XXXX南昌城泰瑶湖地块整体定位及物业发展建

本报告是严格保密的。谨呈：城泰集团4/30/2023本报告是严格保密的。4/30/2023城泰-瑶湖1008地块

整体定位及物业发展建议世联地产2011年1月项目背景项目解析客户目标及项目问题解析规划指标：项目占地约18.7万平米，中等容积率，总建面超过32万平米，为区域大盘地块位置：高新区紫阳大道东端，江西师大东侧地块规模：总用地279.9亩，合计186613㎡容积率：1.75；其中商住1.6，公建2.2供应规模：总建筑面积达326572.75㎡住宅建筑面积约198336㎡商业及公建约128237㎡住宅总户数：1493户总人口约5226人绿化率：35%停车位：2827个项目开发周期约4年，须站在未来发展的角度审视项目。项目认知

公建区别墅区76栋163户高层区8栋1330户交通：地块南面紧邻江西第一路“紫阳大道”，交通进入性与昭示性强。艾溪湖今年9月通车后，将极大拉近项目与市中心的距离，届时只需约20分钟便达八一广场。未来轨道交通利好，更提升项目区域价值未来南昌城市发展的核心方向：瑶湖组团作为南昌最新规划重点发展的五大组团之一，其规划控制面积185平方公里，人口规模约80万到100万。将规划光伏产业园、航空城、航空高技术长夜基地、LED产业基地、麻丘综合片区等。交通区位：位于政府规划的瑶湖组团核心位置，项目交通进入性与昭示性强，通达性好项目认知

八一广场紫阳大道高新区规划项目四至：项目东面、北面和南面均可眺望瑶湖景观。周边较少建筑物遮挡，视野开阔项目认知

周边配套：区域目前周边配套缺乏，共享大学城校区配套和省奥体中心等市政配套项目认知

项目配套多为市政配套，如省奥体中心、水上运动中心、大学城等。生活配套生活配套缺乏，目前主要为大学校区配套，档次较低。天祥大道商业街紫阳酒店绿地综合体山水青国际大酒店华仔酒店白鹿会馆瑶湖大酒店大昌酒店江平酒店省奥体中心水上运动中心江西师大江西工程学院蓝天学院中尚村小学高新区执法局麻丘中学1、公建部分：解决产品定位的问题，以减少开发风险2、高层实现均价1万/平，联排1.8万/平，合院2万/平3、销售周期控制在4年1、控制开发风险，实现产品价值最大化2、实现城泰品牌的升级发展商目标梳理发展商目标目标分解世联对本项目的价值判断：

城市新区//资源型//大盘思考：作为新区大盘，承载利润最大化及城泰品牌升级使命下，项目住宅部分如何定位，以实现价值突破？项目公建部分如何确定产品形态，降低开发风险？城市规划及区域发展城市宏观背景分析房地产发展判断项目背景住宅市场分析公建地块分析前提客户研究发展战略及定位各物业市场研究发展方向判断物业发展建议住宅部分公建部分思维导图项目问题及案例借鉴城市定位

历史文脉：6000多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至3000年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颍阴侯灌婴驻守南昌一带，史称“灌婴筑城”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。公元前201年九江郡置豫章郡，并设南昌县为附郭县，属扬州，南昌之名始此。南昌－江西省省会，重要历史文化名城和交通枢纽，中国“未来都市，绿色之都”城市概况：南昌，又名豫章、洪城，为江西省省会，全省政治、经济、文化、科技、交通中心。南昌地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临鄱阳湖。总面积7402平方公里，辖五区四县。总人口497万(2009)。其中城区人口：222.5万人（2009）

城市定位：国家重要性历史文化名城，驰名中外的红色革命根据地，新中国第一面军旗升起之地，国家重要综合交通枢纽、中国重要制造业基地，长三角、珠三角，闽东南经济地区国外大型产业与总部转移对接基地。中国“未来都市，绿色之都”。

安义县新建县南昌县进贤县湾里区青山湖区西湖区青云谱区东湖区交通区位

南昌交通便利，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势

南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边８个直辖和省会城市的“经济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。截止到目前，落户南昌的世界500强企业已有29家，国内200强企业30家。南昌至武汉动车组开通后，南昌跨入中部“2小时生活圈”。虽然南昌整体经济实力在中部地区排名靠后，但经济增速跻身全球前十，进入后发时期

经济发展2010年，南昌市保持了经济平稳较快发展的良好势头，经济总量进一步扩张，预计实现地区生产总值2104亿元，同比增长13.4%，首次突破2000亿元。最近10年内，南昌GDP从2000年的465.14亿元，增长到2010年的2104亿元，10年增长4倍，年均增长14.8%。由中国社会科学院城市与竞争力研究中心等单位历时两年完成的《2009-2010全球城市竞争力报告》显示，南昌成为全球经济规模名次上升最快的前十个城市之一。“十二五规划”：2011—2015年全市GDP年均增长12%—13%，财政总收入年均增长15%以上，全社会固定资产投资年均增长25%—30%。2104单位：亿元单位：亿元2010年中部六省省会GDP比较图南昌市近10年GDP增长图南昌人均GDP超过6000美元，且稳步增长，房地产市场进入平稳发展时期发展阶段2004年至今，南昌人均GDP增速维持在12％左右。2010年南昌人均GDP预计达41825元，突破6000美元。根据经济水平判断，南昌房地产市场已由快速发展期进入平稳发展期，开始追求开发质量。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系单位：元南昌市近年人均GDP增长图南昌产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显。第三产业将成为未来发展重点根据”十二五“规划－南昌将构建现代产业体系突出装备制造业，以提高“南昌制造”的行业竞争能力；突出现代服务业，提高“南昌服务”的区域辐射能力。同时，培育光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。三大产业结构比例调整为4:53:43。产业结构南昌近年三大产业结构比例图5.8%55.5%38.7%南昌三大产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。南昌的第二产业重点发展汽车及零部件、光电光伏、大飞机及零部件、软件和服务外包、生物和新医药五大战略性支柱产业。在“十二五”期间，五大战略性支柱产业的年产值将分别突破千亿元大关。南昌”十二五“规划三大产业调整比例南昌居民的可收支配收入增长较快，恩格尔系数进入富裕阶段，但高端消费乏力，外流严重消费能力人均GDP与房地产发展关系单位：元南昌市近年人均可支配收入增长图2010年前三个季度，南昌城镇居民人均可支配收入达到13296元。恩格尔系数从06年的44％下降到35.7％，进入富裕阶段。2009年，按照个税申报统计推算，南昌全市年收入逾12万元者至少41000人。从纳税人所属行业分布情况看，南昌”富人“所属行业主要集中在：制造业、建筑业、金融保险业、住宿餐饮业、批发和零售业。由此可见较强的制造业和商业是南昌中高端消费市场的有力支撑。南昌的高端奢侈品消费额平均增速低于30%，大部分在20%左右，远低于中部其它省份的省会城市。据估计，江西的高端群体中，约60%的人在本省消费，剩下40％在香港、北京、上海、深圳等地消费。城市宏观背景分析小结：

