北京丰台石榴庄商业项目提案报告

北京丰台石榴庄商业项目2014.1第一页，共一百一十二页。第2页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展跟踪第二页，共一百一十二页。第3页经营者区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；消费者市场发展跟踪第三页，共一百一十二页。第4页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；宏观层面微观层面第四页，共一百一十二页。第5页宏观层面宏观经济综合经济实力北京市经济一直保持稳步发展的趋势，连续多年维持经济的快速增长。2007-2012年北京市生产总值稳定增长，2012年北京市生产总值达到17,801亿元；增长速率出现小型波动，整体平均速率保持在8%左右；北京市人均可支配收入，2012达到人民币36,469元；房地产市场已经进入商业快速发展时期；资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第五页，共一百一十二页。第6页宏观层面宏观经济产业结构及发展趋势产业结构逐步优化，第三产业比重不断扩大，如下图所示，其比重由2007年的1.1:27.5:71.4变化为2012年的0.8:22.7:76.5。可以看出，北京市近年来产业结构进一步优化，形成第三产业的国民经济主导地位，并逐步完善行业内结构调整，巩固金融业、批发零售业、信息传播、计算机服务和软件业、房地产行业的支柱地位。资料来源：北京市2007-2011年度统计公报第六页，共一百一十二页。第7页宏观层面宏观经济社会消费品零售总额社会经济水平及人民生活水平提高的同时刺激消费的增长，社会消费品零售总额从2007年到2012年维持10%以上增长率。2012年，全市社会消费品零售总额为7,702.8亿元，同比增长11.63%，表明商业快速发展并且呈良性态势。商业零售市场的全面开放以及城市经济实力的提高，持续市场消费规模的提升，势必会加快地产市场对零售商业物业的需求。资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第七页，共一百一十二页。第8页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；宏观层面微观层面第八页，共一百一十二页。第9页区域集中商业分布与供应现状区域集中商业主要分布呈现两个特性：一是区域配套性，以方庄购物中心、贵友大厦等为代表；二是后期以首地大峡谷、阳光新业广场等项目为代表，除了依托区域的同时，向交通要塞型转移；区域尚未有大型集中型商业入场，因此便利的交通将为项目开发提供坚实基础。三环四环地铁4号线地铁5号线地铁10号线贵友大厦方庄购物中心银泰百货阳光新业广场首地大峡谷微观层面区域市场第九页，共一百一十二页。第10页项目经营内容特征从区域商业项目整体看，超市、餐饮是主力业态，平均占比分别达到15.3%、24.9%。方庄贵友大厦作为区域老牌百货，明显偏向零售业态，以服装类、儿童家居、数码家电和超市为主；首地大峡谷、阳光新业广场是购物中心形式，增加生活类业态比重，如超市、餐饮娱乐休闲业态，在一定程度上增强了消费者的目的性与参与性消费；银泰百货业态配比以零售、餐饮业态为主，规避临近两大商超的竞争，但失去了周边社区消费人群的一定支持，传统的百货形式面临更大的市场风险。名称经营内容配比

服装休闲

运动

儿童家居钟表

首饰化妆品

鞋帽皮具

数码家电超市综合

餐饮娱乐休闲

其他服务

方庄贵友大厦23.3%9.0%16.7%2.4%3.3%10.0%17.3%16.7%0.8%0.5%首地大峡谷15.0%13.6%10.8%2.1%2.4%5.0%3.6%13.7%33.5%0.3%阳光新业广场19.0%8.0%8.0%2.0%1.7%2.0%5.0%27.0%27.0%0.3%银泰百货34.1%6.0%14.5%2.4%1.2%14.0%2.0%0.6%25.0%0.2%合计

22.7%8.9%11.5%2.2%1.9%7.0%5.3%15.3%24.9%0.3%微观层面区域市场第十页，共一百一十二页。楼层经营业态品牌B1生活家乐福超市L1时尚——资讯、品味、流行GAP、H&M、ASOBIO、苹果数码、m)phosis、丝芙兰、宝岛、MACNNA、COSTA和SELECTEDL2潮流——创意、艺术、设计JNBY，播，热风，屈臣氏，2%，猫人等，甜品站和饰品、美甲等专为女性服务的品牌L3活力——动感、阳光、健康阿迪，耐克，PUMA,KAPPA，匡威，李宁；ME&CITY，西遇；马仕奇专业户外店、苏宁3C数码精品店、美发设计中心L4聚会——趣味、生态、欢笑新辣道、川豪、品诺、豆捞、阪神和美日式料理、望湘园、泰鲁人家、上吉胜、花袭人、吴地人家、李老爹、麻里麻里、权金城、牛依客L5温馨——家庭、自然、绿色保利国际影院；休闲餐饮品牌：和合谷、如棒约翰Pisa、九鼎香面馆、禧满多，权味时韩式锅拌饭L6共享——文化、儿童峡谷达人电玩，乐友婴幼儿超市、儿童乐园，以及SPA和美发第11页业态组合特征—首地大峡谷业态规划以生活类为主：超市，影院，儿童主题区，呈现较强的区域配套性；业态布局上将档次偏低、目的性较强的业态布置在商场顶层或地下，同时采用剪刀错落式挑空中庭，有效引导人流回转；引入零售品牌低端，错落中庭布局较为散乱，停车入口与辅路临近带来一定的不便，成为项目弊端。微观层面区域市场第十一页，共一百一十二页。第12页业态组合特征—阳光新业广场项目临近环路，展示面较好，同时与周边城中村形象形成鲜明对比；在业态组合的设置上，兼顾区域基本消费的同时，利用大型底商停车场吸引周边家庭消费；项目周边人口密集，为商业人气提供保障，但整体业态品牌低端，以超市、餐饮、儿童为主，规划及购物环境较为杂乱。楼层经营业态品牌L1超市、珠宝配饰、钟表眼镜、化妆品、餐饮、休闲服饰、运动户外、银行药店、家电/电子产品、鞋/箱包/皮具华润万家、仙踪林、必胜客、SELECTED、MARKFAIRWHALE、TheShoesBar、APPLE、金象珠宝、秀丹名物、千佰莉、伯爵仕、派思丽、卡曼尼F8派、新侨三宝乐、中国银行、VINISTYLE、靓丽金象、Etam、苏宁精品3C数码店、宝盛道吉运动集合店、优衣库、GXG、VLOVL2化妆品、超市、餐饮、影院、咖啡水吧、美甲美体、服装服饰—女装、儿童用品吉野家、真功夫、必胜客、正一味、亚惠、KFC、Fairy、三彩、秋水伊人、ZD美甲、屈臣氏、达衣岩、GRETTON、南瓜芽、乐高智高、巴拉巴拉、CAMKIDS、派克兰帝、李宁儿童、呷哺呷哺、米中堂私房粉馆、MIIOW、CACHECACHE、织悟、三元梅园、DQ、桔子生活、阳光乐园、好孩子、Toonsland、小猪噜噜、空中天使、博士蛙、星美影院L3影院星美影院微观层面区域市场第十二页，共一百一十二页。第13页业态组合特征—银泰百货楼层经营业态品牌B1食尚小镇:时尚快餐、特色食品、名品烟酒、美甲、芭蕾教育食美汇、呷哺呷哺、权味、和合谷、拿渡、赛百味、屈臣氏、巴贝拉、KFC、宜兰贝尔美甲、灰姑娘L1风尚前沿:时尚大店、黄金珠宝、名表眼镜、女鞋、餐饮优衣库、依波表、CITIZEN、FBI、百思图、Tata、天美意L2霓裳丽人:少女装、淑女装、女士内衣、箱包配饰Pageone、Eland、Prich、Roem、ONLY、Etam、veromoda、芬狄施、TriumphL3品质地带:男士正装、男士休闲、皮具、运动户外、儿童教育Izod、外交官、金宝贝、acome、jasonwood、goidpool、GIY、AIDI、艾格男装L4精致生活:儿童、家居、数码家电、茶餐厅派帝兰克、西瓜太郎、梦洁、阿斯家、Balabala、迪信通L5华美盛宴:商务餐饮、时尚餐饮、娱乐游戏青年餐厅、东来顺、乐食派、串行康乐、川粤湘、环游乐园L6影院华谊兄弟影院定位与可及客群稍有脱节，高比例零售类业态不符合社区消费需求；项目引入品牌偏向中端，认知度较低，难以吸引更多消费者；项目入市时间较短，缺乏特色多元业态吸引市场，限制辐射范围，整体市场还有待培育。微观层面区域市场第十三页，共一百一十二页。第14页集中百货类、购物中心商业项目名称经营模式租金/扣点方庄购物中心百货扣点：15-30%贵友大厦百货扣点：20%-31%银泰百货百货扣点：15-30%本区域内商业项目主要是百货商场，经营方式为联营，采用流水扣点的方式。本区域内商业项目的租金并未出现大幅度的调整。区域内集中式商业采用扣点方式的租金水平注：以上租金按使用面积计算，包含物业管理费微观层面区域市场第十四页，共一百一十二页。第15页集中百货类、购物中心商业项目名称经营模式租金/扣点阳光新业广场购物中心租金：2-18元/平方米/天首地大峡谷购物中心租金：2-25元/平方米/天阳光新业广场总体档次较低，业态布局以超市、影院等主力店为主，零售业态缺乏，租金水平相对较低，达到2-18元/平方米/天；首地大峡谷相对运营时间较长，商业经营趋于稳定，整体租金水平达到2-25元/平方米/天。区域内集中式商业租金范围列表注：以上租金按使用面积计算。微观层面区域市场第十五页，共一百一十二页。第16页区域商业整体氛围区域商业分析区域无论是大中型集中商业，还是特色主题商街，都承担着区域配套功能为主，整体向功能多元化，业态设置向高端化发展；区域缺乏集中休闲娱乐场所，现有娱乐业态以KTV、俱乐部为主，档次相对较低，并未形成聚集，难以满足年轻时尚人群需求；从供应角度分析市场，区域需要大型综合商业项目，提升商业品质形象，满足中高端消费、体验、休闲、娱乐需求；区域商务范围仍然不够浓厚，高端商务客户较少；区域旧有居民总体消费水平限制；对于区域定位、吸引高端零售商都有一定阻力。

