近期房地产市场形势分析上海发言

近期房地产市场形势分析上海发言第1页/共39页2009年1-11月商品住宅成交金额排名2009年1-11月商品住宅成交面积排名排名城市成交金额（亿元）城市成交面积（万平方米）1上海2651重庆21642北京2545北京18333重庆918上海17354深圳895沈阳12415天津876长沙12026杭州864天津11957广州759成都11508南京683西安10399成都678合肥99610苏州603武汉9942008年商品住宅成交金额排名2008年商品住宅成交面积排名排名城市成交金额（亿元）城市成交面积（万平方米）1上海1225重庆12012北京1165北京9023深圳530上海8924广州516沈阳7245重庆484合肥7086天津347西安6017沈阳337郑州5688杭州321广州5539成都300成都50610大连277天津500注：重庆是商品房数据数据来源：cric2008年全国销售面积排名前十城市2009年1-11月全国销售面积排名前十城市2009年全国各大城市成交普遍大幅上扬，排名门槛值基本翻番，成交金额门槛值从300亿左右提升到600亿左右，成交面积在500万平方米提升到了近1000万平方米。市场第2页/共39页1622313.25.44.7每月销售业绩TOP10项目的门槛值，从08年下半年平均每月3.2万平方米，提升至09年下半年的平均每月5.4万平方米，提升近70%。全国排名前十项目门槛走势图数据来源：CRIC市场数据来源：CRIC09年1-11月全国销售面积排名前十项目09年1-11月全国销售金额排名前十项目排名城市项目名称成交面积(万M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)1贵阳贵阳世纪城2512199932782合肥滨湖世纪城2031846940643西安中新浐灞半岛54487042694长春泰恒项目45378021995合肥滨湖新区·观湖苑45481839926西安中海国际社区42314963637广州碧桂园凤凰城39340060678贵阳山水黔城37268738659成都*南湖国际社区343133459110北京加州水郡3340595881排名城市项目名称成交金额(亿元)成交面积(万M²)成交均价(元/M²)1合肥滨湖世纪城82.4920340642贵阳贵阳世纪城82.3325132783上海仁恒河滨城53.7416343444上海星河湾50.0710524035上海万源城39.7317237126北京太阳公元38.6016242957北京三里屯soho36.239392218深圳华润中心36.189405939上海保利叶上海35.59241514010北京林肯公园33.272413718*为统计1-10月数据第3页/共39页09年土地市场成交活跃，成交量基本超过08年，上海、北京、天津等城市已超过07年规模；下半年企业拿地迅猛增加，尤以央企为甚。1-11月，保利和中海新增土地储备均超过1000万平方米；仅9-11月，保利拿地建筑面积达616万平方米，耗资212亿元；仅9-11月，中海拿地建筑面积775万平方米，耗资241亿元2007-09.11典型城市经营性土地成交走势图2009年1-11月30企业新增土地储备走势图土地第4页/共39页2009年土地市场火热，总价地王地王频频出现,总价top20门槛值达到30亿元，每亩单价top20门槛值达到3600万元/亩以上。2009年1-11月全国总价排行榜土地排名城市土地名称成交总价(亿元)楼板价（元/平方米）溢价率1上海龙华路1960号地块72.4527232111.5%2珠海珠国土储2009-0370.18375033.9%3上海长风6B（B6）7C地块70.0622409129.1%4青岛燕儿岛旧改地块50.8568230.0%5北京顺义区天竺开发区22号50.531173258.2%6大连(2009)-5号地49.225830.0%7广州科学城KXC-F8-1-1地）43.417074152.4%8重庆江北城组团A、C分区41307912.3%9北京广渠路15号项目用地40.614493146.5%10北京望京B29商业金融项目4010197164.3%11佛山（佛南（挂）2009-03038.26495103.2%12重庆洪恩寺地块38.1304031.5%13天津津南（挂）2009-113614340.0%14苏州（2009）06独墅湖北3628057230.6%15沈阳2009-032塔湾街东地块34.8416220.0%16常州京杭大运河东侧,31.9814690.0%17上海赵巷镇特色居住区10号30.4814499222.2%18北京大兴区黄村19号、20号30.256605116.0%19厦门2009G05地块30.2667151.7%20上海黄浦江中心段E18单元1-830.053382655.2%排名城市土地名称每亩地价(万元/亩)1上海静安区49号街坊地块95132深圳B205-000181173深圳B116-007968544杭州杭政储出[2009]60号63305广州（天河区珠江新城D3-460056上海黄浦江中心段58377深圳B205-001558308青岛东海西路45、47号I-A-2008-34号5667（商）9上海15号街坊交通枢纽561010上海龙华路1960535511深圳B205-0022486312杭州杭政储出[2009]39号481213杭州杭政储出[2009]73号463214深圳T107-0012458315上海海伦路站地块439316杭州杭政储出[2009]52号435917上海徐虹北路8号地块387418杭州杭政储出[2009]74号386719杭州杭政储出[2009]4号380020上海漕河泾街道292街坊36722009年1-11月全国成交土地每亩单价排行榜第5页/共39页08年排名前10企业，今年平均业绩超过去年1.8倍中海、保利、华润等央企业绩基本实现翻倍恒大表现突出，全年有望实现业绩翻5倍企业销售业绩大增，央企全面崛起注：2009预计销售金额根据企业最新披露业绩推算得出;