视角1：南昌作为江西省的省会，正处于快速发展的阶段，并初步具备了一定的辐射能力视角2：南昌具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势，高铁等轨道交通将极大地改变区域房地产发展格局视角3：南昌第二产业相对发达，创造了大量城市财富人群，是南昌中高端消费市场的有力支撑。而经商传统也使得个体老板成为重要的中高端消费人群视角4：南昌不缺少中高端消费者，但缺乏中高端消费者需求的产品及环境城市规划及区域发展城市宏观背景分析房地产发展判断项目背景住宅市场分析公建地块分析前提项目问题典型案例分析发展战略及定位各物业市场研究发展方向判断方案细化建议住宅部分公建部分思维导图城市格局

南昌城市规划（2003－2020）2000年，南昌规划区面积为105平方公里；2009年，南昌规划区面积为250平方公里,常住人口增加到220万至250万,城市化率为63.17%；2020年南昌城区面积将达到350平方公里，城区人口将达到350万。近年南昌城市框架呈放射状迅速拉大,初步奠定了“组团推进,山江湖并重”的大城市发展格局城市规划

在“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”总体思路下,打造“双核三圈五组团”格局第一阶段：内湖开发时代第二阶段：跨江开发时代第三阶段：山江湖综合开发时代红谷滩新区腾飞瑶湖、昌南、九龙湖、乐化、梅岭西进瑶湖组团南延东拓莲塘组团乐化组团北控九龙湖组团一江两岸湾里组团2009年底，《鄱阳湖生态经济区规划》上升为国家战略，南昌进入山、江、湖全面协调的大开发时代：其中山为梅岭、江为赣江、湖为鄱阳湖。此概念中的「山」，即梅岭成为城中之山；此概念中的「湖」即全面策应「鄱阳湖生态经济区」的国家战略，南昌城向滨湖地区推进；至于「江」则指已呈现壮观景象的「一江两岸」核心区建设。城市规划

南昌即将进入“地铁”时代，标志着一个内陆型城市向开放型特大城市的转变根据规划，南昌城市快速轨道交通工程远景规划由5条线组成，其中1号、2号、3号线为主骨架线路，4号、5号线为辅助线路。3主2辅线共长约168公里。其中，近期建设规划年限定为2009年至2016年，主要建设1号、2号线。1号线于2014年完成1期，主要是双港大道至奥体中心段工程。2号线1期工程计划在2012年开工建设，工期5年，于2016年通车。本项目－－地铁的出现，扩大了城市规模，实现了“城市半小时生活圈”，而且将极大改变城市房地产发展格局。区域概况项目所处音的高新区拐位于南昌赢市东部，摔作为江西篇唯一的国浪家级开发辱区，是南熄昌产业经汗济的重要飞引擎基本概况刺：南昌高至新区是友江西省犬唯一的春国家级争高新区劫。其创堆建于1陷991境年3月验，辖区宴面积2掩31平手方公里懒，已开识发面积泡32平遍方公里捉。距南昌火狭车站3公迟里，距赣她江水运港郊口10公卵里，距昌敬北国际机财场25公鸡里。南昌高新狂区在56存个国家级商高新区中墙综合排名旬第28名竟。目前园兴区内共肃引进企典业180蜓0家，其中包糖括微软、组日立、梅画里亚、贝娃塔斯曼等6家世严界50顺0强企乘业，外业资企业竭200唯余家，终员工约钱20万夸人，其梢中外籍识人士约欲300敢0多人虎。2010衡年高新区忆工业产值叙首次突破环1000嫌亿元，占料到全市的咳50％。高新区区域规票划高新区将坊以艾溪湖椅和瑶湖为超核心，打调造成集高金新产业、岗居住、商船业、休闲荣、娱乐、稿文化为一复体的现代携化新城瑶湖岛中席央公园艾溪湖详高科技彼产业区瑶湖生态浅科技城昌东高校杀园区紫阳大夕道高新大道省奥林济匹克体地育中心麻丘生态展科技城南昌高惨新区已蒙形成了期电子信深息及应夹用软件枕、精密阵机械制你造及光仍机电一渡体化、辱生物医惧药、新虚材料四妥大特色陷支柱产围业。捎太阳能咸光伏、遵半导体糕照明、撕服务外罩包等低吃碳产业议作为战冷略性新善兴产业甘重点打并造。高新区产番业逐步走捎向“绿色枣”转型的疏道路，已颗迅速拉开以艾溪湖午为中心的圾高科技产境业区和以谈瑶湖为中沉心的瑶湖同生态科技碧城建设框提架。其中瑶湖券组团位于烛京东大道校以东，规划控制持面积18城5平方公侍里，人口掀规模约8武0万到1典00万。将规划光估伏产业园丧、航空城个、航空高卸技术长夜两基地、耗LED产卧业基地、载麻丘综合苹片区等。艾溪湖森鱼林湿地公锄园水上运动客中心南昌航空歇工业城区域规划瑶湖科技健新城：未糖来南昌城残市副中心重点规划瑶湖岛笛中央公冠园、省涂奥林匹量克体育女中心、煤水上运脉动中心坐落在励瑶湖西萍岸，总悼体规划局为“一偏场五馆连”，建扣设用地撤800兼亩，以股“一场芦两馆”稍为主体蛾，“一孝场”为然可容纳默五万名犹观众的哥主体育提场，“堡两馆”梢为游泳愉跳水馆凤和球类校馆。为乳”七城健会“主迈场馆。水上运动中心瑶湖岛锦中央公葱园：包括住双宅、研路发大楼搞、商业绩街的C男BD，悟地铁3般号线的虹终点。“七城会凭”水上运仔动中心：总建设用香地约17途59亩，穗其中水域贯面积14予00亩，薪陆地面积止200亩写，总建面坟2.87纵万平米2怎011年句6月底前砖竣工，9胞月底前投便入使用。热比赛结束游后用于市坡民健身和亏进行水上抽娱乐休闲判的场地耕。高新区之田前出让地酸块较少，轻物业供不掏应求。随监着大量出剑地的出让笑，高新区壮价值即将躲全面井喷发展现犯状2010哭年，高新药区仅有3崇个楼盘在宴售，销售贝情况良好助，呈现供睡不应求态鞭势。09年之孟前土地供件应的紧缩懂导致供应棕缺乏。随泛着09年宝以后土地怜的大量出捕让，诸多不品牌房企针进驻。高医新区开始杜独立提供循居住、商喘业、休闲未、娱乐等露各项功能敲，“高新乎板块”自纽奉此独立出老来。紫阳大道架的改造，猜省奥体中蚁心的建设芬，瑶湖大章桥的拓宽乓，艾溪湖教大桥的兴秧建，地铁室一号线的界动工--袜---将苍使高新区腹域板块的弦价值逐渐精显现，南阳昌楼市重敲心也将面够临全新洗赏牌。土地几近出让完毕，大量住宅物业供给，销售较好中兴和园世纪风情水榭尚都新城国际花都瑞达高新项目绿地高新综合体赞城紫阳明珠香缇溪岸保利东湾国际中凯蓝域阳光嘉苑天香四季花园东方福祗凯美怡和博泰瑶湖1008艾溪湖大桥待售在售我们通过栽对高新区饮案例的研鼓究，寻找纱高新区发闯展历程的吹一般规律诉：国际科技园区出口加工区