传统社区配套商业难以满足多元、一站式消费需求缺乏时尚娱乐业态，区域年轻消费群体诉求亟待释放北京中高端商业快速发展，区域商业处于商业升级拐点

规避区域初级商业形象，特色主题呼应时尚商业微观层面区域市场第十六页，共一百一十二页。第17页经营者区域市场消费者作为本项目生存的直接决定者，需要对周边消费群体了解偏好变化保持高度的警惕，从而明确本项目的整体定位；市场发展跟踪第十七页，共一百一十二页。第18页消费者为了了解目前北京市青年消费者的消费习惯，我司针对此次调查的目的设计了200份调研问卷，对目标消费者进行了调查。调查内容包括：现有消费习惯、现有花费支出、对现有商业的满意程度、消费者的文化素质水平、消费者的收入水平等多个方面进行了解，为项目定位作出依据。市场供需消费者需求第十八页，共一百一十二页。第19页消费者访谈最常去消费地点及常去购物的原因消费者最常去购物的地点是西单，选择西单购物最重要的原因是交通方便。本项目区域交通便利，具有成为消费者选择消费地点的条件。30.1%第十九页，共一百一十二页。第20页消费者访谈对于以下几种类型的购物场所的偏好程度消费者购物更偏好综合购物中心商业和大型超市。因此项目在业态设置上既保证项目的综合性，同时也满足区域内日常消费的需求。

完全不喜欢不太喜欢一般比较喜欢非常喜欢喜欢程度（比较喜欢+非常喜欢）打分均值常规综合购物中心（集购物、餐饮、娱乐为一体，集中于室内）

23.5%56.5%20.0%76.5%3.85大型超市

23.5%56.5%20.0%76.5%3.97百货商业（以百货销售为主）

0.5%34.5%45.0%20.0%65.0%4.19以明星为核心，综合特色购物中心（集购特色、餐饮、娱乐为一体）0.5%1.0%31.5%44.5%22.5%67.0%3.88知名电影院、KTV、酒吧等休闲娱乐设施

1.5%41.5%43.5%13.5%57.0%3.69独立式的商业旗舰店0.5%2.0%45.5%46.5%5.5%52.0%3.55体育健身场馆0.5%7.5%50.5%38.5%3.0%41.5%3.36第二十页，共一百一十二页。第21页消费者访谈购物、餐饮、娱乐等消费活动的消费频率购买日常用品及餐饮为消费者最常发生的消费活动。项目应以此两类业态作为基本业态，保证项目未来良好运营。活动类别无半年以上1次每半年1～2次每月1～2次每周1～2次每周3次及以上花费（元）