预计同比根据09年预计销售额的中位值计算得出数据来源：企业年报及企业网站企业20091-11月销售金额（亿元）2008销售金额（亿元）预计同比（%）金地集团178.81114.03157%华润置地175*79.95219%龙湖地产151*115131%2009年（1-11月）金额排行榜2009年业绩表现增幅突出企业列表排名企业20091-11月销售金额（亿元）2008销售金额（亿元）预计同比*（%）1万科579.2478.7120%2绿城集团429108397%3保利地产403.65205.11197%4中国海外发展395.91234.18169%5绿地339160212%6恒大地产262.760.32436%7富力地产226.21160.2141%8世茂房地产21062.44336%9碧桂园194174.5111%10雅居乐地产180116155%合计3219.671759.45183%企业第6页/共39页泡沫分析观点：我们认为当前整体市场的“面”是健康的，泡沫是“点”，仅部分城市，部分区域，部分产品存在一定的泡沫。我们主要从市场结构、土地层面及信贷结构三个方面去论证。第7页/共39页市场层面2009年各地房地产市场成交价格均有所上涨，但其主要原因是由于供求结构引起的全国重点城市09年前十一月市场供求比序号城市供求比序号城市供求比序号城市供求比1上海1：1.436杭州1：1.6511无锡1：1.652北京1：1.827天津1：1.3612苏州1：1.573深圳1：1.468武汉1：1.7513青岛1：1.364广州1：1.239成都1：1.5114沈阳1：1.305南京1：1.7810重庆1：1.4215郑州1：1.81资料来源：CRIC全国重点城市2009年1-11月商品住宅成交均价与2008年相比涨跌幅情况注：包头、福州、海口、兰州、洛阳、南宁、镇江为1-10月数据第8页/共39页市场层面市场存量：86%的城市商品住宅存量已低于600万平方米，81%下滑幅度超过30%,各城市剩余的可售面积均不足7个月2009年11月末全国典型城市商品住宅存量变化情况资料来源：CRIC区域城市09年月均成交（万m2）11月底存量（万m2）可售时间（月）区域城市09年月均成交（万m2）11月底存量（万m2）可售时间（月）区域城市09年月均成交（万m2）11月底存量（万m2）可售时间（月）华东上海157.804722.99华北北京162.41964.985.94华中武汉76.47368.394.82杭州53.3557.941.09长春51.02374.907.35郑州54.45272.695.01南京84.06146.701.52大连62.89115.361.83长沙108.79176.51.62合肥90.52342.43.78华南广州76.47368.394.82西部成都137.1451.503.29苏州75.58269.103.56深圳54.45272.695.01重庆196.761020.175.18注：北京、南京、合肥、大连、南昌、长沙、海口为1-10月份数据存量下降30%第9页/共39页注：09年2季度住宅消化周期=(09年2季度末市场存量+未来一年预计供应量)/近期平均成交量09年3季度末典型城市商品住宅市场消化周期列表单位：月注：我们认为，消化周期处于18-36个月以内，城市房地产供求关系比较平衡；36-60个月之间，供求风险较高；60个月以上或18个月以下，市场供求极度失衡。注：预计供应量：综合考虑在售项目未来时点内新推案面积，加上在建项目、未开工项目在未来时点内的上市量。区域城市09年3季度末可售面积（万m2）未来一年预计供应量（万m2