信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖苏州工业枪园区初步韵形成了国际科技徒园、中央祝商务区、冠出口加工葬区、独墅遮湖高教区拢、信心产礼业园、出困口加工区叼、现代物怕流园、中护心科技生汉态城、阳帽澄湖休闲市度假区等功能扰完善的己分区；苏州园杏区规划森上形成驰的功能压完善的啊分区，它不同的白功能分辞区在园肆区的发粒展中承普担不同向的功能录和作用狸，为园区鹅的快速翼发展奠墨定了基救础。苏州工呼业园苏州工袍业园邻里中心起步期00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中泥心首先轮担负园求区配套该功能的拘职责；借鉴新加侧坡经验的间第一个邻谱里中心新云城大厦9侵8年建成学，CBD忙的规划集建设，扑园区的融配套更脱加完善等；《苏州倒总体规互划20洽04-魄202啄0》提据出市域夺cb售d在园凶区的概晃念，园每区的发只展上升芝到城市貌的高度弟；与此暂同时，较邻里中罪心的发都展更加话成熟，弟大型商歉场开始悲进驻园桥区，特锋色商业键街开始受形成。CBD功膜能逐步完养善；李公堤商业街圆得通时代广锈场、东方耍之门修建邻里中心湖东大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大厦邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街青积案湖商业广场左岸商业街中央商业广场圆通时代广场久光百货苏杭时代购物广场湖滨新天地东沙湖商业广场苏州园区配套图苏州园区脆基础配套患发展先于问住宅发展钞，邻里中坊心首先担匪负园区配脱套功能的烟职责；园菌区CBD别的规划建哀设使得园剥区配套功辅能更加完支善松山湖亡产业园东阳光实米业发展公洲司签订了蜻生物制药般项目的投踪蝶资项目权透利出让合堵同；南自昌市佐川崭润滑科技畜有限公司香港新直能源科夸技有限葬公司等10个项目签粥订投资选项目全戴力出让销合同。南昌市丝式威雅光伶电有限骡公司正祖式投产甲，这是爆园区第氧一家正倒式投产阳的入园展企业寄莲公寓利首批酒店左式公寓正字式招商启杏用万科松坟山湖1呀号花园种在南昌希松山湖迎凯悦酒岁店举行天推介会锦绣山河新推出1期抵产品；万逆科松山湖波1号推出盏2期产品顿。科学园二扮期奠基配套产业房地产松山湖产反业园主干猾道路工程黎动工；松胡山湖学术阿交流中心术、图书馆艺、国际学竞校、南味昌理工学亭院松山湖螺新校区“锦绣山漏河”商住恳小区、商境务办公区喇动工仪式仗;松山湖主纲要公共配哗套设施落具成美宜佳技连锁超表市松山则湖分店维开张营圾业，成稿为第一息个进驻将生产力虾促进基志地综合谅配套服稿务楼的伏商业服坚务配套今机构旅游配套夕建成，开博始对外营窗业松山湖科宅苑公寓B悄项目动工万科虹隶溪诺雅蛛、锦绣饺加推2腐期、和拴堂、新鞋竹苑等填项目凯悦国孟际酒店伶集团与诱南昌市桌松山湖舟酒店有修限公司纯签约仪200互2200而320042005200张6200墙72008200怪1松山湖正拴式立项，士最先开发园10平方急公里工业忌园松山湖朽国家高典新区发辉展配套烦先行，懂产业紧择随其后盛，房地箭产在初扰期埋下毁伏笔。督配套完餐善后企蹄业纷纷投投产，露各大房刘地产商逢竞相推先出产品新区开发秆普遍经历白基础设施表－住宅－学公建的开既发次序；咸三线城市身新区公建漆发展速度他远远低于斥住宅开发且速度新区发展粱一般模式格：最先启航动基础帆设施建蔑设，启代动土地烛的一级榨开发；之后政府帅大量出让席住宅用地收，政府从妈中收回开心发成本，倘因此住宅讽最先启动后；政府投资讨建设大型伏市政设施怒，进一步梯推动新区吊发展；随懂后，住宅油加大放量排直至顶峰强；随着住站宅建成杆，会产纪生少量伴商务办愈公以及才新型商城业，但述三线城骆市新区旦内对于嘱纯办公辽物业需好求量往军往低于撞传统商哥业区案例小结资料来源：世联新区案例总结世联理论研究住宅放量减缓开发次序起步期0-3年发展期4-5年快速发展期6-10年成熟期10年后一般城市新区成功开发规律土地一级开发路网设施住宅开发放量重要市政设施建设大量住宅入市大型公建建设图书馆/音乐厅医院等少量办公项目建设社区商业建设面市大量商业项目建成新型商业中心等办公项目面市目前南昌堤高新区住折宅项目即痒将集中放但量入市，熟个别写字监楼、酒店啦商业开始笛出现，处痰于新区的赢发展期城市新栽区成功垄开发规态律起步期发展期快速发柱展期成熟期开发次序土地一吴级开发绳；路网柏设施标志性版事件2006之前2007200820092010重要市政秧设施南昌高草新区建吵设大事比记资料来冤源：世技联新区仇案例总嚼结世帐联理论坏研究城市区域规划被批准土地一级开发工程开工大量路网建设开工用地开始公开出让部分住宅项目开始建设，有少量开盘供应；土地一级开发以及路网设施基本完成住宅项目大量开工建设并大量开盘供应住宅项目继续热卖少量办公物业开始建设；少量集中商业项目开始建设住宅项目持续热卖办公物业、酒店、集中商业少量供应规划被批准；土地一级开发以及路网建设开始进行；07年起，少量住宅开始建设——起步期持续标志08年，土地一级开发以及路网设施基本完成；体育馆、艺术中心、大桥等重要市政设施施工并即将投入使用；住宅土地大量出让并即将大量开发入市—进入发展期开始有少量写字楼、商业项目建设并入市—已经进入发展期中后段起步期发展期南昌高新杂区未来发储展预判：区域成华熟度：目前处于但高新区发咱展期，其习快速发展响依靠政府宗的政策引麦导，目前拥居住氛围茎不浓，预叔计2-3喘年后大批射项目开发穴交付后，埋居住人口旬增多，带斯动商业、悠商务氛围善形成供应量：随着09描年后大量侦土地的出固让，预计医将在近2款-3年（物2011券～201污2）集中挂放量竞争：房地产埋开发的粗竞争伴炕随着高蓬新区开堡发的全香过程，景近2～唤3年内坐，部分败在售项兼目仍将丛持续供幼应，并看将有一组定数量攀新盘入麻市，但赚相对于疮其它板凳块，区笼域内部旋竞争相固对较弱困。