购买日常用品1.0%

0%3.5%34.5%58.0%3.0%210.25

中餐厅（非快餐）7.0%

0%

3.0%43.5%37.0%9.5%152.96

西餐厅（非快餐）36.5%7.0%12.0%19.5%21.0%4.0%153.39

快餐14.0%1.5%0.5%10.5%38.5%35.0%46.10

健身/运动/康体59.0%5.0%12.0%21.0%3.0%

0%

107.20KTV/迪厅50.5%10.0%19.0%18.0%1.5%1.0%193.80

咖啡馆/茶馆/酒吧46.0%3.5%21.5%27.5%1.5%

0%169.17

足疗89.0%3.5%1.5%5.5%0.5%

0%92.73

美容美发18.5%3.0%27.0%36.0%15.5%

0%80.03

按摩86.0%4.0%2.5%7.0%0.5%

0%71.72第二十一页，共一百一十二页。第22页消费者访谈最期望购物场所设有哪两项配套休闲娱乐

人次

人次

人次有就餐的地方75有棋牌休息区2话吧1有休息区、有座椅64台球2健身1有影院27游乐园2健身、保龄球1有饮水区16游艺厅2餐饮齐全1有特色餐饮15每个种类的体验区1超市1有茶吧13美食街1成人购物1有儿童游艺场所10排球厅1蛋糕店1咖啡厅9品牌体验区1电动自行车行1网吧9棋牌室1电话体验区1电玩8烧烤1电脑室，上网线1吸烟区5生活体验区1电子产品体验区1休息区有电视4体验区1服装体验区1休息区有饮料3体育多功能厅1滑梯1游戏厅3停车场免费1有肯德基，麦当劳1有水吧3图书阅读室1有特价餐饮1KTV3小吃排挡1休闲娱乐区轻松舒适1大排档2小孩休闲室1瑜伽1健身房2小孩专门娱乐的地方1羽毛球厅1酒吧2星巴克1中老年人，健身设施1秋千2游泳馆1老人休息室、活动室2球馆2演唱舞台1一个家庭娱乐室有就餐的地方和有休息区是消费者最期望购物场所设有的配套设施。本项目应具备并加大此两类配套比例，满足并吸引消费者。第二十二页，共一百一十二页。第23页消费者访谈石榴庄新建大规模商业是否会前往，原因是84.7%的消费者表示会到本项目区域消费，主要原因是交通便利。不愿意到本项目消费的主要原因是距离太远。不来消费的原因频率距离太远了11不认识这个地方，觉得太遥远了1地方有些太远了，还在南城不方便的1丰台区的消费水平一般1距离远，距离近的购物中心很多1觉得有些偏僻了，再说商城的档次一般1来西单最方便，新世界离家进，商品非常齐全1离我太远了，南北大对角1没有时间去太远的地方1我附近的商品设施能满足本人的需求1可能来消费的原因人数交通方便33距离近、购物方便14地铁方便11新开业优惠活动多7大型购物圈吸引人5新开的应该环境好5一站式购物6有时间会去，看一下位置和环境3如路过的话会光顾2第二十三页，共一百一十二页。第24页消费者访谈石榴庄大型商业适合的经营模式91%的消费者认为集购物、餐饮、娱乐为一体的常规综合购物中心较合适。

完全不合适不太合适一般比较合适非常合适合适（比较合适+非常合适）均值常规综合购物中心（集购物、餐饮、娱乐为一体，集中于室内）0.5%

8.5%61.0%30.0%91.0%4.20以文化为主题，集超市、室内步行街于一体的综合购物中心0.5%

23.5%57.0%19.0%76.0%3.94大型超市

0.5%35.0%41.0%23.5%64.5%3.88百货商场（以百货销售为主）0.5%

41.5%54.5%3.5%58.0%3.61独立式的商业旗舰店0.5%2.5%56.5%38.5%2.0%40.5%3.39第二十四页，共一百一十二页。第25页消费者访谈定位为什么档次商业最适合市场需求消费者认为本项目应该定义位为中档和中高档适合市场需求。第二十五页，共一百一十二页。第26页消费人群特征消费人群呈明显的年轻化和高学历化趋势。职位以普通职员和中层管理者为主，高职位人群比例总量相对较少。本商业项目的档次不宜过高或过低，定位在中高档路线较为稳妥。消费者购物习惯及消费心理消费者月可支配收入集中在2,501-4,000元，月总收入在5,000-8,000元。消费者购物更偏好综合购物中心商业和大型超市。因此项目在业态设置上既保证项目的综合性，同时也满足区域内日常消费的需求。交通、综合性、购物环境、停车方便均为消费者选择购物的主要影响因素。餐饮及休息场所是消费者最期望购物场所设有的配套设施。对项目的消费倾向对于区域大规模商业，84.7%的消费者表示会有前往购物或消费意愿。相对距离较远是消费者不能来石榴庄消费的主要原因。总体建议项目区域目前商业认知度有限，增加目的性消费需求，有助于提前市场造势。合理业态配比，满足多元、一站式的综合商业形式是项目的机会点。加大餐饮业态配比，完善内部交通设施，弥补距离远的不足，延长驻留时间。市场供需消费者需求第二十六页，共一百一十二页。第27页经营者通过对经营者的访谈，了解对方对于本区域的信心，同时也可了解周边是否存在潜在的竞品项目；区域市场消费者市场发展跟踪第二十七页，共一百一十二页。第28页经营商家在此访谈部分，我司根据对项目的初步判断并结合我司多年的招商经验，为项目制定了试招商说明，并以此广泛地与30多家不同类别的经营商家进行了沟通，听取其对项目的意见和看法，为项目的定位提供参考，验证定位落地性。市场供需商户需求第二十八页，共一百一十二页。第29页商户访谈百货类区域认可度大区域条件良好，但南城消费环境不利于百货入驻，周边人群消费力相对较低，发展中高端商业有一定难度。选址要求面积需求较大：大约在50,000平米左右，永旺及正大生活馆面积需求较大。项目展示性要好，交通要方便。项目软硬件标准：承重：营业区250kg，仓库区800kg。如百货品牌自身配备餐饮美食区，则厨房区450kg。租售能力租金承受能力较低，可承受租金不超过2元/天·平方米，且合同时间为20年。对本项目评价本项目地理位置好，交通条件良好。项目紧邻两条地铁钱，但是站口距离项目相对较远，有一定的不便。认为本项目面积较适合，考虑全部用于百货。认可项目的总体定位，有较强的入驻意向。高档百货对项目态度相对积极，考虑所需面积较大，承租能力低，不建议引入第二十九页，共一百一十二页。第30页商户访谈超市类区域认可度项目所在区域比较好，应该是南城未来发展的重点区域选址要求面积需求：大约在12,000-20,000平米左右。位置：地下1层或地上1层项目软硬件标准：地下一层800kg，仓库1,000kg，收货区1,500kg租售能力租金承受能力较低，可承受租金2元/天·平方米-2.5元/天·平方米

未来发展计划项目所在的位置，均是我司访问的四个超市布点的重要位置。对本项目评价本项目区位条件优越，项目可通达性良好，周边大型社区多，购买力较强。对于本项目的总体定位很认可，四家超市均有较强的入驻意向。超市业态对项目态度非常积极，考虑区域配套所需，建议引入第三十页，共一百一十二页。第31页商户访谈零售类区域认可度项目区域是未来南城发展的重点区域，但目前区域商业还比较落后选址要求交通便利，展示性要强倾向于选择首层面积需求：800-1500平米看重开发商及运营商的能力倾向于中高档商业租售能力租金承受能力良好，可承受租金9-20元/天·平方米未来发展计划都有在南城开店的计划，有合适项目会进一步考察，再做决定。对本项目评价本项目地理位置好，交通条件良好。项目紧邻三条地铁线路，未来是人流集中聚集处，有利于零售的发展对于本项目的总体定位很认可，有入驻意向，但需要进一步沟通。国际大众品牌较看好项目位置，有意向进入，但要综合评估。国际大众品牌符合项目未来定位，建议引入第三十一页，共一百一十二页。第32页商户访谈娱乐类（影院）区域认可度认为本项目是未来南城发展的重点，目前周边发展较快。选址要求影院：面积要求：4,000平米左右。项目软硬件标准：大厅300-400平米/个，300个座位；普通厅200平米/个，160-170个座位。普通影厅层高9米；IMAX影厅层高15米，净高11米以上。其他娱乐：与影院等同类业态在一起，布置面积需求在2,000-3,000平米之间如果高楼层，对于消防通道有一定的要求营业时间：10:00-24:00租售能力租金承受能力较低。影院：租金2元/天·平方米，具体可谈。其他娱乐：3-4元/天·平方米。未来发展计划大地影院和华大影院都对本项目有着十分浓厚的兴趣，愿意进行下一步的深入沟通对本项目评价认为本项目区域优势明显，交通便利，适合影院发展对本项目定位十分认可，未来将会给影院带来巨大的收益影院及娱乐业态对于项目区域普遍看好，考虑符合项目未来客群及主题需求，建议引入第三十二页，共一百一十二页。第33页商户访谈餐饮类区域认可度对于本项目区域认可度高，是北京南城未来发展的重要区域选址要求希望在低楼层，但是如果有统一规划不排除高楼层。水、电、排烟租售能力租金承受能力具体项目具体分析，可承受租金2元-10元/天·平方米不等。未来发展计划都有在南城开店的计划对本项目评价认为项目的定位将有很大的人气，餐饮业态适合进入认为项目位于南城交通枢纽，人流量大，适合餐饮业态发展餐饮业态对项目区域认可，主要担心项目安排位置，可以接受高楼层位置，作为未来项目的主力业态，建议大量引入第三十三页，共一百一十二页。第34页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展跟踪港银石榴庄项目第三十四页，共一百一十二页。第35页北京市整体商业市场处于活跃发展期，城南区域经济快速发展，开发前景向好；体验式、主题化的文化个性商业是主流商业发展趋势，使项目有机会迅速占领商业发展前沿；区域商业发展滞后，原有商业升级遇到瓶颈，给新建项目带来机会；经营商户对项目区域前景普遍看好，超市、国际大众品牌均看好项目位置并有浓厚兴趣；体现时尚、具有主题性，同时满足一站式消费诉求的综合商业，成为年轻客群及区域客群的主要消费需求；项目自身体量及区位展示条件，自身的明星文化资源优势，有机会成为改变城市格局的新型集中商业体。市场需要全新形象，特色文化主题商业，项目有机会整合更多的文化品牌资源，创造出具有国际时尚气质的京城商业新标志价值条件梳理项目阶段性说明第三十五页，共一百一十二页。第36页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展跟踪港银石榴庄项目第三十六页，共一百一十二页。补充招商与运营工作开业前期工作招商准备期