）未来一年预计供求比前半年月均成交量（万m2

）09年2季度末消化周期（月）09年3季度末消化周期（月）变化趋势华东上海550.101200-13001.00188.1911.199.51↓南京57.68650-7501.0293.7911.578.15↓杭州74.10250-3501.1268.486.905.52↓华北北京996.781200-13501.20190.0415.811.98↓天津875.871100-12000.59125.3023.9415.93↓华南广州454.971100-12000.8295.7117.1916.93↓深圳304.22550-6501.0355.7714.7216.38↑中西武汉609.32650-7501.39103.2819.7712.79↓成都523.49750-8501.32112.7512.7711.69↓重庆1131.962100-22000.99205.8214.9216.11↑全国整体市场继续呈现供不应求局面，大多数典型城市的消化周期呈下降趋势市场层面第10页/共39页全国市场在“面”上保持健康局面的同时，部分典型城市则表现出“点”上的过热。部分典型城市成交均价涨幅较快，如：一线城市：二线城市：三线城市：上海、深圳、……宁波、青岛、……兰州、南宁、……市场层面第11页/共39页环线典型项目09年1月成交均价09年11月成交均价涨幅内环内环线均价242213968563.85%翠湖天地嘉苑699618005514.43%上海滩花园3256668233109.52%内中环环线均价182973223576.18%慧芝湖花园173123147181.79%大华锦绣华城155372320449.35%中外环环线均价123762117171.06%万源城190342828748.61%盛世宝邸123251921655.91%外郊环环线均价105501486840.93%金地格林世界126872204073.72%经纬城市绿洲93661531463.51%郊环外环线均价7699994729.20%绿地蓝海庭6770956441.27%保利家园84591206642.64%区域典型项目09年1月成交均价09年11月成交均价涨幅南山区区域均价1380928502106.40%半岛城邦花园1411734582144.97%华联城市山林花园176442609947.92%盐田区区域均价192262814546.39%万科东海岸社区315274501942.80%东部华侨城别墅701598958727.69%宝安区区域均价105131747966.26%溪山美地园92361674381.28%万科金域华府1139730914171.25%龙岗区区域均价86541208539.65%荔山公馆88631532972.95%万科第五园1039821102102.94%一线城市：上海、深圳典型项目成交均价上扬明显，部分甚至超过100％。市场层面上海各环线及典型项目成交均价涨幅深圳典型区域及项目成交均价涨幅第12页/共39页区域典型项目09年1月成交均价09年11月成交均价涨幅江东区区域均价100921759874.38%锦绣东城90251559572.80%BOBO城98931657367.52%江北区域均价12546133546.44%奥林8078711278362.41%汇豪天下173202417339.57%科技园区区域均价715216217126.75%江南一品1036326317153.95%皇冠花园86531487671.92%鄞州区域均价88081425261.81%卡纳湖谷128872251974.74%万科金色水岸108471500038.29%区域典型项目09年1月成交均价09年11月成交均价涨幅市北区区域均价7121853119.80%福岭嘉苑6326711912.54%新侨花园5637791140.34%市南区区域均价118211802452.47%依山雅居84471135034.37%颐中·高山73891167658.02%崂山区区域均价79221203851.96%麦岛金岸162622925579.90%城建竹韵山色7341835313.79%城阳区区域均价3937507228.83%卓越·蔚蓝群岛4400526319.61%宝龙国际社区4900837070.82%市场层面二线城市：宁波、青岛典型项目成交均价在50％以上，特别是宁波尤为显著。宁波典型区域及项目成交均价涨幅青岛典型区域及项目成交均价涨幅第13页/共39页板块典型项目09年1月成交均价09年11月成交均价涨幅黄河北板块板块均价375638913.59%九洲城2806336920.06%亚太嘉园4267515420.79%雁滩板块板块均价4228590239.59%良志嘉年华5274665426.17%正茂御景东方6500875334.66%基业豪庭4595570524.16%城关板块板块均价5048636826.15%仁恒国际4695546616.42%安宁板块板块均价4512558723.83%倚能·黄河家园4616574424.44%安宁庭院4879660935.46%区域典型项目09年1月成交均价09年11月成交均价涨幅青秀区区域均价4496618537.57%荣和·中央公园6170956955.09%耀凯·凤岭1号5026744748.17%江南区区域均价3317384015.77%龙光·普罗旺斯3430441128.60%西乡塘区区域均价4292534524.53%瀚林华府5913818038.34%盛天熙园4605693650.62%兴宁区区域均价4969590718.88%嘉和城4289792284.71%金源·橘子郡3243463642.95%市场层面三线城市：兰州、南宁典型项目成交较年初上涨都在三成以上。兰州典型板块及项目成交均价涨幅南宁典型区域及项目成交均价涨幅第14页/共39页土地层面大多数城市的土地供应仍然跟不上住宅销售的节奏，上海、北京、深圳等几个城市尤为明显历年商品住宅成交与住宅类土地成交建筑面积对比表资料来源：CRIC城市2007年2008年2009年1-11月商品住宅成交面积