需求：随着高新欲区的逐渐耀发展，市雀区消费者补将逐步认钉同其环境瓶优势，看虎好高新区沫未来发展常，投资热溜情将有增些无减；另趁外，随着裳高新区入隙驻企业的遮增加，其盗需求也将手呈现上涨丑态势。总导体来看，宫高新区的宝需求是持裹续增长的城市规亦划及区今域发展城市宏观复背景分析房地产撤发展判光断项目背景住宅市场狡分析公建地块岭分析前提客户研念究发展战籍略及定驾位各物业届市场研扩究发展方联向判断方案细化供建议住宅部分公建部跃分思维导图项目问服题及案场例借鉴国家统计晌局利用经梅济计量模刊型做出预赔测：“十二流五”（软201垮1-2久015足）期间乳，中国崇GDP呢年均增动长率将喉达到8窄％左右IMF、乔世界银行股将中国2宝011年穿GDP增恐幅预期自糟先前的9肝.7%调拆高至9.配9%宏观层倍面“十二五挨”中国经梁济依然持豪续快速发匆展，将支阴撑房地产汉行业良好插发展1人民币自渗2005蠢年7月1盯1日宣布板汇率不再劫盯住单一狗美元货币车，宣告寒升值拉开章序幕；至警今已升值妻7.9％昌；人民币戚升值预炒期带来诵外资涌障入，A阵股股市半掀起热魂潮，房婆市投资脉增值度摊高201暂0年9妻月通胀茧率突破茅3.7迈％，超巩出国家恨CPI冶涨幅警直戒线201猾0年1刚2月C盈PI增女幅4.顶4％，歇创造2返年来持挽续新高数据来森源：中饼国人民煤银行人民币对贡外持续升咳值、对内灯贬值促使随资产价格循上涨。楼少市投资热毙情高涨不眠下宏观层面楼市调穿控在9坐.29袍后加码渡，限购妇、紧缩订信贷、各加息等潜一系列勒条件使革房地产竿在短期商内面临管利空宏观层面2010年全国主要城市商品房成交面积和价格统计2010棒年为典型笑的政策市沃，但政策济对市场的触影响效力淘边际递减疗，年末再横现销售高雪峰1月：膝国十一驰条4月：国池十条9月：9累.29新训政宏观层由面对于政符策效力肯之边际绳递减的因现象，备世联认瘦为存在骆以下3趟点原因轨：1、由兽于价格长并无实约质性下时跌和成渣交量的振支撑，袜导致部男分购房磨者对政大策丧失锈信心；2、政痒府历次昨政策的哀逻辑是寻短期内哗通过抑吓需求，暴引发资怠金紧张划，迫使足其降价桨促销。距但从历林史来看狠，第四问季度为胜销售旺添季，此宿时往往苗是供求挂两旺，胜这种季节性因肚素也会使利政策效力扣下降；3、由维于年中予受调控浊政策影授响，部毁分开发窝商销售浑业绩不犁理想，参为了完坦成全年雅销售任找务，这些开发周商加大了速年末推盘键力度，在煎一定程度窜上削弱了虏9.29很国五条政修策对市场半的影响。201吊1年预逗判201因1年存结在不确芳定性，为但可以寇预见未料来的楼冲市调控翼将更加厉全面，但力度将赏更大201暖0年楼床市调控葛之所以嚼被称为贵史上最紧强，其惩最根本盼原因是桨通胀背全景下带黎来的资舱产价格弃上涨。录然而目掏前通胀告形势依普然严峻嚷，以至赚于今年茅CPI叔调控目冬标拟提额升至4糖%，同立时政府商对楼市焦态度依千然坚决回，这不由难看出胸：201这1年无康疑又是聋一个楼唯市调控危年。世联研狮究认为血，20透11年劝楼市政勤策将主惠要体现惭在三个压方面：继续加贷强原有俩政策的火落实，则严格执乏行，尤仅其是过步去尚未并执行的江政策。政策力天度的加图强。比如：若相楼市继续理反弹，二燥套房的首共付和利率窜或会继续号提高，亦屿有可能效附仿香港征馒收特别印灶花税，二址手房交易亭的营业税园或会恢复督5年内全迟征，还有翼契税提高砌到3%以讨上，甚至搭出台房产拜税等等政策覆与盖面拟栏扩大。覆盖面植扩大的遮政策主烟要有两侮个：一绍个是限渡购令，怕可能会倚在目前伟16个外城市的这基础上求增加若证干个二晚线城市蚂，其中梅四川省霞曾发文下要求所繁属州市则按情况指实施限伤购，郑哗州亦表兆示将限评购，武汉、南场昌已限购；另一金个就是银开发商剪预售资薪金的监盯管可能灭会由目优前的北还京和浙染江省扩尘大到其支它省市长，从而阔进一步壶限制开季发商的秀融资，纵加快开回发商的方开发和毅销售。世联研究铁认为：滞后霞1.5固年的棚新开工孝面积与练当期销舱售面积防非常吻鱼合。由罪于2烧009馋年下橡半年至被20陈10年闹上半年悟的大牛绸市，造祝成了新兼开工面狮积急剧窗放大，这将造昼成201到1年隆4幅月份至壁11端月份量期间，柜市场上征可能有弄大量的臂新增潜觉在供应平。如果2照011庙年4腹月份以庄后，政桌府采取宏更严厉丛的措施赤抑制市接场成交指，导致家实际需游求萎缩弦，供过饲于求的馒现象将舰要重演滤，届时蜜房价或针将面临爱较大的关下行压皮力。但考虑敲到2段011贡年中西报部地区随的销售赠面积继杜续迅猛菊增，将煮在一定骨程度上渴减弱未稻来的供兔大于求珠的压力撒，缓冲座价格下认行的压残力。未来潜在岛供应将持否续放大,秩房价面姿临较大下呆行压力，呀但中西部桥区域将成牵为缓冲区201舍1年预均判201鹅0年南罩昌房地捎产投资坊持续增微长，地朝产投资起占固投片的比重画逐年增斯加201厚0年，明南昌全币年全社层会固定旺资产投耐资完成103告1.9均亿元，比上年最增长25缠.8％，芝全年房地什产开发完轰成投资229碰.9亿元，比赞上年增长蓬36.8裁％。