协助甲方与设计院对接，从项目未来落地性出发，对产品的内部格局提出科学化的布局；

协助甲方对产品的外立面、内外部交通动线提出建议；推广配合推广主题城市新兴核心区，都市生活多元体名品汇聚，名牌基地，无限商机，无限优势

×层××商家入住，热浪席卷，持续升温！商机的缔造、财富的缔造把握时代发展机遇，抢占南城财富堡垒综合体主力店、次主力店购物中心意向商户收集购物中心招商全面铺展购物中心开业，步入商户调整开业后期宣传推广工作工作内容设立招商中心制作各业态宣传物料及单体模型第一阶段：产品跟踪服务第二阶段：招商期第四阶段：开业后期服务第三阶段：开业前期商管服务公关活动现场包装户外+报广+网络+短信+电视电台户外+短信+网络+扫楼扫铺城市商业高峰论坛——树立南城商业标准南城商业地标，开业活动购物中心主力店签约仪式，同时进行购物中心招商说明会购物中心宣传推广下阶段服务工作招商准备期协助甲方建立运营管理团队；协助甲方审批入场商户装修方案协助甲方开业活动筹备第三十七页，共一百一十二页。第38页商管顾问工作产品服务工作主要服务于产品的建筑设计阶段，以项目未来的可实施性为基准，收益价值多元化、最大化为保障，提供科学化、专业化的设计布局建议；招商服务工作下阶段服务内容第三十八页，共一百一十二页。购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的阶段第一部分商业模块概念发展第二部分动线设计购物中心模块布局购物中心动线设计阶段成果物业条件假设商业概念确定业态特性分析租户需求访谈工作内容1234购物中心的物业指标假设商业业态多维度分析业态面积占比、目标客群定位等租户面积及楼层需求访谈、位置需求5人流动线的类型及其设计参数人流动线设计购物中心布局方法6中庭设计7物流、人流通道设计原则及输入参数物流、消防设计中庭的类型及其设计参数398配套设施、销售支持设计第三部分销售支持设计购物中心落位产品服务工作第三十九页，共一百一十二页。通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图购物中心初步落位图

购物中心初步落位图物业条件假设购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……）业态特性分析商业概念行业/子行业/业态面积占比主题模块落位目标客群定位商业业态多维度分析租金水平与面积需求消费频率与消费类型租户面积及楼层需求访谈租户位置需求租户需求40第一部分商业模块布局第四十页，共一百一十二页。通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图业态特性分析租金水平面积需求消费频率消费类型多维度分析低层区中层区高层区1234服装服饰服饰配件化妆品药妆店Bodyshop西式快餐中式快餐主题酒吧音乐酒吧便利店食品专业店3C数码体育用品儿童服装体育用品儿童家居及用品儿童玩具礼品家庭耐用品品牌店美食广场健身瑜伽影院KTV儿童早教慢摇酒吧SPA足疗家庭餐饮商务餐饮主题餐饮美容美发儿童摄影西式餐吧中式餐吧/茶餐厅专业百货剧院儿童娱乐课外教育购物中心41第一部分商业模块布局第四十一页，共一百一十二页。书店儿童玩具药店BodyShop药妆店化妆品品类杀手店相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图≥3000≤100301-500501-1000101-3001001-3000面积需求租金水平高低大卖场家电百货主力店服装服饰服饰配件化妆品3C数码专业百货品牌多品类组合店3C数码品类杀手店家庭耐用品品牌店精品超市连锁超市便利店食品杂货专业店儿童服装儿童家居及用品体育用品礼品办公用品中中低中高家庭耐用品品类杀手店第一片区第二片区第三片区42第一部分商业模块布局第四十二页，共一百一十二页。美容美发SPA足疗儿童摄影商务餐饮儿童娱乐课外教育咖啡厅茶坊相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图≥2500≤4001200-2500400-1200面积需求租金水平低美食广场健身瑜伽中中低中高KTV主题餐饮家庭餐饮中式快餐西式快餐中式餐吧/茶餐厅西式餐吧儿童早教影院剧院演义酒吧主题酒吧慢摇酒吧43第一部分商业模块布局第四十三页，共一百一十二页。购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区目的性频率低中中低中高高大卖场服饰配件便利店服装服饰化妆品药妆店BodyShop儿童玩具食品专业店精品超市儿童服饰家居药店办公用品礼品3C数码家电体育用品建材儿童家居及用品随机性44第一部分商业模块布局第四十四页，共一百一十二页。消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区频率低中中低中高高中式快餐西式快餐中式餐吧/茶餐厅美食广场西式餐吧家庭餐饮商务餐饮咖啡厅茶坊主题餐饮儿童娱乐美容美发KTV影院健身瑜伽酒吧儿童早教儿童摄影SPA足疗目的性随机性45第一部分商业模块布局第四十五页，共一百一十二页。46运动基本时尚女装快速时尚≥3000≤100301-500501-1000面积和楼层示意图101-300意向租户大多选择1F-2F的位置，并且大多选择300平米以下的铺位样本量：101个B13F1F2F4F及