（万平方米）住宅类土地成交建筑面积

（万平方米）开发比重商品住宅成交面积

（万平方米）住宅类土地成交建筑面积

（万平方米）开发比重商品住宅成交面积

（万平方米）住宅类土地成交建筑面积

（万平方米）开发比重上海2090.55668.83313%891.53698.21128%1735.40715.31243%杭州432.331424.5830%216.89484.9245%614.47856.9972%南京965.181344.6572%451.47682.5566%963.04477.82202%北京1456.001064.50137%902.301138.3879%1832.811049.85175%天津985.761710.2058%500.262450.2020%1194.723057.8739%广州801.57942.0585%553.04245.66225%728.8740.1398%深圳447.32106.37421%404.15237.82170%598.99141.78422%成都1138.962748.7541%505.782131.7024%1150.713088.337%武汉908.881428.3964%394.40229.50172%994785.39126%重庆1710.933073.0956%1200.98960.75125%2164.361616.85134%第15页/共39页土地层面大多数城市土地以底价成交；高溢价率土地多集中在上海、北京、深圳等市场成熟的城市10月全国主要城市经营性土地溢价率情况列表区域城市09年前1~11月份底价成交地块高溢价率地块幅数比重幅数比重华东上海6253%4438%南京4065%1423%杭州6255%3531%合肥3052%1526%宁波5673%810%华北北京3332%4139%天津13683%53%沈阳2593%00%青岛4665%1420%长春1890%210%大连9599%11%华南广州2036%1629%深圳110%330%厦门1444%825%海口1652%826%华中武汉1847%13%长沙3695%13%郑州1970%00%西南重庆22%1414%成都44%1110%资料来源：CRIC第16页/共39页购房者中各类客户比重图购房贷款结构：1/3客户选择一次性付款、1/3客户少量贷款、1/3客户正常贷款贷款置业客户结构：82%的属于首置贷款，14%属于二套贷款；4%左右属于三套以上贷款信贷层面——个人贷款总体比重：2009年1-10月个人住房贷款（含二手）占房地产销售金额的比例在20%左右类别（亿元）09年1-10月备注全国房地产销售金额（含二手）约47500根据统计局数据统计，预计2009年全国房屋（一手+二手）的销售金额约5.7-6万亿元，大致折算1-10月份的房屋销售金额为4.75万亿左右个人按揭贷款金额（含二手房）9824.73个人按揭占商品房销售金额比重20.68%第17页/共39页数据来源：国家统计局国内贷款占开发企业资金比重情况类别（亿元）2006年2007年2008年2009年1-3月1-6月1-9月1~10月份房地产开发资金来源19423252803058010070237033899144034国内贷款5357696172572545538181909119比重27.58%27.54%23.73%25.27％22.71％21.00％20.71％房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响信贷层面——企业贷款第18页/共39页调控与否？观点：当前房地产市场态势仍属正常,同时宏观经济尽管数据表现有所增长，但基础尚不稳固,考虑到国家“保增长、调结构、促内需、防通胀”的目标。我们建议调控应该“收放并举，宽严有别”。第19页/共39页工业增加值增幅持续回升经济环境——统计数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固PPI持续低位徘徊，实体经济景气度仍偏低出口虽有所改善，但仍未走出负值负值区间负值区间消费者信心指数仍处低点第20页/共39页行业环境——房地产对于经济的拉动作用依旧很大房地产对于政府财政收入方面的支持力度较大，直接体现在土地出让收入和税收收入。年均土地出让收入占商品房销售额比重保持在20%左右，而一手房市场相关税收收入占比也基本保持在10%以上。