房地产投呢资占固定落资产投资笨的比例逐我年提高，养10年房草地产投资史占固定资浅产投资的边比例为1辉2.6%垃。南昌市房肉地产投资腿与固定资牛产投资额宪（亿元晃）资料来喉源：南构昌市统渐计年鉴中观层面2201些0年南徐昌商品房喊市场出园现供需参爆发式冻增长，柔房地产遵发展提丸速中观层面2010忍年南昌市与（含新建乎县和南昌规县）共有社新推和续训推楼盘9仙6个，共袖开盘37召4次，整肉体推盘量自超过40川0万平米鸡，较上年谣增加了约峰96万平磁米，增长锡了28.香4%.整体销挥售均价观突破6狐000艘元/平蜓米。年猾末较年威初上涨斑了45行.6%枝.整体销售络率达到6穴3.1%南，三年来离首次在6扛0%以上户，比上年互提升了6爽%.依托整笑体经济分发展和芳房地产检发展的废大势，眠部分二鱼三线城秘市将出轰现持续忽爆发式创增长2005蜜-200也8年，合肥绵市商品弹房均价政基本在召300角0元/夜平米左勇右。增冈长率在躺5-6巡寿%，低岁于全国火增幅水杏平（1套0%）吗。市场芹处于平稳发携展阶段披，表现顷为价格叼低位徘裤徊，人断们购房睬消费不拳积极。200座9年上鹊半年开始，市场迅速补耐涨，20裙10年旅12月冬，合肥劣新建商测品房售仙价同比龄上涨4虾7.5搂％，其创涨幅在古全国排用名靠前亏。案例：捕合肥房谷地产市腔场在经伞历05钞-08储年的盘迹整之后给，市场格开始迅揭速补涨淘，进入杜快速发揉展阶段非。在全国整格体经济形即势向好的斩前提下，博二三线城骆市存在房闸价补涨的堂可能。合理价巨格发展阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段来源：村世联模必型快速上惹升的爆邮发阶段中观层面1.品放牌开发商米进军二三暴线城市，败加速当地细的产品开洪发水平，消推高房价各。在都市险融合的劳大背景俯之下，姓二三线努城市的顾房地产树市场特攻征趋同都市融合讯现象2.消苦费者跨区叉置业现象草越来越多遮，共同分停享既定的青市场份额笼，市场需毒求旺盛。3.城溪市化进程束加速，经油济水平迅和速提升。实力开遗发商在呜二三线贤城市抢洋地、屯抄地，使晕得地价桥上升快铜过房价帮。如：南良昌第一使季度朝需阳新城末土地成凯交单价滥三破记掉录，6筑月份上撒海世贸债创造南斯昌总价糊地王，关11月柿份师大造南路地传块楼面寇地价再净创历史林新高。品牌开阁发商把思最好的薯产品照猪搬到二岁三线城矿市，提快升价格诱水平。如：华饼润进军便合肥市谦场，直诞接将情竭景花园在洋房进灯行复制元，提升员当地产翼品和营讯销水平英。品牌开安发商全额国布点印，放眼包全国市哀场，其浇产品定委价不完疲全参照狂本地市枕场，从慢而打破应当地市握场竞争史体系，员推高房照价。郑州的盈商品房货市场有绝40-姜50%沾的外地魂客户；大连、青句岛的房地棚产市场更戒是全国性昼的大市场轮；长沙也存院在周边市想县过来买泽房的现象都市发谣展范围枪的扩张缓，城市废发展加诉速，房裳地产开抖发建设研也逐步携扩展。当前市厅场环境傻给予本巾项目的画启示：要努力档寻找项荐目机会把，兑现堪高价值1.找骑准项目占塞位全国性目的品牌错与实力虚竞争，耀市场不肺完全遵介照成本笼定价，纠各项目卵不同的伞市场占左位决定芽了项目滩自身的肿定价体五系。占糟在哪一呜梯队上贤决定了嘴自身可硬实现的轮价值。2尽爪可能挖停掘土地写价值未来土地兵的争夺将冷越加激烈全，因此项钢目开发过炕程中要尽变可能最大散化挖掘土剥地价值，胃赚取尽可匠能多的利摊润。3.注袜重自身产垦品力打造甚。中心化与污边缘化。咸地段是天言生，产品狮自身的打逼造却是后忆天可以努穷力的方向攻。位于中兼心区的项跨目可能被偏市场边缘持化，而边叼缘物业的建成功开发荷也可以实诊现其中心卷化。因此墙项目自身横的产品力墨能够决定痕项目何去禽何从。4.适撤度创新，砖引导消费谨者。人们的虫消费总凝是有限掌理性的氧，因此妇消费者诊是可以企被引导哈的。适忘度创新鄙的产品咬，适度欺超前市旗场，通慨过对消凡费者的角合理引榨导，可膊以获得辨较好的凶市场实称现。城市规划外及区域发狗展城市宏温观背景携分析房地产发慢展判断项目背焰景住宅市垮场分析公建地块点分析前提客户研逗究发展战略祖及定位各物业特市场研思究发展方向财判断方案细化全建议住宅部分公建部绑分思维导图项目问再题及案既例借鉴1南昌住宅岂发展现状南昌城市费进一步外值扩，住宅日市场也随传之东南西先北散点发扑展。拥有笨自然资源注的中高端滥产品、旧员城改造带葬来的中高其端产品和免城市功能农外拓引发教的新型人壤居需求、森工业园区束引发的置馅业需求构辜成目前南芝昌市场的卷需求结构盯；并且由夏被动郊区怀化逐步进宪入主动郊赌区化市中心朝阳洲城南片区青山湖城东片区红角洲中心区凤凰洲昌北片区新建片区依靠大专院校和科研单位发展技术密集型高附加值产业城市经济、政治、文化，商务中心，旧城改造即将启动高等教育、体育产业为主导的，集高等教育/运动休闲/居住等一体的城市科技新城集商务/办公/信息/商业/文化/旅游/居住等多功能为一体的现代化新城市中心区依托县城现有基础，大力发展商贸和文教,监狱劳改工厂全部迁出，相对独立综合区机械制造为主的工业、物流、仓储、居住综合区外向型工业、文教科研和生活综合区，建设用地面积110平方公里，人口100万生态居住、旅游休闲为主的城市高端人群聚集地以居住为主的城市生活新区，片区内有昌北经济适用房象湖新城集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，强化生态旅游，打造文化品牌大型居住舟区，疏散童旧城人口塔功能，被前动郊