以上1001-3000大卖场酒吧咖啡厅家庭餐饮咖啡厅运动基本时尚基本时尚儿童服装、玩具家电家居电影院健身美容SPA百货主力店百货主力店百货主力店化妆品店基本时尚女装设计师时尚男装设计师时尚百货主力店百货主力店儿童服装、玩具家电家电大卖场食品专业店数码品类杀手店数码品类杀手店鞋包运动独立店珠宝家庭餐饮家庭餐饮西式快餐西式快餐中式快餐KTV儿童摄影美发、美容S第一部分商业模块布局第四十六页，共一百一十二页。基于第一部分购物中心的初步布局方案，在结合水平动线、垂直动线、中庭设计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案购物中心的最终布局购物中心的初步布局购物中心的最终布局第一阶段成果研究内容第二阶段成果输入条件输出成果物流、消防动线设计人流动线设计物流通道的设置原则及其特点消防通道的类型设置的位置及其特点水平人流动线的概念、类型及其设计参数垂直人流动线的内容、排列方式、特点、数量及其设置的位置中庭（节点）的类型及其特点动线研究47第二部分动线设计第四十七页，共一百一十二页。48动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究动线研究内容人流动线由平面人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值物流动线是在购物中心内由货物出入口到各店铺之间的内部物流，取决于购物中心的货物出入口位置、卸货场地、货物通道、货梯规模及位置、中转库房的位置、业态的选择等消防动线：动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究人流动线物流、消防动线12第二部分动线设计第四十八页，共一百一十二页。49人流动线由水平人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值人流动线构成概念作用“由点生线，一个脚印一个点、一窜脚印一条线”，这条线就是动线，组织和联系各个承租户的纽带，使购物中心的空间系统构成一个完整而有序的整体人流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用，很多位于不同区域、不同楼层的店铺，要通过人流动线有机地将它们联系起来，共同创造最大的商业价值水平人流动线、垂直人流动线以及两者的结合的节点，中庭、主力店可视做节点第二部分动线设计——人流动线第四十九页，共一百一十二页。50根据面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则，指导购物中心人流动线的设计商业化设计原则通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计面积控制原则1最长动线原则2均衡性原则5易达性原则3能见度和曝光度原则4中庭运用原则6根据地区经济情况、购物中心所处的环境、经营性质、营业特点、规模档次、顾客层次等动线面积所占比例优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，达到最佳效果使尽可能多的销售单元沿通道布置以获得更多的销售机会，避免死角产生动线中规划小中庭的前凸或后凹形式，以提高局部商铺的能见度和曝光度，提升商业效益将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，均衡主动线与次级动线人流量设置中庭可以增加购物中心的通透感,延长视线的深度，最大化的增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客商铺到达率第二部分动线设计——人流动线第五十页，共一百一十二页。51人流动线每隔20-25米应考虑设置兴趣点或休息处，动线宽度根据商铺的设置情况采用不同的设计数据人流动线设计平面参数平面参数长度：-“外部模数理论”认为20-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离，每隔20-25米，设置兴趣点或休息处-两个兴趣点之间的距离不超过200－250米，宽度：-开放式柜台，主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m，次通道选择单边双人走道宽1.6m-在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右；次通道动线为4-6m-主动线中间设置休息空间的宽度为13-15m；-步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间，宽度为20m第二部分动线设计——人流动线第五十一页，共一百一十二页。室内垂直交通系统对购物中心内部人流的引导起到关键的作用，将直接对购物中心的经营产生影响自动手扶梯提供一个购物者的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形，同时它连接不同水平标高的楼层，也能将位于下层的购物者视线引导至较高的楼层。垂直升降电梯占用面积少。顾客使用时也比较不会紧张。它的运转费用也比较便宜。它可运载大多数物品，小至婴儿车大至轮椅皆可运载。同时它也比自动手扶梯快，安装费用也较为便宜。第二部分动线设计——人流动线第五十二页，共一百一十二页。53垂直动线交通工具主要分为自动扶梯、自动步道、电梯、楼梯4个形式垂直动线交通工具选择1234自动扶梯自动步道升降电梯楼梯垂直动线交通工具第二部分动线设计——人流动线第五十三页，共一百一十二页。54自动扶梯成为购物中心交通组织中的重点环节，并逐渐成为使用最频繁的交通元素，具备速度快、占用面积小、浏览商场景观等优点

自动扶梯特点自动扶梯特点自动扶梯成为购物中心交通组织中的重点环节，并逐渐成为使用最频繁的交通元素优点：

-速度快、占用面积小，提供垂直方向上的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形，视线引导至较高的楼层，同时浏览商场的景观主要参数：

-提升高度：一般在10米以内，特殊情况可到几十米。

-倾斜角度：一般为30°、35°。

-速度：一般为0.5米／秒，有的梯型可达到0.65米／秒、0.75米／秒

-梯级宽度：600毫米、800毫米，1000毫米。

-理论输送能力：按照速度0.5米／秒计算，不同梯级宽度的输送能力相应为4500人／时、6750人／时、9000人／时第二部分动线设计——人流动线第五十四页，共一百一十二页。55自动扶梯排列方式组织主要起各楼层垂直方向互通以及引导人流等作用，对购物中心营业环境的营造起到一定影响自动扶梯的排列方式并联排列式优点-每层楼层交通顾客流动可以连续，升降两个方向交通均分离清楚，外观豪华，较为醒目缺点-安装面积大，不易与环境重分融合适用范围

-用于环境较封闭的购物中心平行排列式串联式排列交叉排列式分离排列式优点-安装面积偏小缺点-每层楼层交通不连续适用范围

-早期的商业地下空间优点-有利于与环境结合，形成活跃的空间序列，安装面积小缺点-每层楼交通不连续优点-顾客流动升降两方向均为连续，升降流动不发生混乱，安装面积小适用范围

-用于采光中庭，使界面连续性强，以弱化地上层与地下层之间的差异，并形成较强的导向性优点-与中庭节点共同构成导向性强适用范围

-多与连续中庭空间结合布置，适合于突出空间环境的购物中心第二部分动线设计——人流动线第五十五页，共一百一十二页。56自动扶梯排列方式与休息空间、展示空间、中庭空间的结合为购物中心创造出各种活跃的空间环境自动扶梯空间组合平行排列与空间重叠分离排列平行排列与空间延伸交叉排列与空间重叠采用平行排列以及空间重叠的方式，构成序列感强的连续界面，易将人流引导至各个楼层，并且使动感与序列相结合，增加空间情趣采用分离排列模式。狭长且具有引导性的中庭空间，与单向扶梯组合。分离排列式通常将上、下扶梯分离相隔较长距离，旨在丰富空间的同时，引导人流购物方向采用平行排列与空间延伸叠加模式。空间出现较为复杂、生动的层次，多个休息平台跌落，顾客可同时看到不同层面的营业空间，吸引客源采用交叉排列与空间重叠，与中庭相结合，使购物人群可以感受到各楼层空间的元素，交叉排列打破了古板的平行排列模式，为空间注入活跃的因素第二部分动线设计——人流动线第五十六页，共一百一十二页。自动扶梯设计位置主要为入口、中庭、主动线挑空处、主动线节点处及与外墙结合手扶电梯升降梯入口：能够快速将人流导到不同的楼层，提高高楼层或地下层的人流量；中庭：随着扶梯的上下行，增加室内空间的动感，同时也在空间内形成了一个层间运动的主要交通枢纽主动线挑空处：通过挑空部分能看到上楼或下楼的下一个动线连接主动线节点处：通过设置自动扶梯，使水平主动线在节点处在垂直方向上保持连续性外墙：与外墙结合构成独特景观，不占用室内空间，还能形成广告效应香港国际金融中心垂直交通设置非常合理，手扶电梯12对，约30－40米就设置一组电梯，极大的方便了顾客自动扶梯设计位置第二部分动线设计——人流动线第五十七页，共一百一十二页。58通过商业建筑内人员流量分析，考虑乘客搭乘舒适度原则，与自动扶梯实际运输能力匹配，确定自动扶梯数量

