄尺度居努住理想腹。我们苍所要打倍造的是磁将两种微产品相坦融合，流小户型斗一样可碰以住别另墅——洋房的盒面积，夹叠加别搞墅的居鞭住体验膏。目前剪市场仍票未出现拐此类产初品，故狸我们采受用此种浅产品，蓝即可填则补市场臂空白，懒独树一茶帜。叠加式董花园洋倒房叠加花书园洋房株将叠拼晶别墅与粒普通的贫花园洋毙房相结察合，在炊空间及泄面积的奸组合上裹寻求最换佳结合州点。优点：中无小面积同被样可以享怎受别墅的摘生活。叠加式花锹园洋房（麻南京栖园智）叠加花园洋房将叠拼别墅与普通的花园洋房相结合，在空间及面积的组合上寻求最佳结合点。优点：中小面积同样可以享受别墅的生活。洋房创新产品——叠加花园洋房户型图产品风状格建议——托斯卡纳帆建筑风格托斯卡纳常建筑，又里名意式园买林，源于积意大利中笛西部托斯迅卡纳地区瓜，是世界钢四大园林呜风格之一殃。托斯卡辫纳风格是乡村纽奉的，简姨朴的，哭但更是予优雅的抛，它是泄建筑与港大自然推有机结枣合。外立面核：底层蝇文化石晶、真石疲漆，在母建筑外摄观上，绒一般通通过天然霸材料，胃如石头愤、木头赵和灰泥猴等来表届现建筑慨的肌理，其峰多采用觉的红色罚陶土屋偏瓦及灰设泥墙面阴涂层，郊暖色调管为主，助既醒目抄又不过牺分张扬袜。建筑布邪局：托误斯卡纳孝意式风秋格的建桐筑多为膀连续半伪围合格扮局，设探计注重看对线条座、造型豆和颜色仙块面的凉灵感性支运用。注重小中零庭花园和删露台的设锄计，还配筑有开阔的脑周边和密本林种植区轿，为庭院丢提供极致袜意式风情谢的景观效闹果。把握硬践质景观案：托斯肝卡纳风代格景观湾以自然拍质感的荡砖石为摸主，铺绳装材料以多成规拦则形状抛，适当响使用彩周砖，墙坝面涂刷鲜艳烂的颜色诞。巧用装蚕饰元素盗：托斯层卡纳较斯多地使静用铁艺绢桌椅、返赤陶花育器、石漏雕花器锤和兽头阅水口等孙装饰物单，营造都出自然链又舒适的居住住空间。搭配植吧物：托径斯卡纳烤多以自狭然式种加植为主作，周边疾除密林冲外，还侨大量使瘦用常绿碍植物。邻特别注拔重庭院党内自然卖植物的错落有蜘致感。托斯卡努纳实例园林景业观实例——围合式院牵落园林景谁观实例下沉式镇院落实考例阳光停车暑场实例另外我们剃依据目标显客户群的纪需求及身火份特征，睁在保证不炉过多增加丈成本的前闲提下，又炮单独提出与众不龟同的六菜大生态民科技配班套体系新风系宵统人工雨留雾系统环保厨房颤系统同层排创水系统家居智能很化集中式太惹阳能新风系纠统与除楼尘系统忘搭配使佳用，使劈燕室内如快世外桃世源充足的负摄氧离子，殿四季如春剃，如同生谷活在公园首中其能保证迅每平方厘芽米负氧离暂子数达到400-抚1000赔个，是普数通住宅东的100芒倍左右，劝而每套瞒售价仅100