区化危承接地红谷滩定位C婆BD，逮已进入更快速发扑展期，储商业地烛产成为届现阶段建开发主鲁角，配器套逐步危完善人牧气渐强市场特碑点客户特征资源：株赣江、润城市政沾配套资南源规划：集远商务/办末公/信息广/商业/猾文化/旅扬游/居住妥等多功能烛为一体的劫现代化新鸟城市中心始区配套/交液通：配套萄格局基本渡形成，部妹分已经投逐入使用外地和奴内地品杏牌开发五商云集扶，实力宗较强；目前以铃消化库匹存为主复，竞争哀一般新区CB脂D是共同滩的诉求，渔升值潜力昆和发展前门景可观来源：周碧边、新建燃县、红谷农滩工作人闲员、市区置业目跳的：1丸房的小捡户型以悄投资为溜主，2槽房以上摧以自住席为主，乐改善型季和刚性蹄需求为浮主，投耍资较多职业：以市公务员和籍企事业单宵位为主，网高端产品架商人为主邀；特征：购蹈买力较强去，追求品内质、发展缝潜力未来走势西面尚有立大量土地欣待开发；商业地探产进入男集中开篇发期，男未来竞黄争激烈疮，住宅渴供应稀贵缺。区域价表值产品特盖征品质感较殃强，以高渐层为主，律少量的花开园洋房主力面积老：1-4奋房均有，拢产品线丰腐富，临江赚房源面积您较大价格：讯700让0——响180盆00元多数项虏目销售拦率在8袭0%以西上，个披盘销售多较差国际金融毫中心世茂地块誓（正处于博前期规划马阶段）联发广民场绿地中央佩广场博能兰励宫金融大街香域中玻央名门世家20-25分钟八一广场红谷滩中心区红角洲人文自然躬资源丰富蒸，但配套绘缺乏；品哈牌开发商臣云集；中熔大规模为流主，供应像量巨大，物未来竞争蜻激烈资源：创赣江、移前湖、尼卧龙山势、体育胳中心、忆国际会泛展中心吸、高校规划：降高等教违育、体萝育产业皇为主导踏的，集奴高等教在育/运资动休闲胳/居住捞等一体逝的城市性科技新惠城配套/楚交通：袋配套缺圣乏，高哨校聚集此地区域价啊值地中海阳匆光联泰香薄域尚城联发江父岸汇景绿湖豪城恒茂红灵谷新城新地阿尔始法国际社称区绿地香颂联泰香异域滨江奥克斯重盛世经私典市场特歪点客户特征知名开发私商云集，婆实力较强供应量巨孔大，竞争橡激烈以自身产叼品为主打俱卖点来源：新框建县，前弄湖校区老烦师，朝阳书洲为主置业目的仇：以自住积为主，改非善型和刚迫性需求为翻主职业：迅以公务齿员和企澡事业单抖位为主江；特征：购乱买力相对费较差，对猫价格较为残敏感；未来走擦势尚有较饲多土地圈出让，甩土地存呼量较多到；后续上市抹量巨大，旦竞争激烈性；阳光新录地和绿诞地香颂尺近期取贤得施工扩许可证辨，预计积09年球底-1病0年初甜入市。产品特窜征品质感较理强，以小唯高层和高布层为主，孙少量的多忙层/洋房肉/别墅；主力面厉积：2呀房80向-95肿，三房右110灰-14职5为主精；价格：岸高层4衔500佩-60榆00；整体销售族情况较好抛，地段较撤偏的金融户街和香域肉滨江较差15-20分钟八一广场红角洲凤凰洲定位城凭市新区枝CLD模，区域着形象认罪知模糊劫；中小计规模为矮主，开鞭发商实趋力有限遵，品质竟普遍偏闲低市场特点客户特颈征资源：赣饺江、碟子小湖体育公豪园、高尔遥夫规划：城仇市新区，麦以为居住于为主的C鬼LD配套/皆交通：掠配套缺吐乏，局辫部较为跑完善（欢沙井小烧区周边蓬）中小开发胖商为主，袋实力有限供应量帽较小，判竞争一巨般各项目博以自身正项目为薄主打卖包点，其培他为教影育/交缸通/江度湖景来源：已周边、斯开发区默、红谷际滩工作庭人员、绢市区（很东湖区求）置业目缩慧的：以豆自住为烧主，改碍善型和之刚性需缝求为主职业：肺以公务供员和企如事业单收位为主务，别墅卫以官员胡和商人膊为主；特征：购称买力较强务，追求品吩质、社区突环境以及乳发展潜力未来走势还有较自多沿江似地块和赌沿湖地受块未出士让，未饥来供应功以中高隶档为主盼，品质壮和产品注竞争将宏加剧；目前尚有泪大量土地哭为出让，棒短期内供掉应量一般看，竞争较捞小；区域价值产品特征品质感偏采低，物业考形态较为触丰富，有经别墅，多痰层，高层主力面丸积：2俗房80敞-95脾，三房踪蝶91-扒145押，联排泽180演-22剩0，独除栋30点0-3勤30；醒该板块跃有较多阁小三房斯供应（庄销售良陪好）价格：隐高层4遍500评-60拔00，量联排7箭000首-90沿00，秤独栋1萍500限0；整体销芦售情况柿一般，金个盘表崭现差异养较大保利国际钳高尔夫花刊园天赐良螺园东方海或德堡丰和新城凤凰城中航国绍际广场天舜苑城投地茅产15-20分钟八一广场凤凰洲市场特点客户特征资源：宣自然山咽水规划：空犹港经济区择、国家经狡济开发区配套/交西通：配套出缺乏，高顾校周边配欺套较好，幸与主城区少交通联系醋较为紧密烂，地铁始弊发站中小开发赶商为主，址实力有限供应量较宋小，竞争丽一般各项目以六自身项目散为主打卖惯点来源：予周边、东新建县宴、乐化迟镇置业目的切：自住为担主、投资犯为辅职业：开杆发区企业统人员、公竿务员和高除校教师特征：尼购买力脆一般，暂多数为览工作地做购房未来走势商业地产凶将逐步入窝市；区域内则制造业疫的发展赚将带来周置业需兄求，给执房地产梳业带来圣较多机鹿会区域价泄值产品特毙征品质感生一般，否以别墅膊、多层割和小高哪层为主膏，花园絮洋房为堤辅主力面阵积：2岔房88湖-10汪4，三区房12促0-1谷35价格：难洋房2谎500悉-32害00，沾别墅6喜000驰-10台000续；南天阳光金桥慧即景金嘉名筑领袖公馆御湖半确山华鹏地产眠（别墅项蜡目）……25-30分钟八一广场昌北开发区昌北板块外向型工阴业区和高飘校组合区掉域，主要其需求来自当于区域内耍工作人士舌，依托昌饰北机场，欧未来前景片较好市场特岭点客户特炼征资源：谱城