商业建筑内人员流量的分析理论运送能力

C=3600×k×v/0.4C--理论输送能力、K--系数、V--额定速度自动扶梯的运输能力Q=V*M*(3600s/h)*BQ--通过主通道单位小时内的人数，按照通道在最拥挤程度下最大的客流来选择V--顾客行走的最大速度,一般取值0.5m/sM--每平方米人数，每人所占800mm半径的圆面积，即2人/m2B--主通道宽度0.50(m/s)0.65(m/s)0.75(m/s)600mm450058506750800mm67508775101251000mm90001170013500梯级宽度V自动扶梯理论运送能力（人/h）实际运送能力-600mm和1000mm规格的为理论值70%-800mm规格的为理论值的60%自动扶梯数量乘客搭乘舒适度原则匹配第二部分动线设计——人流动线第五十八页，共一百一十二页。59自动扶梯设计要点自动扶梯的倾斜角度不应大于30°，现有的自动扶梯角度一般在27°-35°之间，否则感觉太陡不安全自动扶梯的速度一般在0.45-0.5米/秒，速度不宜太快，否则不利于顾客乘坐，尤其是中老年顾客，容易摔倒受伤自动扶梯上下入口3米的范围之内，不应设置任何阻碍交通的物品，否则容易容易导致拥挤，发生事故自动扶梯最好采用集中布置，如果是采用多层的自动扶梯，其层高不同，基点也就不同，集中布置乘坐点，安装及使用均很方便自动扶梯扶手外侧50cm处应设置一块三角形防护板，防止顾客、货物在交接处受到损伤12345自动扶梯与地板间的缝隙上应设置防护网、垫块，防止物体滑落6第二部分动线设计——人流动线第五十九页，共一百一十二页。60升降电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具，速度快，安装、运转费用便宜，但容易形成拥堵，还可用于中庭景观与载货作用升降电梯特点升降电梯特点电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具优点：

-速度快，安装、运转费用比较便宜，可运载大多数物品，小至婴儿车大至轮椅皆可运载，可与中庭结合形成景观设施缺点：-容易形成拥塞，不能同时承载较多的消费者和手推车，且容易出故障适用范围：在中庭内景观电梯、辅助空间作为运货电梯使用，各楼层垂直交通载客所需的载客量跟建筑物面积、用途相关。一般的客运升降机的载客量，由数百公斤至2,000多公斤不等，升降机速度一般为1.5米／秒第二部分动线设计——人流动线第六十页，共一百一十二页。61升降电梯作为垂直交通工具适合设置在主动线附近的建筑角部或者拐点（节点）处，作为景观电梯则设置在中庭和外墙，形成独特建筑景观手扶电梯升降梯建筑的角部：升降电梯设置位置要求各层上下贯通，此特点适合于设置在建筑角部，紧邻主动线或者中庭；中庭：与中庭设计结合，形成很有视觉冲击力的动态景观，作为观光电梯，成为中庭内的主要景观之一；外墙：与外墙结合构成独特景观，通过跨越不断移动的视野，获得新奇的空间感受，还能形成广告效应；主动线拐角（节点）处：布置在主要人流的方向，把人流高效、快捷的向各个方向输送，通过垂直方向引导，保持动线连续性电梯设计位置手扶电梯升降电梯香港国际金融中心上海正大广场第二部分动线设计——人流动线第六十一页，共一百一十二页。升降电梯数量根据层数、楼层营业厅面积、电梯速度、承载人数来确定400080001200016000200002400045678928000一台两台三台四台建筑楼层数楼层营业厅面积（m2

）假定：电梯速度90m/min电梯单次承载20人62第二部分动线设计——人流动线第六十二页，共一百一十二页。63楼梯在商场内主要起消防疏散的作用，通常布置在建筑的角部或靠外墙处，在满足消防要求的前提下，尽量压缩步行楼梯的面积，可通过设计特色，做成美化街道的景观楼梯特点楼梯特点楼梯在实际使用过程中，由于自动扶梯和电梯的存在，使用率非常低，主要起消防疏散的作用设计要求：以防火规范为依据，需要满足疏散距离、疏散宽度、直接对外出入口等要求，在满足消防要求的前提下，尽量压缩步行楼梯的面积通过楼梯设计特色，美化街道景观,活跃空间疏散楼梯通常布置在建筑的角部或靠外墙处，在适合开外铺的临街面或街角则不应布置楼梯，首层布置在外数第二跨，满足从楼梯到外门不大于15米的距离第二部分动线设计——人流动线第六十三页，共一百一十二页。64自动步道具备可承载手推车、婴儿车、购物车等，运输率较高，而且没有台阶等优点，但所占空间较大自动步道特点自动步道特点优点：

-承载手推车、婴儿车、购物车等，运输率较高，而且没有台阶，缺点：-需要比自动扶梯更大的空间以能达到合适的坡度适用范围：-大型超市内合适于购买日用品或食品较多的顾客，它能有效地承载婴儿车及手推车-距离较长的连廊建议使用第二部分动线设计——人流动线第六十四页，共一百一十二页。中庭可以提升购物中心档次，创造舒适购物环境，缩短购物中心空间距离，提升商铺价值，刺激冲动性购物第二部分动线设计——人流动线第六十五页，共一百一十二页。66中庭是水平、垂直人流动线的关键点，展现购物中心空间和景观的设计特色和精华，承载文化、艺术、商业等功能的场所中庭功能组织交通：中庭让购物中心组织水平人流动线和垂直人流动线的关键，以中庭为中心设计的交通组织是最直观、最有效率的购物中心人流动线组织方式展示作用：将各个楼层的商业功能在一个立体空间内展示出来，通过舒展的视觉空间，营造剧场式的卖场效果，提高各个楼层的商业价值承载多功能：中庭是承担多功能休闲行动的载体，提供了免费的精神消费，充当临时性促销活动、艺术展览、文艺演出等场所第二部分动线设计——人流动线第六十六页，共一百一十二页。67中庭动线设计了解中庭功能，掌握中庭水平、垂直人流动线形态，遵循中庭人流动线设计原则中庭动线设计内容中庭动线设计1234中庭功能：组织交通、展示作用、承载多功能中庭水平人流动线按形状可分为导向形、不规则形、聚心形，按照中庭位置，可分为中庭、边庭、门庭围合中庭的建筑剖面构成了具体的中庭空间，中庭垂直人流动线分为四种剖面形态中庭人流动线设计参数要求灵活运用高宽比，注意面积控制第二部分动线设计——人流动线第六十七页，共一百一十二页。68围合中庭的建筑剖面构成了具体的中庭空间，中庭垂直人流动线分为四种剖面形态中庭垂直人流动线楼层自上而下没有变化中庭空间上下贯通没有变化，是运用得较为普遍而常见的空间形态楼层自上而下逐渐外伸中庭空间的底层面积缩小，剖面形式恰与商业建筑的特性相吻合离天窗较远的楼层进深过大，在照明设计上要补足室内使用空间的采光楼层自上而下逐渐后退适合考虑如何隔避阳光直射的气候地区可以较好地发挥作用倾斜上升的斜面引起视觉导向，而集中于空间顶部开敞的玻璃面，形成良好的空间意象在面临街道的单面开敞的中庭空间中，玻璃面形成从街道或外部空间到建筑的渐变过渡中庭空间向上向下同时发展充分利用地下空间使地下空间也能得到阳光的照射，这种形式常用于有限高的历史地段的商业建筑第二部分动线设计——人流动线第六十八页，共一百一十二页。69中庭动线设计参数主要包括高宽比与面积控制中庭动线设计参数面积控制中庭空间应根据地区经济情况、所处的环境、经营性质、营业特点、规模档次、顾客层次等在其中占合适的比例高宽比车流动线设计用中庭空间侧界面的高度（H）和相对距离(W)的关系来衡量:W/H增大，空间就会产生远离感，超过2时则显宽阔；W/H<1就会产生接近感，逐渐变得狭窄W/H=0.5：中庭空间显压抑;W/H=1:均匀可见,但不清晰；W/H=2：立面形象和局部清晰可见W/H=3：使人感到空间宽敞，