注:房地产税收均未考虑中央与地方政府分成比例。房地产业税收主要包括营业税、土地增值税、企业及个人所得税等，根据2007年企业纳税排行榜及部分城市公布的税收数据测算，房地产行业相关税费占销售额比重约在12%左右，1~10月份税收额为根据这一比例估算。*广州、深圳地方财政收入为“一般预算地方财政收入”城市1-10土地出让金（亿元）1~10月商品房销售金额（亿元）1~10月房地产行业税收收入估计值（亿元）房地产业贡献政府收入合计(亿元）1~10月份地方政府财政收入(亿元)相关比值上海6973305396.61093.62211.2149.46%杭州54480396.36640.36457.11140.09%南京20577092.4297.4747.0439.81%北京5812722326.64907.64176851.34%天津517895107.4624.4666.4693.69%广州19479094.8288.8581.9*49.63%深圳113914109.68222.68768.15*28.99%武汉15953964.68223.68409.6154.61%成都24566980.28325.28955.534.04%重庆33783399.96436.96847.151.58%第21页/共39页行业环境——房地产对于经济的拉动作用依旧很大房地产行业对于就业的拉动力很强。根据国家统计局测算，完成10000平方米施工面积需要167名建筑工人。截止今年10月，房屋新开工面积累计额已达8.14亿平方米，将相应增加1300多万人口的就业。商品房新开工面积与吸纳就业人数商品房施工面积与吸纳就业人数房地产行业与60多个行业、产业具有关联度，而近几年来房地产行业对经济增长的贡献率始终都达到20%以上第22页/共39页市场环境——城市房地产市场的差异性较大，很难统一步调全国其他城市的房地产以刚性需求为主，成交量保持在80%左右，而十大典型城市成交量所占比重约稳定在20%。典型城市2009年1-10月商品住宅成交均价分布数据来源：统计局多数城市成交均价在5000元/平方米以下第23页/共39页对于政策相关看法：由于全国经济基础还不够牢固，房地产对于经济的拉动作用举足轻重，各地房地产市场发展的不平衡性，因此在宏观调整方面不能搞一刀切，建议“中央总体把握，地方具体执行”，采取“收放并举、宽严有别”的中性调控政策。1、对于投机、投资性需求，应给予严格的把控；2、对于刚性自住及改善性需求要保持稳定；3、对于保障型住房需求，应采取支持和鼓励。第24页/共39页2010预测政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限第25页/共39页政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向市场大势研判政策方面：“营业税优惠取消”与我们之前的判断一致，我们认为宏观经济尚未企稳，市场刚性需求尤其是二三线城市的需求正在逐步释放，中央将会采取“收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）”的中性调控政策。才能真正落实“保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）”的目标。政策不宜出现重大调整，支持刚需释放，确保经济增长势头得到延续目前经济的恢复更多的还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固。GDP增长、地方财政、固定资产投资等都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业，房地产牵扯的环节之多不容小觑。房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求。而数据显示，在今年的贷款结构中，82％是首置型消费，1/3购房者选择一次性付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款。保障性住房政策严格落实，对房地产市场有一定影响今年住建部已多次下发保障房建设情况检查通知，对地方保障性住房的落实情况严格调查，对城市棚户区改造较为重视。此举加速了地方上保障性用房的建设，对房地产市场有一定影响。第26页/共39页市场方面：我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能会出现调整。市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市市场大势研判明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整，如：南宁等。今年温州炒房团已将南宁市中心的房价炒至1万以上；同时，南宁容积率6-7的小户型供应量巨大，会对房价构成压力。如此的快速增长，已经超越了市场可接受的程度，因此短期内不被看好，需要有一轮调整，将投资客挤压出来，但这轮调整不会太长，至多12个月。这类投资过热的三、四线城市短期内普遍不具备机会。第27页/共39页土地方面：部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有限，近日，五部委联合发布“拿地首付不低于50%”，将有效遏制“囤地”和“炒地”现象。

在土地出让方面，政府态度开始发生转变。首先：部分优质地块采取了定向出让方式，以此达到控制非理性竞价和保证土地后续开发顺利进行的政府企业双赢的目的。2009年典型高地价房价比地块列表城市地块名称占地面积（万m2）拿地企业成交总价（亿元）溢价率出让条件重庆江北城组团体育公园地块26.49中海、九龙仓4112.33％在国际核心金融中心区（CBD）开发超过100万平方米甲级商用物业；在CBD管理50万平方米甲级商用物业超过20年经验；与世界500强企业中有20万平方米租赁合作关系等；规划要求建一座300米高楼沈阳荷兰村地块01、02地块127.42中海350％01地块竞得人在成交当日首付地块成交总价的80%，余款在土地交付之前全部付清；02地块竞得人在成交当日付清全部土地成交价款广州琵琶村1、3、4、5地块39.85保利1.420％注册资本在15亿元以；具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验；此次出让不接受企业联合竞买，要求竞买人为具有一级资质的开发商，在海珠区拥有5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用2009年典型定向出让优质地块列表城市地块名称占地面积（万m2）建筑面积（万m2