市配捕套规划：怎经济、埋政治、提文化、乐商业中貌心，城散市CB欠D辐射蜡区域配套/拒交通：沿成熟居恭住区，艰配套成琴熟，边镜缘项目鸭配套较这差中小开叠发商为乖主，实希力普遍糠不强供应量有蜂限，竞争裁一般，旧若城改造启寒动将带来沈众多小型税项目城市配帆套和自覆身卖点来源：买市区，龟周边县垮市置业目黄的：自编住为主攀，部分兰楼盘投舟资客较婚多职业：埋政府官电员，企腹业高管惠、商人蒙；特征：购策买力强，圾工作烦忙捕，追求城宰市便利生状活配套未来走狠势旧城改造析将带来大召量中小型昂项目入市衣和置业人磨群未来供绸应量有雕限，竞停争一般区域价斥值产品特滋征品质参差印不齐，以求高层为主主力面锋积：2排房80围-95卸，三房劳120翁-15幼5，四狼房14躺5-1卖70价格：仿600用0-1级000傅0；恒茂国剂际都会金域名都恒立佘冤山98华远帝椒景天下经纬府邸紫金城景河星宫……15-早25分倘钟八一广因场市中心市中心土地供度应有限弊，为目妄前价格登峰值区魂域；交尼通便利辉，配套持完善；该旧改带敏来大量薯刚需，刮购买力寄较强朝阳洲市场特点客户特滨征资源：赣炒江、象湖海、抚河、匠桃花河规划：纤朝阳新邪城，规付划起点煮高，政弹府重点兵打造区撇域配套/洒交通：仇洪城大俘市场及洋周边配护套，喜嫂盈门家丘具城知名开鼻发商，撕品牌名面企多；地块面破积小，贝个盘体疾量不大虚；城市主界要发展最方向，肿升值潜凳力巨大尘，江景斥资源来源：周昨边人群、系市区（西究湖、青云移谱较多）给、洪城大膊市场置业目的精：小户型木投资为主鸣，中大户鲜型自住为圆主职业：紧公务员禾、企事掏业单位贱、私营处企业主忽/个体晋户；特征：邮购买力饺较强，屡工作地活附近或屯原居住烧区置业萍较多未来走势2010议年土地供忠应高峰期但，2年内菠将成为南焦昌市供应另高峰；政府重沾点打造寇区域，计规划起捎点较高具，未来吓品质环即境较好被。区域价偶值产品特较征品质感一挡般，物业纪形态以高衔层为主主力面积效：1房3路9-55睛，2房9滨3-10装7，三房虽105-追145，船四房16华5-19蚕1；产品块面积普遍惯偏大；价格：畅800旱0-1销600单0，江哑景溢价对能力强约；众鑫城上叫城皇冠国际力高滨饮江国际滨江一号万科金坚域蓝湾国茂绿园……15-20分钟八一广场朝阳洲政府重点接打造，2房诚010年榜土地供应吼热点；以书周边人群烫置业为主安，洪城大羽市场购买剪力强，以哥投资居多青山湖市场特点客户特征资源：咱城市配田套、青拦山湖规划：旅礼游休闲场雨所、高档古住宅区配套/满交通：店商业配倾套较少炸，其他喜配套尚剃可开发商储实力态司势呈逐长步加强说，万科严和保集胀相继入档驻低密度孝豪宅供小应有限镇，高层培住宅一蛮般市区、提青山湖来源：潜市区置业目的渡：自住为茅主职业：中乡丰低端以普边通白领为柿主，高端厘以官员和杯商人为主躬；特征：高矮端住宅，屋购买力强俯，事业有姑成，对品胞质和环境付要求高，鲜对价格不馅敏感未来走数势未来以高惠端别墅和抬青山湖外围围的高层叛为主；整体供应呈量有限，引竞争一般思。区域价值产品特征新项目产蔬品品质感屈较强，以渴别墅、花俭园洋房和交高层为主主力面积辽：湖景高持层面积偏费大在15骄0-17装0，非湖择景2房在捎85-9要5，三房斜在120出-135浸；独栋别厦墅320赔-580世，双拼在述250-富300价格：示别墅1荒500占0-4记000笛0；高者层70胀00-尚160柔00；万科青山薯湖香溢花城满庭春恒茂湖叙滨御湖国际15-2遣0分钟八一广产场青山湖稀缺景观督资源，南穿昌顶级豪壳宅集聚地罗，销售良照好；竞争才一般，后内期供应以仿青山湖外裂围高层为筝主象湖新蜂城市场特点客户特四征资源：象节湖、雄溪许河、八月军湖、抚河介古道，环帽境污染少木，空气清篇晰怡人规划：择承接旧先城人口说外迁的永中低档牌大型居扔住区配套/交骄通：配套除严重缺乏宽，个盘楼句盘较为突蓝出开发企范业实力款参差不太齐，实条力不均供应量巨馆大，竞争鬼异常激烈同质化销竞争，敲无统一松规划，赤各自为厕战，较雄多资源赏浪费来源：懂周边、暴南昌县谜，南昌星市区置业目素的：以污自住为罪主职业：哑城市普丈通白领壮，周边默院校老太师，南贡昌县企限业人士裂；特征：购族买力一般求，对价格蒜敏感未来走势大盘云集格，供应量号巨大，长绞期竞争都态很激烈；项目品其质感逐幼步提高谨。区域价值产品特揭征个别项戚目品质扭感较强涛，以多俯层为主其，少量低的高层只、洋房归和别墅主力面积朋：2房7音0-85袭，三房8谁9-13央0价格：2累800-剪4000衡；江西奥牙林匹克本花园力高国际柔城幸福时夏光保集半娘岛九里象财湖城平安象昨湖风情丰源醇和罗马象湖慌1号25-30分钟八一广场象湖新城大规模中杀低档住区扮，刚需为块主；大盘臂云集，同发质化竞争轮激烈；配写套不足，态入住率低青云谱传统工仪业区，裕围绕江原铃/洪轨都集团姨扩散发糖展；中数低端中诱小规模课为主；板象湖东肢岸聚集鬼较多中给高端项冈目市场特拼点客户特井征资源：象辅湖、主干摸道直达市顺中心规划：城菜市副中心宪，机械制伯造为主的火工业、物窜流、仓储折、居住综诵合区配套/交贞通：依托考江铃/洪滋都集团，丧基本生活键配套齐全前期以树中小开范发商为扯主，目释前恒茂征、万科晕进驻供应量较屑小，竞争路一般象湖、矮项目自杯身卖点来源：先周边为往主，部船分市区份客户置业目右的：以男自住为投主，象垄湖东岸臣较多改策善型需辱求职业：复城市普代通白领胆、公务货员和企史事业单继位为主铸，周边躁村庄居择民；特征：亚购买力阶一般，克对价格厉敏感未来走壁势作为城倘市副中共心，目挺前有较渐多厂搬善迁带来拆大量土苍地储备怜；商业地疾产将逐因步入市巨，世纪杏地产麦播迪逊广断场已经筹动工开凡建；以机械加魂工为主的港产业发展栋将带来大芳量的中低猫端置业需塑求;象湖东斩岸有一幻玉定的土断地储备寻，今后没有一定医的高端决产品供踢应。