封闭感降低W/H=4：空间的容积性消失第二部分动线设计——人流动线第六十九页，共一百一十二页。70购物中心可到达性是否良好，取决于是否有合理的动线设计，包括场地入口、停车场、人行通道，卖场主辅出入口、店内自动扶梯、电梯等设置（4）货运服务设施需要屏蔽或设置在顾客的视线之外，不打扰购物者出售软商品的小商店可以通过后部走廊来实现可以通过规定非营业时间进行货物运输也可以独立划分出货运区域，并进行建筑屏蔽处理购物中心货物运输设计原则第二部分动线设计——货流动线第七十页，共一百一十二页。71消防动线设计要点2345多层大型购物中心防火分区划分营业部分疏散宽度确定营业部分安全出口数量要求营业部分安全疏散距离合理设置应急照明与疏散指示标志多层大型购物中心防火等级为一二级，防火分区最大建筑面积2500m2

当设置自动喷水灭火系统时，分区面积可增加1倍，当地下室部分分区面积最大为500m2

营业部分疏散宽度=每层营业部分疏散人数*不同楼层疏散净宽度指数，（1、2层取0.6，3层取0.75，4层及以上取1）每层营业部分疏散人数=每层营业面积*不同楼层换算系数（-1、1、2层取0.85，3层0.77，4层及以上0.6）营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个，相邻两个安全出口最近边缘相距不得小于5m，营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1.40m，并不应设置门槛商铺内任何一点至最近疏散出口直线距离不宜超过20m，当商铺位于两个安全出口之间，商铺出口到最近安全出口的最大距离为40m,当商铺位于带型走道两端或尽端时，商铺出口到最近安全出口的最大距离为20m应急照明的最低照度小应小于51lx，疏散指示标志的间距不应大于15m1第二部分动线设计——消防动线第七十一页，共一百一十二页。在第三部分，在配套设施设计方面重点提出以下五个方面的设计建议3.店铺外观建议2.广场及景观设计建议4.标识系统设计5.销售支持区域设计建筑设计建议1.入口及外观建议第三部分配套设施设计第七十二页，共一百一十二页。73广场能够为购物者提供极大的愉悦，通过各种形式的景观形式处理，购物者可以在广场休息放松、欣赏周边的环境以及观赏现场节目，商家可以进行促销活动，起到聚客作用在一个封闭性的购物广场，入口应该具有显著的设计特色，否则购物者有可能直接前往核心租户如百货公司入口，从而降低他们光顾小租户的可能性综合用途开发的购物中心，需要吸引办公人员和游客等潜在的顾客到零售区来，因此，零售部分入口要更注重将其设计成令人兴奋的形式，是购物者能够意识到他们正在离开办公环境和旅馆大厅，正进入一个令人兴奋的零售区对于街区形式的购物中心，其成功取决于整个零售区而不是购物中心自身的设计，因此应该融入到周边的商业街道中去，其入口不应该与其他相邻的入口有太大差别购物中心入口设计原则第三部分配套设施设计——入口设计第七十三页，共一百一十二页。外观设计以简洁明快为主，在临前进路主干道的墙面和屋顶还需考虑大型广告牌的设置，同时，外墙灯光也是设计的核心要素外墙设计应以简洁明快为主，入口处外墙应设计为通透的玻璃幕墙，白天可以增加室内外的通透感，夜晚室内的灯光可以使入口变得更为吸引人，同时增加部分核心租户的形象展示位时尚现代及新颖的外墙设计和户外设置大型广告牌，既可以增强购物中心的商业氛围，吸引客流，同时广告标牌收入也是购物中心重要收入之一外观设计原则第三部分配套设施设计——外观设计第七十四页，共一百一十二页。75购物中心广场设计原则容纳露天餐饮、社区活动、特殊表演的大型广场，将增强造访者沉浸在有生气的城市氛围中广场能够为购物者提供极大的愉悦，通过各种形式的景观形式处理，购物者可以在广场休息、放松和欣赏周边的环境，以及观赏现场节目同时，广场周围的店铺的全部立面形成购物中心的开放的“窗口“，创造强的视觉冲击、刺激冲动性购物通过精心安排广场租户来维持购物者的兴趣，吸引广场的人流完全封闭的广场往往能够带来销售额的增加封闭式广场的宽度一般为9-12米，经过庭院或其他特殊区域处理，可以增加到18米或更宽第三部分配套设施设计——广场设计第七十五页，共一百一十二页。76创造性的景观设计能够产生让人难忘的环境，从而吸引顾客一再光顾，而不恰当的景观设计将会严重损害购物中心的形象总的景观项目开支控制在总建筑费用的3-5%以内是合理的购物中心开敞空间的景观设计应该是有品位和耐用的恰当地在购物中心内布置植物和季节性的花卉可以增强对顾客的吸引力，植物、水景以及雕塑能够将室内的步行空间转化为合适的社区活动的聚集场所停车场的景观设计一般是种植树木，景观元素应该不要干扰停车、影响停车区的维护和积雪的清除；植物应该耐寒和易于维护、适于当地的气候为了改善视觉效果和视觉距离，可以通过战略性的布置座椅区、植物、小亭和其他空间障碍，以及地面铺装、颜色和模式的变化照明在室内景观设计中扮演着重要角色购物中心景观设计原则第三部分配套设施设计——景观设计第七十六页，共一百一十二页。店铺的外观风格设计应尽量统一，每个店铺的标识在同一店面风格的基础上可以允许突出自己的品牌形象整个购物中心的店铺外观设计应该是统一风格的，个别的租户允许在外观设计上融入自身的设计元素，但必须以不影响整体风格为前提每个租户的店铺设计、施工必须建立审批的制度XX店名柱子店名/标志橱窗门/入口店铺外观设计第三部分配套设施设计——店铺外观第七十七页，共一百一十二页。标准店铺的外观应该包括一个标准店铺的布局和所有设计因素(主要是外观)标准店铺设计的评估