）成交总价（亿元）楼板价（元/m2

）成交时间周边房价（元/m2

）地价/房价比杭州杭政储出[2009]29号地块2.293.2097.78242952009-8-1820500118.5%上海长风6B7C地块14.2131.2670.06224092009-9-1020000112.0％上海松江古楼路2号地块12.1712.1714.00115022009-9-1011000104.0％宁波梅墟新城南区SA-12-2地块4.749.487.7481702009-7-308000102.1%北京奥运乡村安立路西侧地块3.498.7114.00160682009-9-716000100.4％近期部分地块地价/房价比已超过100%，地价已经达到一个相对高位，涨幅空间有限。但是鉴于拿地首付不低于50％的新规，对中小开发商影响较大。市场大势研判土地预测：地价已达相当高位，价格涨幅空间有限；首付不低于50％，遏制“囤地”和“炒地”其次：规定项目上市时间，如：在新江湾城C6地块的出让文件中，首次明确规定，“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”。第28页/共39页上海市场观点：09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，月成交突破150万平方米，成交总量居全国第三，存量快速下降。70-125平方米面积段、7000-15000元/平方米的紧凑二房和三房是购房首选，同时，高档、豪宅类物业的成交比例呈逐渐上升的态势。第29页/共39页商品住宅新开工面积占施工面积比重降至低点商品住宅竣工面积占施工面积比重跌至低点商品住宅销售面积占竣工面积比重强势上扬受经济环境影响，房地产投资持谨慎态度，投资热情和开发节奏相比以往有所减少，但销售表现出良好局面，市场明显供不应求。房地产投资分析城市新开工面积与施工面积比重竣工面积与施工面积比重销售面积与竣工面积比重全国28.92%13.79%195.56%北京16.71%17.87%157.97%广州14.71%15.85%192.31%深圳14.61%7.60%391.63%天津28.74%15.81%193.31%武汉19.92％15.37％143.69％成都14.26%12.90%243.98%重庆21.13%13.72%216.79%南京19.26%20.53%129.07%杭州16.11％9.97％332.74％上海19.28％17.39％239.56％第30页/共39页上海商品住宅供求情况走势09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，总体供求关系达到1：1.43，月均成交157.8万平方米，但市场容量受限于供应规模，略逊于2007年水平。房地产市场分析上海商品住宅成交面积仅次于重庆、北京，居全国第三总体供求1：1.56总体供求1：0.71总体供求1：1.43第31页/共39页典型城市商品住宅成交均价走势上海商品住宅销售均价呈现稳步上扬的发展态势，09年8月在上海星河湾热销带动下，全市成交均价首次突破18000元/平方米大关。房地产市场分析典型城市1-11月商品住宅成交价格同比08年增幅城市上海北京深圳广州武汉天津成都重庆南京杭州同比增幅11.80%7.92%13.81%1.10%2.91%6.02％17.83％4.19％14.67%-4.95％第32页/共39页上海商品住宅存量直线下降商品住宅供不应求下，上海存量去化快速，较年初下降了43.28％。房地产市场分析上海商品住宅存量去化快速城市上海北京深圳广州武汉成都重庆南京杭州存量下降幅度-43.28%-41.78%-45.38%-31.24%-65.11%-41.46%-30.15%

-73.77％-78.14％注：存量下降幅度指，09年11月存量与09年1月相比-43.28%第33页/共39页市场以满足刚性需求群体为主，单价7000-15000元、总价100-200万元是购房首选。另外，高档、豪宅类物业的比例正呈逐渐上升的态势。房地产市场分析成交面积——总价结构总价段2008年四季度2009年一季度2009年二季度2009年三季度2009年10-11月<10043.7%39.7%36.9%27.1%26.0%100-20031.0%34.4%30.4%30.1%33.7%200-3008.9%11.3%13.3%14.5%13.4%300-5008.2%7.7%10.0%13.6%13.1%500-10005.4%4.9%6.3%8.6%8.3%1000-20001.7%1.5%2