区域价值产品特剩征品质感末普遍偏毛低，物令业形态拴有别墅煮，洋房矛，高层僵和多层主力面宪积：2构房80黑-90兰，三房缴110址-14臣0，四吹房14尖0-1章60，灯别墅1什80-准250价格：4猴000-挽6500头；万科润园水榭花润都博泰魏让玛峰尚博泰静林讨府恒茂英伦垃国际天集青云悉明珠绿地兰宫态（已清盘必）15-20分钟八一广场青云谱京东市场特象点客户特征资源：声艾溪湖弊、高校壤集聚地裂、高新泉区规划：塘依托高浙校和科孕研机构油建设高销新技术旋开发区配套/交淘通：配套部缺乏开发商唤实力较猛强供应量封一般，善竞争一碧般品质、地说铁、艾溪中湖、生态来源：周再边及工作邻人员，市知区普通白开领为主置业目的锁：以自住丹为主职业：古城市普堡通白领枪为主特征：克对价格炉敏感未来走津势产业发展贿带来置业傍需求区域价辈值产品特征品质较好幕，以多层动、小高层液为主，少焰量的高层伏、洋房和歼别墅主力面积上：2房8留0-95梯，三房9慎1-14吼5，联排页180-起220，渣独栋30娃0-33曲0；该板雄块有较多鞠小三房供雹应（销售它良好）价格：小450狠0-6其500下；水榭尚都世纪风情凯美怡钱和花园中凯蓝域格林晴舟天中兴和园30-贡40分除钟八一广灭场八一广场区域认困知度较皮低，配横套缺乏态；依靠颗高校和喷科研机叼构发展躬高新产下业，产辱业发展吸将带来恋大量置著业需求南昌各板淋块间销售道均价价差延较大，区舱域价值成炉为决定住这宅价值的奋最重要因煮素由上述它图表中靠可以看女出：南利昌各板和块间的动销售价汗格差别译较大，饱目前政赔府重点库开发的杜区域和猾资源环脚境地段美占优势菌的区域闯如青山艳湖、朝绪阳洲和顿红谷滩粘价格较送高，其过余价格世均较低临。2南昌别墅珠市场竞争别墅主花要分布抓在以青娃山湖艾莫溪为核汽心的泛库昌东一术带、以谅梅湖、劳翠林高猛尔夫、最象湖为晒核心，权昌南、辨湾里、每昌北4球个片区习，各版键块均有微其相应管的资源泛优势，各部分楼铅盘整合混进高尔孝夫等人凯造景观壁，增加写了项目腐的价值劈燕。西雍半岛恒茂森林海绿地蓝宫保利高尔夫123天赐良缘40万科润园40恒茂湖滨白金瀚香溢花城10恒大绿洲100昌东别墅区昌南别墅区昌西别墅区万科青山湖100中大青山湖3昌北别墅区恒茂红谷新城御湖半山200浪琴湾120四季风情4期100保利半山国际100/1500御湖国际64博泰静林府60保利东湾国际供求分析近期联累排供应营量最大欺，其次核为双拼姿产品，勺叠加别洁墅供应兼最少。谊别墅供密应增加筋，消化仅速度放白缓从南昌敞市第四栏季度住留宅市场消供需比歪来看，晓南昌近雹期低密腐度产品计供应量检较大，迎而需求照相对较篮弱。2010联年11月鹿份，别墅票供应面积寺达到2.趋71万平坝米，按套伪均250禁平米计算云，则新增剂供应近1海000套课，而当月悠消化量则妄仅有56么%，约5娃00多套柜。区域内竞私争——泛馒昌东别墅筐板块：目享前销售处遮于集中供挺应期，以掉小面积联峡排为主，帐未来约4丧20套货牛量陆续入衰市将形成认激烈竞争项目名称占地面积建筑面积容积率产品及面积区间总货量消化量剩余货量保利东湾180亩33万2.05联排190～237平米213套53套160套浪琴湾7.4万5.3万0.5独栋230-570平米联排238-250平米92套0套92套万科青山湖9.7万13.5万1.4联排220平米大宅580平米144套114套30套凯美怡和艾溪湖4.7万10万0.83联排220-300平米双拼22套146套10套136套香缇溪岸6.7万17.2万2.24栋叠拼8套0套8套小计603套177套426套片区内雹有多个缓竞争项涉目，与袄本项目登入市时币间基本熊重叠，枪其中有红三个盘绵存货较骄多，为疑项目的甚直接竞解争对手区域内直夺接竞争产岛品分析保利东非湾——品牌开发药商成熟开害发模式+腥江景位于南颜昌高新傍区，东鉴临京东躲大道唉,雄踞兰“一江锤三湖”鸟（赣粗江、青棚山湖、危艾溪湖奖、瑶湖倡）生态现区域核忘心,割为南昌绝唯一拥榴有江景举的别墅略。产品为蛮190来～23耽7平米罪的联排稻，成交贺均价约配135菠00元向/平米凯美怡和暗艾溪湖—浑—纯别墅纸组团+等湖景资尼源+地验段位于南京琴东路紧靠塌艾溪湖,脖产品主稼要为22析0-30症0平米联饺排和双拼冷。共计1葱46套，嚼目前成交险了10套壮，其中独栋耻成交均价键约240自00元/偏平米，联乐排约15恼000元要/平米，吸预计今年丙下半年交原房浪琴湾罩——湖景资源知型顶级豪远宅+地段位于北京东路，毗邻4眼50公晶顷的原饶生艾溪障湖的西城岸,妙产品规辱划有：蝴20套汁340黄-57岸0平米胶的总统五级独栋息，72寒套23记8-2肌50平睛米的国岩宾联排斯；独栋辣配置专逐属私家悠观光电酒梯和私务家泳池色。定位：首身席高端城舒中心全湖屯景超五星狱级酒店私宰人行宫输,目前联励排成交均抱价约14经000元筒/平。区域外劳竞争—灰—昌西拌/昌北岸/昌南召板块城市扩展街区域，多保为开发商片品牌+产搬品驱动型么项目，景幕观主要为馆人造资源纠，价格相涉对泛昌东午板块低，摘与本项目燃构成板块包竞争关系项目名称占地面积建筑面积容积率产品及面积区间总货量消化量剩余货量万科润园9.7万14.5万1.5独栋200-220平米50套33套17套保利高尓夫360万