标准店铺设计应该包括.根据购物中心的整体概念确定店铺的外观和设计、试衣间、内部布局包括储存和办公区域采用适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁。可使用多种材质以塑造高品质而多样化的设计，但过于冲突、对立的组合应避免标准店铺设计的因素橱窗试衣室储存和办公用区域入口通道经营区域经营区域第三部分配套设施设计——店铺外观第七十八页，共一百一十二页。在室外设置清晰，别致的导示系统，在项目各模块之间顺利实现客流循环共享，同时可借助标识牌形成广告效应清晰的导示系统告诉顾客购买商品的具体位置别致的导示系统也可称为一种广告渠道标识系统设计第三部分配套设施设计——标识系统第七十九页，共一百一十二页。室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户信息牌简单的图案设计是标志系统设计的重要原则立面展示标识系统，有利于纾解消费者的视觉疲惫感第三部分配套设施设计——标识系统第八十页，共一百一十二页。销售支持区域是购物中心形象的具体体现，主要包括服务台、洗手间、休息区、停车场、广告等要素销售支持区域设计原则1.服务台在中庭及自动扶梯处，设立设计风格现代、新颖的服务台，方便消费者自取宣传资料并提供各类问讯服务3.停车场动线流畅，用鲜明色彩分区，便于顾客记忆停车位方便顾客直接到达目的楼层4.广告户外广告牌室内中庭条幅广告LED广告自动扶梯广告商场橱窗广告6.其他服务设置专门残疾人通道，提供无障碍购物环境在咖啡、果汁吧提供免费无线上网服务设置吸烟区2.洗手间、休息区为残障人士提供专用卫生设施，在卫生间外设立等候区，供等候的人士休息在每一楼层设置休息区域和固定座位设置一至两个空间较大的休息场所，提供给家庭式或三人以上购物人群第三部分配套设施设计——销售支持区域第八十一页，共一百一十二页。成功的支持设计将有效提升购物中心的品味，给消费者留下深刻印象，为购物中心品牌形象创造附加值

1,2.显要位置设置服务台3.别致的公共x休息区域123第三部分配套设施设计——销售支持区域第八十二页，共一百一十二页。利用醒目的停车场标志、路面标示，加深购物者良好的直观印象，同时在停车场可以设置广告位第三部分配套设施设计——销售支持区域第八十三页，共一百一十二页。84成功的购物中心依赖于充足的停车位，停车方便是任何购物中心停车布局都应遵循的标准停车场设计的元素：停车面积、车道布局、进出通道、单个停车位的尺度和安排、从停车区到购物中心的步行活动、坡度、铺装、景观、灯光停车位指标是100平米可出租建筑面积的实际停车位数量，欧美国家的标准为：可出租建筑面积为2300-37000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置4个停车位可出租建筑面积为37000-56000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置4.5个停车位可出租建筑面积超过56000平米的购物中心，每100平米可出租建筑面积设置5个停车位购物中心的停车场必须是简单、安全的；在以前没有来过或提前不知道停车场布局的情况下，购物者应该能够自信地驶过停车区从停车位到商店的最大步行距离应该在120米以内，最好限制在90-105米购物中心内车流的循环应该是连续的，最好是单程的和逆时针方向的对大型购物中心来说，停车区的环形交通需要在场地边缘和建筑群周围各有一条环路，内环用作消防和紧急疏散通道，同时作为运送通道和顾客上下车的地方主要交通通道有两种类型：入口和出口通道、环道。主要通道可以允许双向行驶，次要通道是单向的，但是需要指示方向，通常是既有刷在地面上的箭头标志，又有竖立在路边的指示牌应该使用减速坡、禁入标志车障等设施阻止车辆侵入到有遮阳的人行道范围内购物中心停车场设计原则第三部分配套设施设计——销售支持区域第八十四页，共一百一十二页。广告是租户宣传品牌、吸引客流、购物中心营造商业气氛的重要手段，同时能为经营者带来一定收益中庭条幅广告室外LED广告、外墙面广告店铺橱窗广告第三部分配套设施设计——销售支持区域第八十五页，共一百一十二页。第86页商管顾问工作产品服务工作招商服务工作以项目施工出正负零为时间节点，以之前规划为基本依据，制定招商节奏和项目相关辅助工作，高效快速的将项目向开业时间点推进；下阶段服务内容第八十六页，共一百一十二页。推广策略招商策略——主力店、品牌店先行逐步推进招商机会。并根据规划的商业区域进行目标明确的主题招商，同时兼顾开发商规划的业态进行招商。主力店铺商家次主力店商家品牌店中小商户主力店进驻，可以在市场上迅速提高知项目名度，为营销推广制造声势品牌商户的进驻，会增强其他商户的信心，促进其决策，并提高租金预期招商服务工作第八十七页，共一百一十二页。购物中心营销推广策略招商策略——商户选择与整体定位吻合实现长期稳定的租金回报各业态合理搭配知名或连锁商户：一方面对消费的核心——消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。个性鲜明的特色商户：商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。能吸引人流量的商户：

对这些商户要重点引进，如超市、电影院等，对商场吸引人流量有重大贡献。能够承受高租金的商户：在与商场定位保持一致的前提下，引入一定比例的高额租金商户，拉高平均租金，实现项目利润。招商服务工作第八十八页，共一百一十二页。购物中心营销推广策略联合直销直销展销会现场接待招商策略——多渠道招商最主要招商的方式，需要在广告宣传和现场包装上予以较大的支持参加行业内有影响力的展会，打开项目知名度，同时借助现场人气营造气氛有针对性向潜在客户递送项目资料，或直接电话、见面推介项目借助商会、行业协会等目标客户相对集中的组织推介项目招商渠道招商服务工作第八十九页，共一百一十二页。购物中心营销推广策略招商周期建议建筑施工出正负零开始结合在本项目经营面积、业态规划、目标商户意向等情况，综合分析多方面因素，依我司操作经验，认为本案招商周期为：招商团队进入时机招商大致完成14—18个月左右本项目硬体设施基本建设完成3—5个月左右购物中心开业商户装修及补充招商招商服务工作第九十页，共一百一十二页。招商条件分析——准备期工作内容完成招商中心的建筑、装修、家具、软饰、绿植等硬件条件，并完成招商现场形象包装，包含模型展示、展架、吊旗、展板等等。完成VI系统设计及宣传品制作，包含3D宣传片，纸质宣传品（楼书、折页、招商手册，DM单等），以及办公事务用品的制作（手提袋、资料袋、信封、信纸、纸杯等）。组建招商团队，展开专业培训，经考核上岗方可进行招商顾问工作；制定推广计划，落实媒体资源和宣传费用，为即将进行的广告宣传和招商铺垫工作。购物中心营销推广策略招商服务工作第九十一页，共一百一十二页。现场的准备接待区建议——招商人员迎接客户的区域，应建立醒目、明显的指示系统洽谈区建议——供招商人员与到场客户介绍洽谈及交流的区域，通过简约、整洁的装修设计，营造随和但不失庄重的交谈氛围。签约期建议——供商户签约或进一步洽谈，营造一定私密性的洽谈空间，给在洽谈合约的客户一种安全感和冷静感。休息区建议——主要是供客户休息、等待使用，可以设置自助式资料阅读区，以悠闲的音乐作为背景，营造休闲空间。休息区应配备客户专用茶水、茶具。购物中心营销推广策略招商中心是展现项目特点及优势的窗口，也是招商人员与目标客户近距离接触的重要场所，一个功能比较完善的现场招商中心，一般由几个功能区组成，包括接待区、洽谈区、展示区、签约区、休息区等。招商服务工作第九十二页，共一百一十二页。宣传物料的设计要求卖点突出：即本项目主打卖点应提前表现。针对于本案而言，即新颖的商业组合、时尚的特色、开发商实力、强大的策划实力及招商网络、先进的管理模式。内容充实：有招商力，站在买家角度，更具吸引力。同时制作楼书要考虑本项目中不同的消费群体心理